Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Арендатор указывает, что основной договор между сторонами заключен не был, действие предварительного договора прекращено, в связи с чем сумма внесенного гарантийного платежа подлежит возврату.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Бурковой О.Н.,
судей: Васина Т.П., Первушина М.А.,
при участии в судебном заседании представителей: общества с ограниченной ответственностью "Интеграл-Девелопмент" - Высоцкого А.Ф. (доверенность от 28.11.2016, паспорт), общества с ограниченной ответственностью "ТМ Иркутск" - Ефимова А.Ф. (доверенность от 01.11.2016, паспорт),
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Интеграл-Девелопмент" на решение Арбитражного суда Иркутской области от 16 февраля 2017 года по делу N А19-7106/2016 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 4 мая 2017 года по тому же делу (суд первой инстанции - Антонова С.Н., суд апелляционной инстанции: Ткаченко Э.В., Басаев Д.В., Никифорюк Е.О.),
установил:
общество с ограниченной ответственностью "ТМ Иркутск" (ОГРН 1143850023900, ИНН 3808235873, г. Иркутск, далее - ООО "ТМ Иркутск") обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Интеграл-Девелопмент" (ОГРН 1133850019940, ИНН 3849029213, г. Иркутск, далее - ООО "Интеграл-Девелопмент") о взыскании 225 583 рублей, составляющих сумму гарантийного платежа по предварительному договору аренды нежилого помещения N ПДА-52/06/2014 от 27.06.2014, и 5 470 рублей процентов за пользование чужими денежными средствами.
ООО "Интеграл-Девелопмент" заявило встречный иск к ООО "ТМ Иркутск" о взыскании 18 100 рублей платы за право доступа в помещение для строительно-монтажных работ, 543 у.е. платы за открытие комплекса и 22 263 у.е. штрафа, предусмотренного пунктом 10.2 предварительного договора аренды нежилого помещения N ПДА-52/06/2014 от 27.06.2014.
Решением Арбитражного суда Иркутской области от 16 февраля 2017 года, оставленным без изменения постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 4 мая 2017 года, первоначальный иск удовлетворен, в удовлетворении встречных требований отказано.
ООО "Интеграл-Девелопмент" обжаловало указанные судебные акты в кассационном порядке, просило их отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
По мнению заявителя кассационной жалобы, судами не учтена судебная практика по аналогичным спорам, рассмотренным Арбитражным судом Иркутской области, предварительный договор N ПДА-52/06/2014 от 27.06.2014 следовало квалифицировать как смешанный, содержащий элементы предварительного договора и договора аренды здания (сооружения).
Несмотря на направление арендатору акта приема-передачи помещения для строительно-монтажных работ, уведомления о дате официального открытия здания торгово-развлекательного комплекса, требования о начале коммерческой деятельности, договоров аренды, ООО "ТМ Иркутск", как указывает заявитель кассационной жалобы, так и не приступило к исполнению своих обязательств в соответствии с действующим предварительным договором N ПДА-52/06/2014 от 27.06.2014, что свидетельствует о недобросовестном поведении. Неполучение почтовой корреспонденции вызвано намеренным бездействием ответчика, который как заинтересованная в арендных отношениях сторона также должен был обращаться к арендодателю с целью выяснения возможного доступа в помещение для производства строительно-монтажных работ и ведения коммерческой деятельности; утрата арендатором коммерческого интереса в помещении не освобождает его от исполнения принятых на себя обязательств.
ООО "Интеграл-Девелопмент" считает вывод суда об отсутствии со стороны арендодателя предложений по заключению основного договора аренды не соответствующим фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Так, в ответном письме исх. N 80 от 24.11.2015 на претензию арендатора ООО "Интеграл-Девелопмент" сообщило о нарушении арендатором условий приемки помещения для строительно-монтажных работ, о направлении ранее в его адрес акта приема-передачи помещения для строительно-монтажных работ, об одностороннем подписании арендодателем этого акта, потребовало соблюдения договорных условий, а также предложило заключить основной договор.
Заявитель кассационной жалобы также отмечает, что ООО "Интеграл-Девелопмент" при оформлении договорных отношений с арендаторами действовало осмотрительно и добросовестно, условия предварительного договора и формы основного договора формулировались при непосредственном участии арендаторов, изменение экономической ситуации не свидетельствует о недобросовестности арендодателя, а является коммерческим риском самих арендаторов.
В письменном отзыве на кассационную жалобу ООО "ТМ Иркутск" возражало доводам кассационной жалобы, просило оставить принятые по делу судебные акты без изменения как законные и обоснованные.
Присутствующие в судебном заседании представители подтвердили доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзыве на нее соответственно.
Кассационная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Проверив соответствие выводов Арбитражного суда Иркутской области и Четвертого арбитражного апелляционного суда о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.
Как установлено судом, 27.06.2014 между ООО "Интеграл-Девелопмент" (арендодатель) и ООО "ТМ Иркутск" (арендатор) заключен предварительный договор аренды нежилого помещения N ПДА-52/06/2014 (с учетом дополнительного соглашения N 2 от 27.06.2014), по условиям которого стороны обязуются в будущем заключить договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Сергеева, на условиях, согласованных в настоящем предварительном договоре и приложении N 1 к нему.
Пунктом 8.3.1 договора установлена обязанность арендатора в подтверждение своих намерений по аренде помещения оплатить обеспечительный взнос в сроки и размере, установленные настоящим предварительным договором.
Согласно пунктам 1.5, 3.1 договора обеспечительный взнос - это денежные средства, вносимые арендатором арендодателю и являющиеся средством обеспечения исполнения арендатором перед арендодателем обязательств по настоящему предварительному, а также договору аренды.
Размер обеспечительного взноса по договору составляет рублевый эквивалент 11 131,5 (одиннадцать тысяч сто тридцать одна целая и 5/10) условных единиц (пункт 1.5.1).
Часть обеспечительного взноса в размере 5 565,75 у.е. вносится арендатором в течение 5 банковских дней с даты подписания настоящего договора, оставшаяся часть в размере 5 565,75 у.е. - в течение 5 банковских дней с даты подписания акта доступа для проведения строительно-монтажных работ (пункт 1.5.2 договора в редакции дополнительного соглашения N 1 от 27.06.2014).
По платежному поручению N 1 от 02.07.2014 арендатором внесена сумма обеспечительного взноса 225 582 рубля 63 копейки (5 565, 75 у.е.).
В соответствии с пунктами 1.12, 1.12.1 договора в период с даты доступа арендатора в помещение для производства строительно-монтажных работ (СМР) и до даты начала ведения коммерческой деятельности арендатор оплачивает арендодателю плату за право доступа в помещение для СМР, которая представляет собой плату за предоставление услуг, связанных с организацией такого доступа и фактическим обеспечением эксплуатационными услугами.
Обязанность арендатора внести плату за открытие комплекса (единовременный платеж, покрывающий долю участия арендатора в оплате рекламных и маркетинговых мероприятий) установлена пунктом 1.3.4 договора, в размере рублевого эквивалента 15 у.е. за 1 кв. м площади помещения.
Данные платежи ООО "ТМ Иркутск" не внесены.
Арендодатель в силу пункта 2.1 договора (с учетом дополнительного соглашения N 3 от 10.07.2014) обязуется завершить строительство многофункционального торгово-развлекательного комплекса (ТРК) с подземной автостоянкой и подготовить его к открытию для посетителей не позднее 2 квартала 2015 года.
Пунктом 9.3 договора установлено, что в случае, если просрочка арендодателем срока, предусмотренного пунктом 2.1 настоящего договора, продлится более 8 месяцев, при условии, что арендатор надлежащим образом исполняет принятые на себя обязательства, арендатор вправе расторгнуть настоящий договор в одностороннем порядке, а арендодатель обязан вернуть арендатору сумму перечисленного обеспечительного взноса после проведения всех взаиморасчетов.
Статьей 4 договора урегулировано заключение договора аренды. В соответствии с пунктом 4.1 договора при условии оформления арендодателем имущественных прав на здание до "даты официального открытия", стороны подпишут краткосрочный и долгосрочный (основной) договоры аренды.
В случае если к моменту завершения периода проведения СМР имущественные права арендодателя на здание не будут оформлены, то подписание договоров откладывается до момента такого оформления, при этом арендодатель не несет ответственности за просрочку заключения договоров аренды. В этом случае с момента завершения периода проведения СМР и до момента оформления арендодателем имущественных прав на здание арендатору предоставляется право доступа в помещение.
Согласно пункту 4.2 договора, договоры аренды подготавливаются арендодателем и передаются арендатору по адресам, указанным в настоящем предварительном договоре для подписания до "даты официального открытия" ТРК, либо в срок не позднее 30 (тридцати) календарных дней с момента оформления имущественных прав арендодателя на здание.
Согласно пункту 2.2 договора арендодатель обязуется передать арендатору по акту доступа помещение для проведения строительно-монтажных работ (СМР) не позднее 2 (двух) месяцев до даты открытия ТРК. Дата подписания такого акта является "датой доступа" арендатора в здание и исходной для исчисления сроков исполнения обязательств арендатора по проведению СМР. При этом арендатор обязан подписать указанный акт в срок не позднее 3 (трех) рабочих дней с момента его передачи арендатору.
В силу пункта 8.3.3 договора арендатор обязан принять помещение для проведения СМР по акту доступа для проведения СМР.
В случае необоснованного отказа и/или уклонения арендатора от подписания акта доступа арендатора для проведения СМР, либо неподписания акта в срок, указанный в пункте 2.2 договора, арендодатель вправе подписать указанный акт в одностороннем порядке, а обязательства по передаче помещения для проведения СМР будут считаться выполненными арендодателем надлежащим образом (пункт 2.3 договора).
В направленной арендодателю претензии от 12.11.2015 арендатор указал, что срок заключения основного договора аренды должен определяться по правилам пункта 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть по истечении одного года с момента заключения предварительного договора - 27.06.2015. Поскольку до 27.06.2015 сторонами основной договор не был заключен, арендатор посчитал обязательства, вытекающие из предварительного договора N ПДА-52/06/2014 от 27.06.2014, прекратившими свое действие с 28.06.2015 и потребовал возврата перечисленной суммы гарантийного платежа в размере 225 582 рублей 63 копеек.
В ответе на претензию исх. N 080 от 24.11.2015 арендодатель не согласился с утверждением арендатора о прекращении действия предварительного договора N ПДА-52/06/2014 от 27.06.2014, сообщил, что в связи с отказом арендатора подписать акт доступа в помещение для проведения СМР, направленного 18.09.2015, этот акт арендодатель подписал в одностороннем порядке как это предусмотрено условиями договора.
Согласно пункту 10.2 договора арендодатель вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке, направив об этом письменное уведомление арендатору за 5 календарных дней до даты расторжения, в случаях, в том числе, просрочки оплаты обеспечительного взноса, неведения коммерческой деятельности, просрочки сроков проведения СМР, неподписания договоров аренды, просрочки страхования при проведении СМР. В случае расторжения договора по приведенным основаниям арендатор обязан оплатить арендодателю неустойку в размере двукратной величины обеспечительного взноса.
ТРК открыт для посетителей 18.12.2015, право собственности ООО "Интеграл-Девелопмент" на здание зарегистрировано 25.12.2015.
11.08.2016 ООО "Интеграл-Девелопмент" направило в адрес ООО "ТМ Иркутск" уведомление об одностороннем внесудебном отказе от предварительного договора аренды нежилого помещения N ПДА-52/06/2014 от 27.06.2014.
В обоснование иска ООО "ТМ Иркутск" указало, что основной договор между сторонами заключен не был, действие предварительного договора N ПДА-52/06/2014 от 27.06.2014 прекращено, в связи с чем сумма внесенного гарантийного платежа 225 583 рубля подлежит возврату арендатору.
Возражая первоначальному иску, ООО "Интеграл-Девелопмент" полагало надлежащим исполнение принятых им обязательств, а именно: строительство ТРК завершено и открыто для посетителей в установленные договором сроки - 18.12.2015, в адрес арендатора 18.09.2015 был направлен акт доступа в помещение для проведения СМР, который арендодатель впоследствии подписал 01.10.2015 в одностороннем порядке.
Посчитав, что предварительный договор N ПДА-52/06/2014 от 27.06.2014 является действующим, однако обязанности по нему ООО "ТМ Иркутск" в полном объеме не исполнило: СМР в помещении не произвело, коммерческую деятельность не осуществляло, основной договор не подписало, предусмотренные договором платежи не внесло, ООО "Интеграл-Девелопмент" заявило встречный иск, в котором просило взыскать с ответчика 18 100 рублей - плату за право доступа в помещение для СМР на основании пунктов 1.12, 1.12.1 договора, 543 у.е. - плату за открытие комплекса и 22 263 у.е. - штраф на основании пункта 10.2 договора.
Арбитражным судом Иркутской области при рассмотрении спора проанализированы в совокупности условия пунктов 2.1, 4.2, 9.3 предварительного договора и в результате сделан вывод, что срок заключения основного договора аренды сторонами определен указанием на события - открытие комплекса для посетителей либо оформление имущественных прав арендодателя на здание. На даты открытия комплекса и регистрации ответчиком прав на здание условия предварительного договора действовали с учетом пункта 9.3 договора (просрочка открытия комплекса на 8 месяцев).
Указание на событие хоть и не соответствует критерию неизбежности, признано судом допустимым для исчисления срока исполнения обязательства в соответствии со статьей 314 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Из содержания пунктов 4.1, 4.2 договора с учетом даты оформления имущественных прав арендодателя на здание - 25.12.2015 суд заключил, что срок направления арендатору основного договора аренды для подписания - не позднее 24.01.2016 (по истечении 30 календарных дней с момента оформления имущественных прав ответчика на здание).
В подтверждение исполнения арендодателем обязанности по подготовке и направлению договоров аренды арендатору ООО "Интеграл-Девелопмент" представило суду опись вложения в ценное письмо от 25.12.2015 (рукописная и машинописная), договор аренды нежилого помещения N КДА-15/12/2015 от 18.12.2015 и возвращенный почтовым отделением конверт (вскрытый).
По заявлению ООО "ТМ Иркутск" о фальсификации названных доказательств судом назначалось проведение технической и дополнительной технической экспертиз.
С учетом результатов экспертиз, установивших признаки монтажа вышеназванных договора и описей, суд в соответствии со статьями 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации признал данные доказательства недопустимыми и недостоверными.
В отсутствие иных доказательств направления арендатору договоров аренды в срок до 24.01.2016 суд пришел к выводу о том, что обязательства, предусмотренные предварительным договором N ПДА-52/06/2014 от 27.06.2014, прекратились 24.01.2016 на основании пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Представленную в материалы дела опись вложения в ценное письмо от 18.09.2015 суд также счел ненадлежащим доказательством исполнения арендодателем предусмотренной пунктом 2.2 договора обязанности направления арендатору акта доступа в помещение для проведения СМР, поскольку эта опись не содержит наименование документа: "акт доступа для проведения СМР" как это оговорено условиями договора, а доказательств направления именно акта доступа для проведения СМР в материалы дела не представлено.
В этой связи сумму обеспечительного платежа, удерживаемого арендодателем, суд в соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации расценил в качестве неосновательного обогащения, подлежащего возврату арендатору. По результатам рассмотрения спора первоначальный иск ООО "ТМ Иркутск" был удовлетворен, а во встречном иске ООО "Интеграл-Девелопмент" отказано.
По итогам повторного рассмотрения дела Четвертый арбитражный апелляционный суд оставил решение суда первой инстанции без изменения.
Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа полагает обжалуемые судебные акты подлежащими отмене, как принятые без исследования юридически значимых обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения спора, с неправильным применением норм материального и процессуального права.
Согласно статье 420 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также Кодекс, ГК РФ) договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Для отнесения двусторонней сделки к тому или иному виду договора определяющее значение имеет сформированная и объединенная воля субъектов, составляющая предмет сделки и направленная на установление, изменение или прекращение гражданских прав, реализация которых обусловлена конкретными действиями каждой из сторон, которые регламентируются условиями договора для удовлетворения определенных интересов участников (квалифицирующие признаки, правовая природа).
В соответствии с пунктом 3 статьи 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
Согласно статье 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 429 Кодекса по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения в будущем основного договора.
Отличительным признаком предварительного договора является обязательство сторон заключить в будущем основной договор на определенных условиях, предварительный договор не может устанавливать каких-либо иных обязательств, в том числе обязанности передать имущество в пользование и производить за пользование им платежи (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 9798/12 от 15.01.2013).
В рассматриваемом же случае заключенный сторонами предварительный договор, несмотря на свое название, помимо обязанности сторон заключить в будущем договор аренды предусматривает передачу помещения во владение и пользование арендатора до официального открытия ТРК, подписания основного договора и начала непосредственной коммерческой деятельности арендатора.
Таким образом, заключенный сторонами спорный договор фактически является смешанным, содержащим элементы предварительного договора и договора аренды здания (сооружения), правоотношения по которому урегулированы положениями параграфов 1, 4 главы 34 ГК РФ.
Статьей 650 ГК РФ установлено, что по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
Содержание договора свидетельствует о согласовании сторонами всех существенных условий, характерных для данных видов договоров.
Договор и приложения к нему содержит достаточные сведения, позволяющие определить предмет аренды, при подписании договора у сторон не возникло разногласий относительно передаваемого помещения в здании ТРК.
Условиями статьи 5, пунктов 1.12, 1.12.1, 2.2 предварительного договора N ПДА-52/06/2014 от 27.06.2014 предусмотрена передача помещения арендатору под проектирование и проведение строительно-монтажных работ, регламентирована соответствующая процедура, порядок оформления и оплаты, согласован перечень платежей, обязательных к оплате арендатором в период с момента доступа в помещение и на протяжение проведения СМР.
По общему правилу пункта 1 статьи 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами, если законом или договором не предусмотрено иное.
По смыслу нормы указанной статьи и условий пункта 2.2 договора таким актом в рассматриваемом случае является акт доступа в помещение для проведения СМР, с момента подписания которого реализуется правомочие временного пользования объектом аренды.
При этом, следует отметить, что действующее гражданское законодательство не содержит запрета на передачу помещения в не введенном в эксплуатацию здании для их отделки и ремонта, закону также не противоречит установленная условиями договора обязанность будущего арендатора вносить плату за период нахождения помещения в его владении.
Стороны при заключении спорного договора исходили из необходимости выполнения ООО "ТМ Иркутск" работ по проектированию и строительно-монтажных работ в расположенном в не введенном в эксплуатацию здании помещении, которое оно намеревалось взять в аренду. Все условия этого договора, включая условие о плате, установлены по соглашению сторон и, устанавливая их, стороны очевидно исходили из того, что они отвечают их интересам и что обязанность одной стороны передать это помещение во владение контрагента для выполнения необходимых работ корреспондирует обязанности контрагента вносить за них плату.
Такой правовой подход нашел свое отражение в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 9798/12 от 15.01.2013.
С учетом изложенного не соответствует фактическим обстоятельствам и подлежащим применению нормам материального права вывод судов о том, что направление акта приема-передачи не могло иметь место 18.09.2015 по той причине, что такой акт подписывается сторонами договора аренды здания (помещения), а в данном же случае договор аренды сторонами не заключен.
Как указало ООО "Интеграл-Девелопмент", в адрес ООО "ТМ Иркутск" направлялось уведомление исх. N 156 от 18.09.2015 о дате официального открытия ТРК и акт приема-передачи помещения для проведения СМР.
Поскольку указанное уведомление N 156 от 18.09.2015 ООО "ТМ Иркутск" оставлено без ответа, этот акт подписан арендодателем в одностороннем порядке, как это предусмотрено условиями пункта 2.3 договора.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества (абзац 3 пункта 1 статьи 655 ГК РФ).
Однако нормы абзацев 1 - 3 пункта 1 названной статьи являются диспозитивными и, по сути, не ограничивают возможность согласования сторонами в договоре оформления передачи помещения посредством одностороннего акта арендодателя, что повлечет определенные юридические последствия для участников арендных правоотношений, возникновение соответствующих юридических прав и обязанностей. В частности, будет считаться исполненной обязанность арендодателя передать имущество в пользование арендатору и одновременно возникшей встречная обязанность арендатора оплачивать пользование этим имуществом.
Вывод судов об отсутствии доказательств направления ООО "ТМ Иркутск" акта доступа для проведения СМР противоречит материалам дела.
Так, в материалах дела имеется опись вложения в ценное письмо от 18.09.2015, из буквального содержания которой следует, что ООО "ТМ Иркутск" по адресу: 664025, г. Иркутск, ул. Бограда, д. 2, кв. 27 направлено уведомление о дате официального открытия и о приеме/передаче помещения для выхода на СМР с приложением "Акт приема-передачи помещения", количество - 1, и "Уведомление о "Правилах проведения СМР", количество - 1.
Данную опись суды не приняли в качестве надлежащего доказательства исполнения арендодателем установленной пунктом 2.2 договора обязанности, поскольку сочли наименование указанных в описи документов не соответствующим тем терминам и определениям, которые сформулированы сторонами в условиях предварительного договора N ПДА-52/06/2014 от 27.06.2014, а именно: "акт доступа для проведения СМР".
Между тем, при возникновении сомнений относительно того, является какой-либо из указанных в описи документов именно тем актом доступа для проведения СМР, который должен быть направлен арендатору в силу пункта 2.2 договора, суду следовало сопоставить наименование этих документов с иными терминами и определениями заключенного договора, обосновать с какой иной целью могли быть направлены указанные в описи документы, о чем был проинформирован арендатор, совершения каких действий требовалось от него, если не проведения строительно-монтажных работ.
Однако суд ограничился лишь указанием на буквальное несовпадение в наименовании документов в описи и условиях договора, поэтому оценка вышеназванному доказательству дана неполно, с нарушением правил статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Учитывая, что для правильного разрешения спора суду необходимо установить обстоятельства исполнения сторонами обязательств по предварительного договору N ПДА-52/06/2014 от 27.06.2014, в частности по передаче спорного помещения арендатору и совершения сторонами необходимых для этого действий, информирования арендатора о готовности помещения для проведения строительно-монтажных работ, для чего следует исследовать и оценить представленные в дело доказательства, а суд кассационной инстанции соответствующими полномочиями не наделен, принятые по делу судебные акты подлежат отмене на основании частей 1, 2 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а дело - направлению на новое рассмотрение в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 указанного Кодекса в Арбитражный суд Иркутской области.
При новом рассмотрении суду следует с учетом изложенного определить подлежащие исследованию обстоятельства, дать надлежащую правовую оценку доводам и доказательствам и на основе закона, подлежащего применению, разрешить спор, а также распределить судебные расходы.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа
постановил:
Решение Арбитражного суда Иркутской области от 16 февраля 2017 года по делу N А19-7106/2016 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 4 мая 2017 года по тому же делу отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Иркутской области.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ВОСТОЧНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА ОТ 10.08.2017 N Ф02-4068/2017 ПО ДЕЛУ N А19-7106/2016
Требование: О взыскании суммы гарантийного платежа по предварительному договору аренды нежилого помещения.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Арендатор указывает, что основной договор между сторонами заключен не был, действие предварительного договора прекращено, в связи с чем сумма внесенного гарантийного платежа подлежит возврату.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОСТОЧНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 августа 2017 г. по делу N А19-7106/2016
Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Бурковой О.Н.,
судей: Васина Т.П., Первушина М.А.,
при участии в судебном заседании представителей: общества с ограниченной ответственностью "Интеграл-Девелопмент" - Высоцкого А.Ф. (доверенность от 28.11.2016, паспорт), общества с ограниченной ответственностью "ТМ Иркутск" - Ефимова А.Ф. (доверенность от 01.11.2016, паспорт),
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Интеграл-Девелопмент" на решение Арбитражного суда Иркутской области от 16 февраля 2017 года по делу N А19-7106/2016 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 4 мая 2017 года по тому же делу (суд первой инстанции - Антонова С.Н., суд апелляционной инстанции: Ткаченко Э.В., Басаев Д.В., Никифорюк Е.О.),
установил:
общество с ограниченной ответственностью "ТМ Иркутск" (ОГРН 1143850023900, ИНН 3808235873, г. Иркутск, далее - ООО "ТМ Иркутск") обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Интеграл-Девелопмент" (ОГРН 1133850019940, ИНН 3849029213, г. Иркутск, далее - ООО "Интеграл-Девелопмент") о взыскании 225 583 рублей, составляющих сумму гарантийного платежа по предварительному договору аренды нежилого помещения N ПДА-52/06/2014 от 27.06.2014, и 5 470 рублей процентов за пользование чужими денежными средствами.
ООО "Интеграл-Девелопмент" заявило встречный иск к ООО "ТМ Иркутск" о взыскании 18 100 рублей платы за право доступа в помещение для строительно-монтажных работ, 543 у.е. платы за открытие комплекса и 22 263 у.е. штрафа, предусмотренного пунктом 10.2 предварительного договора аренды нежилого помещения N ПДА-52/06/2014 от 27.06.2014.
Решением Арбитражного суда Иркутской области от 16 февраля 2017 года, оставленным без изменения постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 4 мая 2017 года, первоначальный иск удовлетворен, в удовлетворении встречных требований отказано.
ООО "Интеграл-Девелопмент" обжаловало указанные судебные акты в кассационном порядке, просило их отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
По мнению заявителя кассационной жалобы, судами не учтена судебная практика по аналогичным спорам, рассмотренным Арбитражным судом Иркутской области, предварительный договор N ПДА-52/06/2014 от 27.06.2014 следовало квалифицировать как смешанный, содержащий элементы предварительного договора и договора аренды здания (сооружения).
Несмотря на направление арендатору акта приема-передачи помещения для строительно-монтажных работ, уведомления о дате официального открытия здания торгово-развлекательного комплекса, требования о начале коммерческой деятельности, договоров аренды, ООО "ТМ Иркутск", как указывает заявитель кассационной жалобы, так и не приступило к исполнению своих обязательств в соответствии с действующим предварительным договором N ПДА-52/06/2014 от 27.06.2014, что свидетельствует о недобросовестном поведении. Неполучение почтовой корреспонденции вызвано намеренным бездействием ответчика, который как заинтересованная в арендных отношениях сторона также должен был обращаться к арендодателю с целью выяснения возможного доступа в помещение для производства строительно-монтажных работ и ведения коммерческой деятельности; утрата арендатором коммерческого интереса в помещении не освобождает его от исполнения принятых на себя обязательств.
ООО "Интеграл-Девелопмент" считает вывод суда об отсутствии со стороны арендодателя предложений по заключению основного договора аренды не соответствующим фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Так, в ответном письме исх. N 80 от 24.11.2015 на претензию арендатора ООО "Интеграл-Девелопмент" сообщило о нарушении арендатором условий приемки помещения для строительно-монтажных работ, о направлении ранее в его адрес акта приема-передачи помещения для строительно-монтажных работ, об одностороннем подписании арендодателем этого акта, потребовало соблюдения договорных условий, а также предложило заключить основной договор.
Заявитель кассационной жалобы также отмечает, что ООО "Интеграл-Девелопмент" при оформлении договорных отношений с арендаторами действовало осмотрительно и добросовестно, условия предварительного договора и формы основного договора формулировались при непосредственном участии арендаторов, изменение экономической ситуации не свидетельствует о недобросовестности арендодателя, а является коммерческим риском самих арендаторов.
В письменном отзыве на кассационную жалобу ООО "ТМ Иркутск" возражало доводам кассационной жалобы, просило оставить принятые по делу судебные акты без изменения как законные и обоснованные.
Присутствующие в судебном заседании представители подтвердили доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзыве на нее соответственно.
Кассационная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Проверив соответствие выводов Арбитражного суда Иркутской области и Четвертого арбитражного апелляционного суда о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.
Как установлено судом, 27.06.2014 между ООО "Интеграл-Девелопмент" (арендодатель) и ООО "ТМ Иркутск" (арендатор) заключен предварительный договор аренды нежилого помещения N ПДА-52/06/2014 (с учетом дополнительного соглашения N 2 от 27.06.2014), по условиям которого стороны обязуются в будущем заключить договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Сергеева, на условиях, согласованных в настоящем предварительном договоре и приложении N 1 к нему.
Пунктом 8.3.1 договора установлена обязанность арендатора в подтверждение своих намерений по аренде помещения оплатить обеспечительный взнос в сроки и размере, установленные настоящим предварительным договором.
Согласно пунктам 1.5, 3.1 договора обеспечительный взнос - это денежные средства, вносимые арендатором арендодателю и являющиеся средством обеспечения исполнения арендатором перед арендодателем обязательств по настоящему предварительному, а также договору аренды.
Размер обеспечительного взноса по договору составляет рублевый эквивалент 11 131,5 (одиннадцать тысяч сто тридцать одна целая и 5/10) условных единиц (пункт 1.5.1).
Часть обеспечительного взноса в размере 5 565,75 у.е. вносится арендатором в течение 5 банковских дней с даты подписания настоящего договора, оставшаяся часть в размере 5 565,75 у.е. - в течение 5 банковских дней с даты подписания акта доступа для проведения строительно-монтажных работ (пункт 1.5.2 договора в редакции дополнительного соглашения N 1 от 27.06.2014).
По платежному поручению N 1 от 02.07.2014 арендатором внесена сумма обеспечительного взноса 225 582 рубля 63 копейки (5 565, 75 у.е.).
В соответствии с пунктами 1.12, 1.12.1 договора в период с даты доступа арендатора в помещение для производства строительно-монтажных работ (СМР) и до даты начала ведения коммерческой деятельности арендатор оплачивает арендодателю плату за право доступа в помещение для СМР, которая представляет собой плату за предоставление услуг, связанных с организацией такого доступа и фактическим обеспечением эксплуатационными услугами.
Обязанность арендатора внести плату за открытие комплекса (единовременный платеж, покрывающий долю участия арендатора в оплате рекламных и маркетинговых мероприятий) установлена пунктом 1.3.4 договора, в размере рублевого эквивалента 15 у.е. за 1 кв. м площади помещения.
Данные платежи ООО "ТМ Иркутск" не внесены.
Арендодатель в силу пункта 2.1 договора (с учетом дополнительного соглашения N 3 от 10.07.2014) обязуется завершить строительство многофункционального торгово-развлекательного комплекса (ТРК) с подземной автостоянкой и подготовить его к открытию для посетителей не позднее 2 квартала 2015 года.
Пунктом 9.3 договора установлено, что в случае, если просрочка арендодателем срока, предусмотренного пунктом 2.1 настоящего договора, продлится более 8 месяцев, при условии, что арендатор надлежащим образом исполняет принятые на себя обязательства, арендатор вправе расторгнуть настоящий договор в одностороннем порядке, а арендодатель обязан вернуть арендатору сумму перечисленного обеспечительного взноса после проведения всех взаиморасчетов.
Статьей 4 договора урегулировано заключение договора аренды. В соответствии с пунктом 4.1 договора при условии оформления арендодателем имущественных прав на здание до "даты официального открытия", стороны подпишут краткосрочный и долгосрочный (основной) договоры аренды.
В случае если к моменту завершения периода проведения СМР имущественные права арендодателя на здание не будут оформлены, то подписание договоров откладывается до момента такого оформления, при этом арендодатель не несет ответственности за просрочку заключения договоров аренды. В этом случае с момента завершения периода проведения СМР и до момента оформления арендодателем имущественных прав на здание арендатору предоставляется право доступа в помещение.
Согласно пункту 4.2 договора, договоры аренды подготавливаются арендодателем и передаются арендатору по адресам, указанным в настоящем предварительном договоре для подписания до "даты официального открытия" ТРК, либо в срок не позднее 30 (тридцати) календарных дней с момента оформления имущественных прав арендодателя на здание.
Согласно пункту 2.2 договора арендодатель обязуется передать арендатору по акту доступа помещение для проведения строительно-монтажных работ (СМР) не позднее 2 (двух) месяцев до даты открытия ТРК. Дата подписания такого акта является "датой доступа" арендатора в здание и исходной для исчисления сроков исполнения обязательств арендатора по проведению СМР. При этом арендатор обязан подписать указанный акт в срок не позднее 3 (трех) рабочих дней с момента его передачи арендатору.
В силу пункта 8.3.3 договора арендатор обязан принять помещение для проведения СМР по акту доступа для проведения СМР.
В случае необоснованного отказа и/или уклонения арендатора от подписания акта доступа арендатора для проведения СМР, либо неподписания акта в срок, указанный в пункте 2.2 договора, арендодатель вправе подписать указанный акт в одностороннем порядке, а обязательства по передаче помещения для проведения СМР будут считаться выполненными арендодателем надлежащим образом (пункт 2.3 договора).
В направленной арендодателю претензии от 12.11.2015 арендатор указал, что срок заключения основного договора аренды должен определяться по правилам пункта 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть по истечении одного года с момента заключения предварительного договора - 27.06.2015. Поскольку до 27.06.2015 сторонами основной договор не был заключен, арендатор посчитал обязательства, вытекающие из предварительного договора N ПДА-52/06/2014 от 27.06.2014, прекратившими свое действие с 28.06.2015 и потребовал возврата перечисленной суммы гарантийного платежа в размере 225 582 рублей 63 копеек.
В ответе на претензию исх. N 080 от 24.11.2015 арендодатель не согласился с утверждением арендатора о прекращении действия предварительного договора N ПДА-52/06/2014 от 27.06.2014, сообщил, что в связи с отказом арендатора подписать акт доступа в помещение для проведения СМР, направленного 18.09.2015, этот акт арендодатель подписал в одностороннем порядке как это предусмотрено условиями договора.
Согласно пункту 10.2 договора арендодатель вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке, направив об этом письменное уведомление арендатору за 5 календарных дней до даты расторжения, в случаях, в том числе, просрочки оплаты обеспечительного взноса, неведения коммерческой деятельности, просрочки сроков проведения СМР, неподписания договоров аренды, просрочки страхования при проведении СМР. В случае расторжения договора по приведенным основаниям арендатор обязан оплатить арендодателю неустойку в размере двукратной величины обеспечительного взноса.
ТРК открыт для посетителей 18.12.2015, право собственности ООО "Интеграл-Девелопмент" на здание зарегистрировано 25.12.2015.
11.08.2016 ООО "Интеграл-Девелопмент" направило в адрес ООО "ТМ Иркутск" уведомление об одностороннем внесудебном отказе от предварительного договора аренды нежилого помещения N ПДА-52/06/2014 от 27.06.2014.
В обоснование иска ООО "ТМ Иркутск" указало, что основной договор между сторонами заключен не был, действие предварительного договора N ПДА-52/06/2014 от 27.06.2014 прекращено, в связи с чем сумма внесенного гарантийного платежа 225 583 рубля подлежит возврату арендатору.
Возражая первоначальному иску, ООО "Интеграл-Девелопмент" полагало надлежащим исполнение принятых им обязательств, а именно: строительство ТРК завершено и открыто для посетителей в установленные договором сроки - 18.12.2015, в адрес арендатора 18.09.2015 был направлен акт доступа в помещение для проведения СМР, который арендодатель впоследствии подписал 01.10.2015 в одностороннем порядке.
Посчитав, что предварительный договор N ПДА-52/06/2014 от 27.06.2014 является действующим, однако обязанности по нему ООО "ТМ Иркутск" в полном объеме не исполнило: СМР в помещении не произвело, коммерческую деятельность не осуществляло, основной договор не подписало, предусмотренные договором платежи не внесло, ООО "Интеграл-Девелопмент" заявило встречный иск, в котором просило взыскать с ответчика 18 100 рублей - плату за право доступа в помещение для СМР на основании пунктов 1.12, 1.12.1 договора, 543 у.е. - плату за открытие комплекса и 22 263 у.е. - штраф на основании пункта 10.2 договора.
Арбитражным судом Иркутской области при рассмотрении спора проанализированы в совокупности условия пунктов 2.1, 4.2, 9.3 предварительного договора и в результате сделан вывод, что срок заключения основного договора аренды сторонами определен указанием на события - открытие комплекса для посетителей либо оформление имущественных прав арендодателя на здание. На даты открытия комплекса и регистрации ответчиком прав на здание условия предварительного договора действовали с учетом пункта 9.3 договора (просрочка открытия комплекса на 8 месяцев).
Указание на событие хоть и не соответствует критерию неизбежности, признано судом допустимым для исчисления срока исполнения обязательства в соответствии со статьей 314 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Из содержания пунктов 4.1, 4.2 договора с учетом даты оформления имущественных прав арендодателя на здание - 25.12.2015 суд заключил, что срок направления арендатору основного договора аренды для подписания - не позднее 24.01.2016 (по истечении 30 календарных дней с момента оформления имущественных прав ответчика на здание).
В подтверждение исполнения арендодателем обязанности по подготовке и направлению договоров аренды арендатору ООО "Интеграл-Девелопмент" представило суду опись вложения в ценное письмо от 25.12.2015 (рукописная и машинописная), договор аренды нежилого помещения N КДА-15/12/2015 от 18.12.2015 и возвращенный почтовым отделением конверт (вскрытый).
По заявлению ООО "ТМ Иркутск" о фальсификации названных доказательств судом назначалось проведение технической и дополнительной технической экспертиз.
С учетом результатов экспертиз, установивших признаки монтажа вышеназванных договора и описей, суд в соответствии со статьями 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации признал данные доказательства недопустимыми и недостоверными.
В отсутствие иных доказательств направления арендатору договоров аренды в срок до 24.01.2016 суд пришел к выводу о том, что обязательства, предусмотренные предварительным договором N ПДА-52/06/2014 от 27.06.2014, прекратились 24.01.2016 на основании пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Представленную в материалы дела опись вложения в ценное письмо от 18.09.2015 суд также счел ненадлежащим доказательством исполнения арендодателем предусмотренной пунктом 2.2 договора обязанности направления арендатору акта доступа в помещение для проведения СМР, поскольку эта опись не содержит наименование документа: "акт доступа для проведения СМР" как это оговорено условиями договора, а доказательств направления именно акта доступа для проведения СМР в материалы дела не представлено.
В этой связи сумму обеспечительного платежа, удерживаемого арендодателем, суд в соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации расценил в качестве неосновательного обогащения, подлежащего возврату арендатору. По результатам рассмотрения спора первоначальный иск ООО "ТМ Иркутск" был удовлетворен, а во встречном иске ООО "Интеграл-Девелопмент" отказано.
По итогам повторного рассмотрения дела Четвертый арбитражный апелляционный суд оставил решение суда первой инстанции без изменения.
Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа полагает обжалуемые судебные акты подлежащими отмене, как принятые без исследования юридически значимых обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения спора, с неправильным применением норм материального и процессуального права.
Согласно статье 420 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также Кодекс, ГК РФ) договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Для отнесения двусторонней сделки к тому или иному виду договора определяющее значение имеет сформированная и объединенная воля субъектов, составляющая предмет сделки и направленная на установление, изменение или прекращение гражданских прав, реализация которых обусловлена конкретными действиями каждой из сторон, которые регламентируются условиями договора для удовлетворения определенных интересов участников (квалифицирующие признаки, правовая природа).
В соответствии с пунктом 3 статьи 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
Согласно статье 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 429 Кодекса по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения в будущем основного договора.
Отличительным признаком предварительного договора является обязательство сторон заключить в будущем основной договор на определенных условиях, предварительный договор не может устанавливать каких-либо иных обязательств, в том числе обязанности передать имущество в пользование и производить за пользование им платежи (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 9798/12 от 15.01.2013).
В рассматриваемом же случае заключенный сторонами предварительный договор, несмотря на свое название, помимо обязанности сторон заключить в будущем договор аренды предусматривает передачу помещения во владение и пользование арендатора до официального открытия ТРК, подписания основного договора и начала непосредственной коммерческой деятельности арендатора.
Таким образом, заключенный сторонами спорный договор фактически является смешанным, содержащим элементы предварительного договора и договора аренды здания (сооружения), правоотношения по которому урегулированы положениями параграфов 1, 4 главы 34 ГК РФ.
Статьей 650 ГК РФ установлено, что по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
Содержание договора свидетельствует о согласовании сторонами всех существенных условий, характерных для данных видов договоров.
Договор и приложения к нему содержит достаточные сведения, позволяющие определить предмет аренды, при подписании договора у сторон не возникло разногласий относительно передаваемого помещения в здании ТРК.
Условиями статьи 5, пунктов 1.12, 1.12.1, 2.2 предварительного договора N ПДА-52/06/2014 от 27.06.2014 предусмотрена передача помещения арендатору под проектирование и проведение строительно-монтажных работ, регламентирована соответствующая процедура, порядок оформления и оплаты, согласован перечень платежей, обязательных к оплате арендатором в период с момента доступа в помещение и на протяжение проведения СМР.
По общему правилу пункта 1 статьи 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами, если законом или договором не предусмотрено иное.
По смыслу нормы указанной статьи и условий пункта 2.2 договора таким актом в рассматриваемом случае является акт доступа в помещение для проведения СМР, с момента подписания которого реализуется правомочие временного пользования объектом аренды.
При этом, следует отметить, что действующее гражданское законодательство не содержит запрета на передачу помещения в не введенном в эксплуатацию здании для их отделки и ремонта, закону также не противоречит установленная условиями договора обязанность будущего арендатора вносить плату за период нахождения помещения в его владении.
Стороны при заключении спорного договора исходили из необходимости выполнения ООО "ТМ Иркутск" работ по проектированию и строительно-монтажных работ в расположенном в не введенном в эксплуатацию здании помещении, которое оно намеревалось взять в аренду. Все условия этого договора, включая условие о плате, установлены по соглашению сторон и, устанавливая их, стороны очевидно исходили из того, что они отвечают их интересам и что обязанность одной стороны передать это помещение во владение контрагента для выполнения необходимых работ корреспондирует обязанности контрагента вносить за них плату.
Такой правовой подход нашел свое отражение в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 9798/12 от 15.01.2013.
С учетом изложенного не соответствует фактическим обстоятельствам и подлежащим применению нормам материального права вывод судов о том, что направление акта приема-передачи не могло иметь место 18.09.2015 по той причине, что такой акт подписывается сторонами договора аренды здания (помещения), а в данном же случае договор аренды сторонами не заключен.
Как указало ООО "Интеграл-Девелопмент", в адрес ООО "ТМ Иркутск" направлялось уведомление исх. N 156 от 18.09.2015 о дате официального открытия ТРК и акт приема-передачи помещения для проведения СМР.
Поскольку указанное уведомление N 156 от 18.09.2015 ООО "ТМ Иркутск" оставлено без ответа, этот акт подписан арендодателем в одностороннем порядке, как это предусмотрено условиями пункта 2.3 договора.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества (абзац 3 пункта 1 статьи 655 ГК РФ).
Однако нормы абзацев 1 - 3 пункта 1 названной статьи являются диспозитивными и, по сути, не ограничивают возможность согласования сторонами в договоре оформления передачи помещения посредством одностороннего акта арендодателя, что повлечет определенные юридические последствия для участников арендных правоотношений, возникновение соответствующих юридических прав и обязанностей. В частности, будет считаться исполненной обязанность арендодателя передать имущество в пользование арендатору и одновременно возникшей встречная обязанность арендатора оплачивать пользование этим имуществом.
Вывод судов об отсутствии доказательств направления ООО "ТМ Иркутск" акта доступа для проведения СМР противоречит материалам дела.
Так, в материалах дела имеется опись вложения в ценное письмо от 18.09.2015, из буквального содержания которой следует, что ООО "ТМ Иркутск" по адресу: 664025, г. Иркутск, ул. Бограда, д. 2, кв. 27 направлено уведомление о дате официального открытия и о приеме/передаче помещения для выхода на СМР с приложением "Акт приема-передачи помещения", количество - 1, и "Уведомление о "Правилах проведения СМР", количество - 1.
Данную опись суды не приняли в качестве надлежащего доказательства исполнения арендодателем установленной пунктом 2.2 договора обязанности, поскольку сочли наименование указанных в описи документов не соответствующим тем терминам и определениям, которые сформулированы сторонами в условиях предварительного договора N ПДА-52/06/2014 от 27.06.2014, а именно: "акт доступа для проведения СМР".
Между тем, при возникновении сомнений относительно того, является какой-либо из указанных в описи документов именно тем актом доступа для проведения СМР, который должен быть направлен арендатору в силу пункта 2.2 договора, суду следовало сопоставить наименование этих документов с иными терминами и определениями заключенного договора, обосновать с какой иной целью могли быть направлены указанные в описи документы, о чем был проинформирован арендатор, совершения каких действий требовалось от него, если не проведения строительно-монтажных работ.
Однако суд ограничился лишь указанием на буквальное несовпадение в наименовании документов в описи и условиях договора, поэтому оценка вышеназванному доказательству дана неполно, с нарушением правил статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Учитывая, что для правильного разрешения спора суду необходимо установить обстоятельства исполнения сторонами обязательств по предварительного договору N ПДА-52/06/2014 от 27.06.2014, в частности по передаче спорного помещения арендатору и совершения сторонами необходимых для этого действий, информирования арендатора о готовности помещения для проведения строительно-монтажных работ, для чего следует исследовать и оценить представленные в дело доказательства, а суд кассационной инстанции соответствующими полномочиями не наделен, принятые по делу судебные акты подлежат отмене на основании частей 1, 2 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а дело - направлению на новое рассмотрение в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 указанного Кодекса в Арбитражный суд Иркутской области.
При новом рассмотрении суду следует с учетом изложенного определить подлежащие исследованию обстоятельства, дать надлежащую правовую оценку доводам и доказательствам и на основе закона, подлежащего применению, разрешить спор, а также распределить судебные расходы.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа
постановил:
Решение Арбитражного суда Иркутской области от 16 февраля 2017 года по делу N А19-7106/2016 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 4 мая 2017 года по тому же делу отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Иркутской области.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
О.Н.БУРКОВА
Судьи
Т.П.ВАСИНА
М.А.ПЕРВУШИНА
О.Н.БУРКОВА
Судьи
Т.П.ВАСИНА
М.А.ПЕРВУШИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)