Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 04 апреля 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 06 апреля 2016 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Веклича Б.С.,
судей Панкратовой Н.И., Сумароковой Т.Я.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Петровой В.П.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 15.01.2016 по делу N А40-94348/14, принятое судьей Яниной Е.Н. (шифр 28-789)
по иску Индивидуального предпринимателя Плоцкого Александра Юрьевича
к Департаменту городского имущества города Москвы
о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта, о понуждении заключить договор купли продажи,
при участии в судебном заседании представителей:
- от истца: Власова Т.В. по доверенности от 03.06.2014;
- от ответчика: Яшкин А.В. по доверенности от 07.12.2015,
установил:
Индивидуальный предприниматель Плоцкий Александр Юрьевич обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы о признании недостоверной величину рыночной стоимости объекта нежилого фонда, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Шарикоподшипниковская, 18, общей площадью 170,8 кв. м, установленную отчетом об оценке рыночной стоимости нежилого помещения от 26 сентября 2013 г. N 11-К/2013/469, выполненным ООО "Пенни ЛейнКоммерц"; о признании в качестве достоверной цену, определенную Центром независимых экспертиз и оценки ООО "Гранд Эксперт", 15 173 406, 45 (пятнадцать миллионов семьдесят три тысячи четыреста шесть рублей 45 копеек); о понуждении Департамент городского имущества города Москвы заключить договор купли продажи на нежилое помещение общей площадью 170,8 кв. м, находящееся по адресу: г. Москва, ул. Шарикоподшипниковская, 18 на условиях проекта договора, предоставленного Департаментом городского имущества города Москвы, за исключением п. 3.1. данного проекта договора, с внесением в п. 3.1. договора изменения следующего содержание: "Цена Объекта составляет 15173406,45 (Пятнадцать миллионов сто семьдесят три тысячи четыреста шесть рублей 45 копеек) рублей в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объекта недвижимого имущества от 01.04.2014 N 1404011-1, выполненным ООО "Гранд Эксперт".
Решением суда от 15.01.2016 исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с принятым по делу решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт.
Истец возражает против доводов апелляционной жалобы, просит отказать в ее удовлетворении. Представил письменный отзыв на жалобу.
Дело рассмотрено судом в порядке ст. ст. 123, 156 АПК РФ в отсутствие представителей сторон, извещенных надлежащим образом о месте и времени судебного заседания.
Законность и обоснованность судебного решения проверены судом апелляционной инстанции в порядке ст. ст. 266, 268 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, истец является арендатором нежилого объекта площадью 170,9 кв. м по ул. Шарикоподшипниковская, д. 18 на основании договора аренды N 05-00457/04 от 11.11.2004, заключенного с Департаментом имущества г. Москвы на основании Распоряжения ДИГМ N 2101-р/05 от 19.08.2004.
В силу соответствия критериям, установленным нормами Федерального закона от 24.07.2007 г. N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в РФ" и Законом г. Москвы от 26.11.2008 г. N 60 "О поддержке и развитии малого и среднего предпринимательства в городе Москве" истец является субъектом малого предпринимательства, внесенным в реестр СМП.
Дополнительным соглашением к договору аренды N 05-00457/04 от 11.11.2004 от 27.04.2010 увеличен срок действия договора до 01.04.2015, внесены изменения в пункты 2.2 - 10.3.
Дополнительным соглашением от 29.01.2013 к договору аренды N 05+00457/04 от 11.11.2004 уточнена площадь помещения 170, кв. м (1 этаж, помещ. III, комн. 1-15), а также целевое назначение: парикмахерские услуги косметология, розничная торговля. Согласованы в том числе условия об арендной плате, и обязанность арендатора приспособить нежилое помещения для инвалидов и лиц с ограниченными возможностями.
25.01.2011 в соответствии с ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ истец обратился в Департамент городского имущества г. Москвы с заявлением о реализации права на приобретение арендуемого имущества.
20.03.2014 ответным письмом Департамента N ДГИ-И-4963/14 о 17.03.2014 истцом получен проект Договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), расположенного по адресу г. Москва, Шарикоподшипниковская, д. 18, площадью 170,8 кв. м, по стоимости 26 629 280 руб., определенной Департаментом на основании отчета N 11-К/2013/469 от 26.09.2013, выполненным ООО "Пенни ЛейнКоммерц".
Полагая стоимость, определенную для заявленного к выкупу помещения, завышенной, истец, 01.04.2014 провел собственную оценку помещений Центром независимых экспертиз и оценки ООО "Градн Эксперт", согласно которой рыночная стоимость указанного объекта составила 15 173 406,45 руб. и 07.04.2014 в адрес Департамента истцом направлен протокол разногласий к договору и подписанный проект договора купли-продажи с протоколом разногласий в части выкупной цены и порядком оплаты по договору.
07.06.2014 по электронной почте получен ответ департамента (с сопроводительным письмом от 05.06.2014 N ДГИ-ГР-9305/14-1), в котором истцу отказано в заключении договора купли-продажи недвижимости по указанной в протоколе разногласий цене и сообщено об утрате истцом преимущественного права на приобретение арендуемого имущества по адресу: Москва, ул. Шарикоподшипниковская, д. 18, площадью 170,8 кв. м.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд.
Определением от 29.12.2014 суд первой инстанции назначил судебно-оценочную экспертизу по определению рыночной стоимости спорного нежилого помещения, проведение которой поручено эксперту Брагину А.И. ООО "ЭкспертЪ Групп", при этом на разрешение эксперта поставлены следующие вопросы: - какова рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 170,8 кв. м, расположенного по адресу: Москва, ул. Шарикоподшипниковского, д. 18, по состоянию на 25.01.2011?
В суд поступило экспертное заключение от 20.01.2015 N 2-00-15 ООО "ЭкспертЪ Групп", согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 170,8 кв. м, расположенного по адресу: Москва, ул. Шарикоподшипниковская, д. 18, по состоянию на 25.01.2011 составляет 29 900 000 руб.
Определением суда первой инстанции от 09.04.2015 по делу в порядке ч. 2 ст. 87 АПК РФ назначена повторная судебно-оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО "Агентство судебных Экспертов", Кирилловой Е.В., с постановкой перед экспертом аналогичного вопроса: "Какова рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 170,8 кв. м, расположенного по адресу: Москва, ул. Шарикоподшипниковская, д. 18, по состоянии на 25.01.2011?
Согласно заключению эксперта N 73 от 27.04.2015 рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 170,8 кв. м, расположенного по адресу: Москва, ул. Шарикоподшипниковская, д. 18, по состоянию на 25.01.2011, составляет 27 041 000 руб. без НДС.
Определением суда от 23.06.2015 назначена новая повторная судебно- оценочную экспертиза, проведение которой поручено ФБУ РФЦСЭ при Минюсте России, перед экспертом поставлен следующий вопрос: Какова рыночная стоимость нежилого помещение общей площадью 170,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Шарикоподшипниковского дом 18, по состоянию на 25.01.2011?
Согласно выводам эксперта, изложенным в заключении N 2522/19-3 от 17.09.2015, рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 170,8 кв. м, расположенного по адресу: Москва, ул. Шарикоподшипниковская ул., д. 18, по состоянию на 25.01.2011 составляла 15 967 000 руб. без учета НДС 18%.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что истец является субъектом малого предпринимательства и соответствует всем критериям Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, а экспертное заключение по последней повторной экспертизу соответствует требованиям Федерального закона 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", требованиям Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки ФСО N 1 (приказ Минэкономразвития N 1 от 20.07.2007 N 256), ФСО N 2 (приказ Минэкономразвития от 20.07.2007 N 255), ФСО N 3 (приказ Минэкономразвития от 20.07.2007 N 254), ФСО N 7 (приказ Минэкономразвития от 25.09.2014 N 611), разногласия, возникшие между сторонами, подлежат урегулированию в пользу истца.
Доводы жалобы о недостоверности выводов, сделанных по результатам проведенной судебной экспертизы, отклоняются судом.
У суда нет оснований не доверять выводам, сделанным по результатам последней проведенной повторной экспертизы, назначенной в связи с необходимостью в наличии специальных знаний для определения рыночной стоимости спорного объекта.
В соответствии со ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Согласно ст. 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.
Достоверность выводов и правильность методик, примененных экспертом, ответчиком документально не опровергнуты. Объекты-аналоги подобраны экспертом обоснованно с применением корректировок при необходимости.
Также экспертом надлежащим образом обоснован выбор методов оценки, методология, корректировки, ценообразующие факторы, достоверность сведений, использованных экспертом, проверена судом апелляционной инстанции и признается соответствующей.
Ответчиком в материалы дела не представлены достаточные достоверные доказательства, опровергающие выводы экспертного заключения, в то время как в соответствии с требованиями ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Учитывая изложенное, оснований, предусмотренных ст. 270 АПК РФ, для изменения или отмены обжалуемого судебного акта не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 110, 176, 266 - 268, п. 1 ст. 269, 271 АПК РФ,
постановил:
решение Арбитражного суда города Москвы от 15.01.2016 по делу N А40-94348/14 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
Б.С.ВЕКЛИЧ
Судьи
Н.И.ПАНКРАТОВА
Т.Я.СУМАРОКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 06.04.2016 N 09АП-9651/2016-ГК ПО ДЕЛУ N А40-94348/14
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 апреля 2016 г. N 09АП-9651/2016-ГК
Дело N А40-94348/14
Резолютивная часть постановления объявлена 04 апреля 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 06 апреля 2016 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Веклича Б.С.,
судей Панкратовой Н.И., Сумароковой Т.Я.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Петровой В.П.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 15.01.2016 по делу N А40-94348/14, принятое судьей Яниной Е.Н. (шифр 28-789)
по иску Индивидуального предпринимателя Плоцкого Александра Юрьевича
к Департаменту городского имущества города Москвы
о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта, о понуждении заключить договор купли продажи,
при участии в судебном заседании представителей:
- от истца: Власова Т.В. по доверенности от 03.06.2014;
- от ответчика: Яшкин А.В. по доверенности от 07.12.2015,
установил:
Индивидуальный предприниматель Плоцкий Александр Юрьевич обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы о признании недостоверной величину рыночной стоимости объекта нежилого фонда, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Шарикоподшипниковская, 18, общей площадью 170,8 кв. м, установленную отчетом об оценке рыночной стоимости нежилого помещения от 26 сентября 2013 г. N 11-К/2013/469, выполненным ООО "Пенни ЛейнКоммерц"; о признании в качестве достоверной цену, определенную Центром независимых экспертиз и оценки ООО "Гранд Эксперт", 15 173 406, 45 (пятнадцать миллионов семьдесят три тысячи четыреста шесть рублей 45 копеек); о понуждении Департамент городского имущества города Москвы заключить договор купли продажи на нежилое помещение общей площадью 170,8 кв. м, находящееся по адресу: г. Москва, ул. Шарикоподшипниковская, 18 на условиях проекта договора, предоставленного Департаментом городского имущества города Москвы, за исключением п. 3.1. данного проекта договора, с внесением в п. 3.1. договора изменения следующего содержание: "Цена Объекта составляет 15173406,45 (Пятнадцать миллионов сто семьдесят три тысячи четыреста шесть рублей 45 копеек) рублей в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объекта недвижимого имущества от 01.04.2014 N 1404011-1, выполненным ООО "Гранд Эксперт".
Решением суда от 15.01.2016 исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с принятым по делу решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт.
Истец возражает против доводов апелляционной жалобы, просит отказать в ее удовлетворении. Представил письменный отзыв на жалобу.
Дело рассмотрено судом в порядке ст. ст. 123, 156 АПК РФ в отсутствие представителей сторон, извещенных надлежащим образом о месте и времени судебного заседания.
Законность и обоснованность судебного решения проверены судом апелляционной инстанции в порядке ст. ст. 266, 268 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, истец является арендатором нежилого объекта площадью 170,9 кв. м по ул. Шарикоподшипниковская, д. 18 на основании договора аренды N 05-00457/04 от 11.11.2004, заключенного с Департаментом имущества г. Москвы на основании Распоряжения ДИГМ N 2101-р/05 от 19.08.2004.
В силу соответствия критериям, установленным нормами Федерального закона от 24.07.2007 г. N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в РФ" и Законом г. Москвы от 26.11.2008 г. N 60 "О поддержке и развитии малого и среднего предпринимательства в городе Москве" истец является субъектом малого предпринимательства, внесенным в реестр СМП.
Дополнительным соглашением к договору аренды N 05-00457/04 от 11.11.2004 от 27.04.2010 увеличен срок действия договора до 01.04.2015, внесены изменения в пункты 2.2 - 10.3.
Дополнительным соглашением от 29.01.2013 к договору аренды N 05+00457/04 от 11.11.2004 уточнена площадь помещения 170, кв. м (1 этаж, помещ. III, комн. 1-15), а также целевое назначение: парикмахерские услуги косметология, розничная торговля. Согласованы в том числе условия об арендной плате, и обязанность арендатора приспособить нежилое помещения для инвалидов и лиц с ограниченными возможностями.
25.01.2011 в соответствии с ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ истец обратился в Департамент городского имущества г. Москвы с заявлением о реализации права на приобретение арендуемого имущества.
20.03.2014 ответным письмом Департамента N ДГИ-И-4963/14 о 17.03.2014 истцом получен проект Договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), расположенного по адресу г. Москва, Шарикоподшипниковская, д. 18, площадью 170,8 кв. м, по стоимости 26 629 280 руб., определенной Департаментом на основании отчета N 11-К/2013/469 от 26.09.2013, выполненным ООО "Пенни ЛейнКоммерц".
Полагая стоимость, определенную для заявленного к выкупу помещения, завышенной, истец, 01.04.2014 провел собственную оценку помещений Центром независимых экспертиз и оценки ООО "Градн Эксперт", согласно которой рыночная стоимость указанного объекта составила 15 173 406,45 руб. и 07.04.2014 в адрес Департамента истцом направлен протокол разногласий к договору и подписанный проект договора купли-продажи с протоколом разногласий в части выкупной цены и порядком оплаты по договору.
07.06.2014 по электронной почте получен ответ департамента (с сопроводительным письмом от 05.06.2014 N ДГИ-ГР-9305/14-1), в котором истцу отказано в заключении договора купли-продажи недвижимости по указанной в протоколе разногласий цене и сообщено об утрате истцом преимущественного права на приобретение арендуемого имущества по адресу: Москва, ул. Шарикоподшипниковская, д. 18, площадью 170,8 кв. м.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд.
Определением от 29.12.2014 суд первой инстанции назначил судебно-оценочную экспертизу по определению рыночной стоимости спорного нежилого помещения, проведение которой поручено эксперту Брагину А.И. ООО "ЭкспертЪ Групп", при этом на разрешение эксперта поставлены следующие вопросы: - какова рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 170,8 кв. м, расположенного по адресу: Москва, ул. Шарикоподшипниковского, д. 18, по состоянию на 25.01.2011?
В суд поступило экспертное заключение от 20.01.2015 N 2-00-15 ООО "ЭкспертЪ Групп", согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 170,8 кв. м, расположенного по адресу: Москва, ул. Шарикоподшипниковская, д. 18, по состоянию на 25.01.2011 составляет 29 900 000 руб.
Определением суда первой инстанции от 09.04.2015 по делу в порядке ч. 2 ст. 87 АПК РФ назначена повторная судебно-оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО "Агентство судебных Экспертов", Кирилловой Е.В., с постановкой перед экспертом аналогичного вопроса: "Какова рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 170,8 кв. м, расположенного по адресу: Москва, ул. Шарикоподшипниковская, д. 18, по состоянии на 25.01.2011?
Согласно заключению эксперта N 73 от 27.04.2015 рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 170,8 кв. м, расположенного по адресу: Москва, ул. Шарикоподшипниковская, д. 18, по состоянию на 25.01.2011, составляет 27 041 000 руб. без НДС.
Определением суда от 23.06.2015 назначена новая повторная судебно- оценочную экспертиза, проведение которой поручено ФБУ РФЦСЭ при Минюсте России, перед экспертом поставлен следующий вопрос: Какова рыночная стоимость нежилого помещение общей площадью 170,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Шарикоподшипниковского дом 18, по состоянию на 25.01.2011?
Согласно выводам эксперта, изложенным в заключении N 2522/19-3 от 17.09.2015, рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 170,8 кв. м, расположенного по адресу: Москва, ул. Шарикоподшипниковская ул., д. 18, по состоянию на 25.01.2011 составляла 15 967 000 руб. без учета НДС 18%.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что истец является субъектом малого предпринимательства и соответствует всем критериям Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, а экспертное заключение по последней повторной экспертизу соответствует требованиям Федерального закона 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", требованиям Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки ФСО N 1 (приказ Минэкономразвития N 1 от 20.07.2007 N 256), ФСО N 2 (приказ Минэкономразвития от 20.07.2007 N 255), ФСО N 3 (приказ Минэкономразвития от 20.07.2007 N 254), ФСО N 7 (приказ Минэкономразвития от 25.09.2014 N 611), разногласия, возникшие между сторонами, подлежат урегулированию в пользу истца.
Доводы жалобы о недостоверности выводов, сделанных по результатам проведенной судебной экспертизы, отклоняются судом.
У суда нет оснований не доверять выводам, сделанным по результатам последней проведенной повторной экспертизы, назначенной в связи с необходимостью в наличии специальных знаний для определения рыночной стоимости спорного объекта.
В соответствии со ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Согласно ст. 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.
Достоверность выводов и правильность методик, примененных экспертом, ответчиком документально не опровергнуты. Объекты-аналоги подобраны экспертом обоснованно с применением корректировок при необходимости.
Также экспертом надлежащим образом обоснован выбор методов оценки, методология, корректировки, ценообразующие факторы, достоверность сведений, использованных экспертом, проверена судом апелляционной инстанции и признается соответствующей.
Ответчиком в материалы дела не представлены достаточные достоверные доказательства, опровергающие выводы экспертного заключения, в то время как в соответствии с требованиями ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Учитывая изложенное, оснований, предусмотренных ст. 270 АПК РФ, для изменения или отмены обжалуемого судебного акта не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 110, 176, 266 - 268, п. 1 ст. 269, 271 АПК РФ,
постановил:
решение Арбитражного суда города Москвы от 15.01.2016 по делу N А40-94348/14 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
Б.С.ВЕКЛИЧ
Судьи
Н.И.ПАНКРАТОВА
Т.Я.СУМАРОКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)