Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Арендодатель ссылался на ненадлежащее исполнение арендатором обязательств по внесению арендных платежей в установленный спорным договором срок.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 03 октября 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 03 октября 2017 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании истца - индивидуального предпринимателя Сотниковой Елены Геннадьевны (ИНН 263404473509, ОГРНИП 314265130900240) и ее представителя - Головко А.В. (ордер от 03.10.2017), в отсутствие ответчика - индивидуального предпринимателя Кудинова Алексею Викторовича (ИНН 263410868696, ОГРНИП 315265100119171), извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Кудинова Алексея Викторовича на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 10.04.2017 по делу N А63-15432/2016 (судья Довнар О.Н.), установил следующее.
Индивидуальный предприниматель Сотникова Елена Геннадьевна (далее - Сотникова Е.Г.) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Кудинову Алексею Викторовичу (далее - Кудинов А.В.) о взыскании 656 782 рублей 77 копеек долга по арендной плате и 684 тыс. неустойки.
Требования обоснованы ссылками на положения статей 15, 309, 310, 329, 330, 393, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) и мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Ставрополь, ул. Лермонтова, д. 129/А.
До принятия судом решения истец на основании части 2 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) заявил отказ от требования о взыскании неустойки (в части), просил взыскать с ответчика 68 400 рублей договорной пени. Суд принял заявленный отказ от части требования о взыскании неустойки и прекратил производство по делу в соответствующей части.
Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 10.04.2017 иск удовлетворен в части. С Кудинова А.В. в пользу Сотниковой Е.Г. взыскано 656 782 рубля 77 копеек задолженности по арендной плате за период с 01.04.2016 по 21.09.2016, а также 68 400 рублей неустойки за период с 01.04.2016 по 21.09.2016.
Суд установил, что 20.10.2015 Сотникова Е.Г. (арендодатель) и Кудинов А.В. (арендатор) заключили договор аренды, по условиям которого арендатору передаются следующие нежилые помещения: ресторан "Прага" и бар "Прага" общей площадью 377 кв. м, сауна "Прага" общей площадью 177,6 кв. м, гараж общей площадью 38,8 кв. м, склад общей площадью 17,6 кв. м, склад общей площадью 335,3 кв. м, расположенные по адресу: г. Ставрополь, ул. Лермонтова, д. 129/А. Помещения принадлежат арендодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 03.06.2013, 04.06.2013, 07.06.2013 и передаются арендатору для использования в целях решения хозяйственных задач и обслуживания клиентов. Срок аренды составляет пять месяцев (с 01.11.2015 по 31.03.2016), помещения переданы арендатору по актам от 21.10.2015 года, которые подписаны сторонами без разногласий (замечаний) о состоянии имущества. Стоимость аренды составляет 120 тыс. рублей в месяц. На момент подписания договора оплата произведена за пять месяцев (до 31.03.2016) в полном объеме. Арендатор в течение 5 рабочих дней после подписания договора заключает договоры на возмещение эксплуатационных, других подобных расходов и коммунальных услуг (за пользование электроэнергией, другими коммунальными услугами, а также отоплением, телефонной связью и интернетом) с соответствующими организациями, предоставляющие эти услуги. Арендатор оплачивает за потребление воды в помещениях по счетчикам в соответствии счетам, выставленным МУП "Водоканал" по лицевому счету N 1222. Арендатор при подписании договора вносит страховую сумму (залог) в размере 200 тыс. рублей в качестве гарантии выполнения обязательств по договору. Арендатор обязан в течение суток, следующих за днем подписания данного договора, заменить личинки замков на всех входных дверях, сдаваемых в аренду помещениях. Арендатор обязан письменно сообщить арендодателю, не позднее чем за 30 дней о предстоящем освобождении помещения (в том числе и их части), как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном освобождении при согласии сторон. Письменно сообщить арендодателю о своем намерении продлить срок аренды не позднее, чем за 30 дней до окончания срока действия договора. Арендатор обязан письменно сообщить арендодателю о дате освобождения занимаемых помещений в связи с прекращением арендных отношений не позднее, чем за 30 дней до их прекращения. Судом установлено, что ответчик (арендатор) уведомил истца (арендодателя) о досрочном прекращении срока действия договора. Уведомление арендодателем не получено, однако по правилам статьи 165.1 Гражданского кодекса данное заявление признано юридически значимым сообщением о прекращении действия договора аренды. Уведомление направлено по надлежащему адресу истца, данное обстоятельство признано им в судебном заседании. В связи с отказом арендатора от договора, суд пришел к выводу о том, что договорные отношения между сторонами были прекращены с 31.03.20.2016. Однако прекращение договора не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, которое прекращается надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю. Материалами дела не подтверждается, что арендатор освободил помещения по правилам договора (пункты 6.1, 6.2) и известил арендодателя о принятии имущества. Поэтому к отношениям сторон применимы положения статьи 622 Гражданского кодекса, а арендодатель (истец) вправе потребовать внесения платы за все время просрочки. Требование о взыскании арендных платежей за пользование недвижимым имуществом в размере 656 782 рублей 77 копеек за период с 01.04.2016 по 21.09.2016 признано обоснованным и удовлетворено судом. Ответчиком не оспорен расчет истца о зачете страховой суммы (200 тыс. рублей) в счет погашения расходов арендодателя на замену замков в помещениях, оплату коммунальных услуг и частичного погашения арендных платежей. Сумма обеспечительного платежа полностью зачтена истцом в счет указанных расходов. Истцом заявлено требование о взыскании с ответчика 684 тыс. рублей неустойки (пункт 4.2 договора). Указанная сумма представляет собой ответственность арендатора за несвоевременный возврат помещений арендодателю (составляет 100% от размера неуплаченной арендной платы за необоснованное пользование имуществом). Сумма неустойки за период с 01.04.2016 по 21.09.2016 уменьшена истцом (в связи с отказом от части требований) до 68 400 рублей. В части взыскания с ответчика неустойки в размере 615 500 рублей судом принят отказ от иска, производство по делу в соответствующей части прекращено на основании пункта 4 части 1 статьи 150 Кодекса. Ходатайство об уменьшении размера договорной ответственности на основании статьи 333 Гражданского кодекса ответчиком заявлено не было, поэтому суд не усмотрел оснований для применения указанной нормы к отношениям сторон.
Определением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2017 Кудинову А.В. отказано в удовлетворении ходатайства о восстановлении процессуального срока на подачу апелляционной жалобы на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 10.04.2017. Жалоба возвращена судом апелляционной инстанции ответчику на основании пункта 3 части 1 статьи 264 Кодекса.
Кудинов А.В. обжаловал решение в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит указанный акт отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судом норм материального права, а также несоответствие сделанных им выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. В материалах дела отсутствуют доказательства пользования ответчиком арендованным имуществом после истечения срока аренды. Правовая позиция ответчика о досрочном прекращении договора аренды основана на праве арендатора на односторонний отказ от договора, предусмотренном пунктом 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса и пунктами 2.2.4, 5.2 договора аренды. Суд необоснованно применил к правоотношениям сторон положения статьи 622 Гражданского кодекса, так как возвратить имущество ответчик не мог по вине истца. Действия арендодателя, уклонявшегося на протяжении длительного периода времени от контактов с арендатором, а также приемки имущества, не могут быть признаны добросовестными и представляют собой форму злоупотребления правом (статьи 1, 10 Гражданского кодекса). Судом необоснованно не применена статья 333 Гражданского кодекса, хотя размер неустойки явно не соразмерен последствиям нарушения обязательства. Суд посчитал, что раз ответчик самостоятельно снизил сумму неустойки, то обсуждать вопрос о ее снижении не надо. В связи с прекращением договора аренды с 31.03.2016, требования истца о взыскании неустойки за нарушение сроков внесения платы за пользование имуществом с 01.04.2016 по 21.09.2016 не соответствуют положениям статьи 330 Гражданского кодекса.
От Сотниковой Е.Г. отзыв на жалобу не поступил.
В судебном заседании истец и ее представитель возражали против удовлетворения жалобы, ссылались на законность и обоснованность решения от 10.04.2017. По мнению представителя истца, выводы суда первой инстанции соответствуют положениям действующего гражданского законодательства и основаны на представленных в дело доказательствах. Пояснили судебной коллегии, что в настоящее время Арбитражным судом Ставропольского края разрешается спор по иску Сотниковой Е.Г. о возмещении ущерба, причиненного Кудиновым А.В. в связи с проведением ремонта помещений. Имущество ответчика, размещенное им в арендуемых помещениях после заключения договора, до настоящего времени не вывезено (хранится истцом).
Ответчик, извещенный о времени и месте судебного заседания, явку представителя в суд округа не обеспечил.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав истца и ее представителя, суд округа находит кассационную жалобу не подлежащей удовлетворению.
Как видно из материалов дела и установлено судом, Сотникова Е.Г. (арендодатель) и Кудинов А.В. (арендатор) 20.10.2015 заключили договор аренды нежилых помещений - ресторана "Прага" и бара "Прага" общей площадью 377 кв. м, сауны "Прага" общей площадью 177,6 кв. м, гаража общей площадью 38,8 кв. м, склада общей площадью 17,6 кв. м, склада общей площадью 3 35,3 кв. м, расположенных по адресу: г. Ставрополь, ул. Лермонтова, д. 129/А. Помещения принадлежат арендодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 03.06.2013, от 04.06.2013 и от 07.06.2013 и предоставлены арендатору для использования в целях решения хозяйственных задач и обслуживания клиентов. Срок аренды составляет пять месяцев (с 01.11.2015 по 31.03.2016), нежилые помещения переданы арендатору по актам от 21.10.2015, которые подписаны сторонами без разногласий (замечаний) о состоянии имущества. Стоимость аренды нежилых помещений составляет 120 тыс. рублей в месяц. На момент подписания договора аренды оплата произведена за пять месяцев в срок до 31.03.2016 в полном объеме (пункты 3.1, 3.2 договора). Арендатор в течение 5 рабочих дней после подписания договора заключает договоры на возмещение эксплуатационных, других подобных расходов и коммунальных услуг (за пользование электроэнергией, другими коммунальными услугами, а также отоплением, телефонной связью и интернетом) с соответствующими организациями, предоставляющие эти услуги. Арендатор оплачивает водопотребление в соответствии со счетом, выставленным МУП "Водоканал" по лицевому счету N 1222 (пункты 3.3, 3.4). На момент подписания договора арендатор вносит страховую сумму (залог) в размере 200 тыс. рублей в качестве гарантии выполнения обязательств по договору. Стороны подтвердили исполнение данного условия договора (пункт 7.3). Арендатор обязан в течение суток, следующих за днем подписания договора аренды, заменить личинки замков на всех входных дверях, сдаваемых в аренду помещениях (пункт 2.2.18). Арендатор обязан письменно сообщить арендодателю не позднее чем за 30 дней о предстоящем освобождении помещения (в том числе и их части), как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном освобождении при согласии сторон (пункт 2.2.4). Письменно сообщить арендодателю о намерении продлить срок аренды не позднее, чем за 30 дней до окончания срока действия договора (пункт 2.2.5). Арендатор обязан письменно сообщить арендодателю о дате освобождения занимаемых помещений в связи с прекращением арендных отношений не позднее, чем за 30 дней до их прекращения (пункт 2.2.6).
Сотникова Е.Г. обратилась в арбитражный суд с иском о взыскании с Кудинова А.В. 656 782 рублей 77 копеек задолженности по арендным платежам за пользование нежилыми помещениями с 01.04.2016 по 21.09.2016, а также 684 тыс. рублей неустойки за период с 01.04.2016 по 21.09.2016. Уплаченный арендатором обеспечительный платеж (200 тыс. рублей) зачтен арендодателем в счет погашения задолженности за коммунальные ресурсы (159 382 рубля 77 копеек), арендных платежей (27 217 рублей 23 копейки) и расходов, понесенных в связи со вскрытием и заменой дверных замков (13 400 рублей).
Судом при разрешении спора установлено, что Кудиновым А.В. в адрес Сотниковой Е.Г. направлялось уведомление от 25.01.2016 о досрочном расторжении договора аренды с 25.02.2016 по адресу: г. Ставрополь, ул. Доваторцев д. 51/1, кв. 33. Уведомление не получено адресатом, что подтверждается отметкой отделения почтовой связи об истечении срока хранения почтового отправления. Поскольку арендатор уведомил арендодателя о досрочном прекращении отношений по правилам статьи 165.1 Гражданского кодекса (по надлежащему адресу), право ответчика на односторонний отказ от договора основано на положениях статьи 450.1 Гражданского кодекса и пунктах 2.2.4, 5.2 договора, суд признал договорные отношения сторон прекращенными с 31.03.2016.
Согласно пункту 1 статьи 650 Гражданского кодекса по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
В силу статьи 614 Гражданского кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
По правилам статьи 655 Гражданского кодекса передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением аналогичных правил. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно от исполнения обязанности по передаче либо принятию имущества.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (статья 622 Гражданского кодекса).
В пункте 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" указано следующее. Прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю. В том случае, когда арендатор несвоевременно исполнил обязательство по возврату помещения, с него за все время просрочки подлежит взысканию арендная плата, установленная договором. Взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.
Суд установил, что нежилые помещения арендатору не возвращены, акт приема-передачи (возврата) имущества сторонами не оформлялся. Доказательства внесения арендных платежей и компенсации стоимости коммунальных услуг в спорный период ответчиком в материалы дела также не представлены.
22 сентября 2016 года Сотниковой Е.Г. в присутствии сотрудника полиции (участкового) и специалиста по аварийному вскрытию дверей службы спасения произведено вскрытие и осмотр помещений и находящегося в них имущества, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Лермонтова дом 129/А.
С учетом приведенных правовых норм и обстоятельств, установленных при разрешении спора, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии (доказанности истцом) оснований для удовлетворения заявленных им требований о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате и неустойки, размер которой уменьшен самим истцом (с 684 тыс. рублей до 68 400 рублей).
В силу части 1 статьи 286 Кодекса суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы.
Довод жалобы Кудинова А.В. о неиспользовании им нежилых помещений в связи с прекращением с 31.03.2016 действия договора аренды от 20.10.2015 (виду одностороннего отказа арендатора от договора) окружным судом отклоняется как не основанный на нормах гражданского законодательства и не подтвержденный материалами дела.
Довод жалобы ответчика о недобросовестности действий истца, что влечет отказ в удовлетворении заявленных им требований, не принимается.
При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункты 3 и 4 статьи 1 Гражданского кодекса).
На основании положений статьи 10 Гражданского кодекса не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В случае несоблюдения указанных требований суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом. При этом добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.
В пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено следующее. Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны. По общему правилу добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное. Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.
Обращение истца (арендодателя нежилых помещений) с основанными на законе (статьи 309, 330, 614 и 622 Гражданского кодекса) требованиями о взыскании с ответчика (неисправного должника) арендной платы и договорной неустойки не может свидетельствовать о злоупотреблении истцом своим правом на судебную защиту. При этом ответчик, заявляя о злоупотреблении истцом гражданскими правами, в установленном процессуальным законом порядке (статья 65 Кодекса) не опроверг презумпцию добросовестности последнего, закрепленную в пункте 5 статьи 10 Гражданского кодекса.
Довод жалобы ответчика о необоснованном не применении судом при разрешении спора статьи 333 Гражданского кодекса (об уменьшении размера неустойки) отклоняется в связи с установленным законом требованием о праве суда уменьшить неустойку при наличии заявления должника о таком уменьшении. Окружной суд также учитывает разъяснения, содержащиеся в пункте 72 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств".
Суд первой инстанции при разрешении спора полно и всесторонне исследовал и оценил представленные доказательства, установил имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применил к отношениям сторон нормы права. Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены обжалуемого ответчиком решения. Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.
В связи с завершением производства по кассационной жалобе ответчика приостановление исполнения судебного акта, принятое на основании определения Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24.08.2017, утратило силу (часть 4 статьи 283 Кодекса).
Государственная пошлина уплачена заявителем в доход федерального бюджета при подаче кассационной жалобы (чек-ордер от 02.08.2017).
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 10.04.2017 по делу N А63-15432/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 03.10.2017 N Ф08-6955/2017 ПО ДЕЛУ N А63-15432/2016
Требование: О взыскании долга и договорной пени по договору аренды нежилых помещений.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Арендодатель ссылался на ненадлежащее исполнение арендатором обязательств по внесению арендных платежей в установленный спорным договором срок.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 3 октября 2017 г. по делу N А63-15432/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 03 октября 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 03 октября 2017 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании истца - индивидуального предпринимателя Сотниковой Елены Геннадьевны (ИНН 263404473509, ОГРНИП 314265130900240) и ее представителя - Головко А.В. (ордер от 03.10.2017), в отсутствие ответчика - индивидуального предпринимателя Кудинова Алексею Викторовича (ИНН 263410868696, ОГРНИП 315265100119171), извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Кудинова Алексея Викторовича на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 10.04.2017 по делу N А63-15432/2016 (судья Довнар О.Н.), установил следующее.
Индивидуальный предприниматель Сотникова Елена Геннадьевна (далее - Сотникова Е.Г.) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Кудинову Алексею Викторовичу (далее - Кудинов А.В.) о взыскании 656 782 рублей 77 копеек долга по арендной плате и 684 тыс. неустойки.
Требования обоснованы ссылками на положения статей 15, 309, 310, 329, 330, 393, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) и мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Ставрополь, ул. Лермонтова, д. 129/А.
До принятия судом решения истец на основании части 2 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) заявил отказ от требования о взыскании неустойки (в части), просил взыскать с ответчика 68 400 рублей договорной пени. Суд принял заявленный отказ от части требования о взыскании неустойки и прекратил производство по делу в соответствующей части.
Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 10.04.2017 иск удовлетворен в части. С Кудинова А.В. в пользу Сотниковой Е.Г. взыскано 656 782 рубля 77 копеек задолженности по арендной плате за период с 01.04.2016 по 21.09.2016, а также 68 400 рублей неустойки за период с 01.04.2016 по 21.09.2016.
Суд установил, что 20.10.2015 Сотникова Е.Г. (арендодатель) и Кудинов А.В. (арендатор) заключили договор аренды, по условиям которого арендатору передаются следующие нежилые помещения: ресторан "Прага" и бар "Прага" общей площадью 377 кв. м, сауна "Прага" общей площадью 177,6 кв. м, гараж общей площадью 38,8 кв. м, склад общей площадью 17,6 кв. м, склад общей площадью 335,3 кв. м, расположенные по адресу: г. Ставрополь, ул. Лермонтова, д. 129/А. Помещения принадлежат арендодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 03.06.2013, 04.06.2013, 07.06.2013 и передаются арендатору для использования в целях решения хозяйственных задач и обслуживания клиентов. Срок аренды составляет пять месяцев (с 01.11.2015 по 31.03.2016), помещения переданы арендатору по актам от 21.10.2015 года, которые подписаны сторонами без разногласий (замечаний) о состоянии имущества. Стоимость аренды составляет 120 тыс. рублей в месяц. На момент подписания договора оплата произведена за пять месяцев (до 31.03.2016) в полном объеме. Арендатор в течение 5 рабочих дней после подписания договора заключает договоры на возмещение эксплуатационных, других подобных расходов и коммунальных услуг (за пользование электроэнергией, другими коммунальными услугами, а также отоплением, телефонной связью и интернетом) с соответствующими организациями, предоставляющие эти услуги. Арендатор оплачивает за потребление воды в помещениях по счетчикам в соответствии счетам, выставленным МУП "Водоканал" по лицевому счету N 1222. Арендатор при подписании договора вносит страховую сумму (залог) в размере 200 тыс. рублей в качестве гарантии выполнения обязательств по договору. Арендатор обязан в течение суток, следующих за днем подписания данного договора, заменить личинки замков на всех входных дверях, сдаваемых в аренду помещениях. Арендатор обязан письменно сообщить арендодателю, не позднее чем за 30 дней о предстоящем освобождении помещения (в том числе и их части), как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном освобождении при согласии сторон. Письменно сообщить арендодателю о своем намерении продлить срок аренды не позднее, чем за 30 дней до окончания срока действия договора. Арендатор обязан письменно сообщить арендодателю о дате освобождения занимаемых помещений в связи с прекращением арендных отношений не позднее, чем за 30 дней до их прекращения. Судом установлено, что ответчик (арендатор) уведомил истца (арендодателя) о досрочном прекращении срока действия договора. Уведомление арендодателем не получено, однако по правилам статьи 165.1 Гражданского кодекса данное заявление признано юридически значимым сообщением о прекращении действия договора аренды. Уведомление направлено по надлежащему адресу истца, данное обстоятельство признано им в судебном заседании. В связи с отказом арендатора от договора, суд пришел к выводу о том, что договорные отношения между сторонами были прекращены с 31.03.20.2016. Однако прекращение договора не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, которое прекращается надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю. Материалами дела не подтверждается, что арендатор освободил помещения по правилам договора (пункты 6.1, 6.2) и известил арендодателя о принятии имущества. Поэтому к отношениям сторон применимы положения статьи 622 Гражданского кодекса, а арендодатель (истец) вправе потребовать внесения платы за все время просрочки. Требование о взыскании арендных платежей за пользование недвижимым имуществом в размере 656 782 рублей 77 копеек за период с 01.04.2016 по 21.09.2016 признано обоснованным и удовлетворено судом. Ответчиком не оспорен расчет истца о зачете страховой суммы (200 тыс. рублей) в счет погашения расходов арендодателя на замену замков в помещениях, оплату коммунальных услуг и частичного погашения арендных платежей. Сумма обеспечительного платежа полностью зачтена истцом в счет указанных расходов. Истцом заявлено требование о взыскании с ответчика 684 тыс. рублей неустойки (пункт 4.2 договора). Указанная сумма представляет собой ответственность арендатора за несвоевременный возврат помещений арендодателю (составляет 100% от размера неуплаченной арендной платы за необоснованное пользование имуществом). Сумма неустойки за период с 01.04.2016 по 21.09.2016 уменьшена истцом (в связи с отказом от части требований) до 68 400 рублей. В части взыскания с ответчика неустойки в размере 615 500 рублей судом принят отказ от иска, производство по делу в соответствующей части прекращено на основании пункта 4 части 1 статьи 150 Кодекса. Ходатайство об уменьшении размера договорной ответственности на основании статьи 333 Гражданского кодекса ответчиком заявлено не было, поэтому суд не усмотрел оснований для применения указанной нормы к отношениям сторон.
Определением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2017 Кудинову А.В. отказано в удовлетворении ходатайства о восстановлении процессуального срока на подачу апелляционной жалобы на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 10.04.2017. Жалоба возвращена судом апелляционной инстанции ответчику на основании пункта 3 части 1 статьи 264 Кодекса.
Кудинов А.В. обжаловал решение в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит указанный акт отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судом норм материального права, а также несоответствие сделанных им выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. В материалах дела отсутствуют доказательства пользования ответчиком арендованным имуществом после истечения срока аренды. Правовая позиция ответчика о досрочном прекращении договора аренды основана на праве арендатора на односторонний отказ от договора, предусмотренном пунктом 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса и пунктами 2.2.4, 5.2 договора аренды. Суд необоснованно применил к правоотношениям сторон положения статьи 622 Гражданского кодекса, так как возвратить имущество ответчик не мог по вине истца. Действия арендодателя, уклонявшегося на протяжении длительного периода времени от контактов с арендатором, а также приемки имущества, не могут быть признаны добросовестными и представляют собой форму злоупотребления правом (статьи 1, 10 Гражданского кодекса). Судом необоснованно не применена статья 333 Гражданского кодекса, хотя размер неустойки явно не соразмерен последствиям нарушения обязательства. Суд посчитал, что раз ответчик самостоятельно снизил сумму неустойки, то обсуждать вопрос о ее снижении не надо. В связи с прекращением договора аренды с 31.03.2016, требования истца о взыскании неустойки за нарушение сроков внесения платы за пользование имуществом с 01.04.2016 по 21.09.2016 не соответствуют положениям статьи 330 Гражданского кодекса.
От Сотниковой Е.Г. отзыв на жалобу не поступил.
В судебном заседании истец и ее представитель возражали против удовлетворения жалобы, ссылались на законность и обоснованность решения от 10.04.2017. По мнению представителя истца, выводы суда первой инстанции соответствуют положениям действующего гражданского законодательства и основаны на представленных в дело доказательствах. Пояснили судебной коллегии, что в настоящее время Арбитражным судом Ставропольского края разрешается спор по иску Сотниковой Е.Г. о возмещении ущерба, причиненного Кудиновым А.В. в связи с проведением ремонта помещений. Имущество ответчика, размещенное им в арендуемых помещениях после заключения договора, до настоящего времени не вывезено (хранится истцом).
Ответчик, извещенный о времени и месте судебного заседания, явку представителя в суд округа не обеспечил.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав истца и ее представителя, суд округа находит кассационную жалобу не подлежащей удовлетворению.
Как видно из материалов дела и установлено судом, Сотникова Е.Г. (арендодатель) и Кудинов А.В. (арендатор) 20.10.2015 заключили договор аренды нежилых помещений - ресторана "Прага" и бара "Прага" общей площадью 377 кв. м, сауны "Прага" общей площадью 177,6 кв. м, гаража общей площадью 38,8 кв. м, склада общей площадью 17,6 кв. м, склада общей площадью 3 35,3 кв. м, расположенных по адресу: г. Ставрополь, ул. Лермонтова, д. 129/А. Помещения принадлежат арендодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 03.06.2013, от 04.06.2013 и от 07.06.2013 и предоставлены арендатору для использования в целях решения хозяйственных задач и обслуживания клиентов. Срок аренды составляет пять месяцев (с 01.11.2015 по 31.03.2016), нежилые помещения переданы арендатору по актам от 21.10.2015, которые подписаны сторонами без разногласий (замечаний) о состоянии имущества. Стоимость аренды нежилых помещений составляет 120 тыс. рублей в месяц. На момент подписания договора аренды оплата произведена за пять месяцев в срок до 31.03.2016 в полном объеме (пункты 3.1, 3.2 договора). Арендатор в течение 5 рабочих дней после подписания договора заключает договоры на возмещение эксплуатационных, других подобных расходов и коммунальных услуг (за пользование электроэнергией, другими коммунальными услугами, а также отоплением, телефонной связью и интернетом) с соответствующими организациями, предоставляющие эти услуги. Арендатор оплачивает водопотребление в соответствии со счетом, выставленным МУП "Водоканал" по лицевому счету N 1222 (пункты 3.3, 3.4). На момент подписания договора арендатор вносит страховую сумму (залог) в размере 200 тыс. рублей в качестве гарантии выполнения обязательств по договору. Стороны подтвердили исполнение данного условия договора (пункт 7.3). Арендатор обязан в течение суток, следующих за днем подписания договора аренды, заменить личинки замков на всех входных дверях, сдаваемых в аренду помещениях (пункт 2.2.18). Арендатор обязан письменно сообщить арендодателю не позднее чем за 30 дней о предстоящем освобождении помещения (в том числе и их части), как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном освобождении при согласии сторон (пункт 2.2.4). Письменно сообщить арендодателю о намерении продлить срок аренды не позднее, чем за 30 дней до окончания срока действия договора (пункт 2.2.5). Арендатор обязан письменно сообщить арендодателю о дате освобождения занимаемых помещений в связи с прекращением арендных отношений не позднее, чем за 30 дней до их прекращения (пункт 2.2.6).
Сотникова Е.Г. обратилась в арбитражный суд с иском о взыскании с Кудинова А.В. 656 782 рублей 77 копеек задолженности по арендным платежам за пользование нежилыми помещениями с 01.04.2016 по 21.09.2016, а также 684 тыс. рублей неустойки за период с 01.04.2016 по 21.09.2016. Уплаченный арендатором обеспечительный платеж (200 тыс. рублей) зачтен арендодателем в счет погашения задолженности за коммунальные ресурсы (159 382 рубля 77 копеек), арендных платежей (27 217 рублей 23 копейки) и расходов, понесенных в связи со вскрытием и заменой дверных замков (13 400 рублей).
Судом при разрешении спора установлено, что Кудиновым А.В. в адрес Сотниковой Е.Г. направлялось уведомление от 25.01.2016 о досрочном расторжении договора аренды с 25.02.2016 по адресу: г. Ставрополь, ул. Доваторцев д. 51/1, кв. 33. Уведомление не получено адресатом, что подтверждается отметкой отделения почтовой связи об истечении срока хранения почтового отправления. Поскольку арендатор уведомил арендодателя о досрочном прекращении отношений по правилам статьи 165.1 Гражданского кодекса (по надлежащему адресу), право ответчика на односторонний отказ от договора основано на положениях статьи 450.1 Гражданского кодекса и пунктах 2.2.4, 5.2 договора, суд признал договорные отношения сторон прекращенными с 31.03.2016.
Согласно пункту 1 статьи 650 Гражданского кодекса по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
В силу статьи 614 Гражданского кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
По правилам статьи 655 Гражданского кодекса передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением аналогичных правил. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно от исполнения обязанности по передаче либо принятию имущества.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (статья 622 Гражданского кодекса).
В пункте 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" указано следующее. Прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю. В том случае, когда арендатор несвоевременно исполнил обязательство по возврату помещения, с него за все время просрочки подлежит взысканию арендная плата, установленная договором. Взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.
Суд установил, что нежилые помещения арендатору не возвращены, акт приема-передачи (возврата) имущества сторонами не оформлялся. Доказательства внесения арендных платежей и компенсации стоимости коммунальных услуг в спорный период ответчиком в материалы дела также не представлены.
22 сентября 2016 года Сотниковой Е.Г. в присутствии сотрудника полиции (участкового) и специалиста по аварийному вскрытию дверей службы спасения произведено вскрытие и осмотр помещений и находящегося в них имущества, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Лермонтова дом 129/А.
С учетом приведенных правовых норм и обстоятельств, установленных при разрешении спора, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии (доказанности истцом) оснований для удовлетворения заявленных им требований о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате и неустойки, размер которой уменьшен самим истцом (с 684 тыс. рублей до 68 400 рублей).
В силу части 1 статьи 286 Кодекса суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы.
Довод жалобы Кудинова А.В. о неиспользовании им нежилых помещений в связи с прекращением с 31.03.2016 действия договора аренды от 20.10.2015 (виду одностороннего отказа арендатора от договора) окружным судом отклоняется как не основанный на нормах гражданского законодательства и не подтвержденный материалами дела.
Довод жалобы ответчика о недобросовестности действий истца, что влечет отказ в удовлетворении заявленных им требований, не принимается.
При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункты 3 и 4 статьи 1 Гражданского кодекса).
На основании положений статьи 10 Гражданского кодекса не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В случае несоблюдения указанных требований суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом. При этом добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.
В пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено следующее. Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны. По общему правилу добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное. Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.
Обращение истца (арендодателя нежилых помещений) с основанными на законе (статьи 309, 330, 614 и 622 Гражданского кодекса) требованиями о взыскании с ответчика (неисправного должника) арендной платы и договорной неустойки не может свидетельствовать о злоупотреблении истцом своим правом на судебную защиту. При этом ответчик, заявляя о злоупотреблении истцом гражданскими правами, в установленном процессуальным законом порядке (статья 65 Кодекса) не опроверг презумпцию добросовестности последнего, закрепленную в пункте 5 статьи 10 Гражданского кодекса.
Довод жалобы ответчика о необоснованном не применении судом при разрешении спора статьи 333 Гражданского кодекса (об уменьшении размера неустойки) отклоняется в связи с установленным законом требованием о праве суда уменьшить неустойку при наличии заявления должника о таком уменьшении. Окружной суд также учитывает разъяснения, содержащиеся в пункте 72 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств".
Суд первой инстанции при разрешении спора полно и всесторонне исследовал и оценил представленные доказательства, установил имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применил к отношениям сторон нормы права. Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены обжалуемого ответчиком решения. Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.
В связи с завершением производства по кассационной жалобе ответчика приостановление исполнения судебного акта, принятое на основании определения Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24.08.2017, утратило силу (часть 4 статьи 283 Кодекса).
Государственная пошлина уплачена заявителем в доход федерального бюджета при подаче кассационной жалобы (чек-ордер от 02.08.2017).
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 10.04.2017 по делу N А63-15432/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
В.Е.ЕПИФАНОВ
В.Е.ЕПИФАНОВ
Судьи
В.А.АНЦИФЕРОВ
И.В.СИДОРОВА
В.А.АНЦИФЕРОВ
И.В.СИДОРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)