Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 30 мая 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 02 июня 2016 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ивановой Л.Н.,
судей Мальцева С.В., Юдиной Н.С.,
при ведении протокола судебного заседания: Магамаевым А.Т.,
при участии в заседании:
от истца, закрытого акционерного общества "Внешнеторговая фирма "Контакт Интер" (ИНН: 5029014534, ОГРН: 1025003531035): Резинков В.В. - представитель по доверенности от 20.11.2015; Самойлов В.В. - представитель по протоколу N 01 от 21.02.2014; Елисеева Е.В. - представитель по доверенности от 20.11.2015,
от ответчика, государственного учреждения - Главного управления Пенсионного фонда Российской Федерации N 6 по г. Москве и Московской области (ИНН: 529067078, ОГРН: 1025003532553): Фадеева Ю.Н. - представитель по доверенности от 04.03.2016 N 206/09/1990,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ЗАО ВТФ "Контакт Интер" к ГУ - Главное управление Пенсионного фонда РФ N 6 на решение Арбитражного суда Московской области от 23 марта 2016 года по делу N А41-8375/16, принятое судьей Муриной В.А., по иску ЗАО ВТФ "Контакт Интер" к ГУ - Главное управление пенсионного фонда РФ N 6 по г. Москве и Московской области о взыскании задолженности,
установил:
ЗАО ВТФ "Контакт Интер" обратилось в Арбитражный суд Московской области к Главному управлению Пенсионного фонда РФ N 6 по г. Москве и Московской области о взыскании суммы задолженности по арендной плате за период с 31.08.2015 по 30.12.2015 в размере 1 577 456,76 руб., суммы неустойки в размере 51 188,47 руб., расходов по оплате госпошлины.
Решением Арбитражного суда Московской области от 23 марта 2016 года по делу N А41-8375/16 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с решением суда, ЗАО ВТФ "Контакт Интер" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что обжалуемый судебный акт подлежит отмене в связи с нарушением норм материального и процессуального права (л.д. 66 - 67).
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции судебного акта проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
В судебном заседании представители истца поддержали доводы своей жалобы, просили обжалуемый судебный акт отменить, исковые требования удовлетворить.
Представитель ответчика против доводов апелляционной жалобы возражал, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Выслушав пояснения представителей сторон, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для изменения или отмены обжалуемого судебного акта в силу следующего.
Как установлено судом первой инстанции и следует из искового заявления, 31.08.2005 между ЗАО ВТФ "Контакт Интер" (Арендодатель) и ГУ - Главное управление Пенсионного фонда РФ N 6 по г. Москве и Московской области (Арендатор) был заключен Договор аренды нежилого помещения, предметом которого явились нежилые помещения площадью 246,8 кв. м, расположенные по адресу: Московская область, г. Мытищи, Новомытищинский проспект, дом 44, 2-й этаж здания, являющиеся частью нежилого помещения общей площадью 538,0 кв. м (запись о регистрации N 50-50-12/068/2005-141).
Помещение было передано Арендатору по Акту приема-передачи.
В п. 2.1 Договора сторонами согласован срок его действия - 10 лет со дня подписания Договора.
Как указал истец, арендатор имущество арендодателю после прекращения договора аренды не передавал и не освободил арендованное имущество до 30.12.2015. Спорное помещение не было освобождено до указанного времени, помещение было опечатано, ключи от помещения находились только у ответчика и были переданы истцу 30.122015 г. с подписанием акта приема-передачи.
Ответчик, начиная с 31.08.2015 до 30.12.2015 не вносил арендную плату за пользование арендуемым помещением.
Согласно расчету истца задолженность ответчика перед истцом с 31.08.2015 по 30.12.2015 по арендной плате составила 1 577 456 руб. 76 коп.
Также истцом были начислены ответчику пени за просрочку оплаты в размере 51 188 руб. 57 коп.
С учетом вышеизложенных обстоятельств истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.
Арбитражный апелляционный суд согласен с выводами суда первой инстанции, в связи с чем полагает обоснованным отказ в удовлетворении исковых требований в силу следующего.
Правоотношения, сложившиеся между сторонами на основании договора аренды нежилого помещения от 31.08.2005 г. подлежат регулированию общими нормами Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) об обязательствах и специальными нормами, содержащимися в главе 34 ГК РФ.
В силу положений статей 606 и 614 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Обязанностью арендатора является своевременное внесение арендной платы за предоставленное в пользование имущество.
В силу ч. 2 ст. 622 ГК РФ, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
В соответствии с п. 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.
Договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В п. 1 ст. 650 ГК РФ установлено, что по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
Поскольку помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, суд первой инстанции правомерно сделал вывод о том, что положения ст. 650 ГК РФ применимы к арендным правоотношениям, предметом которых является нежилое помещение.
В свою очередь, при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.
Статьей 622 ГК РФ также предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Применение данной нормы связано с установлением факта возврата имущества из аренды. При этом не подписание сторонами акта приема-передачи еще не свидетельствует о продолжении арендных отношений и неисполнении арендатором обязанности по возврату арендуемого имущества.
Составление передаточного акта является обязанностью как арендатора, так и арендодателя в силу пункта 3.4 договора.
В силу п. 2 ст. 655 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
Таким образом, обязательство арендатора передать здание или сооружение арендодателю считается исполненным после предоставления его арендодателю во владение и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение арендодателя от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ арендодателя от принятия имущества.
В соответствии с актом приема-передачи нежилого помещения, ЗАО "Контакт Интер" передал, а ГУ - Главное управление Пенсионного фонда РФ N 6 по г. Москве и Московской области принимает в аренду нежилые помещения, расположенные по адресу: 141008, г. Мытищи, Новомытищинский проспект, д. 44, 2-й этаж, площадью 246, 8 кв. м, согласно Извлечению из технического паспорта на нежилое помещение Государственного унитарного предприятия Московской области "Московское областное бюро технической инвентаризации" "Мытищинский филиал N 2 ГУП МО "МОБТИ" инв. N 2637 по состоянию на 15 сентября 2005 года (л.д. 11).
Согласно письму ГУ - Главное управление ПФР N 6 по г. Москве и Московской области от 22.06.2015 N 206-3278-07 истец уведомил ответчика о том, что в связи с окончанием срока действия договора аренды нежилого помещения от 31.08.2005, согласно п. 2.1 договора Главное управление освободит арендуемое помещение для передачи объекта по акту приема-передачи вместе со всеми произведенными неотделимыми улучшениями согласно условиям, прописанным в п. 3.4 договора аренды (л.д. 36).
В соответствии с письмом ГУ - Главное управление ПФР N 6 по г. Москве и Московской области от 20.08.2015 г. N 206-4460-07 истец уведомил ответчика об освобождении с 31.08.2015 г. занимаемых им помещений по договору аренды (л.д. 37).
Согласно акту приема-передачи от 31.08.2015 г. нежилое помещение, расположенное по адресу: 141008, г. Мытищи, Новомытищинский проспект, д. 44, 2-й этаж передано ГУ - Главное управление ПФР N 6 по г. Москве и Московской области и принято ЗАО ВТФ "Контакт Интер".
Однако указанный акт подписан только со стороны ГУ - Главное управление ПФР N 6 по г. Москве и Московской области.
Согласно акту от 30.12.2015 г. ГУ - Главное управление ПФР N 6 по г. Москве и Московской области передало 30 декабря 2015 г. ключи от нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Мытищи, Новомытищинский проспект, д. 44, 2-й этаж от входной двери здания и второго этажа ЗАО ВТФ "Контакт Интер" (л.д. 16).
В соответствии с актом сверки взаимных расчетов за период с января по август 2015 г. между ГУ - Главное управление ПФР N 6 по г. Москве и Московской области и ЗАО ВТФ "Контакт Интер" по договору от 31.08.2005 г. по состоянию на 31.08.2015 задолженность ответчика отсутствует. Указанный акт подписан обеими сторонами и скреплен печатями организаций.
Таким образом, из представленных в материалы дела доказательств следует, что после прекращения договора аренды Ответчик предупредил Истца о намерении передать объект аренды по акту приема-передачи (письма от 22.05.2015 N 206-3278-07, от 20.08.2015 N 206-4460-07, от 04.09.2015 N ПФ-04-1551). Каких-либо действий по приемке указанного имущества арендодателем не было предпринято. При этом в адрес Арендатора были направлены письма о невозможности принятия помещения, ввиду необходимости "оформления капитального ремонта в соответствии с действующим законодательством", а также в связи с невозможностью принятия помещений с уменьшенной площадью на 13.7 кв. м (письма от 27.08.2015 N 51-08, от 03.09.2015 N 56-09, от 09.09.2015 N 58-09).
Вместе с тем, в п. 3.4 Договора стороны согласовали, что при прекращении действия Договора аренды Арендатор передает объект Арендодателю по Акту приема-передачи не позднее 5 дней в том состоянии, в котором его получил с учетом нормального износа или со всеми произведенными неотделимыми улучшениями помещений.
В Акте приема-передачи нежилого помещения от 30.09.2005 стороны зафиксировали, что техническое состояние нежилого помещения на момент передачи требует проведения текущего ремонта и проведения работ по переоборудованию его под офисное помещение.
Проведение ремонтных работ и переоборудование помещений были согласованы со стороны Арендодателя.
Таким образом, исходя из положений Договора, арендатор вправе передать помещения со всеми произведенными неотделимыми улучшениями.
Соответственно, поскольку доказательств невозможности принятия спорного помещения после прекращения договора аренды Истцом в материалы дела не представлено, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что несвоевременный возврат арендатором имущества арендодателю вызван уклонением последнего от приемки этого имущества.
Следует отметить, что уклонение арендодателя от приемки помещения со ссылкой на отсутствие у него такой обязанности, ввиду необходимости "оформления капитального ремонта в соответствии с действующим законодательством", а также в связи с невозможностью принятия помещений с уменьшенной площадью на 13.7 кв. м, является незаконным, поскольку действующим законодательством не предусмотрено право арендодателя отказаться от приемки имущества при прекращении договора аренды и возврата его арендатором. Неисполнение обязанностей, которые, по мнению Арендодателя, препятствуют приемке помещения (при наличии таковых), имеет иные юридические последствия.
Таким образом, Ответчик, действуя разумно и добросовестно, уведомил истца о прекращении арендных отношений и готовности передать здание арендодателю. Факт освобождения помещений от имущества Арендатора также подтвержден материалами дела (фотоматериалы экспертного заключения ООО "ИСКОН ЭКСПЕРТИЗА", выполненные по заказу Истца).
Об уклонении Арендодателя от приемки объекта аренды также свидетельствует обращение Арендатора в Арбитражный суд Московской области с требованиями о понуждении к подписанию Акта возврата арендованного имущества, в связи с прекращением договора аренды от 31.08.2005 и об обязании Арендодателя принять объект аренды (дело N А41-82308/15).
При этом в рамках указанного дела судом установлено, что по окончании срока действия договора 31.08.2015 арендатор прекратил использование арендованного имущества. По окончании этого срока помещения и имущество выбыли из владения истца и поступили в распоряжение ответчика как арендодателя. В связи с этим суд полагает, что независимо от соблюдения сторонами установленного договором аренды порядка передачи арендованное имущество следует считать возвращенным арендодателю.
В силу пункта 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (п. 5).
В соответствии с пунктом 37 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.
В силу п. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.
На основании ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле обстоятельств.
В соответствии с ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ обстоятельства, на которые стороны ссылаются в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласия с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.
Арбитражным процессуальным законодательством установлены критерии оценки доказательств в качестве подтверждающих фактов наличия тех или иных обстоятельств.
Признак допустимости доказательств предусмотрен положениями ст. 68 АПК РФ, в соответствии с которой обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.
Достаточность доказательств можно определить как наличие необходимого количества сведений, достоверно подтверждающих те или иные обстоятельства спора.
Отсутствие хотя бы одного из указанных признаков является основанием не признавать требования лица, участвующего в деле, обоснованными (доказанными).
Доказательства представляются лицами, участвующими в деле (ч. 1 ст. 66 АПК РФ).
В рассматриваемом случае, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что Истцом не представлено надлежащих доказательств отказа Арендатора от своевременного возврата помещений, в связи с чем оснований для удовлетворения заявленных требований не имеется.
Иные доводы Истца, изложенные в апелляционной жалобе, не находят своего документального подтверждения надлежащими доказательствами по делу, не исключают правомерности доводов Ответчика, основаны на неверном толковании норм материального права, регулирующими спорны правоотношения и являются не состоятельными.
Таким образом, доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены состоявшегося решения.
Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.
Руководствуясь статьями 266, 268, п. 1 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 23 марта 2016 года по делу N А41-8375/16 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.
Председательствующий
Л.Н.ИВАНОВА
Судьи
С.В.МАЛЬЦЕВ
Н.С.ЮДИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 02.06.2016 N 10АП-6243/2016 ПО ДЕЛУ N А41-8375/16
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 июня 2016 г. по делу N А41-8375/16
Резолютивная часть постановления объявлена 30 мая 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 02 июня 2016 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ивановой Л.Н.,
судей Мальцева С.В., Юдиной Н.С.,
при ведении протокола судебного заседания: Магамаевым А.Т.,
при участии в заседании:
от истца, закрытого акционерного общества "Внешнеторговая фирма "Контакт Интер" (ИНН: 5029014534, ОГРН: 1025003531035): Резинков В.В. - представитель по доверенности от 20.11.2015; Самойлов В.В. - представитель по протоколу N 01 от 21.02.2014; Елисеева Е.В. - представитель по доверенности от 20.11.2015,
от ответчика, государственного учреждения - Главного управления Пенсионного фонда Российской Федерации N 6 по г. Москве и Московской области (ИНН: 529067078, ОГРН: 1025003532553): Фадеева Ю.Н. - представитель по доверенности от 04.03.2016 N 206/09/1990,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ЗАО ВТФ "Контакт Интер" к ГУ - Главное управление Пенсионного фонда РФ N 6 на решение Арбитражного суда Московской области от 23 марта 2016 года по делу N А41-8375/16, принятое судьей Муриной В.А., по иску ЗАО ВТФ "Контакт Интер" к ГУ - Главное управление пенсионного фонда РФ N 6 по г. Москве и Московской области о взыскании задолженности,
установил:
ЗАО ВТФ "Контакт Интер" обратилось в Арбитражный суд Московской области к Главному управлению Пенсионного фонда РФ N 6 по г. Москве и Московской области о взыскании суммы задолженности по арендной плате за период с 31.08.2015 по 30.12.2015 в размере 1 577 456,76 руб., суммы неустойки в размере 51 188,47 руб., расходов по оплате госпошлины.
Решением Арбитражного суда Московской области от 23 марта 2016 года по делу N А41-8375/16 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с решением суда, ЗАО ВТФ "Контакт Интер" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что обжалуемый судебный акт подлежит отмене в связи с нарушением норм материального и процессуального права (л.д. 66 - 67).
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции судебного акта проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
В судебном заседании представители истца поддержали доводы своей жалобы, просили обжалуемый судебный акт отменить, исковые требования удовлетворить.
Представитель ответчика против доводов апелляционной жалобы возражал, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Выслушав пояснения представителей сторон, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для изменения или отмены обжалуемого судебного акта в силу следующего.
Как установлено судом первой инстанции и следует из искового заявления, 31.08.2005 между ЗАО ВТФ "Контакт Интер" (Арендодатель) и ГУ - Главное управление Пенсионного фонда РФ N 6 по г. Москве и Московской области (Арендатор) был заключен Договор аренды нежилого помещения, предметом которого явились нежилые помещения площадью 246,8 кв. м, расположенные по адресу: Московская область, г. Мытищи, Новомытищинский проспект, дом 44, 2-й этаж здания, являющиеся частью нежилого помещения общей площадью 538,0 кв. м (запись о регистрации N 50-50-12/068/2005-141).
Помещение было передано Арендатору по Акту приема-передачи.
В п. 2.1 Договора сторонами согласован срок его действия - 10 лет со дня подписания Договора.
Как указал истец, арендатор имущество арендодателю после прекращения договора аренды не передавал и не освободил арендованное имущество до 30.12.2015. Спорное помещение не было освобождено до указанного времени, помещение было опечатано, ключи от помещения находились только у ответчика и были переданы истцу 30.122015 г. с подписанием акта приема-передачи.
Ответчик, начиная с 31.08.2015 до 30.12.2015 не вносил арендную плату за пользование арендуемым помещением.
Согласно расчету истца задолженность ответчика перед истцом с 31.08.2015 по 30.12.2015 по арендной плате составила 1 577 456 руб. 76 коп.
Также истцом были начислены ответчику пени за просрочку оплаты в размере 51 188 руб. 57 коп.
С учетом вышеизложенных обстоятельств истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.
Арбитражный апелляционный суд согласен с выводами суда первой инстанции, в связи с чем полагает обоснованным отказ в удовлетворении исковых требований в силу следующего.
Правоотношения, сложившиеся между сторонами на основании договора аренды нежилого помещения от 31.08.2005 г. подлежат регулированию общими нормами Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) об обязательствах и специальными нормами, содержащимися в главе 34 ГК РФ.
В силу положений статей 606 и 614 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Обязанностью арендатора является своевременное внесение арендной платы за предоставленное в пользование имущество.
В силу ч. 2 ст. 622 ГК РФ, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
В соответствии с п. 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.
Договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В п. 1 ст. 650 ГК РФ установлено, что по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
Поскольку помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, суд первой инстанции правомерно сделал вывод о том, что положения ст. 650 ГК РФ применимы к арендным правоотношениям, предметом которых является нежилое помещение.
В свою очередь, при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.
Статьей 622 ГК РФ также предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Применение данной нормы связано с установлением факта возврата имущества из аренды. При этом не подписание сторонами акта приема-передачи еще не свидетельствует о продолжении арендных отношений и неисполнении арендатором обязанности по возврату арендуемого имущества.
Составление передаточного акта является обязанностью как арендатора, так и арендодателя в силу пункта 3.4 договора.
В силу п. 2 ст. 655 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
Таким образом, обязательство арендатора передать здание или сооружение арендодателю считается исполненным после предоставления его арендодателю во владение и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение арендодателя от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ арендодателя от принятия имущества.
В соответствии с актом приема-передачи нежилого помещения, ЗАО "Контакт Интер" передал, а ГУ - Главное управление Пенсионного фонда РФ N 6 по г. Москве и Московской области принимает в аренду нежилые помещения, расположенные по адресу: 141008, г. Мытищи, Новомытищинский проспект, д. 44, 2-й этаж, площадью 246, 8 кв. м, согласно Извлечению из технического паспорта на нежилое помещение Государственного унитарного предприятия Московской области "Московское областное бюро технической инвентаризации" "Мытищинский филиал N 2 ГУП МО "МОБТИ" инв. N 2637 по состоянию на 15 сентября 2005 года (л.д. 11).
Согласно письму ГУ - Главное управление ПФР N 6 по г. Москве и Московской области от 22.06.2015 N 206-3278-07 истец уведомил ответчика о том, что в связи с окончанием срока действия договора аренды нежилого помещения от 31.08.2005, согласно п. 2.1 договора Главное управление освободит арендуемое помещение для передачи объекта по акту приема-передачи вместе со всеми произведенными неотделимыми улучшениями согласно условиям, прописанным в п. 3.4 договора аренды (л.д. 36).
В соответствии с письмом ГУ - Главное управление ПФР N 6 по г. Москве и Московской области от 20.08.2015 г. N 206-4460-07 истец уведомил ответчика об освобождении с 31.08.2015 г. занимаемых им помещений по договору аренды (л.д. 37).
Согласно акту приема-передачи от 31.08.2015 г. нежилое помещение, расположенное по адресу: 141008, г. Мытищи, Новомытищинский проспект, д. 44, 2-й этаж передано ГУ - Главное управление ПФР N 6 по г. Москве и Московской области и принято ЗАО ВТФ "Контакт Интер".
Однако указанный акт подписан только со стороны ГУ - Главное управление ПФР N 6 по г. Москве и Московской области.
Согласно акту от 30.12.2015 г. ГУ - Главное управление ПФР N 6 по г. Москве и Московской области передало 30 декабря 2015 г. ключи от нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Мытищи, Новомытищинский проспект, д. 44, 2-й этаж от входной двери здания и второго этажа ЗАО ВТФ "Контакт Интер" (л.д. 16).
В соответствии с актом сверки взаимных расчетов за период с января по август 2015 г. между ГУ - Главное управление ПФР N 6 по г. Москве и Московской области и ЗАО ВТФ "Контакт Интер" по договору от 31.08.2005 г. по состоянию на 31.08.2015 задолженность ответчика отсутствует. Указанный акт подписан обеими сторонами и скреплен печатями организаций.
Таким образом, из представленных в материалы дела доказательств следует, что после прекращения договора аренды Ответчик предупредил Истца о намерении передать объект аренды по акту приема-передачи (письма от 22.05.2015 N 206-3278-07, от 20.08.2015 N 206-4460-07, от 04.09.2015 N ПФ-04-1551). Каких-либо действий по приемке указанного имущества арендодателем не было предпринято. При этом в адрес Арендатора были направлены письма о невозможности принятия помещения, ввиду необходимости "оформления капитального ремонта в соответствии с действующим законодательством", а также в связи с невозможностью принятия помещений с уменьшенной площадью на 13.7 кв. м (письма от 27.08.2015 N 51-08, от 03.09.2015 N 56-09, от 09.09.2015 N 58-09).
Вместе с тем, в п. 3.4 Договора стороны согласовали, что при прекращении действия Договора аренды Арендатор передает объект Арендодателю по Акту приема-передачи не позднее 5 дней в том состоянии, в котором его получил с учетом нормального износа или со всеми произведенными неотделимыми улучшениями помещений.
В Акте приема-передачи нежилого помещения от 30.09.2005 стороны зафиксировали, что техническое состояние нежилого помещения на момент передачи требует проведения текущего ремонта и проведения работ по переоборудованию его под офисное помещение.
Проведение ремонтных работ и переоборудование помещений были согласованы со стороны Арендодателя.
Таким образом, исходя из положений Договора, арендатор вправе передать помещения со всеми произведенными неотделимыми улучшениями.
Соответственно, поскольку доказательств невозможности принятия спорного помещения после прекращения договора аренды Истцом в материалы дела не представлено, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что несвоевременный возврат арендатором имущества арендодателю вызван уклонением последнего от приемки этого имущества.
Следует отметить, что уклонение арендодателя от приемки помещения со ссылкой на отсутствие у него такой обязанности, ввиду необходимости "оформления капитального ремонта в соответствии с действующим законодательством", а также в связи с невозможностью принятия помещений с уменьшенной площадью на 13.7 кв. м, является незаконным, поскольку действующим законодательством не предусмотрено право арендодателя отказаться от приемки имущества при прекращении договора аренды и возврата его арендатором. Неисполнение обязанностей, которые, по мнению Арендодателя, препятствуют приемке помещения (при наличии таковых), имеет иные юридические последствия.
Таким образом, Ответчик, действуя разумно и добросовестно, уведомил истца о прекращении арендных отношений и готовности передать здание арендодателю. Факт освобождения помещений от имущества Арендатора также подтвержден материалами дела (фотоматериалы экспертного заключения ООО "ИСКОН ЭКСПЕРТИЗА", выполненные по заказу Истца).
Об уклонении Арендодателя от приемки объекта аренды также свидетельствует обращение Арендатора в Арбитражный суд Московской области с требованиями о понуждении к подписанию Акта возврата арендованного имущества, в связи с прекращением договора аренды от 31.08.2005 и об обязании Арендодателя принять объект аренды (дело N А41-82308/15).
При этом в рамках указанного дела судом установлено, что по окончании срока действия договора 31.08.2015 арендатор прекратил использование арендованного имущества. По окончании этого срока помещения и имущество выбыли из владения истца и поступили в распоряжение ответчика как арендодателя. В связи с этим суд полагает, что независимо от соблюдения сторонами установленного договором аренды порядка передачи арендованное имущество следует считать возвращенным арендодателю.
В силу пункта 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (п. 5).
В соответствии с пунктом 37 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.
В силу п. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.
На основании ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле обстоятельств.
В соответствии с ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ обстоятельства, на которые стороны ссылаются в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласия с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.
Арбитражным процессуальным законодательством установлены критерии оценки доказательств в качестве подтверждающих фактов наличия тех или иных обстоятельств.
Признак допустимости доказательств предусмотрен положениями ст. 68 АПК РФ, в соответствии с которой обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.
Достаточность доказательств можно определить как наличие необходимого количества сведений, достоверно подтверждающих те или иные обстоятельства спора.
Отсутствие хотя бы одного из указанных признаков является основанием не признавать требования лица, участвующего в деле, обоснованными (доказанными).
Доказательства представляются лицами, участвующими в деле (ч. 1 ст. 66 АПК РФ).
В рассматриваемом случае, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что Истцом не представлено надлежащих доказательств отказа Арендатора от своевременного возврата помещений, в связи с чем оснований для удовлетворения заявленных требований не имеется.
Иные доводы Истца, изложенные в апелляционной жалобе, не находят своего документального подтверждения надлежащими доказательствами по делу, не исключают правомерности доводов Ответчика, основаны на неверном толковании норм материального права, регулирующими спорны правоотношения и являются не состоятельными.
Таким образом, доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены состоявшегося решения.
Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.
Руководствуясь статьями 266, 268, п. 1 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 23 марта 2016 года по делу N А41-8375/16 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.
Председательствующий
Л.Н.ИВАНОВА
Судьи
С.В.МАЛЬЦЕВ
Н.С.ЮДИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)