Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 11 февраля 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 11 февраля 2016 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Голубцова В.Г.,
судей Борзенковой И.В., Васевой Е.Е.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Горбуновой Л.Д.,
при участии:
- от истца по первоначальному иску ООО "Скай" (ИНН 6672253532, ОГРН 1076672043062) - не явились, извещены надлежащим образом;
- от ответчика по первоначальному иску ООО "Билд-Инвест" (ИНН 6671394499, ОГРН 1126671007275) - Недвецкая Л.В., паспорт, доверенность от 05.02.2016;
- от ответчика по первоначальному иску ООО "ИнвестКом" (ОГРН 1106658008225, ИНН 6658361896) - не явились, извещены надлежащим образом;
- от третьих лиц ООО "Домино", ООО "Тренд", Воробьева Н.С., ООО "Холдинг Актив" - не явились, извещены надлежащим образом;
- лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу
истца по первоначальному иску "Скай"
на решение Арбитражного суда Свердловской области от 16 октября 2015 года
по делу N А60-35558/2014,
принятое судьей Пшеничниковой И.В.
по иску ООО "Скай"
к ООО "Билд-Инвест", ООО "ИнвестКом",
третьи лица: ООО "Домино", ООО "Тренд", Воробьев Н.С., ООО "Холдинг Актив",
об устранении препятствий в пользовании помещением,
по встречному иску ООО "Билд-Инвест"
к ООО "Скай"
о расторжении договора аренды
установил:
ООО "Скай" (далее - истец по первоначальному иску) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к ООО "Билд-Инвест" (далее - ответчик по первоначальному иску) об обязании ООО "Билд-Инвест" устранить препятствия в пользовании ООО "Скай" арендуемыми помещениями по договору аренды нежилых помещений от 16.12.2011, расположенными по адресу: г. Екатеринбург, ул. Малышева, 53, литер А, подвал, помещения N 41-42, 3 этаж, помещение N 38, 5 этаж помещения N 2, 64-73, 77-81, 89, 90, общей площадью 454,9 кв. м до окончания срока действия договора.
Определением арбитражного суда от 19.08.2014 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора привлечены ООО "Домино", ООО "Тренд".
Определением арбитражного суда от 21.10.2014 к участию в деле в качестве соответчика привлечено ООО "ИнвестКом".
ООО "Билд-Инвест" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с встречным иском к ООО "Скай" о расторжении договора аренды нежилых помещений от 16.12.2011.
Определением арбитражного суда от 18.09.2015 на основании статьи 51 АПК РФ привлечены к участию в деле в качестве третьих лицах, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора: Воробьев Н.С., ООО "Холдинг Актив".
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 16.10.2015 в удовлетворении первоначальных требований отказано. Встречные иск удовлетворен. Договор аренды нежилых помещений от 16.12.2011, расположенных по адресу:. Екатеринбург, ул. Малышева, 53, литер А, подвал, помещения N 41-42, 3 этаж, помещение N 38, 5 этаж помещения N 2, 64-73, 77-81, 89, 90, общей площадью 454,9 кв. м, расторгнут.
Не согласившись с принятым решением, истец по первоначальному иску (далее - истец) обратился с апелляционной жалобой, в соответствии с которой просит названное решение отменить и принять по делу новый судебный акт. Заявитель жалобы настаивает на том, что решение подлежит отмене, поскольку судом допущены нарушения норм материального и процессуального права, выводы суда не соответствуют представленным доказательствам. Так, заявитель жалобы считает, что встречный иск подлежал оставлению без рассмотрения в соответствии с п.п. 2 и 4 ч. 1 ст. 148 АПК РФ. Досудебный порядок разрешения спора ответчиком не соблюден, представленное суду уведомление от 16.09.2014 не является надлежащим доказательством соблюдения ответчиком такого порядка. На 11.08.2014 предусмотренные законом основания для ограничения доступа ООО "Скай" в арендуемые помещения отсутствовали. Считает, что действия ответчиков по самовольному лишению ООО "Скай" владения арендуемыми помещениями является злоупотреблением права (ст. 10 ГК РФ). Полагает, что в отсутствие доказательств со стороны ООО "Билд-Инвест" уведомления о смене собственника помещения, до 29.07.2014 ООО "Скай" правомерно производило расчеты по арендным платежам с ООО "Тренд". Отмечает, что между ООО "Скай" и ООО "Тренд" заключены соглашения о зачете взаимных требований от 31.12.2013, 30.04.2014, согласно которым задолженность по договору отсутствует.
Ответчик ООО "Билд-Инвест" представил письменный отзыв на апелляционную жалобу, в соответствии с которым просит решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.
Ответчик ООО "ИнвестКом", третьи лица письменные отзывы на апелляционную жалобу не представили.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО "Билд-Инвест" поддержал доводы письменного отзыва.
Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представителей не направили, что в силу ч.ч. 3, 5 ст. 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 16.12.2011 между ООО "Домино" (арендодатель) и ООО "Скай" (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений, по условиям которого арендатору по акту приема-передачи переданы нежилые помещения, находящиеся по адресу г. Екатеринбург, ул. Малышева, д. 53, литер А, подвал, помещения N 41-42, 3 этаж, помещения N 2, 64-73, 77-81, 89-90, общей площадью 454,9 кв. м (л.д. 17-21, т. 1).
Арендуемое помещение принадлежало арендодателю на праве собственности (свидетельство о государственной регистрации права собственности от 06.12.2011 N 66 АЕ 164753.
Согласно пункту 4.1 договора срок аренды составляет с 16.12.2011 по 16.12.2021. Обременение в виде права аренды на указанный срок зарегистрировано в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии.
Пунктом 5.1. договора установлен размер ежемесячной арендной платы за всю площадь (454,9 кв. м) - 227 450 руб., включая НДС. В сумму арендной платы входят коммунальные услуги.
В соответствии с п. 8.8. в случае досрочного расторжения договора. сторона, принявшая решение о расторжении, направляет другой стороне уведомление не позднее, чем за 30 календарных дней до даты предстоящего расторжения.
28.05.2013 право собственности на вышеуказанное помещение перешло к ООО "Тренд", что подтверждается Свидетельством серия 66АЕ N 908604 о государственной регистрации права, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области (л.д. 25, т. 1).
В соответствии со Свидетельством о праве собственности, выданным 18.07.2013 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области серия 66АЖ N 044186, новым собственником является ООО "Билд-Инвест" (л.д. 22-24, т. 1).
29.07.2014 новый собственник уведомил арендатора о смене собственника (арендодателя) (л.д. 26, т. 1).
В указанном уведомлении ООО "Билд-Инвест" сообщило арендатору о том, что за июль 2014 арендную плату по договору следует внести на расчетный счет нового собственника помещений по представленным реквизитам, кроме того просил погасить задолженность по договору аренды от 16.12.2011 за период с 18.07.2013 по июнь 2014.
В ответном письме от 04.08.2014 ООО "Скай" пояснило, что за июль 2014 и за период с 18.07.2013 по июнь 2014 отсутствует задолженность по арендным платежам по договору, оплата производилась ООО "Тренд" как собственнику арендованных помещений (л.д. 27, т. 1).
Как указывает истец, 11.08.2014 в помещение по адресу: г. Екатеринбург, ул. Малышева д. 53, которым ООО "Скай" владело на праве аренды, во время приемки товара ворвались неизвестные лица, и, представившись сотрудниками ООО "Билд-Инвест", осуществили силовой захват помещений, в том числе, кабинетов администрации.
По данному факту ООО "Скай" подало заявление от 11.08.2014 в Отдел полиции N 7 (Октябрьский) УМВД России по г. Екатеринбургу. Заявление было принято к рассмотрению согласно талону-уведомлению N 2315 за N КУСП015192 (л.д. 30-36, т. 1).
17.09.2014 по результатам проверки в порядке ст. 144-145 УПК РФ УУП ОП N 7 УМВД России по г. Екатеринбургу было вынесено Постановление об отказе в возбуждении уголовного дела на основании п. 2 ч. 1 ст. 24 УПК РФ, которое впоследствии отменено Постановлением от 02.10.2014, материалы дела возвращены для дополнительной проверки (л.д. 1, т. 2).
25.09.2014 Прокуратурой Октябрьского района г. Екатеринбурга вынесено представление N 1534ж2914 об устранении нарушений законодательства о труде ООО "Скай" в связи с невыплатой работникам заработной платы за период с июля по август 2014 (л.д. 2-3, т. 2).
Названные обстоятельства послужили основанием для обращения ООО "Скай" в арбитражный суд с соответствующим иском.
В свою очередь ООО "Билд-Инвест" также обратилось в арбитражный суд с требованием о расторжении договора аренды от 16.12.2011, обосновывая свой иск тем, что арендатор не исполнял надлежащим образом условия договора от 16.12.2011.
В качестве доказательства извещения арендатора о расторжении договора аренды с 16.10.2014 в материалы дела представлено уведомление от 26.09.2014 (л.д. 27, т. 2)
Указанное уведомление направлено по адресу: 620075, г. Екатеринбург, ул. Малышева, 53, офис 506, являющийся юридическим адресом ООО "Скай" (выписка из ЕГРЮЛ по состоянию на 21.10.2014 (л.д. 34, т. 2).
Установив наличие оснований для расторжения договора, соблюдение ООО "Билд-Инвест" претензионного порядка разрешения спора, суд первой инстанции расторг договор аренды от 16.12.2011.
Отказывая в удовлетворении первоначального иска, суд первой инстанции указал на то, что удовлетворение встречных исковых требований и расторжение в судебном порядке договора аренды нежилых помещений от 16.11.2011 полностью исключает возможность удовлетворения первоначального иска как заявленного об устранении препятствий во владении арендованными по договору от 16.12.2011 г. помещениями.
Заявитель жалобы настаивает на том, что решение принято с нарушением норм материального и процессуального права, судом не исследованы обстоятельства дела.
Изучив материалы дела, проверив соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, проверив правильность применения судом норм материального права, соблюдения норм процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.
Согласно статье 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.
Вместе с тем, спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае предоставления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по досудебному урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 ГК РФ (пункт 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской от 01 июля 1996 года N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").
Аналогичная правовая позиция изложена в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", согласно которой, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).
Предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды.
Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.
Так как часть третья статьи 619 ГК РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ.
Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд после получения отказа другой стороны на такое предложение либо неполучения ответа в срок, указанный контрагентом или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. В силу статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Таким образом, процедура расторжения договора аренды включает в себя направление арендодателем письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок (статья 619 ГК РФ), предложения расторгнуть договор (статья 452 ГК РФ), обращение в суд с требованием о досрочном расторжении договора (статья 450 ГК РФ).
Соответственно, при обращении с иском о расторжении договора аренды арендодатель в силу статьи 65 АПК РФ обязан доказать соблюдение им досудебного порядка урегулирования спора.
В силу статей 67, 68, 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Доводы апелляционной жалобы о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора отклоняются судом апелляционной инстанции.
Материалами дела подтверждается надлежащее выполнение истцом по встречному иску обязанности по досудебному порядку урегулирования спора.
Суд первой инстанции установил, что истец в обоснование иска ссылается и представил в суд уведомление от 16.09.2014 о расторжении договора аренды с 16.10.2014.
При этом суд апелляционной инстанции отмечает, что под претензией следует понимать требование заинтересованного лица, направленное непосредственно контрагенту, об урегулировании спора между ними путем добровольного применения способа защиты нарушенного права, предусмотренного законодательством. Указанное требование (претензия) облекается в форму письменного документа, содержащего четко сформулированные требования (например, изменить или расторгнуть договор, исполнить обязанность, оплатить задолженность или выплатить неустойку и т.д.), обстоятельства, на которых основываются требования, доказательства, подтверждающие их (со ссылкой на соответствующее законодательство), сумму претензии и ее расчет (если она подлежит денежной оценке) и иные сведения, необходимые для урегулирования спора.
По смыслу досудебного урегулирования спора стороне - ответчику должна быть предложена альтернатива судебного удовлетворения спора, а именно, добровольное досудебное удовлетворение требований истца, с правовыми последствиями в виде отсутствия судебных расходов и др.
Анализируя текст соответствующего уведомления, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что все требования, предъявляемые к составлению уведомления, ООО "Билд-Инвест" соблюдены.
Поскольку претензионный порядок урегулирования спора истцом соблюден, у суда первой инстанции отсутствовали предусмотренные статьей 148 АПК РФ основания для оставления искового заявления без рассмотрения.
То обстоятельство, что ответчик отрицает факт получения претензии, не может явиться основанием для признания досудебного порядка не соблюденным.
Довод заявителя жалобы о том, что истец по встречному иску, направляя названное уведомление, заведомо знал о том, что арендатор его не получит, поскольку с 11.08.2014 ему ограничен доступ в арендованные помещения, судом апелляционной инстанции отклоняется.
Правовые последствия юридически значимых сообщений (в том числе, уведомления о расторжении договора) наступают для лица, которому они адресованы, с момента их доставки самому лицу или его представителю (абз. 1 п. 1 ст. 165.1 ГК РФ).
Согласно абз. 2 п. 1 ст. 165.1 ГК РФ сообщение считается доставленным адресату и в том случае, если оно фактически не было получено по причинам, зависящим от адресата. Таким образом, договор может быть признан прекращенным, если сторона не получила уведомление по своей вине.
Согласно разъяснениям, содержащимся в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", юридическое лицо несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресу, указанному в ЕГРЮЛ либо по адресу, указанному самим юридическим лицом, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя; сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не находится по указанному адресу (пункт 63); юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ); например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения (пункт 67).
Необходимо учитывать, что норма п. 1 ст. 165.1 ГК РФ диспозитивна в силу прямого указания закона (п. 2 ст. 165.1 ГК РФ). Следовательно, стороны вправе предусмотреть в договоре иной порядок направления и получения юридически значимых сообщений.
Доказательства того, что арендатор изменил свое место нахождения и известило об этом арендодателя, суду не представлены, иной порядок направления и получения юридически значимых сообщений договор не содержит.
Иного заявителем жалобы не доказано.
Доводы апеллянта о том, что задолженность по уплате арендной платы у арендатора отсутствовала со ссылкой на соглашения о зачете взаимных требований от 31.12.2013, 30.04.2014, заключенных с прежним собственником (арендодателем) ООО "Тренд", судом апелляционной инстанции отклоняется.
В материалы дела представлены: соглашение о зачете взаимных требований от 31.12.2013, согласно которому задолженность Стороны 1 (ООО "Скай") перед Стороной 2 (ООО "Тренд") составляет 1 650 846,72 руб. на основании договора аренды нежилых помещений от 16.12.2011 за период с 24.05.2013 по декабрь 2013 (л.д. 30, т. 3); соглашение о зачете взаимных требований от 30.04.2014, согласно которому задолженность Стороны 1 (ООО "Скай") перед Стороной 2 (ООО "Тренд") составляет 909 800 руб. на основании договора аренды нежилых помещений от 16.12.2011 за период 01.01.2014 по 30.04.2014 (л.д. 48, т. 3).
Между тем, в уведомлении от 29.07.2014 ООО "Билд-Инвест" сообщило арендатору о том, что за июль 2014 арендную плату по договору следует внести на расчетный счет нового собственника помещений по представленным реквизитам, кроме того просил погасить задолженность по договору аренды от 16.12.2011 за период с 18.07.2013 по июнь 2014.
Таким образом, доказательств уплаты арендной платы за период с мая 2014 года по 11 августа 2014 года ни ООО "Билд-Инвест", ни предыдущему собственнику помещений заявителем жалобы, в нарушение ст. 65 АПК РФ не представлено.
Кроме того суд критически относится к указанным доказательствам. поскольку в материалы дела представлены различные копии соглашения о зачете от 30.04.2014 с указанием на разные денежные суммы, подлежащие взысканию.
Более того, из письменных объяснений Воробьева Н.С., который в период с 24.12.2012 по 04.07.2014 являлся руководителем ООО "Тренд", следует, что соглашения о зачете от 31.12.2013 и от 30.04.2013 он не подписывал (л.д. 100, т. 3).
Иного заявителем жалобы не доказано.
Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, принято в соответствии с нормами материального и процессуального права. Оснований для его отмены (изменения) в соответствии со ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Судебные расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя апелляционной жалобы (ст. 110 АПК РФ).
Поскольку заявителем жалобы не исполнены требования п. 2 определения Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2015 о представлении в срок до 04.02.2016 оригинала документа, подтверждающего уплату госпошлины, с ответчика в доход федерального бюджета подлежит взыскание госпошлины в размере 3 000 руб.
При этом суд апелляционной инстанции отмечает следующее.
Право представления документов в электронном виде согласно части 1 статьи 41 АПК РФ определяется в порядке, установленном в пределах своих полномочий Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации.
Поэтому платежный документ об уплате государственной пошлины, представленный в суд в электронном виде, принимается при разрешении судом вопроса о соответствии требованиям статьи 260 АПК РФ поданной апелляционной жалобы.
Вместе с тем, по смыслу пункта 2 параграфа 2 раздела I Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.11.2013 N 80 "Об утверждении порядка подачи документов в арбитражные суды Российской Федерации в электронном виде" вопрос о распределении расходов по уплате государственной пошлины может быть решен только при наличии оригинала документа, подтверждающего его уплату.
В связи с чем суд не имеет процессуальной возможности при принятии настоящего постановления разрешить вопрос о распределении понесенных ответчиком расходов по уплате государственной пошлины на основании платежного документа, направленного в суд в электронном виде.
При этом ответчик не лишен возможности заявить о возврате государственной пошлины, уплаченной на основании указанного платежного документа, после представления в суд оригинала данного платежного поручения.
Руководствуясь статьями 110, 176, 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Свердловской области от 16 октября 2015 года по делу N А60-35558/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Взыскать с ООО "Скай" (ИНН 6672253532, ОГРН 1076672043062) в доход федерального бюджета госпошлину по апелляционной жалобе в размере 3 000 (Три тысячи) руб.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.
Председательствующий
В.Г.ГОЛУБЦОВ
Судьи
И.В.БОРЗЕНКОВА
Е.Е.ВАСЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 11.02.2016 N 17АП-17555/2015-АК ПО ДЕЛУ N А60-35558/2014
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 февраля 2016 г. N 17АП-17555/2015-АК
Дело N А60-35558/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 11 февраля 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 11 февраля 2016 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Голубцова В.Г.,
судей Борзенковой И.В., Васевой Е.Е.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Горбуновой Л.Д.,
при участии:
- от истца по первоначальному иску ООО "Скай" (ИНН 6672253532, ОГРН 1076672043062) - не явились, извещены надлежащим образом;
- от ответчика по первоначальному иску ООО "Билд-Инвест" (ИНН 6671394499, ОГРН 1126671007275) - Недвецкая Л.В., паспорт, доверенность от 05.02.2016;
- от ответчика по первоначальному иску ООО "ИнвестКом" (ОГРН 1106658008225, ИНН 6658361896) - не явились, извещены надлежащим образом;
- от третьих лиц ООО "Домино", ООО "Тренд", Воробьева Н.С., ООО "Холдинг Актив" - не явились, извещены надлежащим образом;
- лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу
истца по первоначальному иску "Скай"
на решение Арбитражного суда Свердловской области от 16 октября 2015 года
по делу N А60-35558/2014,
принятое судьей Пшеничниковой И.В.
по иску ООО "Скай"
к ООО "Билд-Инвест", ООО "ИнвестКом",
третьи лица: ООО "Домино", ООО "Тренд", Воробьев Н.С., ООО "Холдинг Актив",
об устранении препятствий в пользовании помещением,
по встречному иску ООО "Билд-Инвест"
к ООО "Скай"
о расторжении договора аренды
установил:
ООО "Скай" (далее - истец по первоначальному иску) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к ООО "Билд-Инвест" (далее - ответчик по первоначальному иску) об обязании ООО "Билд-Инвест" устранить препятствия в пользовании ООО "Скай" арендуемыми помещениями по договору аренды нежилых помещений от 16.12.2011, расположенными по адресу: г. Екатеринбург, ул. Малышева, 53, литер А, подвал, помещения N 41-42, 3 этаж, помещение N 38, 5 этаж помещения N 2, 64-73, 77-81, 89, 90, общей площадью 454,9 кв. м до окончания срока действия договора.
Определением арбитражного суда от 19.08.2014 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора привлечены ООО "Домино", ООО "Тренд".
Определением арбитражного суда от 21.10.2014 к участию в деле в качестве соответчика привлечено ООО "ИнвестКом".
ООО "Билд-Инвест" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с встречным иском к ООО "Скай" о расторжении договора аренды нежилых помещений от 16.12.2011.
Определением арбитражного суда от 18.09.2015 на основании статьи 51 АПК РФ привлечены к участию в деле в качестве третьих лицах, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора: Воробьев Н.С., ООО "Холдинг Актив".
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 16.10.2015 в удовлетворении первоначальных требований отказано. Встречные иск удовлетворен. Договор аренды нежилых помещений от 16.12.2011, расположенных по адресу:. Екатеринбург, ул. Малышева, 53, литер А, подвал, помещения N 41-42, 3 этаж, помещение N 38, 5 этаж помещения N 2, 64-73, 77-81, 89, 90, общей площадью 454,9 кв. м, расторгнут.
Не согласившись с принятым решением, истец по первоначальному иску (далее - истец) обратился с апелляционной жалобой, в соответствии с которой просит названное решение отменить и принять по делу новый судебный акт. Заявитель жалобы настаивает на том, что решение подлежит отмене, поскольку судом допущены нарушения норм материального и процессуального права, выводы суда не соответствуют представленным доказательствам. Так, заявитель жалобы считает, что встречный иск подлежал оставлению без рассмотрения в соответствии с п.п. 2 и 4 ч. 1 ст. 148 АПК РФ. Досудебный порядок разрешения спора ответчиком не соблюден, представленное суду уведомление от 16.09.2014 не является надлежащим доказательством соблюдения ответчиком такого порядка. На 11.08.2014 предусмотренные законом основания для ограничения доступа ООО "Скай" в арендуемые помещения отсутствовали. Считает, что действия ответчиков по самовольному лишению ООО "Скай" владения арендуемыми помещениями является злоупотреблением права (ст. 10 ГК РФ). Полагает, что в отсутствие доказательств со стороны ООО "Билд-Инвест" уведомления о смене собственника помещения, до 29.07.2014 ООО "Скай" правомерно производило расчеты по арендным платежам с ООО "Тренд". Отмечает, что между ООО "Скай" и ООО "Тренд" заключены соглашения о зачете взаимных требований от 31.12.2013, 30.04.2014, согласно которым задолженность по договору отсутствует.
Ответчик ООО "Билд-Инвест" представил письменный отзыв на апелляционную жалобу, в соответствии с которым просит решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.
Ответчик ООО "ИнвестКом", третьи лица письменные отзывы на апелляционную жалобу не представили.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО "Билд-Инвест" поддержал доводы письменного отзыва.
Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представителей не направили, что в силу ч.ч. 3, 5 ст. 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 16.12.2011 между ООО "Домино" (арендодатель) и ООО "Скай" (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений, по условиям которого арендатору по акту приема-передачи переданы нежилые помещения, находящиеся по адресу г. Екатеринбург, ул. Малышева, д. 53, литер А, подвал, помещения N 41-42, 3 этаж, помещения N 2, 64-73, 77-81, 89-90, общей площадью 454,9 кв. м (л.д. 17-21, т. 1).
Арендуемое помещение принадлежало арендодателю на праве собственности (свидетельство о государственной регистрации права собственности от 06.12.2011 N 66 АЕ 164753.
Согласно пункту 4.1 договора срок аренды составляет с 16.12.2011 по 16.12.2021. Обременение в виде права аренды на указанный срок зарегистрировано в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии.
Пунктом 5.1. договора установлен размер ежемесячной арендной платы за всю площадь (454,9 кв. м) - 227 450 руб., включая НДС. В сумму арендной платы входят коммунальные услуги.
В соответствии с п. 8.8. в случае досрочного расторжения договора. сторона, принявшая решение о расторжении, направляет другой стороне уведомление не позднее, чем за 30 календарных дней до даты предстоящего расторжения.
28.05.2013 право собственности на вышеуказанное помещение перешло к ООО "Тренд", что подтверждается Свидетельством серия 66АЕ N 908604 о государственной регистрации права, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области (л.д. 25, т. 1).
В соответствии со Свидетельством о праве собственности, выданным 18.07.2013 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области серия 66АЖ N 044186, новым собственником является ООО "Билд-Инвест" (л.д. 22-24, т. 1).
29.07.2014 новый собственник уведомил арендатора о смене собственника (арендодателя) (л.д. 26, т. 1).
В указанном уведомлении ООО "Билд-Инвест" сообщило арендатору о том, что за июль 2014 арендную плату по договору следует внести на расчетный счет нового собственника помещений по представленным реквизитам, кроме того просил погасить задолженность по договору аренды от 16.12.2011 за период с 18.07.2013 по июнь 2014.
В ответном письме от 04.08.2014 ООО "Скай" пояснило, что за июль 2014 и за период с 18.07.2013 по июнь 2014 отсутствует задолженность по арендным платежам по договору, оплата производилась ООО "Тренд" как собственнику арендованных помещений (л.д. 27, т. 1).
Как указывает истец, 11.08.2014 в помещение по адресу: г. Екатеринбург, ул. Малышева д. 53, которым ООО "Скай" владело на праве аренды, во время приемки товара ворвались неизвестные лица, и, представившись сотрудниками ООО "Билд-Инвест", осуществили силовой захват помещений, в том числе, кабинетов администрации.
По данному факту ООО "Скай" подало заявление от 11.08.2014 в Отдел полиции N 7 (Октябрьский) УМВД России по г. Екатеринбургу. Заявление было принято к рассмотрению согласно талону-уведомлению N 2315 за N КУСП015192 (л.д. 30-36, т. 1).
17.09.2014 по результатам проверки в порядке ст. 144-145 УПК РФ УУП ОП N 7 УМВД России по г. Екатеринбургу было вынесено Постановление об отказе в возбуждении уголовного дела на основании п. 2 ч. 1 ст. 24 УПК РФ, которое впоследствии отменено Постановлением от 02.10.2014, материалы дела возвращены для дополнительной проверки (л.д. 1, т. 2).
25.09.2014 Прокуратурой Октябрьского района г. Екатеринбурга вынесено представление N 1534ж2914 об устранении нарушений законодательства о труде ООО "Скай" в связи с невыплатой работникам заработной платы за период с июля по август 2014 (л.д. 2-3, т. 2).
Названные обстоятельства послужили основанием для обращения ООО "Скай" в арбитражный суд с соответствующим иском.
В свою очередь ООО "Билд-Инвест" также обратилось в арбитражный суд с требованием о расторжении договора аренды от 16.12.2011, обосновывая свой иск тем, что арендатор не исполнял надлежащим образом условия договора от 16.12.2011.
В качестве доказательства извещения арендатора о расторжении договора аренды с 16.10.2014 в материалы дела представлено уведомление от 26.09.2014 (л.д. 27, т. 2)
Указанное уведомление направлено по адресу: 620075, г. Екатеринбург, ул. Малышева, 53, офис 506, являющийся юридическим адресом ООО "Скай" (выписка из ЕГРЮЛ по состоянию на 21.10.2014 (л.д. 34, т. 2).
Установив наличие оснований для расторжения договора, соблюдение ООО "Билд-Инвест" претензионного порядка разрешения спора, суд первой инстанции расторг договор аренды от 16.12.2011.
Отказывая в удовлетворении первоначального иска, суд первой инстанции указал на то, что удовлетворение встречных исковых требований и расторжение в судебном порядке договора аренды нежилых помещений от 16.11.2011 полностью исключает возможность удовлетворения первоначального иска как заявленного об устранении препятствий во владении арендованными по договору от 16.12.2011 г. помещениями.
Заявитель жалобы настаивает на том, что решение принято с нарушением норм материального и процессуального права, судом не исследованы обстоятельства дела.
Изучив материалы дела, проверив соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, проверив правильность применения судом норм материального права, соблюдения норм процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.
Согласно статье 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.
Вместе с тем, спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае предоставления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по досудебному урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 ГК РФ (пункт 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской от 01 июля 1996 года N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").
Аналогичная правовая позиция изложена в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", согласно которой, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).
Предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды.
Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.
Так как часть третья статьи 619 ГК РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ.
Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд после получения отказа другой стороны на такое предложение либо неполучения ответа в срок, указанный контрагентом или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. В силу статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Таким образом, процедура расторжения договора аренды включает в себя направление арендодателем письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок (статья 619 ГК РФ), предложения расторгнуть договор (статья 452 ГК РФ), обращение в суд с требованием о досрочном расторжении договора (статья 450 ГК РФ).
Соответственно, при обращении с иском о расторжении договора аренды арендодатель в силу статьи 65 АПК РФ обязан доказать соблюдение им досудебного порядка урегулирования спора.
В силу статей 67, 68, 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Доводы апелляционной жалобы о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора отклоняются судом апелляционной инстанции.
Материалами дела подтверждается надлежащее выполнение истцом по встречному иску обязанности по досудебному порядку урегулирования спора.
Суд первой инстанции установил, что истец в обоснование иска ссылается и представил в суд уведомление от 16.09.2014 о расторжении договора аренды с 16.10.2014.
При этом суд апелляционной инстанции отмечает, что под претензией следует понимать требование заинтересованного лица, направленное непосредственно контрагенту, об урегулировании спора между ними путем добровольного применения способа защиты нарушенного права, предусмотренного законодательством. Указанное требование (претензия) облекается в форму письменного документа, содержащего четко сформулированные требования (например, изменить или расторгнуть договор, исполнить обязанность, оплатить задолженность или выплатить неустойку и т.д.), обстоятельства, на которых основываются требования, доказательства, подтверждающие их (со ссылкой на соответствующее законодательство), сумму претензии и ее расчет (если она подлежит денежной оценке) и иные сведения, необходимые для урегулирования спора.
По смыслу досудебного урегулирования спора стороне - ответчику должна быть предложена альтернатива судебного удовлетворения спора, а именно, добровольное досудебное удовлетворение требований истца, с правовыми последствиями в виде отсутствия судебных расходов и др.
Анализируя текст соответствующего уведомления, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что все требования, предъявляемые к составлению уведомления, ООО "Билд-Инвест" соблюдены.
Поскольку претензионный порядок урегулирования спора истцом соблюден, у суда первой инстанции отсутствовали предусмотренные статьей 148 АПК РФ основания для оставления искового заявления без рассмотрения.
То обстоятельство, что ответчик отрицает факт получения претензии, не может явиться основанием для признания досудебного порядка не соблюденным.
Довод заявителя жалобы о том, что истец по встречному иску, направляя названное уведомление, заведомо знал о том, что арендатор его не получит, поскольку с 11.08.2014 ему ограничен доступ в арендованные помещения, судом апелляционной инстанции отклоняется.
Правовые последствия юридически значимых сообщений (в том числе, уведомления о расторжении договора) наступают для лица, которому они адресованы, с момента их доставки самому лицу или его представителю (абз. 1 п. 1 ст. 165.1 ГК РФ).
Согласно абз. 2 п. 1 ст. 165.1 ГК РФ сообщение считается доставленным адресату и в том случае, если оно фактически не было получено по причинам, зависящим от адресата. Таким образом, договор может быть признан прекращенным, если сторона не получила уведомление по своей вине.
Согласно разъяснениям, содержащимся в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", юридическое лицо несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресу, указанному в ЕГРЮЛ либо по адресу, указанному самим юридическим лицом, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя; сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не находится по указанному адресу (пункт 63); юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ); например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения (пункт 67).
Необходимо учитывать, что норма п. 1 ст. 165.1 ГК РФ диспозитивна в силу прямого указания закона (п. 2 ст. 165.1 ГК РФ). Следовательно, стороны вправе предусмотреть в договоре иной порядок направления и получения юридически значимых сообщений.
Доказательства того, что арендатор изменил свое место нахождения и известило об этом арендодателя, суду не представлены, иной порядок направления и получения юридически значимых сообщений договор не содержит.
Иного заявителем жалобы не доказано.
Доводы апеллянта о том, что задолженность по уплате арендной платы у арендатора отсутствовала со ссылкой на соглашения о зачете взаимных требований от 31.12.2013, 30.04.2014, заключенных с прежним собственником (арендодателем) ООО "Тренд", судом апелляционной инстанции отклоняется.
В материалы дела представлены: соглашение о зачете взаимных требований от 31.12.2013, согласно которому задолженность Стороны 1 (ООО "Скай") перед Стороной 2 (ООО "Тренд") составляет 1 650 846,72 руб. на основании договора аренды нежилых помещений от 16.12.2011 за период с 24.05.2013 по декабрь 2013 (л.д. 30, т. 3); соглашение о зачете взаимных требований от 30.04.2014, согласно которому задолженность Стороны 1 (ООО "Скай") перед Стороной 2 (ООО "Тренд") составляет 909 800 руб. на основании договора аренды нежилых помещений от 16.12.2011 за период 01.01.2014 по 30.04.2014 (л.д. 48, т. 3).
Между тем, в уведомлении от 29.07.2014 ООО "Билд-Инвест" сообщило арендатору о том, что за июль 2014 арендную плату по договору следует внести на расчетный счет нового собственника помещений по представленным реквизитам, кроме того просил погасить задолженность по договору аренды от 16.12.2011 за период с 18.07.2013 по июнь 2014.
Таким образом, доказательств уплаты арендной платы за период с мая 2014 года по 11 августа 2014 года ни ООО "Билд-Инвест", ни предыдущему собственнику помещений заявителем жалобы, в нарушение ст. 65 АПК РФ не представлено.
Кроме того суд критически относится к указанным доказательствам. поскольку в материалы дела представлены различные копии соглашения о зачете от 30.04.2014 с указанием на разные денежные суммы, подлежащие взысканию.
Более того, из письменных объяснений Воробьева Н.С., который в период с 24.12.2012 по 04.07.2014 являлся руководителем ООО "Тренд", следует, что соглашения о зачете от 31.12.2013 и от 30.04.2013 он не подписывал (л.д. 100, т. 3).
Иного заявителем жалобы не доказано.
Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, принято в соответствии с нормами материального и процессуального права. Оснований для его отмены (изменения) в соответствии со ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Судебные расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя апелляционной жалобы (ст. 110 АПК РФ).
Поскольку заявителем жалобы не исполнены требования п. 2 определения Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2015 о представлении в срок до 04.02.2016 оригинала документа, подтверждающего уплату госпошлины, с ответчика в доход федерального бюджета подлежит взыскание госпошлины в размере 3 000 руб.
При этом суд апелляционной инстанции отмечает следующее.
Право представления документов в электронном виде согласно части 1 статьи 41 АПК РФ определяется в порядке, установленном в пределах своих полномочий Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации.
Поэтому платежный документ об уплате государственной пошлины, представленный в суд в электронном виде, принимается при разрешении судом вопроса о соответствии требованиям статьи 260 АПК РФ поданной апелляционной жалобы.
Вместе с тем, по смыслу пункта 2 параграфа 2 раздела I Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.11.2013 N 80 "Об утверждении порядка подачи документов в арбитражные суды Российской Федерации в электронном виде" вопрос о распределении расходов по уплате государственной пошлины может быть решен только при наличии оригинала документа, подтверждающего его уплату.
В связи с чем суд не имеет процессуальной возможности при принятии настоящего постановления разрешить вопрос о распределении понесенных ответчиком расходов по уплате государственной пошлины на основании платежного документа, направленного в суд в электронном виде.
При этом ответчик не лишен возможности заявить о возврате государственной пошлины, уплаченной на основании указанного платежного документа, после представления в суд оригинала данного платежного поручения.
Руководствуясь статьями 110, 176, 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Свердловской области от 16 октября 2015 года по делу N А60-35558/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Взыскать с ООО "Скай" (ИНН 6672253532, ОГРН 1076672043062) в доход федерального бюджета госпошлину по апелляционной жалобе в размере 3 000 (Три тысячи) руб.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.
Председательствующий
В.Г.ГОЛУБЦОВ
Судьи
И.В.БОРЗЕНКОВА
Е.Е.ВАСЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)