Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 29 мая 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 5 июня 2017 года.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Насоновой Н.А.,
судей Родиной Т.С., Тарасовой Т.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ворониной Д.К.,
при участии в судебном заседании:
- от истца (заявителя) - общества с ограниченной ответственностью "ЮРАТ" - Данилова В.В. по доверенности от 12.01.2015 сроком действия три года;
- от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Фирма "Старко" - представитель не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом (уведомление N 09631),
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ЮРАТ" на решение Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии от 23.03.2017 по делу N А79-10914/2016, принятое судьей Яхатиной С.Ю.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "ЮРАТ" (ОГРН 1022101268265, ИНН 2129014405) к обществу с ограниченной ответственностью "Фирма "Старко" (ОГРН 1022101270146, ИНН 2129014959) о взыскании 1 127 443 руб. 13 коп.,
общество с ограниченной ответственностью "ЮРАТ" (далее - истец, ООО "ЮРАТ") обратилось в Арбитражный суд Чувашской Республики с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Фирма Старко" (далее - ответчик, ООО "Фирма Старко") о взыскании 968 364 руб. 61 коп. неосновательного обогащения, 159 078 руб. 52 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 22.11.2014 по 07.10.2016 (исковые требования изложены с учетом увеличения суммы иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В качестве правового обоснования истец сослался на статьи 1102, 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации. В обоснование иска указал, что 21.03.2014 между ООО "ЮРАТ" (покупателем) и ООО "Фирма "Старко" (продавцом) заключен предварительный договор купли-продажи нежилого помещения N 21/03-10 нп, согласно которому ответчик обязался в будущем продать истцу в собственность нежилое помещение в жилом доме по строительному адресу: г. Чебоксары, поз. 24, в мкр. "Благовещенский", блок секция "В", условный N 10, общей площадью 207,60 кв. м, стоимостью 7 888 800 руб., а истец обязался купить указанное помещение. Во исполнение условий предварительного договора в соответствии с соглашениями о проведении зачета взаимных требований от 24.03.2014 на сумму 2 720 992 руб. 13 коп., от 30.05.2014 на сумму 2 088 845 руб. 47 коп., от 13.08.2014 на сумму 2 210 810 руб. 29 коп., от 21.11.2014 на сумму 1 766 076 руб. 72 коп. истец оплатил ответчику 8 845 764 руб. 61 коп. Сумма переплаты в размере 956 964 руб. 61 коп. (8 845 764 руб. 61 коп. - 7 888 800 руб.) составила неосновательное обогащение ответчика и является предметом настоящего иска.
Ответчик - ООО "Фирма "Старко" иск не признал.
Решением Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии от 23.03.2017 по делу N А79-10914/2016 исковые требования ООО "ЮРАТ" удовлетворены частично: с ООО "Фирма "Старко" в пользу ООО "ЮРАТ" взыскано 17 430 руб. неосновательного обогащения, 2267 руб. 07 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 25.04.2015 по 07.10.2016, 424 руб. расходов по государственной пошлине. С ООО "ЮРАТ" в доход федерального бюджета взыскано 114 руб. государственной пошлины.
Не согласившись с принятым по делу решением, ООО "ЮРАТ" обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить на основании пункта 3 части 1, 2 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Заявитель считает, что цена помещения, переданного ООО "ЮРАТ" по предварительному договору составляет 7 877 400 руб., исходя из расчета 38 000 руб. за 1 кв. м x 207,3 кв. м (площадь помещения). При этом указывает, что соглашение об увеличении цены объекта недвижимости по предварительному договору до 8 845 764 руб. 61 коп. или об изменении цены за единицу его площади, между ООО "ЮРАТ" и ООО "Фирма "Старко" не заключались.
Также заявитель указывает, что суд, в нарушение требований статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, не принял во внимание условия абзаца 2 пункта 5 "б" предварительного договора, согласно которому "В случае просрочки платежа к расчетам применяется цена 1 кв. м, действующая у продавца в момент оплаты", то есть к расчетам за 145 кв. м приобретаемого помещения после 25.12.2014 применяется цена 1 кв. м, действующая у ответчика на момент оплаты.
Представитель заявителя в судебном заседании доводы жалобы поддержал.
Представитель ответчика в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие ответчика.
Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Как следует из материалов дела и установлено судом, 21.03.2014 между ООО "ЮРАТ" (покупателем) и ООО "Фирма "Старко" (продавцом) заключен предварительный договор купли-продажи нежилого помещения N 21/03-10 нп, по условиям которого ответчик обязуется в будущем продать истцу в собственность нежилое помещение в жилом доме по строительному адресу: г. Чебоксары, поз. 24, в мкр. "Благовещенский", блок секция "В", условный N 10, общей площадью 207,60 кв. м, стоимостью 7 888 800 руб., а истец обязуется купить указанное помещение.
Окончательная стоимость помещения определяется по результатам технической инвентаризации (пункт 1 договора).
Пунктом 5 договора установлен график платежей:
а) 2 364 139 руб., что составляет 62,20 кв. м из расчета 38 000 руб. за 1 кв. м общей площади помещения, - покупатель оплачивает на момент заключения настоящего договора путем проведения зачетов по договору поставки товара N 384-0 от 01.09.20009, заключенному между ООО "Фирма "Старко" и ООО "ЮРАТ" за оказание последним услуг поставки продукции производственно-технического и бытового назначения по согласованным с ООО "Фирма "Старко" ценам;
б) за 145,40 кв. м покупатель оплачивает до 25.12.2014 по ценам, действующим у продавца на момент оплаты, путем проведения зачетов по договору поставки товара N 384-0 от 01.09.2009, заключенному между ООО "Фирма "Старко" и ООО "ЮРАТ" за оказание последним услуг поставки продукции производственно-технического и бытового назначения по согласованным с ООО "Фирма "Страко" ценам либо перечислением денежных средств на расчетный счет продавца. Ассортимент, количество, сроки, условия и способ передачи поставляемой продукции должны соответствовать заявке ООО "Фирма "Старко".
Во исполнение условий предварительного договора в соответствии с соглашениями о проведении зачета взаимных требований от 24.03.2014 на сумму 2 720 992 руб. 13 коп., от 30.05.2014 на сумму 2 088 845 руб. 47 коп., от 13.08.2014 на сумму 2 210 810 руб. 29 коп., от 21.11.2014 на сумму 1 766 076 руб. 72 коп. истец оплатил ответчику сумму в размере 8 845 764 руб. 61 коп.
На основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию NRU21304000-13ж от 09.11.2011, выданного Администрацией города Чебоксары, 07.09.2015 зарегистрировано право собственности ООО "Фирма "Старко" на нежилое помещение, площадью 207,3 кв. м, этаж 1, расположенное по адресу: г. Чебоксары, ул. Н. Смирнова, д. 7 пом. 10.
На основании решения Арбитражного суда Чувашской Республики от 01.06.2016 по делу N А79-2026/2016 на ООО "Фирма "Старко" возложена обязанность в месячный срок с момента вступления в силу решения суда по указанному делу передать ООО "ЮРАТ" помещение, назначение: нежилое, площадь 207,3 кв. м, этаж: 1, адрес (местонахождение) объекта: Чувашская Республика - Чувашия, г. Чебоксары, ул. Николая Смирнова, д. 7, пом. 10, кадастровый номер: 21:01:020404:3041, а также произвести государственную регистрацию в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним перехода права собственности к ООО "ЮРАТ" на данное нежилое помещение. При этом суд квалифицировал предварительный договор купли-продажи нежилого помещения N 21/03-10 нп от 21.03.2014 как договор купли-продажи будущей вещи.
Полагая, что на стороне ответчика образовалось неосновательное обогащение в сумме 968 364 руб. 61 коп., представляющей собой разницу между уплаченной ООО "ЮРАТ" денежной суммой по предварительному договору купли-продажи нежилого помещения N 21/03-10 нп от 21.03.2014, и его действительной стоимостью, исходя из цены кв. м - 38 000 руб. (8 845 764 руб. 61 коп. - 7 877 400 руб. = 968 364 руб. 61 коп.), истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.
Арбитражный суд Чувашской Республики - Чувашии, оценив в совокупности и взаимосвязи представленные в материалы дела доказательства, удовлетворил заявленные исковые требования частично.
Апелляционная инстанция с выводами суда согласна, исходя из следующего.
Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности (часть 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Частью 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
Приобретение имущества одним лицом за счет другого означает увеличение объема имущества у одного лица и одновременное уменьшение его объема у другого. Следовательно, чтобы констатировать неосновательное обогащение, необходимо установить отсутствие у лица оснований (юридических фактов), дающих ему право на получение имущества (договоры, сделки, иные предусмотренные статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации основания возникновения гражданских прав и обязанностей) и факт нахождения имущества в обладании лица.
Из представленных в материалы дела документов (договора купли-продажи будущей вещи N 21/03-10 нп от 21.03.2014, приказа ООО "Фирма "Старко" N 009 от 27.01.214) суд установил, что стороны предусмотрели возможность изменения стоимости помещения на основании данных контрольного обмера МУП БТИ и ПЖФ г. Чебоксары или иной специализированной организации в соответствии с фактическим уменьшением (увеличением) общей площади помещения. При этом в случае уменьшения площади покупателю возвращаются излишне уплаченные средства в той же форме, в которой они были вложены, из расчета средней цены за 1 кв. м сложившейся за все время действия договора, в течение 1 месяца с момента предъявления контрольных замеров, подтверждающих фактическую площадь объекта. В случае передачи помещения большей площадью, чем это предусмотрено настоящим договором, покупатель обязан произвести доплату до момента ввода в эксплуатацию объекта по цене 1 кв. м сложившейся к моменту оплаты (пункт 5.1 договора).
Также установлено, что жилой дом N 7 по ул. Н. Смирнова (позиция 24, 1 очередь) введен в эксплуатацию согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию N NRU21304000-13ж от 24.03.2015.
В результате обмера, произведенного ООО "Центр кадастровых услуг", фактическая площадь нежилого помещения N 10 составила 207,30, о чем ответчик уведомил истца письмом от 30.03.2015 N М-034.
По акту приема-передачи от 05.10.2015 ООО "ЮРАТ" приняло спорное нежилое помещение общей площадью 207,30 кв. м (л. д. 56).
Приказом от 27.01.2014 N 009 ООО "Фирма "Старко" с 01.03.2014 установлена цена 1 кв. м, в том числе на нежилые помещения свыше 100 кв. м - 45 000 руб. (л. д. 55).
Таким образом, разница между оплаченной и переданной площадью нежилого помещения N 10 составила 0,41 кв. м, из расчета: 207,71 кв. м (общая проектная площадь помещения) - 207,30 кв. м (фактическая площадь помещения, установленная после обмера и переданная истцу по акту приема-передачи от 05.10.2015).
При этом средняя стоимость 1 кв. м помещения, сложившаяся за все время действия предварительного договора купли-продажи нежилого помещения N 21/03-10 нп от 21.03.2014, составляет 41 500 руб. исходя из следующего расчета: (38 000 руб. + 45 000 руб.) / 2.
Таким образом, на стороне ответчика образовалось неосновательное обогащение в сумме 17 430 руб. 00 коп. (0,41 кв. м x 41 500 руб.), излишне оплаченное истцом, что ответчиком не оспаривается.
Истцом заявлено требование о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 159 078 руб. 52 коп. за период с 22.11.2014 по 07.10.2016.
В силу статьи 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395 Гражданского кодекса Российской Федерации) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
Согласно части 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. В редакции, действующей с 01.06.2015, размер процентов определяется существующими в месте жительства кредитора или, если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения, опубликованными Банком России и имевшими место в соответствующие периоды средними ставками банковского процента по вкладам физических лиц, а с 01.08.2016 размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
Проверив размер взысканных арбитражным судом процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 22.11.2014 по 07.10.2016 в сумме 2267 руб. 07 коп., апелляционная инстанция признает его правильным.
Довод заявителя о том, что соглашение об увеличении цены объекта недвижимости по предварительному договору или об изменении цены за единицу его площади, между ООО "ЮРАТ" и ООО "Фирма "Старко" не заключалось, в связи с чем суд необоснованно произвел расчет необоснованного обогащения, исходя из стоимости 1 кв. м 45 000 руб., установленного приказом ООО "Фирма "Старко" судом второй инстанции проверен и отклоняется.
В соответствии с частью 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).
На основании статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
В пункте 5 предварительного договора купли-продажи нежилого помещения N 21/03-10 нп от 21.03.2014 за 145,40 кв. м стороны предусмотрели возможность изменения стоимости помещения на основании данных контрольного обмера МУП БТИ и ПЖФ г. Чебоксары или иной специализированной организации в соответствии с фактическим уменьшением (увеличением) общей площади помещения. При этом предусмотрели, что в случае передачи помещения большей площадью, чем это предусмотрено договором, покупатель обязан произвести доплату до момента ввода в эксплуатацию объекта по цене 1 кв. м сложившейся к моменту оплаты.
В соответствии с подпунктом "б" пункта 5 предварительного договора купли-продажи нежилого помещения N 21/03-10 нп от 21.03.2014 покупатель оплачивает 62, 2 кв. м в момент заключения договора по цене 38 000 руб. за 1 кв. м, а 145, 4 кв. м - до 25.12.2014 по ценам, действующим у продавца на момент оплаты, путем проведения зачетов по договору поставки товара N 384-0 от 01.09.2009, заключенному между ООО "Фирма "Старко" и ООО "ЮРАТ" за оказание последним услуг поставки продукции производственно-технического и бытового назначения по согласованным с ООО "Фирма "Старко" ценам либо перечислением денежных средств на расчетный счет продавца.
Таким образом, как обоснованно признал суд, проанализировав по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, условия предварительного договора купли-продажи нежилого помещения N 21/03-10 нп от 21.03.2014, иные доказательства, стороны согласовали право на изменение стоимости одного квадратного метра помещения. Подтверждением этого изменения и согласия сторон являются соглашения о зачетах взаимных требований по оспариваемому договору, проведенных в марте, мае, июне, августе и ноябре 2014 года. На указанные периоды, согласно приказа ООО "Фирма "Старко" от 27.01.2014 N 009, покупателем установлена цена 1 кв. м, в том числе на нежилые помещения свыше 100 кв. м - 45 000 руб., исходя из которой судом и исчислено неосновательное обогащение ответчика.
С учетом изложенного, суд второй инстанции приходит к выводу о том, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. Оснований для отмены решения арбитражного суда по доводам апелляционной жалобы не имеется, поскольку они основаны на ошибочном толковании норм материального права во взаимосвязи с фактическими обстоятельствами дела.
В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по жалобе относятся на заявителя.
Руководствуясь статьями 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии от 23.03.2017 по делу N А79-10914/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ЮРАТ" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЕРВОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 05.06.2017 ПО ДЕЛУ N А79-10914/2016
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 июня 2017 г. по делу N А79-10914/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 29 мая 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 5 июня 2017 года.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Насоновой Н.А.,
судей Родиной Т.С., Тарасовой Т.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ворониной Д.К.,
при участии в судебном заседании:
- от истца (заявителя) - общества с ограниченной ответственностью "ЮРАТ" - Данилова В.В. по доверенности от 12.01.2015 сроком действия три года;
- от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Фирма "Старко" - представитель не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом (уведомление N 09631),
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ЮРАТ" на решение Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии от 23.03.2017 по делу N А79-10914/2016, принятое судьей Яхатиной С.Ю.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "ЮРАТ" (ОГРН 1022101268265, ИНН 2129014405) к обществу с ограниченной ответственностью "Фирма "Старко" (ОГРН 1022101270146, ИНН 2129014959) о взыскании 1 127 443 руб. 13 коп.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "ЮРАТ" (далее - истец, ООО "ЮРАТ") обратилось в Арбитражный суд Чувашской Республики с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Фирма Старко" (далее - ответчик, ООО "Фирма Старко") о взыскании 968 364 руб. 61 коп. неосновательного обогащения, 159 078 руб. 52 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 22.11.2014 по 07.10.2016 (исковые требования изложены с учетом увеличения суммы иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В качестве правового обоснования истец сослался на статьи 1102, 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации. В обоснование иска указал, что 21.03.2014 между ООО "ЮРАТ" (покупателем) и ООО "Фирма "Старко" (продавцом) заключен предварительный договор купли-продажи нежилого помещения N 21/03-10 нп, согласно которому ответчик обязался в будущем продать истцу в собственность нежилое помещение в жилом доме по строительному адресу: г. Чебоксары, поз. 24, в мкр. "Благовещенский", блок секция "В", условный N 10, общей площадью 207,60 кв. м, стоимостью 7 888 800 руб., а истец обязался купить указанное помещение. Во исполнение условий предварительного договора в соответствии с соглашениями о проведении зачета взаимных требований от 24.03.2014 на сумму 2 720 992 руб. 13 коп., от 30.05.2014 на сумму 2 088 845 руб. 47 коп., от 13.08.2014 на сумму 2 210 810 руб. 29 коп., от 21.11.2014 на сумму 1 766 076 руб. 72 коп. истец оплатил ответчику 8 845 764 руб. 61 коп. Сумма переплаты в размере 956 964 руб. 61 коп. (8 845 764 руб. 61 коп. - 7 888 800 руб.) составила неосновательное обогащение ответчика и является предметом настоящего иска.
Ответчик - ООО "Фирма "Старко" иск не признал.
Решением Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии от 23.03.2017 по делу N А79-10914/2016 исковые требования ООО "ЮРАТ" удовлетворены частично: с ООО "Фирма "Старко" в пользу ООО "ЮРАТ" взыскано 17 430 руб. неосновательного обогащения, 2267 руб. 07 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 25.04.2015 по 07.10.2016, 424 руб. расходов по государственной пошлине. С ООО "ЮРАТ" в доход федерального бюджета взыскано 114 руб. государственной пошлины.
Не согласившись с принятым по делу решением, ООО "ЮРАТ" обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить на основании пункта 3 части 1, 2 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Заявитель считает, что цена помещения, переданного ООО "ЮРАТ" по предварительному договору составляет 7 877 400 руб., исходя из расчета 38 000 руб. за 1 кв. м x 207,3 кв. м (площадь помещения). При этом указывает, что соглашение об увеличении цены объекта недвижимости по предварительному договору до 8 845 764 руб. 61 коп. или об изменении цены за единицу его площади, между ООО "ЮРАТ" и ООО "Фирма "Старко" не заключались.
Также заявитель указывает, что суд, в нарушение требований статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, не принял во внимание условия абзаца 2 пункта 5 "б" предварительного договора, согласно которому "В случае просрочки платежа к расчетам применяется цена 1 кв. м, действующая у продавца в момент оплаты", то есть к расчетам за 145 кв. м приобретаемого помещения после 25.12.2014 применяется цена 1 кв. м, действующая у ответчика на момент оплаты.
Представитель заявителя в судебном заседании доводы жалобы поддержал.
Представитель ответчика в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие ответчика.
Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Как следует из материалов дела и установлено судом, 21.03.2014 между ООО "ЮРАТ" (покупателем) и ООО "Фирма "Старко" (продавцом) заключен предварительный договор купли-продажи нежилого помещения N 21/03-10 нп, по условиям которого ответчик обязуется в будущем продать истцу в собственность нежилое помещение в жилом доме по строительному адресу: г. Чебоксары, поз. 24, в мкр. "Благовещенский", блок секция "В", условный N 10, общей площадью 207,60 кв. м, стоимостью 7 888 800 руб., а истец обязуется купить указанное помещение.
Окончательная стоимость помещения определяется по результатам технической инвентаризации (пункт 1 договора).
Пунктом 5 договора установлен график платежей:
а) 2 364 139 руб., что составляет 62,20 кв. м из расчета 38 000 руб. за 1 кв. м общей площади помещения, - покупатель оплачивает на момент заключения настоящего договора путем проведения зачетов по договору поставки товара N 384-0 от 01.09.20009, заключенному между ООО "Фирма "Старко" и ООО "ЮРАТ" за оказание последним услуг поставки продукции производственно-технического и бытового назначения по согласованным с ООО "Фирма "Старко" ценам;
б) за 145,40 кв. м покупатель оплачивает до 25.12.2014 по ценам, действующим у продавца на момент оплаты, путем проведения зачетов по договору поставки товара N 384-0 от 01.09.2009, заключенному между ООО "Фирма "Старко" и ООО "ЮРАТ" за оказание последним услуг поставки продукции производственно-технического и бытового назначения по согласованным с ООО "Фирма "Страко" ценам либо перечислением денежных средств на расчетный счет продавца. Ассортимент, количество, сроки, условия и способ передачи поставляемой продукции должны соответствовать заявке ООО "Фирма "Старко".
Во исполнение условий предварительного договора в соответствии с соглашениями о проведении зачета взаимных требований от 24.03.2014 на сумму 2 720 992 руб. 13 коп., от 30.05.2014 на сумму 2 088 845 руб. 47 коп., от 13.08.2014 на сумму 2 210 810 руб. 29 коп., от 21.11.2014 на сумму 1 766 076 руб. 72 коп. истец оплатил ответчику сумму в размере 8 845 764 руб. 61 коп.
На основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию NRU21304000-13ж от 09.11.2011, выданного Администрацией города Чебоксары, 07.09.2015 зарегистрировано право собственности ООО "Фирма "Старко" на нежилое помещение, площадью 207,3 кв. м, этаж 1, расположенное по адресу: г. Чебоксары, ул. Н. Смирнова, д. 7 пом. 10.
На основании решения Арбитражного суда Чувашской Республики от 01.06.2016 по делу N А79-2026/2016 на ООО "Фирма "Старко" возложена обязанность в месячный срок с момента вступления в силу решения суда по указанному делу передать ООО "ЮРАТ" помещение, назначение: нежилое, площадь 207,3 кв. м, этаж: 1, адрес (местонахождение) объекта: Чувашская Республика - Чувашия, г. Чебоксары, ул. Николая Смирнова, д. 7, пом. 10, кадастровый номер: 21:01:020404:3041, а также произвести государственную регистрацию в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним перехода права собственности к ООО "ЮРАТ" на данное нежилое помещение. При этом суд квалифицировал предварительный договор купли-продажи нежилого помещения N 21/03-10 нп от 21.03.2014 как договор купли-продажи будущей вещи.
Полагая, что на стороне ответчика образовалось неосновательное обогащение в сумме 968 364 руб. 61 коп., представляющей собой разницу между уплаченной ООО "ЮРАТ" денежной суммой по предварительному договору купли-продажи нежилого помещения N 21/03-10 нп от 21.03.2014, и его действительной стоимостью, исходя из цены кв. м - 38 000 руб. (8 845 764 руб. 61 коп. - 7 877 400 руб. = 968 364 руб. 61 коп.), истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.
Арбитражный суд Чувашской Республики - Чувашии, оценив в совокупности и взаимосвязи представленные в материалы дела доказательства, удовлетворил заявленные исковые требования частично.
Апелляционная инстанция с выводами суда согласна, исходя из следующего.
Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности (часть 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Частью 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
Приобретение имущества одним лицом за счет другого означает увеличение объема имущества у одного лица и одновременное уменьшение его объема у другого. Следовательно, чтобы констатировать неосновательное обогащение, необходимо установить отсутствие у лица оснований (юридических фактов), дающих ему право на получение имущества (договоры, сделки, иные предусмотренные статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации основания возникновения гражданских прав и обязанностей) и факт нахождения имущества в обладании лица.
Из представленных в материалы дела документов (договора купли-продажи будущей вещи N 21/03-10 нп от 21.03.2014, приказа ООО "Фирма "Старко" N 009 от 27.01.214) суд установил, что стороны предусмотрели возможность изменения стоимости помещения на основании данных контрольного обмера МУП БТИ и ПЖФ г. Чебоксары или иной специализированной организации в соответствии с фактическим уменьшением (увеличением) общей площади помещения. При этом в случае уменьшения площади покупателю возвращаются излишне уплаченные средства в той же форме, в которой они были вложены, из расчета средней цены за 1 кв. м сложившейся за все время действия договора, в течение 1 месяца с момента предъявления контрольных замеров, подтверждающих фактическую площадь объекта. В случае передачи помещения большей площадью, чем это предусмотрено настоящим договором, покупатель обязан произвести доплату до момента ввода в эксплуатацию объекта по цене 1 кв. м сложившейся к моменту оплаты (пункт 5.1 договора).
Также установлено, что жилой дом N 7 по ул. Н. Смирнова (позиция 24, 1 очередь) введен в эксплуатацию согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию N NRU21304000-13ж от 24.03.2015.
В результате обмера, произведенного ООО "Центр кадастровых услуг", фактическая площадь нежилого помещения N 10 составила 207,30, о чем ответчик уведомил истца письмом от 30.03.2015 N М-034.
По акту приема-передачи от 05.10.2015 ООО "ЮРАТ" приняло спорное нежилое помещение общей площадью 207,30 кв. м (л. д. 56).
Приказом от 27.01.2014 N 009 ООО "Фирма "Старко" с 01.03.2014 установлена цена 1 кв. м, в том числе на нежилые помещения свыше 100 кв. м - 45 000 руб. (л. д. 55).
Таким образом, разница между оплаченной и переданной площадью нежилого помещения N 10 составила 0,41 кв. м, из расчета: 207,71 кв. м (общая проектная площадь помещения) - 207,30 кв. м (фактическая площадь помещения, установленная после обмера и переданная истцу по акту приема-передачи от 05.10.2015).
При этом средняя стоимость 1 кв. м помещения, сложившаяся за все время действия предварительного договора купли-продажи нежилого помещения N 21/03-10 нп от 21.03.2014, составляет 41 500 руб. исходя из следующего расчета: (38 000 руб. + 45 000 руб.) / 2.
Таким образом, на стороне ответчика образовалось неосновательное обогащение в сумме 17 430 руб. 00 коп. (0,41 кв. м x 41 500 руб.), излишне оплаченное истцом, что ответчиком не оспаривается.
Истцом заявлено требование о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 159 078 руб. 52 коп. за период с 22.11.2014 по 07.10.2016.
В силу статьи 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395 Гражданского кодекса Российской Федерации) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
Согласно части 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. В редакции, действующей с 01.06.2015, размер процентов определяется существующими в месте жительства кредитора или, если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения, опубликованными Банком России и имевшими место в соответствующие периоды средними ставками банковского процента по вкладам физических лиц, а с 01.08.2016 размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
Проверив размер взысканных арбитражным судом процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 22.11.2014 по 07.10.2016 в сумме 2267 руб. 07 коп., апелляционная инстанция признает его правильным.
Довод заявителя о том, что соглашение об увеличении цены объекта недвижимости по предварительному договору или об изменении цены за единицу его площади, между ООО "ЮРАТ" и ООО "Фирма "Старко" не заключалось, в связи с чем суд необоснованно произвел расчет необоснованного обогащения, исходя из стоимости 1 кв. м 45 000 руб., установленного приказом ООО "Фирма "Старко" судом второй инстанции проверен и отклоняется.
В соответствии с частью 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).
На основании статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
В пункте 5 предварительного договора купли-продажи нежилого помещения N 21/03-10 нп от 21.03.2014 за 145,40 кв. м стороны предусмотрели возможность изменения стоимости помещения на основании данных контрольного обмера МУП БТИ и ПЖФ г. Чебоксары или иной специализированной организации в соответствии с фактическим уменьшением (увеличением) общей площади помещения. При этом предусмотрели, что в случае передачи помещения большей площадью, чем это предусмотрено договором, покупатель обязан произвести доплату до момента ввода в эксплуатацию объекта по цене 1 кв. м сложившейся к моменту оплаты.
В соответствии с подпунктом "б" пункта 5 предварительного договора купли-продажи нежилого помещения N 21/03-10 нп от 21.03.2014 покупатель оплачивает 62, 2 кв. м в момент заключения договора по цене 38 000 руб. за 1 кв. м, а 145, 4 кв. м - до 25.12.2014 по ценам, действующим у продавца на момент оплаты, путем проведения зачетов по договору поставки товара N 384-0 от 01.09.2009, заключенному между ООО "Фирма "Старко" и ООО "ЮРАТ" за оказание последним услуг поставки продукции производственно-технического и бытового назначения по согласованным с ООО "Фирма "Старко" ценам либо перечислением денежных средств на расчетный счет продавца.
Таким образом, как обоснованно признал суд, проанализировав по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, условия предварительного договора купли-продажи нежилого помещения N 21/03-10 нп от 21.03.2014, иные доказательства, стороны согласовали право на изменение стоимости одного квадратного метра помещения. Подтверждением этого изменения и согласия сторон являются соглашения о зачетах взаимных требований по оспариваемому договору, проведенных в марте, мае, июне, августе и ноябре 2014 года. На указанные периоды, согласно приказа ООО "Фирма "Старко" от 27.01.2014 N 009, покупателем установлена цена 1 кв. м, в том числе на нежилые помещения свыше 100 кв. м - 45 000 руб., исходя из которой судом и исчислено неосновательное обогащение ответчика.
С учетом изложенного, суд второй инстанции приходит к выводу о том, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. Оснований для отмены решения арбитражного суда по доводам апелляционной жалобы не имеется, поскольку они основаны на ошибочном толковании норм материального права во взаимосвязи с фактическими обстоятельствами дела.
В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по жалобе относятся на заявителя.
Руководствуясь статьями 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии от 23.03.2017 по делу N А79-10914/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ЮРАТ" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок.
Председательствующий
Н.А.НАСОНОВА
Н.А.НАСОНОВА
Судьи
Т.С.РОДИНА
Т.И.ТАРАСОВА
Т.С.РОДИНА
Т.И.ТАРАСОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)