Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: В связи с ненадлежащим исполнением предпринимателем договорных обязательств управление направляло в его адрес претензионные письма, указав на свое право расторжения договора в одностороннем порядке. Предприниматель претензионные требования не исполнил.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 07 ноября 2017 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 08 ноября 2017 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Рассказова О.Л., судей Аваряскина В.В. и Афониной Е.И., в отсутствие в судебном заседании истца - Управления имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования г. Новороссийск, ответчиков: индивидуального предпринимателя Егоян Гаяне Геворковны, Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Управления имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования г. Новороссийск на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.05.2017 (судья Корейво Е.В.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2017 (судьи Нарышкина Н.В., Маштакова Е.А., Ковалева Н.В.) по делу N А32-6976/2017, установил следующее.
Управление имущественных и земельных отношений Администрации муниципального образования город Новороссийск (далее - управление) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Егоян Г.Г. (далее - предприниматель) и Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - регистратор) о взыскании 299 919 рублей 20 копеек задолженности по оплате выкупной стоимости за период с 01.06.2016 по 13.01.2017 и 801 243 рублей неустойки, начисленной за период с 14.05.2016 по 13.01.2017, о возложении на предпринимателя обязанности возвратить нежилое помещение (литера А) общей площадью 83,3 кв. м, с земельным участком, расположенное по адресу: г. Новороссийск, ул. Сухумское шоссе, район памятника "Линия обороны"; о расторжении договора N 77 купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге от 10.04.2015, о возложении на регистратора обязанности прекратить право собственности Егоян Г.Г. нежилое помещение (литера А) общей площадью 83,3 кв. м, с земельным участком, расположенное по адресу: г. Новороссийск, ул. Сухумское шоссе, район памятника "Линия обороны" (далее - спорный объект) в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 12.05.2017 исковые требования удовлетворены частично, расторгнут договор купли-продажи N 77, с предпринимателя в пользу управления взыскано 299 918 рублей 88 копеек задолженности по оплате выкупной цены, 150 709 рублей 27 копеек неустойки за период с 11.06.2016 по 13.01.2017. Требование о возврате нежилого помещения оставлено без рассмотрения, в удовлетворении требований о возложении на регистратора обязанности прекратить право собственности на спорный объект, отказано. Судебный акт мотивирован тем, что доказательства оплаты выкупной цены не представлены, расчет неустойки произведен за период просрочки исходя из неоплаченной в срок суммы договора (с нарастающим итогом). Существенное нарушение условий договора явилось основанием для его расторжения, в отношении требований о возложении обязанности возвратить спорный объект не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, в связи с чем отсутствуют основания для возложения на регистратора обязанности прекратить регистрацию права собственности.
Постановлением апелляционного суда от 29.07.2017 решение суда первой инстанции от 12.05.2017 изменено, требования о расторжении договора купли-продажи N 77 оставлены без рассмотрения, в остальной части решение оставлено без изменения. Суд пришел к выводу о том, что управление не доказало соблюдение им обязательного претензионного порядка, поскольку уведомления не содержат однозначно выраженного предложения о расторжении договора, либо расторжения договора в одностороннем порядке.
В кассационной жалобе управление просит состоявшиеся судебные акты отменить, исковые требования - удовлетворить в полном объеме. По мнению заявителя, выводы судов не обоснованы, предприниматель уведомлен о расторжении договора (досудебный порядок соблюден), после получения претензии оплату не произвел, заинтересованности в сохранении договорных отношений не имеет.
В соответствии со статьей 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционный суд изменил решение суда первой инстанции в части. Таким образом, предметом рассмотрения суда кассационной инстанции является постановление суда апелляционной инстанции.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Из материалов дела видно и суды установили, что 10.04.2015 управление (продавец) и предприниматель (покупатель) заключили договор N 77 купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге (далее - договор), в отношении помещения (литера А) общей площадью 83,3 кв. м с земельным участком (площадью 261 кв. м с кадастровым номером 23:47:0208013:226), расположенного по адресу: г. Новороссийск, ул. Сухумское шоссе, район памятника "Линия обороны".
Цена продажи объекта составляет 1 840 229 рублей, выкупная стоимость земельного участка составляет 348 889 рублей 52 копейки (пункт 2.1 договора).
Согласно пункту 2.2 договора оплата осуществляется покупателем с рассрочкой платежа на 5 лет с момента подписания договора в соответствии с графиком погашения суммы денежных средств, по уплате которой предусмотрена рассрочка ежемесячно, равными долями, уплачиваемыми не позднее 10 числа текущего месяца путем безналичного перечисления денежных средств.
Пунктом 3.3 договора определено, что объект находился во владении и пользовании покупателя, в связи с чем, не нуждался в передаче от продавца к покупателю.
Пунктом 3.2.3 договора предусматривается обязанность покупателя с участием продавца (пункт 3.1.1) зарегистрировать переход права собственности на основании данного договора.
В силу пункта 7.3 договора стороны согласовали выплату неустойки покупателем за нарушение сроков внесения платежей в размере 0,15% от цены продаваемого имущества за каждый день просрочки исполнения обязательства.
В связи с ненадлежащим исполнением покупателем принятых на себя обязательств, управление направляло в адрес предпринимателя претензионные письма от 15.11.2016 N 802-08-2193/16 и от 26.12.2016 N 802-08-2476/16 о наличии долга по договору и просило образовавшуюся задолженность погасить, указав на то, что при неисполнении требований направленных уведомлений по оплате суммы задолженности в установленный срок, управление вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор.
Поскольку предприниматель требования, указанные в претензиях, не исполнил, управление обратилось в суд с иском.
Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В силу пункта 3 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.
Поскольку доказательств оплаты задолженности по погашению выкупной стоимости за период с 01.06.2016 по 13.01.2017 предприниматель не представил, суды правомерно удовлетворили заявленные требования.
С учетом положений части 4 статьи 4 Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", а также условий договора о предоставлении рассрочки оплаты выкупной стоимости имущества, суды пришли к верному выводу о взыскании с предпринимателя неустойки, начисленной за период с 11.06.2016 по 13.01.2017 в размере 150 709 рублей 27 копеек.
В указанной части судебные акты не обжалуются, управление возражает против выводов об оставлении требований без рассмотрения.
В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор, может быть, расторгнут по решению суда в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.
Пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд после получения отказа другой стороны на такое предложение либо неполучения ответа в срок, указанный контрагентом или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком (пункт 60 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").
Апелляционный суд правомерно указал, что процедура расторжения договора купли-продажи включает в себя направление письменного предупреждения о необходимости исполнения обязательства в разумный срок, предложения расторгнуть договор, обращение в суд с требованием о расторжении договора.
Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, установив, что уведомления не являются предложением о расторжении договора купли-продажи, поскольку не содержат четкого и однозначного уведомления о расторжении спорного договора, апелляционный суд обоснованно пришел к выводу об оставлении требований управления в данной части без рассмотрения в силу пункта 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Довод заявителя о направлении претензии от 15.11.2016 был предметом оценки обжалуемого постановления. Названная претензия не содержит предложения расторгнуть договор, а указывает на наличие такого права управления.
Соответствие выводов арбитражного суда апелляционной инстанции о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность ее удовлетворения в силу норм статей 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебного акта (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2017 по делу N А32-6976/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 08.11.2017 N Ф08-8484/2017 ПО ДЕЛУ N А32-6976/2017
Требование: О взыскании задолженности по оплате выкупной стоимости и неустойки по договору купли-продажи, обязании возвратить нежилое помещение, прекращении права собственности на помещение.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: В связи с ненадлежащим исполнением предпринимателем договорных обязательств управление направляло в его адрес претензионные письма, указав на свое право расторжения договора в одностороннем порядке. Предприниматель претензионные требования не исполнил.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 ноября 2017 г. по делу N А32-6976/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 07 ноября 2017 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 08 ноября 2017 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Рассказова О.Л., судей Аваряскина В.В. и Афониной Е.И., в отсутствие в судебном заседании истца - Управления имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования г. Новороссийск, ответчиков: индивидуального предпринимателя Егоян Гаяне Геворковны, Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Управления имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования г. Новороссийск на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.05.2017 (судья Корейво Е.В.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2017 (судьи Нарышкина Н.В., Маштакова Е.А., Ковалева Н.В.) по делу N А32-6976/2017, установил следующее.
Управление имущественных и земельных отношений Администрации муниципального образования город Новороссийск (далее - управление) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Егоян Г.Г. (далее - предприниматель) и Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - регистратор) о взыскании 299 919 рублей 20 копеек задолженности по оплате выкупной стоимости за период с 01.06.2016 по 13.01.2017 и 801 243 рублей неустойки, начисленной за период с 14.05.2016 по 13.01.2017, о возложении на предпринимателя обязанности возвратить нежилое помещение (литера А) общей площадью 83,3 кв. м, с земельным участком, расположенное по адресу: г. Новороссийск, ул. Сухумское шоссе, район памятника "Линия обороны"; о расторжении договора N 77 купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге от 10.04.2015, о возложении на регистратора обязанности прекратить право собственности Егоян Г.Г. нежилое помещение (литера А) общей площадью 83,3 кв. м, с земельным участком, расположенное по адресу: г. Новороссийск, ул. Сухумское шоссе, район памятника "Линия обороны" (далее - спорный объект) в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 12.05.2017 исковые требования удовлетворены частично, расторгнут договор купли-продажи N 77, с предпринимателя в пользу управления взыскано 299 918 рублей 88 копеек задолженности по оплате выкупной цены, 150 709 рублей 27 копеек неустойки за период с 11.06.2016 по 13.01.2017. Требование о возврате нежилого помещения оставлено без рассмотрения, в удовлетворении требований о возложении на регистратора обязанности прекратить право собственности на спорный объект, отказано. Судебный акт мотивирован тем, что доказательства оплаты выкупной цены не представлены, расчет неустойки произведен за период просрочки исходя из неоплаченной в срок суммы договора (с нарастающим итогом). Существенное нарушение условий договора явилось основанием для его расторжения, в отношении требований о возложении обязанности возвратить спорный объект не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, в связи с чем отсутствуют основания для возложения на регистратора обязанности прекратить регистрацию права собственности.
Постановлением апелляционного суда от 29.07.2017 решение суда первой инстанции от 12.05.2017 изменено, требования о расторжении договора купли-продажи N 77 оставлены без рассмотрения, в остальной части решение оставлено без изменения. Суд пришел к выводу о том, что управление не доказало соблюдение им обязательного претензионного порядка, поскольку уведомления не содержат однозначно выраженного предложения о расторжении договора, либо расторжения договора в одностороннем порядке.
В кассационной жалобе управление просит состоявшиеся судебные акты отменить, исковые требования - удовлетворить в полном объеме. По мнению заявителя, выводы судов не обоснованы, предприниматель уведомлен о расторжении договора (досудебный порядок соблюден), после получения претензии оплату не произвел, заинтересованности в сохранении договорных отношений не имеет.
В соответствии со статьей 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционный суд изменил решение суда первой инстанции в части. Таким образом, предметом рассмотрения суда кассационной инстанции является постановление суда апелляционной инстанции.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Из материалов дела видно и суды установили, что 10.04.2015 управление (продавец) и предприниматель (покупатель) заключили договор N 77 купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге (далее - договор), в отношении помещения (литера А) общей площадью 83,3 кв. м с земельным участком (площадью 261 кв. м с кадастровым номером 23:47:0208013:226), расположенного по адресу: г. Новороссийск, ул. Сухумское шоссе, район памятника "Линия обороны".
Цена продажи объекта составляет 1 840 229 рублей, выкупная стоимость земельного участка составляет 348 889 рублей 52 копейки (пункт 2.1 договора).
Согласно пункту 2.2 договора оплата осуществляется покупателем с рассрочкой платежа на 5 лет с момента подписания договора в соответствии с графиком погашения суммы денежных средств, по уплате которой предусмотрена рассрочка ежемесячно, равными долями, уплачиваемыми не позднее 10 числа текущего месяца путем безналичного перечисления денежных средств.
Пунктом 3.3 договора определено, что объект находился во владении и пользовании покупателя, в связи с чем, не нуждался в передаче от продавца к покупателю.
Пунктом 3.2.3 договора предусматривается обязанность покупателя с участием продавца (пункт 3.1.1) зарегистрировать переход права собственности на основании данного договора.
В силу пункта 7.3 договора стороны согласовали выплату неустойки покупателем за нарушение сроков внесения платежей в размере 0,15% от цены продаваемого имущества за каждый день просрочки исполнения обязательства.
В связи с ненадлежащим исполнением покупателем принятых на себя обязательств, управление направляло в адрес предпринимателя претензионные письма от 15.11.2016 N 802-08-2193/16 и от 26.12.2016 N 802-08-2476/16 о наличии долга по договору и просило образовавшуюся задолженность погасить, указав на то, что при неисполнении требований направленных уведомлений по оплате суммы задолженности в установленный срок, управление вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор.
Поскольку предприниматель требования, указанные в претензиях, не исполнил, управление обратилось в суд с иском.
Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В силу пункта 3 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.
Поскольку доказательств оплаты задолженности по погашению выкупной стоимости за период с 01.06.2016 по 13.01.2017 предприниматель не представил, суды правомерно удовлетворили заявленные требования.
С учетом положений части 4 статьи 4 Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", а также условий договора о предоставлении рассрочки оплаты выкупной стоимости имущества, суды пришли к верному выводу о взыскании с предпринимателя неустойки, начисленной за период с 11.06.2016 по 13.01.2017 в размере 150 709 рублей 27 копеек.
В указанной части судебные акты не обжалуются, управление возражает против выводов об оставлении требований без рассмотрения.
В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор, может быть, расторгнут по решению суда в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.
Пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд после получения отказа другой стороны на такое предложение либо неполучения ответа в срок, указанный контрагентом или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком (пункт 60 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").
Апелляционный суд правомерно указал, что процедура расторжения договора купли-продажи включает в себя направление письменного предупреждения о необходимости исполнения обязательства в разумный срок, предложения расторгнуть договор, обращение в суд с требованием о расторжении договора.
Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, установив, что уведомления не являются предложением о расторжении договора купли-продажи, поскольку не содержат четкого и однозначного уведомления о расторжении спорного договора, апелляционный суд обоснованно пришел к выводу об оставлении требований управления в данной части без рассмотрения в силу пункта 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Довод заявителя о направлении претензии от 15.11.2016 был предметом оценки обжалуемого постановления. Названная претензия не содержит предложения расторгнуть договор, а указывает на наличие такого права управления.
Соответствие выводов арбитражного суда апелляционной инстанции о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность ее удовлетворения в силу норм статей 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебного акта (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2017 по делу N А32-6976/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
О.Л.РАССКАЗОВ
О.Л.РАССКАЗОВ
Судьи
В.В.АВАРЯСКИН
Е.И.АФОНИНА
В.В.АВАРЯСКИН
Е.И.АФОНИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)