Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть решения объявлена 09 июня 2015 года
Полный текст решения изготовлен 15 июня 2015 года
Арбитражный суд Пензенской области в составе судьи Н.Е. Гук,
при ведении протокола помощником судьи Наумкиной Е.Е.,
рассмотрев в судебном заседании дело по иску
индивидуального предпринимателя Калашниковой Аллы Валериевны (ОГРН 312583626300021)
к индивидуальному предпринимателю Климкину Алексею Викторовичу (ОГРНИП 304583720300038)
о взыскании 327875 руб. 26 коп.
при участии:
от истца: представитель Дугаев Д.А. (доверенность от 30.03.2015 года)
установил:
ИП Калашникова А.В. обратилась в арбитражный суд Пензенской области с иском к ИП Климкину А.В. о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 220855 руб. 26 коп. за период с декабря 2014 года по январь 2015 года по договору аренды нежилого помещения от 07.06.2011 года, пени за просрочку оплаты в сумме 24986 руб., о взыскании убытков в сумме 82034 руб. Требования заявлены на основании ст. ст. 309, 614 Гражданского кодекса РФ.
В судебном заседании представитель истца заявленные требования поддержал, пояснив, что согласно п. 1.4. договора аренды арендуемое помещение передавалось ответчику в состоянии, требующем проведения ремонтных работ, а именно: штукатурка и шпатлевка стен под покраску, укладка пола керамической плиткой, монтажные работы водопроводных и канализационных труб с разводкой до кранов, установка унитазов, приборов учета, установка пожарной сигнализации, телефонизация, электромонтажные работы с установкой счетчиков, установка батарей отопления, которые арендатор в соответствии с п. 2.3.3 договора аренды, должен был произвести за собственный счет. Для проведения ремонтных работ, указанных в п. 1.4. договора аренды, ответчику не начислялись арендные платежи за период с 07.06.2011 г. по 31 10.2011 г. В силу п. п. 2.3.4. и 2.3.5. договора аренды, Арендатор обязан был согласовать перепланировку с Арендодателем, чего в итоге Арендатором сделано не было. Согласно п. 4.4.. 4.5. договора аренды, арендуемое помещение должно быть возвращено арендодателю в технически пригодном для дальнейшего использования состоянии и арендодателю должны быть переданы все неотделимые улучшения, без компенсации затрат на эти цели, чего так же Арендатором сделано не было. В декабре 2014 г. арендатор ИП Климкин А.В. выехал из арендуемого помещения, оставив его в состоянии, непригодном для эксплуатации магазина, акт приема-передачи не подписал и договор аренды не расторгнул. В нарушение взятых на себя обязательств ответчиком не возведен санузел, отсутствует унитаз, раковина и приборы учета, вентиляционные короба разобраны, отсутствует искусственное освещение. 14.01.2015 г. по инициативе ИП Калашниковой А.В. экспертом АНО "Научно-исследовательская лаборатория судебных экспертиз" проведен осмотр спорного нежилого помещения, по результатам которого экспертом выявлен ряд нарушений, препятствующих дальнейшему использованию указанного помещения. С целью устранения выявленных экспертом недостатков 02.02.2015 г. ИП Калашникова А.В. заключила с ООО "СК Регион" договор подряда. Стоимость выполненных ООО "СК Регион" работ составила 82034 руб. Просит иск удовлетворить.
Ответчик в судебное заседание не явился. О месте и времени судебного разбирательства извещен своевременно и надлежащим образом в порядке, предусмотренном ст. 122 Арбитражного процессуального кодекса РФ, по адресу, указанному в выписке из ЕГРИП (л. д. 47).
Кроме того, ответчик извещен по адресу регистрации: г. Пенза, ул. Попова, 18-6, подтвержденному УФМС России по Пензенской области (л. д. 66).
Копия судебного акта не вручена ответчику в связи с истечением срока хранения, о чем орган связи проинформировал арбитражный суд (л. д. 49).
Согласно пункту 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.02.2011 года N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации" при наличии в материалах дела уведомления о вручении лицу, участвующему в деле, либо иному участнику арбитражного процесса копии первого судебного акта по рассматриваемому делу либо сведений, указанных в части 4 статьи 123 АПК РФ, такое лицо считается надлежаще извещенным, если судом, рассматривающим дело, выполняются обязанности по размещению информации о времени и месте судебных заседаний, совершении отдельных процессуальных действий на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет в соответствии с требованиями абзаца второго части 1 статьи 121 АПК РФ.
Информация о принятии искового заявления к производству арбитражного суда Пензенской области размещена в сети Интернет 18.04.2015 года.
При таких обстоятельствах, ИП Климкин А.В. в силу п/п. 2 п. 4 ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса РФ признается надлежаще извещенным.
В силу ст. 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
На основании ст. ст. 131, 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд, с учетом мнения представителя истца, признает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика по имеющимся в деле доказательствам.
Заслушав объяснения представителя истца, исследовав материалы дела, арбитражный суд приходит к следующему.
Согласно ст. 307 Гражданского кодекса РФ Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
При установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.
Как следует из материалов дела и установлено в судебном заседании, 07.06.2011 года между ИП Орловой С.А. (Арендодатель) и ИП Климкиным А.В. (Арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения, по условиям которого Арендодатель сдает, а Арендатор принимает за плату во временное пользование нежилое помещение в литере А общей площадью 122,5 кв. м, 1 этаж, номера на поэтажном плане 56-61, расположенное по адресу: Пензенская область, г. Пенза, Ленинский район, ул. Пушкина, 7, а именно: помещения первого этажа по литере А под N 56, площадью 92,6 кв. м, под N 57 площадью 1,9 кв. м, под N 58 площадью 1,9 кв. м, под N 59 площадью 9,9 кв. м, под N 60 площадью 14,2 кв. м, под N 61 площадью 2.0 кв. м. Арендуемое помещение предоставляется Арендатору для использования в качестве салона по продаже мебели (л.д. 21-28).
В соответствии с пунктами 5.1.1, 5.1.2, 5.1.4 договора размер ежемесячной арендной платы составляет 745 руб. за один квадратный метр общей площади помещений. Общая сумма платежа составляет 91262 руб. 50 коп. Арендная плата подлежит перечислению на счет Арендодателя ежемесячно, авансовым платежом, в течение первых пяти рабочих дней месяца, подлежащего оплате. Арендная плата начисляется и уплачивается с 01 ноября 2011 года. За период с момента подписания настоящего договора до 31 октября 2011 года арендная плата не начисляется и не взымается.
Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации и действует до 07 июня 2015 года (пункт 8.1 договора).
Арендованное помещение передано ответчику по акту приема-передачи от 07.06.2011 года (л.д. 55).
03.09.2012 года между Орловой С.А. и Калашниковой А.В. заключен договор дарения нежилого помещения, по условиям которого Орлова С.А. передала Калашниковой А.В. в дар нежилое помещение общей площадью 122,5 кв. м, 1 этаж, номера на поэтажном плане 56-61, адрес объекта: Пензенская область, г. Пенза, Ленинский район, ул. Пушкина, 7 (л.д. 69).
Право собственности за ИП Калашниковой А.В. на указанное помещение зарегистрировано 19.09.2012 года, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации N 58-58-38/017/2012-318 (л.д. 70).
20.10.2012 года между истцом и ответчиком заключено дополнительное соглашение N 1, которым стороны внесли изменения в преамбулу договора аренды нежилого помещения от 07.06.2011 года, указав, что арендодателем арендованного помещения является Калашникова А.В. Кроме того, указанным дополнительным соглашением стороны увеличили размер ежемесячной арендной платы с 01 ноября 2012 года до 100388 руб. 75 коп. (л. д. 52-54).
В соответствии с подписанным сторонами дополнительным соглашением от 01.02.2014 года размер ежемесячной арендной платы увеличен с 01.02.2014 года до 110427 руб. 63 коп. (л. д. 29).
Ссылаясь на то, что в декабре 2014 года и в январе 2015 года арендная плата ответчиком не вносилась, и помещение возвращено ответчиком в состоянии не пригодном для его дальнейшей эксплуатации, истец обратился в арбитражный суд с иском к ИП Климкину А.В. о взыскании суммы долга по арендной плате в размере 220855 руб. 26 коп., пени в сумме 24986 руб., убытков в сумме 82034 руб.
Требование истца о взыскании с ответчика арендных платежей за декабрь 2014 года и январь 2015 года, а также пени за просрочку их уплаты удовлетворению не подлежат исходя из следующего.
В соответствии с ч. 1 ст. 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В соответствии с пунктом 8.3 договора аренды нежилого помещения от 07.06.2011 года досрочное расторжение договора по инициативе одной из сторон возможно в порядке и на условиях, предусмотренных настоящим договором и действующим законодательством Российской Федерации.
Пунктом 8. 4 договора аренды предусмотрено право Арендатора на досрочное расторжение договора аренды путем письменного уведомления Арендодателя не менее, чем за 180 дней до предполагаемой даты досрочного расторжения настоящего договора.
В уведомлении от 25.11.2014 года ИП Климкин А.В. заявил о своем намерении досрочно расторгнуть договор аренды нежилого помещения от 07.06.2011 года и возвратить ИП Калашниковой А.В. арендованное помещение по акту приема-передачи 29 ноября 2014 года в 14 час. (л. д. 71).
В письме от 10.12.2014 года истец указала, что не смогла прибыть в назначенное время для приемки арендованного помещения в связи с выездом в другой регион для прохождения санаторно-курортного лечения (л. д. 33).
Однако, как следует из пояснений представителя истца, арендованное помещение освобождено ответчиком 1-2 декабря 2014 года и в начале декабря 2014 года Калашникова А.В. сменила замок на входной двери спорного помещения (аудиозапись судебного заседания от 09.06.2015 года).
27.01.2015 года спорное помещение передано истцом в аренду иному лицу - ИП Баулину А.Н. по договору аренды нежилого помещения от 27.01.2015 года (л. д. 80-87).
Из положений ст. ст. 606, 614 Гражданского кодекса РФ следует, что передача имущества в аренду влечет возникновение у арендатора обязанности уплачивать арендную плату в соответствии с условиями договора. Доказательством, свидетельствующим о прекращении указанной обязанности арендатора, является факт передачи арендованного помещения арендатором к арендодателю.
Конклюдентные действия ответчика по освобождению арендованного помещения от своего имущества и действия истца по замене замка на входной двери помещения после его освобождения, а также последующая передача помещения в аренду иному лицу свидетельствуют о том, что арендные отношения между сторонами прекращены с 01.12.2014 года.
При таких обстоятельствах обязательства ответчика по внесению арендной платы прекращены с 01.12.2014 года, и следовательно правовые основания для взыскания с ответчика арендных платежей за декабрь 2014 года и январь 2015 года отсутствуют.
Одновременно истцом заявлено требование о взыскании с ИП Климкина А.В. убытков в сумме 82034 руб., связанных с возмещением понесенных расходов по приведению арендованного имущества в состояние, пригодное для его эксплуатации.
Статьей 622 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Согласно п. 1 ст. 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.
Таким образом, возврат арендатором имущества в состоянии худшем, чем оно было получено, является основанием для взыскания с арендатора убытков.
Заявляя требования о взыскании убытков, истец ссылается на то, что в нарушение условий договора аренды ответчик не установил унитаз, раковину и приборы учета, демонтировал стены санузла, восстановив кирпичную кладку разобранной им стены, стену не отделал.
В подтверждение факта возврата помещения в ненадлежащем состоянии, истец представил письмо эксперта АНО "Научно-исследовательская лаборатория судебных экспертиз" А.В. Фатуева от 22.01.2015 года, который по поручению истца провел экспертный осмотр спорного нежилого помещения, в результате которого установил следующее:
- - выведена канализация и водоснабжение;
- - отсутствует помещение санузла;
- - отсутствуют унитаз, раковина, приборы учета;
- - вентиляционные короба разобраны (складируются в подсобном помещении);
- - отсутствует искусственное освещение;
- - пожарная сигнализация находится в нерабочем состоянии, отсутствует прибор приемно-контрольный охранно-пожарный;
- - отсутствуют звуковые оповещатели пожарной тревоги;
- - система охранной сигнализации подлежит восстановлению;
- - восстановлена кирпичная кладка стены между исследуемым помещением и помещением другого собственника;
- - стены окрашены в темный цвет (л. д. 36-38).
С целью устроения выявленных недостатков, 02.02.2015 года Калашникова А.В. заключила с ООО "СК Регион" договор подряда на выполнение строительных работ N 12/01, по условиям которого последний принимает на себя обязательства по выполнению подрядных строительных работ по адресу г. Пенза, ул. Пушкина, 7, в соответствии с Приложением N 1, а именно по оборудованию санузла, выполнению сантехнических работ, устройству потолка в санузле и отделке стены по вновь сложенной кладке (л. д. 33-43).
Стоимость работ в соответствии с пунктом 2.1 договора подряда составила 82034 руб., которые оплачены истцом по приходному кассовому ордеру N 10 от 15.02.2015 года (л.д. 44).
Указанную сумму истец и просит взыскать с ответчика в счет возмещения убытков по приведению помещения в надлежащее состояние.
Требования истца подлежат частичному удовлетворению исходя из следующего.
Так, согласно пункту 1.4 договора аренды от 07.06.2011 года ответчику в аренду передавалось помещение, находящееся в состоянии, требующим проведения ремонтных работ: а именно штукатурка и шпатлевка стен под покраску, укладка пола керамической плиткой, монтажные работы водопроводных и канализационных труб с разводкой до кранов, установка унитазов, приборов учета, установка пожарной сигнализации, телефонизация, электромонтажные работы с установкой счетчиков, установка батарей отопления.
В соответствии с пунктом 2.3.3 договора аренды арендатор обязуется за свой счет произвести работы по ремонту и переоборудованию арендуемого помещения для целей, указанных в пункте 1.3 настоящего договора (т.е. для использования помещения в качестве салона по продаже мебели), согласно проекту и смете, утвержденной сторонами.
Пунктами 2.3.4 и 2.3.5 предусмотрена обязанность арендатора до осуществления перепланировки (переоборудования) арендуемого помещения направить арендодателю соответствующий проект на согласование; не производить переоборудование помещения, не согласовав его с арендодателем.
Согласно пункту 2.3.7 договора аренды, по окончании срока действия (расторжения) договора, арендатор обязан своими силами устранить изменения, связанные с созданием прохода в соседствующее помещение, а именно восстановить стену в первоначальное состояние.
Проанализировав содержание пунктов 2.3.3 - 2.3.5 договора аренды нежилого помещения от 07.06.2011 года по правилам ст. 431 Гражданского кодекса РФ, исходя из буквального толкования содержащихся в нем слов и выражений, а также исходя из совокупности условий, на которых заключен договор аренды, арбитражный суд приходит к выводу о том, что ответчик обязан произвести только те работы по ремонту и переоборудованию арендованного помещения, которые будут предусмотрены проектом и сметой, утвержденными сторонами.
Из пояснений представителя истца следует, что проект и смета работ по ремонту и переоборудованию арендованного помещения сторонами не составлялись и соответственно не согласовывались.
При таких обстоятельствах у ответчика не возникло обязанности по установлению унитаза, раковины, приборов учета, разводке труб, устройству потолка в санузле, прокладки провода и установки разветкоробки выключателя.
Из пункта 1 ст. 616 ГК РФ следует, что обязанность по проведению капитального ремонта предоставленного в аренду имущества, с соответствующим несением расходов по его проведению, лежит на арендодателе, если иное не предусмотрено условиями договора аренды.
Таким образом, арендодатель не вправе требовать от арендатора проведения капитального ремонта имущества либо возмещения затрат на проведение капитального ремонта, если данная обязанность не предусмотрена договором аренды.
Поскольку договором аренды стороны не предусмотрели прямую обязанность ответчика по установлению унитаза, раковины, приборов учета, разводке труб, устройству потолка в санузле, прокладки провода и установки разветкоробки выключателя, и смета, которая бы предусматривала эти работы сторонами не согласовывалась, то у истца не возникло права требования возмещения стоимости сантехнического оборудования, электрооборудования, панелей для устройства потолка в санузле и стоимости сантехнических работ, работ по устройству потолка в санузле, работ по разводке труб, установке счетчиков, прокладке провода, установке разветкоробок выключателя в общей сумме 25000 руб. с ответчика.
Безусловной обязанностью ответчика являлось приведение стены в первоначальное состояние, разобранной им с целью создания прохода в соседнее помещение.
В ходе осмотра эксперт Фатуев А.В. установил, что кирпичная кладка стены между арендованным помещением и соседним помещением восстановлена.
Однако, из согласованной Калашниковой А.В. и ООО "СК Регион" сметы следует, что вновь сложенная стена требует надлежащей отделки. Стоимость работ по отделке стены и стоимость материалов составляет 21980 руб. (л. д. 42-43).
Поскольку работы по отделке стены ответчиком не выполнены, расходы истца в сумме 21980 руб. являются убытками истца, которые подлежат возмещению за счет ответчика на основании ст. 393 ГК РФ.
Обосновывая заявленные требования, представитель истца также ссылается на то, что ответчиком самовольно демонтированы две стены санузла.
В подтверждение данного факта представитель истца ссылается на письмо эксперта Фатуева А.В. от 22.01.2015 года, который в ходе осмотра установил, что помещение санузла отсутствует.
Вместе с тем по условиям пункта 2.3.5 договора аренды, арендатор обязан не производить переоборудование помещения, не согласовав его с арендодателем.
Представитель истца утверждает, что Калашникова А.В. не давала согласие на демонтаж помещения санузла.
Доказательства, опровергающие данные обстоятельства, в материалах дела отсутствуют.
В силу пункта 2.3.8 договора аренды ответчик обязан за свой счет устранить ущерб, причиненный помещению по его вине.
Доказательства того, что на момент освобождения помещения от имущества, стены санузла не были демонтированы, в материалах дела также отсутствуют.
Согласно смете к договору подряда N 12/01 от 02.02.2015 года, стоимость работ по возведению стен и стройматериалов составляет 35054 руб.
Поскольку демонтаж стен привел к ликвидации помещения санузла, что является безусловным ухудшением технического состояния арендованного имущества, то расходы истца, понесенные на восстановление стен также являются его убытками, которые подлежат возмещению за счет ответчика в полном объеме, то есть в сумме 35054 руб.
В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.
Учитывая, что исковые требования Калашниковой А.В. подлежат частичному удовлетворению, то есть в сумме 57043 руб., то с учетом положений ст. 110 АПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины пропорционально размеру удовлетворенных требований, т.е. в сумме 2281 руб.
Руководствуясь ст. ст. 167 - 171 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд
решил:
Исковые требования индивидуального предпринимателя Калашниковой Аллы Валериевны удовлетворить частично.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Климкина Алексея Викторовича в пользу индивидуального предпринимателя Калашниковой Аллы Валериевны сумму долга в размере 57034 рубля и расходы по оплате государственной пошлины в сумме 2281 рубль.
В остальной части иска отказать.
Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд через арбитражный суд Пензенской области в течение одного месяца со дня принятия решения.
Судья
Н.Е.ГУК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
РЕШЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ПЕНЗЕНСКОЙ ОБЛАСТИ ОТ 15.06.2015 ПО ДЕЛУ N А49-4196/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПЕНЗЕНСКОЙ ОБЛАСТИ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 15 июня 2015 г. по делу N А49-4196/2015
Резолютивная часть решения объявлена 09 июня 2015 года
Полный текст решения изготовлен 15 июня 2015 года
Арбитражный суд Пензенской области в составе судьи Н.Е. Гук,
при ведении протокола помощником судьи Наумкиной Е.Е.,
рассмотрев в судебном заседании дело по иску
индивидуального предпринимателя Калашниковой Аллы Валериевны (ОГРН 312583626300021)
к индивидуальному предпринимателю Климкину Алексею Викторовичу (ОГРНИП 304583720300038)
о взыскании 327875 руб. 26 коп.
при участии:
от истца: представитель Дугаев Д.А. (доверенность от 30.03.2015 года)
установил:
ИП Калашникова А.В. обратилась в арбитражный суд Пензенской области с иском к ИП Климкину А.В. о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 220855 руб. 26 коп. за период с декабря 2014 года по январь 2015 года по договору аренды нежилого помещения от 07.06.2011 года, пени за просрочку оплаты в сумме 24986 руб., о взыскании убытков в сумме 82034 руб. Требования заявлены на основании ст. ст. 309, 614 Гражданского кодекса РФ.
В судебном заседании представитель истца заявленные требования поддержал, пояснив, что согласно п. 1.4. договора аренды арендуемое помещение передавалось ответчику в состоянии, требующем проведения ремонтных работ, а именно: штукатурка и шпатлевка стен под покраску, укладка пола керамической плиткой, монтажные работы водопроводных и канализационных труб с разводкой до кранов, установка унитазов, приборов учета, установка пожарной сигнализации, телефонизация, электромонтажные работы с установкой счетчиков, установка батарей отопления, которые арендатор в соответствии с п. 2.3.3 договора аренды, должен был произвести за собственный счет. Для проведения ремонтных работ, указанных в п. 1.4. договора аренды, ответчику не начислялись арендные платежи за период с 07.06.2011 г. по 31 10.2011 г. В силу п. п. 2.3.4. и 2.3.5. договора аренды, Арендатор обязан был согласовать перепланировку с Арендодателем, чего в итоге Арендатором сделано не было. Согласно п. 4.4.. 4.5. договора аренды, арендуемое помещение должно быть возвращено арендодателю в технически пригодном для дальнейшего использования состоянии и арендодателю должны быть переданы все неотделимые улучшения, без компенсации затрат на эти цели, чего так же Арендатором сделано не было. В декабре 2014 г. арендатор ИП Климкин А.В. выехал из арендуемого помещения, оставив его в состоянии, непригодном для эксплуатации магазина, акт приема-передачи не подписал и договор аренды не расторгнул. В нарушение взятых на себя обязательств ответчиком не возведен санузел, отсутствует унитаз, раковина и приборы учета, вентиляционные короба разобраны, отсутствует искусственное освещение. 14.01.2015 г. по инициативе ИП Калашниковой А.В. экспертом АНО "Научно-исследовательская лаборатория судебных экспертиз" проведен осмотр спорного нежилого помещения, по результатам которого экспертом выявлен ряд нарушений, препятствующих дальнейшему использованию указанного помещения. С целью устранения выявленных экспертом недостатков 02.02.2015 г. ИП Калашникова А.В. заключила с ООО "СК Регион" договор подряда. Стоимость выполненных ООО "СК Регион" работ составила 82034 руб. Просит иск удовлетворить.
Ответчик в судебное заседание не явился. О месте и времени судебного разбирательства извещен своевременно и надлежащим образом в порядке, предусмотренном ст. 122 Арбитражного процессуального кодекса РФ, по адресу, указанному в выписке из ЕГРИП (л. д. 47).
Кроме того, ответчик извещен по адресу регистрации: г. Пенза, ул. Попова, 18-6, подтвержденному УФМС России по Пензенской области (л. д. 66).
Копия судебного акта не вручена ответчику в связи с истечением срока хранения, о чем орган связи проинформировал арбитражный суд (л. д. 49).
Согласно пункту 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.02.2011 года N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации" при наличии в материалах дела уведомления о вручении лицу, участвующему в деле, либо иному участнику арбитражного процесса копии первого судебного акта по рассматриваемому делу либо сведений, указанных в части 4 статьи 123 АПК РФ, такое лицо считается надлежаще извещенным, если судом, рассматривающим дело, выполняются обязанности по размещению информации о времени и месте судебных заседаний, совершении отдельных процессуальных действий на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет в соответствии с требованиями абзаца второго части 1 статьи 121 АПК РФ.
Информация о принятии искового заявления к производству арбитражного суда Пензенской области размещена в сети Интернет 18.04.2015 года.
При таких обстоятельствах, ИП Климкин А.В. в силу п/п. 2 п. 4 ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса РФ признается надлежаще извещенным.
В силу ст. 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
На основании ст. ст. 131, 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд, с учетом мнения представителя истца, признает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика по имеющимся в деле доказательствам.
Заслушав объяснения представителя истца, исследовав материалы дела, арбитражный суд приходит к следующему.
Согласно ст. 307 Гражданского кодекса РФ Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
При установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.
Как следует из материалов дела и установлено в судебном заседании, 07.06.2011 года между ИП Орловой С.А. (Арендодатель) и ИП Климкиным А.В. (Арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения, по условиям которого Арендодатель сдает, а Арендатор принимает за плату во временное пользование нежилое помещение в литере А общей площадью 122,5 кв. м, 1 этаж, номера на поэтажном плане 56-61, расположенное по адресу: Пензенская область, г. Пенза, Ленинский район, ул. Пушкина, 7, а именно: помещения первого этажа по литере А под N 56, площадью 92,6 кв. м, под N 57 площадью 1,9 кв. м, под N 58 площадью 1,9 кв. м, под N 59 площадью 9,9 кв. м, под N 60 площадью 14,2 кв. м, под N 61 площадью 2.0 кв. м. Арендуемое помещение предоставляется Арендатору для использования в качестве салона по продаже мебели (л.д. 21-28).
В соответствии с пунктами 5.1.1, 5.1.2, 5.1.4 договора размер ежемесячной арендной платы составляет 745 руб. за один квадратный метр общей площади помещений. Общая сумма платежа составляет 91262 руб. 50 коп. Арендная плата подлежит перечислению на счет Арендодателя ежемесячно, авансовым платежом, в течение первых пяти рабочих дней месяца, подлежащего оплате. Арендная плата начисляется и уплачивается с 01 ноября 2011 года. За период с момента подписания настоящего договора до 31 октября 2011 года арендная плата не начисляется и не взымается.
Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации и действует до 07 июня 2015 года (пункт 8.1 договора).
Арендованное помещение передано ответчику по акту приема-передачи от 07.06.2011 года (л.д. 55).
03.09.2012 года между Орловой С.А. и Калашниковой А.В. заключен договор дарения нежилого помещения, по условиям которого Орлова С.А. передала Калашниковой А.В. в дар нежилое помещение общей площадью 122,5 кв. м, 1 этаж, номера на поэтажном плане 56-61, адрес объекта: Пензенская область, г. Пенза, Ленинский район, ул. Пушкина, 7 (л.д. 69).
Право собственности за ИП Калашниковой А.В. на указанное помещение зарегистрировано 19.09.2012 года, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации N 58-58-38/017/2012-318 (л.д. 70).
20.10.2012 года между истцом и ответчиком заключено дополнительное соглашение N 1, которым стороны внесли изменения в преамбулу договора аренды нежилого помещения от 07.06.2011 года, указав, что арендодателем арендованного помещения является Калашникова А.В. Кроме того, указанным дополнительным соглашением стороны увеличили размер ежемесячной арендной платы с 01 ноября 2012 года до 100388 руб. 75 коп. (л. д. 52-54).
В соответствии с подписанным сторонами дополнительным соглашением от 01.02.2014 года размер ежемесячной арендной платы увеличен с 01.02.2014 года до 110427 руб. 63 коп. (л. д. 29).
Ссылаясь на то, что в декабре 2014 года и в январе 2015 года арендная плата ответчиком не вносилась, и помещение возвращено ответчиком в состоянии не пригодном для его дальнейшей эксплуатации, истец обратился в арбитражный суд с иском к ИП Климкину А.В. о взыскании суммы долга по арендной плате в размере 220855 руб. 26 коп., пени в сумме 24986 руб., убытков в сумме 82034 руб.
Требование истца о взыскании с ответчика арендных платежей за декабрь 2014 года и январь 2015 года, а также пени за просрочку их уплаты удовлетворению не подлежат исходя из следующего.
В соответствии с ч. 1 ст. 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В соответствии с пунктом 8.3 договора аренды нежилого помещения от 07.06.2011 года досрочное расторжение договора по инициативе одной из сторон возможно в порядке и на условиях, предусмотренных настоящим договором и действующим законодательством Российской Федерации.
Пунктом 8. 4 договора аренды предусмотрено право Арендатора на досрочное расторжение договора аренды путем письменного уведомления Арендодателя не менее, чем за 180 дней до предполагаемой даты досрочного расторжения настоящего договора.
В уведомлении от 25.11.2014 года ИП Климкин А.В. заявил о своем намерении досрочно расторгнуть договор аренды нежилого помещения от 07.06.2011 года и возвратить ИП Калашниковой А.В. арендованное помещение по акту приема-передачи 29 ноября 2014 года в 14 час. (л. д. 71).
В письме от 10.12.2014 года истец указала, что не смогла прибыть в назначенное время для приемки арендованного помещения в связи с выездом в другой регион для прохождения санаторно-курортного лечения (л. д. 33).
Однако, как следует из пояснений представителя истца, арендованное помещение освобождено ответчиком 1-2 декабря 2014 года и в начале декабря 2014 года Калашникова А.В. сменила замок на входной двери спорного помещения (аудиозапись судебного заседания от 09.06.2015 года).
27.01.2015 года спорное помещение передано истцом в аренду иному лицу - ИП Баулину А.Н. по договору аренды нежилого помещения от 27.01.2015 года (л. д. 80-87).
Из положений ст. ст. 606, 614 Гражданского кодекса РФ следует, что передача имущества в аренду влечет возникновение у арендатора обязанности уплачивать арендную плату в соответствии с условиями договора. Доказательством, свидетельствующим о прекращении указанной обязанности арендатора, является факт передачи арендованного помещения арендатором к арендодателю.
Конклюдентные действия ответчика по освобождению арендованного помещения от своего имущества и действия истца по замене замка на входной двери помещения после его освобождения, а также последующая передача помещения в аренду иному лицу свидетельствуют о том, что арендные отношения между сторонами прекращены с 01.12.2014 года.
При таких обстоятельствах обязательства ответчика по внесению арендной платы прекращены с 01.12.2014 года, и следовательно правовые основания для взыскания с ответчика арендных платежей за декабрь 2014 года и январь 2015 года отсутствуют.
Одновременно истцом заявлено требование о взыскании с ИП Климкина А.В. убытков в сумме 82034 руб., связанных с возмещением понесенных расходов по приведению арендованного имущества в состояние, пригодное для его эксплуатации.
Статьей 622 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Согласно п. 1 ст. 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.
Таким образом, возврат арендатором имущества в состоянии худшем, чем оно было получено, является основанием для взыскания с арендатора убытков.
Заявляя требования о взыскании убытков, истец ссылается на то, что в нарушение условий договора аренды ответчик не установил унитаз, раковину и приборы учета, демонтировал стены санузла, восстановив кирпичную кладку разобранной им стены, стену не отделал.
В подтверждение факта возврата помещения в ненадлежащем состоянии, истец представил письмо эксперта АНО "Научно-исследовательская лаборатория судебных экспертиз" А.В. Фатуева от 22.01.2015 года, который по поручению истца провел экспертный осмотр спорного нежилого помещения, в результате которого установил следующее:
- - выведена канализация и водоснабжение;
- - отсутствует помещение санузла;
- - отсутствуют унитаз, раковина, приборы учета;
- - вентиляционные короба разобраны (складируются в подсобном помещении);
- - отсутствует искусственное освещение;
- - пожарная сигнализация находится в нерабочем состоянии, отсутствует прибор приемно-контрольный охранно-пожарный;
- - отсутствуют звуковые оповещатели пожарной тревоги;
- - система охранной сигнализации подлежит восстановлению;
- - восстановлена кирпичная кладка стены между исследуемым помещением и помещением другого собственника;
- - стены окрашены в темный цвет (л. д. 36-38).
С целью устроения выявленных недостатков, 02.02.2015 года Калашникова А.В. заключила с ООО "СК Регион" договор подряда на выполнение строительных работ N 12/01, по условиям которого последний принимает на себя обязательства по выполнению подрядных строительных работ по адресу г. Пенза, ул. Пушкина, 7, в соответствии с Приложением N 1, а именно по оборудованию санузла, выполнению сантехнических работ, устройству потолка в санузле и отделке стены по вновь сложенной кладке (л. д. 33-43).
Стоимость работ в соответствии с пунктом 2.1 договора подряда составила 82034 руб., которые оплачены истцом по приходному кассовому ордеру N 10 от 15.02.2015 года (л.д. 44).
Указанную сумму истец и просит взыскать с ответчика в счет возмещения убытков по приведению помещения в надлежащее состояние.
Требования истца подлежат частичному удовлетворению исходя из следующего.
Так, согласно пункту 1.4 договора аренды от 07.06.2011 года ответчику в аренду передавалось помещение, находящееся в состоянии, требующим проведения ремонтных работ: а именно штукатурка и шпатлевка стен под покраску, укладка пола керамической плиткой, монтажные работы водопроводных и канализационных труб с разводкой до кранов, установка унитазов, приборов учета, установка пожарной сигнализации, телефонизация, электромонтажные работы с установкой счетчиков, установка батарей отопления.
В соответствии с пунктом 2.3.3 договора аренды арендатор обязуется за свой счет произвести работы по ремонту и переоборудованию арендуемого помещения для целей, указанных в пункте 1.3 настоящего договора (т.е. для использования помещения в качестве салона по продаже мебели), согласно проекту и смете, утвержденной сторонами.
Пунктами 2.3.4 и 2.3.5 предусмотрена обязанность арендатора до осуществления перепланировки (переоборудования) арендуемого помещения направить арендодателю соответствующий проект на согласование; не производить переоборудование помещения, не согласовав его с арендодателем.
Согласно пункту 2.3.7 договора аренды, по окончании срока действия (расторжения) договора, арендатор обязан своими силами устранить изменения, связанные с созданием прохода в соседствующее помещение, а именно восстановить стену в первоначальное состояние.
Проанализировав содержание пунктов 2.3.3 - 2.3.5 договора аренды нежилого помещения от 07.06.2011 года по правилам ст. 431 Гражданского кодекса РФ, исходя из буквального толкования содержащихся в нем слов и выражений, а также исходя из совокупности условий, на которых заключен договор аренды, арбитражный суд приходит к выводу о том, что ответчик обязан произвести только те работы по ремонту и переоборудованию арендованного помещения, которые будут предусмотрены проектом и сметой, утвержденными сторонами.
Из пояснений представителя истца следует, что проект и смета работ по ремонту и переоборудованию арендованного помещения сторонами не составлялись и соответственно не согласовывались.
При таких обстоятельствах у ответчика не возникло обязанности по установлению унитаза, раковины, приборов учета, разводке труб, устройству потолка в санузле, прокладки провода и установки разветкоробки выключателя.
Из пункта 1 ст. 616 ГК РФ следует, что обязанность по проведению капитального ремонта предоставленного в аренду имущества, с соответствующим несением расходов по его проведению, лежит на арендодателе, если иное не предусмотрено условиями договора аренды.
Таким образом, арендодатель не вправе требовать от арендатора проведения капитального ремонта имущества либо возмещения затрат на проведение капитального ремонта, если данная обязанность не предусмотрена договором аренды.
Поскольку договором аренды стороны не предусмотрели прямую обязанность ответчика по установлению унитаза, раковины, приборов учета, разводке труб, устройству потолка в санузле, прокладки провода и установки разветкоробки выключателя, и смета, которая бы предусматривала эти работы сторонами не согласовывалась, то у истца не возникло права требования возмещения стоимости сантехнического оборудования, электрооборудования, панелей для устройства потолка в санузле и стоимости сантехнических работ, работ по устройству потолка в санузле, работ по разводке труб, установке счетчиков, прокладке провода, установке разветкоробок выключателя в общей сумме 25000 руб. с ответчика.
Безусловной обязанностью ответчика являлось приведение стены в первоначальное состояние, разобранной им с целью создания прохода в соседнее помещение.
В ходе осмотра эксперт Фатуев А.В. установил, что кирпичная кладка стены между арендованным помещением и соседним помещением восстановлена.
Однако, из согласованной Калашниковой А.В. и ООО "СК Регион" сметы следует, что вновь сложенная стена требует надлежащей отделки. Стоимость работ по отделке стены и стоимость материалов составляет 21980 руб. (л. д. 42-43).
Поскольку работы по отделке стены ответчиком не выполнены, расходы истца в сумме 21980 руб. являются убытками истца, которые подлежат возмещению за счет ответчика на основании ст. 393 ГК РФ.
Обосновывая заявленные требования, представитель истца также ссылается на то, что ответчиком самовольно демонтированы две стены санузла.
В подтверждение данного факта представитель истца ссылается на письмо эксперта Фатуева А.В. от 22.01.2015 года, который в ходе осмотра установил, что помещение санузла отсутствует.
Вместе с тем по условиям пункта 2.3.5 договора аренды, арендатор обязан не производить переоборудование помещения, не согласовав его с арендодателем.
Представитель истца утверждает, что Калашникова А.В. не давала согласие на демонтаж помещения санузла.
Доказательства, опровергающие данные обстоятельства, в материалах дела отсутствуют.
В силу пункта 2.3.8 договора аренды ответчик обязан за свой счет устранить ущерб, причиненный помещению по его вине.
Доказательства того, что на момент освобождения помещения от имущества, стены санузла не были демонтированы, в материалах дела также отсутствуют.
Согласно смете к договору подряда N 12/01 от 02.02.2015 года, стоимость работ по возведению стен и стройматериалов составляет 35054 руб.
Поскольку демонтаж стен привел к ликвидации помещения санузла, что является безусловным ухудшением технического состояния арендованного имущества, то расходы истца, понесенные на восстановление стен также являются его убытками, которые подлежат возмещению за счет ответчика в полном объеме, то есть в сумме 35054 руб.
В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.
Учитывая, что исковые требования Калашниковой А.В. подлежат частичному удовлетворению, то есть в сумме 57043 руб., то с учетом положений ст. 110 АПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины пропорционально размеру удовлетворенных требований, т.е. в сумме 2281 руб.
Руководствуясь ст. ст. 167 - 171 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд
решил:
Исковые требования индивидуального предпринимателя Калашниковой Аллы Валериевны удовлетворить частично.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Климкина Алексея Викторовича в пользу индивидуального предпринимателя Калашниковой Аллы Валериевны сумму долга в размере 57034 рубля и расходы по оплате государственной пошлины в сумме 2281 рубль.
В остальной части иска отказать.
Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд через арбитражный суд Пензенской области в течение одного месяца со дня принятия решения.
Судья
Н.Е.ГУК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)