Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 06 сентября 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 08 сентября 2017 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,
судей Богдановской Г.Н., Ермолаевой Л.П.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Чебоксаровой Марины Александровны на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 20.06.2017 по делу N А47-13154/2016 (судья Евдокимова Е.В.).
Индивидуальный предприниматель Давыдов Денис Евгеньевич (далее - ИП Давыдов, истец) обратился в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Чебоксаровой Марине Александровне (далее - ИП Чебоксарова, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.2016 по 30.06.2016 в размере 72 000 руб.
ИП Чебоксарова обратилась в Арбитражный суд Оренбургской области с встречным исковым заявлением к ИП Давыдову о признании недействительным договора аренды от 21.08.2015 и применении последствий недействительности сделки в виде обязания ИП Давыдова возвратить 72 000 руб.
Решением арбитражного суда первой инстанции от 20.06.2017 (резолютивная часть объявлена 08.06.2017) исковые требования ИП Давыдова удовлетворены в полном объеме. В удовлетворении встречных исковых требований ИП Чебоксаровой отказано.
С вынесенным решением не согласился ответчик и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ИП Чебоксарова (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела; нарушение норм материального и процессуального права. Так, податель жалобы не согласен с выводом суда о том, что договор субаренды от 21.08.2015 заключен на срок действия основного договора аренды. Отмечает, что на момент заключения спорного договора субаренды еще не мог быть решен вопрос о пролонгации основного договора аренды. Также в материалах дела имеется уведомление собственника помещения, направленное в адрес ответчика, о перезаключении договора аренды непосредственно с ответчиком. Податель жалобы также считает, что к участию в деле необходимо было привлечь собственников помещения.
Отзыв на апелляционную жалобу в установленном законом порядке не представлен.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание представители не явились. В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей сторон.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 21.08.2015 между ИП Давыдовым (арендодатель) и ИП Чебоксаровой (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование часть нежилого помещения, этаж 1, адрес (местонахождение) объекта: Оренбургская обл., г. Орск, пр-т Мира, 15/ул. Станиславского, 57, встроенное нежилое помещение N 6, площадь передаваемого в аренду по настоящему договору помещения составляет 15 кв. м (пункт 1.1 договора) (л. д. 11-13).
Согласно пункту 1.3 договора помещение, указанное в пункте 1.1 настоящего договора, принадлежит арендодателю на праве аренды на основании договора аренды недвижимого имущества от 01.06.2015.
В соответствии с пунктом 1.6 договора помещение сдается в аренду сроком на 11 месяцев с момента подписания сторонами акта приема-передачи. В случае, если ни одна из сторон за 30 календарных дней до даты прекращения договора не заявит о его расторжении, договор считается пролонгированным на тот же срок.
В соответствии с пунктом 2.1 договора за владение и пользование помещением арендатор обязан выплачивать ежемесячно арендодателю арендную плату. Размер арендной платы составляет 12 000 руб. в месяц, без учета НДС, исходя из стоимости арендной платы 800 руб. за 1 кв. м. В течение трех банковских дней с даты подписания договора арендатор перечисляет на расчетный счет арендодателя обеспечительный платеж в размере месячной суммы постоянной части арендной платы, а именно 12 000 руб. в месяц, без учета НДС. Обеспечительный платеж принимается в счет постоянной части арендной платы за последний месяц аренды по договору. Оплату постоянной части арендной платы арендатор обязан производить платежным поручением на расчетный счет арендодателя в срок не позднее пятого числа текущего месяца.
По акту приема-передачи от 31.08.2015 арендодатель передал арендатору предмет аренды (л. д. 14).
В материалы дела представлен договор аренды от 01.06.2015, заключенный между Давыдовой Любовью Александровной, Татарнович Валентиной Павловной (арендодатели) и ИП Давыдовым (арендатор), по условиям которого арендодатели передают, а арендатор принимает в аренду за плату во временное владение и пользование помещение, назначение: нежилое, этаж 1, адрес (местоположение) объекта: Оренбургская обл., г. Орск, пр-т Мира, 15/ул. Станиславского, 57, встроенное нежилое помещение N 6 с кадастровым номером 56:43:0201030:102 (пункт 1.1 договора) (л. д. 15-17).
Договор заключен на срок 11 месяцев. Если ни одна из сторон за 30 календарных дней до даты прекращения настоящего договора не уведомит другую сторону о его расторжении, договор считается пролонгированным на следующие 11 месяцев. Количество пролонгаций не ограничено (пункт 2.1 договора).
Право общей долевой собственности Давыдовой Л.А., Татарнович В.П. на указанное помещение подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 25.05.2015 серии 56-АВ N 635151, серии 56-АВ N 635150 (л. д. 23, 24).
Соглашением от 31.07.2016 основной договор аренды от 01.06.2015 был расторгнут с 31.07.2016 (л. д. 53).
В связи с ненадлежащим исполнением взятых на себя обязательств по договору субаренды от 21.08.2015 истец направил в адрес ответчика претензию от 07.11.2016 с требованием в течение 30 дней с момента направления претензии оплатить сумму задолженности в размере 72 000 руб. (л. д. 8-10).
Отсутствие со стороны ответчика оплаты задолженности по указанной договору в сумме 72 000 руб. за период с 01.01.2016 по 30.06.2016 послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд.
ИП Чебоксарова, указывая на то, что договор субаренды заключен с истцом на срок, превышающий срок основного договора аренды, заключенного между собственниками помещения и истцом, что является недопустимым в силу статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также на то, что ИП Давыдов не имел права передавать в аренду объект недвижимости, право на который не зарегистрировано в установленном законом порядке, обратилась с встречным иском в суд. ИП Чебоксарова, среди прочего, указала, что в январе 2016 года от Татарнович В.П. по электронной почте получила проект договора аренды, согласно которому собственник предложил заключить договор аренды нежилого помещения непосредственно с ним с 01.06.2016, что, по мнению ответчика, фактически является отзывом согласия собственника на передачу ИП Давыдовым помещения в субаренду.
Ответчик в адрес истца направил претензию от 15.03.2017 с требованием возвратить денежные средства, уплаченные ранее в качестве платежей по арендной плате по договору субаренды от 21.08.2015, поскольку данный договор является незаключенным (л. д. 64-66).
Удовлетворяя исковые требования ИП Давыдова в полном объеме, арбитражный суд первой инстанции исходил из их законности и обоснованности. Отказывая в удовлетворении исковых требований ИП Чебоксаровой, суд исходил из отсутствия оснований для признания договора субаренды недействительным.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.
Из материалов дела следует, что спорные правоотношения сторон возникли из договора аренды нежилого помещения от 21.08.2015, который по своей правовой природе является договором субаренды.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 607 названного Кодекса в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
В силу статьи 651 названного Кодекса договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 названного Кодекса). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.
Согласно пункту 2 статьи 615 названного Кодекса арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем). К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
То обстоятельство, что между сторонами имели место правоотношения по указанному договору субаренды, подтверждается материалами дела.
Согласно статье 614 названного Кодекса арендатор обязан своевременно и в полном размере выплачивать арендную плату за пользование имуществом.
В соответствии со статьями 309 и 310 названного Кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
Ответчиком ненадлежащим образом исполнялись взятые на себя обязательства в части внесения арендных платежей, в результате чего на его стороне образовалась задолженность по оплате арендной плате по договору субаренды от 21.08.2015 за период с 01.01.2016 по 30.06.2016 в размере 72 000 руб.
Иное ответчиком не доказано.
Доводы ответчика о недействительности договора субаренды от 21.08.2015 не могут быть приняты арбитражным судом апелляционной инстанции.
Так, согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В силу пункта 2 статьи 615 названного Кодекса договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.
Согласно пункту 3 статьи 610 названного Кодекса законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.
Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.
Пунктом 1 статьи 618 названного Кодекса установлено, что если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды.
На основании приведенных норм права арбитражный суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении встречного иска, верно исходил из того, что заключение договора субаренды на срок, превышающий срок договора аренды, не является самостоятельным основанием для признания договора субаренды недействительным. Договор субаренды, заключенный на срок, превышающий срок договора аренды, считается заключенным на срок договора аренды.
В настоящем случае основной договор аренды от 01,06.2015 был заключен истцом с собственниками помещения на срок 11 месяцев (то есть до 01.05.2016). При этом в договоре аренды его стороны указали, что если ни одна из сторон за 30 календарных дней до даты прекращения настоящего договора не уведомит другую сторону о его расторжении, договор считается пролонгированным на следующие 11 месяцев; количество пролонгаций не ограничено (пункт 2.1 договора).
Из представленного в материалы дела соглашения от 31.07.2016 о расторжении договора аренды недвижимого имущества следует, что основной договор аренды от 01.06.2015 расторгнут его сторонами 31.07.2016 (л. д. 53). Доказательства прекращения действия указанного договора ранее в материалах дела отсутствуют.
Довод подателя жалобы о том, что в его адрес собственником помещения было направлено предложение о заключении с ним договора аренды на спорное помещение, не может быть принят арбитражным судом апелляционной инстанции, так как доказательства, подтверждающие данные обстоятельства, в материалы дела не представлены.
Кроме того, с учетом указанного ранее данная ссылка подателя жалобы не имеет правового значения.
Таким образом, вопреки утверждению ответчика спорный договор субаренды в заявленный истцом период являлся действующим.
Также является неверной ссылка ИП Чебоксаровой на то, что ИП Давыдов не имел права передавать в аренду объект недвижимости, право на который не зарегистрировано в установленном законом порядке.
Так, согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии с пунктом 2 статьи 651 названного Кодекса договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Правила пункта 2 статьи 615 названного Кодекса применяются к договорам аренды нежилых помещений (информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений").
Так как и основной договор аренды, и спорный договор субаренды были заключены на срок менее года, то они не подлежали государственной регистрации.
В силу изложенного встречное исковое заявление ИП Чебоксаровой о признании договора субаренды от 21.08.2015 недействительным удовлетворению не подлежит.
Поскольку требование о признании договора недействительным признано судом необоснованным, то и требование о применении последствий недействительности сделки не может быть удовлетворено.
Довод апелляционной жалобы о том, что судом необоснованно не привлечены к участию в деле собственники помещения, также подлежит отклонению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, иск заявлен к ИП Чебоксаровой о взыскании задолженности по арендной плате по договору субаренды от 21.08.2015, сторонами которого являются истец и ответчик. Исковые требования к собственникам помещения истцом не предъявлялись. Основания для привлечения к участию в настоящем споре собственников помещения в любом случае по инициативе суда отсутствуют. Ходатайства от истца или ответчика о привлечении к участию в деле указанных лиц не заявлялись.
Податель жалобы не доказал, что обжалуемый судебный акт затрагивает права и законные интересы собственников помещения.
Таким образом, доводы апелляционной жалобы не могут быть приняты в качестве обоснованных.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражным судом апелляционной инстанции не установлено.
При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене или изменению, а апелляционная жалоба - удовлетворению.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Оренбургской области от 20.06.2017 по делу N А47-13154/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Чебоксаровой Марины Александровны - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 08.09.2017 N 18АП-9983/2017 ПО ДЕЛУ N А47-13154/2016
Требование: О взыскании задолженности по арендной плате.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 сентября 2017 г. N 18АП-9983/2017
Дело N А47-13154/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 06 сентября 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 08 сентября 2017 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,
судей Богдановской Г.Н., Ермолаевой Л.П.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Чебоксаровой Марины Александровны на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 20.06.2017 по делу N А47-13154/2016 (судья Евдокимова Е.В.).
Индивидуальный предприниматель Давыдов Денис Евгеньевич (далее - ИП Давыдов, истец) обратился в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Чебоксаровой Марине Александровне (далее - ИП Чебоксарова, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.2016 по 30.06.2016 в размере 72 000 руб.
ИП Чебоксарова обратилась в Арбитражный суд Оренбургской области с встречным исковым заявлением к ИП Давыдову о признании недействительным договора аренды от 21.08.2015 и применении последствий недействительности сделки в виде обязания ИП Давыдова возвратить 72 000 руб.
Решением арбитражного суда первой инстанции от 20.06.2017 (резолютивная часть объявлена 08.06.2017) исковые требования ИП Давыдова удовлетворены в полном объеме. В удовлетворении встречных исковых требований ИП Чебоксаровой отказано.
С вынесенным решением не согласился ответчик и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ИП Чебоксарова (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела; нарушение норм материального и процессуального права. Так, податель жалобы не согласен с выводом суда о том, что договор субаренды от 21.08.2015 заключен на срок действия основного договора аренды. Отмечает, что на момент заключения спорного договора субаренды еще не мог быть решен вопрос о пролонгации основного договора аренды. Также в материалах дела имеется уведомление собственника помещения, направленное в адрес ответчика, о перезаключении договора аренды непосредственно с ответчиком. Податель жалобы также считает, что к участию в деле необходимо было привлечь собственников помещения.
Отзыв на апелляционную жалобу в установленном законом порядке не представлен.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание представители не явились. В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей сторон.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 21.08.2015 между ИП Давыдовым (арендодатель) и ИП Чебоксаровой (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование часть нежилого помещения, этаж 1, адрес (местонахождение) объекта: Оренбургская обл., г. Орск, пр-т Мира, 15/ул. Станиславского, 57, встроенное нежилое помещение N 6, площадь передаваемого в аренду по настоящему договору помещения составляет 15 кв. м (пункт 1.1 договора) (л. д. 11-13).
Согласно пункту 1.3 договора помещение, указанное в пункте 1.1 настоящего договора, принадлежит арендодателю на праве аренды на основании договора аренды недвижимого имущества от 01.06.2015.
В соответствии с пунктом 1.6 договора помещение сдается в аренду сроком на 11 месяцев с момента подписания сторонами акта приема-передачи. В случае, если ни одна из сторон за 30 календарных дней до даты прекращения договора не заявит о его расторжении, договор считается пролонгированным на тот же срок.
В соответствии с пунктом 2.1 договора за владение и пользование помещением арендатор обязан выплачивать ежемесячно арендодателю арендную плату. Размер арендной платы составляет 12 000 руб. в месяц, без учета НДС, исходя из стоимости арендной платы 800 руб. за 1 кв. м. В течение трех банковских дней с даты подписания договора арендатор перечисляет на расчетный счет арендодателя обеспечительный платеж в размере месячной суммы постоянной части арендной платы, а именно 12 000 руб. в месяц, без учета НДС. Обеспечительный платеж принимается в счет постоянной части арендной платы за последний месяц аренды по договору. Оплату постоянной части арендной платы арендатор обязан производить платежным поручением на расчетный счет арендодателя в срок не позднее пятого числа текущего месяца.
По акту приема-передачи от 31.08.2015 арендодатель передал арендатору предмет аренды (л. д. 14).
В материалы дела представлен договор аренды от 01.06.2015, заключенный между Давыдовой Любовью Александровной, Татарнович Валентиной Павловной (арендодатели) и ИП Давыдовым (арендатор), по условиям которого арендодатели передают, а арендатор принимает в аренду за плату во временное владение и пользование помещение, назначение: нежилое, этаж 1, адрес (местоположение) объекта: Оренбургская обл., г. Орск, пр-т Мира, 15/ул. Станиславского, 57, встроенное нежилое помещение N 6 с кадастровым номером 56:43:0201030:102 (пункт 1.1 договора) (л. д. 15-17).
Договор заключен на срок 11 месяцев. Если ни одна из сторон за 30 календарных дней до даты прекращения настоящего договора не уведомит другую сторону о его расторжении, договор считается пролонгированным на следующие 11 месяцев. Количество пролонгаций не ограничено (пункт 2.1 договора).
Право общей долевой собственности Давыдовой Л.А., Татарнович В.П. на указанное помещение подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 25.05.2015 серии 56-АВ N 635151, серии 56-АВ N 635150 (л. д. 23, 24).
Соглашением от 31.07.2016 основной договор аренды от 01.06.2015 был расторгнут с 31.07.2016 (л. д. 53).
В связи с ненадлежащим исполнением взятых на себя обязательств по договору субаренды от 21.08.2015 истец направил в адрес ответчика претензию от 07.11.2016 с требованием в течение 30 дней с момента направления претензии оплатить сумму задолженности в размере 72 000 руб. (л. д. 8-10).
Отсутствие со стороны ответчика оплаты задолженности по указанной договору в сумме 72 000 руб. за период с 01.01.2016 по 30.06.2016 послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд.
ИП Чебоксарова, указывая на то, что договор субаренды заключен с истцом на срок, превышающий срок основного договора аренды, заключенного между собственниками помещения и истцом, что является недопустимым в силу статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также на то, что ИП Давыдов не имел права передавать в аренду объект недвижимости, право на который не зарегистрировано в установленном законом порядке, обратилась с встречным иском в суд. ИП Чебоксарова, среди прочего, указала, что в январе 2016 года от Татарнович В.П. по электронной почте получила проект договора аренды, согласно которому собственник предложил заключить договор аренды нежилого помещения непосредственно с ним с 01.06.2016, что, по мнению ответчика, фактически является отзывом согласия собственника на передачу ИП Давыдовым помещения в субаренду.
Ответчик в адрес истца направил претензию от 15.03.2017 с требованием возвратить денежные средства, уплаченные ранее в качестве платежей по арендной плате по договору субаренды от 21.08.2015, поскольку данный договор является незаключенным (л. д. 64-66).
Удовлетворяя исковые требования ИП Давыдова в полном объеме, арбитражный суд первой инстанции исходил из их законности и обоснованности. Отказывая в удовлетворении исковых требований ИП Чебоксаровой, суд исходил из отсутствия оснований для признания договора субаренды недействительным.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.
Из материалов дела следует, что спорные правоотношения сторон возникли из договора аренды нежилого помещения от 21.08.2015, который по своей правовой природе является договором субаренды.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 607 названного Кодекса в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
В силу статьи 651 названного Кодекса договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 названного Кодекса). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.
Согласно пункту 2 статьи 615 названного Кодекса арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем). К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
То обстоятельство, что между сторонами имели место правоотношения по указанному договору субаренды, подтверждается материалами дела.
Согласно статье 614 названного Кодекса арендатор обязан своевременно и в полном размере выплачивать арендную плату за пользование имуществом.
В соответствии со статьями 309 и 310 названного Кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
Ответчиком ненадлежащим образом исполнялись взятые на себя обязательства в части внесения арендных платежей, в результате чего на его стороне образовалась задолженность по оплате арендной плате по договору субаренды от 21.08.2015 за период с 01.01.2016 по 30.06.2016 в размере 72 000 руб.
Иное ответчиком не доказано.
Доводы ответчика о недействительности договора субаренды от 21.08.2015 не могут быть приняты арбитражным судом апелляционной инстанции.
Так, согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В силу пункта 2 статьи 615 названного Кодекса договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.
Согласно пункту 3 статьи 610 названного Кодекса законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.
Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.
Пунктом 1 статьи 618 названного Кодекса установлено, что если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды.
На основании приведенных норм права арбитражный суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении встречного иска, верно исходил из того, что заключение договора субаренды на срок, превышающий срок договора аренды, не является самостоятельным основанием для признания договора субаренды недействительным. Договор субаренды, заключенный на срок, превышающий срок договора аренды, считается заключенным на срок договора аренды.
В настоящем случае основной договор аренды от 01,06.2015 был заключен истцом с собственниками помещения на срок 11 месяцев (то есть до 01.05.2016). При этом в договоре аренды его стороны указали, что если ни одна из сторон за 30 календарных дней до даты прекращения настоящего договора не уведомит другую сторону о его расторжении, договор считается пролонгированным на следующие 11 месяцев; количество пролонгаций не ограничено (пункт 2.1 договора).
Из представленного в материалы дела соглашения от 31.07.2016 о расторжении договора аренды недвижимого имущества следует, что основной договор аренды от 01.06.2015 расторгнут его сторонами 31.07.2016 (л. д. 53). Доказательства прекращения действия указанного договора ранее в материалах дела отсутствуют.
Довод подателя жалобы о том, что в его адрес собственником помещения было направлено предложение о заключении с ним договора аренды на спорное помещение, не может быть принят арбитражным судом апелляционной инстанции, так как доказательства, подтверждающие данные обстоятельства, в материалы дела не представлены.
Кроме того, с учетом указанного ранее данная ссылка подателя жалобы не имеет правового значения.
Таким образом, вопреки утверждению ответчика спорный договор субаренды в заявленный истцом период являлся действующим.
Также является неверной ссылка ИП Чебоксаровой на то, что ИП Давыдов не имел права передавать в аренду объект недвижимости, право на который не зарегистрировано в установленном законом порядке.
Так, согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии с пунктом 2 статьи 651 названного Кодекса договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Правила пункта 2 статьи 615 названного Кодекса применяются к договорам аренды нежилых помещений (информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений").
Так как и основной договор аренды, и спорный договор субаренды были заключены на срок менее года, то они не подлежали государственной регистрации.
В силу изложенного встречное исковое заявление ИП Чебоксаровой о признании договора субаренды от 21.08.2015 недействительным удовлетворению не подлежит.
Поскольку требование о признании договора недействительным признано судом необоснованным, то и требование о применении последствий недействительности сделки не может быть удовлетворено.
Довод апелляционной жалобы о том, что судом необоснованно не привлечены к участию в деле собственники помещения, также подлежит отклонению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, иск заявлен к ИП Чебоксаровой о взыскании задолженности по арендной плате по договору субаренды от 21.08.2015, сторонами которого являются истец и ответчик. Исковые требования к собственникам помещения истцом не предъявлялись. Основания для привлечения к участию в настоящем споре собственников помещения в любом случае по инициативе суда отсутствуют. Ходатайства от истца или ответчика о привлечении к участию в деле указанных лиц не заявлялись.
Податель жалобы не доказал, что обжалуемый судебный акт затрагивает права и законные интересы собственников помещения.
Таким образом, доводы апелляционной жалобы не могут быть приняты в качестве обоснованных.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражным судом апелляционной инстанции не установлено.
При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене или изменению, а апелляционная жалоба - удовлетворению.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Оренбургской области от 20.06.2017 по делу N А47-13154/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Чебоксаровой Марины Александровны - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Л.В.ПИВОВАРОВА
Л.В.ПИВОВАРОВА
Судьи
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)