Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть объявлена 02.03.2016 г.
В полном объеме изготовлено 11.03.2016 г.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Кузнецовой Е.Е.,
судей Стешана Б.В., Фриева А.Л.,
при ведении протокола секретарем Калюжным А.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Грэйс"
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 06.11.2015 г. (резолютивная часть от 09.10.2015 г.)
по делу N А40-58667/2015,
принятое судьей Кухаренко Ю.Н.
по спору с участием:
истец ООО "Грэйс" (ОГРН 1047796097250, ИНН 7733515691, 119121, г. Москва, пер. Ружейный, д. 4, стр. 1)
ответчик Высший исполнительный орган государственной власти города Москвы - Правительство Москвы (ОГРН 1027739813507, ИНН 7710489036, 125032, г. Москва, ул. Тверская, д. 13),
третьи лица 1 - Департамент экономической политики и развития г. Москвы (ОГРН 1027739830161, ИНН 7710168515, 125009, г. Москва, ул. Тверская, д. 13), 2 - Департамент городского имущества г. Москвы (ОГРН 1037739510423, ИНН 7705031674, 125009, г. Москва, пер-к Газетный, д. 1/ 12), 3 - Администрация Наро-Фоминского муниципального района (143306, Московская обл., г. Наро-Фоминск, ул. М. Жукова, д. 2)
о взыскании убытков, причиненных односторонним расторжением инвестконтракта,
при участии в судебном заседании:
- от истца: Гришко Е.А. по дов. от 12.02.2015 г.;
- от ответчика: Васина К.А. по дов. от 12.05.2015 г.;
- от третьих лиц: от 2-го: Николаева А.А. по дов. от 03.09.2015 г.; от остальных: неявка,
установил:
ООО "Грэйс" предъявило Правительству Москвы иск о взыскании убытков, причиненных односторонним расторжением инвестиционного контракта, в размере 65 072 029,10 руб., а также начисленных на указанную сумму процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 10.10.2014 г. по 03.09.2015 г. в размере 5 300 335,31 руб.
Решением Арбитражного суда г. Москвы, объявленным в порядке ч. 2 ст. 176 АПК РФ 09.10.2015 г., изготовленным в полном объеме 06.11.2015 г. (т. 10 л.д. 143 - 146), в удовлетворении иска отказано.
На состоявшееся Решение Истцом подана апелляционная жалоба (т. 11 л.д. 1 - 5).
В судебном заседании суда апелляционной инстанции Заявитель требования и доводы жалобы поддержал; Ответчик, 2-е третье лицо по ним возражали; остальные неявившиеся участвующие в деле лица уведомлены о времени и месте рассмотрения дела посредством размещения соответствующих сведений на официальном сайте суда в сети Интернет (т. 11 л.д. 18).
Суд апелляционной инстанции, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, полагает его подлежащим оставлению без изменения.
Установлено, что земельный участок с кадастровым N 50:26:150202:0082 общей площадью 28 000 м кв. находится в публичной собственности и по Договору аренды от 26.09.2005 г. N 2907 (т. 1 л.д. 75 - 80) предоставлен Комитетом по управлению имуществом Администрации Наро-Фоминского муниципального района Московской области (арендодатель) в пользование ООО "Грэйс" (арендатор) под многоэтажное жилищное строительство.
22.01.2007 г. между Министерством строительного комплекса Московской области, Администрацией Наро-Фоминского муниципального района Московской области и ООО "Грэйс" (инвестор) заключен Инвестиционный контракт N 76 (т. 1 л.д. 43 - 58), предусматривающий строительство на вышеуказанном земельном участке многоэтажного жилого дома.
Инвестиционный контракт заключен на условиях раздела права собственности на построенный инвестиционный объект между инвестором и публичным образованием (муниципальным) на определенных Инвестиционным контрактом условиях.
Инвестор обеспечивает строительство, финансирует его.
Вкладом публичного образования является предоставление права аренды земельного участка под застройку.
Подлежащий застройке земельный участок находится в публичной собственности, не разграниченной между РФ, субъектами РФ, муниципальными образованиями.
По 30.06.2012 г. вкл. данной территорией был уполномочен распоряжаться Наро-Фоминский муниципальный район Московской области в лице Администрации.
С 01.07.2012 г. вкл. данной территорией уполномочен распоряжаться город Москва на основании Постановления Совета Федерации Федерального Собрания РФ от 27.12.2011 г. N 560-СФ "Об утверждении изменения границы между субъектами Российской Федерации городом федерального значения Москвой и Московской областью".
Следовательно, с 01.07.2012 г. город Москва заменил Наро-Фоминский муниципальный район Московской области в обязательстве из Договора аренды от 26.09.2005 г. N 2907 и в обязательстве из Инвестиционного контракта от 22.01.2007 г. N 76.
Реализация от имени города Москвы прав и обязанностей, вытекающих из договоров аренды, возложена на Департамент городского имущества г. Москвы.
Реализация от имени города Москвы прав, вытекающих из инвестиционных контрактов, возложено на Департамент экономической политики и развития г. Москвы.
Департамент городского имущества г. Москвы письмом исх. от 28.07.2014 г. N ДГИ-И-15021/14 (т. 1 л.д. 123) уведомил ООО "Грэйс" об отказе от Договора аренды на основании ст. 610 ГК РФ.
Таким образом, обязательства из Договора аренды прекратились.
Соответственно, прекратилось право ООО "Грэйс" использовать арендовавшийся земельный участок под застройку.
Соответственно, наступила невозможность исполнения обязательств из Инвестиционного контракта.
Соответственно, обязательства из Инвестиционного контракта также прекратились в силу ст. 416 ГК РФ.
О данном обстоятельстве Департамент экономической политики и развития г. Москвы информировал ООО "Грэйс" письмом исх. ль 29.09.2014 г. N ДПР-5-174/14 (т. 2 л.д. 106 - 107).
ООО "Грэйс" полагает, что затраты, понесенные им во исполнение Инвестиционного контракта, составившие 65 072 029,10 руб., подлежат возмещению городом Москвой в силу п. 4 ст. 18 ФЗ от 25.02.1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений".
Поскольку добровольно город Москва требование о возмещении указанных затрат не удовлетворило, ООО "Грэйс" обратилась за их присуждением в судебном порядке.
Суд первой инстанции пришел к выводу о необоснованности указанных требований.
Суд апелляционной инстанции с данным выводом соглашается.
П. 4 ст. 18 ФЗ от 25.02.1999 г. N 39-ФЗ предусмотрено, что отношении обязательств, вытекающих из договора, заключенного до 1 января 2011 года с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием и предусматривающего строительство, реконструкцию на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и расположенном в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, объекта недвижимого имущества с привлечением внебюджетных источников финансирования и последующим распределением площади соответствующего объекта недвижимого имущества между сторонами данного договора, в том числе при его расторжении, возмещение убытков, включая упущенную выгоду, сторонами данного договора не допускается. При его расторжении органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием в одностороннем порядке другим сторонам данного договора компенсируются документально подтвержденные прямые затраты на исполнение обязательств по нему, на сумму которых начисляются проценты в порядке, установленном ст. 395 ГК РФ.
Между тем по настоящему делу затраты, возмещения которых требует Истец, не являются документально подтвержденными прямыми затратами на исполнение обязательств по Инвестиционному контракту.
Инвестиционным контрактом предусмотрено три этапа работ и определено, какие работы подлежат выполнению в рамках каждого этапа.
Первый этап включает разработку, согласование и утверждение предпроектной и проектно-сметной документации.
Второй этап включает производство строительных и иных работ, необходимых для ввода объекта в эксплуатацию, и завершается приемкой объекта в эксплуатацию приемочной комиссией.
Третий этап включает подписание акта о результатах реализации инвестиционного проекта.
Тогда как затраты, возмещения которых требует Истец, не связаны с разработкой, согласованием и утверждение предпроектной и проектно-сметной документации по строительству многоэтажного жилого дома, не связаны с производством строительных и иных работ, к которым Истец не приступил.
Истец предпроектную и проектно-сметную документацию собственно по инвестиционному объекту (по строительству многоэтажного жилого дома) не разработал.
Заявленные Истцом к возмещению затрат были им понесены им во исполнение обязательств из иных договоров, не связанных с Инвестиционным контрактом.
Первоначально на земельном участке Истец намеревался единолично осуществить многоэтажное жилищное строительство в рамках Договора аренды от 26.09.2005 г. N 2907, и только по прошествии более года было достигнуто соглашение об инвестировании и строительстве на данном земельном участке многоэтажного жилого дома уже как инвестиционного объекта в рамках Инвестиционного контракта от 22.01.2007 г. N 76, содержащего условия о том, что он распространяется на отношения сторон, возникшие с 26.01.2006 г.
Тогда как ряд заявленных Истцом к возмещению затрат были им понесены до 26.01.2006 г.
Таким образом, Истцом не доказана обоснованность заявленного ко взысканию размера затрат.
Кроме того, по настоящему делу обязательства из Инвестиционного контракта прекратились в силу невозможности исполнения, а не одностороннего отказа от него города Москвы.
При этом в действиях города Москвы, отказавшегося от исполнения Договора аренды, нет состава правонарушения или злоупотребления правом.
Договор аренды заключен на срок 3 года, по 26.09.2008 г.
Инвестиционный контракт буквально не содержит условия о сроке, на который он заключен.
Но Инвестиционным контрактом предусмотрен сроки выполнения этапов работы; первый - не более 8 мес. с даты заключения Инвестиционного контракта, т.е. до 22.09.2007 г.; второй - не более 29 мес. с даты заключения Инвестиционного контракта, т.е. до 22.06.2009 г.; третий - не более 3-х мес., т.е. до 22.09.2009 г.; также Инвестиционным контрактом предусмотрен ориентировочный срок, в течение которого инвестиционный объект должен быть введен в эксплуатацию, а именно: I квартал 2010 г.
По истечении предусмотренного Договором аренды срока аренды, т.е. с 27.09.2008 г., его действие было возобновлено на неопределенный срок в порядке ст. 621 ГК РФ.
Т.е. в течение всего срока, отведенного Инвестиционным контрактом инвестору для реализации инвестиционного объекта, право пользования подлежащего застройке земельного участка у инвестора имелось.
Однако инвестор в нарушение обязательств из Инвестиционного контракта инвестиционный объект не создал и к его созданию не приступил (в т.ч. не обеспечил разработку проектной документации).
Соответственно, у публичного образования (собственника подлежащего застройке земельного участка) возникло право потребовать расторжения Инвестиционного контракта в судебном порядке на основании пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ, равно как и отказаться от Договора аренды с неопределенным сроком действия в порядке ст. 621 ГК РФ, что автоматически влечет прекращение обязательств из Инвестиционного контракта невозможностью исполнения применительно к ст. 416 ГК РФ.
Дополнительным соглашением от 15.01.2008 г. срок аренды земельного участка продлен до 29.09.2011 г. (т. 1 л.д. 83 - 84), Дополнительным соглашением от 12.08.2010 г. срок ввода инвестиционного объекта в эксплуатацию продлен до IV кв. 2011 г. (т. 1 л.д. 59 - 60), затем Дополнительным соглашением от 04.08.2011 г. срок аренды земельного участка продлен до 25.09.2014 г. (т. 1 л.д. 86), Дополнительным соглашением от 10.08.2011 г. срок ввода инвестиционного объекта в эксплуатацию продлен до IV кв. 2014 г. (т. 1 л.д. 61 - 62).
Указанные Дополнительные соглашения о продлении срока действия Договора аренды земельного участка являются ничтожными сделками в силу ст. 168 ГК РФ, т.к. они не соответствовали требованиям действующего на тот момент законодательства о предоставлении земельных участков в аренду для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 г. "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в случаях предусмотренных законом (например, п. п. 1 и 3 ст. 17.1 ФЗ "О защите конкуренции", ст. ст. 30 - 30.2 ЗК РФ, ст. 74 Лесного кодекса РФ), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (ст. 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.
Земельный участок был предоставлен Ответчику в аренду для застройки объектом многоэтажного жилищного строительства без предварительного согласования места размещения объекта.
П. 1 ст. 30.1 ЗемК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения вышеуказанных Дополнительных соглашений), предусмотрено, что земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта.
П. 2 ст. 30.1 Земельного кодекса РФ (в редакции ФЗ от 18.12.2006 г. N 232-ФЗ) предусмотрено, что продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах.
Следовательно, в силу указанных норм стороны были не вправе продлевать срок действия Договора аренды.
Однако, несмотря на заключение Дополнительных соглашений, и по истечении новых сроков инвестор не только не приступил к строительству, но и не разработал проектную документацию.
При этом публичное образование отказалось от исполнения Договора аренды по истечении всех дополнительно установленных новых сроков.
Поэтому, поскольку от Договора аренды город Москва отказался на законных основаниях, не злоупотребляя своими правами, а Инвестиционный контракт прекращен в силу закона, оснований применять к правоотношениям сторон п. 4 ст. 18 ФЗ от 25.02.1999 г. N 39-ФЗ не имеется.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отказе в удовлетворении заявленного иска.
Нарушения или неправильного применения норм материального или процессуального права при рассмотрении дела судом первой инстанции допущено не было.
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что обжалуемое решение суда первой инстанции является законным и обоснованным и подлежит оставлению без изменения.
Руководствуясь ст. ст. 176, 266 - 271 АПК РФ, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда г. Москвы от 06.11.2015 г. (резолютивная часть объявлена 09.10.2015 г.) по делу N А40-58667/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий
Е.Е.КУЗНЕЦОВА
Судьи
Б.В.СТЕШАН
А.Л.ФРИЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 11.03.2016 N 09АП-2046/2016 ПО ДЕЛУ N А40-58667/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 марта 2016 г. по делу N А40-58667/2015
Резолютивная часть объявлена 02.03.2016 г.
В полном объеме изготовлено 11.03.2016 г.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Кузнецовой Е.Е.,
судей Стешана Б.В., Фриева А.Л.,
при ведении протокола секретарем Калюжным А.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Грэйс"
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 06.11.2015 г. (резолютивная часть от 09.10.2015 г.)
по делу N А40-58667/2015,
принятое судьей Кухаренко Ю.Н.
по спору с участием:
истец ООО "Грэйс" (ОГРН 1047796097250, ИНН 7733515691, 119121, г. Москва, пер. Ружейный, д. 4, стр. 1)
ответчик Высший исполнительный орган государственной власти города Москвы - Правительство Москвы (ОГРН 1027739813507, ИНН 7710489036, 125032, г. Москва, ул. Тверская, д. 13),
третьи лица 1 - Департамент экономической политики и развития г. Москвы (ОГРН 1027739830161, ИНН 7710168515, 125009, г. Москва, ул. Тверская, д. 13), 2 - Департамент городского имущества г. Москвы (ОГРН 1037739510423, ИНН 7705031674, 125009, г. Москва, пер-к Газетный, д. 1/ 12), 3 - Администрация Наро-Фоминского муниципального района (143306, Московская обл., г. Наро-Фоминск, ул. М. Жукова, д. 2)
о взыскании убытков, причиненных односторонним расторжением инвестконтракта,
при участии в судебном заседании:
- от истца: Гришко Е.А. по дов. от 12.02.2015 г.;
- от ответчика: Васина К.А. по дов. от 12.05.2015 г.;
- от третьих лиц: от 2-го: Николаева А.А. по дов. от 03.09.2015 г.; от остальных: неявка,
установил:
ООО "Грэйс" предъявило Правительству Москвы иск о взыскании убытков, причиненных односторонним расторжением инвестиционного контракта, в размере 65 072 029,10 руб., а также начисленных на указанную сумму процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 10.10.2014 г. по 03.09.2015 г. в размере 5 300 335,31 руб.
Решением Арбитражного суда г. Москвы, объявленным в порядке ч. 2 ст. 176 АПК РФ 09.10.2015 г., изготовленным в полном объеме 06.11.2015 г. (т. 10 л.д. 143 - 146), в удовлетворении иска отказано.
На состоявшееся Решение Истцом подана апелляционная жалоба (т. 11 л.д. 1 - 5).
В судебном заседании суда апелляционной инстанции Заявитель требования и доводы жалобы поддержал; Ответчик, 2-е третье лицо по ним возражали; остальные неявившиеся участвующие в деле лица уведомлены о времени и месте рассмотрения дела посредством размещения соответствующих сведений на официальном сайте суда в сети Интернет (т. 11 л.д. 18).
Суд апелляционной инстанции, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, полагает его подлежащим оставлению без изменения.
Установлено, что земельный участок с кадастровым N 50:26:150202:0082 общей площадью 28 000 м кв. находится в публичной собственности и по Договору аренды от 26.09.2005 г. N 2907 (т. 1 л.д. 75 - 80) предоставлен Комитетом по управлению имуществом Администрации Наро-Фоминского муниципального района Московской области (арендодатель) в пользование ООО "Грэйс" (арендатор) под многоэтажное жилищное строительство.
22.01.2007 г. между Министерством строительного комплекса Московской области, Администрацией Наро-Фоминского муниципального района Московской области и ООО "Грэйс" (инвестор) заключен Инвестиционный контракт N 76 (т. 1 л.д. 43 - 58), предусматривающий строительство на вышеуказанном земельном участке многоэтажного жилого дома.
Инвестиционный контракт заключен на условиях раздела права собственности на построенный инвестиционный объект между инвестором и публичным образованием (муниципальным) на определенных Инвестиционным контрактом условиях.
Инвестор обеспечивает строительство, финансирует его.
Вкладом публичного образования является предоставление права аренды земельного участка под застройку.
Подлежащий застройке земельный участок находится в публичной собственности, не разграниченной между РФ, субъектами РФ, муниципальными образованиями.
По 30.06.2012 г. вкл. данной территорией был уполномочен распоряжаться Наро-Фоминский муниципальный район Московской области в лице Администрации.
С 01.07.2012 г. вкл. данной территорией уполномочен распоряжаться город Москва на основании Постановления Совета Федерации Федерального Собрания РФ от 27.12.2011 г. N 560-СФ "Об утверждении изменения границы между субъектами Российской Федерации городом федерального значения Москвой и Московской областью".
Следовательно, с 01.07.2012 г. город Москва заменил Наро-Фоминский муниципальный район Московской области в обязательстве из Договора аренды от 26.09.2005 г. N 2907 и в обязательстве из Инвестиционного контракта от 22.01.2007 г. N 76.
Реализация от имени города Москвы прав и обязанностей, вытекающих из договоров аренды, возложена на Департамент городского имущества г. Москвы.
Реализация от имени города Москвы прав, вытекающих из инвестиционных контрактов, возложено на Департамент экономической политики и развития г. Москвы.
Департамент городского имущества г. Москвы письмом исх. от 28.07.2014 г. N ДГИ-И-15021/14 (т. 1 л.д. 123) уведомил ООО "Грэйс" об отказе от Договора аренды на основании ст. 610 ГК РФ.
Таким образом, обязательства из Договора аренды прекратились.
Соответственно, прекратилось право ООО "Грэйс" использовать арендовавшийся земельный участок под застройку.
Соответственно, наступила невозможность исполнения обязательств из Инвестиционного контракта.
Соответственно, обязательства из Инвестиционного контракта также прекратились в силу ст. 416 ГК РФ.
О данном обстоятельстве Департамент экономической политики и развития г. Москвы информировал ООО "Грэйс" письмом исх. ль 29.09.2014 г. N ДПР-5-174/14 (т. 2 л.д. 106 - 107).
ООО "Грэйс" полагает, что затраты, понесенные им во исполнение Инвестиционного контракта, составившие 65 072 029,10 руб., подлежат возмещению городом Москвой в силу п. 4 ст. 18 ФЗ от 25.02.1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений".
Поскольку добровольно город Москва требование о возмещении указанных затрат не удовлетворило, ООО "Грэйс" обратилась за их присуждением в судебном порядке.
Суд первой инстанции пришел к выводу о необоснованности указанных требований.
Суд апелляционной инстанции с данным выводом соглашается.
П. 4 ст. 18 ФЗ от 25.02.1999 г. N 39-ФЗ предусмотрено, что отношении обязательств, вытекающих из договора, заключенного до 1 января 2011 года с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием и предусматривающего строительство, реконструкцию на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и расположенном в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, объекта недвижимого имущества с привлечением внебюджетных источников финансирования и последующим распределением площади соответствующего объекта недвижимого имущества между сторонами данного договора, в том числе при его расторжении, возмещение убытков, включая упущенную выгоду, сторонами данного договора не допускается. При его расторжении органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием в одностороннем порядке другим сторонам данного договора компенсируются документально подтвержденные прямые затраты на исполнение обязательств по нему, на сумму которых начисляются проценты в порядке, установленном ст. 395 ГК РФ.
Между тем по настоящему делу затраты, возмещения которых требует Истец, не являются документально подтвержденными прямыми затратами на исполнение обязательств по Инвестиционному контракту.
Инвестиционным контрактом предусмотрено три этапа работ и определено, какие работы подлежат выполнению в рамках каждого этапа.
Первый этап включает разработку, согласование и утверждение предпроектной и проектно-сметной документации.
Второй этап включает производство строительных и иных работ, необходимых для ввода объекта в эксплуатацию, и завершается приемкой объекта в эксплуатацию приемочной комиссией.
Третий этап включает подписание акта о результатах реализации инвестиционного проекта.
Тогда как затраты, возмещения которых требует Истец, не связаны с разработкой, согласованием и утверждение предпроектной и проектно-сметной документации по строительству многоэтажного жилого дома, не связаны с производством строительных и иных работ, к которым Истец не приступил.
Истец предпроектную и проектно-сметную документацию собственно по инвестиционному объекту (по строительству многоэтажного жилого дома) не разработал.
Заявленные Истцом к возмещению затрат были им понесены им во исполнение обязательств из иных договоров, не связанных с Инвестиционным контрактом.
Первоначально на земельном участке Истец намеревался единолично осуществить многоэтажное жилищное строительство в рамках Договора аренды от 26.09.2005 г. N 2907, и только по прошествии более года было достигнуто соглашение об инвестировании и строительстве на данном земельном участке многоэтажного жилого дома уже как инвестиционного объекта в рамках Инвестиционного контракта от 22.01.2007 г. N 76, содержащего условия о том, что он распространяется на отношения сторон, возникшие с 26.01.2006 г.
Тогда как ряд заявленных Истцом к возмещению затрат были им понесены до 26.01.2006 г.
Таким образом, Истцом не доказана обоснованность заявленного ко взысканию размера затрат.
Кроме того, по настоящему делу обязательства из Инвестиционного контракта прекратились в силу невозможности исполнения, а не одностороннего отказа от него города Москвы.
При этом в действиях города Москвы, отказавшегося от исполнения Договора аренды, нет состава правонарушения или злоупотребления правом.
Договор аренды заключен на срок 3 года, по 26.09.2008 г.
Инвестиционный контракт буквально не содержит условия о сроке, на который он заключен.
Но Инвестиционным контрактом предусмотрен сроки выполнения этапов работы; первый - не более 8 мес. с даты заключения Инвестиционного контракта, т.е. до 22.09.2007 г.; второй - не более 29 мес. с даты заключения Инвестиционного контракта, т.е. до 22.06.2009 г.; третий - не более 3-х мес., т.е. до 22.09.2009 г.; также Инвестиционным контрактом предусмотрен ориентировочный срок, в течение которого инвестиционный объект должен быть введен в эксплуатацию, а именно: I квартал 2010 г.
По истечении предусмотренного Договором аренды срока аренды, т.е. с 27.09.2008 г., его действие было возобновлено на неопределенный срок в порядке ст. 621 ГК РФ.
Т.е. в течение всего срока, отведенного Инвестиционным контрактом инвестору для реализации инвестиционного объекта, право пользования подлежащего застройке земельного участка у инвестора имелось.
Однако инвестор в нарушение обязательств из Инвестиционного контракта инвестиционный объект не создал и к его созданию не приступил (в т.ч. не обеспечил разработку проектной документации).
Соответственно, у публичного образования (собственника подлежащего застройке земельного участка) возникло право потребовать расторжения Инвестиционного контракта в судебном порядке на основании пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ, равно как и отказаться от Договора аренды с неопределенным сроком действия в порядке ст. 621 ГК РФ, что автоматически влечет прекращение обязательств из Инвестиционного контракта невозможностью исполнения применительно к ст. 416 ГК РФ.
Дополнительным соглашением от 15.01.2008 г. срок аренды земельного участка продлен до 29.09.2011 г. (т. 1 л.д. 83 - 84), Дополнительным соглашением от 12.08.2010 г. срок ввода инвестиционного объекта в эксплуатацию продлен до IV кв. 2011 г. (т. 1 л.д. 59 - 60), затем Дополнительным соглашением от 04.08.2011 г. срок аренды земельного участка продлен до 25.09.2014 г. (т. 1 л.д. 86), Дополнительным соглашением от 10.08.2011 г. срок ввода инвестиционного объекта в эксплуатацию продлен до IV кв. 2014 г. (т. 1 л.д. 61 - 62).
Указанные Дополнительные соглашения о продлении срока действия Договора аренды земельного участка являются ничтожными сделками в силу ст. 168 ГК РФ, т.к. они не соответствовали требованиям действующего на тот момент законодательства о предоставлении земельных участков в аренду для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 г. "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в случаях предусмотренных законом (например, п. п. 1 и 3 ст. 17.1 ФЗ "О защите конкуренции", ст. ст. 30 - 30.2 ЗК РФ, ст. 74 Лесного кодекса РФ), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (ст. 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.
Земельный участок был предоставлен Ответчику в аренду для застройки объектом многоэтажного жилищного строительства без предварительного согласования места размещения объекта.
П. 1 ст. 30.1 ЗемК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения вышеуказанных Дополнительных соглашений), предусмотрено, что земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта.
П. 2 ст. 30.1 Земельного кодекса РФ (в редакции ФЗ от 18.12.2006 г. N 232-ФЗ) предусмотрено, что продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах.
Следовательно, в силу указанных норм стороны были не вправе продлевать срок действия Договора аренды.
Однако, несмотря на заключение Дополнительных соглашений, и по истечении новых сроков инвестор не только не приступил к строительству, но и не разработал проектную документацию.
При этом публичное образование отказалось от исполнения Договора аренды по истечении всех дополнительно установленных новых сроков.
Поэтому, поскольку от Договора аренды город Москва отказался на законных основаниях, не злоупотребляя своими правами, а Инвестиционный контракт прекращен в силу закона, оснований применять к правоотношениям сторон п. 4 ст. 18 ФЗ от 25.02.1999 г. N 39-ФЗ не имеется.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отказе в удовлетворении заявленного иска.
Нарушения или неправильного применения норм материального или процессуального права при рассмотрении дела судом первой инстанции допущено не было.
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что обжалуемое решение суда первой инстанции является законным и обоснованным и подлежит оставлению без изменения.
Руководствуясь ст. ст. 176, 266 - 271 АПК РФ, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда г. Москвы от 06.11.2015 г. (резолютивная часть объявлена 09.10.2015 г.) по делу N А40-58667/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий
Е.Е.КУЗНЕЦОВА
Судьи
Б.В.СТЕШАН
А.Л.ФРИЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)