Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 31 октября 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 07 ноября 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Суспициной Л.А.,
судей Ермолаевой Л.П., Пивоваровой Л.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Инвест" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 24.08.2016 по делу N А07-6992/2016 (судья Асадуллина С.Х.).
В судебном заседании приняла участие представитель Унаняна Вачика Варужановича - Кохановская Индира Ирековна (доверенность от 21.06.2016).
Общество с ограниченной ответственностью "Инвест" (далее - общество "Инвест", заявитель) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан (далее - Управление Росреестра, регистрирующий орган, заинтересованное лицо), в котором потребовало:
- признать незаконным решение Управления Росреестра об отказе в государственной регистрации, оформленное сообщением от 26.02.2016 N 04/317/002/2016-781, отменить данное решение,
- обязать Управление Росреестра осуществить государственную регистрацию расторжения договора от 30.10.2014 N 1 уступки прав требования (цессии) по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 18.12.2013 N 38 (заявление - т. 1, л.д. 7-10).
К участию в рассмотрении дела в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Стерлитамакстрой" (далее - общество "Стерлитамакстрой"), Унанян Вачик Варужанович (определение от 19.04.2016 - т. 1, л.д. 16-19).
Решением от 24.08.2016 (резолютивная часть объявлена 17.08.2016) суд первой инстанции в удовлетворении заявленных требований общества "Инвест" отказал (т. 1, л.д. 146-152).
С таким решением общество "Инвест" (далее также - податель жалобы) не согласилось, обратилось в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит данное решение отменить по основаниям, предусмотренным в части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований (т. 2, л.д. 4-5).
Доводы апелляционной жалобы сводятся, по существу, к следующему.
Податель жалобы настаивает на том, что представил в регистрирующий орган все необходимые документы, свидетельствующие о соблюдении порядка отказа от исполнения договора от 30.10.2014 N 1 уступки прав требования (цессии) по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 18.12.2013 N 38 в связи с неоплатой Унанян В.В. стоимости уступки права требования, а также справку залогодержателя - Сбербанка России о согласии на расторжение договора от 30.10.2014 N 1. Указывает, что в обозначенном договоре от 30.10.2014 N 1 в соответствии с положениями статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено право на отказ от исполнения договора в одностороннем порядке в случае неоплаты цессионарием стоимости уступки права требования (пункт 7.3 договора), такой случай наступил, в связи с чем общество "Инвест" вправе рассчитывать на внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) записи о прекращении договора от 30.10.2014 N 1.
С учетом изложенного, податель жалобы полагает решение суда от 24.08.2016 об отказе в удовлетворении заявленных требований незаконным и необоснованным.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд принял апелляционную жалобу общества "Инвест" к производству, назначил дело к судебному разбирательству в судебном заседании 31.10.2016 (16 час. 00 мин.) (определение от 04.10.2016 - т. 2, л.д. 2-3).
К дате судебного заседания Унаняном В.В. представлен отзыв на апелляционную жалобу (вх. N 41490 от 24.10.2016), из содержания которого следует, что третье лицо считает обжалуемое решение законным и обоснованным, с выводами суда, изложенными в решении, и их фактическим и правовым обоснованием согласно. Данный документ приобщен судом апелляционной инстанции к материалам дела в порядке части 2 статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Отзывы на апелляционную жалобу в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации от Управления Росреестра и общества "Стерлитамакстрой" суд апелляционной инстанции не поступили.
Явку представителя в судебное заседание суда апелляционной инстанции обеспечил только Унанян В.В.
Иные лица, участвующие в деле, явку представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом по правилам статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения сведений о месте и времени судебного разбирательства на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/ в сети "Интернет".
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей сторон и общества "Стерлитамакстрой".
Представитель Унаняна В.В. в судебном заседании возражала по существу доводов апелляционной жалобы, просила решение суда от 24.08.2016 оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения, ссылаясь на то обстоятельство, что Унанян В.В. выполнил принятые на себя по договору от 30.10.2014 N 1 обязательства перед обществом "Инвест" в полном объеме.
Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Из материалов дела усматриваются следующие обстоятельства.
18 декабря 2013 г. между обществом "Стерлитамакстрой" (застройщик) и обществом "Инвест" (участник долевого строительства) совершен договор N 38 участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: Республика Башкортостан, микрорайон 4Б Западного жилого района г. Стерлитамака, стр. N 6 (далее также - договор от 18.12.2013 N 38, т. 1, л.д. 62-68).
Объектом долевого строительства в договоре от 18.12.2013 N 38 обозначены жилые помещения, указанные в приложении N 1 к договору (пункт 1.2 договора).
Договор от 18.12.2013 N 38 зарегистрирован в ЕГРП 24.12.2013 (т. 1, л.д. 67).
30 октября 2014 г. между обществом "Инвест" (цедент) и Унаняном В.В. (цессионарий) совершен договор уступки права требования (цессии) N 1 (далее также - договор цессии от 30.10.2014 N 1, т. 1, л.д. 56-61), по условиям которого цедент уступает, а цессионарий приобретает часть прав и обязанностей по основному договору от 18.12.2013 N 38 в отношении жилого помещения в жилом доме N 6, возводимом на строительной площадке по адресу: Республика Башкортостан, микрорайон 4Б Западного жилого района г. Стерлитамака, а именно: в отношении квартиры стр. N 21, количество комнат - 1, общая проектная площадь 36,69 кв. м, жилая проектная площадь - 15,85 кв. м, этаж - 10, секция "В" (раздел 1 договора).
В договоре цессии от 30.10.2014 N 1 оговорены, в числе прочего, следующие условия:
- - полная стоимость уступаемого цедентом права требования на квартиру составляет 1 577 670 руб. и уплачивается цессионарием в соответствии с разделом N 4 настоящего договора; указанная сумма является фиксированной и изменению не подлежит; все расчеты между сторонами производятся в валюте Российской Федерации (пункт 2.2 договора);
- - цедент гарантирует действительность уступаемого права цессионарию права; квартира является предметом залога по договору залога имущественных прав от 20.12.2013 N 0107401, заключенного между обществом "Инвест" и Сбербанком России (пункт 2.4 договора);
- - стоимость уступаемого права требования на квартиру по настоящему договору составляет 1 577 670 руб., исходя из стоимости одного квадратного метра 43 000 руб., и общей проектной площади квартиры, равной 36,69 кв. м (пункт 4.1.1);
- - денежная сумма в размере 1 577 670 руб. оплачивается цессионарием за счет собственных средств на расчетный счет цедента в течение 3 (трех) рабочих дней со дня получения на руки цессионарием договора уступки права требования (цессии), зарегистрированного в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 4.1.2);
- - датой внесения цессионарием средств в счет оплаты права требования на квартиру будет являться дата фактического поступления денежных средств на расчетный счет цедента, указанного в настоящем договоре (пункт 4.1.3 договора);
- - в случае, если цессионарий допускает просрочку платежа, предусмотренного в пунктах 4.1.2, 4.1.3 настоящего договора, на срок до 5 (пяти) банковских дней, то цедент имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего договора без обращения в суд путем направления соответствующего уведомления в адрес цессионария, причем настоящий договор считается расторгнутым с момента получения цедентом соответствующего уведомления (пункт 7.3).
- в случае расторжения настоящего договора в соответствии с пунктом 7.2. настоящего договора цессионарий имеет право потребовать, а цедент в этом случае обязан возвратить цессионарию все денежные средства, полученные по настоящему договору в соответствии с пунктом 6.5. настоящего договора (пункт 7.4).
Договор цессии от 30.10.2014 N 1 зарегистрирован в ЕГРП 20.11.2014 (т. 1, л.д. 61).
По утверждению общества "Инвест", Унанян В.В. принятые на себя обязательства по договору от 30.10.2014 N 1 об оплате стоимости уступаемого права требования по договору от 30.10.2014 N 1 не выполнил, в связи с чем в его адрес было направило уведомление от 16.07.2015 N 28 о расторжении договора от 30.10.2014 N 1 с указанием на то, что обозначенный договор будет считаться расторгнутым с момента получения цессионарием уведомления (т. 1, л.д. 69-70).
Уведомление от 16.07.2015 N 28 получено Унаняном В.В. 23.07.2015, о чем свидетельствует соответствующее уведомление о вручении почтового отправления (т. 1, л.д. 72-73).
20 января 2016 г. общество "Инвест" обратилось в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации соглашения о расторжении договора уступки права требования (цессии) N 1 по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 18.12.2013 N 38 (оборот л.д. 81, л.д. 82), представив для регистрации, в числе прочего, следующие документы: договор цессии от 30.10.2014 N 1, соглашение от 01.12.2015 N 1 о расторжении договора уступки права требования (цессии) по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 18.12.2013 N 38, уведомление от 16.07.2015 N 28, уведомление о вручении почтового отправления от 23.07.2015, справка Сбербанка России 23.04.2015 N 01-155 (опись документов, принятых для оказания государственных услуг - оборот л.д. 79, л.д. 80).
Представленное в материалы регистрационного дела соглашение от 01.12.2015 N 1 о расторжении договора уступки права требования (цессии) по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 18.12.2013 N 38 подписано генеральным директором общества "Инвест" Балабановым О.В., подпись Унаняна В.В. в соглашении отсутствует (т. 1, оборот л.д. 82, 83).
В справке Сбербанка России 23.04.2015 N 01-155 выражено согласие на расторжение договора цессии от 30.10.2014 N 1, заключенного между обществом "Инвест" и Унаняном В.В. с сохранением обременения в пользу банка на квартиру, указанную в договоре от 30.10.2014 N 1 (л.д. 84).
27 января 2016 г. Управление Росреестра уведомило общество "Инвест" о приостановлении испрашиваемой государственной регистрации на срок до 26.02.2016, начиная с 27.01.2016, в соответствии с пунктом 1 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) по инициативе государственного регистратора в связи с возникновением сомнений в наличии оснований для государственной регистрации (уведомление от 27.01.2016 N 04/317/002/2016-781 - л.д. 90-92).
26 февраля 2016 г. Управление Росреестра сообщило обществу "Инвест" об отказе в испрашиваемой государственной регистрации на основании абзацев 3, 4, 6, 7, 10 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации, указав на то, что представленное для государственной регистрации соглашение от 01.12.2015 N 1 о расторжении договора уступки права требования (цессии) по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 18.12.2013 N 38 составлено без указания на наличие обременений и ограничений (залог) в отношении поименованной в нем квартиру, не подписано Унаняном В.В., а также на то, что общество "Инвест" не является участником долевого строительства с даты государственной регистрации договора от 30.10.2014 N 1 (сообщение от 26.02.2016 N 04/317/002/2016-781 - л.д. 50-54, оборот л.д. 92, л.д. 93-94).
Полагая, что отказ в государственной регистрации прекращения договора от 30.10.2014 N 1, выраженный в сообщении Управления Росреестра от 26.02.2016 N 04/317/002/2016-781, является незаконным и нарушающим его права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, общество "Инвест" обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.
Отказывая в удовлетворении заявления, суд первой инстанции исходил из отсутствия совокупности условий, необходимых для признания оспариваемого решения Управления Росреестра об отказе в государственной регистрации незаконным. При этом суд первой инстанции принял во внимание, что представленное для государственной регистрации соглашение от 01.12.2015 N 1 о расторжении договора уступки права требования (цессии) по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 18.12.2013 N 38 не было подписано Унаняном В.В., кроме того, заявление Унаняна В.В. о государственной регистрации прекращения данного соглашения также отсутствовало.
Повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующего.
В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
В силу части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Предметом требований, заявленных обществом "Инвест" в рамках настоящего дела, является оспаривание решения Управления Росреестра об отказе в государственной регистрации, оформленное сообщением от 26.02.2016 N 04/317/002/2016-781; в качестве способа восстановления нарушенных прав общество просит возложить на регистрирующий орган обязанность осуществить государственную регистрацию расторжения договора от 30.10.2014 N 1, ссылаясь на то, что реализовало предусмотренное в пункте 7.3 договора от 30.10.2014 N 1 право на односторонний отказ от договора цессии в связи неоплатой цессионарием - Унаняном В.В. стоимости уступки права требования, представило в регистрирующий орган все необходимые документы, свидетельствующие о соблюдении порядка отказа от исполнения договора от 30.10.2014 N 1, а также справку залогодержателя - Сбербанка России о согласии на расторжение данного договора.
По правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассматриваются споры публично-правового характера, возникающие из административных, налоговых, финансовых и иных публичных правоотношений, в которых стороны находятся в отношениях власти и подчинения. При этом суд проверяет законность акта или действий органа, наделенного властными полномочиями.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 56 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.
Между тем, в настоящем случае Унанян В.В., привлеченный к участию в рассмотрении настоящего дела в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в суде первой инстанции возражал по существу заявленных требований, ссылаясь на несогласие с прекращением договора цессии от 30.10.2014 N 1, настаивал на том, что выполнил принятые на себя обязательства по данному договору перед обществом "Инвест" в полном объеме (отзыв - л.д. 137).
Соответствующие пояснения были даны представителем Унаняна В.В. суду апелляционной инстанции (аудиопротокол судебного заседания от 31.10.2016).
Представленное в материалы регистрационного дела соглашение от 01.12.2015 N 1 о расторжении договора от 30.10.2014 N 1 Унанян В.В. не подписал.
Следует отметить, что из материалов регистрационного дела не следует, что Управление Росреестра ставило Унаняна В.В. в известность об обращении общества "Инвест" с заявлением о государственной регистрации расторжения договора от 30.10.2014 N 1, в связи с чем Унанян В.В. был лишен возможности представить в регистрирующий орган возражения (с документальным обоснованием).
При таких обстоятельствах апелляционная коллегия приходит к выводу о том, что между обществом "Инвест" и Унаняном В.В. в действительности имеет место быть спор о праве на объект, поименованный в договоре цессии от 30.10.2014 N 1, связанный с отношениями, возникшими из обозначенного договора.
Рассмотрение гражданско-правового спора по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ставит общество "Инвест" (заявителя по делу) и Унаняна В.В. (третье лицо по делу) в неравное положение, что недопустимо.
Конституционный Суд Российской Федерации в своих правоприменительных решениях неоднократно подчеркивал, что из права каждого на судебную защиту его прав и свобод, в том числе на судебное обжалование решений и действий органов государственной власти и органов местного самоуправления, как оно сформулировано в статье 46 Конституции Российской Федерации, не следует возможность выбора гражданином или объединением граждан по своему усмотрению любых способов и процедур судебной защиты, особенности которых применительно к отдельным категориям дел определяются, исходя из Конституции Российской Федерации федеральными законами (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 21.04.2011 N 450-О-О, от 18.07.2006 N 367-О).
Гарантируя каждому судебную защиту прав и свобод, Конституция Российской Федерации одновременно предусматривает, что порядок судопроизводства определяется федеральным законодательством (пункт "о" статьи 71, часть 1 статьи 76).
Предполагается, что заинтересованные лица вправе обратиться в суд за защитой нарушенного или оспариваемого права либо охраняемого законом интереса лишь в установленном порядке, что не может рассматриваться как нарушение права на судебную защиту; закрепленные законодателем требования - при обеспечении каждому возможности обратиться в суд - обязательны для заявителя.
В настоящем случае, при наличии спора о праве, рассмотрение вопроса о правомерности отказа общества "Инвест" от исполнения договора от 30.10.2014 N 1 в одностороннем порядке и, соответственно, о наличии оснований для осуществления государственной регистрации прекращения данного договора в ЕГРП, возможно только в исковом производстве с привлечением Унаняна В.В. в качестве ответчика.
В связи с изложенным оснований для отмены обжалуемого решения суда от 24.08.2016 об отказе в удовлетворении заявленных требований не имеется, вместе с тем мотивировочную часть решения следует считать измененной с учетом изложенного в настоящем постановлении.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта в любом случае на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции также не установлено.
При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.
Общество "Инвест" платежным поручением от 23.09.2016 N 141 уплатило государственную пошлину в сумме 1 500 руб. за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции (т. 2, л.д. 13).
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 24.08.2016 по делу N А07-6992/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Инвест" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 07.11.2016 N 18АП-13142/2016 ПО ДЕЛУ N А07-6992/2016
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 7 ноября 2016 г. N 18АП-13142/2016
Дело N А07-6992/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 31 октября 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 07 ноября 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Суспициной Л.А.,
судей Ермолаевой Л.П., Пивоваровой Л.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Инвест" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 24.08.2016 по делу N А07-6992/2016 (судья Асадуллина С.Х.).
В судебном заседании приняла участие представитель Унаняна Вачика Варужановича - Кохановская Индира Ирековна (доверенность от 21.06.2016).
Общество с ограниченной ответственностью "Инвест" (далее - общество "Инвест", заявитель) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан (далее - Управление Росреестра, регистрирующий орган, заинтересованное лицо), в котором потребовало:
- признать незаконным решение Управления Росреестра об отказе в государственной регистрации, оформленное сообщением от 26.02.2016 N 04/317/002/2016-781, отменить данное решение,
- обязать Управление Росреестра осуществить государственную регистрацию расторжения договора от 30.10.2014 N 1 уступки прав требования (цессии) по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 18.12.2013 N 38 (заявление - т. 1, л.д. 7-10).
К участию в рассмотрении дела в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Стерлитамакстрой" (далее - общество "Стерлитамакстрой"), Унанян Вачик Варужанович (определение от 19.04.2016 - т. 1, л.д. 16-19).
Решением от 24.08.2016 (резолютивная часть объявлена 17.08.2016) суд первой инстанции в удовлетворении заявленных требований общества "Инвест" отказал (т. 1, л.д. 146-152).
С таким решением общество "Инвест" (далее также - податель жалобы) не согласилось, обратилось в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит данное решение отменить по основаниям, предусмотренным в части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований (т. 2, л.д. 4-5).
Доводы апелляционной жалобы сводятся, по существу, к следующему.
Податель жалобы настаивает на том, что представил в регистрирующий орган все необходимые документы, свидетельствующие о соблюдении порядка отказа от исполнения договора от 30.10.2014 N 1 уступки прав требования (цессии) по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 18.12.2013 N 38 в связи с неоплатой Унанян В.В. стоимости уступки права требования, а также справку залогодержателя - Сбербанка России о согласии на расторжение договора от 30.10.2014 N 1. Указывает, что в обозначенном договоре от 30.10.2014 N 1 в соответствии с положениями статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено право на отказ от исполнения договора в одностороннем порядке в случае неоплаты цессионарием стоимости уступки права требования (пункт 7.3 договора), такой случай наступил, в связи с чем общество "Инвест" вправе рассчитывать на внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) записи о прекращении договора от 30.10.2014 N 1.
С учетом изложенного, податель жалобы полагает решение суда от 24.08.2016 об отказе в удовлетворении заявленных требований незаконным и необоснованным.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд принял апелляционную жалобу общества "Инвест" к производству, назначил дело к судебному разбирательству в судебном заседании 31.10.2016 (16 час. 00 мин.) (определение от 04.10.2016 - т. 2, л.д. 2-3).
К дате судебного заседания Унаняном В.В. представлен отзыв на апелляционную жалобу (вх. N 41490 от 24.10.2016), из содержания которого следует, что третье лицо считает обжалуемое решение законным и обоснованным, с выводами суда, изложенными в решении, и их фактическим и правовым обоснованием согласно. Данный документ приобщен судом апелляционной инстанции к материалам дела в порядке части 2 статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Отзывы на апелляционную жалобу в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации от Управления Росреестра и общества "Стерлитамакстрой" суд апелляционной инстанции не поступили.
Явку представителя в судебное заседание суда апелляционной инстанции обеспечил только Унанян В.В.
Иные лица, участвующие в деле, явку представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом по правилам статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения сведений о месте и времени судебного разбирательства на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/ в сети "Интернет".
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей сторон и общества "Стерлитамакстрой".
Представитель Унаняна В.В. в судебном заседании возражала по существу доводов апелляционной жалобы, просила решение суда от 24.08.2016 оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения, ссылаясь на то обстоятельство, что Унанян В.В. выполнил принятые на себя по договору от 30.10.2014 N 1 обязательства перед обществом "Инвест" в полном объеме.
Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Из материалов дела усматриваются следующие обстоятельства.
18 декабря 2013 г. между обществом "Стерлитамакстрой" (застройщик) и обществом "Инвест" (участник долевого строительства) совершен договор N 38 участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: Республика Башкортостан, микрорайон 4Б Западного жилого района г. Стерлитамака, стр. N 6 (далее также - договор от 18.12.2013 N 38, т. 1, л.д. 62-68).
Объектом долевого строительства в договоре от 18.12.2013 N 38 обозначены жилые помещения, указанные в приложении N 1 к договору (пункт 1.2 договора).
Договор от 18.12.2013 N 38 зарегистрирован в ЕГРП 24.12.2013 (т. 1, л.д. 67).
30 октября 2014 г. между обществом "Инвест" (цедент) и Унаняном В.В. (цессионарий) совершен договор уступки права требования (цессии) N 1 (далее также - договор цессии от 30.10.2014 N 1, т. 1, л.д. 56-61), по условиям которого цедент уступает, а цессионарий приобретает часть прав и обязанностей по основному договору от 18.12.2013 N 38 в отношении жилого помещения в жилом доме N 6, возводимом на строительной площадке по адресу: Республика Башкортостан, микрорайон 4Б Западного жилого района г. Стерлитамака, а именно: в отношении квартиры стр. N 21, количество комнат - 1, общая проектная площадь 36,69 кв. м, жилая проектная площадь - 15,85 кв. м, этаж - 10, секция "В" (раздел 1 договора).
В договоре цессии от 30.10.2014 N 1 оговорены, в числе прочего, следующие условия:
- - полная стоимость уступаемого цедентом права требования на квартиру составляет 1 577 670 руб. и уплачивается цессионарием в соответствии с разделом N 4 настоящего договора; указанная сумма является фиксированной и изменению не подлежит; все расчеты между сторонами производятся в валюте Российской Федерации (пункт 2.2 договора);
- - цедент гарантирует действительность уступаемого права цессионарию права; квартира является предметом залога по договору залога имущественных прав от 20.12.2013 N 0107401, заключенного между обществом "Инвест" и Сбербанком России (пункт 2.4 договора);
- - стоимость уступаемого права требования на квартиру по настоящему договору составляет 1 577 670 руб., исходя из стоимости одного квадратного метра 43 000 руб., и общей проектной площади квартиры, равной 36,69 кв. м (пункт 4.1.1);
- - денежная сумма в размере 1 577 670 руб. оплачивается цессионарием за счет собственных средств на расчетный счет цедента в течение 3 (трех) рабочих дней со дня получения на руки цессионарием договора уступки права требования (цессии), зарегистрированного в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 4.1.2);
- - датой внесения цессионарием средств в счет оплаты права требования на квартиру будет являться дата фактического поступления денежных средств на расчетный счет цедента, указанного в настоящем договоре (пункт 4.1.3 договора);
- - в случае, если цессионарий допускает просрочку платежа, предусмотренного в пунктах 4.1.2, 4.1.3 настоящего договора, на срок до 5 (пяти) банковских дней, то цедент имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего договора без обращения в суд путем направления соответствующего уведомления в адрес цессионария, причем настоящий договор считается расторгнутым с момента получения цедентом соответствующего уведомления (пункт 7.3).
- в случае расторжения настоящего договора в соответствии с пунктом 7.2. настоящего договора цессионарий имеет право потребовать, а цедент в этом случае обязан возвратить цессионарию все денежные средства, полученные по настоящему договору в соответствии с пунктом 6.5. настоящего договора (пункт 7.4).
Договор цессии от 30.10.2014 N 1 зарегистрирован в ЕГРП 20.11.2014 (т. 1, л.д. 61).
По утверждению общества "Инвест", Унанян В.В. принятые на себя обязательства по договору от 30.10.2014 N 1 об оплате стоимости уступаемого права требования по договору от 30.10.2014 N 1 не выполнил, в связи с чем в его адрес было направило уведомление от 16.07.2015 N 28 о расторжении договора от 30.10.2014 N 1 с указанием на то, что обозначенный договор будет считаться расторгнутым с момента получения цессионарием уведомления (т. 1, л.д. 69-70).
Уведомление от 16.07.2015 N 28 получено Унаняном В.В. 23.07.2015, о чем свидетельствует соответствующее уведомление о вручении почтового отправления (т. 1, л.д. 72-73).
20 января 2016 г. общество "Инвест" обратилось в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации соглашения о расторжении договора уступки права требования (цессии) N 1 по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 18.12.2013 N 38 (оборот л.д. 81, л.д. 82), представив для регистрации, в числе прочего, следующие документы: договор цессии от 30.10.2014 N 1, соглашение от 01.12.2015 N 1 о расторжении договора уступки права требования (цессии) по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 18.12.2013 N 38, уведомление от 16.07.2015 N 28, уведомление о вручении почтового отправления от 23.07.2015, справка Сбербанка России 23.04.2015 N 01-155 (опись документов, принятых для оказания государственных услуг - оборот л.д. 79, л.д. 80).
Представленное в материалы регистрационного дела соглашение от 01.12.2015 N 1 о расторжении договора уступки права требования (цессии) по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 18.12.2013 N 38 подписано генеральным директором общества "Инвест" Балабановым О.В., подпись Унаняна В.В. в соглашении отсутствует (т. 1, оборот л.д. 82, 83).
В справке Сбербанка России 23.04.2015 N 01-155 выражено согласие на расторжение договора цессии от 30.10.2014 N 1, заключенного между обществом "Инвест" и Унаняном В.В. с сохранением обременения в пользу банка на квартиру, указанную в договоре от 30.10.2014 N 1 (л.д. 84).
27 января 2016 г. Управление Росреестра уведомило общество "Инвест" о приостановлении испрашиваемой государственной регистрации на срок до 26.02.2016, начиная с 27.01.2016, в соответствии с пунктом 1 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) по инициативе государственного регистратора в связи с возникновением сомнений в наличии оснований для государственной регистрации (уведомление от 27.01.2016 N 04/317/002/2016-781 - л.д. 90-92).
26 февраля 2016 г. Управление Росреестра сообщило обществу "Инвест" об отказе в испрашиваемой государственной регистрации на основании абзацев 3, 4, 6, 7, 10 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации, указав на то, что представленное для государственной регистрации соглашение от 01.12.2015 N 1 о расторжении договора уступки права требования (цессии) по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 18.12.2013 N 38 составлено без указания на наличие обременений и ограничений (залог) в отношении поименованной в нем квартиру, не подписано Унаняном В.В., а также на то, что общество "Инвест" не является участником долевого строительства с даты государственной регистрации договора от 30.10.2014 N 1 (сообщение от 26.02.2016 N 04/317/002/2016-781 - л.д. 50-54, оборот л.д. 92, л.д. 93-94).
Полагая, что отказ в государственной регистрации прекращения договора от 30.10.2014 N 1, выраженный в сообщении Управления Росреестра от 26.02.2016 N 04/317/002/2016-781, является незаконным и нарушающим его права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, общество "Инвест" обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.
Отказывая в удовлетворении заявления, суд первой инстанции исходил из отсутствия совокупности условий, необходимых для признания оспариваемого решения Управления Росреестра об отказе в государственной регистрации незаконным. При этом суд первой инстанции принял во внимание, что представленное для государственной регистрации соглашение от 01.12.2015 N 1 о расторжении договора уступки права требования (цессии) по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 18.12.2013 N 38 не было подписано Унаняном В.В., кроме того, заявление Унаняна В.В. о государственной регистрации прекращения данного соглашения также отсутствовало.
Повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующего.
В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
В силу части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Предметом требований, заявленных обществом "Инвест" в рамках настоящего дела, является оспаривание решения Управления Росреестра об отказе в государственной регистрации, оформленное сообщением от 26.02.2016 N 04/317/002/2016-781; в качестве способа восстановления нарушенных прав общество просит возложить на регистрирующий орган обязанность осуществить государственную регистрацию расторжения договора от 30.10.2014 N 1, ссылаясь на то, что реализовало предусмотренное в пункте 7.3 договора от 30.10.2014 N 1 право на односторонний отказ от договора цессии в связи неоплатой цессионарием - Унаняном В.В. стоимости уступки права требования, представило в регистрирующий орган все необходимые документы, свидетельствующие о соблюдении порядка отказа от исполнения договора от 30.10.2014 N 1, а также справку залогодержателя - Сбербанка России о согласии на расторжение данного договора.
По правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассматриваются споры публично-правового характера, возникающие из административных, налоговых, финансовых и иных публичных правоотношений, в которых стороны находятся в отношениях власти и подчинения. При этом суд проверяет законность акта или действий органа, наделенного властными полномочиями.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 56 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.
Между тем, в настоящем случае Унанян В.В., привлеченный к участию в рассмотрении настоящего дела в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в суде первой инстанции возражал по существу заявленных требований, ссылаясь на несогласие с прекращением договора цессии от 30.10.2014 N 1, настаивал на том, что выполнил принятые на себя обязательства по данному договору перед обществом "Инвест" в полном объеме (отзыв - л.д. 137).
Соответствующие пояснения были даны представителем Унаняна В.В. суду апелляционной инстанции (аудиопротокол судебного заседания от 31.10.2016).
Представленное в материалы регистрационного дела соглашение от 01.12.2015 N 1 о расторжении договора от 30.10.2014 N 1 Унанян В.В. не подписал.
Следует отметить, что из материалов регистрационного дела не следует, что Управление Росреестра ставило Унаняна В.В. в известность об обращении общества "Инвест" с заявлением о государственной регистрации расторжения договора от 30.10.2014 N 1, в связи с чем Унанян В.В. был лишен возможности представить в регистрирующий орган возражения (с документальным обоснованием).
При таких обстоятельствах апелляционная коллегия приходит к выводу о том, что между обществом "Инвест" и Унаняном В.В. в действительности имеет место быть спор о праве на объект, поименованный в договоре цессии от 30.10.2014 N 1, связанный с отношениями, возникшими из обозначенного договора.
Рассмотрение гражданско-правового спора по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ставит общество "Инвест" (заявителя по делу) и Унаняна В.В. (третье лицо по делу) в неравное положение, что недопустимо.
Конституционный Суд Российской Федерации в своих правоприменительных решениях неоднократно подчеркивал, что из права каждого на судебную защиту его прав и свобод, в том числе на судебное обжалование решений и действий органов государственной власти и органов местного самоуправления, как оно сформулировано в статье 46 Конституции Российской Федерации, не следует возможность выбора гражданином или объединением граждан по своему усмотрению любых способов и процедур судебной защиты, особенности которых применительно к отдельным категориям дел определяются, исходя из Конституции Российской Федерации федеральными законами (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 21.04.2011 N 450-О-О, от 18.07.2006 N 367-О).
Гарантируя каждому судебную защиту прав и свобод, Конституция Российской Федерации одновременно предусматривает, что порядок судопроизводства определяется федеральным законодательством (пункт "о" статьи 71, часть 1 статьи 76).
Предполагается, что заинтересованные лица вправе обратиться в суд за защитой нарушенного или оспариваемого права либо охраняемого законом интереса лишь в установленном порядке, что не может рассматриваться как нарушение права на судебную защиту; закрепленные законодателем требования - при обеспечении каждому возможности обратиться в суд - обязательны для заявителя.
В настоящем случае, при наличии спора о праве, рассмотрение вопроса о правомерности отказа общества "Инвест" от исполнения договора от 30.10.2014 N 1 в одностороннем порядке и, соответственно, о наличии оснований для осуществления государственной регистрации прекращения данного договора в ЕГРП, возможно только в исковом производстве с привлечением Унаняна В.В. в качестве ответчика.
В связи с изложенным оснований для отмены обжалуемого решения суда от 24.08.2016 об отказе в удовлетворении заявленных требований не имеется, вместе с тем мотивировочную часть решения следует считать измененной с учетом изложенного в настоящем постановлении.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта в любом случае на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции также не установлено.
При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.
Общество "Инвест" платежным поручением от 23.09.2016 N 141 уплатило государственную пошлину в сумме 1 500 руб. за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции (т. 2, л.д. 13).
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 24.08.2016 по делу N А07-6992/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Инвест" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Л.А.СУСПИЦИНА
Судьи
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Л.В.ПИВОВАРОВА
Л.А.СУСПИЦИНА
Судьи
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Л.В.ПИВОВАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)