Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 29 февраля 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 03 марта 2016 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи В.Р. Валиева,
судей Н.И. Левченко, О.Н. Лаптевой,
при ведении протокола судебного заседания секретарем К.А. Фокиным,
рассматривая в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ДГИ г. Москвы
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 09 ноября 2015 года по делу N А40-22731/15, принятое судьей Кухаренко Ю.Н.
по иску ООО "Гамма-Центр"
к ДГИ г. Москвы
о понуждении заключить договор купли-продажи
при участии в судебном заседании:
от истца: Баранова О.И. (доверенность от 01.07.2015)
от ответчика: Величко А.С. (доверенность от 07.12.2015)
установил:
- ООО "ФИРМА "Гамма-Центр" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилых помещений по адресу: г. Москва, Кутузовский проспект, д. 5/3, стр. 1, общей площадью 249,8 кв. м (подвал, пом. XV, комн. 1 - 5, 7, 8, 10, 11, пом. XVIII, комн. 1, 2) изложив п. 3.1. Договора купли-продажи в следующей редакции: "Цена объекта 24 380 624, 64 (Двадцать четыре миллиона триста восемьдесят тысяч шестьсот двадцать четыре) руб. 54 коп. в соответствии с Заключением Эксперта N 153-03/309. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется", п. 3.2 Договора купли-продажи в следующей редакции "Оплата по Договору осуществляется в рассрочку в течение пяти лет со дня его заключения";
- п.3.4. Договора купли-продажи в следующей редакции "Оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющий не менее 406 343, 74 (Четыреста шесть тысяч триста сорок три) руб. 74 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга", с учетом уточнений, принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ.
- Решением Арбитражного суда г. Москвы от 09 ноября 2015 года по делу N А40-22731/15, урегулированы разногласия, возникшие между Обществом с ограниченной ответственностью "ФИРМА "Гамма-Центр" (ОГРН 1027739407662, ИНН 7730000253, дата регистрации 18.10.2002 г., 121248, г. Москва, Кутузовский проспект, д. 5/3, корп. 1) и Департаментом городского имущества города Москвы (ИНН 7705031674 ОГРН 1037739510423), при заключении договора купли-продажи нежилых помещений по адресу:: г. Москва, Кутузовский проспект, д. 5/3, стр. 1, общей площадью 249,8 кв. м (подвал, пом. XV, комн. 1 - 5, 7, 8, 10, 11, пом. XVIII, комн. 1, 2) изложив п. 3.1. Договора купли-продажи в следующей редакции: "Цена объекта 24 380 624, 64 (Двадцать четыре миллиона триста восемьдесят тысяч шестьсот двадцать четыре) руб. 54 коп. в соответствии с Заключением Эксперта N 153-03/309. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется";
- п. 3.2 Договора купли-продажи в следующей редакции "Оплата по Договору осуществляется в рассрочку в течение пяти лет со дня его заключения";
- п.3.4 Договора купли-продажи в следующей редакции "Оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющий не менее 406 343, 74 (Четыреста шесть тысяч триста сорок три) руб. 74 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга".
Взыскано с Департамента городского имущества города Москвы (ИНН 7705031674 ОГРН 1037739510423) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "ФИРМА "Гамма-Центр" (ОГРН 1027739407662, ИНН 7730000253, дата регистрации 18.10.2002 г., 121248, г. Москва, Кутузовский проспект, д. 5/3, корп. 1) 6.000 (шесть тысяч) руб. расходов по оплате государственной пошлины и 25.000 (двадцать пять тысяч) руб. расходов по оплате экспертизы.
С решением не согласился ответчик, подал апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение Арбитражного суда города Москвы от 09.11.2015 по делу N А40-22731/15 и отказать в удовлетворении исковых требований ООО "Гамма-Центр".
По мнению заявителя жалобы, именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности. Заключение судебной экспертизы составлено с многочисленными нарушениями.
Истец просит решение суда оставить в силе, представил отзыв на апелляционную жалобу.
Заслушав возражения представителя истца, исследовав и оценив в совокупности все доказательства по делу, судебная коллегия не находит оснований, предусмотренных в ст. 270 АПК РФ, для отмены решения от 09 ноября 2015 года и удовлетворения жалобы.
Как усматривается из материалов дела, между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) 23.08.1999 года заключен договор аренды N 08-00255/99 и дополнительное соглашение к договору от 29.04.2010 г., в соответствии с которым истцу в аренду передано нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Москва, Кутузовский проспект, д. 5/3, стр. 1, общей площадью 249,8 кв. м. (подвал, пом. XV, комн. 1 - 5, 7, 8, 10, 11, пом. XVIII, комн. 1, 2), сроком действия до 31.12.2014 г.
ООО "ФИРМА "Гамма-Центр" отнесено к категории субъектов малого предпринимательства в порядке, определенном ФЗ от 24.07.2007 N 209-ФЗ, что подтверждается свидетельством о внесении в Реестр субъектов малого предпринимательства Москвы от 30.07.1998 года N 77020150101903267.
Помещения непрерывно арендуются Истцом на протяжении более 2-х лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, площадь арендуемых нежилых помещений, не превышает предельного значения площади, установленного ч. 2 ст. 12 Закона города Москвы "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 17.12.2008 N 66, задолженность по арендным платежам отсутствует.
Истец полагая, что в соответствии с нормами Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого помещения, 05.02.2014 года обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о приобретении арендуемых помещений.
Истец обратился к ответчику с заявлением о продаже арендованного помещения, в порядке Федерального закона N 159-ФЗ от 22.07.2008 г.
Департамент городского имущества города Москвы 19.01.2015 г. (исх. N 33-5-30184/14-(0)-1) направил в адрес истца для согласования подписанным со стороны Департамента проект договора купли-продажи, с указанием стоимости имущества - 42.906.000 руб. 00 коп., в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объекта нежилого фонда, выполненным ООО "АБН-Консалт" и положительным экспертным заключением от 17.11.2014 г. N 3224/С-14 подготовленным НП СРО "СВОД".
Истец, посчитав, что цена спорного объекта необоснованно завышена, обратился в оценочную организацию для определения рыночной стоимости нежилых помещений. Согласно отчету от 22.10.2014 г., выполненным ООО "Фэлкон" стоимость нежилого помещения составляет 17.224.335 руб. 00 коп., то есть ниже суммы, указанной Департаментом.
Истец подписал предложенный истцом проект договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), но с протоколом разногласий, касающимся пункта п. 3.1 договора, в части указания цены выкупаемого помещения и направил его в адрес ответчика 26.12.2014 г.
Ответчик о результатах рассмотрения протокола разногласий истца не известил.
Таким образом, при заключении договора между сторонами возникли разногласия в цене выкупаемого имущества.
Исследовав представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь, в том числе пунктом 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, данными в пункте 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134, суд первой инстанции посчитал, что ООО "ФИРМА "Гамма-Центр" соответствует всем критериям, указанным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
Учитывая, что у сторон имеются разногласия по определению рыночной стоимости выкупаемого имущества, определением Арбитражного суда города Москвы от 14.04.2015 г. назначено проведение судебной экспертизы с целью установления рыночной стоимости спорных нежилых помещений. Проведение экспертизы поручено ООО "Инспекционно-контрольная служба "Эксперт-сервис" эксперту Зовутиной Екатерине Сергеевне.
Согласно экспертному заключению рыночная стоимость нежилых помещений общей площадью 249,8 кв. м, расположенных по адресу: г. Москва, Кутузовский проспект, д. 5/3, стр. 1, общей площадью 249,8 кв. м (подвал, пом. XV, комн. 1 - 5, 7, 8, 10, 11, пом. XVIII, комн. 1, 2) по состоянию на 21.10.2014 г. составляет 29.780.000 руб. с НДС округленно, рыночная стоимость неотделимых улучшений нежилого помещения общей площадью 249,8 кв. м составляет 856.663 руб. 36 коп. с НДС.
В судебное заседание по ходатайству Ответчика был вызван эксперт Зовутина Е.С., который дал необходимые пояснения, а также ответил на вопросы.
По представленному экспертному заключению N 153-03/309 эксперт пояснил, что полностью поддерживает сделанное экспертное заключение.
Проведение судебной экспертизы должно соответствовать требованиям ст. ст. 82, 83, 86 АПК РФ, в заключении эксперта должны быть отражены все предусмотренные ч. 2 ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, экспертное заключение должно быть основано на материалах дела, являться ясным и полным.
Оценив, данное экспертное заключение, суд первой инстанции нашел его соответствующим требованиям ст. ст. 82, 83, 86 АПК РФ, отражающим все предусмотренные ч. 2 ст. 86 АПК РФ сведения, основанным на материалах дела, и приходит к выводу, об отсутствии оснований не доверять выводам экспертов, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, в этой связи данное экспертное заключение, суд считает надлежащим доказательством по делу.
Таким образом, в соответствии со ст. 5 Федерального закона N 159-ФЗ ООО "ФИРМА "Гамма-Центр" вправе требовать заключения договора купли-продажи недвижимого имущества с условием об оплате в рассрочку посредством ежемесячных выплат в равных долях.
- При изложенных обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к выводу о необходимости урегулирования разногласий сторон, возникших при заключении договора купли-продажи нежилых помещений по адресу: г. Москва, Кутузовский проспект, д. 5/3, стр. 1, общей площадью 249,8 кв. м (подвал, пом. XV, комн. 1 - 5, 7, 8, 10, 11, пом. XVIII, комн. 1, 2) изложив п. 3.1. Договора купли-продажи в следующей редакции: "Цена объекта 24 380 624, 64 (Двадцать четыре миллиона триста восемьдесят тысяч шестьсот двадцать четыре) руб. 54 коп. в соответствии с Заключением Эксперта N 153-03/309. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется";
- п. 3.2 Договора купли-продажи в следующей редакции "Оплата по Договору осуществляется в рассрочку в течение пяти лет со дня его заключения";
- п.3.4 Договора купли-продажи в следующей редакции "Оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющий не менее 406 343, 74 (Четыреста шесть тысяч триста сорок три) руб. 74 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга".
Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" устанавливаются следующие критерии, при соответствии с которыми в полном объеме, субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которые согласно части 2 статьи 10 данного Федерального закона, вступают в силу с 01.01.2009.
В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества. При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
При этом не может быть принят во внимание довод заявителя жалобы об исключительном праве ответчика проводить оценку объектов, принадлежащих субъекту Российской Федерации, поскольку Федеральный закон от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" запрета на проведение судебных экспертиз не содержит.
Отклоняется довод ответчика о нарушении судебным экспертом ФСО N 3 и N 7, выразившимся, по мнению ответчика, в некорректном подборе объектов аналогов и неправильном определении корректировок, поскольку ответчиком не указано как выявленные, по его мнению, "недостатки экспертного заключения" отразились или могли отразиться на итоговой величине оценки.
Доводы Департамента о необоснованности экспертного заключения не подтверждены соответствующими расчетами, пояснениями к расчетам, обеспечивающими проверяемость выводов и результатов.
Представленное в материалах дела экспертное заключение подготовлено в соответствии с требованиями ст. ст. 82, 83, 86 АПК РФ, в заключении эксперта отражены все сведения, предусмотренные ч. 2 ст. 86 АПК РФ, ст. 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", оно достаточно мотивировано, выводы эксперта ясны, обоснованы исследованными им обстоятельствами, противоречия в выводах эксперта отсутствуют.
С учетом того, что нормы материального права, регулирующие спорные отношения, суд первой инстанции применил верно, процессуальных нарушений не допустил, решение отмене не подлежит.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Девятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда г. Москвы от 09 ноября 2015 года по делу N А40-22731/15, оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа
Председательствующий судья
В.Р.ВАЛИЕВ
Судьи
Н.И.ЛЕВЧЕНКО
О.Н.ЛАПТЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 03.03.2016 N 09АП-2311/2016 ПО ДЕЛУ N А40-22731/15
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 3 марта 2016 г. N 09АП-2311/2016
Дело N А40-22731/15
Резолютивная часть постановления объявлена 29 февраля 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 03 марта 2016 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи В.Р. Валиева,
судей Н.И. Левченко, О.Н. Лаптевой,
при ведении протокола судебного заседания секретарем К.А. Фокиным,
рассматривая в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ДГИ г. Москвы
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 09 ноября 2015 года по делу N А40-22731/15, принятое судьей Кухаренко Ю.Н.
по иску ООО "Гамма-Центр"
к ДГИ г. Москвы
о понуждении заключить договор купли-продажи
при участии в судебном заседании:
от истца: Баранова О.И. (доверенность от 01.07.2015)
от ответчика: Величко А.С. (доверенность от 07.12.2015)
установил:
- ООО "ФИРМА "Гамма-Центр" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилых помещений по адресу: г. Москва, Кутузовский проспект, д. 5/3, стр. 1, общей площадью 249,8 кв. м (подвал, пом. XV, комн. 1 - 5, 7, 8, 10, 11, пом. XVIII, комн. 1, 2) изложив п. 3.1. Договора купли-продажи в следующей редакции: "Цена объекта 24 380 624, 64 (Двадцать четыре миллиона триста восемьдесят тысяч шестьсот двадцать четыре) руб. 54 коп. в соответствии с Заключением Эксперта N 153-03/309. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется", п. 3.2 Договора купли-продажи в следующей редакции "Оплата по Договору осуществляется в рассрочку в течение пяти лет со дня его заключения";
- п.3.4. Договора купли-продажи в следующей редакции "Оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющий не менее 406 343, 74 (Четыреста шесть тысяч триста сорок три) руб. 74 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга", с учетом уточнений, принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ.
- Решением Арбитражного суда г. Москвы от 09 ноября 2015 года по делу N А40-22731/15, урегулированы разногласия, возникшие между Обществом с ограниченной ответственностью "ФИРМА "Гамма-Центр" (ОГРН 1027739407662, ИНН 7730000253, дата регистрации 18.10.2002 г., 121248, г. Москва, Кутузовский проспект, д. 5/3, корп. 1) и Департаментом городского имущества города Москвы (ИНН 7705031674 ОГРН 1037739510423), при заключении договора купли-продажи нежилых помещений по адресу:: г. Москва, Кутузовский проспект, д. 5/3, стр. 1, общей площадью 249,8 кв. м (подвал, пом. XV, комн. 1 - 5, 7, 8, 10, 11, пом. XVIII, комн. 1, 2) изложив п. 3.1. Договора купли-продажи в следующей редакции: "Цена объекта 24 380 624, 64 (Двадцать четыре миллиона триста восемьдесят тысяч шестьсот двадцать четыре) руб. 54 коп. в соответствии с Заключением Эксперта N 153-03/309. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется";
- п. 3.2 Договора купли-продажи в следующей редакции "Оплата по Договору осуществляется в рассрочку в течение пяти лет со дня его заключения";
- п.3.4 Договора купли-продажи в следующей редакции "Оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющий не менее 406 343, 74 (Четыреста шесть тысяч триста сорок три) руб. 74 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга".
Взыскано с Департамента городского имущества города Москвы (ИНН 7705031674 ОГРН 1037739510423) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "ФИРМА "Гамма-Центр" (ОГРН 1027739407662, ИНН 7730000253, дата регистрации 18.10.2002 г., 121248, г. Москва, Кутузовский проспект, д. 5/3, корп. 1) 6.000 (шесть тысяч) руб. расходов по оплате государственной пошлины и 25.000 (двадцать пять тысяч) руб. расходов по оплате экспертизы.
С решением не согласился ответчик, подал апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение Арбитражного суда города Москвы от 09.11.2015 по делу N А40-22731/15 и отказать в удовлетворении исковых требований ООО "Гамма-Центр".
По мнению заявителя жалобы, именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности. Заключение судебной экспертизы составлено с многочисленными нарушениями.
Истец просит решение суда оставить в силе, представил отзыв на апелляционную жалобу.
Заслушав возражения представителя истца, исследовав и оценив в совокупности все доказательства по делу, судебная коллегия не находит оснований, предусмотренных в ст. 270 АПК РФ, для отмены решения от 09 ноября 2015 года и удовлетворения жалобы.
Как усматривается из материалов дела, между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) 23.08.1999 года заключен договор аренды N 08-00255/99 и дополнительное соглашение к договору от 29.04.2010 г., в соответствии с которым истцу в аренду передано нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Москва, Кутузовский проспект, д. 5/3, стр. 1, общей площадью 249,8 кв. м. (подвал, пом. XV, комн. 1 - 5, 7, 8, 10, 11, пом. XVIII, комн. 1, 2), сроком действия до 31.12.2014 г.
ООО "ФИРМА "Гамма-Центр" отнесено к категории субъектов малого предпринимательства в порядке, определенном ФЗ от 24.07.2007 N 209-ФЗ, что подтверждается свидетельством о внесении в Реестр субъектов малого предпринимательства Москвы от 30.07.1998 года N 77020150101903267.
Помещения непрерывно арендуются Истцом на протяжении более 2-х лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, площадь арендуемых нежилых помещений, не превышает предельного значения площади, установленного ч. 2 ст. 12 Закона города Москвы "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 17.12.2008 N 66, задолженность по арендным платежам отсутствует.
Истец полагая, что в соответствии с нормами Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого помещения, 05.02.2014 года обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о приобретении арендуемых помещений.
Истец обратился к ответчику с заявлением о продаже арендованного помещения, в порядке Федерального закона N 159-ФЗ от 22.07.2008 г.
Департамент городского имущества города Москвы 19.01.2015 г. (исх. N 33-5-30184/14-(0)-1) направил в адрес истца для согласования подписанным со стороны Департамента проект договора купли-продажи, с указанием стоимости имущества - 42.906.000 руб. 00 коп., в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объекта нежилого фонда, выполненным ООО "АБН-Консалт" и положительным экспертным заключением от 17.11.2014 г. N 3224/С-14 подготовленным НП СРО "СВОД".
Истец, посчитав, что цена спорного объекта необоснованно завышена, обратился в оценочную организацию для определения рыночной стоимости нежилых помещений. Согласно отчету от 22.10.2014 г., выполненным ООО "Фэлкон" стоимость нежилого помещения составляет 17.224.335 руб. 00 коп., то есть ниже суммы, указанной Департаментом.
Истец подписал предложенный истцом проект договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), но с протоколом разногласий, касающимся пункта п. 3.1 договора, в части указания цены выкупаемого помещения и направил его в адрес ответчика 26.12.2014 г.
Ответчик о результатах рассмотрения протокола разногласий истца не известил.
Таким образом, при заключении договора между сторонами возникли разногласия в цене выкупаемого имущества.
Исследовав представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь, в том числе пунктом 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, данными в пункте 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134, суд первой инстанции посчитал, что ООО "ФИРМА "Гамма-Центр" соответствует всем критериям, указанным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
Учитывая, что у сторон имеются разногласия по определению рыночной стоимости выкупаемого имущества, определением Арбитражного суда города Москвы от 14.04.2015 г. назначено проведение судебной экспертизы с целью установления рыночной стоимости спорных нежилых помещений. Проведение экспертизы поручено ООО "Инспекционно-контрольная служба "Эксперт-сервис" эксперту Зовутиной Екатерине Сергеевне.
Согласно экспертному заключению рыночная стоимость нежилых помещений общей площадью 249,8 кв. м, расположенных по адресу: г. Москва, Кутузовский проспект, д. 5/3, стр. 1, общей площадью 249,8 кв. м (подвал, пом. XV, комн. 1 - 5, 7, 8, 10, 11, пом. XVIII, комн. 1, 2) по состоянию на 21.10.2014 г. составляет 29.780.000 руб. с НДС округленно, рыночная стоимость неотделимых улучшений нежилого помещения общей площадью 249,8 кв. м составляет 856.663 руб. 36 коп. с НДС.
В судебное заседание по ходатайству Ответчика был вызван эксперт Зовутина Е.С., который дал необходимые пояснения, а также ответил на вопросы.
По представленному экспертному заключению N 153-03/309 эксперт пояснил, что полностью поддерживает сделанное экспертное заключение.
Проведение судебной экспертизы должно соответствовать требованиям ст. ст. 82, 83, 86 АПК РФ, в заключении эксперта должны быть отражены все предусмотренные ч. 2 ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, экспертное заключение должно быть основано на материалах дела, являться ясным и полным.
Оценив, данное экспертное заключение, суд первой инстанции нашел его соответствующим требованиям ст. ст. 82, 83, 86 АПК РФ, отражающим все предусмотренные ч. 2 ст. 86 АПК РФ сведения, основанным на материалах дела, и приходит к выводу, об отсутствии оснований не доверять выводам экспертов, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, в этой связи данное экспертное заключение, суд считает надлежащим доказательством по делу.
Таким образом, в соответствии со ст. 5 Федерального закона N 159-ФЗ ООО "ФИРМА "Гамма-Центр" вправе требовать заключения договора купли-продажи недвижимого имущества с условием об оплате в рассрочку посредством ежемесячных выплат в равных долях.
- При изложенных обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к выводу о необходимости урегулирования разногласий сторон, возникших при заключении договора купли-продажи нежилых помещений по адресу: г. Москва, Кутузовский проспект, д. 5/3, стр. 1, общей площадью 249,8 кв. м (подвал, пом. XV, комн. 1 - 5, 7, 8, 10, 11, пом. XVIII, комн. 1, 2) изложив п. 3.1. Договора купли-продажи в следующей редакции: "Цена объекта 24 380 624, 64 (Двадцать четыре миллиона триста восемьдесят тысяч шестьсот двадцать четыре) руб. 54 коп. в соответствии с Заключением Эксперта N 153-03/309. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется";
- п. 3.2 Договора купли-продажи в следующей редакции "Оплата по Договору осуществляется в рассрочку в течение пяти лет со дня его заключения";
- п.3.4 Договора купли-продажи в следующей редакции "Оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющий не менее 406 343, 74 (Четыреста шесть тысяч триста сорок три) руб. 74 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга".
Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" устанавливаются следующие критерии, при соответствии с которыми в полном объеме, субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которые согласно части 2 статьи 10 данного Федерального закона, вступают в силу с 01.01.2009.
В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества. При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
При этом не может быть принят во внимание довод заявителя жалобы об исключительном праве ответчика проводить оценку объектов, принадлежащих субъекту Российской Федерации, поскольку Федеральный закон от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" запрета на проведение судебных экспертиз не содержит.
Отклоняется довод ответчика о нарушении судебным экспертом ФСО N 3 и N 7, выразившимся, по мнению ответчика, в некорректном подборе объектов аналогов и неправильном определении корректировок, поскольку ответчиком не указано как выявленные, по его мнению, "недостатки экспертного заключения" отразились или могли отразиться на итоговой величине оценки.
Доводы Департамента о необоснованности экспертного заключения не подтверждены соответствующими расчетами, пояснениями к расчетам, обеспечивающими проверяемость выводов и результатов.
Представленное в материалах дела экспертное заключение подготовлено в соответствии с требованиями ст. ст. 82, 83, 86 АПК РФ, в заключении эксперта отражены все сведения, предусмотренные ч. 2 ст. 86 АПК РФ, ст. 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", оно достаточно мотивировано, выводы эксперта ясны, обоснованы исследованными им обстоятельствами, противоречия в выводах эксперта отсутствуют.
С учетом того, что нормы материального права, регулирующие спорные отношения, суд первой инстанции применил верно, процессуальных нарушений не допустил, решение отмене не подлежит.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Девятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда г. Москвы от 09 ноября 2015 года по делу N А40-22731/15, оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа
Председательствующий судья
В.Р.ВАЛИЕВ
Судьи
Н.И.ЛЕВЧЕНКО
О.Н.ЛАПТЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)