Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 8 сентября 2016 года.
В полном объеме постановление изготовлено 9 сентября 2016 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Шумиловой Л.Ф., судей Виноградова О.Н. и Писаревой О.Г. при ведении протокола секретарем судебного заседания Куликовой М.А.,
при участии от общества с ограниченной ответственностью "Гражданско-правовая защита" Копотуна С.Ю. по доверенности от 01.09.2016,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Гражданско-правовая защита" на определение Арбитражного суда Архангельской области от 23 июня 2016 года по делу N А05-12674/2014 (судья Липонина М.В.),
определением Арбитражного суда Архангельской области от 22.12.2014 принято к производству заявление Благотворительного фонда "Защиты бизнеса и оказания содействия правоохранительным органам" (ОГРН 1032900021131; ИНН 2901116163; место нахождения: 163026, г. Архангельск, ул. Победы, д. 114, кв. 169; далее - Фонд, должник) о признании его несостоятельным (банкротом), возбуждено производство по делу о банкротстве по процедуре, применяемой к застройщику в соответствии с параграфом 7 главы 9 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве).
Определением суда от 28.01.2015 (резолютивная часть объявлена 22.01.2015) в отношении должника введено наблюдение, временным управляющим утвержден Поляруш Игорь Степанович.
Решением суда от 19.06.2015 (резолютивная часть объявлена 16.06.2015) должник признан несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, исполнение обязанностей конкурсного управляющего возложено на временного управляющего Поляруша И.С.
Определением суда от 10.08.2015 (резолютивная часть объявлена 05.08.2015) конкурсным управляющим утвержден Поляруш И.С.
Общество с ограниченной ответственностью "Гражданско-правовая защита" (ОГРН 1072901000237; ИНН 2901158340; место нахождения: 163071, г. Архангельск, ул. Садовая, д. 53; далее - Общество, кредитор) 26.08.2015 обратилось в арбитражный суд с заявлением о включении в реестр требований Фонда требований о передаче жилых помещений, либо в случае установления судом отсутствия у заявителя права на предъявление требований о передаче жилых помещений, признать обоснованным и включить в реестр денежное требование в размере 13 148 000 руб. (с учетом уточнений, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Определением суда от 23.06.2016 в удовлетворении заявления Общества о включении в реестр требований о передаче жилых помещений отказано. Признано обоснованным и подлежащим включению в четвертую очередь реестра требований кредиторов Фонда требования кредитора в размере 13 148 000 руб. долга.
Общество с вынесенным определением не согласилось, обратилось в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить. В обоснование жалобы ее податель указал на то, что поскольку кредитором была произведена оплата по предварительному договору купли-продажи недвижимости, у Общества возникло право требования о передаче жилых помещений.
В заседании суда представитель Общества поддержал апелляционную жалобу и доводы, изложенные в ней.
Конкурсный управляющий должника в отзыве на жалобу просил отказать в удовлетворении жалобы.
Иные лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте разбирательства дела, в суд также не явились, в связи с этим апелляционная жалоба рассмотрена в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ.
Законность и обоснованность судебного акта проверены в апелляционном порядке.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Обществом (участник долевого строительства) и Фондом (застройщик) заключен предварительный договор участия в долевом строительстве от 17.02.2012 (далее - предварительный договор).
Согласно пункту 2.2 договора стороны договорились о подготовке, заключении и регистрации в последующем договора участия в долевом строительстве (основного договора) в срок до 31.12.2013. Объектами договора являлись квартиры 2, 3, 4, 18, 19, 20, которые будут находиться на первом этаже многоэтажного жилого дома по адресу: г. Архангельск, Ломоносовский округ, на пересечении улицы Северодвинской и проспекта Ломоносова. Общая площадь квартиры N 2 согласно проекту составляет 61,67 кв. м, квартиры N 3 - 43,47 кв. м, квартиры N 4 - 51,18 кв. м, квартиры N 18 - 53,63 кв. м, квартиры N 19 - 46,68 кв. м, квартиры N 20 - 136,45 кв. м.
В соответствии с пунктом 5.2 предварительного договора стороны обязуются заключить основной договор не позднее 31.12.2013. До указанной даты застройщик обязуется не совершать с другими партнерами сделок в отношении недвижимого имущества, указанного в данном договоре.
Далее, 31.01.2013, сторонами заключено дополнительное соглашение к предварительному договору, в соответствии с которым сторонами изменен объект долевого строительства. Стороны признали объектом долевого строительства нежилые помещения, которые будут находиться на первом этаже, N 1103 площадью 2,53 кв. м, N 1104 площадью 8,53 кв. м, N 1105 площадью 3,52 кв. м, N 1106 площадью 2,59 кв. м, N 1107 площадью 2,60 кв. м, N 1108 площадью 3,51 кв. м, N 1109 площадью 2,60 кв. м, N 1110 площадью 2,60 кв. м, N 1111 площадью 3,52 кв. м, N 1112 площадью 2,04 кв. м, N 1113 площадью 2,16 кв. м, N 1114 площадью 5,37 кв. м, N 1117 площадью 334,60 кв. м (выставочный зал), N 1119 площадью 20,16 кв. м, N 1120 площадью 4,14 кв. м, N 1121 площадью 4,14 кв. м, N 1122 площадью 17,50 кв. м, N 1125 площадью 2,47 кв. м, N 1130 площадью 2,24 кв. м.
Должник и кредитор 15.11.2013 заключили договор N 17/1 участия в долевом строительстве, объектом долевого строительства по которому являлись перечисленные выше нежилые помещения.
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу уведомлением от 14.04.2014 информировало стороны об отказе в государственной регистрации договора со ссылкой на то, что договор со стороны Фонда подписан неуполномоченным лицом.
Общество обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением к Фонду о понуждении заключить основной договор участия в долевом строительстве и зарегистрировать заключенный договор участия в долевом строительстве в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу.
Решением суда от 12.06.2014 по делу N А05-2485/2014, оставленным постановлением Четырнадцатого апелляционного арбитражного суда от 10.11.2014 без изменения, в удовлетворении заявленных требований отказано.
Основанием для отказа в иске послужила информация об отсутствии в проектной декларации от 16.08.2011 (в редакции изменений от 30.03.2012 и 19.04.2012) сведений о нежилых помещениях как самостоятельных частях на первом этаже в составе строящегося многоквартирного дома. Суды пришли к выводу, что условие пункта 1.1 основного договора не может быть исполнено, поскольку предмет договора в том виде, в котором его согласовали стороны, отсутствует.
Общество, ссылаясь на то, что основной договор и дополнительное соглашение к предварительному договору признаны незаключенными и, следовательно, продолжает действовать предварительный договор в первоначальной редакции от 17.02.2012, по которому сохраняется обязательство должника передать кредитору указанные выше жилые помещения, обратилось с настоящим заявлением в арбитражный суд.
Суд первой инстанции счел необоснованным требование заявителя в части включения в реестр требований о передаче жилых помещений, однако признал обоснованным требование в размере 13 148 000 руб. долга.
Суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
В соответствии со статьей 449 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент заключения предварительного договора) (далее - ГК РФ) по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Согласно положениям статьи 453 ГК РФ при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде. Стороны не вправе требовать того, что были исполнено ими по обязательству до момента изменения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.
Как верно отмечено судом первой инстанции, поскольку стороны изменили положения предварительного договора от 17.02.2012, оснований полагать, что предварительный договор продолжает действовать в первоначальной редакции, не имеется.
Кроме того, в соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В рассматриваемом случае судом установлено, что предмет договора долевого участия от 15.11.2013 N 17/1 согласован сторонами, однако предметом обязательства, существующего между кредитором и должником, является передача нежилых помещений, в связи с чем права требовать передачи жилых помещений кредитор не имеет.
Суд апелляционной инстанции признает указанный вывод соответствующим фактическим обстоятельствам дела.
По смыслу параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве включение требований кредиторов в реестр требований о передаче жилых помещений не является иным способом защиты прав таких кредиторов, отличным от включения в реестр денежных требований.
Таким образом, суд, установив при рассмотрении заявления участника строительства о включении его требования в реестр требований о передаче жилых помещений, что у участника строительства нет требования о передаче жилого помещения, но есть денежное требование, должен рассмотреть это требование как заявление о включении требования в денежный реестр требований должника.
Судом установлено и лицами, участвующими в деле, не оспорено, что Общество уплатило должнику 13 148 000 руб.
При изложенных обстоятельствах, а также учитывая положения статьи 201.9 Закона о банкротстве, требования кредитора на указанную сумму правомерно включению в четвертую очередь реестра денежных требований.
Апелляционная инстанция считает, что судом первой инстанции правильно установлены обстоятельства дела, выводы суда им соответствуют. Нормы материального и процессуального права применены правильно. Оснований для отмены определения суда не имеется.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
определение Арбитражного суда Архангельской области от 23 июня 2016 года по делу N А05-12674/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Гражданско-правовая защита" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в течение месяца со дня принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТЫРНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 09.09.2016 ПО ДЕЛУ N А05-12674/2014
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 9 сентября 2016 г. по делу N А05-12674/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 8 сентября 2016 года.
В полном объеме постановление изготовлено 9 сентября 2016 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Шумиловой Л.Ф., судей Виноградова О.Н. и Писаревой О.Г. при ведении протокола секретарем судебного заседания Куликовой М.А.,
при участии от общества с ограниченной ответственностью "Гражданско-правовая защита" Копотуна С.Ю. по доверенности от 01.09.2016,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Гражданско-правовая защита" на определение Арбитражного суда Архангельской области от 23 июня 2016 года по делу N А05-12674/2014 (судья Липонина М.В.),
установил:
определением Арбитражного суда Архангельской области от 22.12.2014 принято к производству заявление Благотворительного фонда "Защиты бизнеса и оказания содействия правоохранительным органам" (ОГРН 1032900021131; ИНН 2901116163; место нахождения: 163026, г. Архангельск, ул. Победы, д. 114, кв. 169; далее - Фонд, должник) о признании его несостоятельным (банкротом), возбуждено производство по делу о банкротстве по процедуре, применяемой к застройщику в соответствии с параграфом 7 главы 9 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве).
Определением суда от 28.01.2015 (резолютивная часть объявлена 22.01.2015) в отношении должника введено наблюдение, временным управляющим утвержден Поляруш Игорь Степанович.
Решением суда от 19.06.2015 (резолютивная часть объявлена 16.06.2015) должник признан несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, исполнение обязанностей конкурсного управляющего возложено на временного управляющего Поляруша И.С.
Определением суда от 10.08.2015 (резолютивная часть объявлена 05.08.2015) конкурсным управляющим утвержден Поляруш И.С.
Общество с ограниченной ответственностью "Гражданско-правовая защита" (ОГРН 1072901000237; ИНН 2901158340; место нахождения: 163071, г. Архангельск, ул. Садовая, д. 53; далее - Общество, кредитор) 26.08.2015 обратилось в арбитражный суд с заявлением о включении в реестр требований Фонда требований о передаче жилых помещений, либо в случае установления судом отсутствия у заявителя права на предъявление требований о передаче жилых помещений, признать обоснованным и включить в реестр денежное требование в размере 13 148 000 руб. (с учетом уточнений, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Определением суда от 23.06.2016 в удовлетворении заявления Общества о включении в реестр требований о передаче жилых помещений отказано. Признано обоснованным и подлежащим включению в четвертую очередь реестра требований кредиторов Фонда требования кредитора в размере 13 148 000 руб. долга.
Общество с вынесенным определением не согласилось, обратилось в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить. В обоснование жалобы ее податель указал на то, что поскольку кредитором была произведена оплата по предварительному договору купли-продажи недвижимости, у Общества возникло право требования о передаче жилых помещений.
В заседании суда представитель Общества поддержал апелляционную жалобу и доводы, изложенные в ней.
Конкурсный управляющий должника в отзыве на жалобу просил отказать в удовлетворении жалобы.
Иные лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте разбирательства дела, в суд также не явились, в связи с этим апелляционная жалоба рассмотрена в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ.
Законность и обоснованность судебного акта проверены в апелляционном порядке.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Обществом (участник долевого строительства) и Фондом (застройщик) заключен предварительный договор участия в долевом строительстве от 17.02.2012 (далее - предварительный договор).
Согласно пункту 2.2 договора стороны договорились о подготовке, заключении и регистрации в последующем договора участия в долевом строительстве (основного договора) в срок до 31.12.2013. Объектами договора являлись квартиры 2, 3, 4, 18, 19, 20, которые будут находиться на первом этаже многоэтажного жилого дома по адресу: г. Архангельск, Ломоносовский округ, на пересечении улицы Северодвинской и проспекта Ломоносова. Общая площадь квартиры N 2 согласно проекту составляет 61,67 кв. м, квартиры N 3 - 43,47 кв. м, квартиры N 4 - 51,18 кв. м, квартиры N 18 - 53,63 кв. м, квартиры N 19 - 46,68 кв. м, квартиры N 20 - 136,45 кв. м.
В соответствии с пунктом 5.2 предварительного договора стороны обязуются заключить основной договор не позднее 31.12.2013. До указанной даты застройщик обязуется не совершать с другими партнерами сделок в отношении недвижимого имущества, указанного в данном договоре.
Далее, 31.01.2013, сторонами заключено дополнительное соглашение к предварительному договору, в соответствии с которым сторонами изменен объект долевого строительства. Стороны признали объектом долевого строительства нежилые помещения, которые будут находиться на первом этаже, N 1103 площадью 2,53 кв. м, N 1104 площадью 8,53 кв. м, N 1105 площадью 3,52 кв. м, N 1106 площадью 2,59 кв. м, N 1107 площадью 2,60 кв. м, N 1108 площадью 3,51 кв. м, N 1109 площадью 2,60 кв. м, N 1110 площадью 2,60 кв. м, N 1111 площадью 3,52 кв. м, N 1112 площадью 2,04 кв. м, N 1113 площадью 2,16 кв. м, N 1114 площадью 5,37 кв. м, N 1117 площадью 334,60 кв. м (выставочный зал), N 1119 площадью 20,16 кв. м, N 1120 площадью 4,14 кв. м, N 1121 площадью 4,14 кв. м, N 1122 площадью 17,50 кв. м, N 1125 площадью 2,47 кв. м, N 1130 площадью 2,24 кв. м.
Должник и кредитор 15.11.2013 заключили договор N 17/1 участия в долевом строительстве, объектом долевого строительства по которому являлись перечисленные выше нежилые помещения.
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу уведомлением от 14.04.2014 информировало стороны об отказе в государственной регистрации договора со ссылкой на то, что договор со стороны Фонда подписан неуполномоченным лицом.
Общество обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением к Фонду о понуждении заключить основной договор участия в долевом строительстве и зарегистрировать заключенный договор участия в долевом строительстве в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу.
Решением суда от 12.06.2014 по делу N А05-2485/2014, оставленным постановлением Четырнадцатого апелляционного арбитражного суда от 10.11.2014 без изменения, в удовлетворении заявленных требований отказано.
Основанием для отказа в иске послужила информация об отсутствии в проектной декларации от 16.08.2011 (в редакции изменений от 30.03.2012 и 19.04.2012) сведений о нежилых помещениях как самостоятельных частях на первом этаже в составе строящегося многоквартирного дома. Суды пришли к выводу, что условие пункта 1.1 основного договора не может быть исполнено, поскольку предмет договора в том виде, в котором его согласовали стороны, отсутствует.
Общество, ссылаясь на то, что основной договор и дополнительное соглашение к предварительному договору признаны незаключенными и, следовательно, продолжает действовать предварительный договор в первоначальной редакции от 17.02.2012, по которому сохраняется обязательство должника передать кредитору указанные выше жилые помещения, обратилось с настоящим заявлением в арбитражный суд.
Суд первой инстанции счел необоснованным требование заявителя в части включения в реестр требований о передаче жилых помещений, однако признал обоснованным требование в размере 13 148 000 руб. долга.
Суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
В соответствии со статьей 449 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент заключения предварительного договора) (далее - ГК РФ) по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Согласно положениям статьи 453 ГК РФ при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде. Стороны не вправе требовать того, что были исполнено ими по обязательству до момента изменения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.
Как верно отмечено судом первой инстанции, поскольку стороны изменили положения предварительного договора от 17.02.2012, оснований полагать, что предварительный договор продолжает действовать в первоначальной редакции, не имеется.
Кроме того, в соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В рассматриваемом случае судом установлено, что предмет договора долевого участия от 15.11.2013 N 17/1 согласован сторонами, однако предметом обязательства, существующего между кредитором и должником, является передача нежилых помещений, в связи с чем права требовать передачи жилых помещений кредитор не имеет.
Суд апелляционной инстанции признает указанный вывод соответствующим фактическим обстоятельствам дела.
По смыслу параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве включение требований кредиторов в реестр требований о передаче жилых помещений не является иным способом защиты прав таких кредиторов, отличным от включения в реестр денежных требований.
Таким образом, суд, установив при рассмотрении заявления участника строительства о включении его требования в реестр требований о передаче жилых помещений, что у участника строительства нет требования о передаче жилого помещения, но есть денежное требование, должен рассмотреть это требование как заявление о включении требования в денежный реестр требований должника.
Судом установлено и лицами, участвующими в деле, не оспорено, что Общество уплатило должнику 13 148 000 руб.
При изложенных обстоятельствах, а также учитывая положения статьи 201.9 Закона о банкротстве, требования кредитора на указанную сумму правомерно включению в четвертую очередь реестра денежных требований.
Апелляционная инстанция считает, что судом первой инстанции правильно установлены обстоятельства дела, выводы суда им соответствуют. Нормы материального и процессуального права применены правильно. Оснований для отмены определения суда не имеется.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
определение Арбитражного суда Архангельской области от 23 июня 2016 года по делу N А05-12674/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Гражданско-правовая защита" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в течение месяца со дня принятия.
Председательствующий
Л.Ф.ШУМИЛОВА
Л.Ф.ШУМИЛОВА
Судьи
О.Н.ВИНОГРАДОВ
О.Г.ПИСАРЕВА
О.Н.ВИНОГРАДОВ
О.Г.ПИСАРЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)