Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления оглашена 13 октября 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 20 октября 2016 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего С.Б. Култышева,
судей Д.А. Глебова, Н.А. Скрипки,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.Е. Овечко,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Заместителя прокурора Приморского края,
апелляционное производство N 05АП-7084/2016
на решение от 09.08.2016
судьи А.А. Лошаковой
по делу N А51-6315/2016 Арбитражного суда Приморского края
по иску заместителя прокурора Приморского края в интересах неопределенного круга хозяйствующих субъектов, публично-правового образования - Владивостокский городской округ в лице Администрации города Владивостока
к Управлению муниципальной собственности города Владивостока (ОГРН 1032501280602, ИНН 2536097608), индивидуальному предпринимателю Шайганову Евгению Александровичу (ОГРНИП 311253908900026, ИНН 253911672151)
третье лицо: Управление Федеральной антимонопольной службы по Приморскому краю
о признании недействительными решения аукционной комиссии, договора,
при участии:
от прокуратуры Приморского края: старший прокурор отдела по обеспечению участия прокуроров в гражданском и арбитражном процессе прокуратуры Приморского края Карасева О.В. (служебное удостоверение ТО N 119827)
- от УМС города Владивостока: Салыкова Л.В., по доверенности от 08.10.2016, сроком действия до 31.12.2016, паспорт;
- иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились,
о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом
установил:
Заместитель прокурора Приморского края обратился в Арбитражный суд Приморского края в интересах неопределенного круга хозяйствующих субъектов, публично-правового образования - Владивостокский городской округ в лице Администрации города Владивостока с иском к Управлению муниципальной собственности г. Владивостока (далее - УМС), индивидуальному предпринимателю Шайганову Евгению Александровичу (далее - ИП Шайганов) о признании недействительным решения аукционной комиссии в части лота N 1 по продаже права на заключение договора аренды нежилого помещения, о признании аукциона несостоявшимся, оформленного протоколом от 15.04.20136 N 1; о признании недействительным договора аренды недвижимого имущества от 30.04.2013 N 05-00189-001-Н-АР-6931-00, применении последствии недействительности сделки, обязав возвратить нежилые помещения общей площадью 30,6 кв. м, расположенные по адресу: г. Владивосток, проспект 100-летия Владивостока, д. 133 (лит. 1), номера на поэтажном плане: 1-4 (I), этаж: цокольный, взыскать с УМС в пользу ИП Шайганова 46 610 руб. 15 коп. (с учетом принятых в порядке статьи 49 АПК РФ уточнений).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной антимонопольной службы по Приморскому краю (далее - Приморское УФАС).
Решением Арбитражного суда Приморского края от 09.08.2016 в удовлетворении искового требования отказано.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, заместитель прокурора Приморского края обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Приморского края от 09.08.2016 отменить. В обоснование жалобы заявитель со ссылками на положения действующего законодательства о фактическом допущении нарушения в части предмета торгов, при отсутствии процедурных нарушений про проведении аукциона со стороны УМС г. Владивостока. Указывает на то, что неверное формирование цены аукциона влечет признание заключенной по результатам торгов сделки ничтожной по основанию, предусмотренному частью 2 статьи 168 ГК РФ, допустимость подобного подхода подтверждается судебной практикой (определение Верховного Суда РФ от 16.06.2016 N 305-ЭС15-6515). В связи с изложенным, настаивает на применении трехлетнего срока исковой давности применительно к рассматриваемому спору, поскольку спорная сделка нарушает требования закона и посягает на публичные интересы (неопределенный круг потенциальных арендаторов, а также Владивостокский городской округ).В судебном заседании представитель Прокуратуры Приморского края поддержал доводы апелляционной жалобы, решение суда первой инстанции просит отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.
Представитель УМС г. Владивостока на доводы апелляционной жалобы возразил, обжалуемое решение считал законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Исследовав и оценив материалы дела, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что решение не подлежит отмене или изменению в силу следующих обстоятельств.
Как следует из материалов дела, со стороны УМС г. Владивостока принято решение о проведении аукциона на право заключения договора аренды нежилых помещений общей площадью 30,6 кв. м, расположенных по адресу: г. Владивосток, пр-т 100-летия Владивостока, 133 (лит. 1), номера на поэтажном плане: 1-4 (I), этаж: цокольный. Начальником УМС г. Владивостока 12.03.2013 утверждена документация об аукционе на право заключения договоров аренды муниципального имущества (3 лота).
Извещение о проведении открытого аукциона N 140313/0308185/0115.03.2013 и аукционная документация опубликованы на официальном сайте РФ для размещения единой информации о проведении торгов (www.torgi.gov.ru), где по лоту N 1 к аренде предложены вышеуказанные нежилые помещения. Согласно извещению и документации об аукционе УМС г. Владивостока определило предметом аукциона цену продажи права на заключение договора. Начальная цена продаваемого права определена в размере 46 610,15 руб., шаг аукциона - 2 330,51 руб., ставка арендной платы (без учета корректирующих коэффициентов) - 9 183,19 руб.
На участие в аукционе подана единственная заявка от ИП Шайганова, которая признана соответствующей документации об аукционе, ИП Шайганов признан единственным участником торгов, аукцион признан несостоявшимся (протокол от 15.04.2013 N 1).
В связи с данными обстоятельствами, УМС (арендодатель) и ИП Шайганов (арендатор) заключили договор аренды от 30.04.2013 N 05-00189-001-Н-АР-6931-00 в отношении отмеченного недвижимого имущества для использования под офис, торговое, бытовое обслуживание, склад.
По условиям договора арендная плата составила 9 183 руб. 19 коп. в месяц, дополнительным соглашением от 30.03.2015 N 2 к договору установлена в размере 3 717 руб. 35 коп. в месяц в период с 01.01.2015 по 28.02.2015, 4 163 руб. 43 коп. в период с 01.03.2015 по 31.12.2015 и 10 285 руб. 17 коп. с 01.01.2016.
Таким образом, величина арендной платы изначально определена на основании муниципальных правовых актов, вне зависимости от результатов торгов.
Помещения переданы арендатору по акту приема-передачи от 30.04.2013.
Впоследствии ИП Шайганов приобрел объект договора аренды в собственность на основании договора купли-продажи муниципального имущества с условием о рассрочке (с субъектами малого и среднего предпринимательства) от 23.03.2016 N 278-ППВ. Право собственности предпринимателя на спорный объект зарегистрировано в ЕГРП 22.04.2016.
Согласно позиции заместителя прокурора Приморского края, решение аукционной комиссии, оформленное протоколом от 15.04.2013 N 1, а также заключенный ответчиками договор аренды от 30.04.2013, противоречат действующему законодательству, должны быть признаны недействительными ввиду изначально неверного определения предмета торгов. Данное обстоятельство послужило основанием обращения с настоящим иском в Арбитражный суд Приморского края.
Рассмотрев исковое заявление, суд первой инстанции установил наличие у прокурора права на обращение с настоящим иском в соответствии с пунктом 2 статьи 166 ГК РФ, статьей 52 АПК РФ, пунктом 3 статьи 35 Федерального закона от 17.01.1992 N 2202-1 "О прокуратуре РФ".
Также судом первой инстанции сделан вывод о том, что спорные торги проведены с нарушением требований законодательства, каковой апелляционная коллегия находит обоснованным исходя из следующего.
Пунктом 1 статьи 424 ГК РФ предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
Согласно разъяснений пункта 18 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", по смыслу пункта 4 статьи 447 ГК РФ размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов.
В тех случаях, когда по результатам торгов определяется ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически (торги на повышение ставки арендной платы), регулируемая арендная плата не применяется.
Как следует из содержания пункта 1.1 оспариваемого договора аренды от 30.04.2013, он заключен на основании протокола рассмотрения заявок на участие в аукционе по продаже права на заключение договора аренды муниципального имущества от 15.04.2013 N 1, при этом размер арендной платы за пользование имуществом предметом торга не являлся.
Договор от 30.04.2013 N 05-00189-001-Н-АР-6931-00 не содержит условий о выплате арендатором стоимости права на заключения договора, предусмотренной протоколом от 15.04.2013 N 1, которая являлась предметом торгов.
В силу части 2 статьи 1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции), на который ссылается заместитель прокурора края, целями данного федерального закона являются обеспечение единства экономического пространства, свободного перемещения товаров, свободы экономической деятельности в РФ, защита конкуренции и создание условий для эффективного функционирования товарных рынков.
В силу пункта 2 части 1 статьи 15 Закона о защите конкуренции федеральным органам исполнительной власти, органам государственной власти субъектов РФ, органам местного самоуправления, иным осуществляющим функции указанных органов органам или организациям запрещается принимать акты и (или) осуществлять действия (бездействие), которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции, за исключением предусмотренных федеральными законами случаев принятия актов и (или) осуществления таких действий (бездействия), в частности запрещается необоснованное препятствование осуществлению деятельности хозяйствующими субъектами.
Применительно к оценке позиции УМС о проведении спорных торгов в соответствии с Правилами проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, утвержденных Приказом ФАС России от 10.02.2010 N 67 (далее - Правила проведения торгов) и муниципальным правовым актом от 30.07.2009 N 168-МПА "Положение о способах управления и распоряжения муниципальным имуществом города Владивостока" (далее - муниципальный правовой акт N 168-МПА), принятым Думой г. Владивостока, коллегия отмечает следующее.
Согласно пункту 1 статьи 2 муниципального правового акта N 168-МПА предоставление в аренду объектов, не закрепленных на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения торгов (конкурсов, аукционов) на право заключения договора аренды, за исключением случаев, установленных действующим законодательством. Начальная цена продаваемого права на заключение договоров аренды устанавливается уполномоченным органом в размере пяти процентов от оценочной стоимости объекта (пункт 5 статьи 3).
При этом, в пункте 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции установлено, что заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров за исключением случаев, прямо названных в данной норме.
Судом первой инстанции обоснованно отмечено утверждение Приказом ФАС России от 10.02.2010 N 67 Правил проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, и перечне видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса (Правила проведения конкурсов или аукционов).
Согласно подпункту 4 пункта 31 указанных Правил извещение о проведении конкурса должно содержать начальную (минимальную) цену договора (цена лота) с указанием при необходимости начальной (минимальной) цены договора (цены лота) за единицу площади государственного или муниципального имущества, права на которое передаются по договору, в размере ежемесячного или ежегодного платежа за право владения или пользования указанным имуществом, в размере платежа за право заключить договор безвозмездного пользования указанным имуществом.
При этом подпунктом 4 пункта 105 Правил проведения конкурсов или аукционов предусмотрено, что в извещении о проведении аукциона должна быть указана начальная (минимальная) цена договора (цена лота) с указанием при необходимости начальной (минимальной) цены договора (цены лота) за единицу площади государственного или муниципального имущества, права на которое передаются по договору, в размере ежемесячного или ежегодного платежа за право владения или пользования указанным имуществом, в размере платежа за право заключить договор безвозмездного пользования указанным имуществом.
Приведенные нормы свидетельствуют о том, что действующее законодательство предусматривает не только обязанность по проведению торгов (конкурсов или аукционов) на право заключения договоров аренды государственного или муниципального имущества, но и необходимость определения начальной цены названных договоров (начальной ставки арендной платы за передаваемое в аренду муниципальное имущество).
Вышеуказанные положения Правил являлись предметом рассмотрения Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации применительно к оценке их законности. Решением ВАС РФ от 21.06.2012 N ВАС-4976/12 отмечено, что предусмотренная в данных нормах права возможность указывать начальную цену договора в размере платежа за право заключать договор не может распространяться на случаи проведения торгов на право заключения договора аренды. Такое положение связано, прежде всего, с тем, что договор безвозмездного пользования, в отличие от договора аренды, не предполагает платежей за использование имущества.
В силу изложенного, подпункт 4 пункта 105 Правил проведения конкурсов или аукционов, подразумевает закрепление начальной цены арендной платы, а не начальной цены платы за заключение договора аренды. В данной норме отсутствует указание на установление стоимости приобретения заинтересованным лицом лишь права на заключение договора аренды, следовательно, в спорной ситуации предметом аукциона не могло являться приобретение права на аренду муниципального имущества в виде платы за право заключить договор аренды.
Однако согласно материалов дела, УМС при установлении порядка определения цены договора аренды муниципального имущества руководствовалось муниципальным правовым актом N 168-МПА, фактически возложив на участника аукциона обязанность, помимо внесения арендной платы, уплатить дополнительные денежные средства за приобретение права заключить договор аренды.
Из материалов дела следует, что ответчики по итогу признания аукциона несостоявшимся заключили спорный договор аренды, без указания в нем цены купли-продажи права на заключение данного договора, не отразив условия аукциона в данном договоре..
Таким образом, суд первой инстанции обоснованно указал на отсутствие определения начальной цены предмета аукциона в установленном порядке, не доведение ее до сведения потенциальных участников аукциона в соответствующем извещении, что является нарушением подпункта 4 пункта 105 Правил проведения конкурсов или аукционов.
Таким образом, заключение договора аренды при существенном нарушении в отношении предмета аукциона является нарушением Правил проведения конкурсов или аукционов, а также интересов собственника - муниципального образования.
Учет отмеченной правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации согласно решения от 21.06.2012 N ВАС-4976/12 привел суд первой инстанции к обоснованном отклонению позиций ответчиков о том, что Правила проведения конкурсов или аукционов прямо не запрещают устанавливать начальную (минимальную) цену договора (цену лота) за право заключения договора аренды, предусматривают возможность определить в качестве начальной (минимальной) цены договора альтернативу между минимальной ценой (платой) за право заключения договора либо начальным (минимальным) размером арендной платы.
В связи с изложенным вывод суда первой инстанции о нарушении УМС г. Владивостока в ходе осуществления спорных торгов положений подпункта 4 пункта 105 Правил проведения конкурсов или аукционов является обоснованным.
В то же время, судом первой инстанции обосновано учтены положения статьи 449 ГК РФ, разъяснения пункта 44 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно которым споры о признании торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок. Если лицо полагает, что сделка, заключенная на торгах, недействительна, оно вправе оспорить указанную сделку.
Как верно установил суд первой инстанции, в рассматриваемом деле прокуратура оспаривает решение аукционной комиссии УМС от 15.04.2013, и договор аренды, заключенный ответчиками 30.04.2013, по мотиву нарушения правил, установленных законом, при подготовке торгов и определении их предмета.
По существу предъявление настоящего иска связано с нарушением порядка проведения торгов, поскольку в случае реализации вероятности, что данный аукцион явился бы состоявшимся, он подлежал бы оспариванию именно в связи с нарушением порядка его проведения, через неверное определение предмета аукциона как соответствующего элемента процедуры торгов, повлиявшего на его результаты.
В силу изложенного, несмотря на то, что договор аренды от 30.04.2013 заключен не по итогам аукциона, но в связи с наличием сложного юридического состава, включающего в себя в качестве основного элемента признание проведенного аукциона несостоявшимся, данный договор подлежит оценке в качестве оспоримой сделкой, которая может быть признана недействительной судом.
Позиция заявителя жалобы о допустимости применения к спорным правоотношениям положений о ничтожности сделки по основанию, предусмотренному частью 2 статьи 168 ГК РФ, в целях применения трехлетнего срока исковой давности подлежит отклонению, как основанная на неверном толковании норм действующего законодательства. Приведенные примеры судебно-арбитражной практики (определение Верховного Суда РФ от 16.06.2016 N 305-ЭС15-6515) свидетельствуют о рассмотрении ситуаций с иными фактическими обстоятельствами.
Так, в отмеченной ситуации (определение Верховного Суда РФ от 16.06.2016 N 305-ЭС15-6515) основанием для признания ничтожным договора купли-продажи земельного участка послужило нарушение требований подпункта 5 пункта 1 статьи 1, пункта 4 статьи 35 ЗК РФ, выразившееся в реализации земельного участка отдельно от объектов недвижимости (зданий, строений), размещенных на нем.
Однако в рассматриваемом настоящем споре сам по себе заключенный договор аренды не нарушает какие-либо требования законодательства. Порок данного договора как сделки, согласно позиции прокуратуры, представляет собой неверное формирование предмета аукциона, и содержится именно в нарушении процедуры проведения торгов, нарушенные нормативные требования Закона о защите конкуренции и Правил проведения конкурсов или аукционов. В то же время данный порок относится не к существу и содержанию спорного договора, но к порядку его заключения, в связи с чем признание недействительным договора по такому основанию без оспаривания торгов (в том числе несостоявшихся) невозможно.
Таким образом, суд первой инстанции при разрешении вопроса об истечении срока исковой давности правомерно оценивал его применительно к требованию об оспариванию торгов.
Учитывая положения пункта 1 статьи 449 ГК РФ, а также пункта 2 статьи 181 ГК РФ, пункта 44 Постановления Пленума N 10/22 от 29.04.2010, торги могут быть оспорены в течение одного года.
В пункте 5 Постановления Пленума ВС РФ от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" разъяснено, что по смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ при обращении в суд органов государственной власти, органов местного самоуправления, организаций или граждан с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов других лиц в случаях, когда такое право им предоставлено законом (в частности частью 1 статьи 52 и частями 1 и 2 статьи 53 АПК РФ), начало течения срока исковой давности определяется исходя из того, когда о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права, узнало или должно было узнать лицо, в интересах которого подано такое заявление.
В пункте 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.03.2012 N 15 "О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе", при рассмотрении исков прокурора о признании сделки недействительной и о применении последствий недействительности ничтожной сделки необходимо исходить из того, что начало течения срока исковой давности определяется по правилам гражданского законодательства таким же образом, как если бы за судебной защитой обращалось само лицо, право которого нарушено.
Суд первой инстанции верно исходил из того, что в данном случае лицо, в интересах которого предъявлен рассматриваемый иск, - Владивостокский городской округ в лице администрации г. Владивостока не могло узнать о наличии оспариваемого решения аукционной комиссии и об обстоятельствах, на которые ссылается прокуратура и являющихся основанием для признания решения от 15.04.2013 и договора аренды от 30.04.2013 недействительными, позднее даты принятия указанного решения и заключения договора.
Таким образом, поскольку заместитель прокурора края обратился с настоящим иском 24.03.2016, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил заявление ответчика о пропуске срока исковой давности.
Истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 ГК РФ).
Оценка содержания пункта 75 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", на которое ссылается апеллянт в обоснование возражений против позиции суда первой инстанции о недоказанности нарушения прав и законных интересов третьих лиц, приводит судебную коллегия к выводу об ошибочности толкования указанного правового разъяснения применительно к конкретным обстоятельствам настоящего спора. Так, ничтожной как посягающей на публичные интересы является сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, что не имеет места в настоящем случае. Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.
Нарушения прав и интересов третьих лиц в связи с возложением на них дополнительной обязанности по внесению непредусмотренного законом платежа за право заключения договора аренды, судебной коллегией также не усматривается, поскольку указанные лица принимают инициативное участие в аукционе с сознательным намерением и желанием приобретения данной обязанности, за получение права заключения договора аренды с фактически регулируемой арендной платой.
Поскольку в удовлетворении требования о признании недействительными торгов отказано правомерно, требования о признании недействительными договора аренды и применении последствий его недействительности основаны на недействительности торгов, они также не подлежали удовлетворению.
В силу вышеизложенного, апелляционная коллегия приходит к выводу, что у суда первой инстанции отсутствовали основания для удовлетворения исковых требований.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Приморского края от 09.08.2016 по делу N А51-6315/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 20.10.2016 N 05АП-7084/2016 ПО ДЕЛУ N А51-6315/2016
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 октября 2016 г. по делу N А51-6315/2016
Резолютивная часть постановления оглашена 13 октября 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 20 октября 2016 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего С.Б. Култышева,
судей Д.А. Глебова, Н.А. Скрипки,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.Е. Овечко,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Заместителя прокурора Приморского края,
апелляционное производство N 05АП-7084/2016
на решение от 09.08.2016
судьи А.А. Лошаковой
по делу N А51-6315/2016 Арбитражного суда Приморского края
по иску заместителя прокурора Приморского края в интересах неопределенного круга хозяйствующих субъектов, публично-правового образования - Владивостокский городской округ в лице Администрации города Владивостока
к Управлению муниципальной собственности города Владивостока (ОГРН 1032501280602, ИНН 2536097608), индивидуальному предпринимателю Шайганову Евгению Александровичу (ОГРНИП 311253908900026, ИНН 253911672151)
третье лицо: Управление Федеральной антимонопольной службы по Приморскому краю
о признании недействительными решения аукционной комиссии, договора,
при участии:
от прокуратуры Приморского края: старший прокурор отдела по обеспечению участия прокуроров в гражданском и арбитражном процессе прокуратуры Приморского края Карасева О.В. (служебное удостоверение ТО N 119827)
- от УМС города Владивостока: Салыкова Л.В., по доверенности от 08.10.2016, сроком действия до 31.12.2016, паспорт;
- иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились,
о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом
установил:
Заместитель прокурора Приморского края обратился в Арбитражный суд Приморского края в интересах неопределенного круга хозяйствующих субъектов, публично-правового образования - Владивостокский городской округ в лице Администрации города Владивостока с иском к Управлению муниципальной собственности г. Владивостока (далее - УМС), индивидуальному предпринимателю Шайганову Евгению Александровичу (далее - ИП Шайганов) о признании недействительным решения аукционной комиссии в части лота N 1 по продаже права на заключение договора аренды нежилого помещения, о признании аукциона несостоявшимся, оформленного протоколом от 15.04.20136 N 1; о признании недействительным договора аренды недвижимого имущества от 30.04.2013 N 05-00189-001-Н-АР-6931-00, применении последствии недействительности сделки, обязав возвратить нежилые помещения общей площадью 30,6 кв. м, расположенные по адресу: г. Владивосток, проспект 100-летия Владивостока, д. 133 (лит. 1), номера на поэтажном плане: 1-4 (I), этаж: цокольный, взыскать с УМС в пользу ИП Шайганова 46 610 руб. 15 коп. (с учетом принятых в порядке статьи 49 АПК РФ уточнений).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной антимонопольной службы по Приморскому краю (далее - Приморское УФАС).
Решением Арбитражного суда Приморского края от 09.08.2016 в удовлетворении искового требования отказано.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, заместитель прокурора Приморского края обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Приморского края от 09.08.2016 отменить. В обоснование жалобы заявитель со ссылками на положения действующего законодательства о фактическом допущении нарушения в части предмета торгов, при отсутствии процедурных нарушений про проведении аукциона со стороны УМС г. Владивостока. Указывает на то, что неверное формирование цены аукциона влечет признание заключенной по результатам торгов сделки ничтожной по основанию, предусмотренному частью 2 статьи 168 ГК РФ, допустимость подобного подхода подтверждается судебной практикой (определение Верховного Суда РФ от 16.06.2016 N 305-ЭС15-6515). В связи с изложенным, настаивает на применении трехлетнего срока исковой давности применительно к рассматриваемому спору, поскольку спорная сделка нарушает требования закона и посягает на публичные интересы (неопределенный круг потенциальных арендаторов, а также Владивостокский городской округ).В судебном заседании представитель Прокуратуры Приморского края поддержал доводы апелляционной жалобы, решение суда первой инстанции просит отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.
Представитель УМС г. Владивостока на доводы апелляционной жалобы возразил, обжалуемое решение считал законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Исследовав и оценив материалы дела, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что решение не подлежит отмене или изменению в силу следующих обстоятельств.
Как следует из материалов дела, со стороны УМС г. Владивостока принято решение о проведении аукциона на право заключения договора аренды нежилых помещений общей площадью 30,6 кв. м, расположенных по адресу: г. Владивосток, пр-т 100-летия Владивостока, 133 (лит. 1), номера на поэтажном плане: 1-4 (I), этаж: цокольный. Начальником УМС г. Владивостока 12.03.2013 утверждена документация об аукционе на право заключения договоров аренды муниципального имущества (3 лота).
Извещение о проведении открытого аукциона N 140313/0308185/0115.03.2013 и аукционная документация опубликованы на официальном сайте РФ для размещения единой информации о проведении торгов (www.torgi.gov.ru), где по лоту N 1 к аренде предложены вышеуказанные нежилые помещения. Согласно извещению и документации об аукционе УМС г. Владивостока определило предметом аукциона цену продажи права на заключение договора. Начальная цена продаваемого права определена в размере 46 610,15 руб., шаг аукциона - 2 330,51 руб., ставка арендной платы (без учета корректирующих коэффициентов) - 9 183,19 руб.
На участие в аукционе подана единственная заявка от ИП Шайганова, которая признана соответствующей документации об аукционе, ИП Шайганов признан единственным участником торгов, аукцион признан несостоявшимся (протокол от 15.04.2013 N 1).
В связи с данными обстоятельствами, УМС (арендодатель) и ИП Шайганов (арендатор) заключили договор аренды от 30.04.2013 N 05-00189-001-Н-АР-6931-00 в отношении отмеченного недвижимого имущества для использования под офис, торговое, бытовое обслуживание, склад.
По условиям договора арендная плата составила 9 183 руб. 19 коп. в месяц, дополнительным соглашением от 30.03.2015 N 2 к договору установлена в размере 3 717 руб. 35 коп. в месяц в период с 01.01.2015 по 28.02.2015, 4 163 руб. 43 коп. в период с 01.03.2015 по 31.12.2015 и 10 285 руб. 17 коп. с 01.01.2016.
Таким образом, величина арендной платы изначально определена на основании муниципальных правовых актов, вне зависимости от результатов торгов.
Помещения переданы арендатору по акту приема-передачи от 30.04.2013.
Впоследствии ИП Шайганов приобрел объект договора аренды в собственность на основании договора купли-продажи муниципального имущества с условием о рассрочке (с субъектами малого и среднего предпринимательства) от 23.03.2016 N 278-ППВ. Право собственности предпринимателя на спорный объект зарегистрировано в ЕГРП 22.04.2016.
Согласно позиции заместителя прокурора Приморского края, решение аукционной комиссии, оформленное протоколом от 15.04.2013 N 1, а также заключенный ответчиками договор аренды от 30.04.2013, противоречат действующему законодательству, должны быть признаны недействительными ввиду изначально неверного определения предмета торгов. Данное обстоятельство послужило основанием обращения с настоящим иском в Арбитражный суд Приморского края.
Рассмотрев исковое заявление, суд первой инстанции установил наличие у прокурора права на обращение с настоящим иском в соответствии с пунктом 2 статьи 166 ГК РФ, статьей 52 АПК РФ, пунктом 3 статьи 35 Федерального закона от 17.01.1992 N 2202-1 "О прокуратуре РФ".
Также судом первой инстанции сделан вывод о том, что спорные торги проведены с нарушением требований законодательства, каковой апелляционная коллегия находит обоснованным исходя из следующего.
Пунктом 1 статьи 424 ГК РФ предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
Согласно разъяснений пункта 18 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", по смыслу пункта 4 статьи 447 ГК РФ размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов.
В тех случаях, когда по результатам торгов определяется ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически (торги на повышение ставки арендной платы), регулируемая арендная плата не применяется.
Как следует из содержания пункта 1.1 оспариваемого договора аренды от 30.04.2013, он заключен на основании протокола рассмотрения заявок на участие в аукционе по продаже права на заключение договора аренды муниципального имущества от 15.04.2013 N 1, при этом размер арендной платы за пользование имуществом предметом торга не являлся.
Договор от 30.04.2013 N 05-00189-001-Н-АР-6931-00 не содержит условий о выплате арендатором стоимости права на заключения договора, предусмотренной протоколом от 15.04.2013 N 1, которая являлась предметом торгов.
В силу части 2 статьи 1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции), на который ссылается заместитель прокурора края, целями данного федерального закона являются обеспечение единства экономического пространства, свободного перемещения товаров, свободы экономической деятельности в РФ, защита конкуренции и создание условий для эффективного функционирования товарных рынков.
В силу пункта 2 части 1 статьи 15 Закона о защите конкуренции федеральным органам исполнительной власти, органам государственной власти субъектов РФ, органам местного самоуправления, иным осуществляющим функции указанных органов органам или организациям запрещается принимать акты и (или) осуществлять действия (бездействие), которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции, за исключением предусмотренных федеральными законами случаев принятия актов и (или) осуществления таких действий (бездействия), в частности запрещается необоснованное препятствование осуществлению деятельности хозяйствующими субъектами.
Применительно к оценке позиции УМС о проведении спорных торгов в соответствии с Правилами проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, утвержденных Приказом ФАС России от 10.02.2010 N 67 (далее - Правила проведения торгов) и муниципальным правовым актом от 30.07.2009 N 168-МПА "Положение о способах управления и распоряжения муниципальным имуществом города Владивостока" (далее - муниципальный правовой акт N 168-МПА), принятым Думой г. Владивостока, коллегия отмечает следующее.
Согласно пункту 1 статьи 2 муниципального правового акта N 168-МПА предоставление в аренду объектов, не закрепленных на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения торгов (конкурсов, аукционов) на право заключения договора аренды, за исключением случаев, установленных действующим законодательством. Начальная цена продаваемого права на заключение договоров аренды устанавливается уполномоченным органом в размере пяти процентов от оценочной стоимости объекта (пункт 5 статьи 3).
При этом, в пункте 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции установлено, что заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров за исключением случаев, прямо названных в данной норме.
Судом первой инстанции обоснованно отмечено утверждение Приказом ФАС России от 10.02.2010 N 67 Правил проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, и перечне видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса (Правила проведения конкурсов или аукционов).
Согласно подпункту 4 пункта 31 указанных Правил извещение о проведении конкурса должно содержать начальную (минимальную) цену договора (цена лота) с указанием при необходимости начальной (минимальной) цены договора (цены лота) за единицу площади государственного или муниципального имущества, права на которое передаются по договору, в размере ежемесячного или ежегодного платежа за право владения или пользования указанным имуществом, в размере платежа за право заключить договор безвозмездного пользования указанным имуществом.
При этом подпунктом 4 пункта 105 Правил проведения конкурсов или аукционов предусмотрено, что в извещении о проведении аукциона должна быть указана начальная (минимальная) цена договора (цена лота) с указанием при необходимости начальной (минимальной) цены договора (цены лота) за единицу площади государственного или муниципального имущества, права на которое передаются по договору, в размере ежемесячного или ежегодного платежа за право владения или пользования указанным имуществом, в размере платежа за право заключить договор безвозмездного пользования указанным имуществом.
Приведенные нормы свидетельствуют о том, что действующее законодательство предусматривает не только обязанность по проведению торгов (конкурсов или аукционов) на право заключения договоров аренды государственного или муниципального имущества, но и необходимость определения начальной цены названных договоров (начальной ставки арендной платы за передаваемое в аренду муниципальное имущество).
Вышеуказанные положения Правил являлись предметом рассмотрения Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации применительно к оценке их законности. Решением ВАС РФ от 21.06.2012 N ВАС-4976/12 отмечено, что предусмотренная в данных нормах права возможность указывать начальную цену договора в размере платежа за право заключать договор не может распространяться на случаи проведения торгов на право заключения договора аренды. Такое положение связано, прежде всего, с тем, что договор безвозмездного пользования, в отличие от договора аренды, не предполагает платежей за использование имущества.
В силу изложенного, подпункт 4 пункта 105 Правил проведения конкурсов или аукционов, подразумевает закрепление начальной цены арендной платы, а не начальной цены платы за заключение договора аренды. В данной норме отсутствует указание на установление стоимости приобретения заинтересованным лицом лишь права на заключение договора аренды, следовательно, в спорной ситуации предметом аукциона не могло являться приобретение права на аренду муниципального имущества в виде платы за право заключить договор аренды.
Однако согласно материалов дела, УМС при установлении порядка определения цены договора аренды муниципального имущества руководствовалось муниципальным правовым актом N 168-МПА, фактически возложив на участника аукциона обязанность, помимо внесения арендной платы, уплатить дополнительные денежные средства за приобретение права заключить договор аренды.
Из материалов дела следует, что ответчики по итогу признания аукциона несостоявшимся заключили спорный договор аренды, без указания в нем цены купли-продажи права на заключение данного договора, не отразив условия аукциона в данном договоре..
Таким образом, суд первой инстанции обоснованно указал на отсутствие определения начальной цены предмета аукциона в установленном порядке, не доведение ее до сведения потенциальных участников аукциона в соответствующем извещении, что является нарушением подпункта 4 пункта 105 Правил проведения конкурсов или аукционов.
Таким образом, заключение договора аренды при существенном нарушении в отношении предмета аукциона является нарушением Правил проведения конкурсов или аукционов, а также интересов собственника - муниципального образования.
Учет отмеченной правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации согласно решения от 21.06.2012 N ВАС-4976/12 привел суд первой инстанции к обоснованном отклонению позиций ответчиков о том, что Правила проведения конкурсов или аукционов прямо не запрещают устанавливать начальную (минимальную) цену договора (цену лота) за право заключения договора аренды, предусматривают возможность определить в качестве начальной (минимальной) цены договора альтернативу между минимальной ценой (платой) за право заключения договора либо начальным (минимальным) размером арендной платы.
В связи с изложенным вывод суда первой инстанции о нарушении УМС г. Владивостока в ходе осуществления спорных торгов положений подпункта 4 пункта 105 Правил проведения конкурсов или аукционов является обоснованным.
В то же время, судом первой инстанции обосновано учтены положения статьи 449 ГК РФ, разъяснения пункта 44 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно которым споры о признании торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок. Если лицо полагает, что сделка, заключенная на торгах, недействительна, оно вправе оспорить указанную сделку.
Как верно установил суд первой инстанции, в рассматриваемом деле прокуратура оспаривает решение аукционной комиссии УМС от 15.04.2013, и договор аренды, заключенный ответчиками 30.04.2013, по мотиву нарушения правил, установленных законом, при подготовке торгов и определении их предмета.
По существу предъявление настоящего иска связано с нарушением порядка проведения торгов, поскольку в случае реализации вероятности, что данный аукцион явился бы состоявшимся, он подлежал бы оспариванию именно в связи с нарушением порядка его проведения, через неверное определение предмета аукциона как соответствующего элемента процедуры торгов, повлиявшего на его результаты.
В силу изложенного, несмотря на то, что договор аренды от 30.04.2013 заключен не по итогам аукциона, но в связи с наличием сложного юридического состава, включающего в себя в качестве основного элемента признание проведенного аукциона несостоявшимся, данный договор подлежит оценке в качестве оспоримой сделкой, которая может быть признана недействительной судом.
Позиция заявителя жалобы о допустимости применения к спорным правоотношениям положений о ничтожности сделки по основанию, предусмотренному частью 2 статьи 168 ГК РФ, в целях применения трехлетнего срока исковой давности подлежит отклонению, как основанная на неверном толковании норм действующего законодательства. Приведенные примеры судебно-арбитражной практики (определение Верховного Суда РФ от 16.06.2016 N 305-ЭС15-6515) свидетельствуют о рассмотрении ситуаций с иными фактическими обстоятельствами.
Так, в отмеченной ситуации (определение Верховного Суда РФ от 16.06.2016 N 305-ЭС15-6515) основанием для признания ничтожным договора купли-продажи земельного участка послужило нарушение требований подпункта 5 пункта 1 статьи 1, пункта 4 статьи 35 ЗК РФ, выразившееся в реализации земельного участка отдельно от объектов недвижимости (зданий, строений), размещенных на нем.
Однако в рассматриваемом настоящем споре сам по себе заключенный договор аренды не нарушает какие-либо требования законодательства. Порок данного договора как сделки, согласно позиции прокуратуры, представляет собой неверное формирование предмета аукциона, и содержится именно в нарушении процедуры проведения торгов, нарушенные нормативные требования Закона о защите конкуренции и Правил проведения конкурсов или аукционов. В то же время данный порок относится не к существу и содержанию спорного договора, но к порядку его заключения, в связи с чем признание недействительным договора по такому основанию без оспаривания торгов (в том числе несостоявшихся) невозможно.
Таким образом, суд первой инстанции при разрешении вопроса об истечении срока исковой давности правомерно оценивал его применительно к требованию об оспариванию торгов.
Учитывая положения пункта 1 статьи 449 ГК РФ, а также пункта 2 статьи 181 ГК РФ, пункта 44 Постановления Пленума N 10/22 от 29.04.2010, торги могут быть оспорены в течение одного года.
В пункте 5 Постановления Пленума ВС РФ от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" разъяснено, что по смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ при обращении в суд органов государственной власти, органов местного самоуправления, организаций или граждан с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов других лиц в случаях, когда такое право им предоставлено законом (в частности частью 1 статьи 52 и частями 1 и 2 статьи 53 АПК РФ), начало течения срока исковой давности определяется исходя из того, когда о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права, узнало или должно было узнать лицо, в интересах которого подано такое заявление.
В пункте 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.03.2012 N 15 "О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе", при рассмотрении исков прокурора о признании сделки недействительной и о применении последствий недействительности ничтожной сделки необходимо исходить из того, что начало течения срока исковой давности определяется по правилам гражданского законодательства таким же образом, как если бы за судебной защитой обращалось само лицо, право которого нарушено.
Суд первой инстанции верно исходил из того, что в данном случае лицо, в интересах которого предъявлен рассматриваемый иск, - Владивостокский городской округ в лице администрации г. Владивостока не могло узнать о наличии оспариваемого решения аукционной комиссии и об обстоятельствах, на которые ссылается прокуратура и являющихся основанием для признания решения от 15.04.2013 и договора аренды от 30.04.2013 недействительными, позднее даты принятия указанного решения и заключения договора.
Таким образом, поскольку заместитель прокурора края обратился с настоящим иском 24.03.2016, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил заявление ответчика о пропуске срока исковой давности.
Истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 ГК РФ).
Оценка содержания пункта 75 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", на которое ссылается апеллянт в обоснование возражений против позиции суда первой инстанции о недоказанности нарушения прав и законных интересов третьих лиц, приводит судебную коллегия к выводу об ошибочности толкования указанного правового разъяснения применительно к конкретным обстоятельствам настоящего спора. Так, ничтожной как посягающей на публичные интересы является сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, что не имеет места в настоящем случае. Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.
Нарушения прав и интересов третьих лиц в связи с возложением на них дополнительной обязанности по внесению непредусмотренного законом платежа за право заключения договора аренды, судебной коллегией также не усматривается, поскольку указанные лица принимают инициативное участие в аукционе с сознательным намерением и желанием приобретения данной обязанности, за получение права заключения договора аренды с фактически регулируемой арендной платой.
Поскольку в удовлетворении требования о признании недействительными торгов отказано правомерно, требования о признании недействительными договора аренды и применении последствий его недействительности основаны на недействительности торгов, они также не подлежали удовлетворению.
В силу вышеизложенного, апелляционная коллегия приходит к выводу, что у суда первой инстанции отсутствовали основания для удовлетворения исковых требований.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Приморского края от 09.08.2016 по делу N А51-6315/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.
Председательствующий
С.Б.КУЛТЫШЕВ
Судьи
Д.А.ГЛЕБОВ
Н.А.СКРИПКА
С.Б.КУЛТЫШЕВ
Судьи
Д.А.ГЛЕБОВ
Н.А.СКРИПКА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)