Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 25.08.2016 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 31.08.2016 г.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Сумароковой Т.Я.,
судей Панкратовой Н.И., Александровой Г.С.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Суриловым М.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
акционерного общества "Строительная сберегательная касса"
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 23 мая 2016 года
по делу N А40-246355/15, принятое судьей Скачковой Ю.А.,
по иску Открытого акционерного общества "Строительная сберегательная касса" (ОАО "ССК" ОГРН 1027739230001)
к Правительству Москвы (ОГРН 1027739813507)
третьи лица: ОАО "Мосземсинтез", Управление Росреестра по Москве
о признании права собственности на машиноместо N 202, кадастровый номер 77:07:0013006:12315 находящийся по адресу: г. Москва, ул. Удальцова, д. 73, подвал N 1, пом. I 202, площадью 13,2 кв. м,
при участии в судебном заседании представителей:
- от истца: Похожаев П.В. по доверенности от 01.04.2016;
- от ответчика: Пономарев Ю.А. по доверенности от 15.03.2016;
- от третьих лиц: от 1 Школьной В.Ю. по доверенности от 01.01.2016, от 2 не явился, извещен;
- Открытое акционерное общество "Строительная сберегательная касса" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Правительству Москвы, третьи лица: открытое акционерное общество "Мосземсинтез", Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве о признании за ОАО "Строительная сберегательная касса" права собственности на машиноместо N 202, кадастровый номер 77:07:0013006:12315, находящееся по адресу: г. Москва, ул. Удальцова, д. 73, подвал N 1, пом. I 202, площадью 13,2 кв. м.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 24.05.2016 года в удовлетворении исковых требований отказано.
С решением суда первой инстанции не согласился истец, подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, принять новый судебный акт. В обоснование жалобы заявители ссылаются на нарушение или неправильное применение норм материального и процессуального права, на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.
В судебном заседании заявитель и третье лицо ОАО "Мосземсинтез" полностью поддержали доводы апелляционной жалобы. Ответчик с решением суда согласен, просил оставить его без изменения. Управление Росреестра по Москве в судебном заседании не участвовал, извещен надлежащим образом. Дело рассмотрено без его участия на основании п. 3 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, проверив в порядке ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность вынесенного по делу решения арбитражного суда первой инстанции, правильность применения арбитражным судом норм материального и процессуального права и соответствие выводов суда установленным и исследованным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, суд установил следующие обстоятельства.
Как следует из материалов дела, 17.09.2015 г. между ОАО "Мосземсинтез" (продавец) и ОАО "ССК" (покупатель) заключен договор купли-продажи будущей вещи N 09/15мм, согласно которому продавец обязуется в будущем передать в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора объекты недвижимого имущества согласно приложению N 1, являющегося неотъемлемой частью настоящего договора, расположенные по адресу: г. Москва, ул. Удальцова, д. 73, в том числе машиноместо N 202.
Стоимость недвижимого имущества, подлежащего передаче в будущем в соответствии с приложением N 1 к настоящему договору составляет 67 500 000 руб. 00 коп., в том числе НДС.
Платежным поручением N 141 от 19.11.2015 г. на сумму 12 000 000 руб. 00 коп. покупатель произвел оплату за машиноместа N 202, 203, 61, 62, 151, 152, 183, 184 по договору N 09/15мм от 17.09.15 г.
По акту приема передачи машиномест от 17.09.2015 г. продавец в счет исполнения обязательств по договору N 09/15мм от 17.09.15 г. купли-продажи будущей вещи передал, а покупатель принял машиноместа, указанные в приложении N 1 к акту, в том числе N 202.
Таким образом, машиноместо N 202 фактически передано истцу в пользование, истец также несет расходы по содержанию спорного объекта.
При этом, право собственности продавца (ОАО "Мосземсинтез") на объекты недвижимого имущества, указанные в приложении N 1 к договору в ЕГРП не зарегистрировано. Правовым основанием владения и пользования объектами недвижимости являются заключенные продавцом договоры долевого участия в строительстве на каждое машиноместо, зарегистрированные в Росреестре по г. Москве, акты приема-передачи к ним (п. 1.2 договора купли-продажи).
Так, между ОАО "ССК" (застройщик) и ОАО "Мосземсинтез" (участник долевого строительства) был заключен договор долевого участия в строительстве N 233/ДУ/Г от 23.06.2010 г., согласно которому застройщик обязуется в результате инвестиционной деятельности в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить объект недвижимости - многоквартирный 5-секционный 19 - 22-этажный жилой дом со встроено-пристроенным двухуровневым подземным гаражом-стоянкой по строительному адресу: г. Москва, ЗАО, район Проспект Вернадского, квартал 34 - 35, корпус 73-1 (ул. Удальцова) и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанного объекта передать объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную цену договора и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости.
В соответствии с п. 1.2 договора, объект долевого строительства представляет собой машиноместо N 202, расположенное в объекте недвижимости.
Разрешением Мосгосстройнадзора от 30.09.2010 г. N КГ77182000-003066 (регистрационный N 45324000-08-83512 от 05.10.2010 г.) жилой комплекс, расположенный по адресу: 119454, г. Москва, ул. Удальцова, д. 73 (строительный адрес: ЗАО, Проспект Вернадского, квартал 34 - 35, корпус 73-1 (ул. Удальцова) введен в эксплуатацию.
ОАО "ССК" передал ОАО "Мосземсинтез" спорное машиноместо, что подтверждается передаточным актом от 10.08.2011 г.
Актом об итогах реализации договора N 233/ДУ0Г от 23.06.10 г. долевого участия в строительстве от 10.08.2011 г. стороны подтвердили взаимное исполнение обязательств по договору, отсутствие материальных и каких-либо иных претензий друг к другу.
В соответствии с п. 4.1 договора купли-продажи, право собственности на объекты недвижимого имущества переходит к покупателю с момента государственной регистрации права собственности в Росреестре по г. Москве.
Однако, как указывает истец, Управлением Росреестра по Москве в государственной регистрации права собственности ОАО "ССК" на недвижимое имущество было отказано ввиду отсутствия итогового документа.
Вместе с тем, как правильно указано судом первой инстанции в материалы дела истцом представлены уведомления Управления Росреестра по Москве от 15.11.2013 г. N 07/083/2013-259 и от 08.10.2014 г. N 07/097/2014-416 о приостановлении государственной регистрации права собственности ОАО "ССК" на объект недвижимого имущества.
Указанные уведомления получены истцом до заключения договора купли-продажи будущей вещи N 09/15мм от 17.09.15 г.
Таким образом, документов, подтверждающих отказ в государственной регистрации права собственности истца на машиноместо N 202 по адресу: г. Москва, ул. Удальцова, д. 73 в материалы дела не представлено.
Согласно п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.
Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 ст. 487 Гражданского кодекса РФ, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 вышеуказанного Постановления.
Таким образом, с учетом положений п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54, договор долевого участия в строительстве N 233/ДУ/Г от 23.06.2010 г., так же как и договор купли-продажи будущей вещи N 09/15мм от 17.09.2015 г., является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.
Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, по правилам п. 2 ст. 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.
Как следует из материалов дела, договор долевого участия в строительстве N 233/ДУ/Г от 23.06.2010 г. был подписан в рамках Генерального контракта N 1184 от 19.10.1998 г. о совместной деятельности по ускоренной комплексной реконструкции пятиэтажного жилищного фонда в квартале 34 - 35 района Проспект Вернадского ЗАО г. Москвы, заключенного между Префектурой ЗАО г. Москвы (администрация), Управой района "Проспект Вернадского" ЗАО г. Москвы, Управы района "Тропарево-Никулино" ЗАО г. Москвы и ГУП "Управление экспериментальной застройки" (заказчик-застройщик), предметом которого являлась совместная деятельность сторон по реализации программы замены ветхого пятиэтажного жилищного фонда первого периода индустриального домостроения в квартале 34 - 35 района Проспект Вернадского.
Дополнением N 1 от 01.03.1999 г. к Генеральному контракту обязанность Генерального инвестора возложена на ОАО "ССК". Дополнительным соглашением N 9 от 18.09.2006 г. к контракту, заключенным между Правительством Москвы (администрация), ОАО "ССК" (генеральный инвестор) и ГУП "Экспериментальной застройки микрорайонов" (заказчик), стороны согласовали условия дальнейшего выполнения Генерального контракта N 1184 от 19.10.1998 г. в рамках реализации Программы комплексной реконструкции квартала 34 - 35 района Проспект Вернадского по строительству инвестиционных объектов - жилых домов индивидуального типа по адресам: пр-т Вернадского, 42-1-Б, общей площадью 14,8 тыс. кв. м, со сроком ввода в эксплуатацию в 2005 г.; пр-т Вернадского, 42-1-А, общей площадью 15,3 тыс. кв. м, со сроком ввода в эксплуатацию в 2007 г.; ул. Удальцова, 73-1, общей площадью 31,8 тыс. кв. м, со сроком ввода в эксплуатацию в 2008 г., сносу объектов пятиэтажного жилого фонда (Приложение N 1).
Раздел недвижимого имущества в части площади гаражей стоянок по реализации дополнительного соглашения устанавливается между сторонами в следующих соотношениях:
- - 10% - общей площади машиномест в собственность города Москвы в лице Департамента имущества города Москвы для использования по согласованию с Префектурой Западного административного округа города Москвы;
- - 90% - общей площади машиномест в собственность Генерального инвестора.
- 100% - общей площади помещений сервисных служб, согласно МГСН 5.01-01 "Стоянки легковых автомобилей" передаются в собственность Генерального инвестора без изменения функционального назначения.
Согласно протоколу предварительного распределения машино-мест и нежилых площадей в подземной автостоянке в строящемся жилом доме по адресу: г. Москва, ул. Удальцова, корпус 73-1, в соответствии с Генеральным контрактом N 1184 от 19.10.1998 г. (рег. N 13-000422-5701-0081-00001-98) в редакции дополнительных соглашений к нему инвестору в собственность распределено: 60% общей полезной нежилой площади; 90% машино-мест и площадей общего пользования и инженерного назначения подземной автостоянки; 100% площади помещений сервисных служб согласно МГСН 5.01-01 "Стоянки легковых автомобилей" без изменения функционального назначения.
В соответствии с п. 5.1 протокола, стороны договорились о следующем предварительном распределении: инвестору в собственность 244 машиноместа ориентировочной площадью 4 687,7 кв. м (90,06%), в том числе машиноместо N 202.
В соответствии с п. 3.2 дополнительного соглашения, оформление имущественных прав сторон по результатам реализации инвестиционного проекта с учетом всех дополнительных соглашений к контракту производится в установленном порядке после сдачи каждого из объектов в эксплуатацию и выполнения обязательств по контракту и приложений к нему на основании акта о результатах реализации инвестиционного проекта согласно условиям контракта.
При этом, согласно п. 1.16 дополнительного соглашения акт о результатах реализации инвестиционного проекта - итоговый документ, подтверждающий исполнение сторонами обязательств по настоящему дополнительному соглашению и контракту.
Согласно пояснениям сторон по настоящему делу акт о результатах реализации инвестиционного проекта в части нежилых площадей и машиномест, между администрацией и инвестором до сих пор не подписан.
Как следует из материалов дела, ОАО "ССК" 19.10.2015 г. обратилось в адрес Департамента городского имущества города Москвы по вопросу подписания акта о результатах реализации инвестиционного проекта.
16.11.2015 г. в адрес истца направлен ответ, согласно которому во исполнение поручений протоколов заседаний Рабочей группы по вопросам завершения реализации инвестиционных контрактов (договоров) Градостроительно-земельной комиссии города Москвы от 24.08.2015 г. N 28, от 18.05.2015 г. N 15 и от 08.12.2014 г. N 42 Департаментом городского имущества города Москвы проведена выверка и независимая оценка взаимных задолженностей инвестора ОАО "ССК" и города Москвы по жилой и нежилой площадям и площади машиномест по результатам реализации вышеуказанного контракта для включения в итоговый проект акта о результатах реализации Генерального контракта от 19.10.1998 г. N 1184.
Ответчик указывает, что в настоящее время, исполнительным органом государственной власти города Москвы, а именно Департаментом городского имущества города Москвы проводятся мероприятия по рыночной оценки стоимости объектов, с целью последующего оформления акта о результатах реализации инвестиционного проекта и направления в адрес ОАО "ССК" для рассмотрения и подписания в установленном порядке.
Согласно разъяснениям, данным Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в п. 59 совместного Постановления Пленума ВАС РФ и ВС РФ N 10/22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" иск о признании права подлежит удовлетворению в случае предоставления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.
Согласно ст. 24.2 ФЗ РФ от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация права собственности на объект недвижимого имущества, созданный по договору, заключенному с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием до 1 января 2011 года и предусматривающему строительство, реконструкцию на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, объекта недвижимого имущества с привлечением внебюджетных источников финансирования и последующим распределением площади соответствующего объекта недвижимого имущества между сторонами данного договора, осуществляется после завершения строительства, реконструкции этого объекта недвижимого имущества при наличии подписанного сторонами документа, подтверждающего исполнение ими обязательств по данному договору, и в соответствии с распределением площади соответствующего объекта недвижимого имущества, предусмотренным этим документом.
Согласно Приказу Управления Федеральной регистрационной службы по Москве от 29.03.2007 N 54 "Об утверждении порядка приема документов на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и примерных перечней документов, предоставляемых на государственную регистрацию" акт реализации инвестиционного контракта, отражающий раздел долей в натуре, подписанный участниками строительства, является необходимым документом для регистрации прав собственности участников инвестиционной деятельности.
Однако, материалами дела подтверждается, что акт реализации инвестиционного проекта (контракта) его сторонами не подписан, доля инвестора не выделена в натуре и не передана ему в собственность.
Поскольку судом установлено, что право собственности генерального инвестора на спорное имущество не зарегистрировано в ЕГРП, ввиду отсутствия подписанного сторонами по Генеральному контракту акта о реализации инвестиционного проекта, право собственности на спорный объект (машиноместо N 202) не может быть передано третьему лицу (участнику долевого строительства), а от него истцу (покупателю).
В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Исходя из изложенного, из совокупности представленных по делу доказательств решение суда первой инстанции соответствует обстоятельствам дела и закону и оснований для переоценки выводов суда первой инстанции апелляционный суд не находит, решение изменению не подлежит.
Госпошлина по апелляционной жалобе в порядке ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ подлежит отнесению на заявителя.
Руководствуясь статьями 110, 176, п. 1 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Девятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 23 мая 2016 года по делу N А40-246355/15 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 31.08.2016 N 09АП-34580/2016 ПО ДЕЛУ N А40-246355/15
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 31 августа 2016 г. N 09АП-34580/2016
Дело N А40-246355/15
Резолютивная часть постановления объявлена 25.08.2016 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 31.08.2016 г.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Сумароковой Т.Я.,
судей Панкратовой Н.И., Александровой Г.С.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Суриловым М.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
акционерного общества "Строительная сберегательная касса"
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 23 мая 2016 года
по делу N А40-246355/15, принятое судьей Скачковой Ю.А.,
по иску Открытого акционерного общества "Строительная сберегательная касса" (ОАО "ССК" ОГРН 1027739230001)
к Правительству Москвы (ОГРН 1027739813507)
третьи лица: ОАО "Мосземсинтез", Управление Росреестра по Москве
о признании права собственности на машиноместо N 202, кадастровый номер 77:07:0013006:12315 находящийся по адресу: г. Москва, ул. Удальцова, д. 73, подвал N 1, пом. I 202, площадью 13,2 кв. м,
при участии в судебном заседании представителей:
- от истца: Похожаев П.В. по доверенности от 01.04.2016;
- от ответчика: Пономарев Ю.А. по доверенности от 15.03.2016;
- от третьих лиц: от 1 Школьной В.Ю. по доверенности от 01.01.2016, от 2 не явился, извещен;
- Открытое акционерное общество "Строительная сберегательная касса" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Правительству Москвы, третьи лица: открытое акционерное общество "Мосземсинтез", Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве о признании за ОАО "Строительная сберегательная касса" права собственности на машиноместо N 202, кадастровый номер 77:07:0013006:12315, находящееся по адресу: г. Москва, ул. Удальцова, д. 73, подвал N 1, пом. I 202, площадью 13,2 кв. м.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 24.05.2016 года в удовлетворении исковых требований отказано.
С решением суда первой инстанции не согласился истец, подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, принять новый судебный акт. В обоснование жалобы заявители ссылаются на нарушение или неправильное применение норм материального и процессуального права, на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.
В судебном заседании заявитель и третье лицо ОАО "Мосземсинтез" полностью поддержали доводы апелляционной жалобы. Ответчик с решением суда согласен, просил оставить его без изменения. Управление Росреестра по Москве в судебном заседании не участвовал, извещен надлежащим образом. Дело рассмотрено без его участия на основании п. 3 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, проверив в порядке ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность вынесенного по делу решения арбитражного суда первой инстанции, правильность применения арбитражным судом норм материального и процессуального права и соответствие выводов суда установленным и исследованным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, суд установил следующие обстоятельства.
Как следует из материалов дела, 17.09.2015 г. между ОАО "Мосземсинтез" (продавец) и ОАО "ССК" (покупатель) заключен договор купли-продажи будущей вещи N 09/15мм, согласно которому продавец обязуется в будущем передать в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора объекты недвижимого имущества согласно приложению N 1, являющегося неотъемлемой частью настоящего договора, расположенные по адресу: г. Москва, ул. Удальцова, д. 73, в том числе машиноместо N 202.
Стоимость недвижимого имущества, подлежащего передаче в будущем в соответствии с приложением N 1 к настоящему договору составляет 67 500 000 руб. 00 коп., в том числе НДС.
Платежным поручением N 141 от 19.11.2015 г. на сумму 12 000 000 руб. 00 коп. покупатель произвел оплату за машиноместа N 202, 203, 61, 62, 151, 152, 183, 184 по договору N 09/15мм от 17.09.15 г.
По акту приема передачи машиномест от 17.09.2015 г. продавец в счет исполнения обязательств по договору N 09/15мм от 17.09.15 г. купли-продажи будущей вещи передал, а покупатель принял машиноместа, указанные в приложении N 1 к акту, в том числе N 202.
Таким образом, машиноместо N 202 фактически передано истцу в пользование, истец также несет расходы по содержанию спорного объекта.
При этом, право собственности продавца (ОАО "Мосземсинтез") на объекты недвижимого имущества, указанные в приложении N 1 к договору в ЕГРП не зарегистрировано. Правовым основанием владения и пользования объектами недвижимости являются заключенные продавцом договоры долевого участия в строительстве на каждое машиноместо, зарегистрированные в Росреестре по г. Москве, акты приема-передачи к ним (п. 1.2 договора купли-продажи).
Так, между ОАО "ССК" (застройщик) и ОАО "Мосземсинтез" (участник долевого строительства) был заключен договор долевого участия в строительстве N 233/ДУ/Г от 23.06.2010 г., согласно которому застройщик обязуется в результате инвестиционной деятельности в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить объект недвижимости - многоквартирный 5-секционный 19 - 22-этажный жилой дом со встроено-пристроенным двухуровневым подземным гаражом-стоянкой по строительному адресу: г. Москва, ЗАО, район Проспект Вернадского, квартал 34 - 35, корпус 73-1 (ул. Удальцова) и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанного объекта передать объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную цену договора и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости.
В соответствии с п. 1.2 договора, объект долевого строительства представляет собой машиноместо N 202, расположенное в объекте недвижимости.
Разрешением Мосгосстройнадзора от 30.09.2010 г. N КГ77182000-003066 (регистрационный N 45324000-08-83512 от 05.10.2010 г.) жилой комплекс, расположенный по адресу: 119454, г. Москва, ул. Удальцова, д. 73 (строительный адрес: ЗАО, Проспект Вернадского, квартал 34 - 35, корпус 73-1 (ул. Удальцова) введен в эксплуатацию.
ОАО "ССК" передал ОАО "Мосземсинтез" спорное машиноместо, что подтверждается передаточным актом от 10.08.2011 г.
Актом об итогах реализации договора N 233/ДУ0Г от 23.06.10 г. долевого участия в строительстве от 10.08.2011 г. стороны подтвердили взаимное исполнение обязательств по договору, отсутствие материальных и каких-либо иных претензий друг к другу.
В соответствии с п. 4.1 договора купли-продажи, право собственности на объекты недвижимого имущества переходит к покупателю с момента государственной регистрации права собственности в Росреестре по г. Москве.
Однако, как указывает истец, Управлением Росреестра по Москве в государственной регистрации права собственности ОАО "ССК" на недвижимое имущество было отказано ввиду отсутствия итогового документа.
Вместе с тем, как правильно указано судом первой инстанции в материалы дела истцом представлены уведомления Управления Росреестра по Москве от 15.11.2013 г. N 07/083/2013-259 и от 08.10.2014 г. N 07/097/2014-416 о приостановлении государственной регистрации права собственности ОАО "ССК" на объект недвижимого имущества.
Указанные уведомления получены истцом до заключения договора купли-продажи будущей вещи N 09/15мм от 17.09.15 г.
Таким образом, документов, подтверждающих отказ в государственной регистрации права собственности истца на машиноместо N 202 по адресу: г. Москва, ул. Удальцова, д. 73 в материалы дела не представлено.
Согласно п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.
Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 ст. 487 Гражданского кодекса РФ, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 вышеуказанного Постановления.
Таким образом, с учетом положений п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54, договор долевого участия в строительстве N 233/ДУ/Г от 23.06.2010 г., так же как и договор купли-продажи будущей вещи N 09/15мм от 17.09.2015 г., является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.
Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, по правилам п. 2 ст. 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.
Как следует из материалов дела, договор долевого участия в строительстве N 233/ДУ/Г от 23.06.2010 г. был подписан в рамках Генерального контракта N 1184 от 19.10.1998 г. о совместной деятельности по ускоренной комплексной реконструкции пятиэтажного жилищного фонда в квартале 34 - 35 района Проспект Вернадского ЗАО г. Москвы, заключенного между Префектурой ЗАО г. Москвы (администрация), Управой района "Проспект Вернадского" ЗАО г. Москвы, Управы района "Тропарево-Никулино" ЗАО г. Москвы и ГУП "Управление экспериментальной застройки" (заказчик-застройщик), предметом которого являлась совместная деятельность сторон по реализации программы замены ветхого пятиэтажного жилищного фонда первого периода индустриального домостроения в квартале 34 - 35 района Проспект Вернадского.
Дополнением N 1 от 01.03.1999 г. к Генеральному контракту обязанность Генерального инвестора возложена на ОАО "ССК". Дополнительным соглашением N 9 от 18.09.2006 г. к контракту, заключенным между Правительством Москвы (администрация), ОАО "ССК" (генеральный инвестор) и ГУП "Экспериментальной застройки микрорайонов" (заказчик), стороны согласовали условия дальнейшего выполнения Генерального контракта N 1184 от 19.10.1998 г. в рамках реализации Программы комплексной реконструкции квартала 34 - 35 района Проспект Вернадского по строительству инвестиционных объектов - жилых домов индивидуального типа по адресам: пр-т Вернадского, 42-1-Б, общей площадью 14,8 тыс. кв. м, со сроком ввода в эксплуатацию в 2005 г.; пр-т Вернадского, 42-1-А, общей площадью 15,3 тыс. кв. м, со сроком ввода в эксплуатацию в 2007 г.; ул. Удальцова, 73-1, общей площадью 31,8 тыс. кв. м, со сроком ввода в эксплуатацию в 2008 г., сносу объектов пятиэтажного жилого фонда (Приложение N 1).
Раздел недвижимого имущества в части площади гаражей стоянок по реализации дополнительного соглашения устанавливается между сторонами в следующих соотношениях:
- - 10% - общей площади машиномест в собственность города Москвы в лице Департамента имущества города Москвы для использования по согласованию с Префектурой Западного административного округа города Москвы;
- - 90% - общей площади машиномест в собственность Генерального инвестора.
- 100% - общей площади помещений сервисных служб, согласно МГСН 5.01-01 "Стоянки легковых автомобилей" передаются в собственность Генерального инвестора без изменения функционального назначения.
Согласно протоколу предварительного распределения машино-мест и нежилых площадей в подземной автостоянке в строящемся жилом доме по адресу: г. Москва, ул. Удальцова, корпус 73-1, в соответствии с Генеральным контрактом N 1184 от 19.10.1998 г. (рег. N 13-000422-5701-0081-00001-98) в редакции дополнительных соглашений к нему инвестору в собственность распределено: 60% общей полезной нежилой площади; 90% машино-мест и площадей общего пользования и инженерного назначения подземной автостоянки; 100% площади помещений сервисных служб согласно МГСН 5.01-01 "Стоянки легковых автомобилей" без изменения функционального назначения.
В соответствии с п. 5.1 протокола, стороны договорились о следующем предварительном распределении: инвестору в собственность 244 машиноместа ориентировочной площадью 4 687,7 кв. м (90,06%), в том числе машиноместо N 202.
В соответствии с п. 3.2 дополнительного соглашения, оформление имущественных прав сторон по результатам реализации инвестиционного проекта с учетом всех дополнительных соглашений к контракту производится в установленном порядке после сдачи каждого из объектов в эксплуатацию и выполнения обязательств по контракту и приложений к нему на основании акта о результатах реализации инвестиционного проекта согласно условиям контракта.
При этом, согласно п. 1.16 дополнительного соглашения акт о результатах реализации инвестиционного проекта - итоговый документ, подтверждающий исполнение сторонами обязательств по настоящему дополнительному соглашению и контракту.
Согласно пояснениям сторон по настоящему делу акт о результатах реализации инвестиционного проекта в части нежилых площадей и машиномест, между администрацией и инвестором до сих пор не подписан.
Как следует из материалов дела, ОАО "ССК" 19.10.2015 г. обратилось в адрес Департамента городского имущества города Москвы по вопросу подписания акта о результатах реализации инвестиционного проекта.
16.11.2015 г. в адрес истца направлен ответ, согласно которому во исполнение поручений протоколов заседаний Рабочей группы по вопросам завершения реализации инвестиционных контрактов (договоров) Градостроительно-земельной комиссии города Москвы от 24.08.2015 г. N 28, от 18.05.2015 г. N 15 и от 08.12.2014 г. N 42 Департаментом городского имущества города Москвы проведена выверка и независимая оценка взаимных задолженностей инвестора ОАО "ССК" и города Москвы по жилой и нежилой площадям и площади машиномест по результатам реализации вышеуказанного контракта для включения в итоговый проект акта о результатах реализации Генерального контракта от 19.10.1998 г. N 1184.
Ответчик указывает, что в настоящее время, исполнительным органом государственной власти города Москвы, а именно Департаментом городского имущества города Москвы проводятся мероприятия по рыночной оценки стоимости объектов, с целью последующего оформления акта о результатах реализации инвестиционного проекта и направления в адрес ОАО "ССК" для рассмотрения и подписания в установленном порядке.
Согласно разъяснениям, данным Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в п. 59 совместного Постановления Пленума ВАС РФ и ВС РФ N 10/22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" иск о признании права подлежит удовлетворению в случае предоставления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.
Согласно ст. 24.2 ФЗ РФ от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация права собственности на объект недвижимого имущества, созданный по договору, заключенному с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием до 1 января 2011 года и предусматривающему строительство, реконструкцию на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, объекта недвижимого имущества с привлечением внебюджетных источников финансирования и последующим распределением площади соответствующего объекта недвижимого имущества между сторонами данного договора, осуществляется после завершения строительства, реконструкции этого объекта недвижимого имущества при наличии подписанного сторонами документа, подтверждающего исполнение ими обязательств по данному договору, и в соответствии с распределением площади соответствующего объекта недвижимого имущества, предусмотренным этим документом.
Согласно Приказу Управления Федеральной регистрационной службы по Москве от 29.03.2007 N 54 "Об утверждении порядка приема документов на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и примерных перечней документов, предоставляемых на государственную регистрацию" акт реализации инвестиционного контракта, отражающий раздел долей в натуре, подписанный участниками строительства, является необходимым документом для регистрации прав собственности участников инвестиционной деятельности.
Однако, материалами дела подтверждается, что акт реализации инвестиционного проекта (контракта) его сторонами не подписан, доля инвестора не выделена в натуре и не передана ему в собственность.
Поскольку судом установлено, что право собственности генерального инвестора на спорное имущество не зарегистрировано в ЕГРП, ввиду отсутствия подписанного сторонами по Генеральному контракту акта о реализации инвестиционного проекта, право собственности на спорный объект (машиноместо N 202) не может быть передано третьему лицу (участнику долевого строительства), а от него истцу (покупателю).
В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Исходя из изложенного, из совокупности представленных по делу доказательств решение суда первой инстанции соответствует обстоятельствам дела и закону и оснований для переоценки выводов суда первой инстанции апелляционный суд не находит, решение изменению не подлежит.
Госпошлина по апелляционной жалобе в порядке ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ подлежит отнесению на заявителя.
Руководствуясь статьями 110, 176, п. 1 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Девятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 23 мая 2016 года по делу N А40-246355/15 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
Т.Я.СУМАРОКОВА
Судьи
Н.И.ПАНКРАТОВА
Г.С.АЛЕКСАНДРОВА
Т.Я.СУМАРОКОВА
Судьи
Н.И.ПАНКРАТОВА
Г.С.АЛЕКСАНДРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)