Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 16 августа 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 23 августа 2016 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Верстовой М.Е.,
судей Птанской Е.А., Крыловой А.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Кривовой С.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "ТД РЕАС"
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 22 октября 2015 года по делу N А40-22051/15, принятое судьей Е.А. Зотовой
по иску Общества с ограниченной ответственностью "ТД РЕАС"
к Департаменту городского имущества города Москвы
об урегулировании разногласий
при участии в судебном заседании:
- от истца - Еремин Д.А. по доверенности от 01.10.2015 г.;
- от ответчика - Гречко А.В. по доверенности от 07.12.2015 N 33-Д-703/15, паспорт,
- удостоверение N 2254/16;
- от экспертного учреждения ООО "Солвер" - Понаморев А.А. по приказу N 1 от 12.04.2012 г.
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Торговый дом "РЕАС" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик) об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества - нежилого помещения общей площадью 345,8 кв. м (этаж 1, помещение II) - объект 1 и нежилого помещения общей площадью 29,9 кв. м (подвал N 0, помещение I) - объект 2 на условиях истца (покупателя), указанных в протоколе разногласий от 25.12.2014 г., а именно, в части пунктов 3.1 и 3.4 договора, по цене 22 986 318 рублей, с рассрочкой платежа на 3 года.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 22 октября 2015 года в удовлетворении исковых требований отказано полностью.
На указанное решение суда истец подал апелляционную жалобу, в которой считает решение незаконным и необоснованным, Истец является субъектом малого предпринимательства, и внесен в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы.
Заявитель отмечает, что Истец с согласия ответчика произведены неотделимые улучшения по договору подряда на строительно-отделочные работы от 17.12.2002 N 17/12 в нежилых помещениях, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Кирпичная д. 3, стр. 4 общей площадью 345,8 кв. м (этаж 1, пом. II) - объект 1 и нежилого помещения общей площадью 29.9 кв. м (подвал N 0, помещение I) - объект 2.
Считает, что Судом необоснованно отказано в иске.
В процессе рассмотрения дела Истцом заявлено письменное ходатайство о проведении по делу судебной экспертизы, на депозит апелляционного суда внесено 60000 рублей.
В соответствии с пунктом 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле.
Поскольку суд апелляционной инстанции не располагает необходимыми специальными познаниями, с учетом Постановления Арбитражного суда Московского округа от 20 апреля 2015 года, принимая во внимание квалификации и экспертов и стоимость экспертизы в предложенных экспертных организациях, апелляционная коллегия назначила по настоящему делу комплексную строительно-техническую и оценочную экспертизу в Негосударственном экспертном учреждении ООО "Солвер"; адрес: 115035 Москва, ул. Пятницкая, д. 14, стр. 6, производство экспертизы поручено экспертам Сычеву Сергею Сергеевичу, Голощаповой Анне Михайловне.
В соответствии с пунктом 1 статьи 144 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при назначении арбитражным судом экспертизы производство по делу N 22051/15 приостановлено.
Определением от 22 июня 2016 года в связи с получением экспертного заключения производство по делу возобновлено.
В судебном заседании учетом поступившего экспертного заключения представитель истца поддерживает доводы апелляционной жалобы, представитель ответчика возражал, считает, что судебное заключение выполнено с существенными нарушениями законодательства об оценочной деятельности и Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ.
Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив доводы жалобы, исследовав и оценив в совокупности представленные доказательства, Девятый арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение суда подлежит отмене, а исковые требования удовлетворению на основании следующего.
Право на обращение в арбитражный суд за защитой своих нарушенных прав и законных интересов предоставлено заинтересованным лицам (часть 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), такое право не может быть произвольно ограничено, учитывая, что отказ от права на обращение в суд недействителен (часть 3 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Как следует из материалов дела и установлено судом апелляционной инстанции, ООО "Торговый дом "РЕАС" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества - нежилого помещения общей площадью 345,8 кв. м (этаж 1, помещение II) - объект 1 и нежилого помещения общей площадью 29,9 кв. м (подвал N 0, помещение I) - объект 2 на условиях истца (покупателя), указанных в протоколе разногласий от 25.12.2014 г., а именно, в части пунктов 3.1 и 3.4 договора, по цене 22 986 318 рублей, с рассрочкой платежа на 3 года.
Истец (прежнее наименование ЗАО "СТАН-СЕРВИС") арендовал спорное нежилое помещение на основании Договора аренды нежилого помещения, находящегося в собственности Москвы от 27.05.1999 г. N 04-239/99 (N 04-00239/99), заключенного на срок до 01.07.2009 г.
Апелляционной коллегией установлено, что Истец является арендатором нежилого помещения общей площадью 345,8 кв. м (этаж 1, помещение II) - объект 1 и нежилого помещения общей площадью 29,9 кв. м (подвал N 0, помещение I) - объект 2 на основании Договора на аренду нежилого помещения, находящегося в собственности Москвы от 13.11.2003 г. N 04-883/03. Объект аренды является отдельно стоящим зданием.
В соответствии с Федеральным законом Российской Федерации от 24.07.2007 года N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", Истец является субъектом малого предпринимательства, и внесен в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы.
Отношения, возникающие в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
В силу ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 года N 159-ФЗ, субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 указанного Закона требованиям, имеет право по своей инициативе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого и среднего предпринимательства, установленным ст. 4 Федерального закона от 24.07.2007 года N 209-ФЗ, и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Так, согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". Согласно пункту 5 статьи 3 названного Федерального закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.
Такие особенности установлены Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
В силу статьи 3 Закона субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Данное право может быть реализовано при наличии в совокупности четырех условий, предусмотренных этой статьей, в том числе - если арендуемое имущество находится во временном владении и (или) временном пользовании субъекта малого или среднего предпринимательства непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу данного Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение указанного срока; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
В соответствии с положениями пунктом 5 статьи 3 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 21.12.2001 г. N 178-ФЗ, статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (в редакции от 02.07.2010 г., действовавшей на момент обращения истца к ответчику), Общество с ограниченной ответственностью "Торговый дом "РЕАС" имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемых помещений: во-первых, является субъектом малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями статьи 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" от 24.07.2007 N 209-ФЗ, что также подтверждается выпиской из базы данных Реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы, помещения непрерывно арендуются истцом на протяжении более 2-х лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ; во-вторых, у истца отсутствует задолженность по арендной плате, а площадь арендуемых нежилых помещений, не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 17.12.2008 N 66, при этом арендуемое помещения не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
30.04.2014 г. Общество с ограниченной ответственностью "Торговый дом "РЕАС" обратилось к Ответчику с заявлением о выкупе объектов недвижимости с рассрочкой по оплате - на 3 (три) года.
В дополнение к первоначальному заявлению, Истец письмом от 05.12.2014 г. (вх. N ДГИ-110792/14-(0)-0) обратился к Ответчику с просьбой зачесть в счет оплаты приобретаемого арендованного имущества стоимость произведенных с согласия арендодателя (Ответчика) неотделимых улучшений, произведенных в 2004 году при капитальном ремонте помещения.
Ответчик в письме от 16.12.2014 г. исх. ДГИ - 1-155768/14-1 сообщил, что стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя, а также указал на то, что документы, подтверждающие затраты на проведение капитального ремонта, не были представлены.
Ответчиком в адрес Истца был направлен проект договора купли-продажи недвижимого имущества (нежилого помещения), полученный последним 12.12.2014 г.
В соответствии с редакцией проекта договора купли-продажи Ответчика, цена объекта недвижимости составила 40 690 000 (сорок миллионов шестьсот девяносто тысяч) рублей (в том числе: Объект 1 - 38 337 000 (тридцать восемь миллионов триста тридцать семь тысяч) рублей, Объект 2 - 2 353 000 (два миллиона триста пятьдесят три тысячи) рублей в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объекта нежилого фонда от 12.09.2014 г. N 743Г/144, выполненным ООО "АБН-Консалт" и положительным экспертным заключением от 23.09.2014 г. N 1852/С-14, подготовленным НП СРО "СВОД".
Истец, не согласившись с ценой объекта недвижимого имущества, направил 25.12.2014 г. в адрес Ответчика в 3 (трех) экземплярах подписанный договор купли-продажи с учетом протокола разногласий, указав в редакции покупателя (Истца) цену объекта недвижимого имущества в размере, с учетом произведенных неотделимых улучшений. Цена объекта составила 22 986 318 (двадцать два миллиона девятьсот восемьдесят шесть тысяч триста восемнадцать) рублей. Цена объекта сформирована с учетом оценки рыночной стоимости неотделимых улучшений - затрат на проведение ремонта нежилых помещений, которая составила 17 703 682 (семнадцать миллионов 3 семьсот три тысячи шестьсот восемьдесят два) рубля в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости неотъемлемых улучшений от 23.12.2014 г. N 1412181, выполненным ООО "ППО-КОНСАЛТ".
Ответчик с редакцией условий договора купли-продажи Истца не согласился.
В связи с чем, истец на основании ст. 445 ГК РФ вынужден был обратиться в с иском в суд.
В силу положений части 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.
При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Аналогичная позиция изложена Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 18.10.2012 г. N 7240/12 по делу N А57-9149/2010.
Согласно Заключения эксперта N 16/059-А40-2205115-Э от 29.04.2016 г. итоговая величина рыночной стоимости Объекта оценки (Нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Москва, ул. Кирпичная, д. 3, стр. 4: Помещение II на первом этаже, общей площадью 345,8 кв. м; Помещение I в подвале N О общей площадью 29,9 кв. м) по состоянию на 30 апреля 2014 г. с учетом НДС составляет: 40 394 700 (сорок миллионов триста девяносто четыре тысячи семьсот) рублей.
Перед экспертами поставлен также вопрос - Определить рыночную стоимость неотделимых улучшений, выполненных ООО "Торговый дом РЕАС" на основании договора подряда на строительно-отделочные работы от 17.12.2002 N 17/12 в нежилых помещениях, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Кирпичная, д. 3, стр. 4 общей площадью 345,8 кв. м (этаж 1 пом. II) - объект 1 и нежилого помещения общей площадью 29,9 кв. м (подвал N О, помещение I) - объект 2 по состоянию на 30.04.2014 года?
Под улучшениями следует понимать такие изменения недвижимого имущества, которые увеличивают его потребительские свойства или стоимость. Основной критерий отнесения улучшений имущества к отделимым, состоит в том, что такие улучшения можно отделить без повреждения имущества.. Понятие "неотделимость" упоминается в ст. 623 ГК РФ ("улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества"), однако степень вреда, при котором улучшение перестает быть отделимым и переходит в категорию неотделимых, не раскрывается. Соответственно неотделимые улучшения при их отделении от вещи ухудшают ее состояние, вследствие чего она приобретает недостатки. В законе не сказано, какой должна быть степень вреда, наносимого вещи, для того чтобы улучшения были признаны неотделимыми. Поэтому следует прийти к выводу, что вред может быть любым, главное, чтобы в результате него у вещи возникли недостатки. Если неотделимое улучшение состоит из разнородных вещей, но образуют собой единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь).
В отличие от ремонта (в том числе капитального), который необходим для поддержания имущества в рабочем состоянии, улучшения арендованного (полученного в ссуду) имущества повышают его качественные характеристики и ценность (письма Минфина от 12.10.2011 N 03-03-06/1/663, от 18.11.2009 N 03-03-06/14/763). Например, отделочные работы в офисном помещении, арендовавшем без отделки, будут неотделимыми улучшениями, поскольку в результате этих работ изменяются характеристики помещения - появляется возможность использовать его в качестве офиса. Однако те же отделочные работы, проведенные из-за того, что в арендованном помещении осыпается штукатурка или вас не устроил цвет обоев и качество коврового покрытия, - будут обычным ремонтом.
Улучшения бывают:
- - отделимыми. Это улучшения, которые арендатор (ссудополучатель) может отделить от арендованного (полученного в ссуду) имущества, не повредив его, и оставить себе. Например, съемная аппаратура системы видеонаблюдения, автосигнализация, кондиционер. Такие улучшения являются собственностью арендатора (ссудополучателя) (п. 1 ст. 623, п. 2 ст. 689 ГК РФ);
- - неотделимыми. Это улучшения, которые невозможно отделить от арендованного (полученного в ссуду) имущества, не причинив ему вред. Например, пристройка к зданию, установленная в здании система вентиляции. К неотделимым улучшениям относятся все работы, которые проводятся в ходе реконструкции, достройки, дооборудования, модернизации. Такие улучшения - собственность арендодателя (ссудодателя) (п. 1 ст. 623, п. 2 ст. 689 ГК РФ).
Согласно дефектной ведомости на арендуемое помещение по адресу: г. Москва, ул. Кирпичная, д. 3, стр. 4 от 07.12.2002 г., были выявлены следующие дефекты:
- Фасад: нарушение кирпичной кладки, отслоение штукатурки, растрескивание облицовочных материалов, образование застоя стоящих вод у стен.
Кровля: присутствие протечек повреждение мягкой кровли, деформация твердого покрытия, деревянная обрешетка частично поражена грибком и сгнила, имеется щель в обрешетке.
Чердачное перекрытие: деревянное, в плохом состоянии: растрескался и частично прогнил брус, наличие следов протечек, присутствие грибка.
Двери и окна: Входная группа повреждена, у внутренних дверей отсутствуют замки и ручки, дверные полотна перекошены, петли погнуты. Оконные рамы перекошены, стекла с трещинами, отсутствие запорных элементов.
Полы: проседание основания, отсутствие покрытия.
Водоснабжение и канализация: ржавчина, течь в трубопроводе, приборах и арматуре холодного водоснабжения, нарушение соединения, ржавчина и частичное повреждение канализационных труб по всей длине.
Отопление: неисправность системы отопления, в т.ч. регулировочной и запорной арматуры.
Вентиляция: общеобменная система вентиляции в неисправном состоянии, частичное разрушение воздушных коробов.
Электрика: повреждение электропроводки, разрушение розеток и выключателей, неисправность автоматов в щите на ток до 25 А.
Фундамент: неравномерная осадка.
В 2002 году в помещениях был произведен капитальный ремонт и перепланировка, в результате которого все дефекты, указанные в "дефектной ведомости на арендуемое помещение по адресу: г. Москва, ул. Кирпичная, д. 3, стр. 4 от 07.12.2002 г." были устранены. Согласно рабочему проекту, предоставленному Экспертам, стоимость работ составила 8 058 850 рублей в ценах на 2002 год.
Проанализировав смету на капитальный ремонт помещения по адресу: г. Москва, ул. Кирпичная, д. 3, стр. 4 от 07.12.2002 г., эксперт пришел к выводу: Все работы выполненные по смете относятся к неотделимым улучшениям.
Статьей 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определено, что доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.
В качестве доказательств допускаются письменные и вещественные доказательства, объяснения лиц, участвующих в деле, заключения экспертов, показания свидетелей, аудио- и видеозаписи, иные документы и материалы.
Арбитражный суд принимает только те доказательства, которые имеют отношение к рассматриваемому делу (статья 67 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.
Согласно экспертного заключения N 16/059-А40-2205115-Э от 29.04.2016 г. рыночная стоимость недвижимого имущества - нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Кирпичная, д. 3, стр. 4 общей площадью 345,8 кв. м (этаж 1 пом. П) - объект 1 и нежилого помещения общей площадью 29,9 кв. м (подвал N О, помещение I) - объект 2 по состоянию на 30.04.2014 без учета НДС составила 40 394 700 (сорок миллионов триста девяносто четыре тысячи семьсот) рублей.
Рыночная стоимость неотделимых улучшений выполненных ООО "Торговый дом РЕАС" на основании договора подряда на строительно-отделочные работы от 17.12.2002 N 17/12 в нежилых помещениях, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Кирпичная, д. 3, стр. 4 общей площадью 345,8 кв. м (этаж 1 пом. П) - объект 1 и нежилого помещения общей площадью 29,9 кв. м (подвал N О, помещение I) - объект 2 по состоянию на 30.04.2014 года, с учетом разумного округления равна: 17 467 600 (Семнадцать миллионов четыреста шестьдесят семь тысяч шестьсот) рублей.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 23.08.2016 N 09АП-57360/2015-ГК ПО ДЕЛУ N А40-22051/15
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 августа 2016 г. N 09АП-57360/2015-ГК
Дело N А40-22051/15
Резолютивная часть постановления объявлена 16 августа 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 23 августа 2016 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Верстовой М.Е.,
судей Птанской Е.А., Крыловой А.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Кривовой С.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "ТД РЕАС"
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 22 октября 2015 года по делу N А40-22051/15, принятое судьей Е.А. Зотовой
по иску Общества с ограниченной ответственностью "ТД РЕАС"
к Департаменту городского имущества города Москвы
об урегулировании разногласий
при участии в судебном заседании:
- от истца - Еремин Д.А. по доверенности от 01.10.2015 г.;
- от ответчика - Гречко А.В. по доверенности от 07.12.2015 N 33-Д-703/15, паспорт,
- удостоверение N 2254/16;
- от экспертного учреждения ООО "Солвер" - Понаморев А.А. по приказу N 1 от 12.04.2012 г.
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Торговый дом "РЕАС" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик) об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества - нежилого помещения общей площадью 345,8 кв. м (этаж 1, помещение II) - объект 1 и нежилого помещения общей площадью 29,9 кв. м (подвал N 0, помещение I) - объект 2 на условиях истца (покупателя), указанных в протоколе разногласий от 25.12.2014 г., а именно, в части пунктов 3.1 и 3.4 договора, по цене 22 986 318 рублей, с рассрочкой платежа на 3 года.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 22 октября 2015 года в удовлетворении исковых требований отказано полностью.
На указанное решение суда истец подал апелляционную жалобу, в которой считает решение незаконным и необоснованным, Истец является субъектом малого предпринимательства, и внесен в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы.
Заявитель отмечает, что Истец с согласия ответчика произведены неотделимые улучшения по договору подряда на строительно-отделочные работы от 17.12.2002 N 17/12 в нежилых помещениях, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Кирпичная д. 3, стр. 4 общей площадью 345,8 кв. м (этаж 1, пом. II) - объект 1 и нежилого помещения общей площадью 29.9 кв. м (подвал N 0, помещение I) - объект 2.
Считает, что Судом необоснованно отказано в иске.
В процессе рассмотрения дела Истцом заявлено письменное ходатайство о проведении по делу судебной экспертизы, на депозит апелляционного суда внесено 60000 рублей.
В соответствии с пунктом 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле.
Поскольку суд апелляционной инстанции не располагает необходимыми специальными познаниями, с учетом Постановления Арбитражного суда Московского округа от 20 апреля 2015 года, принимая во внимание квалификации и экспертов и стоимость экспертизы в предложенных экспертных организациях, апелляционная коллегия назначила по настоящему делу комплексную строительно-техническую и оценочную экспертизу в Негосударственном экспертном учреждении ООО "Солвер"; адрес: 115035 Москва, ул. Пятницкая, д. 14, стр. 6, производство экспертизы поручено экспертам Сычеву Сергею Сергеевичу, Голощаповой Анне Михайловне.
В соответствии с пунктом 1 статьи 144 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при назначении арбитражным судом экспертизы производство по делу N 22051/15 приостановлено.
Определением от 22 июня 2016 года в связи с получением экспертного заключения производство по делу возобновлено.
В судебном заседании учетом поступившего экспертного заключения представитель истца поддерживает доводы апелляционной жалобы, представитель ответчика возражал, считает, что судебное заключение выполнено с существенными нарушениями законодательства об оценочной деятельности и Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ.
Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив доводы жалобы, исследовав и оценив в совокупности представленные доказательства, Девятый арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение суда подлежит отмене, а исковые требования удовлетворению на основании следующего.
Право на обращение в арбитражный суд за защитой своих нарушенных прав и законных интересов предоставлено заинтересованным лицам (часть 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), такое право не может быть произвольно ограничено, учитывая, что отказ от права на обращение в суд недействителен (часть 3 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Как следует из материалов дела и установлено судом апелляционной инстанции, ООО "Торговый дом "РЕАС" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества - нежилого помещения общей площадью 345,8 кв. м (этаж 1, помещение II) - объект 1 и нежилого помещения общей площадью 29,9 кв. м (подвал N 0, помещение I) - объект 2 на условиях истца (покупателя), указанных в протоколе разногласий от 25.12.2014 г., а именно, в части пунктов 3.1 и 3.4 договора, по цене 22 986 318 рублей, с рассрочкой платежа на 3 года.
Истец (прежнее наименование ЗАО "СТАН-СЕРВИС") арендовал спорное нежилое помещение на основании Договора аренды нежилого помещения, находящегося в собственности Москвы от 27.05.1999 г. N 04-239/99 (N 04-00239/99), заключенного на срок до 01.07.2009 г.
Апелляционной коллегией установлено, что Истец является арендатором нежилого помещения общей площадью 345,8 кв. м (этаж 1, помещение II) - объект 1 и нежилого помещения общей площадью 29,9 кв. м (подвал N 0, помещение I) - объект 2 на основании Договора на аренду нежилого помещения, находящегося в собственности Москвы от 13.11.2003 г. N 04-883/03. Объект аренды является отдельно стоящим зданием.
В соответствии с Федеральным законом Российской Федерации от 24.07.2007 года N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", Истец является субъектом малого предпринимательства, и внесен в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы.
Отношения, возникающие в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
В силу ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 года N 159-ФЗ, субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 указанного Закона требованиям, имеет право по своей инициативе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого и среднего предпринимательства, установленным ст. 4 Федерального закона от 24.07.2007 года N 209-ФЗ, и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Так, согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". Согласно пункту 5 статьи 3 названного Федерального закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.
Такие особенности установлены Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
В силу статьи 3 Закона субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Данное право может быть реализовано при наличии в совокупности четырех условий, предусмотренных этой статьей, в том числе - если арендуемое имущество находится во временном владении и (или) временном пользовании субъекта малого или среднего предпринимательства непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу данного Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение указанного срока; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
В соответствии с положениями пунктом 5 статьи 3 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 21.12.2001 г. N 178-ФЗ, статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (в редакции от 02.07.2010 г., действовавшей на момент обращения истца к ответчику), Общество с ограниченной ответственностью "Торговый дом "РЕАС" имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемых помещений: во-первых, является субъектом малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями статьи 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" от 24.07.2007 N 209-ФЗ, что также подтверждается выпиской из базы данных Реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы, помещения непрерывно арендуются истцом на протяжении более 2-х лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ; во-вторых, у истца отсутствует задолженность по арендной плате, а площадь арендуемых нежилых помещений, не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 17.12.2008 N 66, при этом арендуемое помещения не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
30.04.2014 г. Общество с ограниченной ответственностью "Торговый дом "РЕАС" обратилось к Ответчику с заявлением о выкупе объектов недвижимости с рассрочкой по оплате - на 3 (три) года.
В дополнение к первоначальному заявлению, Истец письмом от 05.12.2014 г. (вх. N ДГИ-110792/14-(0)-0) обратился к Ответчику с просьбой зачесть в счет оплаты приобретаемого арендованного имущества стоимость произведенных с согласия арендодателя (Ответчика) неотделимых улучшений, произведенных в 2004 году при капитальном ремонте помещения.
Ответчик в письме от 16.12.2014 г. исх. ДГИ - 1-155768/14-1 сообщил, что стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя, а также указал на то, что документы, подтверждающие затраты на проведение капитального ремонта, не были представлены.
Ответчиком в адрес Истца был направлен проект договора купли-продажи недвижимого имущества (нежилого помещения), полученный последним 12.12.2014 г.
В соответствии с редакцией проекта договора купли-продажи Ответчика, цена объекта недвижимости составила 40 690 000 (сорок миллионов шестьсот девяносто тысяч) рублей (в том числе: Объект 1 - 38 337 000 (тридцать восемь миллионов триста тридцать семь тысяч) рублей, Объект 2 - 2 353 000 (два миллиона триста пятьдесят три тысячи) рублей в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объекта нежилого фонда от 12.09.2014 г. N 743Г/144, выполненным ООО "АБН-Консалт" и положительным экспертным заключением от 23.09.2014 г. N 1852/С-14, подготовленным НП СРО "СВОД".
Истец, не согласившись с ценой объекта недвижимого имущества, направил 25.12.2014 г. в адрес Ответчика в 3 (трех) экземплярах подписанный договор купли-продажи с учетом протокола разногласий, указав в редакции покупателя (Истца) цену объекта недвижимого имущества в размере, с учетом произведенных неотделимых улучшений. Цена объекта составила 22 986 318 (двадцать два миллиона девятьсот восемьдесят шесть тысяч триста восемнадцать) рублей. Цена объекта сформирована с учетом оценки рыночной стоимости неотделимых улучшений - затрат на проведение ремонта нежилых помещений, которая составила 17 703 682 (семнадцать миллионов 3 семьсот три тысячи шестьсот восемьдесят два) рубля в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости неотъемлемых улучшений от 23.12.2014 г. N 1412181, выполненным ООО "ППО-КОНСАЛТ".
Ответчик с редакцией условий договора купли-продажи Истца не согласился.
В связи с чем, истец на основании ст. 445 ГК РФ вынужден был обратиться в с иском в суд.
В силу положений части 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.
При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Аналогичная позиция изложена Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 18.10.2012 г. N 7240/12 по делу N А57-9149/2010.
Согласно Заключения эксперта N 16/059-А40-2205115-Э от 29.04.2016 г. итоговая величина рыночной стоимости Объекта оценки (Нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Москва, ул. Кирпичная, д. 3, стр. 4: Помещение II на первом этаже, общей площадью 345,8 кв. м; Помещение I в подвале N О общей площадью 29,9 кв. м) по состоянию на 30 апреля 2014 г. с учетом НДС составляет: 40 394 700 (сорок миллионов триста девяносто четыре тысячи семьсот) рублей.
Перед экспертами поставлен также вопрос - Определить рыночную стоимость неотделимых улучшений, выполненных ООО "Торговый дом РЕАС" на основании договора подряда на строительно-отделочные работы от 17.12.2002 N 17/12 в нежилых помещениях, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Кирпичная, д. 3, стр. 4 общей площадью 345,8 кв. м (этаж 1 пом. II) - объект 1 и нежилого помещения общей площадью 29,9 кв. м (подвал N О, помещение I) - объект 2 по состоянию на 30.04.2014 года?
Под улучшениями следует понимать такие изменения недвижимого имущества, которые увеличивают его потребительские свойства или стоимость. Основной критерий отнесения улучшений имущества к отделимым, состоит в том, что такие улучшения можно отделить без повреждения имущества.. Понятие "неотделимость" упоминается в ст. 623 ГК РФ ("улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества"), однако степень вреда, при котором улучшение перестает быть отделимым и переходит в категорию неотделимых, не раскрывается. Соответственно неотделимые улучшения при их отделении от вещи ухудшают ее состояние, вследствие чего она приобретает недостатки. В законе не сказано, какой должна быть степень вреда, наносимого вещи, для того чтобы улучшения были признаны неотделимыми. Поэтому следует прийти к выводу, что вред может быть любым, главное, чтобы в результате него у вещи возникли недостатки. Если неотделимое улучшение состоит из разнородных вещей, но образуют собой единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь).
В отличие от ремонта (в том числе капитального), который необходим для поддержания имущества в рабочем состоянии, улучшения арендованного (полученного в ссуду) имущества повышают его качественные характеристики и ценность (письма Минфина от 12.10.2011 N 03-03-06/1/663, от 18.11.2009 N 03-03-06/14/763). Например, отделочные работы в офисном помещении, арендовавшем без отделки, будут неотделимыми улучшениями, поскольку в результате этих работ изменяются характеристики помещения - появляется возможность использовать его в качестве офиса. Однако те же отделочные работы, проведенные из-за того, что в арендованном помещении осыпается штукатурка или вас не устроил цвет обоев и качество коврового покрытия, - будут обычным ремонтом.
Улучшения бывают:
- - отделимыми. Это улучшения, которые арендатор (ссудополучатель) может отделить от арендованного (полученного в ссуду) имущества, не повредив его, и оставить себе. Например, съемная аппаратура системы видеонаблюдения, автосигнализация, кондиционер. Такие улучшения являются собственностью арендатора (ссудополучателя) (п. 1 ст. 623, п. 2 ст. 689 ГК РФ);
- - неотделимыми. Это улучшения, которые невозможно отделить от арендованного (полученного в ссуду) имущества, не причинив ему вред. Например, пристройка к зданию, установленная в здании система вентиляции. К неотделимым улучшениям относятся все работы, которые проводятся в ходе реконструкции, достройки, дооборудования, модернизации. Такие улучшения - собственность арендодателя (ссудодателя) (п. 1 ст. 623, п. 2 ст. 689 ГК РФ).
Согласно дефектной ведомости на арендуемое помещение по адресу: г. Москва, ул. Кирпичная, д. 3, стр. 4 от 07.12.2002 г., были выявлены следующие дефекты:
- Фасад: нарушение кирпичной кладки, отслоение штукатурки, растрескивание облицовочных материалов, образование застоя стоящих вод у стен.
Кровля: присутствие протечек повреждение мягкой кровли, деформация твердого покрытия, деревянная обрешетка частично поражена грибком и сгнила, имеется щель в обрешетке.
Чердачное перекрытие: деревянное, в плохом состоянии: растрескался и частично прогнил брус, наличие следов протечек, присутствие грибка.
Двери и окна: Входная группа повреждена, у внутренних дверей отсутствуют замки и ручки, дверные полотна перекошены, петли погнуты. Оконные рамы перекошены, стекла с трещинами, отсутствие запорных элементов.
Полы: проседание основания, отсутствие покрытия.
Водоснабжение и канализация: ржавчина, течь в трубопроводе, приборах и арматуре холодного водоснабжения, нарушение соединения, ржавчина и частичное повреждение канализационных труб по всей длине.
Отопление: неисправность системы отопления, в т.ч. регулировочной и запорной арматуры.
Вентиляция: общеобменная система вентиляции в неисправном состоянии, частичное разрушение воздушных коробов.
Электрика: повреждение электропроводки, разрушение розеток и выключателей, неисправность автоматов в щите на ток до 25 А.
Фундамент: неравномерная осадка.
В 2002 году в помещениях был произведен капитальный ремонт и перепланировка, в результате которого все дефекты, указанные в "дефектной ведомости на арендуемое помещение по адресу: г. Москва, ул. Кирпичная, д. 3, стр. 4 от 07.12.2002 г." были устранены. Согласно рабочему проекту, предоставленному Экспертам, стоимость работ составила 8 058 850 рублей в ценах на 2002 год.
Проанализировав смету на капитальный ремонт помещения по адресу: г. Москва, ул. Кирпичная, д. 3, стр. 4 от 07.12.2002 г., эксперт пришел к выводу: Все работы выполненные по смете относятся к неотделимым улучшениям.
Статьей 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определено, что доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.
В качестве доказательств допускаются письменные и вещественные доказательства, объяснения лиц, участвующих в деле, заключения экспертов, показания свидетелей, аудио- и видеозаписи, иные документы и материалы.
Арбитражный суд принимает только те доказательства, которые имеют отношение к рассматриваемому делу (статья 67 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.
Согласно экспертного заключения N 16/059-А40-2205115-Э от 29.04.2016 г. рыночная стоимость недвижимого имущества - нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Кирпичная, д. 3, стр. 4 общей площадью 345,8 кв. м (этаж 1 пом. П) - объект 1 и нежилого помещения общей площадью 29,9 кв. м (подвал N О, помещение I) - объект 2 по состоянию на 30.04.2014 без учета НДС составила 40 394 700 (сорок миллионов триста девяносто четыре тысячи семьсот) рублей.
Рыночная стоимость неотделимых улучшений выполненных ООО "Торговый дом РЕАС" на основании договора подряда на строительно-отделочные работы от 17.12.2002 N 17/12 в нежилых помещениях, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Кирпичная, д. 3, стр. 4 общей площадью 345,8 кв. м (этаж 1 пом. П) - объект 1 и нежилого помещения общей площадью 29,9 кв. м (подвал N О, помещение I) - объект 2 по состоянию на 30.04.2014 года, с учетом разумного округления равна: 17 467 600 (Семнадцать миллионов четыреста шестьдесят семь тысяч шестьсот) рублей.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)