Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 18 июля 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 24 июля 2017 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Желтянникова В.И.
судей Жиляевой Е.В., Кашиной Т.А.
при ведении протокола судебного заседания: Ткаченко Я.А.
при участии:
от истца (заявителя): Моллер З-М Г. По доверенности от 17.08.2016
от ответчика (должника): 1) Кудрявцева М.П. по доверенности от 29.12.2016, 2) Мороз Н.Г. по доверенности от 31.05.2017,
от 3-го лица: не явился (извещен),
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-10894/2017) ИП Тимошук Валентины Александровны на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.03.2017 по делу N А56-25899/2016 (судья Герасимова Е.А.), принятое
по иску ИП Тимошук Валентина Александровна
к 1) Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга,
2) Санкт-Петербургскому государственному унитарному предприятию "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости"
3-е лицо: АО "Фонд имущества Санкт-Петербурга"
об обязании
Индивидуальный предприниматель Тимошук Валентина Александровна (далее - Предприниматель) обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет), акционерному обществу "Фонд имущества Санкт-Петербурга" (далее - Фонд имущества) и Санкт-Петербургскому государственному унитарному предприятию "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (далее - ГУП ГУИОН) о признании недостоверной величины рыночной стоимости недвижимого имущества - нежилого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, улица Чайковского, дом 16, литера А, помещение 5-Н, установленной на основании отчета об оценке от 18.12.2015 N 31-8-0119 (293)-2015, выполненного ГУП ГУИОН и об обязании Комитета в лице Фонда имущества заключить договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, улица Чайковского, дом 16, литера А, помещение 5-Н, с ценой, соответствующей рыночной стоимости, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.
Определением от 05.12.2016 Фонд имущества исключен из состава ответчиков по делу и привлечен к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.
Решением от 10.03.2017 суд производство по делу в части признания недостоверной величины рыночной стоимости объекта, установленной на основании отчета об оценке от 18.12.2015 N 31-8-0119 (293)-2015, выполненного ГУП ГУИОН прекратил, обязал Комитет в лице Фонд имущества заключить с Предпринимателем договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Чайковского, д. 16, лит. А, пом. 5-Н, общей площадью 78,1 кв. м, кадастровый номер 78:31:0001199:2445, по цене 10 500 000 руб.
Предприниматель обратился с апелляционной жалобой.
В обоснование апелляционной жалобы заявителем указаны следующие обстоятельства: суд не дал оценку заключению ООО "Эксперт-Оценка"; суд не дал оценки доводам истца о том, что в отчете ГУП ГУИОН использованы материалы, опубликованные в сети Интернет и которые не обеспечены свободным и необременительным доступом на дату и после даты проведения оценки; Отчет ГУП ГУИОН составлен с существенными нарушениями Федерального закона "Об оценочной деятельности, в связи с чем не может считаться достоверным доказательством рыночной стоимости недвижимого имущества.
Предприниматель просит суд апелляционной инстанции решение отменить, удовлетворить требования в части обязания Комитет в лице Фонд имущества заключить с Предпринимателем договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Чайковского, д. 16, лит. А, пом. 5-Н, общей площадью 78,1 кв. м, кадастровый номер 78:31:0001199:2445, по цене 4 100 000 руб.
05.07.2017 в канцелярию Тридцатого арбитражного апелляционного суда от ГУП ГУИОН поступил отзыв на апелляционную жалобу.
Протокольным определением от 11.07.2017 судом объявлен перерыв до 18.07.2017.
Непосредственно до судебного заседания в канцелярию Тридцатого арбитражного апелляционного суда от Комитета поступил отзыв на апелляционную жалобу.
Третье лицо в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явилось, что в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в настоящем судебном заседании.
В настоящем судебном заседании истец поддержал доводы жалобы, заявил ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы в целях установления достоверности отчета об оценки рыночной стоимости от 18.12.2015 N 31-8-0119 (293)-2015 и определения рыночной стоимости объекта в случае недостоверности указанного отчета.
Представители ответчиков возражали против удовлетворения апелляционной жалобы истца по доводам отзывов, ходатайство о назначении повторной экспертизы просили суд оставить без удовлетворения.
Исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции установил следующее.
На основании договора аренды от 25.12.2007 N 03-А109532, заключенного с Комитетом, Предприниматель арендует нежилое помещение, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, улица Чайковского, дом 16, литера А, помещение 5-Н.
12.11.2015 Предприниматель обратилась в Комитет с заявлением о реализации права, предоставленного Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ). Копия поступившего в Комитет заявления с отметкой о принятии 12.11.2015 приложена к отчету об оценке, выполненному ГУП ГУИОН (приложение N 6 к отчету, страница 82 отчета).
Распоряжением Комитета от 31.12.2015 N 1716-рз "Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, ул. Чайковского, д. 16, лит. А, пом. 5-Н" принято решение о приватизации Объекта путем продажи Предпринимателю как арендатору по преимущественному праву приобретения по цене 10 500 000 руб., НДС не облагается, определенной в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 18.12.2015 N 31-8-0119 (293)-2015, выполненным ГУП ГУИОН.
Предпринимателем получен проект договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге, подписанный Фондом, осуществляющим функции продавца Объекта, от имени Комитета.
Условия договора (пункт 2.1) предусматривают цену продажи Объекта в размере 10 500 000 руб., НДС не облагается.
Предприниматель в свою очередь обратилась в Фонд имущества с письмом, указав на то, что не согласна с рыночной стоимостью Объекта, определенно ГУП ГУИОН, а также обратилась в оценочную компанию ООО "Эксперт-Оценка" с целью определения рыночной стоимости нежилого помещения.
Согласно заключению ООО "Эксперт-Оценка" рыночная стоимость Объекта составляет 4 100 000 руб.
01.04.2016 Предприниматель направила в Фонд имущества протокол разногласий, в котором предложила указать стоимость помещения в размере 4 100 000 руб.
07.04.2016 Фонд имущества сообщил Предпринимателю, что изменение цены продажи Объекта не входит в его компетенцию.
Поскольку разногласия не были урегулированы, Предприниматель обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
Исследовав доказательства, представленные в материалы дела, оценив их в совокупности и взаимной связи в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом установленных обстоятельств по делу суд первой инстанции пришел к заключению об обязании Комитета в лице Фонд имущества заключить с Предпринимателем договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Чайковского, д. 16, лит. А, пом. 5-Н, общей площадью 78,1 кв. м, кадастровый номер 78:31:0001199:2445, по цене 10 500 000 руб..
Статья 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации устанавливает пределы рассмотрения дела арбитражным судом апелляционной инстанции, согласно которым при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.
Повторно рассмотрев настоящее дело в порядке апелляционного производства, апелляционный суд полагает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению в связи со следующим.
Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) предусмотрено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.
Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).
В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренными данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.
Согласно пункту 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).
Определением от 19.09.2015 суд назначил по делу судебную экспертизу, производство которой поручено эксперту ООО "Лабриум-Консалтинг" Корнеевой Екатерине Александровне, по результатам которой сделан вывод о том, что отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, выполненный ГУП ГУИОН соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности. Результат оценки помещения в отчете ГУП ГУИОН соответствует рынку объекта оценки и составляет 10 500 000 руб.
Суд первой инстанции, оценив сведения, полученные в результате проведенной по делу экспертизы, пришел к выводу о том, что выполненное экспертное заключение по содержанию и составу соответствует предъявляемым Арбитражного процессуального кодексом Российской Федерации требованиям, сомнений в обоснованности заключения экспертизы судом не установлено.
Исследовав представленные в дело доказательства в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимая во внимание изложенные в экспертном заключении выводы, суд пришел к выводу, что договор купли-продажи надлежит заключить по цене 10 500 000 руб., определенной в отчете ГУП ГУИОН.
Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суд первой инстанции.
Как следует из материалов дела, экспертиза проведена лицом, обладающими специальными познаниями для разрешения поставленных перед ними вопросов, экспертному исследованию был подвергнут необходимый и достаточный материал, проведенные исследования, ход которых подробно указан в исследовательской части заключений, и методы, использованные при экспертных исследованиях, а также сделанные на их основе выводы научно обоснованы.
Оснований для наличия сомнений в обоснованности выводов эксперта по вопросам, поставленным в определении суда, и противоречия в его выводах у суда апелляционной инстанции отсутствуют.
Суд апелляционной инстанции, проанализировав заключение судебной экспертизы в совокупности с другими доказательствами по делу, соглашается с выводом суда о допустимости и достоверности экспертизы.
Нарушений порядка назначения экспертизы, предусмотренного статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, из материалов дела не усматривается.
Доказательств некомпетентности назначенной судом экспертной организации, нарушений законодательства экспертом и иных злоупотреблений при проведении экспертизы в материалах дела не имеется.
С учетом изложенного, апелляционный суд не усмотрел оснований для удовлетворения ходатайства Предпринимателя и отказал в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы по настоящему делу.
Возражения истца относительно выводов, содержащихся в заключении эксперта, были оценены судом первой инстанции и им дана надлежащая оценка с учетом пояснений эксперта, данных в судебном заседании суда первой инстанции.
В судебном заседании 03.03.2017 эксперт Корнеева Е.А. пояснила, что оценщик свободен в выборе объектов-аналогов.
Суд апелляционной инстанции полагает, что экспертом подробно изучен вопрос подбора оценщиком объектов-аналогов.
Приведенный в апелляционной жалобе довод о том, что в отчете ГУП ГУИОН использованы материалы, опубликованные в сети Интернет и которые не обеспечены свободным и необременительным доступом на дату и после даты проведения оценки отклоняется.
При проведении исследования экспертом действительно установлено, что базы материалов по объектам аналогам начиная с 2011 года можно посмотреть только по логину и паролю. Вместе с тем, далее экспертом указывается, что для пользователей, не являющихся членами НП СРОО "СПО", по запросу может быть предоставлен разовый доступ к базам объектов нежилого фонда и земельных участков.
Таким образом, можно сделать вывод о том, что информация об аналогах обеспечена свободным и необременительным доступом.
Эксперт, в соответствии с положениями Федерального закона N 73-ФЗ, провел исследование объективно, на строго научной и практической основе, с использованием современных достижений науки и техники, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.
В Заключении присутствуют все проведенные этапы подробного исследования отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.
Выводы суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. Суд правильно применил нормы материального и процессуального права. В связи указанным апелляционная инстанция не усматривает оснований для иной оценки выводов суда и отмены решения.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.03.2017 по делу N А56-25899/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРИНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 24.07.2017 N 13АП-10894/2017 ПО ДЕЛУ N А56-25899/2016
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 июля 2017 г. N 13АП-10894/2017
Дело N А56-25899/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 18 июля 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 24 июля 2017 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Желтянникова В.И.
судей Жиляевой Е.В., Кашиной Т.А.
при ведении протокола судебного заседания: Ткаченко Я.А.
при участии:
от истца (заявителя): Моллер З-М Г. По доверенности от 17.08.2016
от ответчика (должника): 1) Кудрявцева М.П. по доверенности от 29.12.2016, 2) Мороз Н.Г. по доверенности от 31.05.2017,
от 3-го лица: не явился (извещен),
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-10894/2017) ИП Тимошук Валентины Александровны на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.03.2017 по делу N А56-25899/2016 (судья Герасимова Е.А.), принятое
по иску ИП Тимошук Валентина Александровна
к 1) Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга,
2) Санкт-Петербургскому государственному унитарному предприятию "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости"
3-е лицо: АО "Фонд имущества Санкт-Петербурга"
об обязании
установил:
Индивидуальный предприниматель Тимошук Валентина Александровна (далее - Предприниматель) обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет), акционерному обществу "Фонд имущества Санкт-Петербурга" (далее - Фонд имущества) и Санкт-Петербургскому государственному унитарному предприятию "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (далее - ГУП ГУИОН) о признании недостоверной величины рыночной стоимости недвижимого имущества - нежилого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, улица Чайковского, дом 16, литера А, помещение 5-Н, установленной на основании отчета об оценке от 18.12.2015 N 31-8-0119 (293)-2015, выполненного ГУП ГУИОН и об обязании Комитета в лице Фонда имущества заключить договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, улица Чайковского, дом 16, литера А, помещение 5-Н, с ценой, соответствующей рыночной стоимости, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.
Определением от 05.12.2016 Фонд имущества исключен из состава ответчиков по делу и привлечен к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.
Решением от 10.03.2017 суд производство по делу в части признания недостоверной величины рыночной стоимости объекта, установленной на основании отчета об оценке от 18.12.2015 N 31-8-0119 (293)-2015, выполненного ГУП ГУИОН прекратил, обязал Комитет в лице Фонд имущества заключить с Предпринимателем договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Чайковского, д. 16, лит. А, пом. 5-Н, общей площадью 78,1 кв. м, кадастровый номер 78:31:0001199:2445, по цене 10 500 000 руб.
Предприниматель обратился с апелляционной жалобой.
В обоснование апелляционной жалобы заявителем указаны следующие обстоятельства: суд не дал оценку заключению ООО "Эксперт-Оценка"; суд не дал оценки доводам истца о том, что в отчете ГУП ГУИОН использованы материалы, опубликованные в сети Интернет и которые не обеспечены свободным и необременительным доступом на дату и после даты проведения оценки; Отчет ГУП ГУИОН составлен с существенными нарушениями Федерального закона "Об оценочной деятельности, в связи с чем не может считаться достоверным доказательством рыночной стоимости недвижимого имущества.
Предприниматель просит суд апелляционной инстанции решение отменить, удовлетворить требования в части обязания Комитет в лице Фонд имущества заключить с Предпринимателем договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Чайковского, д. 16, лит. А, пом. 5-Н, общей площадью 78,1 кв. м, кадастровый номер 78:31:0001199:2445, по цене 4 100 000 руб.
05.07.2017 в канцелярию Тридцатого арбитражного апелляционного суда от ГУП ГУИОН поступил отзыв на апелляционную жалобу.
Протокольным определением от 11.07.2017 судом объявлен перерыв до 18.07.2017.
Непосредственно до судебного заседания в канцелярию Тридцатого арбитражного апелляционного суда от Комитета поступил отзыв на апелляционную жалобу.
Третье лицо в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явилось, что в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в настоящем судебном заседании.
В настоящем судебном заседании истец поддержал доводы жалобы, заявил ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы в целях установления достоверности отчета об оценки рыночной стоимости от 18.12.2015 N 31-8-0119 (293)-2015 и определения рыночной стоимости объекта в случае недостоверности указанного отчета.
Представители ответчиков возражали против удовлетворения апелляционной жалобы истца по доводам отзывов, ходатайство о назначении повторной экспертизы просили суд оставить без удовлетворения.
Исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции установил следующее.
На основании договора аренды от 25.12.2007 N 03-А109532, заключенного с Комитетом, Предприниматель арендует нежилое помещение, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, улица Чайковского, дом 16, литера А, помещение 5-Н.
12.11.2015 Предприниматель обратилась в Комитет с заявлением о реализации права, предоставленного Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ). Копия поступившего в Комитет заявления с отметкой о принятии 12.11.2015 приложена к отчету об оценке, выполненному ГУП ГУИОН (приложение N 6 к отчету, страница 82 отчета).
Распоряжением Комитета от 31.12.2015 N 1716-рз "Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, ул. Чайковского, д. 16, лит. А, пом. 5-Н" принято решение о приватизации Объекта путем продажи Предпринимателю как арендатору по преимущественному праву приобретения по цене 10 500 000 руб., НДС не облагается, определенной в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 18.12.2015 N 31-8-0119 (293)-2015, выполненным ГУП ГУИОН.
Предпринимателем получен проект договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге, подписанный Фондом, осуществляющим функции продавца Объекта, от имени Комитета.
Условия договора (пункт 2.1) предусматривают цену продажи Объекта в размере 10 500 000 руб., НДС не облагается.
Предприниматель в свою очередь обратилась в Фонд имущества с письмом, указав на то, что не согласна с рыночной стоимостью Объекта, определенно ГУП ГУИОН, а также обратилась в оценочную компанию ООО "Эксперт-Оценка" с целью определения рыночной стоимости нежилого помещения.
Согласно заключению ООО "Эксперт-Оценка" рыночная стоимость Объекта составляет 4 100 000 руб.
01.04.2016 Предприниматель направила в Фонд имущества протокол разногласий, в котором предложила указать стоимость помещения в размере 4 100 000 руб.
07.04.2016 Фонд имущества сообщил Предпринимателю, что изменение цены продажи Объекта не входит в его компетенцию.
Поскольку разногласия не были урегулированы, Предприниматель обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
Исследовав доказательства, представленные в материалы дела, оценив их в совокупности и взаимной связи в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом установленных обстоятельств по делу суд первой инстанции пришел к заключению об обязании Комитета в лице Фонд имущества заключить с Предпринимателем договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Чайковского, д. 16, лит. А, пом. 5-Н, общей площадью 78,1 кв. м, кадастровый номер 78:31:0001199:2445, по цене 10 500 000 руб..
Статья 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации устанавливает пределы рассмотрения дела арбитражным судом апелляционной инстанции, согласно которым при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.
Повторно рассмотрев настоящее дело в порядке апелляционного производства, апелляционный суд полагает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению в связи со следующим.
Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) предусмотрено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.
Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).
В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренными данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.
Согласно пункту 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).
Определением от 19.09.2015 суд назначил по делу судебную экспертизу, производство которой поручено эксперту ООО "Лабриум-Консалтинг" Корнеевой Екатерине Александровне, по результатам которой сделан вывод о том, что отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, выполненный ГУП ГУИОН соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности. Результат оценки помещения в отчете ГУП ГУИОН соответствует рынку объекта оценки и составляет 10 500 000 руб.
Суд первой инстанции, оценив сведения, полученные в результате проведенной по делу экспертизы, пришел к выводу о том, что выполненное экспертное заключение по содержанию и составу соответствует предъявляемым Арбитражного процессуального кодексом Российской Федерации требованиям, сомнений в обоснованности заключения экспертизы судом не установлено.
Исследовав представленные в дело доказательства в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимая во внимание изложенные в экспертном заключении выводы, суд пришел к выводу, что договор купли-продажи надлежит заключить по цене 10 500 000 руб., определенной в отчете ГУП ГУИОН.
Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суд первой инстанции.
Как следует из материалов дела, экспертиза проведена лицом, обладающими специальными познаниями для разрешения поставленных перед ними вопросов, экспертному исследованию был подвергнут необходимый и достаточный материал, проведенные исследования, ход которых подробно указан в исследовательской части заключений, и методы, использованные при экспертных исследованиях, а также сделанные на их основе выводы научно обоснованы.
Оснований для наличия сомнений в обоснованности выводов эксперта по вопросам, поставленным в определении суда, и противоречия в его выводах у суда апелляционной инстанции отсутствуют.
Суд апелляционной инстанции, проанализировав заключение судебной экспертизы в совокупности с другими доказательствами по делу, соглашается с выводом суда о допустимости и достоверности экспертизы.
Нарушений порядка назначения экспертизы, предусмотренного статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, из материалов дела не усматривается.
Доказательств некомпетентности назначенной судом экспертной организации, нарушений законодательства экспертом и иных злоупотреблений при проведении экспертизы в материалах дела не имеется.
С учетом изложенного, апелляционный суд не усмотрел оснований для удовлетворения ходатайства Предпринимателя и отказал в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы по настоящему делу.
Возражения истца относительно выводов, содержащихся в заключении эксперта, были оценены судом первой инстанции и им дана надлежащая оценка с учетом пояснений эксперта, данных в судебном заседании суда первой инстанции.
В судебном заседании 03.03.2017 эксперт Корнеева Е.А. пояснила, что оценщик свободен в выборе объектов-аналогов.
Суд апелляционной инстанции полагает, что экспертом подробно изучен вопрос подбора оценщиком объектов-аналогов.
Приведенный в апелляционной жалобе довод о том, что в отчете ГУП ГУИОН использованы материалы, опубликованные в сети Интернет и которые не обеспечены свободным и необременительным доступом на дату и после даты проведения оценки отклоняется.
При проведении исследования экспертом действительно установлено, что базы материалов по объектам аналогам начиная с 2011 года можно посмотреть только по логину и паролю. Вместе с тем, далее экспертом указывается, что для пользователей, не являющихся членами НП СРОО "СПО", по запросу может быть предоставлен разовый доступ к базам объектов нежилого фонда и земельных участков.
Таким образом, можно сделать вывод о том, что информация об аналогах обеспечена свободным и необременительным доступом.
Эксперт, в соответствии с положениями Федерального закона N 73-ФЗ, провел исследование объективно, на строго научной и практической основе, с использованием современных достижений науки и техники, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.
В Заключении присутствуют все проведенные этапы подробного исследования отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.
Выводы суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. Суд правильно применил нормы материального и процессуального права. В связи указанным апелляционная инстанция не усматривает оснований для иной оценки выводов суда и отмены решения.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.03.2017 по делу N А56-25899/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
В.И.ЖЕЛТЯННИКОВ
В.И.ЖЕЛТЯННИКОВ
Судьи
Е.В.ЖИЛЯЕВА
Т.А.КАШИНА
Е.В.ЖИЛЯЕВА
Т.А.КАШИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)