Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 03 ноября 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 11 ноября 2016 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Тимухиной И.А.
судей Горбик В.М., Жиляевой Е.В.
при ведении протокола судебного заседания: Ткаченко Я.А.
при участии:
от истца: Герасимова В.В. (доверенность от 16.04.2016)
от ответчика: Черненко В.А. (доверенность от 10.05.2016)
от 3-го лица: Герасимова В.В. (доверенность от 25.05.2016)
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-24564/2016) ООО "ДИМАРТ" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.07.2016 по делу N А56-26277/2016 (судья Лебедев Г.В.), принятое
по иску Индивидуального предпринимателя Колесник Михаила Алексеевича
к ООО "ДИМАРТ"
о взыскании и по встречному иску о взыскании неосновательного обогащения, убытков,
Индивидуальный предприниматель Колесник Михаил Алексеевич (далее - истец, Предприниматель) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском, уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ, к обществу с ограниченной ответственностью "Димарт" (далее - ответчик, Общество) о взыскании 66 061 550 руб. 98 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды нежилого здания от 15.01.2013 N 261212 за период с 01.08.2015 по 31.05.2016, 438 697 руб. пеней за просрочку платежей по состоянию на 31.03.2016.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель Колесник Алексей Михайлович.
Ответчик обратился в арбитражный суд со встречным иском о взыскании с Предпринимателя 58 537 036 руб. неосновательного обогащения в размере стоимости произведенных неотделимых улучшений объекта аренды, 19 999 996 руб. убытков в виде уплаченной арендной платы за период невозможности использования здания, 312 075 647 руб. убытков в виде упущенной выгоды - неполученной прибыли от деятельности магазина Общества в арендуемом здании за неиспользованный период аренды.
Решением от 27.07.2016 в удовлетворении ходатайства ООО "Димарт" о назначении по делу технической экспертизы соглашения от 01.04.2016 о досрочном расторжении договора аренды отказано, с Общества в пользу Предпринимателя взыскано 66 061 550 рублей 98 коп. задолженности, 438 697 руб. пеней, 203 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины; Предпринимателю из федерального бюджета возвращено 86 380 руб. государственной пошлины, излишне уплаченной по платежному поручению от 21.04.2016 N 19; в удовлетворении встречного иска отказано, отменены обеспечительные меры, принятые определением суда от 07.06.2016 по настоящему делу.
В апелляционной жалобе Общество, считая решение незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального и процессуального права, просит решение отменить, полагая, что сумма задолженности и пеней определена неправильно без учета письма Предпринимателя от 03.08.2015 о приостановлении платежей по договору, изменения состава собственников объекта аренды, отказа от подписания Предпринимателем и третьим лицом дополнительного соглашения к договору от 01.11.2015, содержащего актуальную информацию о сторонах договора, реквизитах и размере платежей каждому арендодателю. Податель жалобы указывает, что фактическое использование объекта аренды прекращено 14.05.2016 путем силового захвата здания представителями арендодателя. По мнению подателя жалобы, судом неправомерно отказано в удовлетворении заявления Общества о фальсификации соглашения от 01.04.2015 о расторжении договора, ходатайств о назначении экспертизы и вызове свидетелей, а также в удовлетворении встречного иска.
Предприниматель возразил против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.
Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.
Как следует из материалов дела, между Предпринимателем (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор от 15.01.2013 N 261212 аренды нежилого здания площадью 7278,80 кв. м, с кад. N 78:42:1812Н:1:2, по адресу: Санкт-Петербург, г. Пушкин, Кузьминское шоссе, д. 66, лит. Д, сроком до 20.01.2023.
По акту от 15.01.2013 объект аренды передан арендатору.
Согласно пункту 5.1 договора плата за предоставленное арендуемое здание устанавливается в виде ежемесячной арендной платы, состоящей из ежемесячной постоянной (фиксированной) части арендной платы и ежемесячной переменной (дополнительной) части арендной платы.
Пунктом 5.2 договора установлено, что постоянная часть ежемесячной арендной платы является фиксированной и представляет собой плату за пользование арендуемым зданием, начисляется с момента передачи арендуемого здания по акту приема-передачи и устанавливается за все арендуемое здание за период аренды с 15.01.2015 по 14.01.2016 - в размере 5 777 912 руб. в месяц, за период аренды с 15.01.2016 по 14.07.2017 - в размере 6 066 808 руб. в месяц.
Согласно пункту 5.3 договора постоянная часть арендной платы ежемесячно вносится арендатором на счет арендодателя до 15 числа каждого месяца за текущий (оплачиваемый) месяц аренды.
Пунктом 5.5 договора определено, что переменная часть ежемесячной арендной платы состоит из трех составляющих:
- первая составляющая переменной части арендной платы - из суммы возмещения арендатором арендодателю ежемесячной стоимости электроэнергии, оплаченной арендодателем ЗАО "КапЛист" или непосредственно ресурсоснабжающим организациям в соответствии с условиями пункта 5.4 договора и фактически потребленной арендатором в арендуемом здании за расчетный месяц аренды;
- вторая составляющая переменной части арендной платы - из суммы возмещения арендатором арендодателю ежемесячной стоимости водоснабжения и водоотведения, оплаченной арендодателем ЗАО "КапЛист" или непосредственно ресурсоснабжающей организации в соответствии с условиями пункта 5.4 договора и фактически потребленной арендатором в арендуемом здании за расчетный месяц аренды;
- третья составляющая переменной части арендной платы - из суммы возмещения арендатором арендодателю ежемесячной стоимости отопления, оплаченной арендодателем ресурсоснабжающей организации и фактически потребленной арендатором в арендуемом здании за расчетный месяц аренды.
В соответствии с пунктом 5.7 договора дополнительная (переменная) 1 часть ежемесячной арендной платы вносится арендатором ежемесячно авансовыми платежами и платежами на доплату, а дополнительная (переменная) 2 и 3 части ежемесячной арендной платы вносится арендатором ежемесячно платежами на основании счетов арендодателя в течение 5 банковских дней с даты получения указанных счетов в соответствии с пунктом 3.3.16 договора, либо с даты, когда арендатор должен был получить их в соответствии с пунктом 3.3.16 договора.
Пунктом 6.1 договора определена ответственность арендатора за нарушение сроков внесения арендных платежей в виде пеней в размере 0,01% от невнесенной в срок денежной суммы за каждый день просрочки.
Письмом от 06.04.2016 ответчик направил в адрес истца подписанное им соглашение от 01.04.2016 года о досрочном расторжении договора аренды нежилого здания, мотивируя отказ от договора отсутствием возможности надлежащим образом в будущем выполнять свои обязательства по оплате цены договора.
Предприниматель принял отказ Общества от договора, подписал соглашение о расторжении, 29.04.2016 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу зарегистрировано прекращение аренды нежилого здания, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, г. Пушкин, Кузьминское шоссе, д. 66, лит. Д.
Ссылаясь на невозвращение после расторжения договора объекта аренды арендодателю, невнесение платы за пользование зданием в период с 01.08.2015 по 31.05.2016, Предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Возражая против предъявленного иска, Общество указало на неправомерность досрочного одностороннего расторжения договора Предпринимателем, неподписание соглашения о расторжении договора со стороны ответчика. Ответчик во встречном иске указал на то обстоятельство, что им были понесены расходы на капитальный ремонт здания (неотделимые улучшения) в сумме 83 624 338 руб., при этом производя капитальный ремонт здания, Общество рассчитывало на добросовестное исполнение Предпринимателем обязательств по договору, в связи с чем предполагало использовать здание до февраля 2023 года. Между тем, в результате неправомерного одностороннего расторжения договора Предпринимателем Общество лишилось возможности возместить полученные расходы, а, следовательно, на стороне Предпринимателя образовалось неосновательное обогащение в размере 58 537 036 руб. (пропорционально неиспользованному сроку аренды). Кроме того, ответчик указал на наличие у него убытков в размере 19 999 996 руб., рассчитанных исходя из размера арендной платы за период, когда здание было непригодно для целевого использования, указанного в договоре. Также Общество указало, что, продолжая целевое использование арендуемого здания в соответствии с условиями договора, получало бы доходы от деятельности магазина и расчетная прибыль от деятельности гипермаркета за неиспользованный период аренды составляет не менее 312 075 647 руб.
Суд первой инстанции иск Предпринимателя удовлетворил, в удовлетворении встречного иска отказал.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на жалобу, апелляционный суд пришел к выводу, что обжалуемое решение не подлежит отмене или изменению.
Как установлено статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии с пунктом 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. В силу пункта 2 названной статьи, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе требовать внесения арендной платы за все время просрочки.
В пункте 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" указано, что в силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.
Факт прекращения между сторонами договора аренды подтвержден истцом представленным в материалы дела соглашением от 01.04.2016 о досрочном расторжении договора аренды нежилого здания от 15.01.2013 N 261212, содержащим подпись генерального директора Общества, скрепленную печатью организации.
Вопреки доводам подателя жалобы судом дана надлежащая оценка данному соглашению, оценены заявление Общества о фальсификации данного соглашения и ходатайство Общества о назначении судебной экспертизы соглашения от 01.04.2016 с постановкой следующих вопросов: на одном или на разных печатающих устройствах выполнены лицевая и оборотная сторона соглашения, а также какой документ был напечатан раньше: на лицевой или на оборотной стороне. Судом учтено, что Обществом не оспаривалась подлинность подписи руководителя и печати организации Общества.
При проведении проверки достоверности заявления о фальсификации в соответствии с абзацем вторым пункта 3 части 1 статьи 161 АПК РФ судом первой инстанции исследовались иные доказательства и объяснения сторон в их совокупности, которыми опровергаются возражения ответчика о фальсификации данного соглашения, и обоснованно указано, что Обществом не представлен ни один документ, позволяющий осуществить компиляцию текста соглашения о расторжении договора с подписью и печатью Общества, которые могли быть взяты за основу для изготовления соглашения от 01.04.2016.
Кроме того, поставленные Обществом вопросы для судебной экспертизы в любом случае не позволят установить факт фальсификации соглашения от 01.04.2016 Предпринимателем.
При таких обстоятельствах, оснований для исключения данного соглашения из числа доказательств по делу не имеется.
Оценив по правилам ст. 71 АПК РФ представленные в материалы дела документы, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о недоказанности ответчиком факта возврата объекта аренды арендодателю в установленном законом и договором порядке в период до 31.05.2016.
Ссылка подателя жалобы на изъятие арендодателем объекта аренды 14.05.2016 путем силового захвата отклоняется апелляционным судом как неподтвержденная надлежащими доказательствами.
Доказательства изменения сторонами договора порядка расчетов в соответствии со статьей 452 ГК РФ в материалы дела также не представлены.
При таких обстоятельствах иск Предпринимателя удовлетворен правомерно.
Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд первой инстанции, руководствуясь статьями 15, 393, 612 ГК РФ, обоснованно исходил из того, что Обществом не доказана совокупность обстоятельств, необходимая для удовлетворения иска о взыскании убытков и неосновательного обогащения.
Так, факт передачи Обществу Предпринимателем спорного здания в надлежащем состоянии подтверждается актом приема-передачи от 15.01.2013, согласно которому техническое и санитарное состояние арендуемого здания и его эксплуатационные показатели соответствуют условиям договора аренды.
Пунктом 1.4 договора предусмотрено, что здание предоставляется арендатору для следующих целей (целевое использование): размещение торгового предприятия по розничной продаже продовольственных и непродовольственных товаров, предоставления услуг, производства кулинарных изделий, полуфабрикатов и т.п.
В соответствии с пунктом 4.1 договора для более эффективного использования арендуемого здания по назначению, указанному в пункте 1.4 договора, арендатор производит самостоятельно или за счет собственных средств работы, направленные на подготовку арендуемого здания к разрешенному использованию, в том числе перепланировку, текущий и капитальный ремонт арендуемого здания (в том числе инженерных сетей), улучшения арендуемого здания, неотделимые без вреда для имущества. Срок проведения подготовительных работ - до 01.06.2013.
Согласно пункту 3.3.4 договора арендатор обязан в течение всего срока договора производить в арендуемом здании за свой счет необходимый для целевого использования здания согласно пункту 1.4 договора по мере необходимости текущий и капитальный ремонт.
Пунктом 3.4.6 договора установлено, что арендатор вправе производить неотделимые улучшения, переоборудование, перепланировку и переоснащение арендуемого здания и инженерных сетей, направленных на более эффективное его использование, только с письменного согласия арендодателя. Собственностью арендатора являются произведенные им отделимые улучшения в арендуемых помещениях.
Доказательств согласования с арендодателем капитального ремонта и производства неотделимых улучшений ответчиком также в материалы дела не представлено.
Кроме того, согласно абзацу 3 пункта 3.4.6 договора стоимость улучшений арендуемого здания, неотделимых без вреда для него, произведенных арендатором за свой собственный счет, как с согласия, так и без согласия арендодателя, по окончании срока действия договора, либо при досрочном его расторжении по вине арендатора возмещению не подлежит.
Расторжение договора аренды по соглашению сторон исключает взыскание с Предпринимателя заявленных убытков, причиненных, как указывает Общество, вследствие неправомерного расторжения договора Предпринимателем при наличии соглашения сторон о расторжении договора.
Доводы апелляционной жалобы истца не содержат фактов, которые не были бы проверены и не оценены судом первой инстанции при рассмотрении дела, судом первой инстанции исследованы доказательства, представленные сторонами по делу, правильно применены подлежащие применению нормы материального права, нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебного акта, судом первой инстанции не допущено, в удовлетворении апелляционной жалобы следует отказать.
Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.07.2016 по делу N А56-26277/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРИНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 11.11.2016 N 13АП-24564/2016 ПО ДЕЛУ N А56-26277/2016
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 ноября 2016 г. N 13АП-24564/2016
Дело N А56-26277/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 03 ноября 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 11 ноября 2016 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Тимухиной И.А.
судей Горбик В.М., Жиляевой Е.В.
при ведении протокола судебного заседания: Ткаченко Я.А.
при участии:
от истца: Герасимова В.В. (доверенность от 16.04.2016)
от ответчика: Черненко В.А. (доверенность от 10.05.2016)
от 3-го лица: Герасимова В.В. (доверенность от 25.05.2016)
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-24564/2016) ООО "ДИМАРТ" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.07.2016 по делу N А56-26277/2016 (судья Лебедев Г.В.), принятое
по иску Индивидуального предпринимателя Колесник Михаила Алексеевича
к ООО "ДИМАРТ"
о взыскании и по встречному иску о взыскании неосновательного обогащения, убытков,
установил:
Индивидуальный предприниматель Колесник Михаил Алексеевич (далее - истец, Предприниматель) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском, уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ, к обществу с ограниченной ответственностью "Димарт" (далее - ответчик, Общество) о взыскании 66 061 550 руб. 98 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды нежилого здания от 15.01.2013 N 261212 за период с 01.08.2015 по 31.05.2016, 438 697 руб. пеней за просрочку платежей по состоянию на 31.03.2016.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель Колесник Алексей Михайлович.
Ответчик обратился в арбитражный суд со встречным иском о взыскании с Предпринимателя 58 537 036 руб. неосновательного обогащения в размере стоимости произведенных неотделимых улучшений объекта аренды, 19 999 996 руб. убытков в виде уплаченной арендной платы за период невозможности использования здания, 312 075 647 руб. убытков в виде упущенной выгоды - неполученной прибыли от деятельности магазина Общества в арендуемом здании за неиспользованный период аренды.
Решением от 27.07.2016 в удовлетворении ходатайства ООО "Димарт" о назначении по делу технической экспертизы соглашения от 01.04.2016 о досрочном расторжении договора аренды отказано, с Общества в пользу Предпринимателя взыскано 66 061 550 рублей 98 коп. задолженности, 438 697 руб. пеней, 203 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины; Предпринимателю из федерального бюджета возвращено 86 380 руб. государственной пошлины, излишне уплаченной по платежному поручению от 21.04.2016 N 19; в удовлетворении встречного иска отказано, отменены обеспечительные меры, принятые определением суда от 07.06.2016 по настоящему делу.
В апелляционной жалобе Общество, считая решение незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального и процессуального права, просит решение отменить, полагая, что сумма задолженности и пеней определена неправильно без учета письма Предпринимателя от 03.08.2015 о приостановлении платежей по договору, изменения состава собственников объекта аренды, отказа от подписания Предпринимателем и третьим лицом дополнительного соглашения к договору от 01.11.2015, содержащего актуальную информацию о сторонах договора, реквизитах и размере платежей каждому арендодателю. Податель жалобы указывает, что фактическое использование объекта аренды прекращено 14.05.2016 путем силового захвата здания представителями арендодателя. По мнению подателя жалобы, судом неправомерно отказано в удовлетворении заявления Общества о фальсификации соглашения от 01.04.2015 о расторжении договора, ходатайств о назначении экспертизы и вызове свидетелей, а также в удовлетворении встречного иска.
Предприниматель возразил против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.
Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.
Как следует из материалов дела, между Предпринимателем (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор от 15.01.2013 N 261212 аренды нежилого здания площадью 7278,80 кв. м, с кад. N 78:42:1812Н:1:2, по адресу: Санкт-Петербург, г. Пушкин, Кузьминское шоссе, д. 66, лит. Д, сроком до 20.01.2023.
По акту от 15.01.2013 объект аренды передан арендатору.
Согласно пункту 5.1 договора плата за предоставленное арендуемое здание устанавливается в виде ежемесячной арендной платы, состоящей из ежемесячной постоянной (фиксированной) части арендной платы и ежемесячной переменной (дополнительной) части арендной платы.
Пунктом 5.2 договора установлено, что постоянная часть ежемесячной арендной платы является фиксированной и представляет собой плату за пользование арендуемым зданием, начисляется с момента передачи арендуемого здания по акту приема-передачи и устанавливается за все арендуемое здание за период аренды с 15.01.2015 по 14.01.2016 - в размере 5 777 912 руб. в месяц, за период аренды с 15.01.2016 по 14.07.2017 - в размере 6 066 808 руб. в месяц.
Согласно пункту 5.3 договора постоянная часть арендной платы ежемесячно вносится арендатором на счет арендодателя до 15 числа каждого месяца за текущий (оплачиваемый) месяц аренды.
Пунктом 5.5 договора определено, что переменная часть ежемесячной арендной платы состоит из трех составляющих:
- первая составляющая переменной части арендной платы - из суммы возмещения арендатором арендодателю ежемесячной стоимости электроэнергии, оплаченной арендодателем ЗАО "КапЛист" или непосредственно ресурсоснабжающим организациям в соответствии с условиями пункта 5.4 договора и фактически потребленной арендатором в арендуемом здании за расчетный месяц аренды;
- вторая составляющая переменной части арендной платы - из суммы возмещения арендатором арендодателю ежемесячной стоимости водоснабжения и водоотведения, оплаченной арендодателем ЗАО "КапЛист" или непосредственно ресурсоснабжающей организации в соответствии с условиями пункта 5.4 договора и фактически потребленной арендатором в арендуемом здании за расчетный месяц аренды;
- третья составляющая переменной части арендной платы - из суммы возмещения арендатором арендодателю ежемесячной стоимости отопления, оплаченной арендодателем ресурсоснабжающей организации и фактически потребленной арендатором в арендуемом здании за расчетный месяц аренды.
В соответствии с пунктом 5.7 договора дополнительная (переменная) 1 часть ежемесячной арендной платы вносится арендатором ежемесячно авансовыми платежами и платежами на доплату, а дополнительная (переменная) 2 и 3 части ежемесячной арендной платы вносится арендатором ежемесячно платежами на основании счетов арендодателя в течение 5 банковских дней с даты получения указанных счетов в соответствии с пунктом 3.3.16 договора, либо с даты, когда арендатор должен был получить их в соответствии с пунктом 3.3.16 договора.
Пунктом 6.1 договора определена ответственность арендатора за нарушение сроков внесения арендных платежей в виде пеней в размере 0,01% от невнесенной в срок денежной суммы за каждый день просрочки.
Письмом от 06.04.2016 ответчик направил в адрес истца подписанное им соглашение от 01.04.2016 года о досрочном расторжении договора аренды нежилого здания, мотивируя отказ от договора отсутствием возможности надлежащим образом в будущем выполнять свои обязательства по оплате цены договора.
Предприниматель принял отказ Общества от договора, подписал соглашение о расторжении, 29.04.2016 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу зарегистрировано прекращение аренды нежилого здания, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, г. Пушкин, Кузьминское шоссе, д. 66, лит. Д.
Ссылаясь на невозвращение после расторжения договора объекта аренды арендодателю, невнесение платы за пользование зданием в период с 01.08.2015 по 31.05.2016, Предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Возражая против предъявленного иска, Общество указало на неправомерность досрочного одностороннего расторжения договора Предпринимателем, неподписание соглашения о расторжении договора со стороны ответчика. Ответчик во встречном иске указал на то обстоятельство, что им были понесены расходы на капитальный ремонт здания (неотделимые улучшения) в сумме 83 624 338 руб., при этом производя капитальный ремонт здания, Общество рассчитывало на добросовестное исполнение Предпринимателем обязательств по договору, в связи с чем предполагало использовать здание до февраля 2023 года. Между тем, в результате неправомерного одностороннего расторжения договора Предпринимателем Общество лишилось возможности возместить полученные расходы, а, следовательно, на стороне Предпринимателя образовалось неосновательное обогащение в размере 58 537 036 руб. (пропорционально неиспользованному сроку аренды). Кроме того, ответчик указал на наличие у него убытков в размере 19 999 996 руб., рассчитанных исходя из размера арендной платы за период, когда здание было непригодно для целевого использования, указанного в договоре. Также Общество указало, что, продолжая целевое использование арендуемого здания в соответствии с условиями договора, получало бы доходы от деятельности магазина и расчетная прибыль от деятельности гипермаркета за неиспользованный период аренды составляет не менее 312 075 647 руб.
Суд первой инстанции иск Предпринимателя удовлетворил, в удовлетворении встречного иска отказал.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на жалобу, апелляционный суд пришел к выводу, что обжалуемое решение не подлежит отмене или изменению.
Как установлено статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии с пунктом 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. В силу пункта 2 названной статьи, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе требовать внесения арендной платы за все время просрочки.
В пункте 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" указано, что в силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.
Факт прекращения между сторонами договора аренды подтвержден истцом представленным в материалы дела соглашением от 01.04.2016 о досрочном расторжении договора аренды нежилого здания от 15.01.2013 N 261212, содержащим подпись генерального директора Общества, скрепленную печатью организации.
Вопреки доводам подателя жалобы судом дана надлежащая оценка данному соглашению, оценены заявление Общества о фальсификации данного соглашения и ходатайство Общества о назначении судебной экспертизы соглашения от 01.04.2016 с постановкой следующих вопросов: на одном или на разных печатающих устройствах выполнены лицевая и оборотная сторона соглашения, а также какой документ был напечатан раньше: на лицевой или на оборотной стороне. Судом учтено, что Обществом не оспаривалась подлинность подписи руководителя и печати организации Общества.
При проведении проверки достоверности заявления о фальсификации в соответствии с абзацем вторым пункта 3 части 1 статьи 161 АПК РФ судом первой инстанции исследовались иные доказательства и объяснения сторон в их совокупности, которыми опровергаются возражения ответчика о фальсификации данного соглашения, и обоснованно указано, что Обществом не представлен ни один документ, позволяющий осуществить компиляцию текста соглашения о расторжении договора с подписью и печатью Общества, которые могли быть взяты за основу для изготовления соглашения от 01.04.2016.
Кроме того, поставленные Обществом вопросы для судебной экспертизы в любом случае не позволят установить факт фальсификации соглашения от 01.04.2016 Предпринимателем.
При таких обстоятельствах, оснований для исключения данного соглашения из числа доказательств по делу не имеется.
Оценив по правилам ст. 71 АПК РФ представленные в материалы дела документы, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о недоказанности ответчиком факта возврата объекта аренды арендодателю в установленном законом и договором порядке в период до 31.05.2016.
Ссылка подателя жалобы на изъятие арендодателем объекта аренды 14.05.2016 путем силового захвата отклоняется апелляционным судом как неподтвержденная надлежащими доказательствами.
Доказательства изменения сторонами договора порядка расчетов в соответствии со статьей 452 ГК РФ в материалы дела также не представлены.
При таких обстоятельствах иск Предпринимателя удовлетворен правомерно.
Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд первой инстанции, руководствуясь статьями 15, 393, 612 ГК РФ, обоснованно исходил из того, что Обществом не доказана совокупность обстоятельств, необходимая для удовлетворения иска о взыскании убытков и неосновательного обогащения.
Так, факт передачи Обществу Предпринимателем спорного здания в надлежащем состоянии подтверждается актом приема-передачи от 15.01.2013, согласно которому техническое и санитарное состояние арендуемого здания и его эксплуатационные показатели соответствуют условиям договора аренды.
Пунктом 1.4 договора предусмотрено, что здание предоставляется арендатору для следующих целей (целевое использование): размещение торгового предприятия по розничной продаже продовольственных и непродовольственных товаров, предоставления услуг, производства кулинарных изделий, полуфабрикатов и т.п.
В соответствии с пунктом 4.1 договора для более эффективного использования арендуемого здания по назначению, указанному в пункте 1.4 договора, арендатор производит самостоятельно или за счет собственных средств работы, направленные на подготовку арендуемого здания к разрешенному использованию, в том числе перепланировку, текущий и капитальный ремонт арендуемого здания (в том числе инженерных сетей), улучшения арендуемого здания, неотделимые без вреда для имущества. Срок проведения подготовительных работ - до 01.06.2013.
Согласно пункту 3.3.4 договора арендатор обязан в течение всего срока договора производить в арендуемом здании за свой счет необходимый для целевого использования здания согласно пункту 1.4 договора по мере необходимости текущий и капитальный ремонт.
Пунктом 3.4.6 договора установлено, что арендатор вправе производить неотделимые улучшения, переоборудование, перепланировку и переоснащение арендуемого здания и инженерных сетей, направленных на более эффективное его использование, только с письменного согласия арендодателя. Собственностью арендатора являются произведенные им отделимые улучшения в арендуемых помещениях.
Доказательств согласования с арендодателем капитального ремонта и производства неотделимых улучшений ответчиком также в материалы дела не представлено.
Кроме того, согласно абзацу 3 пункта 3.4.6 договора стоимость улучшений арендуемого здания, неотделимых без вреда для него, произведенных арендатором за свой собственный счет, как с согласия, так и без согласия арендодателя, по окончании срока действия договора, либо при досрочном его расторжении по вине арендатора возмещению не подлежит.
Расторжение договора аренды по соглашению сторон исключает взыскание с Предпринимателя заявленных убытков, причиненных, как указывает Общество, вследствие неправомерного расторжения договора Предпринимателем при наличии соглашения сторон о расторжении договора.
Доводы апелляционной жалобы истца не содержат фактов, которые не были бы проверены и не оценены судом первой инстанции при рассмотрении дела, судом первой инстанции исследованы доказательства, представленные сторонами по делу, правильно применены подлежащие применению нормы материального права, нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебного акта, судом первой инстанции не допущено, в удовлетворении апелляционной жалобы следует отказать.
Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.07.2016 по делу N А56-26277/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
И.А.ТИМУХИНА
И.А.ТИМУХИНА
Судьи
В.М.ГОРБИК
Е.В.ЖИЛЯЕВА
В.М.ГОРБИК
Е.В.ЖИЛЯЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)