Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Ответчик не производил оплату за электроэнергию, в связи с чем образовалась задолженность.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Цыплакова Е.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе
председательствующего Гербекова Б.И.,
судей Муравецкой Л.В., Антоновой Н.В.
при секретаре К.М.И.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Муравецкой Л.В. дело по апелляционной жалобе представителя ответчика С. по доверенности В. на решение Савеловского районного суда г. Москвы от 5 сентября 2014 года, которым постановлено:
Исковые требования Б.И. удовлетворить.
Взыскать с С. в пользу Б.И. задолженность по договору аренды нежилого помещения от * года в сумме * руб., расходы по оплате услуг электроэнергии в сумме * руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме * руб., расходы по оплате госпошлины в сумме * руб.
Б.И. обратился в суд с иском к С. о взыскании задолженности по договору аренды, за электроэнергию, процентов за пользование чужими денежными средствами.
Исковые требования мотивированы тем, что * г. между истцом и ответчиком был заключен договор аренды нежилого помещения *, согласно которому Б.И. обязался передать С. во временное владение и пользование нежилые помещения общей площадью * кв. м, кадастровый номер *, находящиеся на третьем чердачном этаже здания, расположенного по адресу: *, сроком аренды до * г. Размер арендной платы составляет * руб. ежемесячно. С момента заключения договора ответчик существенно нарушил условия данного договора - обеспечительный платеж был внесен с нарушением *-дневного срока и не в полном объеме, вместо * руб. была внесена сумма в размере * руб. Ответчиком также нарушены условия п. 3.3 договора, поскольку ремонт и улучшение состояния помещения не производились, при этом арендные платежи ответчиком не производились с сентября * г. по март * г. в сумме * рублей. Кроме того, ответчик не производил оплату за электроэнергию, в связи с чем образовалась задолженность в сумме * руб. * коп., которая была погашена истцом. Просил взыскать с С. задолженность по договору аренды в сумме * руб., задолженность по оплате электроэнергии в сумме * руб. * коп., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с * г. по * г. в размере * руб., за период с * г. по * г. в размере * руб. * коп., расходы по уплате госпошлины в сумме * руб. * коп.
Представитель истца Б.И. по доверенности Ш. в судебное заседание первой инстанции явился, исковые требования поддержал в полном объеме.
Ответчик С. в судебное заседание первой инстанции не явился, извещен надлежащим образом, о причинах неявки не сообщил, об отложении слушания дела не просил.
Судом постановлено вышеуказанное решение, об отмене которого просит представитель ответчика С. по доверенности В. по доводам апелляционной жалобы и дополнениям к ней.
Проверив материалы дела, заслушав объяснения представителя ответчика С. по доверенности В., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителя истца Б.И. по доверенности И., просившего оставить решение суда без изменения, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим изменению по следующим основаниям.
Согласно ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.
Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ от 19.12.2003 г. N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 4 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ).
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Указанным требованиям решение суда в полной мере не соответствует.
В соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Судом первой инстанции установлено, что * г. между истцом Б.И. и ответчиком С. был заключен договор аренды нежилого помещения *, согласно которому истец обязался передать ответчику во временное владение и пользование нежилые помещения общей площадью * кв. м, кадастровый номер *, находящиеся на третьем чердачном этаже здания, расположенного по адресу: г. *, сроком аренды до * года. Размер арендной платы составлял * руб. ежемесячно.
Разрешая настоящий спор, учитывая установленные по делу обстоятельства и положения заключенного между сторонами договора, руководствуясь ч. 3 ст. 167, ст. 614, ст. 307, ст. 309, ст. 310, ст. 395 ГК РФ, суд первой инстанции исходил из того, что ответчик не ненадлежащим образом исполнял свои обязательства по договору аренды, поскольку не произвел предусмотренный договором ремонт в помещениях и не оплатил арендную плату за 5 месяцев, не в полном размере внес обеспечительный платеж, а также не оплатил коммунальные услуги, в связи с чем пришел к выводу об удовлетворении требований истца о взыскании с С. задолженности по арендной плате в сумме * рублей, расходов по оплате электроэнергии в сумме * руб. * коп. и процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме * руб.
Удовлетворяя исковые требования о взыскании расходов по оплате услуг электроэнергии в размере * руб. * коп., суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что ответчиком не были представлены доказательства внесения оплаты коммунальных платежей за период с * г. по * г.
Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда, поскольку они основаны на нормах права и установленных фактических обстоятельствах дела.
Доводы апелляционной жалобы представителя ответчика о том, что ответственность по внесению оплаты коммунальных платежей должна быть возложена на Б.П.В., так как в соответствии с условиями заключенного * г. между С. и Б.П.В. договора передачи прав и обязанностей по договору аренды, Б.П.В. принял на себя все права и обязанности, в том числе и обязательства по уплате коммунальных платежей, а также о том, что договор аренды был заключен сроком до * г., поэтому оплата до * г. не должна быть возложена на ответчика, судебная коллегия находит несостоятельными, поскольку согласно п. 6.4 договора аренды в случае передачи арендатором прав и обязанностей по договору другому лицу, ответственным по договору аренды перед арендодателем остается арендатор. Поскольку из исследованных в судебном заседании доказательств следует, что Б.П.В. фактически продолжал пользоваться помещением арендодателя до * года, выставленный счет * "*" за неоплату электроэнергии за период с * г. по * г. входит в период действия договора аренды и на основании п. 6.4 договора аренды подлежит взысканию с ответчика С.
Вместе с тем, судебная коллегия считает, что вынесенное судом первой инстанции решение подлежит изменению в части взыскания задолженности по договору аренды и процентов за пользование чужими денежными средствами исходя из следующего.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательство, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности).
Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство.
Согласно ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
По смыслу указанных норм права обязательство арендатора по внесению арендной платы возникает с момента исполнения арендодателем обязательства по передаче объекта.
Таким образом, в силу положений ст. ст. 12, 56 ГПК РФ на истце, требующем взыскать с ответчика задолженность по договору аренды, лежит обязанность доказать факт передачи нежилого помещения в пользование ответчика, а на ответчике - надлежащее исполнение перед арендодателем обязательств по уплате арендной платы.
Как следует из материалов дела, * г. между арендодателем Б.И. и арендатором С. был заключен договор аренды нежилого помещения *, в соответствии с условиями которого арендатор имеет исключительное право владеть и пользоваться нежилыми помещениями для использования в качестве офиса, занимать их в течение периода времени, который начинается с даты передачи помещения арендодателю по настоящему договору и оканчивается * г. (п. 2.1).
Согласно п. 3.4 договора, арендатор обязан уплачивать арендодателю арендную плату, начиная с даты истечения * (*) месяцев, исчисляемых с даты начала течения срока аренды (т.е. подписания передаточного акта) по день возврата помещения арендодателю по передаточному акту.
Как установлено в судебном заседании и не оспаривается сторонами, спорное нежилое помещение было передано истцом ответчику по акту приема-передачи *., соответственно с указанной даты ответчик С. принял на себя обязательства по исполнению договора от * г. и уплате ежемесячных арендных платежей.
В соответствии с п. 3.2 договора, арендная плата за пользование помещением составляет * руб. в месяц и не включает в себя НДС.
Согласно п. 3.3 договора, стороны при подписании настоящего договора согласовали, что арендатор в течение * (*) месяцев с даты подписания настоящего договора производит за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного помещения неотделимые без вреда для помещения, а именно: работы по замене кровельного покрытия чердачного этажа здания, отделочные работы по устройству облицовки потолка чердачного этажа, замену систем отопления и вентиляции в нежилых помещениях третьего и чердачного этажа, косметический ремонт нежилых в нежилых помещениях третьего и чердачного этажа.
Стороны согласовали, что стоимость неотделимых улучшений, включая стоимость необходимых материалов и работ, определяется в размере *** рублей. Стороны определили, что арендодатель производит возмещение стоимости неотделимых улучшений, подлежащих выполнению арендатором, путем предоставления безвозмездного владения и пользования нежилыми помещениями, указанными в пункте 1.1. и 1.2. настоящего договора, на срок * (*) исчисляемых с даты начала течения срока аренды. В течение * (*) исчисляемых с даты начала течения срока аренды арендная плата не начисляется и уплате не подлежит, при условии проведения арендатором работ по улучшению арендованного помещения.
В ходе рассмотрения дела установлено, что ответчиком не внесена арендная плата за период с * г. по * г. и не произведены неотделимые улучшения на сумму в размере * руб.
Согласно п. 4.1 договора, в течение * (*) банковских дней с даты подписания настоящего договора арендатор выплачивает арендодателю обеспечительный платеж в размере месячной арендной платы.
В силу п. 4.2 договора, обеспечительный платеж удерживается арендодателем в течение всего срока аренды и подлежит возврату арендатору в день возврата арендатором помещения по передаточному акту, за исключением случаев, если обеспечительный платеж не был учтен в счет оплаты за аренду помещения или в счет ремонта помещения.
Из доводов искового заявления, объяснений представителя истца и материалов дела усматривается, что обеспечительный платеж был внесен ответчиком частично в размере * руб. Как следует из представленных письменных объяснений, представитель истца не возражал против зачета денежных средств в размере * руб., первоначально уплаченных в качестве обеспечительного платежа, в счет ремонта помещения в соответствии с п. 4.2 договора аренды.
Ссылки представителя ответчика в дополнениях к апелляционной жалобе на то, что обеспечительный платеж был внесен ответчиком в полном объеме, поскольку С. кроме перечисления на расчетный счет истца суммы в размере * рублей, также передал последнему * рублей в наличной форме, отклоняются судебной коллегией, поскольку данные ссылки надлежащими доказательствами не подтверждены.
Согласно представленному в заседание апелляционной инстанции представителем истца строительно-техническому заключению ООО "*" N * от * г., расчет сметной стоимости произведенного ремонта составил сумму в размере * руб. * коп. Указанный в заключении объем и стоимость работ истец не оспаривал.
Судебная коллегия полагает возможным принять во внимание представленное строительно-техническое заключение ООО "*" в качестве доказательства частичного выполнения ответчиком С. ремонтных работ спорного нежилого помещения. Надлежащих доказательств, которые опровергали бы указанное заключение, ответчиком суду апелляционной инстанции не представлено.
В соответствии со статьей 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Бремя доказывания исполнения обязательств по договору аренды лежит на ответчике.
Вопреки доводам апелляционной жалобы, надлежащих и достоверных доказательств фактического выполнения ремонта спорного нежилого помещения в размере * руб., материалы дела не содержат.
Судебная коллегия обращает внимание на то, что в судебном заседании суда апелляционной инстанции от * г. представитель ответчика пояснил, что у ответчика не сохранились документы о проведении ремонта в спорном помещении, ремонт производился своими силами для экономии денежных средств и в качестве доказательств в подтверждение выполненных работ просил приобщить * фотографии фасада здания и допросить двух свидетелей. Аналогичное ходатайство о допросе свидетелей было изложено и в апелляционной жалобе ответчика.
Вместе с тем представителем ответчика в заседание судебной коллегии * г. представлены письменные документы, а именно: договор строительного подряда от * г. с приложениями, а также накладные, товарные чеки и расписки о получении денежных средств.
Судебная коллегия считает, что исходя из содержащихся в вышеуказанных документах сведениях, они не могут быть приняты в качестве надлежащих доказательств, подтверждающих фактическое выполнение ремонта помещения и исполнение обязательств по договору аренды от * г., поскольку в данных документах отсутствуют сведения о составлении актов выполненных работ. Из представленных истцом выписок из ЕГРИП следует, что ИП Т.А.Ф. и Б. были зарегистрированы в качестве индивидуальных предпринимателей * г. и * г. соответственно, тогда как выданные ими товарные чеки датированы * годом. Кроме того, представленные ответчиком товарные чеки и накладные о приобретении строительных материалов не могут быть приняты во внимание, поскольку оформлены ненадлежащим образом, в них не указан покупатель строительных материалов, а также они опровергаются доказательствами со стороны истца, которые приобщены и исследованы судебной коллегией в ходе рассмотрения настоящего дела.
Ссылки в апелляционной жалобе на то, что в чердачном помещении ответчиком было проведено отопление опровергаются представленным актом осмотра арендуемого помещения от * г., составленным комиссией в составе представителей * "*", ООО * "*", С. и Б.П.В., из которого усматривается, что по состоянию на * г. в помещениях отсутствует горячее водоснабжение, в чердачном помещении отсутствует отопление, из чего следует, что работы по отоплению ответчиком по состоянию на * г. не были произведены.
Таким образом, оценивая представленные доказательства, учитывая, что обязательства по договору аренды ответчиком надлежащим образом не исполнены, судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения заявленных истцом требований о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения за период с октября * г. по февраль * г. (*) в размере * руб. * коп. с учетом зачтенных суммы обеспечительного платежа в размере * руб. и стоимости ремонта помещения в размере * руб. * коп.
Оснований для взыскания с ответчика в пользу истца суммы обеспечительного платежа в размере * рублей судебная коллегия не усматривает, поскольку условиями договора предусмотрено, что данный платеж по окончании срока аренды подлежит возврату.
Доводы истца о том, что дата начала течения срока договора аренды определена с * г., подлежат отклонению, поскольку опровергаются п. п. 2.1, 3.3 и 3.4 договора аренды, из содержания которых следует, что начало течения срока договора аренды производится с даты передачи помещения арендодателю по настоящему договору, т.е. даты подписания передаточного акта помещений - с * г.
Согласно п. 1 ст. 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
Рассматривая требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, судебная коллегия считает их обоснованными и подлежащими частичному удовлетворению.
При исчислении денежной суммы, подлежащей взысканию с ответчика за пользование чужим денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, судебная коллегия исходит из ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день предъявления иска, то есть 8,25% в год.
Судебная коллегия полагает возможным согласиться с представленным истцом расчетом процентов за несвоевременное внесение обеспечительного платежа (л.д. *) в сумме * руб. * коп., а также с периодом просрочки по внесению арендных платежей - с * г. по * г.
С учетом того, что судебной коллегией определена задолженность по арендным платежам в сумме * руб. * коп., размер процентов за пользование чужими денежными средствами будет составлять - * руб. исходя из следующего расчета: * руб. * коп. x 8,25% : * x * дня = * руб.
Проценты на день вынесения решения суда будут составлять сумму в размере * руб. * коп. исходя из следующего расчета: * руб. x 8,25% : * x * дня (с * г. по * г.) = * руб. * коп.
Всего проценты за пользование чужими денежными средствами составляют сумму в размере * руб. * коп. (* руб. * коп. + * руб. + * руб. * коп.).
В соответствии со ст. 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Таким образом, поскольку подлежащие уплате проценты за пользование чужими денежными средствами в размере * руб. * коп. явно несоразмерны последствиям нарушения обязательства, в соответствии со ст. 333 ГК РФ, с учетом частичного удовлетворения исковых требований и зачета денежных средств в размере * руб. * коп. (* руб. + * руб. * коп.), судебная коллегия считает необходимым снизить сумму процентов за пользование чужими денежными средствами до * руб.
Также с ответчика С. в пользу истца Б.И. в соответствии с п. 1 ст. 98 ГПК РФ подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в сумме * руб. * коп., пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.
Довод апелляционной жалобы представителя ответчика о том, что ответчик не был надлежащим образом извещен о дате, месте и времени рассмотрения дела, судебная коллегия полагает несостоятельным, так как ответчик С. извещался судебными повестками по адресу его регистрации, совпадающему с тем, что указан в апелляционной жалобе и договоре аренды (л.д. *). Иными адресами, куда следовало направлять судебные извещения, суд первой инстанции не располагал. Принимая во внимание то обстоятельство, что суд предпринял все возможные меры к извещению ответчика, его процессуальные права и законные интересы со стороны суда не были нарушены.
Исходя из действия принципов добросовестности и разумности, С. должен был обеспечить возможность получения им почтовой и иной корреспонденции по месту своей регистрации, что им выполнено не было по субъективным мотивам, в связи с чем ответчик несет риск последствий неполучения судебной корреспонденции, а также риск отсутствия по адресу регистрации. Таким образом, суд правомерно рассмотрел дело в отсутствие ответчика С.
Доводы жалобы о нарушении судом первой инстанции правил подсудности, поскольку договором аренды установлена договорная подсудность по месту нахождения помещения, основанием для отмены решения суда не является, поскольку определением судьи Замоскворецкого районного суда г. Москвы от * г. исковое заявление Б.И. было возвращено с разъяснением обратиться по месту проживания ответчика - в Савеловский районный суд г. Москвы. Кроме того, в договоре аренды между сторонами не была достигнута договоренность, что все споры по данному договору подлежат рассмотрению в Савеловском районном суде г. Москвы, а лишь указано - по месту нахождения помещения.
При таких обстоятельствах, нарушений правил подсудности по настоящему делу судом первой инстанции не допущено, при этом права ответчика не нарушены из-за рассмотрения дела по его месту жительства.
Согласно п. 2 ст. 328 ГПК РФ по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.
Руководствуясь ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия,
Решение Савеловского районного суда г. Москвы от 05 сентября 2014 года изменить в части взыскания задолженности по аренде, процентам и расходам по госпошлине. Изложить резолютивную часть в следующей редакции.
Исковые требования Б.И. удовлетворить частично.
Взыскать с С. в пользу Б.И. задолженность по договору аренды в сумме * руб. * коп., расходы по оплате услуг электроэнергии в сумме * руб. * коп., проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме * рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере * руб. * коп.
В остальной части иска отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 25.12.2015 ПО ДЕЛУ N 33-46014/2015
Требование: О взыскании задолженности по договору аренды, за электроэнергию, процентов за пользование чужими денежными средствами.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Ответчик не производил оплату за электроэнергию, в связи с чем образовалась задолженность.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 25 декабря 2015 г. по делу N 33-46014
Судья: Цыплакова Е.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе
председательствующего Гербекова Б.И.,
судей Муравецкой Л.В., Антоновой Н.В.
при секретаре К.М.И.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Муравецкой Л.В. дело по апелляционной жалобе представителя ответчика С. по доверенности В. на решение Савеловского районного суда г. Москвы от 5 сентября 2014 года, которым постановлено:
Исковые требования Б.И. удовлетворить.
Взыскать с С. в пользу Б.И. задолженность по договору аренды нежилого помещения от * года в сумме * руб., расходы по оплате услуг электроэнергии в сумме * руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме * руб., расходы по оплате госпошлины в сумме * руб.
установила:
Б.И. обратился в суд с иском к С. о взыскании задолженности по договору аренды, за электроэнергию, процентов за пользование чужими денежными средствами.
Исковые требования мотивированы тем, что * г. между истцом и ответчиком был заключен договор аренды нежилого помещения *, согласно которому Б.И. обязался передать С. во временное владение и пользование нежилые помещения общей площадью * кв. м, кадастровый номер *, находящиеся на третьем чердачном этаже здания, расположенного по адресу: *, сроком аренды до * г. Размер арендной платы составляет * руб. ежемесячно. С момента заключения договора ответчик существенно нарушил условия данного договора - обеспечительный платеж был внесен с нарушением *-дневного срока и не в полном объеме, вместо * руб. была внесена сумма в размере * руб. Ответчиком также нарушены условия п. 3.3 договора, поскольку ремонт и улучшение состояния помещения не производились, при этом арендные платежи ответчиком не производились с сентября * г. по март * г. в сумме * рублей. Кроме того, ответчик не производил оплату за электроэнергию, в связи с чем образовалась задолженность в сумме * руб. * коп., которая была погашена истцом. Просил взыскать с С. задолженность по договору аренды в сумме * руб., задолженность по оплате электроэнергии в сумме * руб. * коп., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с * г. по * г. в размере * руб., за период с * г. по * г. в размере * руб. * коп., расходы по уплате госпошлины в сумме * руб. * коп.
Представитель истца Б.И. по доверенности Ш. в судебное заседание первой инстанции явился, исковые требования поддержал в полном объеме.
Ответчик С. в судебное заседание первой инстанции не явился, извещен надлежащим образом, о причинах неявки не сообщил, об отложении слушания дела не просил.
Судом постановлено вышеуказанное решение, об отмене которого просит представитель ответчика С. по доверенности В. по доводам апелляционной жалобы и дополнениям к ней.
Проверив материалы дела, заслушав объяснения представителя ответчика С. по доверенности В., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителя истца Б.И. по доверенности И., просившего оставить решение суда без изменения, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим изменению по следующим основаниям.
Согласно ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.
Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ от 19.12.2003 г. N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 4 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ).
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Указанным требованиям решение суда в полной мере не соответствует.
В соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Судом первой инстанции установлено, что * г. между истцом Б.И. и ответчиком С. был заключен договор аренды нежилого помещения *, согласно которому истец обязался передать ответчику во временное владение и пользование нежилые помещения общей площадью * кв. м, кадастровый номер *, находящиеся на третьем чердачном этаже здания, расположенного по адресу: г. *, сроком аренды до * года. Размер арендной платы составлял * руб. ежемесячно.
Разрешая настоящий спор, учитывая установленные по делу обстоятельства и положения заключенного между сторонами договора, руководствуясь ч. 3 ст. 167, ст. 614, ст. 307, ст. 309, ст. 310, ст. 395 ГК РФ, суд первой инстанции исходил из того, что ответчик не ненадлежащим образом исполнял свои обязательства по договору аренды, поскольку не произвел предусмотренный договором ремонт в помещениях и не оплатил арендную плату за 5 месяцев, не в полном размере внес обеспечительный платеж, а также не оплатил коммунальные услуги, в связи с чем пришел к выводу об удовлетворении требований истца о взыскании с С. задолженности по арендной плате в сумме * рублей, расходов по оплате электроэнергии в сумме * руб. * коп. и процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме * руб.
Удовлетворяя исковые требования о взыскании расходов по оплате услуг электроэнергии в размере * руб. * коп., суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что ответчиком не были представлены доказательства внесения оплаты коммунальных платежей за период с * г. по * г.
Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда, поскольку они основаны на нормах права и установленных фактических обстоятельствах дела.
Доводы апелляционной жалобы представителя ответчика о том, что ответственность по внесению оплаты коммунальных платежей должна быть возложена на Б.П.В., так как в соответствии с условиями заключенного * г. между С. и Б.П.В. договора передачи прав и обязанностей по договору аренды, Б.П.В. принял на себя все права и обязанности, в том числе и обязательства по уплате коммунальных платежей, а также о том, что договор аренды был заключен сроком до * г., поэтому оплата до * г. не должна быть возложена на ответчика, судебная коллегия находит несостоятельными, поскольку согласно п. 6.4 договора аренды в случае передачи арендатором прав и обязанностей по договору другому лицу, ответственным по договору аренды перед арендодателем остается арендатор. Поскольку из исследованных в судебном заседании доказательств следует, что Б.П.В. фактически продолжал пользоваться помещением арендодателя до * года, выставленный счет * "*" за неоплату электроэнергии за период с * г. по * г. входит в период действия договора аренды и на основании п. 6.4 договора аренды подлежит взысканию с ответчика С.
Вместе с тем, судебная коллегия считает, что вынесенное судом первой инстанции решение подлежит изменению в части взыскания задолженности по договору аренды и процентов за пользование чужими денежными средствами исходя из следующего.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательство, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности).
Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство.
Согласно ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
По смыслу указанных норм права обязательство арендатора по внесению арендной платы возникает с момента исполнения арендодателем обязательства по передаче объекта.
Таким образом, в силу положений ст. ст. 12, 56 ГПК РФ на истце, требующем взыскать с ответчика задолженность по договору аренды, лежит обязанность доказать факт передачи нежилого помещения в пользование ответчика, а на ответчике - надлежащее исполнение перед арендодателем обязательств по уплате арендной платы.
Как следует из материалов дела, * г. между арендодателем Б.И. и арендатором С. был заключен договор аренды нежилого помещения *, в соответствии с условиями которого арендатор имеет исключительное право владеть и пользоваться нежилыми помещениями для использования в качестве офиса, занимать их в течение периода времени, который начинается с даты передачи помещения арендодателю по настоящему договору и оканчивается * г. (п. 2.1).
Согласно п. 3.4 договора, арендатор обязан уплачивать арендодателю арендную плату, начиная с даты истечения * (*) месяцев, исчисляемых с даты начала течения срока аренды (т.е. подписания передаточного акта) по день возврата помещения арендодателю по передаточному акту.
Как установлено в судебном заседании и не оспаривается сторонами, спорное нежилое помещение было передано истцом ответчику по акту приема-передачи *., соответственно с указанной даты ответчик С. принял на себя обязательства по исполнению договора от * г. и уплате ежемесячных арендных платежей.
В соответствии с п. 3.2 договора, арендная плата за пользование помещением составляет * руб. в месяц и не включает в себя НДС.
Согласно п. 3.3 договора, стороны при подписании настоящего договора согласовали, что арендатор в течение * (*) месяцев с даты подписания настоящего договора производит за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного помещения неотделимые без вреда для помещения, а именно: работы по замене кровельного покрытия чердачного этажа здания, отделочные работы по устройству облицовки потолка чердачного этажа, замену систем отопления и вентиляции в нежилых помещениях третьего и чердачного этажа, косметический ремонт нежилых в нежилых помещениях третьего и чердачного этажа.
Стороны согласовали, что стоимость неотделимых улучшений, включая стоимость необходимых материалов и работ, определяется в размере *** рублей. Стороны определили, что арендодатель производит возмещение стоимости неотделимых улучшений, подлежащих выполнению арендатором, путем предоставления безвозмездного владения и пользования нежилыми помещениями, указанными в пункте 1.1. и 1.2. настоящего договора, на срок * (*) исчисляемых с даты начала течения срока аренды. В течение * (*) исчисляемых с даты начала течения срока аренды арендная плата не начисляется и уплате не подлежит, при условии проведения арендатором работ по улучшению арендованного помещения.
В ходе рассмотрения дела установлено, что ответчиком не внесена арендная плата за период с * г. по * г. и не произведены неотделимые улучшения на сумму в размере * руб.
Согласно п. 4.1 договора, в течение * (*) банковских дней с даты подписания настоящего договора арендатор выплачивает арендодателю обеспечительный платеж в размере месячной арендной платы.
В силу п. 4.2 договора, обеспечительный платеж удерживается арендодателем в течение всего срока аренды и подлежит возврату арендатору в день возврата арендатором помещения по передаточному акту, за исключением случаев, если обеспечительный платеж не был учтен в счет оплаты за аренду помещения или в счет ремонта помещения.
Из доводов искового заявления, объяснений представителя истца и материалов дела усматривается, что обеспечительный платеж был внесен ответчиком частично в размере * руб. Как следует из представленных письменных объяснений, представитель истца не возражал против зачета денежных средств в размере * руб., первоначально уплаченных в качестве обеспечительного платежа, в счет ремонта помещения в соответствии с п. 4.2 договора аренды.
Ссылки представителя ответчика в дополнениях к апелляционной жалобе на то, что обеспечительный платеж был внесен ответчиком в полном объеме, поскольку С. кроме перечисления на расчетный счет истца суммы в размере * рублей, также передал последнему * рублей в наличной форме, отклоняются судебной коллегией, поскольку данные ссылки надлежащими доказательствами не подтверждены.
Согласно представленному в заседание апелляционной инстанции представителем истца строительно-техническому заключению ООО "*" N * от * г., расчет сметной стоимости произведенного ремонта составил сумму в размере * руб. * коп. Указанный в заключении объем и стоимость работ истец не оспаривал.
Судебная коллегия полагает возможным принять во внимание представленное строительно-техническое заключение ООО "*" в качестве доказательства частичного выполнения ответчиком С. ремонтных работ спорного нежилого помещения. Надлежащих доказательств, которые опровергали бы указанное заключение, ответчиком суду апелляционной инстанции не представлено.
В соответствии со статьей 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Бремя доказывания исполнения обязательств по договору аренды лежит на ответчике.
Вопреки доводам апелляционной жалобы, надлежащих и достоверных доказательств фактического выполнения ремонта спорного нежилого помещения в размере * руб., материалы дела не содержат.
Судебная коллегия обращает внимание на то, что в судебном заседании суда апелляционной инстанции от * г. представитель ответчика пояснил, что у ответчика не сохранились документы о проведении ремонта в спорном помещении, ремонт производился своими силами для экономии денежных средств и в качестве доказательств в подтверждение выполненных работ просил приобщить * фотографии фасада здания и допросить двух свидетелей. Аналогичное ходатайство о допросе свидетелей было изложено и в апелляционной жалобе ответчика.
Вместе с тем представителем ответчика в заседание судебной коллегии * г. представлены письменные документы, а именно: договор строительного подряда от * г. с приложениями, а также накладные, товарные чеки и расписки о получении денежных средств.
Судебная коллегия считает, что исходя из содержащихся в вышеуказанных документах сведениях, они не могут быть приняты в качестве надлежащих доказательств, подтверждающих фактическое выполнение ремонта помещения и исполнение обязательств по договору аренды от * г., поскольку в данных документах отсутствуют сведения о составлении актов выполненных работ. Из представленных истцом выписок из ЕГРИП следует, что ИП Т.А.Ф. и Б. были зарегистрированы в качестве индивидуальных предпринимателей * г. и * г. соответственно, тогда как выданные ими товарные чеки датированы * годом. Кроме того, представленные ответчиком товарные чеки и накладные о приобретении строительных материалов не могут быть приняты во внимание, поскольку оформлены ненадлежащим образом, в них не указан покупатель строительных материалов, а также они опровергаются доказательствами со стороны истца, которые приобщены и исследованы судебной коллегией в ходе рассмотрения настоящего дела.
Ссылки в апелляционной жалобе на то, что в чердачном помещении ответчиком было проведено отопление опровергаются представленным актом осмотра арендуемого помещения от * г., составленным комиссией в составе представителей * "*", ООО * "*", С. и Б.П.В., из которого усматривается, что по состоянию на * г. в помещениях отсутствует горячее водоснабжение, в чердачном помещении отсутствует отопление, из чего следует, что работы по отоплению ответчиком по состоянию на * г. не были произведены.
Таким образом, оценивая представленные доказательства, учитывая, что обязательства по договору аренды ответчиком надлежащим образом не исполнены, судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения заявленных истцом требований о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения за период с октября * г. по февраль * г. (*) в размере * руб. * коп. с учетом зачтенных суммы обеспечительного платежа в размере * руб. и стоимости ремонта помещения в размере * руб. * коп.
Оснований для взыскания с ответчика в пользу истца суммы обеспечительного платежа в размере * рублей судебная коллегия не усматривает, поскольку условиями договора предусмотрено, что данный платеж по окончании срока аренды подлежит возврату.
Доводы истца о том, что дата начала течения срока договора аренды определена с * г., подлежат отклонению, поскольку опровергаются п. п. 2.1, 3.3 и 3.4 договора аренды, из содержания которых следует, что начало течения срока договора аренды производится с даты передачи помещения арендодателю по настоящему договору, т.е. даты подписания передаточного акта помещений - с * г.
Согласно п. 1 ст. 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
Рассматривая требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, судебная коллегия считает их обоснованными и подлежащими частичному удовлетворению.
При исчислении денежной суммы, подлежащей взысканию с ответчика за пользование чужим денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, судебная коллегия исходит из ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день предъявления иска, то есть 8,25% в год.
Судебная коллегия полагает возможным согласиться с представленным истцом расчетом процентов за несвоевременное внесение обеспечительного платежа (л.д. *) в сумме * руб. * коп., а также с периодом просрочки по внесению арендных платежей - с * г. по * г.
С учетом того, что судебной коллегией определена задолженность по арендным платежам в сумме * руб. * коп., размер процентов за пользование чужими денежными средствами будет составлять - * руб. исходя из следующего расчета: * руб. * коп. x 8,25% : * x * дня = * руб.
Проценты на день вынесения решения суда будут составлять сумму в размере * руб. * коп. исходя из следующего расчета: * руб. x 8,25% : * x * дня (с * г. по * г.) = * руб. * коп.
Всего проценты за пользование чужими денежными средствами составляют сумму в размере * руб. * коп. (* руб. * коп. + * руб. + * руб. * коп.).
В соответствии со ст. 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Таким образом, поскольку подлежащие уплате проценты за пользование чужими денежными средствами в размере * руб. * коп. явно несоразмерны последствиям нарушения обязательства, в соответствии со ст. 333 ГК РФ, с учетом частичного удовлетворения исковых требований и зачета денежных средств в размере * руб. * коп. (* руб. + * руб. * коп.), судебная коллегия считает необходимым снизить сумму процентов за пользование чужими денежными средствами до * руб.
Также с ответчика С. в пользу истца Б.И. в соответствии с п. 1 ст. 98 ГПК РФ подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в сумме * руб. * коп., пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.
Довод апелляционной жалобы представителя ответчика о том, что ответчик не был надлежащим образом извещен о дате, месте и времени рассмотрения дела, судебная коллегия полагает несостоятельным, так как ответчик С. извещался судебными повестками по адресу его регистрации, совпадающему с тем, что указан в апелляционной жалобе и договоре аренды (л.д. *). Иными адресами, куда следовало направлять судебные извещения, суд первой инстанции не располагал. Принимая во внимание то обстоятельство, что суд предпринял все возможные меры к извещению ответчика, его процессуальные права и законные интересы со стороны суда не были нарушены.
Исходя из действия принципов добросовестности и разумности, С. должен был обеспечить возможность получения им почтовой и иной корреспонденции по месту своей регистрации, что им выполнено не было по субъективным мотивам, в связи с чем ответчик несет риск последствий неполучения судебной корреспонденции, а также риск отсутствия по адресу регистрации. Таким образом, суд правомерно рассмотрел дело в отсутствие ответчика С.
Доводы жалобы о нарушении судом первой инстанции правил подсудности, поскольку договором аренды установлена договорная подсудность по месту нахождения помещения, основанием для отмены решения суда не является, поскольку определением судьи Замоскворецкого районного суда г. Москвы от * г. исковое заявление Б.И. было возвращено с разъяснением обратиться по месту проживания ответчика - в Савеловский районный суд г. Москвы. Кроме того, в договоре аренды между сторонами не была достигнута договоренность, что все споры по данному договору подлежат рассмотрению в Савеловском районном суде г. Москвы, а лишь указано - по месту нахождения помещения.
При таких обстоятельствах, нарушений правил подсудности по настоящему делу судом первой инстанции не допущено, при этом права ответчика не нарушены из-за рассмотрения дела по его месту жительства.
Согласно п. 2 ст. 328 ГПК РФ по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.
Руководствуясь ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия,
определила:
Решение Савеловского районного суда г. Москвы от 05 сентября 2014 года изменить в части взыскания задолженности по аренде, процентам и расходам по госпошлине. Изложить резолютивную часть в следующей редакции.
Исковые требования Б.И. удовлетворить частично.
Взыскать с С. в пользу Б.И. задолженность по договору аренды в сумме * руб. * коп., расходы по оплате услуг электроэнергии в сумме * руб. * коп., проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме * рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере * руб. * коп.
В остальной части иска отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)