Судебные решения, арбитраж

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 05.08.2016 N 20АП-3502/2016 ПО ДЕЛУ N А23-7915/2015

Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью

Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено



ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 августа 2016 г. по делу N А23-7915/2015


Резолютивная часть постановления объявлена 04.08.2016
Постановление изготовлено в полном объеме 05.08.2016
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Тучковой О.Г., судей Токаревой М.В., Тимашковой Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем Ращепктной О.А., при участии от истца - Иванова И.А. (доверенность от 28.12.2015), Луканенкова В.П. (выписка из ЕГРИП от 17.12.2015), в отсутствие представителей иных лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Луканенкова Владимира Петровича на решение Арбитражного суда Калужской области от 25.04.2016 по делу N А23-7915/2015 (судья Акимова М.М.),

установил:

следующее.
Индивидуальный предприниматель Луканенков Владимир Петрович (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Калужской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью Дом Моды "НЛ-Стайл" (далее - ответчик) о взыскании задолженности в сумме 448 792 руб. по договору аренды от 01.06.2011 N 5.
Определением суда от 15.03.2016 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Кузнецова Ольга Николаевна.
Решением арбитражного суда исковые требования оставлены без удовлетворения.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, индивидуальный предприниматель Луканенков Владимир Петрович обратился в апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения представителя истца, Двадцатый арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.
Судом установлено, что между обществом с ограниченной ответственностью "Лоран" (арендодатель 1) и Луканенковым Владимиром Петровичем (арендодатель 2) и обществом с ограниченной ответственностью "Дом Моды "НЛ-стайл" (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений от 01.06.2011 N 5.
По условиям договора арендодатели предоставляют арендатору за плату во временное владение и пользование нежилые помещения на первом и втором этажах здания по адресу: г. Калуга, ул. Вилонова, 14.
По условиям п. 4.1 договора размер ежемесячной арендной платы составляет 88 632 руб.
Срок аренды установлен в п. 6.1 договора с 01.06.2011 по 31.05.2015.
Помещения переданы ответчику по акту приема-передачи (т. 1, л.д. 10).
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 05.07.2011, о чем имеется соответствующая отметка регистрирующего органа (т. 1, л.д. 9 на обороте).
Согласно сведениям в Едином государственном реестре юридических лиц общества с ограниченной ответственностью "Лорна" ликвидировано в 2012 году.
Переданное в аренду имущество принадлежит истцу на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 24.04.2012 (т. 1, л.д. 21).
Стороны заключили дополнительные соглашения от 01.06.2012, от 01.01.2014 (т. 1, л.д. 12-14) о внесении в ранее зарегистрированный договор аренды помещений изменений относительно арендной платы. Указанные дополнительные соглашения государственную регистрацию не проходили.
Сторонами 24.03.2014 подписано соглашение о расторжении договора аренды от 01.06.2011 N 5 (т. 1, л.д. 16).
Соглашение о расторжении договора зарегистрировано в установленном законом порядке (т. 1, л.д. 16 на обороте).
Помещение передано (возвращено) ответчиком истцу 25.04.2014 по акту приема-передачи (т. 1, л.д. 17).
Поскольку у ответчика возникла обязанность по внесению арендной платы за пользование имуществом за период с 01.06.2011 по 25.04.2014, которая им исполнена не была, истец обратился в арбитражный суд с требованиями о взыскании с ответчика задолженности в размере 448 792 руб. по арендной плате по договору от 01.06.2011 N 5 (т. 1, л.д. 7-9).
Вынося обжалуемый судебный акт, суд первой инстанции исходил из следующего.
На основании ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В силу норм ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, учитывая при этом, что в силу норм ст. 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оно несет риск наступления последствий совершения или несовершения им соответствующих процессуальных действий.
Факт пользования ответчиком указанным имуществом подтверждается материалами дела и ответчиком не оспаривается.
Суд первой инстанции при вынесении решения исходил из того, что дополнительные соглашения от 01.06.2012, от 01.01.2014 (т. 1, л.д. 12-14) о внесении в ранее зарегистрированный договор аренды помещений изменений относительно арендной платы не были зарегистрированы в установленном законом порядке, следовательно, в соответствии с п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации являются незаключенными, а правоотношения по поводу установления иного размера арендной платы за нежилые помещения - невозникшим. В связи с этим суд первой инстанции не усмотрел наличия задолженности по арендной плате у ответчика перед истцом.
Апелляционной суд полагает, что сделав вышеуказанные выводы, суд первой инстанции не учел следующее.
Как было указано выше, между сторонами заключен договор аренды нежилых помещений от 01.06.2011 N 5. Пункт п. 4.3 указанного договора предусматривает ежегодное изменение арендной платы в соответствии с уровнем инфляции в регионе, что в связи с этим не является изменением договора аренды и не порождает обязанность у арендодателя регистрировать дополнительные соглашения об изменении размера арендной платы.
Подтверждением указанной позиции является п. 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66, согласно которому установление в договоре аренды вместо фиксированной арендной платы условий, предполагающих регулярное повышение ее размера, не является изменением договора аренды, поэтому соглашения об изменении размера арендной платы считаются заключенными и у сторон возникли правоотношения по поводу установления иного размера арендной платы.
Согласно п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73, если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то в случае, если собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
Таким образом, отсутствие регистрации дополнительных соглашений об изменении размера арендной платы не является нарушением действующего законодательства, если контрагенты согласовали условия об арендной плате и эти условия исполнялись сторонами. Отсутствие государственной регистрации сохраняет обязательственные связи между контрагентами по этим соглашениям и связывает стороны условиями об арендной плате и о неустойке за нарушение условий пользования имуществом.
Пунктом 21 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что норма п. 3 ст. 614 ГК РФ является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует.
Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (ст. 310 ГК РФ), то по смыслу п. 3 ст. 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.
Из материалов дела следует, что арендодатель не злоупотребил своим правом на одностороннее изменение арендной платы чаще одного раза в год.
Ссылка на п. 2 ст. 164 ГК РФ, а также на разъяснения, изложенные в п. 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в части необходимости государственной регистрации соглашения сторон, направленного на изменения условий зарегистрированной сделки, является несостоятельной, поскольку в рассматриваемом случае договором аренды предусмотрено право арендодателя на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке.
При этом в силу п. 3 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.
Указанная правовая позиция изложена в постановлениях Арбитражного суда Центрального округа от 28.07.2015 по делу N А54-5228/2014, от 04.12.2014 по делу N А35-1451/2014.
Арендатор подписал дополнительные соглашения без разногласий, согласовав тем самым увеличение размера арендной платы, данные соглашения исполнялись арендатором путем перечисления арендных платежей, что подтверждается платежными документами, в связи с этим дополнительные соглашения от 01.06.2012 и 01.01.2014 считаются заключенными.
Довод ответчика о том, что ИП Луканенкову В.П. принадлежит только 113/125 доли в праве на имущество, следовательно, он не вправе требовать внесения арендных платежей в полном размере, судом во внимание не принимается.
Действительно, согласно выписке из ЕГРП Луканенкову В.П. принадлежит 113/125 доли на объект недвижимости площадью 346 кв. м, при этом согласно договору аренды от 01.06.2011 и передаточному акту от 01.06.2011 обществу с ограниченной ответственностью Дом Моды "НЛ-Стайл" переданы в аренду нежилые помещения площадью только 278,8 кв. м. Таким образом, ответчику передан в аренду не весь объект недвижимости площадью 346 кв. м, а только его часть площадью 278,8 кв. м.
Согласно расчету истца задолженность ответчика составила 448 792 руб. (105 119 руб. - за декабрь 2013 г., 87 198 руб. - за январь 2014 г., 82 079 руб. - за февраль 2014 г., 37 198 руб. - за март 2014 г., 137 198 руб. - за апрель 2014 г.). Расчет произведен с учетом дополнительных соглашений об изменении размера арендной платы и частичного внесения арендных платежей арендатором. Согласно дополнительному соглашению от 01.06.2012 арендная плата составляет 110 790 руб. в месяц. Дополнительным соглашением от 01.01.2014 арендная плата установлена 137 198 руб. в месяц с 01.01.2014.
Представленный истцом расчет проверен апелляционным судом и признан неверным в части расчета за апрель 2014 г.
Поскольку арендованное помещение было передано (возвращено) ответчиком истцу 25.04.2014 по акту приема-передачи (т. 1, л.д. 17), то задолженность должна быть рассчитана исходя из 25 дней пользования имуществом в апреле 2014 г. Таким образом, задолженность ответчика по уплате арендных платежей за апрель 2014 г. составляет (137 198 руб. /30 *25) 114 331 руб. 70 коп.
Всего задолженность ответчика составила 425 925 руб. 70 коп.
С учетом изложенного решение суда первой инстанции подлежит отмене, исковые требованию - удовлетворению в части на сумму 425 925 руб. 70 коп.
ИП Луканенковым В.П. уплачено 11 976 руб. государственной пошлины за подачу иска согласно платежному поручению от 29.12.2015 N 73. Кроме того, согласно платежному поручению от 16.05.2016 N 101 ИП Луканенковым В.П. уплачено 3 000 руб. государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы.
На основании ст. 110 АПК РФ с учетом частичного удовлетворения иска и апелляционной жалобы с ответчика в пользу истца подлежит взысканию 11 365 руб. 67 коп. государственной пошлины за подачу иска и 2 847 руб. 30 коп. за подачу апелляционной жалобы, всего: 14 212 руб. 97 коп.
Руководствуясь статьями 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Калужской области от 25.04.2016 по делу N А23-7915/2015 отменить.
Исковые требования индивидуального предпринимателя Луканенкова Владимира Петровича к обществу с ограниченной ответственностью Дом Моды "НЛ-Стайл" удовлетворить частично.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Дом Моды "НЛ-Стайл" в пользу индивидуального предпринимателя Луканенкова Владимира Петровича 425 925 руб. 70 коп. задолженности по арендной плате, а также 14 212 руб. 97 коп. судебных расходов по уплате государственной пошлины по делу.
В остальной части исковые требования оставить без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий
О.Г.ТУЧКОВА

Судьи
М.В.ТОКАРЕВА
Е.Н.ТИМАШКОВА




















© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)