Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью; Ипотечный кредит; Банковские операции
Обстоятельства: Банк указал, что указанные договоры заключены сторонами в отсутствие согласия банка как залогодержателя.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 09 июня 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 17 июня 2016 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Вильданова Р.А.,
судей Мельниковой Н.Ю., Сабирова М.М.,
при участии:
истца - Рудницкого В.Г., доверенность от 17.04.2015, Мансурова Э.З., доверенность от 17.04.2015,
ответчиков - общества с ограниченной ответственностью "Мегаполис" - Монастырева М.М., доверенность от 06.10.2015 N 18, общества с ограниченной ответственностью "Щербаковский парк" - Панова Д.А., доверенность от 10.08.2015 N 107,
в отсутствие:
третьего лица - извещено надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Акционерного общества "Комерчни банка"
на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 26.11.2015 (судья Мусин Ю.С.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2016 (председательствующий судья Николаева С.Ю., судьи Балакирева Е.М., Терентьев Е.А.)
по делу N А65-14703/2015
по иску Акционерного общества "Комерчни банка" (ОГРН 1132366000128) к обществу с ограниченной ответственностью "Мегаполис" (ОГРН 1061655061291), обществу с ограниченной ответственностью "Щербаковский парк" (ОГРН 1132366000128), с участием третьего лица: Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Татарстан о признании недействительными и применении последствий недействительности договоров участия в долевом строительстве от 14.11.2014 N Д1-25-399/14 и от 19.11.2014 N Д2-25-399/14,
установил:
Акционерное общество "Комерчни банка" (далее - истец, АО "Комерчни банка") обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Мегаполис" (далее - ООО "Мегаполис") и обществу с ограниченной ответственностью "Щербаковский парк" (далее - ООО "Щербаковский парк") о признании последствий недействительности сделки - договора участия в долевом строительстве от 14.11.2014 N Д1-25-399/14.
Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 07.10.2015 настоящее дело объединено в одно производство с делом N А65-23025/2015, в рамках которого рассматривались требования истца к ответчикам о признании недействительным и применении последствий недействительности договора участия в долевом строительстве от 19.11.2014 N Д2-25-399/14.
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 26.11.2015, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2016, в иске отказано.
Не согласившись с принятыми судебными актами, АО "Комерчни банка" обратилось в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований по основаниям, изложенным в кассационной жалобе.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, отзыва на нее, проверив в соответствии с пунктом 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) правильность применения судами норм материального и процессуального права, суд кассационной инстанции считает обжалуемые судебные акты подлежащими отмене с направлением дела на новое рассмотрение, исходя из следующего.
Как следует из материалов дела, 17.03.2011 между истцом (АО "Комерчни банка") и ответчиком (ООО "Мегаполис") заключен кредитный договор, по условиям которого истец предоставил ответчику кредит на общую сумму 26 861 411 евро (пункт 2.1 кредитного договора).
В целях обеспечения исполнения ответчиком своих обязательств по кредитному договору 17.05.2011 между сторонами заключен договор об ипотеке N 12/11, на основании которого истцу передан в залог земельный участок с кадастровым номером 16:50:011102:353 общей площадью 11 403 кв. м, расположенный по адресу: г. Казань, пер. Щербаковский, д. 7, принадлежащий истцу на праве собственности. Обременение земельного участка ипотекой на основании указанного договора зарегистрировано в ЕГРП.
Исполнительным комитетом муниципального образования г. Казани ответчику ООО "Мегаполис" выдано разрешение на строительство от 22.12.2011 N RU16301000-121-ж, на основании которого ответчик осуществляет строительство многоквартирного жилого дома с автостоянкой и нежилыми помещениями.
24 ноября 2014 года Исполкомом муниципального образования города Казани ответчику выдано разрешение на ввод в эксплуатацию 1 очереди строительства многофункционального комплекса: 26-этажного 399-квартирного жилого дома, автостоянки в осях 25-37/1Л-ЛЯ на отм. 6.30 и 9.45. (разрешение N RU16301000-65жил).
ООО "Мегаполис" и ООО "Щербаковский парк" заключили договоры от 14.11.2014 N Д1-25-399/14 и от 19.11.2014 N Д2-25-399/14, по условиям которых ООО "Мегаполис" обязался построить и после ввода в эксплуатацию объекта, но не позднее 30.12.2014 передать ООО "Щербаковский парк" часть помещений в вышеуказанном многофункциональном комплексе в соответствии с приложением к указанным договорам (пункты 2.1., 2.3. договоров).
В пункте 3.2 договоров установлена стоимость, по которой имущество приобретается ООО "Щербаковский парк".
Цена договора от 14.11.2014 N Д1-25-399/14 составляет 1 734 144 000 руб. Цена договора от 19.11.2014 N Д2-25-399/14 составляет 123 517 328 руб.
Полагая, что указанные договоры заключены между ответчиками в отсутствие согласия банка как залогодержателя и нарушают права банка на удовлетворение его требований по кредитному договору за счет заложенного имущества, истец обратился в арбитражный суд с иском о признании их недействительными и применении последствий недействительности сделки в виде возврата ООО "Мегаполис" объектов недвижимости, переданных во исполнение спорных договоров.
В обоснование своих требований истец указывал, что спорные договоры являются недействительными на основании пункта 1 статьи 174.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) как совершенные с нарушением запрета или ограничения распоряжения имуществом. В качестве такого запрета на распоряжение имуществом истец, в частности, ссылался на положения статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", которым установлены условия привлечения денежных средств.
Кроме этого истец указывал, что спорные договоры заключены ответчиками в нарушение положений статьи 37 ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", которая допускает отчуждение заложенного имущества только с согласия залогодержателя. По мнению истца, ипотека распространяется и на объект недвижимости, возведенный на земельном участке, обремененном ипотекой.
Также истец считает, что спорные сделки являются мнимыми, поскольку совершены в целях избежать обращения взыскания на принадлежащее ответчику ООО "Мегаполис" имущество и ничтожны в силу положений пункта 1 статьи 170 ГК РФ. В дополнительных письменных пояснениях истец указывал на недействительность указанных договоров в силу положений статьи 10 ГК РФ как заключенных вследствие злоупотребления правом сторонами указанных договоров.
Разрешая возникший спор, судебные инстанции руководствовались положениями статей 153, 168, 174.1, 421, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 11, 37, 64, 65 Закона об ипотеке и исходили из отсутствия оснований для признания спорных сделок недействительными.
При этом суды указали, что на момент совершения сделок ипотека объектов недвижимости, расположенных на заложенном земельном участке, не была зарегистрирована, следовательно, отсутствовала, и помещения, переданные ответчиком-1 ответчику-2 на основании спорных договоров, не находились в залоге у банка. Регистрация ипотеки объектов недвижимости произведена только 04.08.2015.
Суды также исходили из того, что поскольку сторонами оспариваемых договоров являются юридические лица, из содержания спорных договоров и дальнейших действий второго ответчика по распоряжению объектами недвижимости следует, что объекты недвижимости приобретались им не для собственных нужд, а в инвестиционных целях, для получения прибыли от реализации объектов недвижимости третьим лицам, следовательно, спорные договоры являются договорами, связанными с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости и правоотношения по ним не подпадают под регулирование Закона об участии в долевом строительстве; то обстоятельство, что спорные договоры поименованы договорами об участии в долевом строительстве и зарегистрированы в установленном порядке, не влияет на их правовую квалификацию.
В обоснование отказа в иске суды также указали, что формальные требования статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве соблюдены; на дату совершения спорных сделок исполнение обязательств ответчиком-1 по кредитному договору было обеспечено поручительством третьего лица.
Доводы о том, что действия ответчиков направлены исключительно на причинение вреда истцу, отклонен судами, поскольку по смыслу статьи 10 ГК РФ злоупотребление правом должно носить явный и очевидный характер, однако спорны договоры заключены в предусмотренной законом форме, его условия соответствуют требованиям законодательства, стороны договора достигли соглашения по всем существенным условиям.
Также отклонены доводы истца о недействительности спорных договоров со ссылкой на положения статей 170, 174.1 ГК РФ.
Между тем суд кассационной инстанции не может согласиться с указанными выводами судов, поскольку они сделаны без учета всех обстоятельств дела и при неправильном применении норм материального права.
На момент заключения договора об ипотеке между Банком и ответчиком-1 действовала иная редакция статьи 11 Закона об ипотеке, согласно которой ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, возникает с момента заключения этого договора.
Кроме того, выводы судов о том, что у истца имелась возможность осуществить регистрацию ипотеки до заключения спорных договоров сделаны без учета того, что право собственности залогодателя на объекты недвижимости на тот момент зарегистрировано не было; из материалов дела следует, что договоры об участии в долевом строительстве были подписаны за несколько дней до введения многоквартирного дома в эксплуатацию; ответчик-1 передал имущество ответчику-2 без первичной регистрации права собственности за собой.
Помимо этого, судами не учтены положения пункта 2.1 договора об ипотеке, согласно которому ответчик-1 обязался незамедлительно осуществлять все мероприятия, необходимые для государственной регистрации изменений об объекте права, совершать действия, необходимые для обеспечения действительности заложенного права.
Доводы истца о том, что именно ответчики, злоупотребляя правом, уклонились от регистрации ипотеки, не получили надлежащей правовой оценки.
Законодательство о залоге недвижимости различает два правовых режима распространения ипотеки на строения, находящиеся на заложенном земельном участке, в зависимости от момента возведения таких строений - до или после передачи участка в залог (статьи 64 и 65 Закона об ипотеке).
При этом на дату регистрации договора ипотеки между банком и ответчиком-1 данные нормы предусматривали идентичные правовые последствия нахождения строения на заложенном участке: у залогодержателя участка возникало право залога на строения в силу закона, если в договоре сторонами не было предусмотрено иное.
Такое законодательное регулирование обусловлено необходимостью поступательной реализации в российском правопорядке принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА ОТ 17.06.2016 N Ф06-2617/2015 ПО ДЕЛУ N А65-14703/2015
Требование: О признании недействительными договоров участия в долевом строительстве, применении последствий недействительности сделок.Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью; Ипотечный кредит; Банковские операции
Обстоятельства: Банк указал, что указанные договоры заключены сторонами в отсутствие согласия банка как залогодержателя.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 июня 2016 г. N Ф06-2617/2015
Дело N А65-14703/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 09 июня 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 17 июня 2016 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Вильданова Р.А.,
судей Мельниковой Н.Ю., Сабирова М.М.,
при участии:
истца - Рудницкого В.Г., доверенность от 17.04.2015, Мансурова Э.З., доверенность от 17.04.2015,
ответчиков - общества с ограниченной ответственностью "Мегаполис" - Монастырева М.М., доверенность от 06.10.2015 N 18, общества с ограниченной ответственностью "Щербаковский парк" - Панова Д.А., доверенность от 10.08.2015 N 107,
в отсутствие:
третьего лица - извещено надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Акционерного общества "Комерчни банка"
на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 26.11.2015 (судья Мусин Ю.С.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2016 (председательствующий судья Николаева С.Ю., судьи Балакирева Е.М., Терентьев Е.А.)
по делу N А65-14703/2015
по иску Акционерного общества "Комерчни банка" (ОГРН 1132366000128) к обществу с ограниченной ответственностью "Мегаполис" (ОГРН 1061655061291), обществу с ограниченной ответственностью "Щербаковский парк" (ОГРН 1132366000128), с участием третьего лица: Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Татарстан о признании недействительными и применении последствий недействительности договоров участия в долевом строительстве от 14.11.2014 N Д1-25-399/14 и от 19.11.2014 N Д2-25-399/14,
установил:
Акционерное общество "Комерчни банка" (далее - истец, АО "Комерчни банка") обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Мегаполис" (далее - ООО "Мегаполис") и обществу с ограниченной ответственностью "Щербаковский парк" (далее - ООО "Щербаковский парк") о признании последствий недействительности сделки - договора участия в долевом строительстве от 14.11.2014 N Д1-25-399/14.
Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 07.10.2015 настоящее дело объединено в одно производство с делом N А65-23025/2015, в рамках которого рассматривались требования истца к ответчикам о признании недействительным и применении последствий недействительности договора участия в долевом строительстве от 19.11.2014 N Д2-25-399/14.
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 26.11.2015, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2016, в иске отказано.
Не согласившись с принятыми судебными актами, АО "Комерчни банка" обратилось в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований по основаниям, изложенным в кассационной жалобе.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, отзыва на нее, проверив в соответствии с пунктом 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) правильность применения судами норм материального и процессуального права, суд кассационной инстанции считает обжалуемые судебные акты подлежащими отмене с направлением дела на новое рассмотрение, исходя из следующего.
Как следует из материалов дела, 17.03.2011 между истцом (АО "Комерчни банка") и ответчиком (ООО "Мегаполис") заключен кредитный договор, по условиям которого истец предоставил ответчику кредит на общую сумму 26 861 411 евро (пункт 2.1 кредитного договора).
В целях обеспечения исполнения ответчиком своих обязательств по кредитному договору 17.05.2011 между сторонами заключен договор об ипотеке N 12/11, на основании которого истцу передан в залог земельный участок с кадастровым номером 16:50:011102:353 общей площадью 11 403 кв. м, расположенный по адресу: г. Казань, пер. Щербаковский, д. 7, принадлежащий истцу на праве собственности. Обременение земельного участка ипотекой на основании указанного договора зарегистрировано в ЕГРП.
Исполнительным комитетом муниципального образования г. Казани ответчику ООО "Мегаполис" выдано разрешение на строительство от 22.12.2011 N RU16301000-121-ж, на основании которого ответчик осуществляет строительство многоквартирного жилого дома с автостоянкой и нежилыми помещениями.
24 ноября 2014 года Исполкомом муниципального образования города Казани ответчику выдано разрешение на ввод в эксплуатацию 1 очереди строительства многофункционального комплекса: 26-этажного 399-квартирного жилого дома, автостоянки в осях 25-37/1Л-ЛЯ на отм. 6.30 и 9.45. (разрешение N RU16301000-65жил).
ООО "Мегаполис" и ООО "Щербаковский парк" заключили договоры от 14.11.2014 N Д1-25-399/14 и от 19.11.2014 N Д2-25-399/14, по условиям которых ООО "Мегаполис" обязался построить и после ввода в эксплуатацию объекта, но не позднее 30.12.2014 передать ООО "Щербаковский парк" часть помещений в вышеуказанном многофункциональном комплексе в соответствии с приложением к указанным договорам (пункты 2.1., 2.3. договоров).
В пункте 3.2 договоров установлена стоимость, по которой имущество приобретается ООО "Щербаковский парк".
Цена договора от 14.11.2014 N Д1-25-399/14 составляет 1 734 144 000 руб. Цена договора от 19.11.2014 N Д2-25-399/14 составляет 123 517 328 руб.
Полагая, что указанные договоры заключены между ответчиками в отсутствие согласия банка как залогодержателя и нарушают права банка на удовлетворение его требований по кредитному договору за счет заложенного имущества, истец обратился в арбитражный суд с иском о признании их недействительными и применении последствий недействительности сделки в виде возврата ООО "Мегаполис" объектов недвижимости, переданных во исполнение спорных договоров.
В обоснование своих требований истец указывал, что спорные договоры являются недействительными на основании пункта 1 статьи 174.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) как совершенные с нарушением запрета или ограничения распоряжения имуществом. В качестве такого запрета на распоряжение имуществом истец, в частности, ссылался на положения статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", которым установлены условия привлечения денежных средств.
Кроме этого истец указывал, что спорные договоры заключены ответчиками в нарушение положений статьи 37 ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", которая допускает отчуждение заложенного имущества только с согласия залогодержателя. По мнению истца, ипотека распространяется и на объект недвижимости, возведенный на земельном участке, обремененном ипотекой.
Также истец считает, что спорные сделки являются мнимыми, поскольку совершены в целях избежать обращения взыскания на принадлежащее ответчику ООО "Мегаполис" имущество и ничтожны в силу положений пункта 1 статьи 170 ГК РФ. В дополнительных письменных пояснениях истец указывал на недействительность указанных договоров в силу положений статьи 10 ГК РФ как заключенных вследствие злоупотребления правом сторонами указанных договоров.
Разрешая возникший спор, судебные инстанции руководствовались положениями статей 153, 168, 174.1, 421, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 11, 37, 64, 65 Закона об ипотеке и исходили из отсутствия оснований для признания спорных сделок недействительными.
При этом суды указали, что на момент совершения сделок ипотека объектов недвижимости, расположенных на заложенном земельном участке, не была зарегистрирована, следовательно, отсутствовала, и помещения, переданные ответчиком-1 ответчику-2 на основании спорных договоров, не находились в залоге у банка. Регистрация ипотеки объектов недвижимости произведена только 04.08.2015.
Суды также исходили из того, что поскольку сторонами оспариваемых договоров являются юридические лица, из содержания спорных договоров и дальнейших действий второго ответчика по распоряжению объектами недвижимости следует, что объекты недвижимости приобретались им не для собственных нужд, а в инвестиционных целях, для получения прибыли от реализации объектов недвижимости третьим лицам, следовательно, спорные договоры являются договорами, связанными с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости и правоотношения по ним не подпадают под регулирование Закона об участии в долевом строительстве; то обстоятельство, что спорные договоры поименованы договорами об участии в долевом строительстве и зарегистрированы в установленном порядке, не влияет на их правовую квалификацию.
В обоснование отказа в иске суды также указали, что формальные требования статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве соблюдены; на дату совершения спорных сделок исполнение обязательств ответчиком-1 по кредитному договору было обеспечено поручительством третьего лица.
Доводы о том, что действия ответчиков направлены исключительно на причинение вреда истцу, отклонен судами, поскольку по смыслу статьи 10 ГК РФ злоупотребление правом должно носить явный и очевидный характер, однако спорны договоры заключены в предусмотренной законом форме, его условия соответствуют требованиям законодательства, стороны договора достигли соглашения по всем существенным условиям.
Также отклонены доводы истца о недействительности спорных договоров со ссылкой на положения статей 170, 174.1 ГК РФ.
Между тем суд кассационной инстанции не может согласиться с указанными выводами судов, поскольку они сделаны без учета всех обстоятельств дела и при неправильном применении норм материального права.
На момент заключения договора об ипотеке между Банком и ответчиком-1 действовала иная редакция статьи 11 Закона об ипотеке, согласно которой ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, возникает с момента заключения этого договора.
Кроме того, выводы судов о том, что у истца имелась возможность осуществить регистрацию ипотеки до заключения спорных договоров сделаны без учета того, что право собственности залогодателя на объекты недвижимости на тот момент зарегистрировано не было; из материалов дела следует, что договоры об участии в долевом строительстве были подписаны за несколько дней до введения многоквартирного дома в эксплуатацию; ответчик-1 передал имущество ответчику-2 без первичной регистрации права собственности за собой.
Помимо этого, судами не учтены положения пункта 2.1 договора об ипотеке, согласно которому ответчик-1 обязался незамедлительно осуществлять все мероприятия, необходимые для государственной регистрации изменений об объекте права, совершать действия, необходимые для обеспечения действительности заложенного права.
Доводы истца о том, что именно ответчики, злоупотребляя правом, уклонились от регистрации ипотеки, не получили надлежащей правовой оценки.
Законодательство о залоге недвижимости различает два правовых режима распространения ипотеки на строения, находящиеся на заложенном земельном участке, в зависимости от момента возведения таких строений - до или после передачи участка в залог (статьи 64 и 65 Закона об ипотеке).
При этом на дату регистрации договора ипотеки между банком и ответчиком-1 данные нормы предусматривали идентичные правовые последствия нахождения строения на заложенном участке: у залогодержателя участка возникало право залога на строения в силу закона, если в договоре сторонами не было предусмотрено иное.
Такое законодательное регулирование обусловлено необходимостью поступательной реализации в российском правопорядке принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)