Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 24 августа 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 31 августа 2017 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Алексеевой Е.Б.,
судей Александровой Г.С., Веклича Б.С.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Ярахтиным А.Е.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Веста"
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 29.05.2017 по делу N А40-229337/16, принятое судьей Буниной О.П.
по иску Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423)
к ООО "Веста" (ОГРН 1027708023617)
о взыскании 1 027 294 руб. 33 коп., расторжении договора, выселении,
при участии в судебном заседании:
- от истца: Мицкан О.Т. по доверенности от 21.02.2017;
- от ответчика: Неретин А.А. по доверенности от 24.01.2017,
установил:
Департамент городского имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "ВЕСТА" о взыскании 1 027 294 руб. 33 коп., в том числе: 856 153 руб. 24 коп. - задолженности по арендной плате, 171 141 руб. 09 коп. пени, на основании договора аренды от 11.10.2007 N 06-01176/07; о расторжении договора аренды от 11.10.2007 N 06-01176/07; о выселении из нежилого помещения общей площадью 66,8 кв. м (подвал, помещение III, комнаты 1, 1А, 1Б), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Шухова, д. 5, в соответствии со ст. ст. 309, 310, 450, 452, 606, 614, 619, 622 Гражданского кодекса РФ. Исковые требования мотивированы нарушением ответчиком своих обязательств по договору аренды нежилого помещения от 11.10.2007 N 06-01176/07.
Ответчиком подан в суд встречный иск к Департаменту городского имущества города Москвы о признании договора аренды от 11.10.2007 N 06-01176/07 недействительным (ничтожным).
Определением суда от 30.03.2017 встречный иск ответчика возвращен в связи с несоблюдением претензионного порядка урегулирования спора с истцом в соответствии с ч. 5 ст. 4 АПК РФ.
Решением от 29.05.2017 исковые требования удовлетворены частично: в удовлетворении искового требования о расторжении договора на аренду нежилого помещения от 11.10.2007 N 06-01176/07 отказано. В остальной части заявленные исковые требования удовлетворены полностью.
Ответчик с данным решением не согласился и направил апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика поддержал жалобу, просил решение отменить. Представитель истца возражал против жалобы, полагая ее доводы несостоятельными, просил решение оставить без изменения.
Рассмотрев дело в порядке ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ, изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований к удовлетворению апелляционной жалобы и отмене или изменению решения арбитражного суда, принятого в соответствии с действующим законодательством и обстоятельствами дела.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 11.10.2007 между Департаментом городского имущества города Москвы и ООО "Веста" заключен договор аренды N 06-01176/07 нежилого помещения общей площадью 66,80 кв. м, расположенный по адресу: г. Москва, ул. Шухова, д. 5.
Нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Шухова, д. 5, площадью 66.80 кв. м является собственностью города Москвы.
Срок действия договора установлен с 01.09.2007 по 25.08.2008.
По истечении указанного срока договор возобновлен на неопределенный срок в порядке ст. 621 Гражданского кодекса РФ.
Согласно п. 6.4 договора аренды от 11.10.2007 N 06-01176/07 ответчик обязался оплачивать арендную плату ежемесячно не позднее 5-го числа текущего месяца.
В соответствии с дополнительным соглашением от 19.06.2013 ставка арендной платы с 2013 года установлена в размере 3 500 руб. за 1 кв. м в год.
Статья 614 Гражданского кодекса РФ устанавливает обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом.
В соответствие со ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно ст. 310 Гражданского кодекса РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
Истец указал, что установленная договором обязанность по своевременному перечислению арендной платы не исполнена ответчиком с января 2013 года по октябрь 2016 года, в результате чего за ответчиком образовалась задолженность по арендной плате за указанные периоды в размере 856 153 руб. 24 коп. (согласно расчету суммы задолженности).
Претензиями от 26.04.2016 N 33-6-14416/16-(0)-1, N 33-6-14416/16-(0)-2, направленными ответчику предлагалось устранить допущенные нарушения договора аренды в течение месяца с даты направления претензии и перечислить денежные средства в счет уплаты долга за указанные периоды на расчетный счет Департамента.
Однако, задолженность ответчиком не погашена, в связи с чем, истец обратился в суд с настоящими требованиями.
В соответствии со ст. 424 Гражданского кодекса РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Факт наличия долга подтверждается материалами дела, расчет составлен истцом правильно, с учетом условий договора.
Согласно ст. 65 АПК РФ стороны обязаны доказывать обстоятельства своих требований или возражений.
В силу ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.
Наличие задолженности ответчиком не оспорено; доказательств оплаты либо наличия обстоятельств, служащих основанием для уменьшения размера долга, контррасчет ответчиком не представлены, доводы истца ответчиком документально не опровергнуты.
Следовательно, заявленные истцом требования о взыскании задолженности в размере 856 153 руб. 24 коп. законны, обоснованы, подлежат удовлетворению.
В соответствии с п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Истец просит взыскать неустойку, предусмотренную п. 7.1 договора, согласно которому, при неуплате арендатором арендных платежей в установленные договором сроки начисляются пени в размере 1/300 действующей ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за каждый день просрочки.
Согласно представленному истцом расчету, размер пени за период с 06.01.2013 по 07.10.2016 составил 171 141 руб. 09 коп.
Ссылаясь на то, что ненадлежащее исполнение ответчиком договорных обязательств по уплате арендных платежей является существенным нарушением договора аренды, Департамент также просит расторгнуть договор аренды нежилого помещения от 11.10.2007 N 06-01176/07, выселить ответчика из занимаемого помещения с последующей его передачей в освобожденном виде истцу.
В силу п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор, либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Как видно из материалов дела, претензией от 08.04.2016 N 33-6-12483/16-(0)-1, N 33-6-12483/16-(0)-2 истец указал на то, что договор по истечении срока аренды в отсутствии возражений сторон был продлен на неопределенной срок в соответствии со ст. ст. 610, 621 Гражданского кодекса РФ. Данная претензия содержит также положение, что в случае неоплаты имеющейся задолженности по арендной плате и пени в течение месяца со дня отправки, договор считается расторгнутым через три месяца с момента направления настоящей претензии.
Претензия отправлена 23.05.2016 и ожидала адресата в месте вручения 27.07.2016.
В соответствии со ст. 621 Гражданского кодекса РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 Гражданского кодекса РФ). Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора и арендодатель не возражает против этого, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ).
Таким образом, для возобновления договора аренды на неопределенный срок в силу закона необходимо одновременное наличие двух условий:
- - пользование имуществом после истечения срока действия договора;
- - отсутствие возражений со стороны арендодателя.
Согласно п. 8.2 договор аренды прекращает свое действие в случаях:
- - ликвидации арендатора в установленном порядке;
- - признания арендатора несостоятельным (банкротом);
- - принятия решения органом исполнительной власти г. Москвы о реконструкции или сносе арендуемого объекта;
- - досрочное расторжение договора аренды по соглашению сторон или в судебном порядке;
- - по окончании срока договора при наличии возражений со стороны арендодателя на заключение договора аренды на новый срок.
В данном случае, стороны не заявили возражений относительно прекращения арендных отношений, и, в соответствии со ст. ст. 610, 621 Гражданского кодекса РФ, договор признается продленным на неопределенный срок.
Согласно п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
В настоящем случае, судом первой инстанции установлено, что претензия от 25.04.2016 N 33-6-14416/16-(0)-2 содержащая основания прекращении договора аренды и необходимости освобождения помещений считается полученным арендатором 27.07.2016 в соответствии со ст. 165.1 Гражданского кодекса РФ, в отсутствие действий арендатора по его получении.
Вместе с тем, в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (ст. 450.1 Гражданского кодекса РФ).
В силу ст. 450.1 Гражданского кодекса РФ, предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (ст. 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что расторжения договора аренды уже расторгнутого истцом в соответствии со ст. 610, 621, 450.1 Гражданского кодекса РФ в рамках судебного разбирательства не требуется, в связи с чем, оснований для удовлетворения данного требования не имеется.
При расторжении договора обязательства сторон прекращаются (п. 2 ст. 453 Гражданского кодекса РФ).
Согласно ст. 622 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды, в том числе в случае расторжения договора по решению суда, арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил.
Таким образом, поскольку судом установлено, что договор аренды прекращен, требования истца о выселении ответчика из нежилого помещения, являющегося объектом аренды, являются обоснованными и подлежат удовлетворению.
Доводы апелляционной жалобы ответчика о том, что у истца не имеется права собственности на спорные помещения, ввиду отсутствия регистрации, уже был предметом рассмотрения судом первой инстанции и получил свою оценку.
Различная оценка одних и тех же фактических обстоятельств и материалов дела судом первой инстанции и истцом, также не является правовым основанием для отмены или изменения решения суда по настоящему делу.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 10 Постановлении Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" отсутствие регистрации договора не влияет на обязанность пользователя помещениями оплачивать такое пользование, отсутствие регистрации имеет значение для третьих лиц. В соответствии со ст. 608 Гражданского кодекса РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Судам следует иметь в виду, что по смыслу названной статьи арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору. С учетом этого договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не является недействительным на основании ст. 168 и 608 Гражданского кодекса РФ.
В случае неисполнения обязательства по передаче вещи в аренду (в том числе в связи с тем, что вещь, являвшаяся предметом такого договора аренды, не была создана арендодателем или приобретена им у третьего лица) арендодатель обязан возместить арендатору убытки, причиненные нарушением договора.
Кроме того, судам необходимо учитывать, что применительно к ст. 608 Гражданского кодекса РФ договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи) и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, также не противоречит положениям ст. 608 Гражданского кодекса РФ и не может быть признан недействительным по названному основанию.
Материалы дела не содержат и судом не установлено иных возможных собственников спорных помещений, арендатор с 2007 г. пользовался данными помещениями.
В соответствии со ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда, положенные в основу оспариваемого судебного акта.
Руководствуясь ст. 110, 176, 266 - 268, п. 1 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ,
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 29.05.2017 по делу N А40-229337/16 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 31.08.2017 N 09АП-33921/2017-ГК ПО ДЕЛУ N А40-229337/16
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 31 августа 2017 г. N 09АП-33921/2017-ГК
Дело N А40-229337/16
Резолютивная часть постановления объявлена 24 августа 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 31 августа 2017 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Алексеевой Е.Б.,
судей Александровой Г.С., Веклича Б.С.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Ярахтиным А.Е.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Веста"
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 29.05.2017 по делу N А40-229337/16, принятое судьей Буниной О.П.
по иску Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423)
к ООО "Веста" (ОГРН 1027708023617)
о взыскании 1 027 294 руб. 33 коп., расторжении договора, выселении,
при участии в судебном заседании:
- от истца: Мицкан О.Т. по доверенности от 21.02.2017;
- от ответчика: Неретин А.А. по доверенности от 24.01.2017,
установил:
Департамент городского имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "ВЕСТА" о взыскании 1 027 294 руб. 33 коп., в том числе: 856 153 руб. 24 коп. - задолженности по арендной плате, 171 141 руб. 09 коп. пени, на основании договора аренды от 11.10.2007 N 06-01176/07; о расторжении договора аренды от 11.10.2007 N 06-01176/07; о выселении из нежилого помещения общей площадью 66,8 кв. м (подвал, помещение III, комнаты 1, 1А, 1Б), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Шухова, д. 5, в соответствии со ст. ст. 309, 310, 450, 452, 606, 614, 619, 622 Гражданского кодекса РФ. Исковые требования мотивированы нарушением ответчиком своих обязательств по договору аренды нежилого помещения от 11.10.2007 N 06-01176/07.
Ответчиком подан в суд встречный иск к Департаменту городского имущества города Москвы о признании договора аренды от 11.10.2007 N 06-01176/07 недействительным (ничтожным).
Определением суда от 30.03.2017 встречный иск ответчика возвращен в связи с несоблюдением претензионного порядка урегулирования спора с истцом в соответствии с ч. 5 ст. 4 АПК РФ.
Решением от 29.05.2017 исковые требования удовлетворены частично: в удовлетворении искового требования о расторжении договора на аренду нежилого помещения от 11.10.2007 N 06-01176/07 отказано. В остальной части заявленные исковые требования удовлетворены полностью.
Ответчик с данным решением не согласился и направил апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика поддержал жалобу, просил решение отменить. Представитель истца возражал против жалобы, полагая ее доводы несостоятельными, просил решение оставить без изменения.
Рассмотрев дело в порядке ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ, изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований к удовлетворению апелляционной жалобы и отмене или изменению решения арбитражного суда, принятого в соответствии с действующим законодательством и обстоятельствами дела.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 11.10.2007 между Департаментом городского имущества города Москвы и ООО "Веста" заключен договор аренды N 06-01176/07 нежилого помещения общей площадью 66,80 кв. м, расположенный по адресу: г. Москва, ул. Шухова, д. 5.
Нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Шухова, д. 5, площадью 66.80 кв. м является собственностью города Москвы.
Срок действия договора установлен с 01.09.2007 по 25.08.2008.
По истечении указанного срока договор возобновлен на неопределенный срок в порядке ст. 621 Гражданского кодекса РФ.
Согласно п. 6.4 договора аренды от 11.10.2007 N 06-01176/07 ответчик обязался оплачивать арендную плату ежемесячно не позднее 5-го числа текущего месяца.
В соответствии с дополнительным соглашением от 19.06.2013 ставка арендной платы с 2013 года установлена в размере 3 500 руб. за 1 кв. м в год.
Статья 614 Гражданского кодекса РФ устанавливает обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом.
В соответствие со ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно ст. 310 Гражданского кодекса РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
Истец указал, что установленная договором обязанность по своевременному перечислению арендной платы не исполнена ответчиком с января 2013 года по октябрь 2016 года, в результате чего за ответчиком образовалась задолженность по арендной плате за указанные периоды в размере 856 153 руб. 24 коп. (согласно расчету суммы задолженности).
Претензиями от 26.04.2016 N 33-6-14416/16-(0)-1, N 33-6-14416/16-(0)-2, направленными ответчику предлагалось устранить допущенные нарушения договора аренды в течение месяца с даты направления претензии и перечислить денежные средства в счет уплаты долга за указанные периоды на расчетный счет Департамента.
Однако, задолженность ответчиком не погашена, в связи с чем, истец обратился в суд с настоящими требованиями.
В соответствии со ст. 424 Гражданского кодекса РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Факт наличия долга подтверждается материалами дела, расчет составлен истцом правильно, с учетом условий договора.
Согласно ст. 65 АПК РФ стороны обязаны доказывать обстоятельства своих требований или возражений.
В силу ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.
Наличие задолженности ответчиком не оспорено; доказательств оплаты либо наличия обстоятельств, служащих основанием для уменьшения размера долга, контррасчет ответчиком не представлены, доводы истца ответчиком документально не опровергнуты.
Следовательно, заявленные истцом требования о взыскании задолженности в размере 856 153 руб. 24 коп. законны, обоснованы, подлежат удовлетворению.
В соответствии с п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Истец просит взыскать неустойку, предусмотренную п. 7.1 договора, согласно которому, при неуплате арендатором арендных платежей в установленные договором сроки начисляются пени в размере 1/300 действующей ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за каждый день просрочки.
Согласно представленному истцом расчету, размер пени за период с 06.01.2013 по 07.10.2016 составил 171 141 руб. 09 коп.
Ссылаясь на то, что ненадлежащее исполнение ответчиком договорных обязательств по уплате арендных платежей является существенным нарушением договора аренды, Департамент также просит расторгнуть договор аренды нежилого помещения от 11.10.2007 N 06-01176/07, выселить ответчика из занимаемого помещения с последующей его передачей в освобожденном виде истцу.
В силу п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор, либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Как видно из материалов дела, претензией от 08.04.2016 N 33-6-12483/16-(0)-1, N 33-6-12483/16-(0)-2 истец указал на то, что договор по истечении срока аренды в отсутствии возражений сторон был продлен на неопределенной срок в соответствии со ст. ст. 610, 621 Гражданского кодекса РФ. Данная претензия содержит также положение, что в случае неоплаты имеющейся задолженности по арендной плате и пени в течение месяца со дня отправки, договор считается расторгнутым через три месяца с момента направления настоящей претензии.
Претензия отправлена 23.05.2016 и ожидала адресата в месте вручения 27.07.2016.
В соответствии со ст. 621 Гражданского кодекса РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 Гражданского кодекса РФ). Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора и арендодатель не возражает против этого, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ).
Таким образом, для возобновления договора аренды на неопределенный срок в силу закона необходимо одновременное наличие двух условий:
- - пользование имуществом после истечения срока действия договора;
- - отсутствие возражений со стороны арендодателя.
Согласно п. 8.2 договор аренды прекращает свое действие в случаях:
- - ликвидации арендатора в установленном порядке;
- - признания арендатора несостоятельным (банкротом);
- - принятия решения органом исполнительной власти г. Москвы о реконструкции или сносе арендуемого объекта;
- - досрочное расторжение договора аренды по соглашению сторон или в судебном порядке;
- - по окончании срока договора при наличии возражений со стороны арендодателя на заключение договора аренды на новый срок.
В данном случае, стороны не заявили возражений относительно прекращения арендных отношений, и, в соответствии со ст. ст. 610, 621 Гражданского кодекса РФ, договор признается продленным на неопределенный срок.
Согласно п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
В настоящем случае, судом первой инстанции установлено, что претензия от 25.04.2016 N 33-6-14416/16-(0)-2 содержащая основания прекращении договора аренды и необходимости освобождения помещений считается полученным арендатором 27.07.2016 в соответствии со ст. 165.1 Гражданского кодекса РФ, в отсутствие действий арендатора по его получении.
Вместе с тем, в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (ст. 450.1 Гражданского кодекса РФ).
В силу ст. 450.1 Гражданского кодекса РФ, предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (ст. 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что расторжения договора аренды уже расторгнутого истцом в соответствии со ст. 610, 621, 450.1 Гражданского кодекса РФ в рамках судебного разбирательства не требуется, в связи с чем, оснований для удовлетворения данного требования не имеется.
При расторжении договора обязательства сторон прекращаются (п. 2 ст. 453 Гражданского кодекса РФ).
Согласно ст. 622 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды, в том числе в случае расторжения договора по решению суда, арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил.
Таким образом, поскольку судом установлено, что договор аренды прекращен, требования истца о выселении ответчика из нежилого помещения, являющегося объектом аренды, являются обоснованными и подлежат удовлетворению.
Доводы апелляционной жалобы ответчика о том, что у истца не имеется права собственности на спорные помещения, ввиду отсутствия регистрации, уже был предметом рассмотрения судом первой инстанции и получил свою оценку.
Различная оценка одних и тех же фактических обстоятельств и материалов дела судом первой инстанции и истцом, также не является правовым основанием для отмены или изменения решения суда по настоящему делу.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 10 Постановлении Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" отсутствие регистрации договора не влияет на обязанность пользователя помещениями оплачивать такое пользование, отсутствие регистрации имеет значение для третьих лиц. В соответствии со ст. 608 Гражданского кодекса РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Судам следует иметь в виду, что по смыслу названной статьи арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору. С учетом этого договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не является недействительным на основании ст. 168 и 608 Гражданского кодекса РФ.
В случае неисполнения обязательства по передаче вещи в аренду (в том числе в связи с тем, что вещь, являвшаяся предметом такого договора аренды, не была создана арендодателем или приобретена им у третьего лица) арендодатель обязан возместить арендатору убытки, причиненные нарушением договора.
Кроме того, судам необходимо учитывать, что применительно к ст. 608 Гражданского кодекса РФ договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи) и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, также не противоречит положениям ст. 608 Гражданского кодекса РФ и не может быть признан недействительным по названному основанию.
Материалы дела не содержат и судом не установлено иных возможных собственников спорных помещений, арендатор с 2007 г. пользовался данными помещениями.
В соответствии со ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда, положенные в основу оспариваемого судебного акта.
Руководствуясь ст. 110, 176, 266 - 268, п. 1 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ,
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 29.05.2017 по делу N А40-229337/16 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
Е.Б.АЛЕКСЕЕВА
Судьи
Г.С.АЛЕКСАНДРОВА
Б.С.ВЕКЛИЧ
Е.Б.АЛЕКСЕЕВА
Судьи
Г.С.АЛЕКСАНДРОВА
Б.С.ВЕКЛИЧ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)