Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец указывает на то, что между ним и собственником объекта недвижимости заключен договор аренды, ответчиком ему отказано в государственной регистрации договора аренды со ссылкой на наличие в ЕГРП записи о праве собственности за другим лицом.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть определения объявлена 28.11.2017 г.
Полный текст определения изготовлен 05.12.2017 г.
Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в составе:
председательствующего Борисовой Е.Е.,
судей Поповой Г.Г., Попова В.В.
рассмотрела в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Подорожник" на решение Арбитражного суда Самарской области от 26.09.2016 по делу N А55-14320/2016 и постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 20.04.2017 по тому же делу
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Подорожник" (г. Самара) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (г. Самара) о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации договора аренды,
при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Страхова Владимира Егоровича, Страховой Светланы Юрьевны,
При рассмотрении дела участие принимал представитель от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области: Нескоромнова О.Н.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Борисовой Е.Е., а также выступление представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации
установила:
решением Арбитражного суда Самарской области от 26.09.2016 обществу с ограниченной ответственностью "Подорожник" (далее - общество) отказано в удовлетворении заявления о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее - Управление Росреестра) об отказе в государственной регистрации договора аренды от 30.11.2015, изложенного в сообщении от 25.03.2016 N 63/001/711-2016-2578; понуждении Управления Росреестра произвести государственную регистрацию вышеуказанного договора аренды.
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2016 решение суда первой инстанции отменено, требования общества удовлетворены, на Управление Росреестра возложена обязанность произвести государственную регистрацию указанного договора аренды нежилого помещения общей площадью 143,9 кв. м, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Октябрьский р-он, пр. Масленникова, д. 19.
Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 20.04.2017 постановление суда апелляционной инстанции отменено, решение суда первой инстанции оставлено в силе.
В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, общество просит отменить судебные акты судов первой и кассационной инстанций, как принятые с нарушением норм материального права, оставить в силе постановление суда апелляционной инстанции.
Основаниями для отмены или изменения судебных актов в порядке кассационного производства в Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации являются существенные нарушения норм материального и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов (часть 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации, рассмотрев кассационную жалобу общества, полагает о наличии оснований для отмены оспариваемых судебных актов в силу следующего.
Как установлено судами и следует из материалов дела, общество 30.11.2015 заключило с индивидуальным предпринимателем Страховым Владимиром Егоровичем (далее - Страхов В.Е.) договор аренды сроком на 5 лет по предоставлению ему помещения общей площадью 143.90 кв. м, расположенного по вышеуказанному адресу.
Собственником указанного помещения согласно выписке из Единого государственного реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) является Страхова Светлана Юрьевна (далее - Страхова С.Ю.).
Сообщением от 25.03.2016 N 63/001/711/2016-2578 Управлением Росреестра обществу отказано в государственной регистрации договора аренды от 30.11.2015 на основании абзацев 10 и 11 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ), со ссылкой на наличие в ЕГРП записи о праве собственности Страховой С.Ю. Поскольку ЕГРП не содержит актуальной записи о правах Страхова В.Е. на вышеуказанный объект недвижимости, заявления для государственной регистрации права общей совместной собственности в отношении этого помещения в Управление Росреестра не поступало, регистрирующий орган не усмотрел оснований для государственной регистрации спорного договора аренды, придя к выводу об отсутствии у Страхова В.Е. права на распоряжение спорным имуществом.
Общество, полагая, что данный отказ противоречит действующему законодательству и нарушает его права и законные интересы, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Отказывая обществу в удовлетворении заявленного им требования, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 9, 13, 16, 18 Закона N 122-ФЗ, статей 8.1, 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), статьей 34 Семейного кодекса Российской Федерации (далее - Семейный кодекс) и исходил из того, что поскольку право совместной собственности супругов Страховых на спорные помещения не зарегистрировано, в ЕГРП содержится только запись о регистрации права собственности на указанное нежилое помещение за Страховой С.Ю., которая не является стороной по договору аренды от 30.11.2015, оснований для признания оспариваемого отказа Управления Росреестра незаконным не имеется.
Не согласившись с такими выводами суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции исходил из того, что нежилое помещение площадью 143,90 кв. м было приобретено супругами Страховой С.Ю. и Страховым В.Е. в период брака, в связи с чем в силу статьи 34 Семейного кодекса и статьи 256 Гражданского кодекса, оно является их совместной собственностью, правом на распоряжение которым в соответствии с положениями статьи 35 Семейного кодекса и статьи 253 Гражданского кодекса имеет каждый из участников совместной собственности. В силу вышеуказанных норм права, по мнению суда, Страхов В.Е. также имеет право владения, пользования и распоряжения спорным помещением, а также право на совершение сделок с данным объектом недвижимого имущества.
Придя к выводу о том, что отсутствие в ЕГРП записи о праве совместной собственности на указанное помещение не может являться основанием для отказа в государственной регистрации договора аренды от 30.11.2015, суд апелляционной инстанции, принимая во внимание представление на государственную регистрацию договора, в том числе, нотариально удостоверенное согласие Страховой С.Ю. на распоряжение ее супругом Страховым В.Е. спорным нежилым помещением, как совместной собственностью, в котором также было указано на отсутствие между супругами заключенного брачного договора и изменение установленного законом режима совместной собственности их имущества, признал отсутствие у Управления Росреестра предусмотренных статьей 20 Закона N 122-ФЗ оснований для отказа в государственной регистрации спорного договора аренды, в связи с чем удовлетворил заявленные обществом требования.
Суд округа с выводами суда апелляционной инстанции не согласился, указав на то, что в силу пункта 4 статьи 8.1 Гражданского кодекса, если право на имущество возникает, изменяется или прекращается вследствие наступления обстоятельств, указанных в законе, запись о возникновении, об изменении или о прекращении этого права вносится в государственный реестр по заявлению лица, для которого наступают такие правовые последствия.
Между тем судами первой и кассационной инстанций не учтено следующее.
Пункт 1 статьи 8.1 Гражданского кодекса определяет, что в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. При этом права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса).
Иной момент возникновения, изменения или прекращения прав на недвижимое имущество, как указано в пункте 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Пленум N 25) может быть установлен законами, в частности, Гражданским кодексом, отдельные нормы которого приведены в указанном пункте Пленума N 25, но перечень статей указанного Кодекса не является исчерпывающимся.
В связи с таким определением в пункте 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса момента возникновения соответствующих прав, при рассмотрении споров, связанных с разрешением указанного вопроса, следует учитывать соответствующие положения как Гражданского кодекса, так и других законов, устанавливающих иной момент возникновения прав, отличный от даты внесения записи о правообладателе в государственный реестр, исходя из определенных особенностей гражданского оборота объектов прав.
Так, статья 256 Гражданского кодекса устанавливает, что имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если договором между ними не установлен иной режим этого имущества. Аналогичная норма закреплена в части 1 статьи 33 Семейного кодекса, согласно которой режим совместной собственности является законным режимом имущества супругов, если брачным договором не установлено иное.
При этом, исходя из пункта 2 статьи 34 Семейного кодекса, общим имуществом супругов являются приобретенные за счет их общих доходов движимые и недвижимые вещи, а также любое другое имущество, нажитое в браке. При этом не имеет значения, на имя кого из супругов оформлено такое имущество, а также кем из них вносились деньги при его приобретении.
Кроме того, статья 35 Семейного кодекса также определяет, что владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляется по их обоюдному согласию, и при совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.
Учитывая особенности режима совместной собственности супругов, положения действующего законодательства о предоставлении супругам права самим решать вопросы совместной собственности, а также права совершения сделок с ней, в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2002 года на вопрос о том, необходимо ли органам, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в обязательном порядке регистрировать право общей совместной собственности супругов в случае, если стороной сделки при приобретении является один из них, было разъяснено, что в этом случае право собственности может быть зарегистрировано за лицом, указанным в договоре.
Таким образом, указание в договоре в качестве приобретателя недвижимого имущества одного из супругов само по себе не свидетельствует о приобретении имущества в его личную собственность, и несмотря на то, что государственная регистрация перехода прав на основании договора производится на того супруга, который выступил покупателем, другой супруг также является полноправным собственником имущества, на которое распространяется режим общей совместной собственности супругов.
Нормами Закона о регистрации, подлежащими применению в спорный период, предусмотрена возможность государственной регистрации возникновения, перехода и прекращения права общей совместной собственности супругов на недвижимое имущество по заявлению одного из супругов, то есть при наличии на то соответствующего волеизъявления (пункт 3 статьи 24 указанного Закона). Однако обязанности зарегистрировать право собственности второго супруга или право общей совместной собственности перед совершением им сделки в отношении принадлежащего супругам имущества, законодательство на них не возлагает, предусмотрев вместе с тем при совершении одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимость получения нотариально удостоверенного согласия на то другого супруга.
Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки (часть 3 статьи 35 Семейного кодекса).
В соответствии с частью 5 статьи 8.1 Гражданского кодекса уполномоченный в соответствии с законом орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на имущество, проверяет полномочия лица, обратившегося с заявлением о государственной регистрации права, законность оснований регистрации, иные предусмотренные законом обстоятельства и документы, а в случаях, указанных в пункте 3 настоящей статьи, также наступление соответствующего обстоятельства.
Указанные обязанности также предусмотрены в части 2 статьи 13 Закона о регистрации, предусматривающие необходимость проведения правовой экспертизы представленных на регистрацию документов, при выполнении которой органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, вправе потребовать от супруга представления нотариально заверенного согласия другого супруга на совершение сделки, оценить с учетом положений статей 33 - 35 Семейного кодекса правомочия лица на совершение сделки и обращение за регистрацией сделки с объектом совместной собственности.
При рассмотрении дела суд апелляционной инстанции установил, что нежилое помещение площадью 143,90 кв. м является их совместной собственностью, на государственную регистрацию договора аренды было представлено нотариально удостоверенное согласие Страховой С.Ю. на распоряжение ее супругом Страховым В.Е. объектом совместной собственности в виде заключения им договора аренды и обращение за его государственной регистрацией. Суд также учел, что при удостоверении согласия Страховой С.Ю. нотариусом были проверены дееспособность и факт регистрации брака, в согласии указано об отсутствии брачного договора и сохранении режима совместной собственности всего имущества супругов.
Как следует из материалов дела, сомнений в наличии законного режима общего совместного имущества указанных супругов после регистрации права собственности одного из них и до обращения за регистрацией договора аренды, заключенного другим супругом, а также оснований для возникновения у них долевой собственности на спорное имущество, не имелось. Участвующие при рассмотрении дела супруги подтвердили общую волю на заключение договора аренды и в связи с этим необходимость его государственной регистрации.
Иной подход, то есть изложенный судами первой и кассационной инстанциями, и заключающийся в возможности совершения сделок с недвижимостью только супругом, право собственности которого зарегистрировано в ЕГРП, но в отношении имущества, являющегося в силу закона объектом общей совместной собственности, противоречит положениям статей 33 - 35 Семейного кодекса и не учитывает особенности этого вида собственности, основывающегося на особых, доверительных отношениях супругов.
Таким образом, по результатам рассмотрения дела суд апелляционной инстанции обоснованно пришел к выводу о несоответствии оспариваемого отказа Управления Росреестра требованиям закона ввиду отсутствия предусмотренных статьей 20 Закона о регистрации оснований для отказа в регистрации договора аренды.
Поскольку судами первой и кассационной инстанций были нарушены нормы материального права, регулирующие режим общей совместной собственности супругов, что повлекло принятие необоснованных и незаконных судебных актов, они подлежат отмене на основании части 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 167, 176, 291.11 - 291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации
определила:
решение Арбитражного суда Самарской области от 26.09.2016 по делу N А55-14320/2016 и постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 20.04.2017 по тому же делу отменить.
Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2016 по тому же делу оставить без изменения.
Настоящее определение вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в порядке надзора в Верховный Суд Российской Федерации в трехмесячный срок.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РФ ОТ 05.12.2017 ПО ДЕЛУ N 306-КГ17-10913, А55-14320/2016
Требование: О признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации договора аренды, понуждении произвести государственную регистрацию договора аренды.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец указывает на то, что между ним и собственником объекта недвижимости заключен договор аренды, ответчиком ему отказано в государственной регистрации договора аренды со ссылкой на наличие в ЕГРП записи о праве собственности за другим лицом.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 5 декабря 2017 г. по делу N 306-КГ17-10913
Резолютивная часть определения объявлена 28.11.2017 г.
Полный текст определения изготовлен 05.12.2017 г.
Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в составе:
председательствующего Борисовой Е.Е.,
судей Поповой Г.Г., Попова В.В.
рассмотрела в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Подорожник" на решение Арбитражного суда Самарской области от 26.09.2016 по делу N А55-14320/2016 и постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 20.04.2017 по тому же делу
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Подорожник" (г. Самара) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (г. Самара) о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации договора аренды,
при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Страхова Владимира Егоровича, Страховой Светланы Юрьевны,
При рассмотрении дела участие принимал представитель от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области: Нескоромнова О.Н.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Борисовой Е.Е., а также выступление представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации
установила:
решением Арбитражного суда Самарской области от 26.09.2016 обществу с ограниченной ответственностью "Подорожник" (далее - общество) отказано в удовлетворении заявления о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее - Управление Росреестра) об отказе в государственной регистрации договора аренды от 30.11.2015, изложенного в сообщении от 25.03.2016 N 63/001/711-2016-2578; понуждении Управления Росреестра произвести государственную регистрацию вышеуказанного договора аренды.
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2016 решение суда первой инстанции отменено, требования общества удовлетворены, на Управление Росреестра возложена обязанность произвести государственную регистрацию указанного договора аренды нежилого помещения общей площадью 143,9 кв. м, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Октябрьский р-он, пр. Масленникова, д. 19.
Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 20.04.2017 постановление суда апелляционной инстанции отменено, решение суда первой инстанции оставлено в силе.
В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, общество просит отменить судебные акты судов первой и кассационной инстанций, как принятые с нарушением норм материального права, оставить в силе постановление суда апелляционной инстанции.
Основаниями для отмены или изменения судебных актов в порядке кассационного производства в Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации являются существенные нарушения норм материального и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов (часть 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации, рассмотрев кассационную жалобу общества, полагает о наличии оснований для отмены оспариваемых судебных актов в силу следующего.
Как установлено судами и следует из материалов дела, общество 30.11.2015 заключило с индивидуальным предпринимателем Страховым Владимиром Егоровичем (далее - Страхов В.Е.) договор аренды сроком на 5 лет по предоставлению ему помещения общей площадью 143.90 кв. м, расположенного по вышеуказанному адресу.
Собственником указанного помещения согласно выписке из Единого государственного реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) является Страхова Светлана Юрьевна (далее - Страхова С.Ю.).
Сообщением от 25.03.2016 N 63/001/711/2016-2578 Управлением Росреестра обществу отказано в государственной регистрации договора аренды от 30.11.2015 на основании абзацев 10 и 11 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ), со ссылкой на наличие в ЕГРП записи о праве собственности Страховой С.Ю. Поскольку ЕГРП не содержит актуальной записи о правах Страхова В.Е. на вышеуказанный объект недвижимости, заявления для государственной регистрации права общей совместной собственности в отношении этого помещения в Управление Росреестра не поступало, регистрирующий орган не усмотрел оснований для государственной регистрации спорного договора аренды, придя к выводу об отсутствии у Страхова В.Е. права на распоряжение спорным имуществом.
Общество, полагая, что данный отказ противоречит действующему законодательству и нарушает его права и законные интересы, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Отказывая обществу в удовлетворении заявленного им требования, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 9, 13, 16, 18 Закона N 122-ФЗ, статей 8.1, 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), статьей 34 Семейного кодекса Российской Федерации (далее - Семейный кодекс) и исходил из того, что поскольку право совместной собственности супругов Страховых на спорные помещения не зарегистрировано, в ЕГРП содержится только запись о регистрации права собственности на указанное нежилое помещение за Страховой С.Ю., которая не является стороной по договору аренды от 30.11.2015, оснований для признания оспариваемого отказа Управления Росреестра незаконным не имеется.
Не согласившись с такими выводами суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции исходил из того, что нежилое помещение площадью 143,90 кв. м было приобретено супругами Страховой С.Ю. и Страховым В.Е. в период брака, в связи с чем в силу статьи 34 Семейного кодекса и статьи 256 Гражданского кодекса, оно является их совместной собственностью, правом на распоряжение которым в соответствии с положениями статьи 35 Семейного кодекса и статьи 253 Гражданского кодекса имеет каждый из участников совместной собственности. В силу вышеуказанных норм права, по мнению суда, Страхов В.Е. также имеет право владения, пользования и распоряжения спорным помещением, а также право на совершение сделок с данным объектом недвижимого имущества.
Придя к выводу о том, что отсутствие в ЕГРП записи о праве совместной собственности на указанное помещение не может являться основанием для отказа в государственной регистрации договора аренды от 30.11.2015, суд апелляционной инстанции, принимая во внимание представление на государственную регистрацию договора, в том числе, нотариально удостоверенное согласие Страховой С.Ю. на распоряжение ее супругом Страховым В.Е. спорным нежилым помещением, как совместной собственностью, в котором также было указано на отсутствие между супругами заключенного брачного договора и изменение установленного законом режима совместной собственности их имущества, признал отсутствие у Управления Росреестра предусмотренных статьей 20 Закона N 122-ФЗ оснований для отказа в государственной регистрации спорного договора аренды, в связи с чем удовлетворил заявленные обществом требования.
Суд округа с выводами суда апелляционной инстанции не согласился, указав на то, что в силу пункта 4 статьи 8.1 Гражданского кодекса, если право на имущество возникает, изменяется или прекращается вследствие наступления обстоятельств, указанных в законе, запись о возникновении, об изменении или о прекращении этого права вносится в государственный реестр по заявлению лица, для которого наступают такие правовые последствия.
Между тем судами первой и кассационной инстанций не учтено следующее.
Пункт 1 статьи 8.1 Гражданского кодекса определяет, что в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. При этом права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса).
Иной момент возникновения, изменения или прекращения прав на недвижимое имущество, как указано в пункте 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Пленум N 25) может быть установлен законами, в частности, Гражданским кодексом, отдельные нормы которого приведены в указанном пункте Пленума N 25, но перечень статей указанного Кодекса не является исчерпывающимся.
В связи с таким определением в пункте 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса момента возникновения соответствующих прав, при рассмотрении споров, связанных с разрешением указанного вопроса, следует учитывать соответствующие положения как Гражданского кодекса, так и других законов, устанавливающих иной момент возникновения прав, отличный от даты внесения записи о правообладателе в государственный реестр, исходя из определенных особенностей гражданского оборота объектов прав.
Так, статья 256 Гражданского кодекса устанавливает, что имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если договором между ними не установлен иной режим этого имущества. Аналогичная норма закреплена в части 1 статьи 33 Семейного кодекса, согласно которой режим совместной собственности является законным режимом имущества супругов, если брачным договором не установлено иное.
При этом, исходя из пункта 2 статьи 34 Семейного кодекса, общим имуществом супругов являются приобретенные за счет их общих доходов движимые и недвижимые вещи, а также любое другое имущество, нажитое в браке. При этом не имеет значения, на имя кого из супругов оформлено такое имущество, а также кем из них вносились деньги при его приобретении.
Кроме того, статья 35 Семейного кодекса также определяет, что владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляется по их обоюдному согласию, и при совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.
Учитывая особенности режима совместной собственности супругов, положения действующего законодательства о предоставлении супругам права самим решать вопросы совместной собственности, а также права совершения сделок с ней, в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2002 года на вопрос о том, необходимо ли органам, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в обязательном порядке регистрировать право общей совместной собственности супругов в случае, если стороной сделки при приобретении является один из них, было разъяснено, что в этом случае право собственности может быть зарегистрировано за лицом, указанным в договоре.
Таким образом, указание в договоре в качестве приобретателя недвижимого имущества одного из супругов само по себе не свидетельствует о приобретении имущества в его личную собственность, и несмотря на то, что государственная регистрация перехода прав на основании договора производится на того супруга, который выступил покупателем, другой супруг также является полноправным собственником имущества, на которое распространяется режим общей совместной собственности супругов.
Нормами Закона о регистрации, подлежащими применению в спорный период, предусмотрена возможность государственной регистрации возникновения, перехода и прекращения права общей совместной собственности супругов на недвижимое имущество по заявлению одного из супругов, то есть при наличии на то соответствующего волеизъявления (пункт 3 статьи 24 указанного Закона). Однако обязанности зарегистрировать право собственности второго супруга или право общей совместной собственности перед совершением им сделки в отношении принадлежащего супругам имущества, законодательство на них не возлагает, предусмотрев вместе с тем при совершении одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимость получения нотариально удостоверенного согласия на то другого супруга.
Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки (часть 3 статьи 35 Семейного кодекса).
В соответствии с частью 5 статьи 8.1 Гражданского кодекса уполномоченный в соответствии с законом орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на имущество, проверяет полномочия лица, обратившегося с заявлением о государственной регистрации права, законность оснований регистрации, иные предусмотренные законом обстоятельства и документы, а в случаях, указанных в пункте 3 настоящей статьи, также наступление соответствующего обстоятельства.
Указанные обязанности также предусмотрены в части 2 статьи 13 Закона о регистрации, предусматривающие необходимость проведения правовой экспертизы представленных на регистрацию документов, при выполнении которой органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, вправе потребовать от супруга представления нотариально заверенного согласия другого супруга на совершение сделки, оценить с учетом положений статей 33 - 35 Семейного кодекса правомочия лица на совершение сделки и обращение за регистрацией сделки с объектом совместной собственности.
При рассмотрении дела суд апелляционной инстанции установил, что нежилое помещение площадью 143,90 кв. м является их совместной собственностью, на государственную регистрацию договора аренды было представлено нотариально удостоверенное согласие Страховой С.Ю. на распоряжение ее супругом Страховым В.Е. объектом совместной собственности в виде заключения им договора аренды и обращение за его государственной регистрацией. Суд также учел, что при удостоверении согласия Страховой С.Ю. нотариусом были проверены дееспособность и факт регистрации брака, в согласии указано об отсутствии брачного договора и сохранении режима совместной собственности всего имущества супругов.
Как следует из материалов дела, сомнений в наличии законного режима общего совместного имущества указанных супругов после регистрации права собственности одного из них и до обращения за регистрацией договора аренды, заключенного другим супругом, а также оснований для возникновения у них долевой собственности на спорное имущество, не имелось. Участвующие при рассмотрении дела супруги подтвердили общую волю на заключение договора аренды и в связи с этим необходимость его государственной регистрации.
Иной подход, то есть изложенный судами первой и кассационной инстанциями, и заключающийся в возможности совершения сделок с недвижимостью только супругом, право собственности которого зарегистрировано в ЕГРП, но в отношении имущества, являющегося в силу закона объектом общей совместной собственности, противоречит положениям статей 33 - 35 Семейного кодекса и не учитывает особенности этого вида собственности, основывающегося на особых, доверительных отношениях супругов.
Таким образом, по результатам рассмотрения дела суд апелляционной инстанции обоснованно пришел к выводу о несоответствии оспариваемого отказа Управления Росреестра требованиям закона ввиду отсутствия предусмотренных статьей 20 Закона о регистрации оснований для отказа в регистрации договора аренды.
Поскольку судами первой и кассационной инстанций были нарушены нормы материального права, регулирующие режим общей совместной собственности супругов, что повлекло принятие необоснованных и незаконных судебных актов, они подлежат отмене на основании части 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 167, 176, 291.11 - 291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации
определила:
решение Арбитражного суда Самарской области от 26.09.2016 по делу N А55-14320/2016 и постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 20.04.2017 по тому же делу отменить.
Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2016 по тому же делу оставить без изменения.
Настоящее определение вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в порядке надзора в Верховный Суд Российской Федерации в трехмесячный срок.
Председательствующий судья
Е.Е.БОРИСОВА
Судьи
В.В.ПОПОВ
Г.Г.ПОПОВА
Е.Е.БОРИСОВА
Судьи
В.В.ПОПОВ
Г.Г.ПОПОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)