Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Ко взысканию заявлены убытки в виде разницы между налогом на имущество и уплаченной истцом арендной платой.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 19 июля 2017 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 24 июля 2017 года.
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Преснецовой Т.Г., судей Кадулина А.В., Рудницкого Г.М., при участии от индивидуального предпринимателя Аша Виталия Юрьевича представителя Богдановой О.Г. (доверенность от 01.12.2016), от Департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери Салтыковой А.И. (доверенность от 03.07.2017), рассмотрев 19.07.2017 в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Аша Виталия Юрьевича на постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.04.2017 (судьи Чередина Н.В., Зайцева А.Я., Романова А.В.) по делу N А66-9036/2016,
установил:
Индивидуальный предприниматель Аш Виталий Юрьевич, ОГРНИП 304690123600233, ИНН 690210061035, обратился в Арбитражный суд Тверской области с иском к Департаменту управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери, место нахождения: 170100, г. Тверь, Новоторжская ул., д. 1, ОГРН 1036900087806, ИНН 6901043057 (далее - Департамент), о взыскании 159 802 руб. 22 коп. убытков в виде разницы между налогом на имущество и уплаченной арендной платой за период с мая по октябрь 2014 года, возникших вследствие нарушения ответчиком сроков заключения договора купли-продажи при реализации арендатором преимущественного права на приобретение в собственность нежилого помещения в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).
Решением суда первой инстанции 09.12.2016 (судья Куров О.Е.) иск удовлетворен частично, с Департамента в пользу предпринимателя взыскано 122 055 руб. 20 коп. убытков, в удовлетворении остальной части иска отказано.
Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.04.2017 данное решение в части взыскания с Департамента в пользу предпринимателя 122 055 руб. 20 коп. убытков отменено и в удовлетворении данной части заявленных требований отказано.
В кассационной жалобе предприниматель Аш В.Ю., ссылаясь на нарушение апелляционным судом норм материального права, просит постановление от 04.04.2017 отменить, а решение суда первой инстанции от 09.12.2016 оставить в силе.
Податель жалобы считает, что в результате нарушения Департаментом сроков направления договора купли-продажи нежилого помещения, он был вынужден вместо налога на имущество вносить арендную плату за пользование этим помещением в соответствии с условиями договора аренды.
Отзыв на кассационную жалобу не представлен.
В судебном заседании представитель предпринимателя поддержал доводы жалобы, а представитель Департамента возражал против ее удовлетворения.
Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, между Департаментом (арендодателем) и предпринимателем (арендатором) был заключен договор от 24.05.2007 N 3815 аренды нежилого помещения N XV общей площадью 66,2 кв. м с кадастровым номером 69:40:0400062:219, расположенного по адресу: г. Тверь, Советская ул., д. 54, для размещения магазина непродовольственных товаров.
Объект аренды передан арендатору по акту приема-передачи от 01.06.2007.
Согласно пункту 1.4 договор заключен на срок до 23.04.2008.
Дополнительным соглашением от 24.09.2007 срок аренды продлен до 23.09.2012.
Поскольку после истечения срока договора арендатор при отсутствии возражений со стороны арендодателя продолжал пользоваться помещением, договор возобновился на тех же условиях на неопределенный срок, что соответствует пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
В соответствии с пунктом 2.1 договора (в редакции дополнительного соглашения от 01.07.2013) размер ежемесячной арендной платы установлен на основании отчета независимого оценщика и оставляет 36 531 руб.
Департамент уведомлением от 26.08.2014 сообщил предпринимателю об индексации арендной платы на коэффициент инфляции и об установлении ее с 06.10.2014 в размере 39 636 руб. 14 коп. в месяц.
Дополнительным соглашением от 01.08.2013 стороны внесли изменения в договор аренды, уточнив адрес местонахождения арендованного помещения: г. Тверь, Советская ул., д. 52.
Предприниматель обратился в Департамент с заявлением от 26.12.2013 о соответствии арендатора условиям отнесения к категории субъектов малого и среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о приобретении в собственность арендованного им помещения в порядке реализации преимущественного права, предусмотренного статьей 9 Закона N 159-ФЗ.
Право муниципальной собственности на объект аренды с указанием его нового адреса, а также уточненной площади (69 кв. м) было зарегистрировано в установленном порядке 21.02.2014, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 21.02.2014 серии 69-АВ N 918439.
На основании приказа Департамента от 18.04.2014 N 22 об осуществлении закупки услуг по оценке размера рыночной стоимости и размера рыночной стоимости арендной платы объектов муниципального имущества города Твери в соответствии с требованиями Федерального закона от 05.04.2013 N 44-ФЗ "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд" 13.05.2014 на официальном сайте торгов (www.zakupki.gov.ru) размещено извещение о проведении электронного аукциона на право заключения муниципального контракта по оказанию услуг по оценке размера рыночной стоимости спорного муниципального имущества.
Согласно протоколу от 03.06.2014 по результатам аукциона в электронной форме победителем торгов признано общество с ограниченной ответственностью "Экспресс-оценка" (далее - ООО "Экспресс-оценка"), с которым Департамент заключил муниципальный контракт от 19.06.2014 N 2014.132050.
Письмом от 28.07.2014 N 30/2612 Департамент уведомил ООО "Экспресс-оценка" об одностороннем отказе от исполнения контракта и приемки работ по нему в связи с ненадлежащим исполнением ООО "Экспресс-оценка" своих обязательств по указанному муниципальному контракту.
Впоследствии между Департаментом и обществом с ограниченной ответственностью "Альянс-Профи" (далее - ООО "Альянс-Профи") был заключен муниципальный контракт от 25.08.2014 N 35 на оценку муниципального имущества, в том числе арендуемого предпринимателем.
Результаты работ по данному контракту приняты Департаментом по акту приема-передачи от 15.09.2014.
Постановлением администрации города Твери от 07.10.2014 N 1243 были определены условия приватизации арендуемого предпринимателем нежилого помещения.
Департамент подготовил и направил предпринимателю проект договора купли-продажи нежилого помещения от 13.10.2014, установив продажную цену в размере 5 508 474 руб. 58 коп., определенном привлеченным Департаментом независимым оценщиком - ООО "Альянс-Профи", с условием о рассрочке на 3 года и графиком платежей. Проект договора и приложения к нему были подписаны со стороны продавца.
Предприниматель подписал договор купли-продажи с протоколом разногласий относительно стоимости выкупаемого имущества, условий о рассрочке и размере пеней, установленных за просрочку внесения платежей.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Тверской области от 28.10.2015 по делу N А66-18783/2014 возникшие между сторонами разногласия при заключении договора купли-продажи урегулированы в судебном порядке. Судом установлена цена продажи нежилого помещения в размере 3 811 016 руб. 95 коп.
Данное решение суда вступило в законную силу 29.11.2015.
С учетом названного решения договор купли-продажи помещения был заключен сторонами 17.12.2015.
Право собственности предпринимателя на нежилое помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 12.01.2016.
Предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим иском, ссылаясь на то, что в результате нарушения Департаментом сроков рассмотрения заявления о выкупе арендуемого помещения, проведения оценки выкупаемого имущества и принятия решения об условиях его приватизации, истцу были причинены убытки в виде разницы между уплаченной им арендной платы за период с мая по октябрь 2014 года и суммой налога на имущество, подлежащей внесению за указанный период.
Суд первой инстанции, исследовав представленные в материалы дела доказательства и руководствуясь статьями 12, 15, 16, 393, 445, 1069 ГК РФ, статьей 9 Закона N 159-ФЗ, а также разъяснениями, данными в пунктах 5, 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", пришел к выводу о доказанности предпринимателем совокупности условий для применения к Департаменту ответственности в форме взыскания убытков, а именно, наличия в действиях ответчика вины, а также наличия причинно-следственной связи между действиями (бездействием) ответчика и возникшими убытками. Вместе с тем суд признал обоснованными требования истца о взыскании убытков за период с 17.06.2014 по 13.10.2014 в размере 122 055 руб. 20 коп., в связи с чем удовлетворил иск в указанной части. При этом суд первой инстанции исходил из того, что предусмотренные частью 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ сроки следует исчислять с 21.02.2014, то есть с момента государственной регистрации права муниципальной собственности на объект аренды с указанием нового адреса и площади, поскольку до получения свидетельства о праве муниципальной собственности у Департамента отсутствовала возможность распоряжения этим объектом. Поскольку проект договора купли-продажи был получен предпринимателем 14.10.2014, а фактически за период с 17.06.2014 по 13.10.2014 он производил оплату арендной платы в размере 126 142 руб. 20 коп., тогда как размер налога на имущество за указанный период на объект составил 4087 руб., суд первой инстанции признал убытками истца разницу между уплаченной арендной платой и налогом на имущество.
Суд апелляционной инстанции на основании имеющихся в деле доказательств пришел к выводу об отсутствии вины Департамента в несвоевременном направлении предпринимателю проекта договора купли-продажи помещения, поскольку установил, что просрочка была связана не с незаконными действиями (бездействием) ответчика, а вследствие ненадлежащего исполнения привлеченным им оценщиком обязательств по муниципальному контракту, а также в связи с наличием спора по урегулированию разногласий в части определения размера выкупной цены и необходимостью проведения повторной оценки муниципального имущества.
Апелляционный суд, установив недоказанность истцом совокупности условий для применения к ответчику ответственности в виде взыскания убытков, отменил решение суда первой инстанции и отказал в удовлетворении заявленных требований.
Суд кассационной инстанции, исследовав материалы дела и изучив доводы, приведенные в кассационной жалобе, не находит оснований для ее удовлетворения и отмены принятого по делу апелляционного постановления в связи со следующим.
В соответствии с пунктом 1 статьи 1064 ГК РФ вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.
Статья 1082 ГК РФ в качестве одного из способов возмещения вреда указывает на возмещение причиненных убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 2 статьи 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать факт нарушения права, наличие и размер понесенных убытков, причинную связь между нарушением права и возникшими убытками.
Недоказанность одного из указанных условий свидетельствует об отсутствии состава гражданско-правовой ответственности.
Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
В соответствии со статьей 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В части 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ установлено, что при получении заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
Из материалов дела следует, что заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения в собственность подано предпринимателем в Департамент 26.12.2013.
Апелляционным судом установлено, что в целях заключения муниципального контракта по оказанию услуг по оценке размера рыночной стоимости переданного в аренду помещения Департамент 13.05.2014 разместил на официальном сайте торгов извещение о проведении электронного аукциона. По результатам данного аукциона в электронной форме победителем торгов признано ООО "Экспресс-оценка", с которым Департамент заключил муниципальный контракт от 19.06.2014.
Вследствие ненадлежащего исполнения оценщиком обязательств по муниципальному контракту Департамент уведомил ООО "Экспресс-оценка" об одностороннем отказе от исполнения контракта и приемки работ по нему, что подтверждается письмом от 28.07.2014.
С учетом сложившейся ситуации Департамент заключил новый муниципальный контракт от 25.08.2014 на оценку муниципального имущества с ООО "Альянс-Профи"; результат работ по данному контракту принят Департаментом 15.09.2014.
В нарушение положений статьи 65 АПК РФ предприниматель не представил в материалы дела доказательства, подтверждающие, что Департамент умышленно уклонялся от заключения договора купли-продажи арендуемого помещения.
Проанализировав представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что ответчик предпринял все зависящие от него меры, направленные на заключение с предпринимателем названного договора, и до 15.09.2014 Департамент не располагал отчетом об оценке переданного в аренду помещения, составленным в соответствии с действующим законодательством и необходимым для заключения договора купли-продажи.
Кроме того, из материалов дела следует, что разногласия относительно договорного условия о цене выкупа имущества, возникшие между предпринимателем и Департаментом, были урегулированы вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Тверской области от 28.10.2015 по делу N А66-18783/2014, которым была установлена цена продажи нежилого помещения в размере 3 811 016 руб. 95 коп.
Возникновение данных разногласий и их последующее урегулирование в судебном порядке сами по себе не могут свидетельствовать о наличии оснований для привлечения Департамента к гражданско-правовой ответственности в виде возмещения убытков, определенных в размере уплаченной арендной платы.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции сделал правильный вывод об отсутствии причинно-следственной связи между действиями Департамента и заявленными к взысканию убытками в спорный период.
Как правильно установил апелляционный суд, вплоть до заключения договора купли-продажи (17.12.2015) испрашиваемое помещение находилось у предпринимателя в пользовании на основании договора аренды, в соответствии с которым арендатор обязан вносить установленную этим договором арендную плату. Арендная плата по своей правовой природе является платой за приобретение права пользования имуществом.
Поскольку договор являлся действующим вплоть до даты заключения договора купли-продажи, то истец в силу статьи 614 ГК РФ обязан был вносить арендную плату за пользование помещением.
Следовательно, расходы истца по внесению в спорный период арендной платы за пользование помещением не могут быть отнесены к его убыткам, поскольку они производились не с целью восстановления нарушенного права, а во исполнение обязательств по действующему договору аренды.
При таких обстоятельствах, учитывая недоказанность виновного бездействия Департамента при рассмотрении заявления предпринимателя о выкупе помещения, а также наличие заключенного между сторонами спора договора аренды, условиями которого предусмотрена обязанность арендатора по внесению арендной платы, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для взыскания с ответчика убытков, в связи с чем обоснованно отменил решение суда первой инстанции и отказал в удовлетворении иска.
Приведенные в кассационной жалобе доводы являются несостоятельными и отклоняются кассационным судом, поскольку они основаны на неправильном толковании положений Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующих вопросы возмещения причиненных убытков.
При рассмотрении дела и вынесении обжалуемого постановления апелляционный суд установил все существенные для дела обстоятельства и дал им надлежащую правовую оценку, выводы суда основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу, нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли явиться основанием для отмены обжалуемого постановления, кассационной инстанцией не установлено.
С учетом изложенного кассационная инстанция не находит оснований для отмены обжалуемого апелляционного постановления и удовлетворения кассационной жалобы.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.04.2017 по делу N А66-9036/2016 оставить без изменения, а кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Аша Виталия Юрьевича - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА ОТ 24.07.2017 N Ф07-7287/2017 ПО ДЕЛУ N А66-9036/2016
Требование: О взыскании убытков, возникших в связи с нарушением ответчиком сроков заключения договора купли-продажи при реализации истцом преимущественного права на приватизацию арендуемого имущества.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Ко взысканию заявлены убытки в виде разницы между налогом на имущество и уплаченной истцом арендной платой.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 июля 2017 г. по делу N А66-9036/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 19 июля 2017 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 24 июля 2017 года.
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Преснецовой Т.Г., судей Кадулина А.В., Рудницкого Г.М., при участии от индивидуального предпринимателя Аша Виталия Юрьевича представителя Богдановой О.Г. (доверенность от 01.12.2016), от Департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери Салтыковой А.И. (доверенность от 03.07.2017), рассмотрев 19.07.2017 в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Аша Виталия Юрьевича на постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.04.2017 (судьи Чередина Н.В., Зайцева А.Я., Романова А.В.) по делу N А66-9036/2016,
установил:
Индивидуальный предприниматель Аш Виталий Юрьевич, ОГРНИП 304690123600233, ИНН 690210061035, обратился в Арбитражный суд Тверской области с иском к Департаменту управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери, место нахождения: 170100, г. Тверь, Новоторжская ул., д. 1, ОГРН 1036900087806, ИНН 6901043057 (далее - Департамент), о взыскании 159 802 руб. 22 коп. убытков в виде разницы между налогом на имущество и уплаченной арендной платой за период с мая по октябрь 2014 года, возникших вследствие нарушения ответчиком сроков заключения договора купли-продажи при реализации арендатором преимущественного права на приобретение в собственность нежилого помещения в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).
Решением суда первой инстанции 09.12.2016 (судья Куров О.Е.) иск удовлетворен частично, с Департамента в пользу предпринимателя взыскано 122 055 руб. 20 коп. убытков, в удовлетворении остальной части иска отказано.
Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.04.2017 данное решение в части взыскания с Департамента в пользу предпринимателя 122 055 руб. 20 коп. убытков отменено и в удовлетворении данной части заявленных требований отказано.
В кассационной жалобе предприниматель Аш В.Ю., ссылаясь на нарушение апелляционным судом норм материального права, просит постановление от 04.04.2017 отменить, а решение суда первой инстанции от 09.12.2016 оставить в силе.
Податель жалобы считает, что в результате нарушения Департаментом сроков направления договора купли-продажи нежилого помещения, он был вынужден вместо налога на имущество вносить арендную плату за пользование этим помещением в соответствии с условиями договора аренды.
Отзыв на кассационную жалобу не представлен.
В судебном заседании представитель предпринимателя поддержал доводы жалобы, а представитель Департамента возражал против ее удовлетворения.
Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, между Департаментом (арендодателем) и предпринимателем (арендатором) был заключен договор от 24.05.2007 N 3815 аренды нежилого помещения N XV общей площадью 66,2 кв. м с кадастровым номером 69:40:0400062:219, расположенного по адресу: г. Тверь, Советская ул., д. 54, для размещения магазина непродовольственных товаров.
Объект аренды передан арендатору по акту приема-передачи от 01.06.2007.
Согласно пункту 1.4 договор заключен на срок до 23.04.2008.
Дополнительным соглашением от 24.09.2007 срок аренды продлен до 23.09.2012.
Поскольку после истечения срока договора арендатор при отсутствии возражений со стороны арендодателя продолжал пользоваться помещением, договор возобновился на тех же условиях на неопределенный срок, что соответствует пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
В соответствии с пунктом 2.1 договора (в редакции дополнительного соглашения от 01.07.2013) размер ежемесячной арендной платы установлен на основании отчета независимого оценщика и оставляет 36 531 руб.
Департамент уведомлением от 26.08.2014 сообщил предпринимателю об индексации арендной платы на коэффициент инфляции и об установлении ее с 06.10.2014 в размере 39 636 руб. 14 коп. в месяц.
Дополнительным соглашением от 01.08.2013 стороны внесли изменения в договор аренды, уточнив адрес местонахождения арендованного помещения: г. Тверь, Советская ул., д. 52.
Предприниматель обратился в Департамент с заявлением от 26.12.2013 о соответствии арендатора условиям отнесения к категории субъектов малого и среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о приобретении в собственность арендованного им помещения в порядке реализации преимущественного права, предусмотренного статьей 9 Закона N 159-ФЗ.
Право муниципальной собственности на объект аренды с указанием его нового адреса, а также уточненной площади (69 кв. м) было зарегистрировано в установленном порядке 21.02.2014, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 21.02.2014 серии 69-АВ N 918439.
На основании приказа Департамента от 18.04.2014 N 22 об осуществлении закупки услуг по оценке размера рыночной стоимости и размера рыночной стоимости арендной платы объектов муниципального имущества города Твери в соответствии с требованиями Федерального закона от 05.04.2013 N 44-ФЗ "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд" 13.05.2014 на официальном сайте торгов (www.zakupki.gov.ru) размещено извещение о проведении электронного аукциона на право заключения муниципального контракта по оказанию услуг по оценке размера рыночной стоимости спорного муниципального имущества.
Согласно протоколу от 03.06.2014 по результатам аукциона в электронной форме победителем торгов признано общество с ограниченной ответственностью "Экспресс-оценка" (далее - ООО "Экспресс-оценка"), с которым Департамент заключил муниципальный контракт от 19.06.2014 N 2014.132050.
Письмом от 28.07.2014 N 30/2612 Департамент уведомил ООО "Экспресс-оценка" об одностороннем отказе от исполнения контракта и приемки работ по нему в связи с ненадлежащим исполнением ООО "Экспресс-оценка" своих обязательств по указанному муниципальному контракту.
Впоследствии между Департаментом и обществом с ограниченной ответственностью "Альянс-Профи" (далее - ООО "Альянс-Профи") был заключен муниципальный контракт от 25.08.2014 N 35 на оценку муниципального имущества, в том числе арендуемого предпринимателем.
Результаты работ по данному контракту приняты Департаментом по акту приема-передачи от 15.09.2014.
Постановлением администрации города Твери от 07.10.2014 N 1243 были определены условия приватизации арендуемого предпринимателем нежилого помещения.
Департамент подготовил и направил предпринимателю проект договора купли-продажи нежилого помещения от 13.10.2014, установив продажную цену в размере 5 508 474 руб. 58 коп., определенном привлеченным Департаментом независимым оценщиком - ООО "Альянс-Профи", с условием о рассрочке на 3 года и графиком платежей. Проект договора и приложения к нему были подписаны со стороны продавца.
Предприниматель подписал договор купли-продажи с протоколом разногласий относительно стоимости выкупаемого имущества, условий о рассрочке и размере пеней, установленных за просрочку внесения платежей.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Тверской области от 28.10.2015 по делу N А66-18783/2014 возникшие между сторонами разногласия при заключении договора купли-продажи урегулированы в судебном порядке. Судом установлена цена продажи нежилого помещения в размере 3 811 016 руб. 95 коп.
Данное решение суда вступило в законную силу 29.11.2015.
С учетом названного решения договор купли-продажи помещения был заключен сторонами 17.12.2015.
Право собственности предпринимателя на нежилое помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 12.01.2016.
Предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим иском, ссылаясь на то, что в результате нарушения Департаментом сроков рассмотрения заявления о выкупе арендуемого помещения, проведения оценки выкупаемого имущества и принятия решения об условиях его приватизации, истцу были причинены убытки в виде разницы между уплаченной им арендной платы за период с мая по октябрь 2014 года и суммой налога на имущество, подлежащей внесению за указанный период.
Суд первой инстанции, исследовав представленные в материалы дела доказательства и руководствуясь статьями 12, 15, 16, 393, 445, 1069 ГК РФ, статьей 9 Закона N 159-ФЗ, а также разъяснениями, данными в пунктах 5, 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", пришел к выводу о доказанности предпринимателем совокупности условий для применения к Департаменту ответственности в форме взыскания убытков, а именно, наличия в действиях ответчика вины, а также наличия причинно-следственной связи между действиями (бездействием) ответчика и возникшими убытками. Вместе с тем суд признал обоснованными требования истца о взыскании убытков за период с 17.06.2014 по 13.10.2014 в размере 122 055 руб. 20 коп., в связи с чем удовлетворил иск в указанной части. При этом суд первой инстанции исходил из того, что предусмотренные частью 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ сроки следует исчислять с 21.02.2014, то есть с момента государственной регистрации права муниципальной собственности на объект аренды с указанием нового адреса и площади, поскольку до получения свидетельства о праве муниципальной собственности у Департамента отсутствовала возможность распоряжения этим объектом. Поскольку проект договора купли-продажи был получен предпринимателем 14.10.2014, а фактически за период с 17.06.2014 по 13.10.2014 он производил оплату арендной платы в размере 126 142 руб. 20 коп., тогда как размер налога на имущество за указанный период на объект составил 4087 руб., суд первой инстанции признал убытками истца разницу между уплаченной арендной платой и налогом на имущество.
Суд апелляционной инстанции на основании имеющихся в деле доказательств пришел к выводу об отсутствии вины Департамента в несвоевременном направлении предпринимателю проекта договора купли-продажи помещения, поскольку установил, что просрочка была связана не с незаконными действиями (бездействием) ответчика, а вследствие ненадлежащего исполнения привлеченным им оценщиком обязательств по муниципальному контракту, а также в связи с наличием спора по урегулированию разногласий в части определения размера выкупной цены и необходимостью проведения повторной оценки муниципального имущества.
Апелляционный суд, установив недоказанность истцом совокупности условий для применения к ответчику ответственности в виде взыскания убытков, отменил решение суда первой инстанции и отказал в удовлетворении заявленных требований.
Суд кассационной инстанции, исследовав материалы дела и изучив доводы, приведенные в кассационной жалобе, не находит оснований для ее удовлетворения и отмены принятого по делу апелляционного постановления в связи со следующим.
В соответствии с пунктом 1 статьи 1064 ГК РФ вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.
Статья 1082 ГК РФ в качестве одного из способов возмещения вреда указывает на возмещение причиненных убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 2 статьи 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать факт нарушения права, наличие и размер понесенных убытков, причинную связь между нарушением права и возникшими убытками.
Недоказанность одного из указанных условий свидетельствует об отсутствии состава гражданско-правовой ответственности.
Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
В соответствии со статьей 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В части 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ установлено, что при получении заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
Из материалов дела следует, что заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения в собственность подано предпринимателем в Департамент 26.12.2013.
Апелляционным судом установлено, что в целях заключения муниципального контракта по оказанию услуг по оценке размера рыночной стоимости переданного в аренду помещения Департамент 13.05.2014 разместил на официальном сайте торгов извещение о проведении электронного аукциона. По результатам данного аукциона в электронной форме победителем торгов признано ООО "Экспресс-оценка", с которым Департамент заключил муниципальный контракт от 19.06.2014.
Вследствие ненадлежащего исполнения оценщиком обязательств по муниципальному контракту Департамент уведомил ООО "Экспресс-оценка" об одностороннем отказе от исполнения контракта и приемки работ по нему, что подтверждается письмом от 28.07.2014.
С учетом сложившейся ситуации Департамент заключил новый муниципальный контракт от 25.08.2014 на оценку муниципального имущества с ООО "Альянс-Профи"; результат работ по данному контракту принят Департаментом 15.09.2014.
В нарушение положений статьи 65 АПК РФ предприниматель не представил в материалы дела доказательства, подтверждающие, что Департамент умышленно уклонялся от заключения договора купли-продажи арендуемого помещения.
Проанализировав представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что ответчик предпринял все зависящие от него меры, направленные на заключение с предпринимателем названного договора, и до 15.09.2014 Департамент не располагал отчетом об оценке переданного в аренду помещения, составленным в соответствии с действующим законодательством и необходимым для заключения договора купли-продажи.
Кроме того, из материалов дела следует, что разногласия относительно договорного условия о цене выкупа имущества, возникшие между предпринимателем и Департаментом, были урегулированы вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Тверской области от 28.10.2015 по делу N А66-18783/2014, которым была установлена цена продажи нежилого помещения в размере 3 811 016 руб. 95 коп.
Возникновение данных разногласий и их последующее урегулирование в судебном порядке сами по себе не могут свидетельствовать о наличии оснований для привлечения Департамента к гражданско-правовой ответственности в виде возмещения убытков, определенных в размере уплаченной арендной платы.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции сделал правильный вывод об отсутствии причинно-следственной связи между действиями Департамента и заявленными к взысканию убытками в спорный период.
Как правильно установил апелляционный суд, вплоть до заключения договора купли-продажи (17.12.2015) испрашиваемое помещение находилось у предпринимателя в пользовании на основании договора аренды, в соответствии с которым арендатор обязан вносить установленную этим договором арендную плату. Арендная плата по своей правовой природе является платой за приобретение права пользования имуществом.
Поскольку договор являлся действующим вплоть до даты заключения договора купли-продажи, то истец в силу статьи 614 ГК РФ обязан был вносить арендную плату за пользование помещением.
Следовательно, расходы истца по внесению в спорный период арендной платы за пользование помещением не могут быть отнесены к его убыткам, поскольку они производились не с целью восстановления нарушенного права, а во исполнение обязательств по действующему договору аренды.
При таких обстоятельствах, учитывая недоказанность виновного бездействия Департамента при рассмотрении заявления предпринимателя о выкупе помещения, а также наличие заключенного между сторонами спора договора аренды, условиями которого предусмотрена обязанность арендатора по внесению арендной платы, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для взыскания с ответчика убытков, в связи с чем обоснованно отменил решение суда первой инстанции и отказал в удовлетворении иска.
Приведенные в кассационной жалобе доводы являются несостоятельными и отклоняются кассационным судом, поскольку они основаны на неправильном толковании положений Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующих вопросы возмещения причиненных убытков.
При рассмотрении дела и вынесении обжалуемого постановления апелляционный суд установил все существенные для дела обстоятельства и дал им надлежащую правовую оценку, выводы суда основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу, нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли явиться основанием для отмены обжалуемого постановления, кассационной инстанцией не установлено.
С учетом изложенного кассационная инстанция не находит оснований для отмены обжалуемого апелляционного постановления и удовлетворения кассационной жалобы.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.04.2017 по делу N А66-9036/2016 оставить без изменения, а кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Аша Виталия Юрьевича - без удовлетворения.
Председательствующий
Т.Г.ПРЕСНЕЦОВА
Судьи
Г.М.РУДНИЦКИЙ
А.В.КАДУЛИН
Т.Г.ПРЕСНЕЦОВА
Судьи
Г.М.РУДНИЦКИЙ
А.В.КАДУЛИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)