Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 01.11.2016 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 07.11.2016 г.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Сумароковой Т.Я.,
судей Барановской Е.Н., Панкратовой Н.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Тарновским Е.Ю.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
ООО "Компания БКС" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 25 июля 2016 года по делу N А40-85626/16, принятое судьей Селиверстовой Н.Н.,
по иску Общества с ограниченной ответственностью "Брокеркредитсервис" (ОГРН 1025402459334)
к ответчику: Обществу с ограниченной ответственностью "Орас-Холдинг" (ОГРН 1097746028016)
о расторжении договора аренды
при участии в судебном заседании представителей:
- от истца: Данильчева Е.Э. по доверенности от 01.12.2015;
- от ответчика: Филь И.А. по доверенности от 19.10.2016;
- Общество с ограниченной ответственностью "Брокеркредитсервис" обратилось в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Орас-Холдинг" о признании договора аренды нежилых помещений N А/10-2011 от 30.06.2011 года расторгнутым с 01 января 2016 года (с учетом уточнений, принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ).
Решением Арбитражного суда города Москвы от 25.07.2016 года в удовлетворении исковых требований отказано.
С решением суда первой инстанции не согласился истец, подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, принять новый судебный акт. В обоснование жалобы заявители ссылаются на нарушение или неправильное применение норм материального и процессуального права, на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.
В судебном заседании заявитель апелляционной жалобы полностью поддержал ее доводы. Ответчик с решением суда согласен, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, проверив в порядке ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность вынесенного по делу решения арбитражного суда первой инстанции, правильность применения арбитражным судом норм материального и процессуального права и соответствие выводов суда установленным и исследованным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, суд установил следующие обстоятельства.
Как следует из материалов дела, 30 июня 2011 между Обществом с ограниченной ответственность "Орас-Холдинг" (Арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью "Компания Брокеркредитсервис" (Арендатор) заключен Договор аренды нежилых помещений N А/10-2011, в соответствии с которым Арендодатель в порядке и на условиях, определяемых Договором, предоставляет Арендатору за плату во временное пользование объект аренды на срок, установленный договором, а Арендатор обязуется принять объект аренды в соответствии с положениями п. 2.6 Договора, осуществлять пользование объектом аренды в соответствии с условиями договора и уплачивать арендную плату.
Объектом аренды являются нежилые помещения общей площадью 343,2 кв. м, расположенные по адресу: г. Москва, ул. Красная Пресня, д. 22. Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 04 мая 2012 года.
Помещения переданы Арендатору по передаточному акту (акту приема-передачи нежилых помещений). В соответствии с п. 3.3 Договора, срок действия Договора аренды установлен на 60 месяцев.
Согласно ст. 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), а порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
По условиями договора (п. 4.3), постоянная арендная плата за пользование объектом аренды устанавливается сторонами в сумме 2 100 долларов США за 1 кв. м объекта аренды в год.
30 января 2015 года между Истцом и Ответчиком было заключено дополнительное соглашение N 7 к Договору аренды, в соответствии с которым с 01 февраля 2015 года постоянная арендная плата за пользование Арендатором арендуемыми помещениями устанавливается в размере 115 000 рублей 00 копеек, в том числе НДС 18% 17 542,37 рублей, за 1 кв. м в год, а размер арендной платы в год составляет 40 376 500 рублей 00 копеек, в том числе НДС 18% 6 159 127,12 рублей.
Дополнительное соглашение зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве за регистрационным номером 77-77/005-77/005/011/2015-146.
По утверждению истца, с февраля 2015 г. на финансовом рынке сложилась сложная финансовая ситуация, вызванная резким ростом курса доллара и евро к рублю, которая стала негативно отражаться на финансовом состоянии компаний, в том числе ООО "Компания БКС".
Арендная плата сопоставимых по качеству и местоположению помещений снизилась до 60 000 рублей за 1 кв. м в год.
В связи с указанными обстоятельствами 26 марта 2015 г. ООО "Компания БКС" обратилась к ответчику с просьбой рассмотреть предложение о снижении арендной платы до 70 000 руб. за 1 кв. м в год. Ответ был получен только 15.04.2015 г. и содержал отказ в снижении арендной платы.
30.03.2015 г. в адрес ответчика было направлено уведомление, в котором содержалось повторное предложение о снижении размера арендной платы до 70 000 руб. за 1 кв. м в год, а также указывалось, что в случае отказа от снижения размера арендной платы Договор аренды нежилых помещений N А/10-2011 от 30.06.2011 считается расторгнутым.
17 апреля 2015 г. получен ответ на уведомление от 30.03.2014 г., из которого следовало, что ответчик вновь отказывается от предложения о снижении размера арендной платы, и полагает, что отсутствуют основания расторжения Договора.
01 сентября 2015 года Истец уведомил Ответчика о необходимости явки 14.09.2015 года для подписания акта возврата помещений и получения ключей.
14 сентября 2015 г. в указанное в уведомлении время ООО "Орас-Холдинг" своего представителя для приемки помещений и подписания акта не направили.
В связи с чем, 14 сентября 2015 г. в присутствии двух незаинтересованных лиц, был составлен Акт приема-передачи (возврата) нежилых помещений к Договору N А/10-2011 аренды нежилых помещений от 30 июня 2011 г., помещения были опечатаны.
Поскольку ключи от помещений сотрудники ООО "Орас-Холдинг" принять отказались, 01 октября 2015 г. ключи от помещений в количестве 27 штук с описью вложения были отправлены ООО "Компания Брокеркредитсервис" в адрес ООО "Орас- Холдинг" через систему доставки грузов DHL.
Согласно Справки DHL от 02.10.2015 г. груз (ключи от помещений) от 01 октября 2015 г. направленный в адрес ООО "Орас-Холдинг", был доставлен адресату 02 октября 2015 г.
Согласно пункт 11.6 Договора, арендатор в соответствии с п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса РФ имеет право только по истечению первых трех лет срока аренды в одностороннем порядке отказаться от исполнения Договора, без обращения в суд, с предварительным уведомлением Арендодателя за 6 календарных месяцев.
В этом случае, договор считается расторгнутым по истечении 6 календарных месяцев с момента получения такого уведомления Арендодателем.
Дополнительным соглашением N 6 от 17 октября 2014 года, заключенным между ООО "Орас-Холдинг" и ООО "Компания Брокеркредитсервис", стороны согласовали, что Арендатор обязуется в период с 01.10.2014 года по 31.12.2015 года не инициировать отказ от исполнения Договора аренды в соответствии с п. 11.6 Договора аренды.
Полагая, что срок дополнительного соглашения N 6 от 17.10.2014 года истек 31 декабря 2015 года, а уведомление об одностороннем отказе от договора аренды получено ответчиком еще в апрель 2015 года, заявлен настоящий иск.
Между тем, статьей 620 Гражданского кодекса РФ (досрочное расторжение договора по требованию арендатора) предусмотрены случаи, когда по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом:
1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
В силу абзаца 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора (включая соглашение о расторжении сделки) судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.
Буквальное значение условия договора и соглашения о его расторжении в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Исходя из буквального толкования условий договора аренды, а также дополнительного соглашения N 6 от 17.10.2014 года (статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации) возможность отказа Арендатора в одностороннем порядке от договора аренды была определена с 01 января 2016 года.
В связи с чем, доводы апелляционной жалобы истца не могут быть приняты апелляционным судом в качестве основания для отмены решения суда первой инстанции.
Истец является коммерческой организацией, ведущей предпринимательскую деятельность в соответствии со ст. ст. 1, 2 Гражданского кодекса РФ на свой риск и проявляя должную степень заботливости и осмотрительность должен был предвидеть при заключении договора и дополнительного соглашения к нему последствия принятых им договорных условий.
В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Исходя из изложенного, решение суда первой инстанции соответствует обстоятельствам дела и не подлежит изменению.
Госпошлина по апелляционной жалобе в порядке ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ подлежит отнесению на заявителя.
Руководствуясь статьями 110, 176, п. 1 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Девятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 25 июля 2016 года по делу N А40-85626/16 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 07.11.2016 N 09АП-49543/2016 ПО ДЕЛУ N А40-85626/16
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 7 ноября 2016 г. N 09АП-49543/2016
Дело N А40-85626/16
Резолютивная часть постановления объявлена 01.11.2016 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 07.11.2016 г.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Сумароковой Т.Я.,
судей Барановской Е.Н., Панкратовой Н.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Тарновским Е.Ю.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
ООО "Компания БКС" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 25 июля 2016 года по делу N А40-85626/16, принятое судьей Селиверстовой Н.Н.,
по иску Общества с ограниченной ответственностью "Брокеркредитсервис" (ОГРН 1025402459334)
к ответчику: Обществу с ограниченной ответственностью "Орас-Холдинг" (ОГРН 1097746028016)
о расторжении договора аренды
при участии в судебном заседании представителей:
- от истца: Данильчева Е.Э. по доверенности от 01.12.2015;
- от ответчика: Филь И.А. по доверенности от 19.10.2016;
- Общество с ограниченной ответственностью "Брокеркредитсервис" обратилось в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Орас-Холдинг" о признании договора аренды нежилых помещений N А/10-2011 от 30.06.2011 года расторгнутым с 01 января 2016 года (с учетом уточнений, принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ).
Решением Арбитражного суда города Москвы от 25.07.2016 года в удовлетворении исковых требований отказано.
С решением суда первой инстанции не согласился истец, подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, принять новый судебный акт. В обоснование жалобы заявители ссылаются на нарушение или неправильное применение норм материального и процессуального права, на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.
В судебном заседании заявитель апелляционной жалобы полностью поддержал ее доводы. Ответчик с решением суда согласен, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, проверив в порядке ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность вынесенного по делу решения арбитражного суда первой инстанции, правильность применения арбитражным судом норм материального и процессуального права и соответствие выводов суда установленным и исследованным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, суд установил следующие обстоятельства.
Как следует из материалов дела, 30 июня 2011 между Обществом с ограниченной ответственность "Орас-Холдинг" (Арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью "Компания Брокеркредитсервис" (Арендатор) заключен Договор аренды нежилых помещений N А/10-2011, в соответствии с которым Арендодатель в порядке и на условиях, определяемых Договором, предоставляет Арендатору за плату во временное пользование объект аренды на срок, установленный договором, а Арендатор обязуется принять объект аренды в соответствии с положениями п. 2.6 Договора, осуществлять пользование объектом аренды в соответствии с условиями договора и уплачивать арендную плату.
Объектом аренды являются нежилые помещения общей площадью 343,2 кв. м, расположенные по адресу: г. Москва, ул. Красная Пресня, д. 22. Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 04 мая 2012 года.
Помещения переданы Арендатору по передаточному акту (акту приема-передачи нежилых помещений). В соответствии с п. 3.3 Договора, срок действия Договора аренды установлен на 60 месяцев.
Согласно ст. 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), а порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
По условиями договора (п. 4.3), постоянная арендная плата за пользование объектом аренды устанавливается сторонами в сумме 2 100 долларов США за 1 кв. м объекта аренды в год.
30 января 2015 года между Истцом и Ответчиком было заключено дополнительное соглашение N 7 к Договору аренды, в соответствии с которым с 01 февраля 2015 года постоянная арендная плата за пользование Арендатором арендуемыми помещениями устанавливается в размере 115 000 рублей 00 копеек, в том числе НДС 18% 17 542,37 рублей, за 1 кв. м в год, а размер арендной платы в год составляет 40 376 500 рублей 00 копеек, в том числе НДС 18% 6 159 127,12 рублей.
Дополнительное соглашение зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве за регистрационным номером 77-77/005-77/005/011/2015-146.
По утверждению истца, с февраля 2015 г. на финансовом рынке сложилась сложная финансовая ситуация, вызванная резким ростом курса доллара и евро к рублю, которая стала негативно отражаться на финансовом состоянии компаний, в том числе ООО "Компания БКС".
Арендная плата сопоставимых по качеству и местоположению помещений снизилась до 60 000 рублей за 1 кв. м в год.
В связи с указанными обстоятельствами 26 марта 2015 г. ООО "Компания БКС" обратилась к ответчику с просьбой рассмотреть предложение о снижении арендной платы до 70 000 руб. за 1 кв. м в год. Ответ был получен только 15.04.2015 г. и содержал отказ в снижении арендной платы.
30.03.2015 г. в адрес ответчика было направлено уведомление, в котором содержалось повторное предложение о снижении размера арендной платы до 70 000 руб. за 1 кв. м в год, а также указывалось, что в случае отказа от снижения размера арендной платы Договор аренды нежилых помещений N А/10-2011 от 30.06.2011 считается расторгнутым.
17 апреля 2015 г. получен ответ на уведомление от 30.03.2014 г., из которого следовало, что ответчик вновь отказывается от предложения о снижении размера арендной платы, и полагает, что отсутствуют основания расторжения Договора.
01 сентября 2015 года Истец уведомил Ответчика о необходимости явки 14.09.2015 года для подписания акта возврата помещений и получения ключей.
14 сентября 2015 г. в указанное в уведомлении время ООО "Орас-Холдинг" своего представителя для приемки помещений и подписания акта не направили.
В связи с чем, 14 сентября 2015 г. в присутствии двух незаинтересованных лиц, был составлен Акт приема-передачи (возврата) нежилых помещений к Договору N А/10-2011 аренды нежилых помещений от 30 июня 2011 г., помещения были опечатаны.
Поскольку ключи от помещений сотрудники ООО "Орас-Холдинг" принять отказались, 01 октября 2015 г. ключи от помещений в количестве 27 штук с описью вложения были отправлены ООО "Компания Брокеркредитсервис" в адрес ООО "Орас- Холдинг" через систему доставки грузов DHL.
Согласно Справки DHL от 02.10.2015 г. груз (ключи от помещений) от 01 октября 2015 г. направленный в адрес ООО "Орас-Холдинг", был доставлен адресату 02 октября 2015 г.
Согласно пункт 11.6 Договора, арендатор в соответствии с п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса РФ имеет право только по истечению первых трех лет срока аренды в одностороннем порядке отказаться от исполнения Договора, без обращения в суд, с предварительным уведомлением Арендодателя за 6 календарных месяцев.
В этом случае, договор считается расторгнутым по истечении 6 календарных месяцев с момента получения такого уведомления Арендодателем.
Дополнительным соглашением N 6 от 17 октября 2014 года, заключенным между ООО "Орас-Холдинг" и ООО "Компания Брокеркредитсервис", стороны согласовали, что Арендатор обязуется в период с 01.10.2014 года по 31.12.2015 года не инициировать отказ от исполнения Договора аренды в соответствии с п. 11.6 Договора аренды.
Полагая, что срок дополнительного соглашения N 6 от 17.10.2014 года истек 31 декабря 2015 года, а уведомление об одностороннем отказе от договора аренды получено ответчиком еще в апрель 2015 года, заявлен настоящий иск.
Между тем, статьей 620 Гражданского кодекса РФ (досрочное расторжение договора по требованию арендатора) предусмотрены случаи, когда по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом:
1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
В силу абзаца 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора (включая соглашение о расторжении сделки) судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.
Буквальное значение условия договора и соглашения о его расторжении в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Исходя из буквального толкования условий договора аренды, а также дополнительного соглашения N 6 от 17.10.2014 года (статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации) возможность отказа Арендатора в одностороннем порядке от договора аренды была определена с 01 января 2016 года.
В связи с чем, доводы апелляционной жалобы истца не могут быть приняты апелляционным судом в качестве основания для отмены решения суда первой инстанции.
Истец является коммерческой организацией, ведущей предпринимательскую деятельность в соответствии со ст. ст. 1, 2 Гражданского кодекса РФ на свой риск и проявляя должную степень заботливости и осмотрительность должен был предвидеть при заключении договора и дополнительного соглашения к нему последствия принятых им договорных условий.
В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Исходя из изложенного, решение суда первой инстанции соответствует обстоятельствам дела и не подлежит изменению.
Госпошлина по апелляционной жалобе в порядке ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ подлежит отнесению на заявителя.
Руководствуясь статьями 110, 176, п. 1 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Девятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 25 июля 2016 года по делу N А40-85626/16 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
Т.Я.СУМАРОКОВА
Судьи
Е.Н.БАРАНОВСКАЯ
Н.И.ПАНКРАТОВА
Т.Я.СУМАРОКОВА
Судьи
Е.Н.БАРАНОВСКАЯ
Н.И.ПАНКРАТОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)