Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 18 сентября 2017 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 21 сентября 2017 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Панкратовой Н.И.,
судей Веклича Б.С., Савенкова О.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Ярахтиным А.Е.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
ООО "Город 495"
на решение Арбитражного суда города Москвы от 24 мая 2017 года
по делу N А40-38059/2017, принятое судьей Коноваловой Е.В.,
по иску ИП Даниловой Т.И. (ОГРН 315774600052038)
к ООО "Город 495" (ОГРН 1127746700212)
о взыскании неосновательного обогащения,
при участии в судебном заседании представителей:
от истца: Звягинцева О.В. по доверенности от 01.08.2017,
от ответчика: Гусятников П.П. по доверенности от 12.09.2017,
установил:
Индивидуальный предприниматель Данилова Т.И. обратилась в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "ГОРОД 495" о взыскании 463 749 руб. неосновательного обогащения, 6 817 руб. процентов по договору аренды N 12/092016 от 12.09.2016 г.
Иск заявлен на основании ст. ст. 309, 310, 381.1, 395, 608, 1102, 1103, 1107 ГК РФ и мотивирован тем, что ответчик неправомерно удерживает обеспечительный платеж после прекращения договора аренды, а также незаконно отказывает истцу принять к зачету излишне уплаченных арендных платежей и стоимости неотделимых улучшений, произведенных истцом в арендованных им ранее помещениях.
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 24.05.2017 г. исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с принятым судом первой инстанции судебным актом, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции от 24.05.2017 г. отменить, как вынесенное с нарушением норм материального и процессуального права, принять по делу новый судебный акт, отказав в удовлетворении исковых требований.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ответчик указывает на то, что истец нарушил условия договора аренды необоснованно отказавшись от его исполнения, ввиду чего ответчику были причинены убытки в виде неполученной платы за аренду помещений. Кроме того, ответчик считает, что судом первой инстанции неверно истолкована ст. 381.1 ГК РФ, что привело к вынесению неправомерного судебного акта.
Представитель ответчика в судебном заседании настаивал на требованиях, изложенных в апелляционной жалобе.
Представитель истца против удовлетворения требований апелляционной жалобы возражал по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу, предоставленном в материалы дела, считает, что решение суда первой инстанции по существу спора вынесено без нарушений норм материального и процессуального права, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу истца - без удовлетворения.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены в порядке ст. ст. 266, 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, выслушав представителей лиц, участвующих в судебном заседании, апелляционный суд считает, что решение Арбитражного суда г. Москвы от 24.05.2017 г. следует оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
При этом суд исходил из следующего.
Как усматривается из материалов дела, сторонами заключен договор аренды N 12/09-2016 от 12.09.2016 по условиям которого ответчиком истцу передано в аренду нежилое помещение площадью 85 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, Садовая-Кудринская, 32, стр. 2.
Пунктом 4.2.2 предусмотрено, что арендатору предоставляется право расторгнуть договор досрочно, направив арендодателю письменное уведомление за 30 календарных дней до предполагаемой даты расторжения договора.
Согласно дополнительному соглашению N 1 к вышеуказанному договору арендатор взял на себя обязательства провести ремонтные работы в переданном ему арендодателем помещении. Затраты арендатора на покупку строительных материалов и выполненных ремонтных работ компенсируются арендодателем зачетом в счет арендной платы на основе подтверждающих понесенные затраты документов - кассовые и товарные чеки, платежные поручения, расписки и пр.
В соответствии с п. 1.4 дополнительного соглашения N 2 к договору аренды арендатор обязался внести на расчетный счет арендодателя обеспечительный платеж в сумме 250 000 руб. Обеспечительный платеж подлежит возврату в течение 3 банковских дней с момента подписания акта возврата помещения по окончании действия договора либо его досрочного расторжения.
На основании письма об одностороннем отказе арендатора от Договора аренды 09 декабря 2016 года Арендодатель принял Помещение по Акту возврата без каких-либо претензий со стороны Арендодателя к состоянию Помещения. Таким образом, Арендатор пользовался Помещениями с 05 ноября 2016 по 09 декабря 2016 года. Исходя из этого, арендная плата за этот период составляет 216 666 руб. за период с 05.11.2016 - 30.11.2016 г. и 72 580 руб. за период с 01.12.2016 г. - 09.12.2016.
Арендатор представил Арендодателю подтверждающие документы на сумму 252 995, 42 руб. с просьбой учесть данные расходы в счет арендной платы за ноябрь - декабрь 2016 года, а Арендодатель согласовал и принял это к учету, что подтверждается письмом от 05 ноября 2016 года. Отчетом от 05.11.16 в соответствии с дополнительным соглашением N 1 от 10.10.16 к договору аренды арендатор отчитался о производстве работ в сумме 252 995 руб. 42 коп., что принято к зачету, о чем свидетельствует подпись директора арендодателя от 21.11.16.
По состоянию на 05 ноября 2016 года Арендатором были оплачены: обеспечительный платеж - 250 000 руб., предоплата за первый месяц аренды (ноябрь 2016 года) - 250 000 руб., а также 252 995,42 руб. зачтены в счет арендной платы за декабрь 2016 года.
Письмами от 5 декабря и 9 декабря 2016 года Арендатор потребовал возвратить оплаченную сумму обеспечительного платежа и переплату арендной платы. Однако, письмом от 30.11.2016 г. N 43 Арендодатель ответил отказом возвратить обеспечительный взнос
На претензию от 26.12.2016 года письмом N 7 от 26.01.2017 г. Арендодатель ответил отказом возвратить денежные средства, сославшись на то, что ему не были предоставлены оригиналы документов, подтверждающие расходы, отсутствует Акт выполненных работ, а также на то, что у Арендодателя возникли дополнительные расходы на отделение неотделимых улучшений. 14 февраля 2017 г. Ответчику была направлена повторная претензия, которая также оставлена без удовлетворения.
Согласно статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Статья 620 ГК РФ устанавливает перечень случаев, когда договор аренды может быть досрочно расторгнут в судебном порядке по требованию арендатора.
Согласно абзацу второму подпункта 4 статьи 620 Гражданского кодекса договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда либо при существенном нарушении договора другой стороной, либо в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Из приведенных норм следует, что для досрочного расторжения арендатором договора аренды по основаниям, не предусмотренным статьей 620 Гражданского кодекса, такие основания должны быть указаны в договоре, ввиду чего положения ст. 620 ГК являются диспозитивными (применяемыми постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (ч. 4 ст. 421 ГК РФ).
Таким образом, стороны при заключении договора согласовали право арендатора расторгнуть договор в одностороннем порядке.
Согласно ст. 381.1 Гражданского кодекса РФ обеспечительный платеж подлежит возврату в случае прекращения обеспеченного обязательства, если иное не предусмотрено соглашением сторон, кроме того, возврат обеспечительного платежа стороны прямо предусмотрели условиями дополнительного соглашения N 2 к договору аренды.
Таким образом, апелляционный суд находит доводы апелляционной жалобы о том, что ответчик правомерно удерживает обеспечительный взнос в качестве штрафных санкций за нарушение истцом условий договора аренды основаны на неверном толковании норм материального права, принципа свободы договора и его условий.
Учитывая изложенное, а также то, что сумма затрат арендатора на ремонт спорного помещения подтверждена материалами дела, равно как и сумма переплаты по арендным платежам, судом первой инстанции правомерно удовлетворены исковые требования о взыскании суммы основного долга и процентов, начисленных в порядке ст. 395 ГК РФ.
Выводы суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, нарушений норм материального и процессуального права судом не допущено, а потому апелляционная жалоба по изложенным в ней основаниям удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 110, 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 24 мая 2017 года по делу N А40-38059/2017 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 21.09.2017 N 09АП-37606/2017-ГК ПО ДЕЛУ N А40-38059/2017
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 сентября 2017 г. N 09АП-37606/2017-ГК
Дело N А40-38059/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 18 сентября 2017 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 21 сентября 2017 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Панкратовой Н.И.,
судей Веклича Б.С., Савенкова О.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Ярахтиным А.Е.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
ООО "Город 495"
на решение Арбитражного суда города Москвы от 24 мая 2017 года
по делу N А40-38059/2017, принятое судьей Коноваловой Е.В.,
по иску ИП Даниловой Т.И. (ОГРН 315774600052038)
к ООО "Город 495" (ОГРН 1127746700212)
о взыскании неосновательного обогащения,
при участии в судебном заседании представителей:
от истца: Звягинцева О.В. по доверенности от 01.08.2017,
от ответчика: Гусятников П.П. по доверенности от 12.09.2017,
установил:
Индивидуальный предприниматель Данилова Т.И. обратилась в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "ГОРОД 495" о взыскании 463 749 руб. неосновательного обогащения, 6 817 руб. процентов по договору аренды N 12/092016 от 12.09.2016 г.
Иск заявлен на основании ст. ст. 309, 310, 381.1, 395, 608, 1102, 1103, 1107 ГК РФ и мотивирован тем, что ответчик неправомерно удерживает обеспечительный платеж после прекращения договора аренды, а также незаконно отказывает истцу принять к зачету излишне уплаченных арендных платежей и стоимости неотделимых улучшений, произведенных истцом в арендованных им ранее помещениях.
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 24.05.2017 г. исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с принятым судом первой инстанции судебным актом, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции от 24.05.2017 г. отменить, как вынесенное с нарушением норм материального и процессуального права, принять по делу новый судебный акт, отказав в удовлетворении исковых требований.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ответчик указывает на то, что истец нарушил условия договора аренды необоснованно отказавшись от его исполнения, ввиду чего ответчику были причинены убытки в виде неполученной платы за аренду помещений. Кроме того, ответчик считает, что судом первой инстанции неверно истолкована ст. 381.1 ГК РФ, что привело к вынесению неправомерного судебного акта.
Представитель ответчика в судебном заседании настаивал на требованиях, изложенных в апелляционной жалобе.
Представитель истца против удовлетворения требований апелляционной жалобы возражал по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу, предоставленном в материалы дела, считает, что решение суда первой инстанции по существу спора вынесено без нарушений норм материального и процессуального права, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу истца - без удовлетворения.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены в порядке ст. ст. 266, 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, выслушав представителей лиц, участвующих в судебном заседании, апелляционный суд считает, что решение Арбитражного суда г. Москвы от 24.05.2017 г. следует оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
При этом суд исходил из следующего.
Как усматривается из материалов дела, сторонами заключен договор аренды N 12/09-2016 от 12.09.2016 по условиям которого ответчиком истцу передано в аренду нежилое помещение площадью 85 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, Садовая-Кудринская, 32, стр. 2.
Пунктом 4.2.2 предусмотрено, что арендатору предоставляется право расторгнуть договор досрочно, направив арендодателю письменное уведомление за 30 календарных дней до предполагаемой даты расторжения договора.
Согласно дополнительному соглашению N 1 к вышеуказанному договору арендатор взял на себя обязательства провести ремонтные работы в переданном ему арендодателем помещении. Затраты арендатора на покупку строительных материалов и выполненных ремонтных работ компенсируются арендодателем зачетом в счет арендной платы на основе подтверждающих понесенные затраты документов - кассовые и товарные чеки, платежные поручения, расписки и пр.
В соответствии с п. 1.4 дополнительного соглашения N 2 к договору аренды арендатор обязался внести на расчетный счет арендодателя обеспечительный платеж в сумме 250 000 руб. Обеспечительный платеж подлежит возврату в течение 3 банковских дней с момента подписания акта возврата помещения по окончании действия договора либо его досрочного расторжения.
На основании письма об одностороннем отказе арендатора от Договора аренды 09 декабря 2016 года Арендодатель принял Помещение по Акту возврата без каких-либо претензий со стороны Арендодателя к состоянию Помещения. Таким образом, Арендатор пользовался Помещениями с 05 ноября 2016 по 09 декабря 2016 года. Исходя из этого, арендная плата за этот период составляет 216 666 руб. за период с 05.11.2016 - 30.11.2016 г. и 72 580 руб. за период с 01.12.2016 г. - 09.12.2016.
Арендатор представил Арендодателю подтверждающие документы на сумму 252 995, 42 руб. с просьбой учесть данные расходы в счет арендной платы за ноябрь - декабрь 2016 года, а Арендодатель согласовал и принял это к учету, что подтверждается письмом от 05 ноября 2016 года. Отчетом от 05.11.16 в соответствии с дополнительным соглашением N 1 от 10.10.16 к договору аренды арендатор отчитался о производстве работ в сумме 252 995 руб. 42 коп., что принято к зачету, о чем свидетельствует подпись директора арендодателя от 21.11.16.
По состоянию на 05 ноября 2016 года Арендатором были оплачены: обеспечительный платеж - 250 000 руб., предоплата за первый месяц аренды (ноябрь 2016 года) - 250 000 руб., а также 252 995,42 руб. зачтены в счет арендной платы за декабрь 2016 года.
Письмами от 5 декабря и 9 декабря 2016 года Арендатор потребовал возвратить оплаченную сумму обеспечительного платежа и переплату арендной платы. Однако, письмом от 30.11.2016 г. N 43 Арендодатель ответил отказом возвратить обеспечительный взнос
На претензию от 26.12.2016 года письмом N 7 от 26.01.2017 г. Арендодатель ответил отказом возвратить денежные средства, сославшись на то, что ему не были предоставлены оригиналы документов, подтверждающие расходы, отсутствует Акт выполненных работ, а также на то, что у Арендодателя возникли дополнительные расходы на отделение неотделимых улучшений. 14 февраля 2017 г. Ответчику была направлена повторная претензия, которая также оставлена без удовлетворения.
Согласно статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Статья 620 ГК РФ устанавливает перечень случаев, когда договор аренды может быть досрочно расторгнут в судебном порядке по требованию арендатора.
Согласно абзацу второму подпункта 4 статьи 620 Гражданского кодекса договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда либо при существенном нарушении договора другой стороной, либо в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Из приведенных норм следует, что для досрочного расторжения арендатором договора аренды по основаниям, не предусмотренным статьей 620 Гражданского кодекса, такие основания должны быть указаны в договоре, ввиду чего положения ст. 620 ГК являются диспозитивными (применяемыми постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (ч. 4 ст. 421 ГК РФ).
Таким образом, стороны при заключении договора согласовали право арендатора расторгнуть договор в одностороннем порядке.
Согласно ст. 381.1 Гражданского кодекса РФ обеспечительный платеж подлежит возврату в случае прекращения обеспеченного обязательства, если иное не предусмотрено соглашением сторон, кроме того, возврат обеспечительного платежа стороны прямо предусмотрели условиями дополнительного соглашения N 2 к договору аренды.
Таким образом, апелляционный суд находит доводы апелляционной жалобы о том, что ответчик правомерно удерживает обеспечительный взнос в качестве штрафных санкций за нарушение истцом условий договора аренды основаны на неверном толковании норм материального права, принципа свободы договора и его условий.
Учитывая изложенное, а также то, что сумма затрат арендатора на ремонт спорного помещения подтверждена материалами дела, равно как и сумма переплаты по арендным платежам, судом первой инстанции правомерно удовлетворены исковые требования о взыскании суммы основного долга и процентов, начисленных в порядке ст. 395 ГК РФ.
Выводы суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, нарушений норм материального и процессуального права судом не допущено, а потому апелляционная жалоба по изложенным в ней основаниям удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 110, 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 24 мая 2017 года по делу N А40-38059/2017 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
Н.И.ПАНКРАТОВА
Судьи
Б.С.ВЕКЛИЧ
О.В.САВЕНКОВ
Н.И.ПАНКРАТОВА
Судьи
Б.С.ВЕКЛИЧ
О.В.САВЕНКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)