Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 31.08.2017
Постановление изготовлено в полном объеме 07.09.2017
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего судьи М.С. Сафроновой,
судей П.А. Порывкина, А.С. Маслова,
при ведении протокола секретарем судебного заседания С.В. Горбачевым,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Аквамарин"
на определение Арбитражного суда г. Москвы от 15.10.2015 по делу N А40-184122/14, вынесенное судьей Е.В. Луговик, о включении требования Смирнова С.В. о передаче жилого помещения проектной площадью 65, 21 кв. м с условным номером N 99 в реестр требований кредиторов должника в деле о признании ООО "ГАИС" (ОГРН 1035006450490) несостоятельным (банкротом),
при участии в судебном заседании:
от конкурсного управляющего ООО "ГАИС" - Фирсов В.Ю. - дов. от 01.09.2016,
от ООО "Аквамарин" - Сидоренков А.И. - дов. 26.05.2017,
от ООО "Управляющая компания "БФА" Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Развитие регионов" - Фадеев А.Р. - дов. N 74 от 31.03.2017,
от Умарова Р.Р. - Бронский А.Е. - дов. от 11.02.2016,
от Газгиреева А.Ш. - Бронский А.Е. - дов. от 13.10.2015,
установил:
Определением Арбитражного суда г. Москвы от 23.04.2015 в отношении ООО "ГАИС" введена процедура наблюдения, утверждена временный управляющий Белова С.В.
Сообщение о введении в отношении ООО "ГАИС" (далее также - должник) процедуры наблюдения опубликовано в газете "Коммерсантъ" N 84 от 16.05.2015.
Определением суда от 15.10.2015 признано обоснованным требование Смирнова С.В.: включено в третью очередь реестра требований кредиторов должника требование о передаче жилого помещения, расположенного в не завершенном строительством доме N 2Б по адресу: Московская область, Одинцовский район, пос. Горки-10, проектной площадью 65, 21 кв. м с условным номером 99 стоимостью 4 579 880, 88 руб.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 13.02.2017 определение суда отменено в части установления суммы, уплаченной в пользу ООО "ГАИС": в реестр требований кредиторов ООО "ГАИС" о передаче жилых помещений включено требование Смирнова С.В. о передаче жилого помещения проектной площадью 65, 21 кв. м с условным номером N 99 в доме N 2Б, не завершенном строительством, расположенном по адресу: Московская область, Одинцовский район, пос. Горки-10, согласно генплану, оплаченных застройщику, в общей сумме 4 939 980, 29 руб., в остальной части определение суда оставлено без изменения.
Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 31.05.2017 постановление Девятого арбитражного апелляционного суда отменено, обособленный спор возвращен на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
Суд кассационной инстанции указал, что судом апелляционной инстанции не учтено следующее. Договор долевого участия в долевом строительстве от 06.07.2005 N СИ-1 предусматривает 900 долларов США за 1 кв. м. Дополнительным соглашением от 10.10.2006 к договору внесены изменения в пункт 4.1 договора, в соответствии с которыми стоимость одного квадратного метра составила 1 500 долларов США. В дальнейшем ООО "ГАИС" и ООО "Инвест Партнер" уступило ООО "Универс-Траст" по договору уступки прав N С-2006/16 от 22.11.2006 стоимость одного квадратного метра составила 45 000 руб. (т. 1 л.д. 49). Суд апелляционной инстанции указал, в дальнейшем ООО "Универс-Траст" уступило Летникову М.А. по договору уступки прав N У-2008/07 от 24.03.2008, однако копии данного договора в материалах дела не имеется. В дальнейшем права на квартиру N 99 в доме N 2Б, площадью 65,21 кв. м были уступлены ООО "ГАИС" Летниковым М.А. Смирнову С.В. по договору уступки прав N Г-ЛМА-ССВ от 05.12.2013 и стоимость одного квадратного метра составила 45 000 руб. (т. 1 л.д. 2). Кроме того, в материалах дела имеется копия соглашения о расторжении договора соинвестирования от 22.11.2006 между ООО "Универс-Траст" и ООО "Инвест Партнер", которым стороны расторгли заключенный 20.12.2004 договор соинвестирования строительства N ЮЛ-СИ/1. Учитывая изложенное, выводы судов о включении в реестр требований о передаче жилых помещений о том, что сумма уплаченных застройщику денежных средств подлежит установлению в размере 65, 21 x 1500 x 50,5033 = 4 939 980, 29 руб. по настоящему обособленному спору, в то время как стоимость одного квадратного метра составляет 45 тыс. руб., нельзя признать основанными на имеющихся в материалах дела доказательствах и фактических обстоятельствах дела.
Суд кассационной инстанции указал на необходимость с учетом всех установленных обстоятельств произвести расчет и включить в реестр требований о передаче жилых помещений сумму уплаченных застройщику денежных средств, исходя из расчета и имеющихся в материалах дела доказательств по конкретному обособленному спору, дать оценку всем имеющимся в деле доказательствам с соблюдением требований норм арбитражного процессуального закона.
В судебном заседании представитель ООО "Аквамарин" доводы апелляционной жалобы поддержал, просил суд ее удовлетворить. Позицию заявителя апелляционной жалобы поддержал представитель ООО "Управляющая компания "БФА" "Д.У." ЗПИФ Недвижимости "Развитие регионов".
Представитель конкурсного управляющего ООО "ГАИС", конкурсных кредиторов Умарова Р.Р., Газгиреева А.Ш. возражали против удовлетворения апелляционной жалобы, указывая на законность определения суда.
Представитель конкурсного управляющего ООО "ГАИС" представил в материалы дела уступки прав от 24.03.2008 N У-2008/07.
Законность и обоснованность определения суда Девятым арбитражным апелляционной инстанции проверены в соответствии со ст. ст. 226, 268 АПК РФ.
Выслушав представителей лиц, явившихся в судебное заседание, исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и возражения по ней, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены определения суда.
Материалами дела установлено, что определением суда от 23.04.2015 в отношении должника введена процедура наблюдения, временным управляющим должника утверждена Белова С.В.
Определением суда от 11.08.2015 при банкротстве ООО "ГАИС" применены правила § 7 главы IX ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".
Решением Арбитражного суда города Москвы 01.08.2016 в отношении должника открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утверждена Белова С.В. Сообщение об открытии в отношении должника конкурсного производства опубликовано в газете "Коммерсант" N 152 от 20.08.2016.
Из материалов дела следует, что ООО "Инвест Партнер" являлось первоначальным инвестором по договору участия в долевом строительстве от 06.07.2015 N СИ-1. Все жилые и нежилые помещения в трех отдельно стоящих 16-этажных кирпично-монолитных зданиях по адресу: Московская область, Одинцовский район, Успенский с.с., поселок Горки-10, дом 2, дом 2А и дом 2Б первоначально приобретались ООО "Инвест Партнер" и в последующем отчуждались по договорам уступки прав требования физическим и юридическим лицам.
Согласно пункту 1 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Под ценой договора в соответствии с пунктом 1 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ понимается размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.
Судом первой инстанции установлено, что 06.07.2005 между ООО "Инвест Партнер" (инвестор) и ООО "ГАИС" (застройщик) был заключен договор участия в долевом строительстве N СИ-1, в соответствии с условиями которого ООО "ГАИС" обязалось построить три жилых 16-этажных здания на участках, расположенных по адресу: Московская область, Одинцовский район, Успенский сельсовет, пос. Горки-10, дома 2, 2А, 2Б, и после ввода зданий в эксплуатацию передать их ООО "Инвест Партнер", а инвестор обязался осуществить инвестиции в размере 27 979 668 долларов США из расчета 900 долларов США за 1 кв. м в рублях по курсу ЦБ РФ на дату платежа.
Дополнительным соглашением от 10.10.2006 к договору участия в долевом строительстве были внесены изменения в пункт 4.1 договора, в соответствии с которыми стоимость одного квадратного метра составила 1 500 долларов США.
Документами, подтверждающими факт совершения хозяйственной операции, могут быть любые соответствующие требованиям Федерального закона от 06.12.2011 г. N 402-ФЗ "О бухгалтерском учете" первичные документы, в частности, платежные поручения, приходно-кассовые ордера, подтверждающие совершение хозяйственной операции.
Судом первой инстанции установлено, что, исходя из представленных ООО "Инвест Партнер" выписок по счетам, реестра платежей на момент заключения договора уступки прав требования ООО "Инвест Партнер" уже перечислило ООО "ГАИС" по договору участия в долевом строительстве сумму, эквивалентную 2 282 767 долларов США, в рублях.
В соответствии с пунктом 1 статьей 11 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
При банкротстве застройщика в силу пункта 1 статьи 201.6 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" требования о передаче жилых помещений предъявляются и рассматриваются в порядке, установленном статьями 71 и 100 названного Закона.
В соответствии со статьями 71, 100 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" требования кредиторов рассматриваются арбитражным судом для проверки их обоснованности и наличия оснований для включения в реестр требований кредиторов.
Согласно пункту 2 статьи 201.6 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" арбитражному суду при рассмотрении обоснованности требований о передаче жилых помещений должны быть предоставлены доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения. При этом в реестр требований о передаче жилых помещений наряду с другими сведениями, включается сумма, уплаченная участником строительства застройщику по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) стоимость переданного застройщику имущества в рублях, размер неисполненных обязательств участника строительства перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, в рублях (в том числе стоимость непереданного имущества, указанная в таком договоре (пункт 1 статьи 201.7 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", пункт 2 Правил ведения реестра требований о передаче жилых помещений, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 20.02.2012 N 72).
Согласно п. п. 4.1 и 4.8 договора об участии в долевом строительстве от 06.07.2005 N СИ-1 в редакции соглашения от 10.10.2006 о внесении изменений в содержание текста договора участия в долевом строительстве N СИ-1 от 06.07.2005 стоимость 1 кв. метра составляла 1 500 долларов США.
Исходя из представленных ООО "Инвест Партнер" документов - выписок по счетам реестра платежей, установлено, что на момент заключения Умаровым Ризваном Ромзановичем договоров уступки прав требования, ООО "Инвест Партнер" уже перечислил ООО "ГАИС" по договору участия в долевом строительстве от 06.07.2005 N СИ-1 сумму в рублях эквивалентную долларам США в рублях, что соответствует требованиям пункта 1 статьей 11 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, в соответствии с которым уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника строительства в порядке, установленном ГК РФ.
Предметом уступок могли являться требования, оплаченные застройщику на условиях договора участия в долевом строительстве N СИ-1 от 06.07.2005, на момент заключения 05.08.2008 договора уступки стоимость одного квадратного метра для инвестора составляла 1500 долларов США и подлежала оплате по курсу Банка России на день оплаты согласно пунктам 4.1 и 4.8 договора об участии в долевом строительстве.
Таким образом, стоимость спорных квартир на дату заключения договоров уступки была оплачена ООО "Инвест Партнер" застройщику. При этом изменение цены в договоре уступки с обязательством ее уплаты в пользу ООО "Инвест Партнер", а не застройщика, в дальнейшем - иным лицам, участвующим в цепочке переуступаемых прав, не может изменять стоимость квартиры, согласованной в договоре участия в долевом строительстве от 06.07.2005 N СИ-1 и уже полностью оплаченной застройщику, в связи с чем в силу статьи 384 Гражданского кодекса Российской Федерации право первоначального кредитора перешло к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.
В рамках других обособленных споров по настоящему делу установлено, что требование кредитора подлежит установлению в сумме, уплаченной именно застройщику - ООО "ГАИС" (постановления Арбитражного суда Московского округа от 26.07.2017 по требованию Тевсиевой З.А., от 15.08.2017 по требованию Астахова П.С. и др.).
Договор уступки права требования был должником согласован, впоследствии зарегистрирован в установленном порядке. Материалами дела подтвержден факт оплаты по договору уступки новым участником строительства.
Исходя из толкования положений договора участия в долевом строительстве N СИ-1 и договора уступки, не имеется оснований для утверждения о том, что имеется какая-либо задолженность участника строительства перед ООО "ГАИС".
Следовательно, у конкурсного кредитора отсутствует какая-либо задолженность перед должником застройщиком в связи с переводом на него прав и обязанностей по договору от 06.07.2005 N СИ-1, так как на момент перехода к новому кредитору права требования долг первоначального кредитора по спорным квартирам перед застройщиком (должником) отсутствовал.
Аналогичные выводы сделаны по другим обособленным спорам, рассмотренным в рамках настоящего дела о банкротстве.
В связи с тем, что валютой долга в денежном обязательстве инвестора по договору участия в долевом строительстве являлся доллар США, а валютой платежа - рубль, судом первой инстанции правомерно при установлении суммы уплаченных участником строительства денежных средств применены правила абзаца 4 пункта 1 статьи 4 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", согласно которым состав и размер денежных обязательств, выраженных в иностранной валюте, определяется в рублях по курсу, установленному Центральным Банком Российской Федерации, на дату введения каждой процедуры, применяемой в деле о банкротстве и следующей после наступления срока исполнения соответствующего обязательства.
Принимая во внимание официальную информацию Банка России на момент введения в отношении должника процедуры наблюдения (16.04.2015) о курсе Банка России 50, 5033 руб. за 1 доллар США, в реестре требований о передаче жилых помещений сумма уплаченных застройщику денежных средств установлена в размере 4 939 980, 29 руб. (65, 21 x 1 500 x 50,5033). Материалами дела подтвержден факт приобретения Смирновым права требования к застройщику и размер подлежащего включению в реестр требования.
Между ООО "Инвест-Партнер" и ООО "Универс_Траст" 20.12.2004 был заключен договор соинвестирования строительства N ЮЛ-СИ/1, по нему ООО "Универс_Траст" 28.06.2005 произведена оплата в размере 30 000 000 руб. (т. 1, л.д. 94) в адрес ООО "Инвест-Партнер". Соглашением от 22.11.2006 названный договор соинвестирования расторгнут. С целью возврата задолженности 30 000 000 руб. ООО "Инвест-Партнер" уступило ООО "Универс_Траст" 16 квартир, затем имела место переуступка Летникову, а от последнего - Смирнову С.В.
Таким образом, материалы дела подтверждают последовательную уступку прав требования на квартиры и их оплату.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 266 - 271 АПК РФ, суд
постановил:
Определение Арбитражного суда г. Москвы от 15.10.2015 по делу N А40-184122/14 изменить.
Отменить определение суда в части установления суммы, уплаченной в пользу ООО "ГАИС".
Включить в реестр требований кредиторов ООО "ГАИС" о передаче жилых помещений требование Смирнова С.В. о передаче жилого помещения проектной площадью 65, 21 кв. м с условным номером N 99 в доме N 2Б, не завершенном строительством, расположенном по адресу: Московская область, Одинцовский район, пос. Горки-10, согласно генплану, оплаченных застройщику, в общей сумме 4 939 980, 29 руб.
В остальной части определение суда оставить без изменения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в течение одного месяца со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 07.09.2017 N 09АП-29610/2017 ПО ДЕЛУ N А40-184122/2014
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 7 сентября 2017 г. N 09АП-29610/2017
Дело N А40-184122/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 31.08.2017
Постановление изготовлено в полном объеме 07.09.2017
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего судьи М.С. Сафроновой,
судей П.А. Порывкина, А.С. Маслова,
при ведении протокола секретарем судебного заседания С.В. Горбачевым,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Аквамарин"
на определение Арбитражного суда г. Москвы от 15.10.2015 по делу N А40-184122/14, вынесенное судьей Е.В. Луговик, о включении требования Смирнова С.В. о передаче жилого помещения проектной площадью 65, 21 кв. м с условным номером N 99 в реестр требований кредиторов должника в деле о признании ООО "ГАИС" (ОГРН 1035006450490) несостоятельным (банкротом),
при участии в судебном заседании:
от конкурсного управляющего ООО "ГАИС" - Фирсов В.Ю. - дов. от 01.09.2016,
от ООО "Аквамарин" - Сидоренков А.И. - дов. 26.05.2017,
от ООО "Управляющая компания "БФА" Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Развитие регионов" - Фадеев А.Р. - дов. N 74 от 31.03.2017,
от Умарова Р.Р. - Бронский А.Е. - дов. от 11.02.2016,
от Газгиреева А.Ш. - Бронский А.Е. - дов. от 13.10.2015,
установил:
Определением Арбитражного суда г. Москвы от 23.04.2015 в отношении ООО "ГАИС" введена процедура наблюдения, утверждена временный управляющий Белова С.В.
Сообщение о введении в отношении ООО "ГАИС" (далее также - должник) процедуры наблюдения опубликовано в газете "Коммерсантъ" N 84 от 16.05.2015.
Определением суда от 15.10.2015 признано обоснованным требование Смирнова С.В.: включено в третью очередь реестра требований кредиторов должника требование о передаче жилого помещения, расположенного в не завершенном строительством доме N 2Б по адресу: Московская область, Одинцовский район, пос. Горки-10, проектной площадью 65, 21 кв. м с условным номером 99 стоимостью 4 579 880, 88 руб.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 13.02.2017 определение суда отменено в части установления суммы, уплаченной в пользу ООО "ГАИС": в реестр требований кредиторов ООО "ГАИС" о передаче жилых помещений включено требование Смирнова С.В. о передаче жилого помещения проектной площадью 65, 21 кв. м с условным номером N 99 в доме N 2Б, не завершенном строительством, расположенном по адресу: Московская область, Одинцовский район, пос. Горки-10, согласно генплану, оплаченных застройщику, в общей сумме 4 939 980, 29 руб., в остальной части определение суда оставлено без изменения.
Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 31.05.2017 постановление Девятого арбитражного апелляционного суда отменено, обособленный спор возвращен на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
Суд кассационной инстанции указал, что судом апелляционной инстанции не учтено следующее. Договор долевого участия в долевом строительстве от 06.07.2005 N СИ-1 предусматривает 900 долларов США за 1 кв. м. Дополнительным соглашением от 10.10.2006 к договору внесены изменения в пункт 4.1 договора, в соответствии с которыми стоимость одного квадратного метра составила 1 500 долларов США. В дальнейшем ООО "ГАИС" и ООО "Инвест Партнер" уступило ООО "Универс-Траст" по договору уступки прав N С-2006/16 от 22.11.2006 стоимость одного квадратного метра составила 45 000 руб. (т. 1 л.д. 49). Суд апелляционной инстанции указал, в дальнейшем ООО "Универс-Траст" уступило Летникову М.А. по договору уступки прав N У-2008/07 от 24.03.2008, однако копии данного договора в материалах дела не имеется. В дальнейшем права на квартиру N 99 в доме N 2Б, площадью 65,21 кв. м были уступлены ООО "ГАИС" Летниковым М.А. Смирнову С.В. по договору уступки прав N Г-ЛМА-ССВ от 05.12.2013 и стоимость одного квадратного метра составила 45 000 руб. (т. 1 л.д. 2). Кроме того, в материалах дела имеется копия соглашения о расторжении договора соинвестирования от 22.11.2006 между ООО "Универс-Траст" и ООО "Инвест Партнер", которым стороны расторгли заключенный 20.12.2004 договор соинвестирования строительства N ЮЛ-СИ/1. Учитывая изложенное, выводы судов о включении в реестр требований о передаче жилых помещений о том, что сумма уплаченных застройщику денежных средств подлежит установлению в размере 65, 21 x 1500 x 50,5033 = 4 939 980, 29 руб. по настоящему обособленному спору, в то время как стоимость одного квадратного метра составляет 45 тыс. руб., нельзя признать основанными на имеющихся в материалах дела доказательствах и фактических обстоятельствах дела.
Суд кассационной инстанции указал на необходимость с учетом всех установленных обстоятельств произвести расчет и включить в реестр требований о передаче жилых помещений сумму уплаченных застройщику денежных средств, исходя из расчета и имеющихся в материалах дела доказательств по конкретному обособленному спору, дать оценку всем имеющимся в деле доказательствам с соблюдением требований норм арбитражного процессуального закона.
В судебном заседании представитель ООО "Аквамарин" доводы апелляционной жалобы поддержал, просил суд ее удовлетворить. Позицию заявителя апелляционной жалобы поддержал представитель ООО "Управляющая компания "БФА" "Д.У." ЗПИФ Недвижимости "Развитие регионов".
Представитель конкурсного управляющего ООО "ГАИС", конкурсных кредиторов Умарова Р.Р., Газгиреева А.Ш. возражали против удовлетворения апелляционной жалобы, указывая на законность определения суда.
Представитель конкурсного управляющего ООО "ГАИС" представил в материалы дела уступки прав от 24.03.2008 N У-2008/07.
Законность и обоснованность определения суда Девятым арбитражным апелляционной инстанции проверены в соответствии со ст. ст. 226, 268 АПК РФ.
Выслушав представителей лиц, явившихся в судебное заседание, исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и возражения по ней, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены определения суда.
Материалами дела установлено, что определением суда от 23.04.2015 в отношении должника введена процедура наблюдения, временным управляющим должника утверждена Белова С.В.
Определением суда от 11.08.2015 при банкротстве ООО "ГАИС" применены правила § 7 главы IX ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".
Решением Арбитражного суда города Москвы 01.08.2016 в отношении должника открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утверждена Белова С.В. Сообщение об открытии в отношении должника конкурсного производства опубликовано в газете "Коммерсант" N 152 от 20.08.2016.
Из материалов дела следует, что ООО "Инвест Партнер" являлось первоначальным инвестором по договору участия в долевом строительстве от 06.07.2015 N СИ-1. Все жилые и нежилые помещения в трех отдельно стоящих 16-этажных кирпично-монолитных зданиях по адресу: Московская область, Одинцовский район, Успенский с.с., поселок Горки-10, дом 2, дом 2А и дом 2Б первоначально приобретались ООО "Инвест Партнер" и в последующем отчуждались по договорам уступки прав требования физическим и юридическим лицам.
Согласно пункту 1 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Под ценой договора в соответствии с пунктом 1 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ понимается размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.
Судом первой инстанции установлено, что 06.07.2005 между ООО "Инвест Партнер" (инвестор) и ООО "ГАИС" (застройщик) был заключен договор участия в долевом строительстве N СИ-1, в соответствии с условиями которого ООО "ГАИС" обязалось построить три жилых 16-этажных здания на участках, расположенных по адресу: Московская область, Одинцовский район, Успенский сельсовет, пос. Горки-10, дома 2, 2А, 2Б, и после ввода зданий в эксплуатацию передать их ООО "Инвест Партнер", а инвестор обязался осуществить инвестиции в размере 27 979 668 долларов США из расчета 900 долларов США за 1 кв. м в рублях по курсу ЦБ РФ на дату платежа.
Дополнительным соглашением от 10.10.2006 к договору участия в долевом строительстве были внесены изменения в пункт 4.1 договора, в соответствии с которыми стоимость одного квадратного метра составила 1 500 долларов США.
Документами, подтверждающими факт совершения хозяйственной операции, могут быть любые соответствующие требованиям Федерального закона от 06.12.2011 г. N 402-ФЗ "О бухгалтерском учете" первичные документы, в частности, платежные поручения, приходно-кассовые ордера, подтверждающие совершение хозяйственной операции.
Судом первой инстанции установлено, что, исходя из представленных ООО "Инвест Партнер" выписок по счетам, реестра платежей на момент заключения договора уступки прав требования ООО "Инвест Партнер" уже перечислило ООО "ГАИС" по договору участия в долевом строительстве сумму, эквивалентную 2 282 767 долларов США, в рублях.
В соответствии с пунктом 1 статьей 11 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
При банкротстве застройщика в силу пункта 1 статьи 201.6 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" требования о передаче жилых помещений предъявляются и рассматриваются в порядке, установленном статьями 71 и 100 названного Закона.
В соответствии со статьями 71, 100 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" требования кредиторов рассматриваются арбитражным судом для проверки их обоснованности и наличия оснований для включения в реестр требований кредиторов.
Согласно пункту 2 статьи 201.6 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" арбитражному суду при рассмотрении обоснованности требований о передаче жилых помещений должны быть предоставлены доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения. При этом в реестр требований о передаче жилых помещений наряду с другими сведениями, включается сумма, уплаченная участником строительства застройщику по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) стоимость переданного застройщику имущества в рублях, размер неисполненных обязательств участника строительства перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, в рублях (в том числе стоимость непереданного имущества, указанная в таком договоре (пункт 1 статьи 201.7 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", пункт 2 Правил ведения реестра требований о передаче жилых помещений, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 20.02.2012 N 72).
Согласно п. п. 4.1 и 4.8 договора об участии в долевом строительстве от 06.07.2005 N СИ-1 в редакции соглашения от 10.10.2006 о внесении изменений в содержание текста договора участия в долевом строительстве N СИ-1 от 06.07.2005 стоимость 1 кв. метра составляла 1 500 долларов США.
Исходя из представленных ООО "Инвест Партнер" документов - выписок по счетам реестра платежей, установлено, что на момент заключения Умаровым Ризваном Ромзановичем договоров уступки прав требования, ООО "Инвест Партнер" уже перечислил ООО "ГАИС" по договору участия в долевом строительстве от 06.07.2005 N СИ-1 сумму в рублях эквивалентную долларам США в рублях, что соответствует требованиям пункта 1 статьей 11 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, в соответствии с которым уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника строительства в порядке, установленном ГК РФ.
Предметом уступок могли являться требования, оплаченные застройщику на условиях договора участия в долевом строительстве N СИ-1 от 06.07.2005, на момент заключения 05.08.2008 договора уступки стоимость одного квадратного метра для инвестора составляла 1500 долларов США и подлежала оплате по курсу Банка России на день оплаты согласно пунктам 4.1 и 4.8 договора об участии в долевом строительстве.
Таким образом, стоимость спорных квартир на дату заключения договоров уступки была оплачена ООО "Инвест Партнер" застройщику. При этом изменение цены в договоре уступки с обязательством ее уплаты в пользу ООО "Инвест Партнер", а не застройщика, в дальнейшем - иным лицам, участвующим в цепочке переуступаемых прав, не может изменять стоимость квартиры, согласованной в договоре участия в долевом строительстве от 06.07.2005 N СИ-1 и уже полностью оплаченной застройщику, в связи с чем в силу статьи 384 Гражданского кодекса Российской Федерации право первоначального кредитора перешло к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.
В рамках других обособленных споров по настоящему делу установлено, что требование кредитора подлежит установлению в сумме, уплаченной именно застройщику - ООО "ГАИС" (постановления Арбитражного суда Московского округа от 26.07.2017 по требованию Тевсиевой З.А., от 15.08.2017 по требованию Астахова П.С. и др.).
Договор уступки права требования был должником согласован, впоследствии зарегистрирован в установленном порядке. Материалами дела подтвержден факт оплаты по договору уступки новым участником строительства.
Исходя из толкования положений договора участия в долевом строительстве N СИ-1 и договора уступки, не имеется оснований для утверждения о том, что имеется какая-либо задолженность участника строительства перед ООО "ГАИС".
Следовательно, у конкурсного кредитора отсутствует какая-либо задолженность перед должником застройщиком в связи с переводом на него прав и обязанностей по договору от 06.07.2005 N СИ-1, так как на момент перехода к новому кредитору права требования долг первоначального кредитора по спорным квартирам перед застройщиком (должником) отсутствовал.
Аналогичные выводы сделаны по другим обособленным спорам, рассмотренным в рамках настоящего дела о банкротстве.
В связи с тем, что валютой долга в денежном обязательстве инвестора по договору участия в долевом строительстве являлся доллар США, а валютой платежа - рубль, судом первой инстанции правомерно при установлении суммы уплаченных участником строительства денежных средств применены правила абзаца 4 пункта 1 статьи 4 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", согласно которым состав и размер денежных обязательств, выраженных в иностранной валюте, определяется в рублях по курсу, установленному Центральным Банком Российской Федерации, на дату введения каждой процедуры, применяемой в деле о банкротстве и следующей после наступления срока исполнения соответствующего обязательства.
Принимая во внимание официальную информацию Банка России на момент введения в отношении должника процедуры наблюдения (16.04.2015) о курсе Банка России 50, 5033 руб. за 1 доллар США, в реестре требований о передаче жилых помещений сумма уплаченных застройщику денежных средств установлена в размере 4 939 980, 29 руб. (65, 21 x 1 500 x 50,5033). Материалами дела подтвержден факт приобретения Смирновым права требования к застройщику и размер подлежащего включению в реестр требования.
Между ООО "Инвест-Партнер" и ООО "Универс_Траст" 20.12.2004 был заключен договор соинвестирования строительства N ЮЛ-СИ/1, по нему ООО "Универс_Траст" 28.06.2005 произведена оплата в размере 30 000 000 руб. (т. 1, л.д. 94) в адрес ООО "Инвест-Партнер". Соглашением от 22.11.2006 названный договор соинвестирования расторгнут. С целью возврата задолженности 30 000 000 руб. ООО "Инвест-Партнер" уступило ООО "Универс_Траст" 16 квартир, затем имела место переуступка Летникову, а от последнего - Смирнову С.В.
Таким образом, материалы дела подтверждают последовательную уступку прав требования на квартиры и их оплату.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 266 - 271 АПК РФ, суд
постановил:
Определение Арбитражного суда г. Москвы от 15.10.2015 по делу N А40-184122/14 изменить.
Отменить определение суда в части установления суммы, уплаченной в пользу ООО "ГАИС".
Включить в реестр требований кредиторов ООО "ГАИС" о передаче жилых помещений требование Смирнова С.В. о передаче жилого помещения проектной площадью 65, 21 кв. м с условным номером N 99 в доме N 2Б, не завершенном строительством, расположенном по адресу: Московская область, Одинцовский район, пос. Горки-10, согласно генплану, оплаченных застройщику, в общей сумме 4 939 980, 29 руб.
В остальной части определение суда оставить без изменения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в течение одного месяца со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
М.С.САФРОНОВА
Судьи
П.А.ПОРЫВКИН
А.С.МАСЛОВ
М.С.САФРОНОВА
Судьи
П.А.ПОРЫВКИН
А.С.МАСЛОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)