Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 01 сентября 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 08 сентября 2016 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Шевченко Е.Е.
судей Иевлева П.А., Марченковой Н.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Шакуровым И.И.,
при участии в заседании:
от заявителя по делу - общества с ограниченной ответственностью "Мост" - Карасева Н.В. (представителя по доверенности от 12.12.2015),
от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области - Фирсова А.В. (представителя по доверенности от 16.12.2015),
от публичного акционерного общества "Сбербанк" - извещено, представитель не явился
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 16.05.2016 по делу N А41-9389/16, принятое судьей Плотниковой Н.В.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Мост" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее - управление) со следующими требованиями:
- - признать недействительным сообщение управления от 22.12.2015 N 50/049/008/2015-6825;
- - обязать управление произвести регистрацию договора цессии от 28.10.2015.
В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в деле участвует публичное акционерное общество "Сбербанк" (далее - Сбербанк).
Решением Арбитражного суда Московской области от 16.05.2016 требования удовлетворены.
В апелляционной жалобе управление просит решение суда первой инстанции отменить, ссылаясь на неправильное применение судом норм права, и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. Представитель управления в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы.
Представитель общества в судебном заседании возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в отсутствие представителя Сбербанка.
Изучив апелляционную жалобу, материалы дела, выслушав представителей явившихся в судебное заседание лиц, суд апелляционной инстанции с учетом требований статьи 71 АПК РФ установил следующие обстоятельства.
Между ЗАО "Финансово-Промышленный Альянс" (застройщик) и Солодухиным А.А., Солодухиной М.В. (участники долевого строительства) заключен договор от 03.12.2014 N 5212-И на долевое участие в строительстве многоквартирного дома (далее - Договор).
Согласно указанному договору застройщик обязуется своими силами или с привлечением других лиц построить указанный в пункте 1.1 договора многоквартирный дом, расположенный по адресу: Московская область, г. Звенигород, микрорайон Шихово, ул. Кирова, д. 78, земельный участок с кадастровым номером 50:49:0020109:491, площадью 20260 кв. м (Здание) и, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Здания (не позднее 2 квартала 2015 года согласно пункту 1.3 договора) передать участникам долевого строительства однокомнатную квартиру, входящую в состав дома N 78, N 5212, корпус 5, секция N 2, этаж 1, подъезд 2, в срок, указанный в пункте 1.7 договора (в течение 6 месяцев с момента ввода здания в эксплуатацию), а участники долевого строительства обязуются оплатить обусловленную договором цену и принять в собственность объект долевого строительства по акту приема-передачи.
Согласно пункту 1.3 договора здание должно быть введено застройщиком в эксплуатацию не позднее 2 квартала 2015 года, т.е. не позже 30.07.2015.
В соответствии с пунктом 1.7 договора передачи застройщиком объекта долевого строительства участникам долевого строительства должна быть произведена не позднее 6 месяцев с момента ввода здания в эксплуатацию, т.е. не позже 01.01.2016.
Однако фактически ответчиком объект долевого строительства в части расположенной в нем квартиры участникам в срок передан не был.
Между Солодухиным А.А. (цедент 1), Солодухиной М.В. (цедент 2) и обществом (Цессионарий) заключили договор цессии от 28.10.2015 N 2-07-15 о следующем:
1.1. цедент 1 и цедент 2 передает (уступает), а цессионарий принимает право (требование) в отношении закрытого акционерного общества "Финансово-Промышленный Альянс" (должник), возникшее у цедента 1 и цедента 2 в связи с ненадлежащим исполнением должником условий договора в части получения (взыскания) от должника неустойки, предусмотренной статьей 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве).
1.2. Право (требование), указанное в пункте 1.1 договора переходит в том объеме и на тех условиях, которые существуют к моменту перехода права в соответствии с положениями статьи 384 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс). Цедент 1 и цедент 2 уступают цессионарию право требование неустойки.
Указанный договор цессии 10.11.2015 передан в управление для его государственной регистрации.
Сообщением от 19.01.2015 N 50/049/008/2015-6825 в регистрации договора цессии отказано в связи с тем, что по сведениям ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним указанное право требование обременено залогом в силу закона в пользу ПАО ВТБ 24.
Не согласившись с названным отказом управления в государственной регистрации договора цессии, общество 18.02.2016 обжаловало его в арбитражный суд.
Удовлетворяя требования общества, суд первой инстанции признал их обоснованными.
Проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению, а решение суда первой инстанции отмене с принятием по делу нового судебного акта ввиду следующего.
В силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс).
Из пункта 5 статьи 2 Закона о государственной регистрации следует, что отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом или судебным приставом-исполнителем в суд, арбитражный суд.
В соответствии со статьей 6 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 названной статьи.
В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
В силу пункта 1 статьи 382 Гражданского кодекса право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования).
Согласно разъяснениям, данным в пункте 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.10.2007 N 120 "Обзор практики применения арбитражными судами положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации" уступка права (требования) представляет собой замену кредитора в обязательстве. Последствием уступки права (требования) является замена кредитора в определенном обязательстве, в содержание которого входит уступленное право (требование).
В пункте 2 статьи 11 Закона об участии в долевом строительстве указано, что уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Договор долевого участия или уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации в порядке, предусмотренном Законом N 122-ФЗ (статья 17 указанного Закона).
Таким образом, Закон об участии в долевом строительстве содержит определенный механизм защиты прав дольщика, который проявляется в необходимости государственной регистрации, во-первых, самого договора долевого участия в строительстве, во-вторых, уступки права требования по договору долевого участия в строительстве.
При этом в соответствии со статьей 164 Гражданского кодекса в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации (пункт 1). Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации (пункт 2).
Пунктом 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации предусмотрено, что в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с Федеральным законом.
Судом не было учтено, что право требования взыскания неустойки, предусмотренной законом, не связано с правами на недвижимое имущество, дольщиком были уступлены права требования не по договору на долевое участие в строительстве, а право требования законной неустойки, никак не изменяющее условия зарегистрированной сделки, что исключает государственную регистрацию такого договора уступки права, в связи с чем суд кассационной инстанции считает отказ регистрирующего органа в государственной регистрации договора уступки не противоречащим Закону о государственной регистрации, что исключает признание отказа недействительным в судебном порядке, данные указания содержатся в постановлении Арбитражного суда Московского округа от 19.07.2016 по делу N А41-78483/15.
Довод апелляционной жалобы о том, что обжалуемый судебный акт принят о правах и обязанностях не привлеченного к участию в деле застройщика, отклоняется как несостоятельный, поскольку судебный акт может быть признан вынесенным о правах и об обязанностях лица, не привлеченного к участию в деле, в том случае, если им устанавливаются права этого лица относительно предмета спора либо возлагаются обязанности на это лицо, создаются препятствия для реализации их субъективного права или надлежащего исполнения обязанности по отношению к одной из сторон спора.
Между тем, из обжалуемого судебного акта таких выводов не усматривается, при этом суд апелляционной инстанции принимает во внимание, что в настоящем деле оспаривается исключительно отказ управления в государственной регистрации договора цессии, а последующая реализация обществом уступленных ему прав будет зависеть от наличия доказательств нарушения застройщиком его обязательств.
Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 4 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 16.05.2016 по делу N А41-9389/16 отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через арбитражный суд Московской области в двухмесячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме).
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 08.09.2016 N 10АП-8884/2016 ПО ДЕЛУ N А41-9389/16
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 сентября 2016 г. по делу N А41-9389/16
Резолютивная часть постановления объявлена 01 сентября 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 08 сентября 2016 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Шевченко Е.Е.
судей Иевлева П.А., Марченковой Н.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Шакуровым И.И.,
при участии в заседании:
от заявителя по делу - общества с ограниченной ответственностью "Мост" - Карасева Н.В. (представителя по доверенности от 12.12.2015),
от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области - Фирсова А.В. (представителя по доверенности от 16.12.2015),
от публичного акционерного общества "Сбербанк" - извещено, представитель не явился
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 16.05.2016 по делу N А41-9389/16, принятое судьей Плотниковой Н.В.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Мост" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее - управление) со следующими требованиями:
- - признать недействительным сообщение управления от 22.12.2015 N 50/049/008/2015-6825;
- - обязать управление произвести регистрацию договора цессии от 28.10.2015.
В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в деле участвует публичное акционерное общество "Сбербанк" (далее - Сбербанк).
Решением Арбитражного суда Московской области от 16.05.2016 требования удовлетворены.
В апелляционной жалобе управление просит решение суда первой инстанции отменить, ссылаясь на неправильное применение судом норм права, и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. Представитель управления в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы.
Представитель общества в судебном заседании возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в отсутствие представителя Сбербанка.
Изучив апелляционную жалобу, материалы дела, выслушав представителей явившихся в судебное заседание лиц, суд апелляционной инстанции с учетом требований статьи 71 АПК РФ установил следующие обстоятельства.
Между ЗАО "Финансово-Промышленный Альянс" (застройщик) и Солодухиным А.А., Солодухиной М.В. (участники долевого строительства) заключен договор от 03.12.2014 N 5212-И на долевое участие в строительстве многоквартирного дома (далее - Договор).
Согласно указанному договору застройщик обязуется своими силами или с привлечением других лиц построить указанный в пункте 1.1 договора многоквартирный дом, расположенный по адресу: Московская область, г. Звенигород, микрорайон Шихово, ул. Кирова, д. 78, земельный участок с кадастровым номером 50:49:0020109:491, площадью 20260 кв. м (Здание) и, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Здания (не позднее 2 квартала 2015 года согласно пункту 1.3 договора) передать участникам долевого строительства однокомнатную квартиру, входящую в состав дома N 78, N 5212, корпус 5, секция N 2, этаж 1, подъезд 2, в срок, указанный в пункте 1.7 договора (в течение 6 месяцев с момента ввода здания в эксплуатацию), а участники долевого строительства обязуются оплатить обусловленную договором цену и принять в собственность объект долевого строительства по акту приема-передачи.
Согласно пункту 1.3 договора здание должно быть введено застройщиком в эксплуатацию не позднее 2 квартала 2015 года, т.е. не позже 30.07.2015.
В соответствии с пунктом 1.7 договора передачи застройщиком объекта долевого строительства участникам долевого строительства должна быть произведена не позднее 6 месяцев с момента ввода здания в эксплуатацию, т.е. не позже 01.01.2016.
Однако фактически ответчиком объект долевого строительства в части расположенной в нем квартиры участникам в срок передан не был.
Между Солодухиным А.А. (цедент 1), Солодухиной М.В. (цедент 2) и обществом (Цессионарий) заключили договор цессии от 28.10.2015 N 2-07-15 о следующем:
1.1. цедент 1 и цедент 2 передает (уступает), а цессионарий принимает право (требование) в отношении закрытого акционерного общества "Финансово-Промышленный Альянс" (должник), возникшее у цедента 1 и цедента 2 в связи с ненадлежащим исполнением должником условий договора в части получения (взыскания) от должника неустойки, предусмотренной статьей 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве).
1.2. Право (требование), указанное в пункте 1.1 договора переходит в том объеме и на тех условиях, которые существуют к моменту перехода права в соответствии с положениями статьи 384 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс). Цедент 1 и цедент 2 уступают цессионарию право требование неустойки.
Указанный договор цессии 10.11.2015 передан в управление для его государственной регистрации.
Сообщением от 19.01.2015 N 50/049/008/2015-6825 в регистрации договора цессии отказано в связи с тем, что по сведениям ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним указанное право требование обременено залогом в силу закона в пользу ПАО ВТБ 24.
Не согласившись с названным отказом управления в государственной регистрации договора цессии, общество 18.02.2016 обжаловало его в арбитражный суд.
Удовлетворяя требования общества, суд первой инстанции признал их обоснованными.
Проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению, а решение суда первой инстанции отмене с принятием по делу нового судебного акта ввиду следующего.
В силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс).
Из пункта 5 статьи 2 Закона о государственной регистрации следует, что отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом или судебным приставом-исполнителем в суд, арбитражный суд.
В соответствии со статьей 6 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 названной статьи.
В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
В силу пункта 1 статьи 382 Гражданского кодекса право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования).
Согласно разъяснениям, данным в пункте 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.10.2007 N 120 "Обзор практики применения арбитражными судами положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации" уступка права (требования) представляет собой замену кредитора в обязательстве. Последствием уступки права (требования) является замена кредитора в определенном обязательстве, в содержание которого входит уступленное право (требование).
В пункте 2 статьи 11 Закона об участии в долевом строительстве указано, что уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Договор долевого участия или уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации в порядке, предусмотренном Законом N 122-ФЗ (статья 17 указанного Закона).
Таким образом, Закон об участии в долевом строительстве содержит определенный механизм защиты прав дольщика, который проявляется в необходимости государственной регистрации, во-первых, самого договора долевого участия в строительстве, во-вторых, уступки права требования по договору долевого участия в строительстве.
При этом в соответствии со статьей 164 Гражданского кодекса в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации (пункт 1). Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации (пункт 2).
Пунктом 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации предусмотрено, что в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с Федеральным законом.
Судом не было учтено, что право требования взыскания неустойки, предусмотренной законом, не связано с правами на недвижимое имущество, дольщиком были уступлены права требования не по договору на долевое участие в строительстве, а право требования законной неустойки, никак не изменяющее условия зарегистрированной сделки, что исключает государственную регистрацию такого договора уступки права, в связи с чем суд кассационной инстанции считает отказ регистрирующего органа в государственной регистрации договора уступки не противоречащим Закону о государственной регистрации, что исключает признание отказа недействительным в судебном порядке, данные указания содержатся в постановлении Арбитражного суда Московского округа от 19.07.2016 по делу N А41-78483/15.
Довод апелляционной жалобы о том, что обжалуемый судебный акт принят о правах и обязанностях не привлеченного к участию в деле застройщика, отклоняется как несостоятельный, поскольку судебный акт может быть признан вынесенным о правах и об обязанностях лица, не привлеченного к участию в деле, в том случае, если им устанавливаются права этого лица относительно предмета спора либо возлагаются обязанности на это лицо, создаются препятствия для реализации их субъективного права или надлежащего исполнения обязанности по отношению к одной из сторон спора.
Между тем, из обжалуемого судебного акта таких выводов не усматривается, при этом суд апелляционной инстанции принимает во внимание, что в настоящем деле оспаривается исключительно отказ управления в государственной регистрации договора цессии, а последующая реализация обществом уступленных ему прав будет зависеть от наличия доказательств нарушения застройщиком его обязательств.
Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 4 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 16.05.2016 по делу N А41-9389/16 отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через арбитражный суд Московской области в двухмесячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме).
Председательствующий судья
Е.Е.ШЕВЧЕНКО
Судьи
П.А.ИЕВЛЕВ
Н.В.МАРЧЕНКОВА
Е.Е.ШЕВЧЕНКО
Судьи
П.А.ИЕВЛЕВ
Н.В.МАРЧЕНКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)