Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 22 декабря 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 28 декабря 2015 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Барановской Е.Н.,
судей Александровой Г.С., Панкратовой Н.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Петровой В.П.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "ИСКРА Е.Е." на определение Арбитражного суда города Москвы от 28 октября 2015 года по делу N А40-127157/2014, принятое судьей Буниной О.П.,
по иску Общества с ограниченной ответственностью "ИСКРА Е.Е." (ОГРН 1027739855197, ИНН 7733020811)
к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423; ИНН 7705031674)
об обязании заключить договор купли-продажи помещений
при участии в судебном заседании представителей:
от истца: Беликова О.А. по доверенности от 07.07.2015 г.
от ответчика: Бускин А.А. по доверенности от 15.05.2015 г.
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "ИСКРА Е.Е." (далее - ООО "ИСКРА Е.Е.") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к Департаменту городского имущества города Москвы об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 254,4 кв. м (подвал, пом. Ш, комн. 1 - 13), расположенного по адресу: город Москва, улица Сходненская, д. 37, по цене 15 984 000 руб., на условиях представленного им проекта.
В процессе судебного разбирательства истец уточнил исковые требования и просит обязать ответчика договор купли-продажи вышеназванного нежилого помещения по цене 26 633 000 руб. Данное заявление истца судом было принято в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Определением Арбитражного суда города Москвы от 28 октября 2015 года по делу N А40-127157/2014 исковое заявление оставлено без рассмотрения на основании статьи 148 части 1 пункта 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ООО "ИСКРА Е.Е." обратилось в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить определение суда первой инстанции и направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
По мнению заявителя апелляционной жалобы, суд неправомерно оставил исковое заявление ООО "ИСКРА Е.Е." без рассмотрения на основании пункта 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку досудебный порядок урегулирования настоящего спора им был соблюден.
Истец полагает, то все действия, установленные действующим законодательством для процедуры возмездного отчуждения арендуемого имущества, им были совершены, однако суд первой инстанции указанным обстоятельствам дал ненадлежащую правовую оценку.
Представитель истца в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал.
Представитель ответчика доводы апелляционной жалобы отклонил за необоснованностью. Просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.
Проверив правильность применения норм материального и норм процессуального права, соответствие выводов Арбитражного суда города Москвы фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, заслушав представителей сторон и исследовав материалы дела, Девятый арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам:
Материалами дела установлено, что ООО "ИСКРА Е.Е." на основании договора аренды от 29.11.2007 года N 09-00920/07, заключенного с Департаментом имущества города Москвы (правопредшественник ответчика, Арендодатель), является Арендатором нежилого помещения общей площадью 254,4 кв. м (подвал, пом. Ш, комн. 1 - 13), расположенного по адресу: город Москва, улица Сходненская, д. 37.
Срок действия указанного договора в соответствии с дополнительным соглашением к нему установлен до 30.06.2015 г.; договор и дополнительное соглашение в установленном законом порядке зарегистрированы в ЕГРП.
Как следует из материалов дела, ООО "ИСКРА Е.Е." является субъектом малого предпринимательства, что подтверждается выпиской из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы от 27.11.2014 года.
Обращаясь в суд, истец указывает, что ООО "ИСКРА Е.Е." соответствует критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", в связи с чем 18.09.2013 г. им было направлено в Департамент городского имущества города Москвы заявление о намерении реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по цене, равной его рыночной стоимости.
Письмом от 05.06.2014 г. N 33-5-26584/13-(5)-)0 Департамент городского имущества города Москвы уведомил истца о предоставлении ему права на выкуп арендованного объекта, при этом к письму ответчика был приложен проект договора купли-продажи недвижимого имущества, в котором стоимость выкупаемого объекта была определена в размере 41 626 000 руб. (п. 3.1), установлен порядок ее оплаты - в рассрочку в течение трех лет со дня заключения договора (п. 3.2), и предложено подписать указанный проект в течение 30 календарных дней.
Поскольку указанные условия договора, по мнению ООО "ИСКРА Е.Е.", не соответствовали требованиям действующего законодательство, истец 07.07.2014 г. направил ответчику свои возражения относительно условий выкупа объекта с протоколом разногласий к договору и, поскольку ответчик на указанное письмо истцу не ответил, ООО "ИСКРА Е.Е." обратилось в суд с настоящими исковыми требованиями.
Суд первой инстанции, исследовав материалы дела, пришел к выводу о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора, предусмотренного действующим законодательством, и оставил исковое заявление ООО "ИСКРА Е.Е." без рассмотрения.
Судебная коллегия полагает данный вывод суда первой инстанции ошибочным.
Так, в соответствии со статьей 148 частью 1 пунктом 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.
Порядок заключения договора купли-продажи арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства муниципального имущества и определения существенного условия данного договора о цене установлен статьей 9 Закона N 159-ФЗ, а именно: субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства. Уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности, в двухмесячный срок с даты получения заявления, в двухнедельный срок принять решение об условиях приватизации арендуемых нежилых помещений, в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества.
Обязание администрации в судебном порядке заключить договор купли-продажи муниципального имущества не исключает соблюдение порядка его заключения, установленного указанной нормой. Правомерность данного подхода подтверждается позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в Постановлении от 01.12.2011 г. N 9646/11, которым уполномоченный орган был обязан заключить с заявителем договор купли-продажи, в рамках публично-правового спора.
В соответствии с пунктом 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.
Таким образом, по смыслу статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации до обращения в суд с указанным требованием сторона, от которой исходит предложение о заключении договора, должна направить обязанной стороне оферту (проект договора), при этом, сторона, направившая оферту, может обратиться в суд с иском о понуждении к заключению договора только по истечении указанного в упомянутой статье срока, либо после получения отказа от акцепта.
Как видно из материалов дела, истец в соответствии с требованиями действующего законодательства, направил ответчику заявление о выкупе арендованных помещений, на которое ответчик с письмом от 05.06.2014 г. N 33-5-26584/13-(5)-)0 представил истцу проект договора купли-продажи недвижимого имущества.
Истец не согласился с условиями относительно выкупа объекта, о чем сообщил ответчику письмом от 07.07.2014 г., предложив иные условия договора (выкупную стоимость и порядок ее выплаты).
Получение ответчиком указанного обращения истца подтверждается отметкой Департамента городского имущества города Москвы от 07.07.2014 г. на указанном выше письме истца (т. 1 л.д. 39).
Согласно статье 443 Гражданского кодекса Российской Федерации ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом. Такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой.
Изложенные выше обстоятельства свидетельствуют о соблюдении истцом порядка заключения договора купли-продажи арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства муниципального имущества, установленного статьей 9 Закона N 159-ФЗ и, как следствие, досудебного порядка урегулирования спора.
То обстоятельство, что при рассмотрении дела в суде истцом было заявлено об уточнении исковых требований и представлен проект договора купли-продажи, не свидетельствует о том, что истцом был нарушен досудебный порядок урегулирования спора, поскольку указанный проект, за исключением условий о стоимости объекта и порядке ее оплаты (п. п. 3.1, 3.2), о которых истец уведомил ответчика письмом от 07.07.2014 г., полностью соответствует проекту договора купли-продажи, направленному ответчиком истцу.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции необоснованно оставил исковое заявление ООО "ИСКРА Е.Е." без рассмотрения на основании пункта 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, 271, 272 частью 4 пунктом 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Определение Арбитражного суда города Москвы от 28 октября 2015 года по делу N А40-127157/2014 отменить.
Вопрос направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
Е.Н.БАРАНОВСКАЯ
Судьи
Г.С.АЛЕКСАНДРОВА
Н.И.ПАНКРАТОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 28.12.2015 N 09АП-58580/2015-ГК ПО ДЕЛУ N А40-127157/2014
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 декабря 2015 г. N 09АП-58580/2015-ГК
Дело N А40-127157/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 22 декабря 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 28 декабря 2015 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Барановской Е.Н.,
судей Александровой Г.С., Панкратовой Н.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Петровой В.П.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "ИСКРА Е.Е." на определение Арбитражного суда города Москвы от 28 октября 2015 года по делу N А40-127157/2014, принятое судьей Буниной О.П.,
по иску Общества с ограниченной ответственностью "ИСКРА Е.Е." (ОГРН 1027739855197, ИНН 7733020811)
к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423; ИНН 7705031674)
об обязании заключить договор купли-продажи помещений
при участии в судебном заседании представителей:
от истца: Беликова О.А. по доверенности от 07.07.2015 г.
от ответчика: Бускин А.А. по доверенности от 15.05.2015 г.
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "ИСКРА Е.Е." (далее - ООО "ИСКРА Е.Е.") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к Департаменту городского имущества города Москвы об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 254,4 кв. м (подвал, пом. Ш, комн. 1 - 13), расположенного по адресу: город Москва, улица Сходненская, д. 37, по цене 15 984 000 руб., на условиях представленного им проекта.
В процессе судебного разбирательства истец уточнил исковые требования и просит обязать ответчика договор купли-продажи вышеназванного нежилого помещения по цене 26 633 000 руб. Данное заявление истца судом было принято в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Определением Арбитражного суда города Москвы от 28 октября 2015 года по делу N А40-127157/2014 исковое заявление оставлено без рассмотрения на основании статьи 148 части 1 пункта 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ООО "ИСКРА Е.Е." обратилось в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить определение суда первой инстанции и направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
По мнению заявителя апелляционной жалобы, суд неправомерно оставил исковое заявление ООО "ИСКРА Е.Е." без рассмотрения на основании пункта 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку досудебный порядок урегулирования настоящего спора им был соблюден.
Истец полагает, то все действия, установленные действующим законодательством для процедуры возмездного отчуждения арендуемого имущества, им были совершены, однако суд первой инстанции указанным обстоятельствам дал ненадлежащую правовую оценку.
Представитель истца в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал.
Представитель ответчика доводы апелляционной жалобы отклонил за необоснованностью. Просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.
Проверив правильность применения норм материального и норм процессуального права, соответствие выводов Арбитражного суда города Москвы фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, заслушав представителей сторон и исследовав материалы дела, Девятый арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам:
Материалами дела установлено, что ООО "ИСКРА Е.Е." на основании договора аренды от 29.11.2007 года N 09-00920/07, заключенного с Департаментом имущества города Москвы (правопредшественник ответчика, Арендодатель), является Арендатором нежилого помещения общей площадью 254,4 кв. м (подвал, пом. Ш, комн. 1 - 13), расположенного по адресу: город Москва, улица Сходненская, д. 37.
Срок действия указанного договора в соответствии с дополнительным соглашением к нему установлен до 30.06.2015 г.; договор и дополнительное соглашение в установленном законом порядке зарегистрированы в ЕГРП.
Как следует из материалов дела, ООО "ИСКРА Е.Е." является субъектом малого предпринимательства, что подтверждается выпиской из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы от 27.11.2014 года.
Обращаясь в суд, истец указывает, что ООО "ИСКРА Е.Е." соответствует критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", в связи с чем 18.09.2013 г. им было направлено в Департамент городского имущества города Москвы заявление о намерении реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по цене, равной его рыночной стоимости.
Письмом от 05.06.2014 г. N 33-5-26584/13-(5)-)0 Департамент городского имущества города Москвы уведомил истца о предоставлении ему права на выкуп арендованного объекта, при этом к письму ответчика был приложен проект договора купли-продажи недвижимого имущества, в котором стоимость выкупаемого объекта была определена в размере 41 626 000 руб. (п. 3.1), установлен порядок ее оплаты - в рассрочку в течение трех лет со дня заключения договора (п. 3.2), и предложено подписать указанный проект в течение 30 календарных дней.
Поскольку указанные условия договора, по мнению ООО "ИСКРА Е.Е.", не соответствовали требованиям действующего законодательство, истец 07.07.2014 г. направил ответчику свои возражения относительно условий выкупа объекта с протоколом разногласий к договору и, поскольку ответчик на указанное письмо истцу не ответил, ООО "ИСКРА Е.Е." обратилось в суд с настоящими исковыми требованиями.
Суд первой инстанции, исследовав материалы дела, пришел к выводу о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора, предусмотренного действующим законодательством, и оставил исковое заявление ООО "ИСКРА Е.Е." без рассмотрения.
Судебная коллегия полагает данный вывод суда первой инстанции ошибочным.
Так, в соответствии со статьей 148 частью 1 пунктом 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.
Порядок заключения договора купли-продажи арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства муниципального имущества и определения существенного условия данного договора о цене установлен статьей 9 Закона N 159-ФЗ, а именно: субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства. Уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности, в двухмесячный срок с даты получения заявления, в двухнедельный срок принять решение об условиях приватизации арендуемых нежилых помещений, в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества.
Обязание администрации в судебном порядке заключить договор купли-продажи муниципального имущества не исключает соблюдение порядка его заключения, установленного указанной нормой. Правомерность данного подхода подтверждается позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в Постановлении от 01.12.2011 г. N 9646/11, которым уполномоченный орган был обязан заключить с заявителем договор купли-продажи, в рамках публично-правового спора.
В соответствии с пунктом 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.
Таким образом, по смыслу статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации до обращения в суд с указанным требованием сторона, от которой исходит предложение о заключении договора, должна направить обязанной стороне оферту (проект договора), при этом, сторона, направившая оферту, может обратиться в суд с иском о понуждении к заключению договора только по истечении указанного в упомянутой статье срока, либо после получения отказа от акцепта.
Как видно из материалов дела, истец в соответствии с требованиями действующего законодательства, направил ответчику заявление о выкупе арендованных помещений, на которое ответчик с письмом от 05.06.2014 г. N 33-5-26584/13-(5)-)0 представил истцу проект договора купли-продажи недвижимого имущества.
Истец не согласился с условиями относительно выкупа объекта, о чем сообщил ответчику письмом от 07.07.2014 г., предложив иные условия договора (выкупную стоимость и порядок ее выплаты).
Получение ответчиком указанного обращения истца подтверждается отметкой Департамента городского имущества города Москвы от 07.07.2014 г. на указанном выше письме истца (т. 1 л.д. 39).
Согласно статье 443 Гражданского кодекса Российской Федерации ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом. Такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой.
Изложенные выше обстоятельства свидетельствуют о соблюдении истцом порядка заключения договора купли-продажи арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства муниципального имущества, установленного статьей 9 Закона N 159-ФЗ и, как следствие, досудебного порядка урегулирования спора.
То обстоятельство, что при рассмотрении дела в суде истцом было заявлено об уточнении исковых требований и представлен проект договора купли-продажи, не свидетельствует о том, что истцом был нарушен досудебный порядок урегулирования спора, поскольку указанный проект, за исключением условий о стоимости объекта и порядке ее оплаты (п. п. 3.1, 3.2), о которых истец уведомил ответчика письмом от 07.07.2014 г., полностью соответствует проекту договора купли-продажи, направленному ответчиком истцу.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции необоснованно оставил исковое заявление ООО "ИСКРА Е.Е." без рассмотрения на основании пункта 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, 271, 272 частью 4 пунктом 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Определение Арбитражного суда города Москвы от 28 октября 2015 года по делу N А40-127157/2014 отменить.
Вопрос направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
Е.Н.БАРАНОВСКАЯ
Судьи
Г.С.АЛЕКСАНДРОВА
Н.И.ПАНКРАТОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)