Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Конкурсный управляющий считал, что должник не получил встречного представления по спорным сделкам.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 23 августа 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 23 августа 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Мацко Ю.В., судей Илюшникова С.М. и Калашниковой М.Г., в отсутствие в судебном заседании конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Стройуниверсал XXI век" (ИНН 7743052435, ОГРН 1037739192468) Капусты С.Д., Чугуй А.И., иных лиц, участвующих в деле о банкротстве, надлежаще извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу Капусты С.Д. на определение Арбитражного суда Ростовской области от 21 марта 2016 года (судья Щербакова И.Л.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 мая 2016 года (судьи Николаев Д.В., Герасименко А.Н., Сулименко Н.В.) по делу N А53-15186/2013, установил следующее.
В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО "Стройуниверсал XXI век" (далее - должник) конкурсный управляющий должника Капуста С.Д. (далее - конкурсный управляющий) обратился в арбитражный суд с заявлением, в котором просит следующее.
Признать договор от 13 апреля 2009 года N 10 долевого участия в строительстве жилого дома, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Азов, пер. О. Кошевого, 54 в части пункта 4.1.
Признать договор от 13 апреля 2009 года N 10 долевого участия в строительстве жилого дома, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Азов, пер. О. Кошевого, 54 не заключенным.
Признать недействительной сделку, заключенную должником и Чугуй А.И. по передаче последнему объекта долевого строительства, расположенного в жилом доме по адресу: Ростовская область, г. Азов, пер. О. Кошевого, 54, квартиры N 43, согласно акту приема-передачи от 6 сентября 2012 года.
Взыскать с Чугуй А.И. в пользу должника действительную стоимость квартиры N 43, расположенной в жилом доме по адресу: Ростовская область, г. Азов, пер. О. Кошевого, 54 в размере 4 004 тыс. рублей.
Признать недействительной сделку должника и Чугуй А.И. по передаче последнему объекта долевого строительства, расположенного в подвале дома по адресу: Ростовская область, г. Азов, пер. О. Кошевого, 54, помещение N 2, согласно акту приема-передачи от 13 апреля 2012 года.
Признать недействительной сделкой договор купли-продажи от 5 марта 2013 года офисного помещения N 2, общей площадью 101 кв. м, расположенного в жилом доме по адресу: Ростовская область, г. Азов, пер. О. Кошевого, 54, заключенный Чугуй А.И. и Веклич А.М.
Признать недействительной сделкой договор дарения от 3 апреля 2015 года офисного помещения N 2, заключенный Веклич А.М. и Савушкиной О.А.
Признать отсутствующим право собственности на помещение N 2, зарегистрированное за Савушкиной О.А.
Обязать Савушкину О.А. передать должнику помещение N 2.
Конкурсный управляющий также заявил ходатайство о привлечении в качестве соответчика Шевченко А.А., поскольку в настоящее время право собственности на нежилое помещение N 2 зарегистрировано за ним и просил принять уточнения к заявлению. В уточненном заявлении управляющий просил следующее.
Признать недействительным договор от 13 апреля 2009 года N 10 долевого участия в строительстве жилого дома, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Азов, пер. О. Кошевого, 54 в части пункта 4.1.
Признать договор от 13 апреля 2009 года N 10 долевого участия в строительстве жилого дома, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Азов, пер. О. Кошевого, 54 не заключенным.
Признать недействительной сделку, заключенную должником и Чугуй А.И. по передаче последнему объекта долевого строительства, расположенного в жилом доме по адресу: Ростовская область, г. Азов, пер. О. Кошевого, 54, квартиры N 43, согласно акту приема-передачи от 6 сентября 2012 года.
Взыскать с Чугуй А.И. в пользу должника действительную стоимость квартиры N 43, расположенной в жилом доме по адресу: Ростовская область, г. Азов, пер. О. Кошевого, 54 в размере 4 004 тыс. рублей.
Признать недействительной сделку должника и Чугуй А.И. по передаче последнему объекта долевого строительства, расположенного в подвале дома по адресу: Ростовская область, г. Азов, пер. О. Кошевого, 54, помещения N 2, согласно акту приема-передачи от 13 апреля 2012 года.
Признать недействительной сделкой договор купли-продажи от 5 марта 2013 года офисного помещения N 2, общей площадью 101 кв. м, расположенного в жилом доме по адресу: Ростовская область, г. Азов, пер. О. Кошевого, 54, заключенный Чугуй А.И. и Веклич А.М.
Признать недействительной сделкой договор дарения от 3 апреля 2015 года офисного помещения N 2, заключенный Веклич А.М. и Савушкиной О.А.
Признать недействительной сделкой договор купли-продажи от 8 августа 2015 года офисного помещения N 2, заключенного Савушкиной О.А. и Шевченко А.А.
Признать отсутствующим право собственности на помещение N 2, зарегистрированное за Шевченко А.А.
Обязать Шевченко А.А. передать должнику помещение N 2.
Определением суда от 21 марта 2016 года, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 10 мая 2016 года, отказано в удовлетворении ходатайств об уточнении требований и привлечении соответчика. Заявление конкурсного управляющего о признании сделки должника недействительной и применении последствий недействительности сделки должника оставлено без удовлетворения. Судебные акты мотивированы тем, что конкурсный управляющий не представил доказательства, свидетельствующие о недействительности сделок.
В кассационной жалобе конкурсный управляющий просит отменить судебные акты и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. По мнению подателя жалобы, суды не учли, что в материалах дела отсутствуют доказательства исполнения покупателями недвижимого имущества своих обязательств перед должником (продавцом). Генеральным директором должника являлся Карась Д.В. Данное физическое лицо также является учредителем ООО "Азовинвестстрой". С 20 июля 2009 года директором названной организации является Чугуй А.И. (директор должника является учредителем организации, в которой с 20 июля 2009 года Чугуй А.И. исполняет обязанности директора). Чугуй А.И. действовал по доверенности от имени должника. Согласно решению судов стоимость одного квадратного метра спорной квартиры составила 16,4 тыс. рублей. В это же время должник продавал квартиры по 40 тыс. рублей за 1 кв. м.
В отзыве на кассационную жалобу Чугуй А.И. просил принятые по делу судебные акты оставить без изменения.
Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.
Суды установили, что определением Арбитражного суда города Москвы от 24 мая 2013 года в отношении должника введена процедура, применяемая в деле о банкротстве - наблюдение, временным управляющим утвержден Лях В.И. Должник признан застройщиком и при его банкротстве применены требования параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве. Дело о признании должника несостоятельным (банкротом) передано по подсудности для рассмотрения в Арбитражный суд Ростовской области.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 5 марта 2014 года должник признан несостоятельным (банкротом), в отношении его имущества введена процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим утвержден Лях В.И.
Определением суда от 24 декабря 2014 года конкурсный управляющий Лях В.И. освобожден от исполнения своих обязанностей, конкурсным управляющим утвержден Капуста С.Д.
13 апреля 2009 года должник (застройщик) и Чугуй А.И. (дольщик) заключили договор N 10 долевого участия в строительстве жилого дома, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Азов, пер. О. Кошевого, д. 54, предметом которого является долевое участие дольщика в строительстве кирпичного пятиэтажного жилого дома. Объектом долевого строительства является квартира: условный строительный номер 43, расположена в блок-секции 3, на 5 этаже и состоит из 3 комнат, общая площадь квартиры в соответствии с проектной документацией - 100,6 кв. м (пункт 3.1); стоимость квартиры составляет 1 650 тыс. рублей (пункт 4.1); оплата производится путем внесения платежей на расчетный счет или в кассу застройщика (пункт 4.2); размер денежных средств, подлежащих уплате дольщиком застройщику, определенный пункте 4.1 договора является фиксированным и изменению не подлежит, при условии выполнения дольщиком обязательств по порядку и срокам расчетов с застройщиком, определенных пунктом 4.2 договора (пункте 4.3). В разделе 8 "Особые условия" указано, что стоимость приобретаемого объекта недвижимости оплачивается дольщиком за счет заемных средств Ростовского инвестиционно-коммерческого промышленно-строительного банка (открытое акционерное общество) в размере 1 650 тыс. рублей по кредитному договору от 13 апреля 2009 года N 1/04. Договор прошел государственную регистрацию, о чем в Единый государственный реестр прав внесены соответствующие записи регистрации.
13 апреля 2009 года должник (застройщик) и Чугуй А.И. (дольщик) заключили договор N 11 долевого участия в строительстве жилого дома, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Азов, пер. О. Кошевого, д. 54, предметом которого является долевое участие дольщика в строительстве кирпичного пятиэтажного жилого дома. Объектом долевого строительства является нежилое офисное помещение с отдельным входом, находящееся в подвале жилого дома по адресу: г. Азов, пер. О. Кошевого, д. 54. Условный номер нежилого офисного помещения: N 2, общая площадь - 101 кв. м (пункт 3.1); стоимость нежилого помещения составляет 3 030 тыс. рублей (пункт 4.1); оплата производится путем внесения платежей на расчетный счет или в кассу застройщика (пункт 4.2); размер денежных средств, подлежащих уплате дольщиком застройщику, определенный пунктом 4.1 договора, является фиксированным и изменению не подлежит, при условии выполнения дольщиком обязательств по порядку и срокам расчетов с застройщиком, определенных пунктом 4.2 договора (пункт 4.3). В разделе 8 "Особые условия" указано, что часть стоимости приобретаемого объекта недвижимости оплачивается дольщиком за счет заемных средств Ростовского инвестиционно-коммерческого промышленно-строительного банка (открытое акционерное общество) в размере 1 250 тыс. рублей. Договор прошел государственную регистрацию, о чем в Единый государственный реестр прав внесены соответствующие записи регистрации.
По результатам произведенных строительных работ 31 марта 2011 года муниципальное образование города Азова Ростовской области разрешило ввод в эксплуатацию незавершенного строительством многоквартирного жилого дома с надстройкой 4-го и 5-го этажей, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Азов, пер. О. Кошевого, 54.
По актам приема-передачи должник передал 6 июля 2012 года Чугуй А.И. квартиру N 43, а 10 августа 2012 года - нежилое помещение N 2.
Чугуй А.И. продал Шичанину Р.Н. квартиру N 43 по договору от 23 октября 2012 года N 06120450-13 купли-продажи квартиры, приобретаемой с использованием кредитных средств банка.
Чугуй А.И. продал Веклич А.М. нежилое помещение N 2 по договору купли-продажи от 5 марта 2013 года.
Конкурсный управляющий в ходе рассмотрения дела отмечал следующее. На момент распоряжения спорными объектами должник был извещен о наличии долговых обязательств перед ЗАО "Росмаслопром" (заявителя по делу о банкротстве). Чугуй А.И. участвовал в распорядительных действиях должника, что с учетом положений статьи 19 Закона о банкротстве указывает на его осведомленность об ущемлении интересов кредиторов должника.
По мнению конкурсного управляющего спорные сделки являются недействительными в соответствии с пунктом 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве.
Исследовав и оценив представленные участвующими в деле лицами доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс), суды пришли к правомерному выводу об отсутствии оснований для признания оспариваемых сделок недействительными.
В информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27 апреля 2010 года N 137 "О некоторых вопросах, связанных с переходными положениями Федерального закона от 28 апреля 2009 года N 73-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" разъяснено, что согласно части 1 статьи 5 Закона N 73-ФЗ данный Закон вступил в силу с 5 июня 2009 года. На основании частей 2 и 3 статьи 5 Закона N 73-ФЗ, а также исходя из общих правил о действии закона во времени (пункт 1 статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации) и с учетом необходимости определения условий действительности сделки на основании закона, действующего в момент ее совершения, в отношении оснований недействительности сделок, совершенных до дня вступления в силу Закона N 73-ФЗ, его положения не подлежат применению независимо от даты возбуждения производства по делу о банкротстве.
Оспариваемые сделки совершены 13 апреля 2009 года, то есть до 5 июня 2009 года. Подлежит применению Закон о банкротстве в редакции Федерального закона от 30 декабря 2008 года N 296-ФЗ.
В силу части 2 статьи 103 Закона о банкротстве сделка, совершенная должником с заинтересованным лицом, признается судом, арбитражным судом недействительной по заявлению внешнего управляющего в случае, если в результате исполнения указанной сделки кредиторам или должнику были или могут быть причинены убытки.
Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 30 апреля 2009 года N 32 (далее - постановление N 32) "О некоторых вопросах, связанных с оспариванием сделок по основаниям, предусмотренным Федеральным законом "О несостоятельности (банкротстве)" разъяснил следующее. Исходя из недопустимости злоупотребления гражданскими правами (пункт 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации) и необходимости защиты при банкротстве прав и законных интересов кредиторов по требованию арбитражного управляющего или кредитора может быть признана недействительной совершенная до или после возбуждения дела о банкротстве сделка должника, направленная на нарушение прав и законных интересов кредиторов, в частности направленная на уменьшение конкурсной массы сделка по отчуждению по заведомо заниженной цене имущества должника третьим лицам.
В данном случае заявлено требование о признании сделки недействительной по специальным основаниям (статья 103 Закона о банкротстве) и признании ее ничтожной в силу положений статей 10 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Внешний (конкурсный) управляющий вправе оспаривать от имени должника совершенные сделки и по общим основаниям, предусмотренным гражданским законодательством. В таких случаях не применяются специальные правила о сроках исковой давности, установленные законодательством о несостоятельности. Если по специальным основаниям, определенным законодательством о банкротстве, сделка конкурсным управляющим не оспаривается, то на требование конкурсного управляющего распространяется трехлетний срок исковой давности, предусмотренный пунктом 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации, течение которого началось со дня, когда началось исполнение сделки.
Заявление подано в суд 29 декабря 2014 года (т. 1, л.д. 9). Спорные сделки совершены 13 апреля 2009 года. Срок исковой давности по общим основаниям пропущен.
Подавая заявление в суд, конкурсный управляющий считал, что должник не получил встречного представления по спорным сделкам.
В материалы дела представлены платежные поручения от 29 мая 2009 N 6594 на 1 650 тыс. рублей - оплата по договору N 10 долевого участия, от 29 мая 2009 года N 6401 на 1 178 811 рублей - частичная оплата по договору N 11 долевого участия, (т. 1, л.д. 107, 116). Кроме того, в разделе 8 "Особые условия" договоров указано, что стоимость приобретаемого объекта недвижимости оплачивается дольщиком за счет заемных средств Ростовского инвестиционно-коммерческого промышленно-строительного банка (открытое акционерное общество) в размере 1 650 тыс. рублей по кредитному договору от 13 апреля 2009 года N 1/04 (договор N 10) и часть стоимости приобретаемого объекта недвижимости оплачивается дольщиком за счет заемных средств Ростовского инвестиционно-коммерческого промышленно-строительного банка (открытое акционерное общество) в размере 1 250 тыс. рублей (договор N 11). Также, исходя из общей оценки имеющихся доказательств, суды сделали вывод, что при заключении кредитного договора Чугуй А.И. оплатил первоначальный взнос за приобретаемое нежилое офисное помещение - 1 851 189 рублей.
Таким образом, должник получил встречное представление.
В соответствии со статьей 19 Закона о банкротстве заинтересованными лицами по отношению к должнику признаются лицо, которое в соответствии с Федеральным законом от 26 июля 2006 года N 135-ФЗ "О защите конкуренции" входит в одну группу лиц с должником; лицо, которое является аффилированным лицом должника.
Суды сделали вывод о том, что Чугуй А.И. не является заинтересованным лицом в смысле статьи 19 Закона о банкротстве.
Следует обратить внимание на то, что совершение сделки должником с заинтересованным лицом само по себе не является безусловным основанием и условием признания сделки недействительной.
Для определения рыночной стоимости спорного имущества по ходатайству конкурсного управляющего была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО "Южный региональный центр экспертизы и оценки "АС Консалтинг".
Согласно заключению эксперта (т. 4 л.д. 148) рыночная стоимость квартиры N 43, площадью 100,6 кв. м, при заключении договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Азов, пер. О. Кошевого, 54 по состоянию на 13 апреля 2009 года составляет 2 978 тыс. рублей.
В силу статей 71 и 86 Кодекса заключение эксперта является одним из доказательств по делу, не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит исследованию и оценке судом наравне с другими представленными доказательствами.
Согласно пункту 5 Федерального стандарта оценки N 3, утвержденного приказом министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года N 299, в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности). Подпунктом "ж" пункта 8 названного стандарта установлено, что в отчете об оценке должны содержаться описание объекта оценки с указанием перечня документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - также реквизиты юридического лица (в том числе полное и (в случае, если имеется) сокращенное наименование, дата государственной регистрации, основной государственный регистрационный номер) и балансовая стоимость данного объекта оценки (при наличии).
В отчете не содержится описания объекта оценки на момент заключения договора, а именно строительная готовность данного объекта. Эксперт определил стоимость имущества на основании сравнительного подхода.
Согласно пункту 12 Федерального стандарта оценки N 1, утвержденного приказом министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года N 297, сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.
В заключении (страница 10) эксперт прямо указывает, что в ходе изучения и анализа рынка жилой недвижимости г. Азова эксперту не удалось выявить информацию о стоимости квартир при заключении договоров долевого участия в строительстве жилых домов. В качестве объектов-аналогов экспертом используется информация, содержащаяся на странице 11 заключения: договор уступки прав от 26 января 2001 года и дополнительное соглашение от 12 января 2009 года N 2 к договору от 8 декабря 2008 года N 08-01-1426 об оплате дополнительного паевого взноса.
На странице 3 заключения экспертом указано, что осмотр на месте исследования не производился. Экспертом по согласованию с судом 22 января 2016 года дополнительно изучены все материалы дела в здании Арбитражного суда Ростовской области.
В материалах дела имеется договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома от 17 апреля 2008 года, заключенный ПК "Свой дом" и должником. Предметом данного договора являлись 38 отдельных жилых помещений общей площадью 3098 кв. м. Общая стоимость строительства данных помещений составляет 63 495 840 рублей (дополнительное соглашение к договору от 30 октября 2009 года N 3). Таким образом, стоимость строительства 1 кв. м исходя из объекта-аналога составляет 20 495 рублей 75 копеек, что значительно ниже стоимости, которую определил эксперт. При этом эксперт, обладая указанной информацией, исходя из его же утверждения об ознакомлении со всеми материалами дела, по неизвестной причине ею не воспользовался. Кроме того, эксперт без достаточных оснований, отказался от проведения определения стоимости объекта на основании затратного и доходного методов оценки.
Таким образом, все доводы подателя кассационной жалобы рассмотрены судами. Кроме того, конкурсный управляющий не доказал причинение вреда должнику и его кредитором спорными сделками.
Доводы кассационной жалобы основаны на ошибочном толковании норм права и направлены на переоценку доказательств, исследованных судами. Согласно статье 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная инстанция не вправе переоценивать доказательства, которые были предметом исследования в суде первой и (или) апелляционной инстанций.
Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
определение Арбитражного суда Ростовской области от 21 марта 2016 года и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 мая 2016 года по делу N А53-15186/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 23.08.2016 N Ф08-4890/2016 ПО ДЕЛУ N А53-15186/2013
Требование: О признании незаключенным договора долевого участия в строительстве жилого дома, недействительными сделок по передаче объекта долевого строительства, договоров купли-продажи, дарения, взыскании действительной стоимости квартиры, отсутствующим права собственности на помещение, обязании передать помещение должнику.Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Конкурсный управляющий считал, что должник не получил встречного представления по спорным сделкам.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 августа 2016 г. по делу N А53-15186/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 23 августа 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 23 августа 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Мацко Ю.В., судей Илюшникова С.М. и Калашниковой М.Г., в отсутствие в судебном заседании конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Стройуниверсал XXI век" (ИНН 7743052435, ОГРН 1037739192468) Капусты С.Д., Чугуй А.И., иных лиц, участвующих в деле о банкротстве, надлежаще извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу Капусты С.Д. на определение Арбитражного суда Ростовской области от 21 марта 2016 года (судья Щербакова И.Л.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 мая 2016 года (судьи Николаев Д.В., Герасименко А.Н., Сулименко Н.В.) по делу N А53-15186/2013, установил следующее.
В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО "Стройуниверсал XXI век" (далее - должник) конкурсный управляющий должника Капуста С.Д. (далее - конкурсный управляющий) обратился в арбитражный суд с заявлением, в котором просит следующее.
Признать договор от 13 апреля 2009 года N 10 долевого участия в строительстве жилого дома, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Азов, пер. О. Кошевого, 54 в части пункта 4.1.
Признать договор от 13 апреля 2009 года N 10 долевого участия в строительстве жилого дома, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Азов, пер. О. Кошевого, 54 не заключенным.
Признать недействительной сделку, заключенную должником и Чугуй А.И. по передаче последнему объекта долевого строительства, расположенного в жилом доме по адресу: Ростовская область, г. Азов, пер. О. Кошевого, 54, квартиры N 43, согласно акту приема-передачи от 6 сентября 2012 года.
Взыскать с Чугуй А.И. в пользу должника действительную стоимость квартиры N 43, расположенной в жилом доме по адресу: Ростовская область, г. Азов, пер. О. Кошевого, 54 в размере 4 004 тыс. рублей.
Признать недействительной сделку должника и Чугуй А.И. по передаче последнему объекта долевого строительства, расположенного в подвале дома по адресу: Ростовская область, г. Азов, пер. О. Кошевого, 54, помещение N 2, согласно акту приема-передачи от 13 апреля 2012 года.
Признать недействительной сделкой договор купли-продажи от 5 марта 2013 года офисного помещения N 2, общей площадью 101 кв. м, расположенного в жилом доме по адресу: Ростовская область, г. Азов, пер. О. Кошевого, 54, заключенный Чугуй А.И. и Веклич А.М.
Признать недействительной сделкой договор дарения от 3 апреля 2015 года офисного помещения N 2, заключенный Веклич А.М. и Савушкиной О.А.
Признать отсутствующим право собственности на помещение N 2, зарегистрированное за Савушкиной О.А.
Обязать Савушкину О.А. передать должнику помещение N 2.
Конкурсный управляющий также заявил ходатайство о привлечении в качестве соответчика Шевченко А.А., поскольку в настоящее время право собственности на нежилое помещение N 2 зарегистрировано за ним и просил принять уточнения к заявлению. В уточненном заявлении управляющий просил следующее.
Признать недействительным договор от 13 апреля 2009 года N 10 долевого участия в строительстве жилого дома, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Азов, пер. О. Кошевого, 54 в части пункта 4.1.
Признать договор от 13 апреля 2009 года N 10 долевого участия в строительстве жилого дома, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Азов, пер. О. Кошевого, 54 не заключенным.
Признать недействительной сделку, заключенную должником и Чугуй А.И. по передаче последнему объекта долевого строительства, расположенного в жилом доме по адресу: Ростовская область, г. Азов, пер. О. Кошевого, 54, квартиры N 43, согласно акту приема-передачи от 6 сентября 2012 года.
Взыскать с Чугуй А.И. в пользу должника действительную стоимость квартиры N 43, расположенной в жилом доме по адресу: Ростовская область, г. Азов, пер. О. Кошевого, 54 в размере 4 004 тыс. рублей.
Признать недействительной сделку должника и Чугуй А.И. по передаче последнему объекта долевого строительства, расположенного в подвале дома по адресу: Ростовская область, г. Азов, пер. О. Кошевого, 54, помещения N 2, согласно акту приема-передачи от 13 апреля 2012 года.
Признать недействительной сделкой договор купли-продажи от 5 марта 2013 года офисного помещения N 2, общей площадью 101 кв. м, расположенного в жилом доме по адресу: Ростовская область, г. Азов, пер. О. Кошевого, 54, заключенный Чугуй А.И. и Веклич А.М.
Признать недействительной сделкой договор дарения от 3 апреля 2015 года офисного помещения N 2, заключенный Веклич А.М. и Савушкиной О.А.
Признать недействительной сделкой договор купли-продажи от 8 августа 2015 года офисного помещения N 2, заключенного Савушкиной О.А. и Шевченко А.А.
Признать отсутствующим право собственности на помещение N 2, зарегистрированное за Шевченко А.А.
Обязать Шевченко А.А. передать должнику помещение N 2.
Определением суда от 21 марта 2016 года, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 10 мая 2016 года, отказано в удовлетворении ходатайств об уточнении требований и привлечении соответчика. Заявление конкурсного управляющего о признании сделки должника недействительной и применении последствий недействительности сделки должника оставлено без удовлетворения. Судебные акты мотивированы тем, что конкурсный управляющий не представил доказательства, свидетельствующие о недействительности сделок.
В кассационной жалобе конкурсный управляющий просит отменить судебные акты и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. По мнению подателя жалобы, суды не учли, что в материалах дела отсутствуют доказательства исполнения покупателями недвижимого имущества своих обязательств перед должником (продавцом). Генеральным директором должника являлся Карась Д.В. Данное физическое лицо также является учредителем ООО "Азовинвестстрой". С 20 июля 2009 года директором названной организации является Чугуй А.И. (директор должника является учредителем организации, в которой с 20 июля 2009 года Чугуй А.И. исполняет обязанности директора). Чугуй А.И. действовал по доверенности от имени должника. Согласно решению судов стоимость одного квадратного метра спорной квартиры составила 16,4 тыс. рублей. В это же время должник продавал квартиры по 40 тыс. рублей за 1 кв. м.
В отзыве на кассационную жалобу Чугуй А.И. просил принятые по делу судебные акты оставить без изменения.
Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.
Суды установили, что определением Арбитражного суда города Москвы от 24 мая 2013 года в отношении должника введена процедура, применяемая в деле о банкротстве - наблюдение, временным управляющим утвержден Лях В.И. Должник признан застройщиком и при его банкротстве применены требования параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве. Дело о признании должника несостоятельным (банкротом) передано по подсудности для рассмотрения в Арбитражный суд Ростовской области.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 5 марта 2014 года должник признан несостоятельным (банкротом), в отношении его имущества введена процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим утвержден Лях В.И.
Определением суда от 24 декабря 2014 года конкурсный управляющий Лях В.И. освобожден от исполнения своих обязанностей, конкурсным управляющим утвержден Капуста С.Д.
13 апреля 2009 года должник (застройщик) и Чугуй А.И. (дольщик) заключили договор N 10 долевого участия в строительстве жилого дома, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Азов, пер. О. Кошевого, д. 54, предметом которого является долевое участие дольщика в строительстве кирпичного пятиэтажного жилого дома. Объектом долевого строительства является квартира: условный строительный номер 43, расположена в блок-секции 3, на 5 этаже и состоит из 3 комнат, общая площадь квартиры в соответствии с проектной документацией - 100,6 кв. м (пункт 3.1); стоимость квартиры составляет 1 650 тыс. рублей (пункт 4.1); оплата производится путем внесения платежей на расчетный счет или в кассу застройщика (пункт 4.2); размер денежных средств, подлежащих уплате дольщиком застройщику, определенный пункте 4.1 договора является фиксированным и изменению не подлежит, при условии выполнения дольщиком обязательств по порядку и срокам расчетов с застройщиком, определенных пунктом 4.2 договора (пункте 4.3). В разделе 8 "Особые условия" указано, что стоимость приобретаемого объекта недвижимости оплачивается дольщиком за счет заемных средств Ростовского инвестиционно-коммерческого промышленно-строительного банка (открытое акционерное общество) в размере 1 650 тыс. рублей по кредитному договору от 13 апреля 2009 года N 1/04. Договор прошел государственную регистрацию, о чем в Единый государственный реестр прав внесены соответствующие записи регистрации.
13 апреля 2009 года должник (застройщик) и Чугуй А.И. (дольщик) заключили договор N 11 долевого участия в строительстве жилого дома, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Азов, пер. О. Кошевого, д. 54, предметом которого является долевое участие дольщика в строительстве кирпичного пятиэтажного жилого дома. Объектом долевого строительства является нежилое офисное помещение с отдельным входом, находящееся в подвале жилого дома по адресу: г. Азов, пер. О. Кошевого, д. 54. Условный номер нежилого офисного помещения: N 2, общая площадь - 101 кв. м (пункт 3.1); стоимость нежилого помещения составляет 3 030 тыс. рублей (пункт 4.1); оплата производится путем внесения платежей на расчетный счет или в кассу застройщика (пункт 4.2); размер денежных средств, подлежащих уплате дольщиком застройщику, определенный пунктом 4.1 договора, является фиксированным и изменению не подлежит, при условии выполнения дольщиком обязательств по порядку и срокам расчетов с застройщиком, определенных пунктом 4.2 договора (пункт 4.3). В разделе 8 "Особые условия" указано, что часть стоимости приобретаемого объекта недвижимости оплачивается дольщиком за счет заемных средств Ростовского инвестиционно-коммерческого промышленно-строительного банка (открытое акционерное общество) в размере 1 250 тыс. рублей. Договор прошел государственную регистрацию, о чем в Единый государственный реестр прав внесены соответствующие записи регистрации.
По результатам произведенных строительных работ 31 марта 2011 года муниципальное образование города Азова Ростовской области разрешило ввод в эксплуатацию незавершенного строительством многоквартирного жилого дома с надстройкой 4-го и 5-го этажей, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Азов, пер. О. Кошевого, 54.
По актам приема-передачи должник передал 6 июля 2012 года Чугуй А.И. квартиру N 43, а 10 августа 2012 года - нежилое помещение N 2.
Чугуй А.И. продал Шичанину Р.Н. квартиру N 43 по договору от 23 октября 2012 года N 06120450-13 купли-продажи квартиры, приобретаемой с использованием кредитных средств банка.
Чугуй А.И. продал Веклич А.М. нежилое помещение N 2 по договору купли-продажи от 5 марта 2013 года.
Конкурсный управляющий в ходе рассмотрения дела отмечал следующее. На момент распоряжения спорными объектами должник был извещен о наличии долговых обязательств перед ЗАО "Росмаслопром" (заявителя по делу о банкротстве). Чугуй А.И. участвовал в распорядительных действиях должника, что с учетом положений статьи 19 Закона о банкротстве указывает на его осведомленность об ущемлении интересов кредиторов должника.
По мнению конкурсного управляющего спорные сделки являются недействительными в соответствии с пунктом 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве.
Исследовав и оценив представленные участвующими в деле лицами доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс), суды пришли к правомерному выводу об отсутствии оснований для признания оспариваемых сделок недействительными.
В информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27 апреля 2010 года N 137 "О некоторых вопросах, связанных с переходными положениями Федерального закона от 28 апреля 2009 года N 73-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" разъяснено, что согласно части 1 статьи 5 Закона N 73-ФЗ данный Закон вступил в силу с 5 июня 2009 года. На основании частей 2 и 3 статьи 5 Закона N 73-ФЗ, а также исходя из общих правил о действии закона во времени (пункт 1 статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации) и с учетом необходимости определения условий действительности сделки на основании закона, действующего в момент ее совершения, в отношении оснований недействительности сделок, совершенных до дня вступления в силу Закона N 73-ФЗ, его положения не подлежат применению независимо от даты возбуждения производства по делу о банкротстве.
Оспариваемые сделки совершены 13 апреля 2009 года, то есть до 5 июня 2009 года. Подлежит применению Закон о банкротстве в редакции Федерального закона от 30 декабря 2008 года N 296-ФЗ.
В силу части 2 статьи 103 Закона о банкротстве сделка, совершенная должником с заинтересованным лицом, признается судом, арбитражным судом недействительной по заявлению внешнего управляющего в случае, если в результате исполнения указанной сделки кредиторам или должнику были или могут быть причинены убытки.
Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 30 апреля 2009 года N 32 (далее - постановление N 32) "О некоторых вопросах, связанных с оспариванием сделок по основаниям, предусмотренным Федеральным законом "О несостоятельности (банкротстве)" разъяснил следующее. Исходя из недопустимости злоупотребления гражданскими правами (пункт 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации) и необходимости защиты при банкротстве прав и законных интересов кредиторов по требованию арбитражного управляющего или кредитора может быть признана недействительной совершенная до или после возбуждения дела о банкротстве сделка должника, направленная на нарушение прав и законных интересов кредиторов, в частности направленная на уменьшение конкурсной массы сделка по отчуждению по заведомо заниженной цене имущества должника третьим лицам.
В данном случае заявлено требование о признании сделки недействительной по специальным основаниям (статья 103 Закона о банкротстве) и признании ее ничтожной в силу положений статей 10 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Внешний (конкурсный) управляющий вправе оспаривать от имени должника совершенные сделки и по общим основаниям, предусмотренным гражданским законодательством. В таких случаях не применяются специальные правила о сроках исковой давности, установленные законодательством о несостоятельности. Если по специальным основаниям, определенным законодательством о банкротстве, сделка конкурсным управляющим не оспаривается, то на требование конкурсного управляющего распространяется трехлетний срок исковой давности, предусмотренный пунктом 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации, течение которого началось со дня, когда началось исполнение сделки.
Заявление подано в суд 29 декабря 2014 года (т. 1, л.д. 9). Спорные сделки совершены 13 апреля 2009 года. Срок исковой давности по общим основаниям пропущен.
Подавая заявление в суд, конкурсный управляющий считал, что должник не получил встречного представления по спорным сделкам.
В материалы дела представлены платежные поручения от 29 мая 2009 N 6594 на 1 650 тыс. рублей - оплата по договору N 10 долевого участия, от 29 мая 2009 года N 6401 на 1 178 811 рублей - частичная оплата по договору N 11 долевого участия, (т. 1, л.д. 107, 116). Кроме того, в разделе 8 "Особые условия" договоров указано, что стоимость приобретаемого объекта недвижимости оплачивается дольщиком за счет заемных средств Ростовского инвестиционно-коммерческого промышленно-строительного банка (открытое акционерное общество) в размере 1 650 тыс. рублей по кредитному договору от 13 апреля 2009 года N 1/04 (договор N 10) и часть стоимости приобретаемого объекта недвижимости оплачивается дольщиком за счет заемных средств Ростовского инвестиционно-коммерческого промышленно-строительного банка (открытое акционерное общество) в размере 1 250 тыс. рублей (договор N 11). Также, исходя из общей оценки имеющихся доказательств, суды сделали вывод, что при заключении кредитного договора Чугуй А.И. оплатил первоначальный взнос за приобретаемое нежилое офисное помещение - 1 851 189 рублей.
Таким образом, должник получил встречное представление.
В соответствии со статьей 19 Закона о банкротстве заинтересованными лицами по отношению к должнику признаются лицо, которое в соответствии с Федеральным законом от 26 июля 2006 года N 135-ФЗ "О защите конкуренции" входит в одну группу лиц с должником; лицо, которое является аффилированным лицом должника.
Суды сделали вывод о том, что Чугуй А.И. не является заинтересованным лицом в смысле статьи 19 Закона о банкротстве.
Следует обратить внимание на то, что совершение сделки должником с заинтересованным лицом само по себе не является безусловным основанием и условием признания сделки недействительной.
Для определения рыночной стоимости спорного имущества по ходатайству конкурсного управляющего была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО "Южный региональный центр экспертизы и оценки "АС Консалтинг".
Согласно заключению эксперта (т. 4 л.д. 148) рыночная стоимость квартиры N 43, площадью 100,6 кв. м, при заключении договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Азов, пер. О. Кошевого, 54 по состоянию на 13 апреля 2009 года составляет 2 978 тыс. рублей.
В силу статей 71 и 86 Кодекса заключение эксперта является одним из доказательств по делу, не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит исследованию и оценке судом наравне с другими представленными доказательствами.
Согласно пункту 5 Федерального стандарта оценки N 3, утвержденного приказом министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года N 299, в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности). Подпунктом "ж" пункта 8 названного стандарта установлено, что в отчете об оценке должны содержаться описание объекта оценки с указанием перечня документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - также реквизиты юридического лица (в том числе полное и (в случае, если имеется) сокращенное наименование, дата государственной регистрации, основной государственный регистрационный номер) и балансовая стоимость данного объекта оценки (при наличии).
В отчете не содержится описания объекта оценки на момент заключения договора, а именно строительная готовность данного объекта. Эксперт определил стоимость имущества на основании сравнительного подхода.
Согласно пункту 12 Федерального стандарта оценки N 1, утвержденного приказом министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года N 297, сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.
В заключении (страница 10) эксперт прямо указывает, что в ходе изучения и анализа рынка жилой недвижимости г. Азова эксперту не удалось выявить информацию о стоимости квартир при заключении договоров долевого участия в строительстве жилых домов. В качестве объектов-аналогов экспертом используется информация, содержащаяся на странице 11 заключения: договор уступки прав от 26 января 2001 года и дополнительное соглашение от 12 января 2009 года N 2 к договору от 8 декабря 2008 года N 08-01-1426 об оплате дополнительного паевого взноса.
На странице 3 заключения экспертом указано, что осмотр на месте исследования не производился. Экспертом по согласованию с судом 22 января 2016 года дополнительно изучены все материалы дела в здании Арбитражного суда Ростовской области.
В материалах дела имеется договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома от 17 апреля 2008 года, заключенный ПК "Свой дом" и должником. Предметом данного договора являлись 38 отдельных жилых помещений общей площадью 3098 кв. м. Общая стоимость строительства данных помещений составляет 63 495 840 рублей (дополнительное соглашение к договору от 30 октября 2009 года N 3). Таким образом, стоимость строительства 1 кв. м исходя из объекта-аналога составляет 20 495 рублей 75 копеек, что значительно ниже стоимости, которую определил эксперт. При этом эксперт, обладая указанной информацией, исходя из его же утверждения об ознакомлении со всеми материалами дела, по неизвестной причине ею не воспользовался. Кроме того, эксперт без достаточных оснований, отказался от проведения определения стоимости объекта на основании затратного и доходного методов оценки.
Таким образом, все доводы подателя кассационной жалобы рассмотрены судами. Кроме того, конкурсный управляющий не доказал причинение вреда должнику и его кредитором спорными сделками.
Доводы кассационной жалобы основаны на ошибочном толковании норм права и направлены на переоценку доказательств, исследованных судами. Согласно статье 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная инстанция не вправе переоценивать доказательства, которые были предметом исследования в суде первой и (или) апелляционной инстанций.
Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
определение Арбитражного суда Ростовской области от 21 марта 2016 года и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 мая 2016 года по делу N А53-15186/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Ю.В.МАЦКО
Ю.В.МАЦКО
Судьи
С.М.ИЛЮШНИКОВ
М.Г.КАЛАШНИКОВА
С.М.ИЛЮШНИКОВ
М.Г.КАЛАШНИКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)