Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 5 сентября 2016 года.
В полном объеме постановление изготовлено 12 сентября 2016 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Черединой Н.В., судей Зайцевой А.Я. и Романовой А.В. при ведении протокола секретарем судебного заседания Коноваловой Н.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Егоровой Алевтины Валентиновны на решение Арбитражного суда Новгородской области от 23 июня 2016 года по делу N А44-2143/2016 (судья Нестерова И.В.),
индивидуальный предприниматель Егорова Алевтина Валентиновна (место жительства: Великий Новгород; ОГРНИП 304532104900173, ИНН 532100560468; далее - Предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Новгородской области с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу "Торговый дом "Перекресток" (место нахождения: 103473, Москва, пл. Суворовская, д. 1; ОГРН 1027700034493, ИНН 7728029110; далее - ЗАО "ТД "Перекресток") и обществу с ограниченной ответственностью "ТиБор" (место нахождения: 173025, Великий Новгород, ул. Коровникова, д. 17, оф. 176; ОГРН 1115321002940, ИНН 5321146794; далее - ООО "ТиБор") о расторжении договора аренды нежилого помещения от 19.02.2010 N 796, взыскании с ЗАО "ТД "Перекресток" арендной платы за сентябрь - ноябрь 2015 года в сумме 720 000 руб., взыскании с ответчиков солидарно убытков, связанных с ремонтом помещения, в размере 453 141 руб., а также расходов по оплате услуг оценщика в сумме 10 000 руб. (с учетом уточнения требований и частичного отказа от иска, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Решением суда от 23 июня 2016 года в удовлетворении иска отказано. Этим же решением Предпринимателю из федерального бюджета возвращена государственная пошлина в сумме 6100 руб.
Предприниматель с решением суда не согласился и обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. В обоснование доводов жалобы ссылается на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, нарушение судом первой инстанции норм материального и процессуального права. Считает, что уведомление о расторжении договора аренды от 01.07.2015 не имеет юридической силы, поскольку полномочия лица, его подписавшего не подтверждены на дату его направления арендодателю. Указывает на неправомерность вывода суда об уклонении Предпринимателя от принятия помещения, поскольку материалами дела подтверждается принятие арендодателем действий по приему арендованного имущества. Кроме того, ссылается на нахождение в помещении на 25.11.2015 имущества субарендатора, при этом, по мнению подателя жалобы, именно на арендаторе лежит обязанность по освобождению арендованного помещения от имущества, в том числе принадлежащего субарендатору. Считает, что суд необоснованно возложил на истца обязанность по доказыванию соответствия состояния помещения в момент его возврата состоянию, в котором оно передавалось арендатору.
ЗАО "ТД "Перекресток" в отзыве на апелляционную жалобу с доводами жалобы не согласилось, просило решение суда оставить без изменения.
От ООО "ТиБор" отзыв на апелляционную жалобу не поступил.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представители в суд не явились, в связи с этим разбирательство по делу произведено в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Исследовав доказательства по делу, апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения решения суда.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, в собственности Егоровой А.В. находится нежилое встроенно-пристроенное помещение общей полезной площадью 409,7 кв. м, основной площадью 302,2 кв. м, с кадастровым номером 53:23:8100600:0035:07803:0154, расположенное по адресу: Великий Новгород, проспект Мира, дом 31, корпус 1, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 29.01.2003 серии 53-НО N 126944.
Предпринимателем (Арендодатель) и закрытым акционерным обществом "ИКС 5 Недвижимость" (Арендатор) 19.02.2010 заключен договор аренды нежилого помещения N 796, по условиям которого вышеуказанное помещение передано Арендатору во временное владение и пользование сроком на 10 лет.
Договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) 24.03.2010. Имущество передано в аренду по акту приема-передачи от 01.04.2010.
Согласно пункту 3.1.1 договора аренды и пункту 1 раздела 7 приложения 1 к нему ежемесячная постоянная величина арендной платы составляет 240 000 руб. без налога на добавленную стоимость.
В соответствии с дополнительным соглашением от 01.04.2012 права и обязанности Арендатора по договору аренды перешли от закрытого акционерного общества "ИСК 5 Недвижимость" к ЗАО "ТД "Перекресток". Помещение передано в аренду ЗАО "ТД "Перекресток" по акту приема-передачи от 01.04.2012.
В пункте 5.5 договора аренды стороны предусмотрели право Арендатора в любой момент в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, письменно уведомив Арендодателя не менее, чем за 2 месяца.
В соответствии с положениями указанного пункта договора аренды ЗАО "ТД "Перекресток" вручило Предпринимателю уведомление от 01.07.2015 об одностороннем отказе от договора аренды с 01.09.2015. Факт получения уведомления Предпринимателем не оспаривается.
Согласно пояснениям допрошенной судом первой инстанции в качестве свидетеля Голубевой М.Н., по состоянию на 01.09.2015 имущество ЗАО "ТД "Перекресток" в помещении отсутствовало, Предприниматель отказалась принять ключи от помещения, мотивируя его ненадлежащим состоянием помещения, что зафиксировано в указанном выше акте осмотра от 01.09.2015, подписанном Предпринимателем в одностороннем порядке, (том 1, листы 54 - 55).
ЗАО "ТД "Перекресток" 03.09.2015 направило Предпринимателю телеграмму с вызовом для подписания акта сдачи-приемки помещения на 04.09.2015 в 15 час. 00 мин. (том 1, лист 56).
По результатам осмотра помещения, состоявшегося 04.09.2015 в присутствии Предпринимателя и Голубевой М.Н., каждая из сторон составила свой акт приема-передачи помещения, двусторонний документ сторонами подписан не был (том 1, листы 57 - 60).
Впоследствии 25.11.2015 составлен комиссионный акт приема-передачи помещения, в котором отражено техническое состояние нежилого помещения и от подписания которого представитель Арендатора отказался.
Ссылаясь на то, что на предложение Предпринимателя подписать соглашения о расторжении договора и погасить задолженность по арендной плате Арендатором оставлено без удовлетворения, нежилое помещение возвращено Предпринимателю в ненадлежащем состоянии, в связи с чем у последнего возникли убытки, составляющие стоимость работ, необходимых для производства ремонта в спорном помещении, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции отказал в удовлетворении заявленных требований.
Апелляционная инстанция не находит оснований не согласиться с обжалуемым судебным актом.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Договор аренды заключается на срок, определенный договором (статья 610 ГК РФ).
Статьей 450 ГК РФ предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Согласно пунктам 1 и 2 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.
Судом первой инстанции установлено, что в пункте 5.5 договора аренды стороны предусмотрели право Арендатора в любой момент в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, письменно уведомив Арендодателя не менее, чем за 2 месяца.
В соответствии с положениями указанного пункта договора аренды ЗАО "ТД "Перекресток" вручило Предпринимателю уведомление от 01.07.2015 об одностороннем отказе от договора аренды с 01.09.2015. Копия данного уведомления представлена в материалы дела истцом, в судебном заседании Предприниматель подтвердила факт получения уведомления.
Суд первой инстанции обоснованно посчитал, что названное уведомление подписано начальником управления недвижимости Северо-Западного дивизиона торговой сети "Пятерочка" Дуловым А.А. в пределах полномочий, предоставленных доверенностью от 04.02.2015.
Довод подателя жалобы о том, что полномочия лица, подписавшего уведомление о расторжении договора, должны быть подтверждены в момент сделки, не свидетельствует об ошибочности указанного вывода суда.
Арендодатель, получивший соответствующее уведомление без подтверждения полномочий лица его подписавшего, не лишен возможности запросить у Арендатора необходимые документу в целях их проверки.
Доказательств принятия мер по получению от Арендатора подтверждения полномочий Дулова А.А. на подписание соответствующего уведомления в материалы дела не представлено, в связи с чем апелляционный суд считает, что на дату получения Предпринимателем уведомления от 01.07.2015 у него отсутствовали основания сомневаться в наличии у указанного лица соответствующих полномочий.
Таким образом, является правильным вывод суда о том, договор аренды нежилого помещения от 19.02.2010 N 796 на момент рассмотрения спора является расторгнутым.
В удовлетворении требований в указанной части отказано правомерно.
Ссылка подателя жалобы на то, что запись о прекращении договора аренды в ЕГРП не внесена и Арендатор не воспользовался правом не подачу в регистрирующий орган заявления о внесении в реестр записи о прекращении договора в одностороннем порядке, не опровергает правильность указанного вывода суда.
Сохранение в ЕГРП записи о договоре аренды не означает, что договор аренды не прекратился (абзац второй пункта 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды") и порождает для его сторон соответствующие права и обязанности.
Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе требовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Исходя из толкования названной нормы права, наличие недостатков в арендованном имуществе, не является безусловным основанием для отказа в приеме этого имущества.
Факт передачи помещения в ненадлежащем состоянии влечет иные правовые последствия, предусмотренные гражданским законодательством.
Действующим законодательством не предусмотрено право арендодателя отказаться от приемки имущества при прекращении договора аренды и возврате его арендатором.
В случае прекращения договора аренды здания или сооружения в соответствии с пунктом 2 статьи 655 названного Кодекса арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче.
В силу абзаца третьего пункта 1 статьи 655 ГК РФ уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.
Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 37 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.
При этом арендатор должен представить доказательства того, что к окончанию срока действия договора имущество было подготовлено к возврату, и арендатор извещал арендодателя о готовности передать его.
Согласно пояснениям представителя ответчика, данным суду первой инстанции, к 01.09.2015 ЗАО "ТД "Перекресток" освободило арендованное помещение и предъявило его к приемке Арендодателю. Указанные обстоятельства подтверждены допрошенной судом в качестве свидетеля Голубевой М.Н. и истцом не опровергнуты.
От подписания актов приема-передачи помещения по результатам проведенных сторонами 01.09.2015 и 04.09.2015 (после повторного уведомления Арендодателя о необходимости явки для подписания акта приема-передачи помещения) осмотров помещения Предприниматель отказался со ссылкой на то, что помещение находится в ненадлежащем состоянии и может быть принято только после их устранения.
Установив, что ответчик в связи с расторжением договора аренды предпринимал действия по возврату нежилого помещения, а истец уклонялся от подписания актов по причине несоответствия имущества состоянию на момент его передачи в аренду, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что просрочка исполнения обязанности по принятию арендованного имущества произошла по вине арендодателя, в связи с чем правомерно не усмотрел оснований для удовлетворения заявленных требований в части взыскания арендной платы.
При этом суд обоснованно принял во внимание, что доказательств, подтверждающих нахождение ответчика в арендованном помещении после расторжения договора аренды, истцом не представлено.
Ссылка подателя жалобы на факт пользования нежилым помещением субарендатором - ООО "ТиБор", не свидетельствует об обратном, поскольку в силу пункта 1 статьи 618 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды.
Отказывая в удовлетворении требований истца о взыскании убытков, суд первой инстанции на основании правильной оценки имеющихся в деле доказательств и статей 15, 393 ГК РФ правомерно указал, что истцом не представлено надлежащих и достаточных доказательств виновных действий ответчиков, причинно-следственной связи между такими действиями ответчиков и причинением убытков истцу.
Из акта приема-передачи недвижимого имущества от 01.02.2012 и приложения 1 к договору аренды следует, что в аренду передано нежилое помещение площадью 409,7 кв. м.
В акте приема-передачи от 01.04.2010, составленном между Предпринимателем и закрытым акционерным обществом "ИСК 5 Недвижимость" следует, что состояние арендуемой площади, инженерных коммуникаций и телефонных линий - удовлетворительное. В момент подписания акта на арендуемой площади имеется: подвод холодной воды, счетчик учета водоснабжения, электроснабжения, подвод канализации, подведены электрические мощности, телефонные линии, теплоснабжение от городского центрального отопления.
Состояние помещения на момент его возвращения из аренды отражено в актах осмотра от 01.09.2015 и 04.09.2015.
Между тем, доказательств того, что обнаруженные недостатки не относятся к нормальному износу помещения с учетом его нахождения в аренде более пяти лет, истцом вопреки требованиям статьи 65 АПК РФ не представлено.
Из материалов дела усматривается, что помещение принято Арендатором в аренду в удовлетворительном состоянии, первоначальное состояние окон и стен, количество передаваемых ключей и сам факт их передачи не оговорены. Периодичность проведения текущего ремонта, а также обязанность арендатора по проведению текущего ремонта помещения перед возвращением его из аренды договором не предусмотрена.
Как верно указал суд, доказательства нахождения имущества, указанного в пунктах 5, 10, 12, 14 актов от 01.09.2015 и от 04.09.2015, пунктах 6, 10 - 12, 14, 20, 25 акта от 25.11.2015, в помещении на момент его передачи в аренду ЗАО "ТД "Перекресток" в материалы дела не представлены; указанные обстоятельства актом от 01.04.2010 не подтверждаются.
Оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные доказательства, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу, что истцом не представлено надлежащих доказательств того, что помещение возвращено Арендодателю с недостатками, выходящими за рамки нормального износа.
Ссылка подателя апелляционной жалобы на постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 21 июля 2016 года по делу N А42-4432/2015 судом апелляционной инстанции не принимается, поскольку в силу статьи 69 АПК РФ данный судебный акт не имеет преюдициального значения для рассмотрения настоящего дела; обстоятельства дела N А42-4432/2015 не аналогичны обстоятельствам рассматриваемого дела.
При таких обстоятельствах в удовлетворении требований о взыскании убытков отказано правомерно.
В свете изложенного апелляционный суд считает, что оснований для отмены решения по доводам, приведенным в жалобе, не имеется. Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 270 АПК РФ, при разрешении спора не установлено. При указанных обстоятельствах апелляционная жалоба Предпринимателя удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Новгородской области от 23 июня 2016 года по делу N А44-2143/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Егоровой Алевтины Валентиновны - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТЫРНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 12.09.2016 ПО ДЕЛУ N А44-2143/2016
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 сентября 2016 г. по делу N А44-2143/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 5 сентября 2016 года.
В полном объеме постановление изготовлено 12 сентября 2016 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Черединой Н.В., судей Зайцевой А.Я. и Романовой А.В. при ведении протокола секретарем судебного заседания Коноваловой Н.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Егоровой Алевтины Валентиновны на решение Арбитражного суда Новгородской области от 23 июня 2016 года по делу N А44-2143/2016 (судья Нестерова И.В.),
установил:
индивидуальный предприниматель Егорова Алевтина Валентиновна (место жительства: Великий Новгород; ОГРНИП 304532104900173, ИНН 532100560468; далее - Предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Новгородской области с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу "Торговый дом "Перекресток" (место нахождения: 103473, Москва, пл. Суворовская, д. 1; ОГРН 1027700034493, ИНН 7728029110; далее - ЗАО "ТД "Перекресток") и обществу с ограниченной ответственностью "ТиБор" (место нахождения: 173025, Великий Новгород, ул. Коровникова, д. 17, оф. 176; ОГРН 1115321002940, ИНН 5321146794; далее - ООО "ТиБор") о расторжении договора аренды нежилого помещения от 19.02.2010 N 796, взыскании с ЗАО "ТД "Перекресток" арендной платы за сентябрь - ноябрь 2015 года в сумме 720 000 руб., взыскании с ответчиков солидарно убытков, связанных с ремонтом помещения, в размере 453 141 руб., а также расходов по оплате услуг оценщика в сумме 10 000 руб. (с учетом уточнения требований и частичного отказа от иска, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Решением суда от 23 июня 2016 года в удовлетворении иска отказано. Этим же решением Предпринимателю из федерального бюджета возвращена государственная пошлина в сумме 6100 руб.
Предприниматель с решением суда не согласился и обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. В обоснование доводов жалобы ссылается на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, нарушение судом первой инстанции норм материального и процессуального права. Считает, что уведомление о расторжении договора аренды от 01.07.2015 не имеет юридической силы, поскольку полномочия лица, его подписавшего не подтверждены на дату его направления арендодателю. Указывает на неправомерность вывода суда об уклонении Предпринимателя от принятия помещения, поскольку материалами дела подтверждается принятие арендодателем действий по приему арендованного имущества. Кроме того, ссылается на нахождение в помещении на 25.11.2015 имущества субарендатора, при этом, по мнению подателя жалобы, именно на арендаторе лежит обязанность по освобождению арендованного помещения от имущества, в том числе принадлежащего субарендатору. Считает, что суд необоснованно возложил на истца обязанность по доказыванию соответствия состояния помещения в момент его возврата состоянию, в котором оно передавалось арендатору.
ЗАО "ТД "Перекресток" в отзыве на апелляционную жалобу с доводами жалобы не согласилось, просило решение суда оставить без изменения.
От ООО "ТиБор" отзыв на апелляционную жалобу не поступил.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представители в суд не явились, в связи с этим разбирательство по делу произведено в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Исследовав доказательства по делу, апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения решения суда.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, в собственности Егоровой А.В. находится нежилое встроенно-пристроенное помещение общей полезной площадью 409,7 кв. м, основной площадью 302,2 кв. м, с кадастровым номером 53:23:8100600:0035:07803:0154, расположенное по адресу: Великий Новгород, проспект Мира, дом 31, корпус 1, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 29.01.2003 серии 53-НО N 126944.
Предпринимателем (Арендодатель) и закрытым акционерным обществом "ИКС 5 Недвижимость" (Арендатор) 19.02.2010 заключен договор аренды нежилого помещения N 796, по условиям которого вышеуказанное помещение передано Арендатору во временное владение и пользование сроком на 10 лет.
Договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) 24.03.2010. Имущество передано в аренду по акту приема-передачи от 01.04.2010.
Согласно пункту 3.1.1 договора аренды и пункту 1 раздела 7 приложения 1 к нему ежемесячная постоянная величина арендной платы составляет 240 000 руб. без налога на добавленную стоимость.
В соответствии с дополнительным соглашением от 01.04.2012 права и обязанности Арендатора по договору аренды перешли от закрытого акционерного общества "ИСК 5 Недвижимость" к ЗАО "ТД "Перекресток". Помещение передано в аренду ЗАО "ТД "Перекресток" по акту приема-передачи от 01.04.2012.
В пункте 5.5 договора аренды стороны предусмотрели право Арендатора в любой момент в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, письменно уведомив Арендодателя не менее, чем за 2 месяца.
В соответствии с положениями указанного пункта договора аренды ЗАО "ТД "Перекресток" вручило Предпринимателю уведомление от 01.07.2015 об одностороннем отказе от договора аренды с 01.09.2015. Факт получения уведомления Предпринимателем не оспаривается.
Согласно пояснениям допрошенной судом первой инстанции в качестве свидетеля Голубевой М.Н., по состоянию на 01.09.2015 имущество ЗАО "ТД "Перекресток" в помещении отсутствовало, Предприниматель отказалась принять ключи от помещения, мотивируя его ненадлежащим состоянием помещения, что зафиксировано в указанном выше акте осмотра от 01.09.2015, подписанном Предпринимателем в одностороннем порядке, (том 1, листы 54 - 55).
ЗАО "ТД "Перекресток" 03.09.2015 направило Предпринимателю телеграмму с вызовом для подписания акта сдачи-приемки помещения на 04.09.2015 в 15 час. 00 мин. (том 1, лист 56).
По результатам осмотра помещения, состоявшегося 04.09.2015 в присутствии Предпринимателя и Голубевой М.Н., каждая из сторон составила свой акт приема-передачи помещения, двусторонний документ сторонами подписан не был (том 1, листы 57 - 60).
Впоследствии 25.11.2015 составлен комиссионный акт приема-передачи помещения, в котором отражено техническое состояние нежилого помещения и от подписания которого представитель Арендатора отказался.
Ссылаясь на то, что на предложение Предпринимателя подписать соглашения о расторжении договора и погасить задолженность по арендной плате Арендатором оставлено без удовлетворения, нежилое помещение возвращено Предпринимателю в ненадлежащем состоянии, в связи с чем у последнего возникли убытки, составляющие стоимость работ, необходимых для производства ремонта в спорном помещении, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции отказал в удовлетворении заявленных требований.
Апелляционная инстанция не находит оснований не согласиться с обжалуемым судебным актом.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Договор аренды заключается на срок, определенный договором (статья 610 ГК РФ).
Статьей 450 ГК РФ предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Согласно пунктам 1 и 2 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.
Судом первой инстанции установлено, что в пункте 5.5 договора аренды стороны предусмотрели право Арендатора в любой момент в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, письменно уведомив Арендодателя не менее, чем за 2 месяца.
В соответствии с положениями указанного пункта договора аренды ЗАО "ТД "Перекресток" вручило Предпринимателю уведомление от 01.07.2015 об одностороннем отказе от договора аренды с 01.09.2015. Копия данного уведомления представлена в материалы дела истцом, в судебном заседании Предприниматель подтвердила факт получения уведомления.
Суд первой инстанции обоснованно посчитал, что названное уведомление подписано начальником управления недвижимости Северо-Западного дивизиона торговой сети "Пятерочка" Дуловым А.А. в пределах полномочий, предоставленных доверенностью от 04.02.2015.
Довод подателя жалобы о том, что полномочия лица, подписавшего уведомление о расторжении договора, должны быть подтверждены в момент сделки, не свидетельствует об ошибочности указанного вывода суда.
Арендодатель, получивший соответствующее уведомление без подтверждения полномочий лица его подписавшего, не лишен возможности запросить у Арендатора необходимые документу в целях их проверки.
Доказательств принятия мер по получению от Арендатора подтверждения полномочий Дулова А.А. на подписание соответствующего уведомления в материалы дела не представлено, в связи с чем апелляционный суд считает, что на дату получения Предпринимателем уведомления от 01.07.2015 у него отсутствовали основания сомневаться в наличии у указанного лица соответствующих полномочий.
Таким образом, является правильным вывод суда о том, договор аренды нежилого помещения от 19.02.2010 N 796 на момент рассмотрения спора является расторгнутым.
В удовлетворении требований в указанной части отказано правомерно.
Ссылка подателя жалобы на то, что запись о прекращении договора аренды в ЕГРП не внесена и Арендатор не воспользовался правом не подачу в регистрирующий орган заявления о внесении в реестр записи о прекращении договора в одностороннем порядке, не опровергает правильность указанного вывода суда.
Сохранение в ЕГРП записи о договоре аренды не означает, что договор аренды не прекратился (абзац второй пункта 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды") и порождает для его сторон соответствующие права и обязанности.
Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе требовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Исходя из толкования названной нормы права, наличие недостатков в арендованном имуществе, не является безусловным основанием для отказа в приеме этого имущества.
Факт передачи помещения в ненадлежащем состоянии влечет иные правовые последствия, предусмотренные гражданским законодательством.
Действующим законодательством не предусмотрено право арендодателя отказаться от приемки имущества при прекращении договора аренды и возврате его арендатором.
В случае прекращения договора аренды здания или сооружения в соответствии с пунктом 2 статьи 655 названного Кодекса арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче.
В силу абзаца третьего пункта 1 статьи 655 ГК РФ уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.
Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 37 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.
При этом арендатор должен представить доказательства того, что к окончанию срока действия договора имущество было подготовлено к возврату, и арендатор извещал арендодателя о готовности передать его.
Согласно пояснениям представителя ответчика, данным суду первой инстанции, к 01.09.2015 ЗАО "ТД "Перекресток" освободило арендованное помещение и предъявило его к приемке Арендодателю. Указанные обстоятельства подтверждены допрошенной судом в качестве свидетеля Голубевой М.Н. и истцом не опровергнуты.
От подписания актов приема-передачи помещения по результатам проведенных сторонами 01.09.2015 и 04.09.2015 (после повторного уведомления Арендодателя о необходимости явки для подписания акта приема-передачи помещения) осмотров помещения Предприниматель отказался со ссылкой на то, что помещение находится в ненадлежащем состоянии и может быть принято только после их устранения.
Установив, что ответчик в связи с расторжением договора аренды предпринимал действия по возврату нежилого помещения, а истец уклонялся от подписания актов по причине несоответствия имущества состоянию на момент его передачи в аренду, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что просрочка исполнения обязанности по принятию арендованного имущества произошла по вине арендодателя, в связи с чем правомерно не усмотрел оснований для удовлетворения заявленных требований в части взыскания арендной платы.
При этом суд обоснованно принял во внимание, что доказательств, подтверждающих нахождение ответчика в арендованном помещении после расторжения договора аренды, истцом не представлено.
Ссылка подателя жалобы на факт пользования нежилым помещением субарендатором - ООО "ТиБор", не свидетельствует об обратном, поскольку в силу пункта 1 статьи 618 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды.
Отказывая в удовлетворении требований истца о взыскании убытков, суд первой инстанции на основании правильной оценки имеющихся в деле доказательств и статей 15, 393 ГК РФ правомерно указал, что истцом не представлено надлежащих и достаточных доказательств виновных действий ответчиков, причинно-следственной связи между такими действиями ответчиков и причинением убытков истцу.
Из акта приема-передачи недвижимого имущества от 01.02.2012 и приложения 1 к договору аренды следует, что в аренду передано нежилое помещение площадью 409,7 кв. м.
В акте приема-передачи от 01.04.2010, составленном между Предпринимателем и закрытым акционерным обществом "ИСК 5 Недвижимость" следует, что состояние арендуемой площади, инженерных коммуникаций и телефонных линий - удовлетворительное. В момент подписания акта на арендуемой площади имеется: подвод холодной воды, счетчик учета водоснабжения, электроснабжения, подвод канализации, подведены электрические мощности, телефонные линии, теплоснабжение от городского центрального отопления.
Состояние помещения на момент его возвращения из аренды отражено в актах осмотра от 01.09.2015 и 04.09.2015.
Между тем, доказательств того, что обнаруженные недостатки не относятся к нормальному износу помещения с учетом его нахождения в аренде более пяти лет, истцом вопреки требованиям статьи 65 АПК РФ не представлено.
Из материалов дела усматривается, что помещение принято Арендатором в аренду в удовлетворительном состоянии, первоначальное состояние окон и стен, количество передаваемых ключей и сам факт их передачи не оговорены. Периодичность проведения текущего ремонта, а также обязанность арендатора по проведению текущего ремонта помещения перед возвращением его из аренды договором не предусмотрена.
Как верно указал суд, доказательства нахождения имущества, указанного в пунктах 5, 10, 12, 14 актов от 01.09.2015 и от 04.09.2015, пунктах 6, 10 - 12, 14, 20, 25 акта от 25.11.2015, в помещении на момент его передачи в аренду ЗАО "ТД "Перекресток" в материалы дела не представлены; указанные обстоятельства актом от 01.04.2010 не подтверждаются.
Оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные доказательства, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу, что истцом не представлено надлежащих доказательств того, что помещение возвращено Арендодателю с недостатками, выходящими за рамки нормального износа.
Ссылка подателя апелляционной жалобы на постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 21 июля 2016 года по делу N А42-4432/2015 судом апелляционной инстанции не принимается, поскольку в силу статьи 69 АПК РФ данный судебный акт не имеет преюдициального значения для рассмотрения настоящего дела; обстоятельства дела N А42-4432/2015 не аналогичны обстоятельствам рассматриваемого дела.
При таких обстоятельствах в удовлетворении требований о взыскании убытков отказано правомерно.
В свете изложенного апелляционный суд считает, что оснований для отмены решения по доводам, приведенным в жалобе, не имеется. Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 270 АПК РФ, при разрешении спора не установлено. При указанных обстоятельствах апелляционная жалоба Предпринимателя удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Новгородской области от 23 июня 2016 года по делу N А44-2143/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Егоровой Алевтины Валентиновны - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
Н.В.ЧЕРЕДИНА
Н.В.ЧЕРЕДИНА
Судьи
А.Я.ЗАЙЦЕВА
А.В.РОМАНОВА
А.Я.ЗАЙЦЕВА
А.В.РОМАНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)