Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 19 июля 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 25 июля 2017 года
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ивановой Л.Н.,
судей Миришова Э.С., Ханашевича С.К.,
при ведении протокола судебного заседания: Гавриловым С.И.,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Одинцовского муниципального района Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 25.05.2017, принятое судьей Борсовой Ж.П. по делу N А41-27080/17 по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Одинцовского муниципального района Московской области к обществу с ограниченной ответственностью "Пируэт" о внесении изменений в договор,
при участии в заседании:
от истца - не явился, извещен надлежащим образом.
от ответчика - Корнилова Т.В. по доверенности от 18.03.2016; Стрижак С.А. по доверенности от 29.03.2017,
установил:
Комитет по управлению Муниципальным имуществом администрации Одинцовского муниципального района Московской области (далее также - истец) обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Пируэт" (далее также - ответчик) о внесении изменений в договор аренды нежилых помещений N 2969 от 05.06.2007, в котором просит:
- пункт 3.2 изложить в следующей редакции:
"3.2. Размер арендной платы может пересматриваться в зависимости от темпов инфляции на основании решения Совета депутатом Одинцовского муниципального района Московской области, но не чаще одного раза в год.
- Размер арендной платы изменяется, и арендная плата подлежит обязательной уплате арендатором в случае, установленном настоящим пунктом, без согласования с арендатором и без внесения изменений или дополнений в настоящий договор путем направления соответствующего уведомления арендатору по адресу, указанному в договоре";
- - пункт 4.3 договора изложить в следующей редакции:
- "4.3. Арендатор за несвоевременное внесение арендной платы платит пеню в размере 0,4 процента от просроченной суммы за каждый день просрочки";
- - пункт 5.2 договора изложить в следующей редакции:
"5.2. Все изменения и дополнения условий данного договора оформляются дополнительным соглашением в месячный срок со дня подписания одной из сторон предложения об изменении договора, за исключением изменений, указанных в пункте 3.2 настоящего договора".
Решением Арбитражного суда Московской области от 25.05.2017 в удовлетворении исковых требований отказано.
Законность и обоснованность решения проверяются по апелляционной жалобе Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Одинцовского муниципального района Московской области, в которой истец просит решение суда первой инстанции отменить, заявленные требования - удовлетворить.
Представители ответчика в судебном заседании суда апелляционной инстанции возражали против удовлетворения апелляционной жалобы, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии с нормами статей 121 - 123, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей истца, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru, сайте "Электронное правосудие" www.kad.arbitr.ru.
Проверив материалы дела, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения состоявшегося по делу судебного акта.
В обоснование заявленных требований истец указывает на следующие фактические обстоятельства.
Между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Одинцовского муниципального района Московской области (арендодатель) и ООО "Пируэт" (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений N 2969 от 05.06.2007, в соответствии с условиями которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилые помещения общей площадью 540,9 кв. м, расположенные в здании торгового центра по адресу: 143000, г. Одинцово, бульвар Любы Новоселовой, д. 5, в том числе:
- на втором этаже нежилые помещения N 1, 2, 2а, 3, 4, 4а, 5, 5а, 6а, 7, 8 площадью 119,8 кв. м для использования под парикмахерскую;
- в подвале площадью 421,1 кв. м, из них: нежилые помещения N 1-5, 7, 67-73 площадью 177,4 кв. м для использования под предприятие общественного питания без продажи алкогольной продукции и пива, нежилые помещения N 6,8 площадью 51,9 кв. м для использования под бар;
- нежилые помещения N 9, 10, 15, 16, 20-27, 37, 38, 38а, 39 площадью 191,8 кв. м для использования под производство продуктов питания, в соответствии с актом приема-передачи.
Первоначально пунктом 5.9 договора стороны определили, что данный договор вступает в силу с 01.07.2007 и действует по 11.01.2024.
В соответствии с пунктом 3.1 договора арендатор предварительно ежемесячно, до пятого числа отчетного месяца, вносит арендную плату.
Согласно пункту 4.3 договора арендатор за несвоевременное внесение арендной платы выплачивает пени в размере 0,1 процента от просроченной суммы за каждый день просрочки.
Дополнительным соглашением от 28.05.2008 стороны пришли к добровольному соглашению об изменении площади арендуемых помещений, после чего она составила 531,6 кв. м. Таким образом, арендная плата составила 70 755,55 руб. в месяц.
Дополнительным соглашением от 01.09.2008 стороны пришли к добровольному соглашению об изменении коэффициента "Бап" (базовая ставка арендной платы) и установили ее в размере 1 780 руб. за 1 кв. м в год с 01.09.2008. Таким образом, арендная плата составила 86 858,53 руб. в месяц.
Дополнительным соглашением от 27.05.2010 стороны пришли к добровольному соглашению об изменении общей площади, после чего она составила 562,7 кв. м. Таким образом, арендная плата составила 94 401,06 руб. в месяц.
Дополнительным соглашением от 07.12.2011 стороны пришли к добровольному соглашению об изменении "Бап" (базовая ставка арендной платы) и установили ее в размере 2 000 руб. за 1 кв. м в год с 01.01.2012. Таким образом, арендная плата составила 106 068,6 руб. в месяц.
Дополнительным соглашением от 01.07.2013 года стороны пришли к добровольному соглашению об изменении площади арендуемых помещений, после чего она составила 574,1 кв. м. Таким образом, арендная плата составила 269 792,76 руб. в месяц.
Решением Совета депутатов Одинцовской муниципального района Московской области от 24.12.2014 N 1/2, вступившим в законную силу 01.01.2015, в Положение о порядке сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности муниципального образования "Одинцовский муниципальный район Московской области", были внесены изменения.
Данное положение определяет порядок и условия предоставления в аренду имущества, находящегося в собственности муниципального образования "Одинцовский муниципальный район Московской области", порядок расчета и внесения арендной платы.
Все вышеуказанные коэффициенты, за исключением "Бап" (базовая ставка арендной платы за 1 кв. м в год) установлены Положением о порядке сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности муниципального образования "Одинцовский муниципальный район Московской области".
Решением Совета депутатов Одинцовского муниципального района Московской области N 15/1 от 18.12.2014 коэффициент "Бап" в Одинцовском муниципальном районе Московской области с 01.01.2015 установлен в размере 2 500 руб.
При этом решения Совета депутатов Одинцовского муниципального района Московской области N 1/2 от 24.12.2014 и N 15/1 от 18.12.2014 являются действующими нормативными правовыми актами, а, следовательно, по мнению истца, обязательны к исполнению всеми лицами на территории муниципального образования "Одинцовский муниципальный район Московской области".
Ввиду издания Советом депутатов Одинцовского муниципального района указанных решений, Комитетом по управлению муниципальным имуществом было подготовлено дополнительное соглашение от 15.01.2015 к договору аренды нежилых помещений N 2969 от 05.06.2007, с целью приведения данного договора аренды нежилых помещений в соответствие с нормативными правовыми актами, регулирующими подобные правоотношения на территории муниципального образования.
Комитетом по управлению муниципальным имуществом в адрес ответчика было направлено для подписания дополнительное соглашение от 15.01.2015 об изменении условий договора аренды N 2969 от 05.06.2007.
Данное дополнительное соглашение ответчиком получено 12.02.2015, однако до настоящего времени не подписано.
Поскольку ответчик уклоняется от необходимости подписания указанного дополнительного соглашения от 15.01.2015 к договору аренды нежилых помещений, Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Одинцовского муниципального района Московской области обратился с исковым заявлением в суд.
Исходя из подпункта 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда, в частности в случаях, определенных законом или договором.
Возможность пересмотра размера арендной платы по соглашению арендатора и арендодателя предусмотрена пунктом 3 статьи 614 ГК РФ.
Согласно статье 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Как следует из иска, истец в обоснование заявленных требований указывает, что после заключения договора аренды N 2969 от 05.06.2007, а именно 01.01.2015, вступило в законную силу решение Совета депутатов Одинцовского муниципального района от 21.12.2014 N 1/2, которым внесены изменения в Положение о порядке сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности муниципального образования "Одинцовский муниципальный район Московской области", которое утверждено 28.04.2009 решением Совета депутатов Одинцовского муниципального района N 15/32.
Из условий же пункта 3.2. договора аренды следует, что размер арендной платы может пересматриваться без согласования с арендатором в зависимости от темпов инфляции на основании распоряжения администрации района, но не чаще раза в год.
Таким образом, договор аренды N 2969 от 05.06.2007 не содержит условий и соглашений о том, что основанием для изменения размера арендной платы являются распорядительные муниципальные акты Совета депутатов Одинцовского муниципального района.
Также условия договора аренды не содержат соглашений о том, что размер арендной платы или иное условие договора корректируются вследствие принятия или изменении муниципальных правовых актов.
В соответствии с условиями пунктов 5.1 и 5.2 договора расторжение и изменение условий договора возможно по соглашению сторон, за исключением случаев, предусмотренных законодательством или данным договором.
Согласно пункту 5.9 договора, он аренды заключен 05.06.2007 и вступает в силу с 01.07.2007 сроком действия по 11.01.2024.
При этом, муниципальные правовые акты, положенные в обоснование иска, приняты значительно позднее заключения договора, а именно:
- - решением Совета депутатов Одинцовского муниципального района N 15/32 от 28.04.2009 утверждено Положение о порядке сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности муниципального образования "Одинцовский муниципальный район";
- - решением Совета депутатов Одинцовского муниципального района N 1/2 от 24.12.2014 в указанное положение внесены изменения в порядок расчета арендной платы и взимания пени;
- - решением Совета депутатов Одинцовского муниципального района N 15/1 18.12.2014 изменен коэффициент "Бап".
Таким образом, на дату заключения и вступления в силу договора аренды указанные муниципальные правовые акты не были приняты и не действовали.
В соответствии со статьей 4 ГК РФ, регулирующей действие гражданского законодательства во времени, акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие.
Статьей 4 Гражданского кодекса Российской Федерации также установлено, что исключительно действие закона (которым не является муниципальный правовой акт) распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, и только в тех случаях, когда это прямо предусмотрено законом.
По отношениям же, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие. Отношения сторон по договору, заключенному до введения в действие акта гражданского законодательства, регулируются в соответствии со статьей 422 ГК РФ.
В соответствии с пунктом 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Соответственно, договор аренды должен соответствовать только тем муниципальным правовым актам, которые действовали в момент его заключения.
В соответствии с пунктом 2 статьи 422 ГК РФ, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе (которым не является муниципальный правовой акт) установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
Кроме того, само по себе включение в договор аренды условия, которым установлено, что арендная плата может быть изменена по соглашению сторон не чаще одного раза в год в связи с теми или иными обстоятельствами (ростом инфляции и др.), не является принятием сторонами сделки на себя обязательств по заключению в будущем соглашения об изменении договора в этой части.
Такое договорное условие, вытекающее из положений пункта 3 статьи 614 ГК РФ, за исключением специально установленных законом случаев, подчинено принципу свободы договора (статья 421 ГК РФ), который предполагает согласование без какого-либо понуждения автономных волеизъявлений действующих в своем интересе договаривающихся участников сделки об изменении обязательств.
В рассматриваемом договоре аренды содержится лишь положение о возможности изменения арендной платы по соглашению сторон, а не по требованию одного из контрагентов в судебном порядке.
Поскольку арендодатель и арендатор, в том числе и конклюдентными действиями, не заключили соглашения о том, что не урегулированный во внесудебном порядке спор по вопросу об изменении цены договора аренды подлежит передаче на рассмотрение суда, судебное внесение соответствующих изменений в договор недопустимо и по правилам подпункта 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ.
При названных обстоятельствах отсутствуют основания для удовлетворения искового требования об изменении условий договора аренды.
Данная позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.04.2010 N 1074/10 по делу N А40-90259/08-28-767. При этом, в данном постановлении указано, что содержащееся в настоящем постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.
Следовательно, договор аренды сохраняет силу и не подлежит изменению и приведению в соответствие с указанными муниципальными правовыми актами.
Кроме того, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области от 25.04.2016 по делу N А41-99906/2015, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 06.07.2016 и постановлением Арбитражного суда Московского округа от 19.09.2016, при участии тех же лиц на основании статей 424, 431, пункта 1 статьи 450, пункта 1 статьи 452, пунктов 1 и 3 статьи 614 ГК РФ также рассмотрены доводы, на которые ссылается истец в рамках настоящего дела.
В том же судебном акте установлено, что ссылка истца в обоснование доводов об изменении размера арендной платы на решения Совета депутатов Одинцовского муниципального района Московской области N 15/1 от 18.12.2014 и N 1/2 от 24.12.2014 несостоятельна, поскольку указанные изменения на отношения сторон не могут распространяться без внесения в договор аренды соответствующих изменений.
Также установлены обстоятельства, что из условий пункта 3.2. договора следует, что размер арендной платы может пересматриваться без согласования с арендатором в зависимости от темпов инфляции на основании распоряжений администрации района, но не чаще раза в год.
Истцом не обоснованно соответствие изменений размера арендной платы темпам инфляции, как то требуется в соответствии с пунктом 3.2 договора аренды, в связи с чем несостоятельна ссылка на необходимость применения статьи 431 ГК РФ.
Кроме этого, в силу статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условии сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать следующее. Акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором. Если стороны распространили действие упомянутого акта на свои отношения из договора аренды, но договор содержит какое-либо условие, изначально противоречащее действовавшему в момент его заключения положению названного акта, предполагается, если не доказано иное, что стороны отдали приоритет данному условию договора (статья 431 ГК РФ).
При данных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований.
С учетом изложенного суд апелляционной инстанции считает, что доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не могут служить основанием для отмены принятого по делу решения, так как не свидетельствуют о несоответствии выводов суда имеющимся в деле доказательствам и о неправильном применении норм права.
На основании вышеизложенного апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.
Руководствуясь статьями 176, 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 25.05.2017 года по делу N А41-27080/17 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 25.07.2017 N 10АП-9323/2017 ПО ДЕЛУ N А41-27080/17
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 июля 2017 г. по делу N А41-27080/17
Резолютивная часть постановления объявлена 19 июля 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 25 июля 2017 года
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ивановой Л.Н.,
судей Миришова Э.С., Ханашевича С.К.,
при ведении протокола судебного заседания: Гавриловым С.И.,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Одинцовского муниципального района Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 25.05.2017, принятое судьей Борсовой Ж.П. по делу N А41-27080/17 по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Одинцовского муниципального района Московской области к обществу с ограниченной ответственностью "Пируэт" о внесении изменений в договор,
при участии в заседании:
от истца - не явился, извещен надлежащим образом.
от ответчика - Корнилова Т.В. по доверенности от 18.03.2016; Стрижак С.А. по доверенности от 29.03.2017,
установил:
Комитет по управлению Муниципальным имуществом администрации Одинцовского муниципального района Московской области (далее также - истец) обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Пируэт" (далее также - ответчик) о внесении изменений в договор аренды нежилых помещений N 2969 от 05.06.2007, в котором просит:
- пункт 3.2 изложить в следующей редакции:
"3.2. Размер арендной платы может пересматриваться в зависимости от темпов инфляции на основании решения Совета депутатом Одинцовского муниципального района Московской области, но не чаще одного раза в год.
- Размер арендной платы изменяется, и арендная плата подлежит обязательной уплате арендатором в случае, установленном настоящим пунктом, без согласования с арендатором и без внесения изменений или дополнений в настоящий договор путем направления соответствующего уведомления арендатору по адресу, указанному в договоре";
- - пункт 4.3 договора изложить в следующей редакции:
- "4.3. Арендатор за несвоевременное внесение арендной платы платит пеню в размере 0,4 процента от просроченной суммы за каждый день просрочки";
- - пункт 5.2 договора изложить в следующей редакции:
"5.2. Все изменения и дополнения условий данного договора оформляются дополнительным соглашением в месячный срок со дня подписания одной из сторон предложения об изменении договора, за исключением изменений, указанных в пункте 3.2 настоящего договора".
Решением Арбитражного суда Московской области от 25.05.2017 в удовлетворении исковых требований отказано.
Законность и обоснованность решения проверяются по апелляционной жалобе Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Одинцовского муниципального района Московской области, в которой истец просит решение суда первой инстанции отменить, заявленные требования - удовлетворить.
Представители ответчика в судебном заседании суда апелляционной инстанции возражали против удовлетворения апелляционной жалобы, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии с нормами статей 121 - 123, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей истца, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru, сайте "Электронное правосудие" www.kad.arbitr.ru.
Проверив материалы дела, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения состоявшегося по делу судебного акта.
В обоснование заявленных требований истец указывает на следующие фактические обстоятельства.
Между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Одинцовского муниципального района Московской области (арендодатель) и ООО "Пируэт" (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений N 2969 от 05.06.2007, в соответствии с условиями которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилые помещения общей площадью 540,9 кв. м, расположенные в здании торгового центра по адресу: 143000, г. Одинцово, бульвар Любы Новоселовой, д. 5, в том числе:
- на втором этаже нежилые помещения N 1, 2, 2а, 3, 4, 4а, 5, 5а, 6а, 7, 8 площадью 119,8 кв. м для использования под парикмахерскую;
- в подвале площадью 421,1 кв. м, из них: нежилые помещения N 1-5, 7, 67-73 площадью 177,4 кв. м для использования под предприятие общественного питания без продажи алкогольной продукции и пива, нежилые помещения N 6,8 площадью 51,9 кв. м для использования под бар;
- нежилые помещения N 9, 10, 15, 16, 20-27, 37, 38, 38а, 39 площадью 191,8 кв. м для использования под производство продуктов питания, в соответствии с актом приема-передачи.
Первоначально пунктом 5.9 договора стороны определили, что данный договор вступает в силу с 01.07.2007 и действует по 11.01.2024.
В соответствии с пунктом 3.1 договора арендатор предварительно ежемесячно, до пятого числа отчетного месяца, вносит арендную плату.
Согласно пункту 4.3 договора арендатор за несвоевременное внесение арендной платы выплачивает пени в размере 0,1 процента от просроченной суммы за каждый день просрочки.
Дополнительным соглашением от 28.05.2008 стороны пришли к добровольному соглашению об изменении площади арендуемых помещений, после чего она составила 531,6 кв. м. Таким образом, арендная плата составила 70 755,55 руб. в месяц.
Дополнительным соглашением от 01.09.2008 стороны пришли к добровольному соглашению об изменении коэффициента "Бап" (базовая ставка арендной платы) и установили ее в размере 1 780 руб. за 1 кв. м в год с 01.09.2008. Таким образом, арендная плата составила 86 858,53 руб. в месяц.
Дополнительным соглашением от 27.05.2010 стороны пришли к добровольному соглашению об изменении общей площади, после чего она составила 562,7 кв. м. Таким образом, арендная плата составила 94 401,06 руб. в месяц.
Дополнительным соглашением от 07.12.2011 стороны пришли к добровольному соглашению об изменении "Бап" (базовая ставка арендной платы) и установили ее в размере 2 000 руб. за 1 кв. м в год с 01.01.2012. Таким образом, арендная плата составила 106 068,6 руб. в месяц.
Дополнительным соглашением от 01.07.2013 года стороны пришли к добровольному соглашению об изменении площади арендуемых помещений, после чего она составила 574,1 кв. м. Таким образом, арендная плата составила 269 792,76 руб. в месяц.
Решением Совета депутатов Одинцовской муниципального района Московской области от 24.12.2014 N 1/2, вступившим в законную силу 01.01.2015, в Положение о порядке сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности муниципального образования "Одинцовский муниципальный район Московской области", были внесены изменения.
Данное положение определяет порядок и условия предоставления в аренду имущества, находящегося в собственности муниципального образования "Одинцовский муниципальный район Московской области", порядок расчета и внесения арендной платы.
Все вышеуказанные коэффициенты, за исключением "Бап" (базовая ставка арендной платы за 1 кв. м в год) установлены Положением о порядке сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности муниципального образования "Одинцовский муниципальный район Московской области".
Решением Совета депутатов Одинцовского муниципального района Московской области N 15/1 от 18.12.2014 коэффициент "Бап" в Одинцовском муниципальном районе Московской области с 01.01.2015 установлен в размере 2 500 руб.
При этом решения Совета депутатов Одинцовского муниципального района Московской области N 1/2 от 24.12.2014 и N 15/1 от 18.12.2014 являются действующими нормативными правовыми актами, а, следовательно, по мнению истца, обязательны к исполнению всеми лицами на территории муниципального образования "Одинцовский муниципальный район Московской области".
Ввиду издания Советом депутатов Одинцовского муниципального района указанных решений, Комитетом по управлению муниципальным имуществом было подготовлено дополнительное соглашение от 15.01.2015 к договору аренды нежилых помещений N 2969 от 05.06.2007, с целью приведения данного договора аренды нежилых помещений в соответствие с нормативными правовыми актами, регулирующими подобные правоотношения на территории муниципального образования.
Комитетом по управлению муниципальным имуществом в адрес ответчика было направлено для подписания дополнительное соглашение от 15.01.2015 об изменении условий договора аренды N 2969 от 05.06.2007.
Данное дополнительное соглашение ответчиком получено 12.02.2015, однако до настоящего времени не подписано.
Поскольку ответчик уклоняется от необходимости подписания указанного дополнительного соглашения от 15.01.2015 к договору аренды нежилых помещений, Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Одинцовского муниципального района Московской области обратился с исковым заявлением в суд.
Исходя из подпункта 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда, в частности в случаях, определенных законом или договором.
Возможность пересмотра размера арендной платы по соглашению арендатора и арендодателя предусмотрена пунктом 3 статьи 614 ГК РФ.
Согласно статье 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Как следует из иска, истец в обоснование заявленных требований указывает, что после заключения договора аренды N 2969 от 05.06.2007, а именно 01.01.2015, вступило в законную силу решение Совета депутатов Одинцовского муниципального района от 21.12.2014 N 1/2, которым внесены изменения в Положение о порядке сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности муниципального образования "Одинцовский муниципальный район Московской области", которое утверждено 28.04.2009 решением Совета депутатов Одинцовского муниципального района N 15/32.
Из условий же пункта 3.2. договора аренды следует, что размер арендной платы может пересматриваться без согласования с арендатором в зависимости от темпов инфляции на основании распоряжения администрации района, но не чаще раза в год.
Таким образом, договор аренды N 2969 от 05.06.2007 не содержит условий и соглашений о том, что основанием для изменения размера арендной платы являются распорядительные муниципальные акты Совета депутатов Одинцовского муниципального района.
Также условия договора аренды не содержат соглашений о том, что размер арендной платы или иное условие договора корректируются вследствие принятия или изменении муниципальных правовых актов.
В соответствии с условиями пунктов 5.1 и 5.2 договора расторжение и изменение условий договора возможно по соглашению сторон, за исключением случаев, предусмотренных законодательством или данным договором.
Согласно пункту 5.9 договора, он аренды заключен 05.06.2007 и вступает в силу с 01.07.2007 сроком действия по 11.01.2024.
При этом, муниципальные правовые акты, положенные в обоснование иска, приняты значительно позднее заключения договора, а именно:
- - решением Совета депутатов Одинцовского муниципального района N 15/32 от 28.04.2009 утверждено Положение о порядке сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности муниципального образования "Одинцовский муниципальный район";
- - решением Совета депутатов Одинцовского муниципального района N 1/2 от 24.12.2014 в указанное положение внесены изменения в порядок расчета арендной платы и взимания пени;
- - решением Совета депутатов Одинцовского муниципального района N 15/1 18.12.2014 изменен коэффициент "Бап".
Таким образом, на дату заключения и вступления в силу договора аренды указанные муниципальные правовые акты не были приняты и не действовали.
В соответствии со статьей 4 ГК РФ, регулирующей действие гражданского законодательства во времени, акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие.
Статьей 4 Гражданского кодекса Российской Федерации также установлено, что исключительно действие закона (которым не является муниципальный правовой акт) распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, и только в тех случаях, когда это прямо предусмотрено законом.
По отношениям же, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие. Отношения сторон по договору, заключенному до введения в действие акта гражданского законодательства, регулируются в соответствии со статьей 422 ГК РФ.
В соответствии с пунктом 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Соответственно, договор аренды должен соответствовать только тем муниципальным правовым актам, которые действовали в момент его заключения.
В соответствии с пунктом 2 статьи 422 ГК РФ, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе (которым не является муниципальный правовой акт) установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
Кроме того, само по себе включение в договор аренды условия, которым установлено, что арендная плата может быть изменена по соглашению сторон не чаще одного раза в год в связи с теми или иными обстоятельствами (ростом инфляции и др.), не является принятием сторонами сделки на себя обязательств по заключению в будущем соглашения об изменении договора в этой части.
Такое договорное условие, вытекающее из положений пункта 3 статьи 614 ГК РФ, за исключением специально установленных законом случаев, подчинено принципу свободы договора (статья 421 ГК РФ), который предполагает согласование без какого-либо понуждения автономных волеизъявлений действующих в своем интересе договаривающихся участников сделки об изменении обязательств.
В рассматриваемом договоре аренды содержится лишь положение о возможности изменения арендной платы по соглашению сторон, а не по требованию одного из контрагентов в судебном порядке.
Поскольку арендодатель и арендатор, в том числе и конклюдентными действиями, не заключили соглашения о том, что не урегулированный во внесудебном порядке спор по вопросу об изменении цены договора аренды подлежит передаче на рассмотрение суда, судебное внесение соответствующих изменений в договор недопустимо и по правилам подпункта 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ.
При названных обстоятельствах отсутствуют основания для удовлетворения искового требования об изменении условий договора аренды.
Данная позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.04.2010 N 1074/10 по делу N А40-90259/08-28-767. При этом, в данном постановлении указано, что содержащееся в настоящем постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.
Следовательно, договор аренды сохраняет силу и не подлежит изменению и приведению в соответствие с указанными муниципальными правовыми актами.
Кроме того, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области от 25.04.2016 по делу N А41-99906/2015, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 06.07.2016 и постановлением Арбитражного суда Московского округа от 19.09.2016, при участии тех же лиц на основании статей 424, 431, пункта 1 статьи 450, пункта 1 статьи 452, пунктов 1 и 3 статьи 614 ГК РФ также рассмотрены доводы, на которые ссылается истец в рамках настоящего дела.
В том же судебном акте установлено, что ссылка истца в обоснование доводов об изменении размера арендной платы на решения Совета депутатов Одинцовского муниципального района Московской области N 15/1 от 18.12.2014 и N 1/2 от 24.12.2014 несостоятельна, поскольку указанные изменения на отношения сторон не могут распространяться без внесения в договор аренды соответствующих изменений.
Также установлены обстоятельства, что из условий пункта 3.2. договора следует, что размер арендной платы может пересматриваться без согласования с арендатором в зависимости от темпов инфляции на основании распоряжений администрации района, но не чаще раза в год.
Истцом не обоснованно соответствие изменений размера арендной платы темпам инфляции, как то требуется в соответствии с пунктом 3.2 договора аренды, в связи с чем несостоятельна ссылка на необходимость применения статьи 431 ГК РФ.
Кроме этого, в силу статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условии сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать следующее. Акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором. Если стороны распространили действие упомянутого акта на свои отношения из договора аренды, но договор содержит какое-либо условие, изначально противоречащее действовавшему в момент его заключения положению названного акта, предполагается, если не доказано иное, что стороны отдали приоритет данному условию договора (статья 431 ГК РФ).
При данных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований.
С учетом изложенного суд апелляционной инстанции считает, что доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не могут служить основанием для отмены принятого по делу решения, так как не свидетельствуют о несоответствии выводов суда имеющимся в деле доказательствам и о неправильном применении норм права.
На основании вышеизложенного апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.
Руководствуясь статьями 176, 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 25.05.2017 года по делу N А41-27080/17 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу.
Председательствующий
Л.Н.ИВАНОВА
Судьи
Э.С.МИРИШОВ
С.К.ХАНАШЕВИЧ
Л.Н.ИВАНОВА
Судьи
Э.С.МИРИШОВ
С.К.ХАНАШЕВИЧ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)