Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Арендодатель указал на невнесение арендной платы и невозмещение расходов в связи с использованием нежилого помещения.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 31 марта 2016 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 06 апреля 2016 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Татариновой И.А.,
судей Столярова А.А., Лазарева С.В.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Зайцева Олега Валерьевича (далее - предприниматель Зайцев О.В., заявитель) на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 05.10.2015 по делу N А07-19402/2015 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.12.2015 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании принял участие предприниматель Зайцев О.В. (лично, паспорт).
Государственное унитарное предприятие "Башавтотранс" Республики Башкортостан (далее - предприятие "Башавтотранс") обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к предпринимателю Зайцеву О.В. о взыскании:
- - 133 022 руб. 65 коп. основного долга по договору о передаче объектов государственного нежилого фонда, закрепленных на праве хозяйственного ведения, в аренду без права выкупа от 11.04.2013 N 11144, рассчитанного за период с октября 2013 года по декабрь 2014 года;
- - 175 116 руб. 10 коп. неустойки за нарушение обязательств по внесению арендной платы, предусмотренной п. 4.2.1 договора от 11.04.2013 N 11144 и рассчитанной за период с 11.10.2013 по 21.08.2015;
- - 30 146 руб. 71 коп. задолженности по договору о компенсации арендатором расходов по оплате коммунальных услуг и технического обслуживания от 01.01.2013 N 109/12в-к/у, рассчитанной за период с октября 2012 года по декабрь 2014 года;
- - 110 рублей в возмещение почтовых расходов предприятия в качестве судебных издержек.
Решением суда от 05.10.2015 (судья Салиева Л.В.) исковые требования удовлетворены.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.12.2015 (судьи Ермолаева Л.П., Карпачева М.И., Пивоварова Л.В.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе предприниматель Зайцев О.В. просит обжалуемые судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение, ссылаясь на неполное выяснение судами обстоятельств, имеющих значение для рассматриваемого дела, и нарушение судами норм процессуального права: ст. 121, 122, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, выразившееся в ненадлежащем уведомлении заявителя о времени и месте судебных заседаний, а также совершении процессуальных действий. Заявитель утверждает, что был лишен возможности участвовать в судебных заседаниях, защищать свои права и законные интересы путем предоставления доказательств, опровергающих доказательства, представленные предприятием.
Предприниматель полагает, что предприятие неправомерно обратилось в суд с требованием о взыскании с заявителя основного долга в размере 133 022 руб. 65 коп., поскольку предприниматель частично погасил задолженность, уплатив денежные суммы в размере 30 000 руб. и 50 000 руб., что подтверждено квитанциями от 01.07.2013 и от 29.05.2014, а также актом сверки взаимных расчетов. Заявитель отмечает, что не имел возможности производить оплату аренды помещения в соответствии с новым тарифом, а следовательно, по недобросовестности контрагента допустил образование долга по договору от 11.04.2013 N 11144, поскольку уведомления об изменении размера арендной платы по названному договору в адрес предпринимателя не поступали. Предприниматель также отмечает, что, ознакомившись с материалами дела, планировал представить в суд апелляционной инстанции дополнение к апелляционной жалобе, в котором предполагал изложить все свои возражения по существу заявленных требований, но не видел необходимости в этом ввиду наличия намерения подписать мировое соглашение, однако суд апелляционной инстанции не удовлетворил ходатайство об отложении судебного разбирательства, поданное для урегулирования спора и подписания мирового соглашения.
В отзыве на кассационную жалобу предприятие "Башавтотранс" просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения.
При подаче кассационной жалобы предпринимателем Зайцевым О.В. заявлено ходатайство о вызове для допроса в качестве свидетеля Салагаева Константина Васильевича для установления обстоятельств, имеющих значение для дела.
В силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции проверяет соответствие выводов судов первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. При этом арбитражное процессуальное законодательство не предоставляет суду кассационной инстанции полномочий по сбору доказательств, назначению экспертизы, вызову и допросу свидетелей, по исследованию и оценке новых доказательств и не предусматривает возможность переоценки выводов судов об обстоятельствах дела с учетом представленных в суд кассационной инстанции дополнительных документов.
В связи с изложенным в удовлетворении ходатайства предпринимателя Зайцева О.В. судом кассационной инстанции отказано.
Изучив доводы заявителя кассационной жалобы, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.
В соответствии с п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
В силу ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды и размере арендной платы (п. 3 ст. 607, ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу ст. 611, п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, а арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (п. 2 ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Специальные нормы, регламентирующие порядок заключения договора аренды здания или сооружения, содержатся в ст. 650 - 655 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В пункте 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснен порядок изменения размера арендной платы, которая не является регулируемой, но в отношении нее публично-правовым образованием установлены правила (принят нормативный правовой акт), которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого образования.
В силу ст. 329, 330, 331 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, которую должник обязан уплатить кредитору в случае ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.
В соответствии со ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Как следует из разъяснений, содержащихся в п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации) неустойка может быть снижена судом на основании ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика. При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.
При исследовании обстоятельств дела судами первой и апелляционной инстанций установлено следующее.
В Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена регистрационная запись от 14.11.2006 N 02-04-01/303/2006-347 о праве хозяйственного ведения предприятия "Башавтотранс" на нежилое одноэтажное строение общей площадью 3143,9 кв. м, инвентарный номер 129, лит. К, К1, К2, К3, К4, К5. Адрес объекта: Республика Башкортостан, город Уфа, Советский район, улица Владивостокская, дом 4.
По согласованию с Министерством земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (представитель собственника) предприятием "Башавтотранс" (арендодатель) и предпринимателем Зайцевым О.В. (арендатор) подписан договор от 11.04.2013 N 11144 о передаче объектов государственного нежилого фонда, закрепленных на праве хозяйственного ведения, в аренду без права выкупа.
Предприятие "Башавтотранс" обязалось передать, а предприниматель Зайцев О.В. - принять во временное владение и пользование (в аренду) на срок с 08.10.2012 по 03.10.2013 для использования в "складской деятельности" нежилое помещение общей площадью 23,1 кв. м (п. 1.1, 1.2 договора). Местонахождение объекта аренды: г. Уфа, Советский район, ул. Владивостокская, д. 4 (литера К5, ком. N 3, 4).
Согласно п. 3.1 договора расчет арендной платы производится в соответствии с Методикой определения годовой арендной платы за пользование государственным имуществом Республики Башкортостан, утвержденной постановлением Правительства Республики Башкортостан от 29.12.2007 N 403, или устанавливается согласно протоколу о подведении итогов аукциона (конкурса), оформляется в виде приложения к договору и является его неотъемлемой частью.
Размер арендной платы подлежит досрочному пересмотру по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных законодательством. Размер арендной платы пересматривается арендодателем в одностороннем порядке при изменении коэффициентов расчета годовой арендной платы. При изменении размера арендной платы оформляется новый расчет арендной платы, который становится неотъемлемой частью договора. Новый расчет арендной платы направляется арендатору уведомлением и является обязательным для исполнения. Новый размер арендной платы устанавливается с момента внесения соответствующих изменений, указанных в расчете арендной платы. Момент получения арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее пяти дней с момента его отправки заказным письмом по адресу арендатора, указанному в договоре, или не позднее пяти дней с момента получения нового расчета арендной платы под роспись арендатором либо его представителем (пункт 3.2 договора).
Арендная плата вносится арендатором за каждый месяц вперед с оплатой до десятого числа оплачиваемого месяца путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя, без выставления арендатору счета на оплату (пункт 3.3 договора).
Расторжение или прекращение действия договора не освобождает арендатора от необходимости погашения задолженности по арендной плате и выплаты пени (пункт 3.4). В случае использования арендатором объекта по истечении срока действия договора (несвоевременный возврат арендуемого объекта) арендатор обязуется вносить арендную плату и пени за просрочку платежа за пользование объектом в размере и порядке, установленных договором (пункт 3.5 договора). Арендатор оплачивает предоставляемые ему коммунальные и иные услуги по отдельным договорам, заключаемым между арендатором и арендодателем или предприятиями, обслуживающими объект. Арендная плата за землю и платежи за пользование другими природными ресурсами не включаются в состав годовой арендной платы за пользование объектом (нежилым помещением), устанавливаются и вносятся в порядке и пределах, определяемых соответствующими нормативными правовыми актами Российской Федерации и Республики Башкортостан (пункт 3.6 договора). При невнесении арендатором в установленные договором сроки арендной платы начисляются пени в размере 0,3 процента с просроченной суммы за каждый день просрочки (пункт 4.2.1 договора).
В качестве приложений к договору от 11.04.2013 N 11144 подготовлены расчеты арендной платы, в основу которых положена Методика определения годовой арендной платы за пользование государственным имуществом Республики Башкортостан, утвержденная постановлением Правительства Республики Башкортостан от 29.12.2007 N 403.
Согласно расчетам в период с 08.10.2012 по 31.12.2012 размер ежемесячного денежного обязательства арендатора составлял 8566,74 руб., в период с 01.01.2013 по 31.12.2013 - 9372,24 руб., в период с 01.01.2014 по 31.12.2014 - 9653,18 руб. Изменение (увеличение) размера арендной платы обусловлено ежегодным изменением (увеличением) значения коэффициента "Со", то есть размера стоимости нового строительства (одного квадратного метра общей площади), утверждаемого Министерством земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан в установленном правовыми актами субъекта Российской Федерации (Республики Башкортостан) порядке.
Нежилое помещение передано в аренду предпринимателю Зайцеву О.В. с 08.10.2012 по акту приема-передачи от 11.04.2013.
Для целей регулирования правоотношений в части возмещения арендатором расходов арендодателя по содержанию нежилого помещения, оплаты коммунальных услуг между арендодателем и арендатором подписан договор о компенсации арендатором расходов по оплате коммунальных услуг и технического обслуживания от 01.01.2013 N 109/12в-к/у.
Согласно договору от 01.01.2013 N 109/12в-к/у предприятие "Башавтотранс" перечисляет поставщикам коммунальных и эксплуатационных услуг плату за коммунальные услуги (электроснабжение, отопление, водоснабжение, водоотведение, вывоз ТБО, размещение ТБО, вывоз снега, дезинсекция, дератизация, уборка прилегающей территории) и техническое обслуживание. В свою очередь, предприниматель Зайцев О.В. возмещает предприятию расходы по содержанию сданного в аренду помещения и оплату коммунальных услуг, потребляемых предпринимателем в период действия договора (пункт 1.1 договора). Помещение находится по адресу: г. Уфа, ул. Владивостокская, 4 (пункт 1.2 договора). Срок действия договора - с 08.10.2012 по 03.10.2013 (пункт 1.4 договора). Ориентировочная стоимость по данному договору составляет 13 776 рублей (в год, или 1148 рублей в месяц). Фактическая стоимость суммы компенсации коммунальных услуг по договору определяется стоимостью выставленных счетов (пункт 3.1 договора). Подробный расчет размера компенсации расходов арендодателя приведен в приложении к договору от 01.01.2013 N 109/12в-к/у.
Последний платеж в пользу предприятия предприниматель осуществил в июле 2013 года.
Предприятие "Башавтотранс" посредством использования услуг почтовой связи направило предпринимателю Зайцеву письменную претензию от 27.05.2015, в которой потребовало погасить задолженность по арендной плате, по оплате коммунальных услуг и по возмещению расходов арендодателя на содержание нежилого помещения. Предприятие также указало, что в случае невыполнения предпринимателем данных требований в досудебном порядке, оно обратится в арбитражный суд и потребует, помимо прочего, взыскания договорной неустойки.
Поскольку предприниматель Зайцев О.В. на претензию не ответил, задолженность не погасил, предприятие "Башавтотранс" обратилось в арбитражный суд с соответствующими требованиями.
Оценив представленные в дело доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды установили, что арендодатель передал имущество в пользование, а арендатор принял его без каких-либо замечаний, пользовался данным имуществом, соглашение по условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, возражений относительно предоставленного в аренду имущества в период пользования арендатором заявлено не было, в процессе использования арендованного имущества у сторон также не возникало затруднений, связанных с невозможностью индивидуализации объекта аренды. При этом судами отмечено, что стороны добровольно согласовали условие о том, что размер арендной платы определяется путем применения Методики определения годовой арендной платы за пользование государственным имуществом Республики Башкортостан, утвержденной постановлением Правительства Республики Башкортостан от 29.12.2007 N 403.
Таким образом, установив, что сторонами при соблюдении установленной федеральным законом формы сделки согласованы существенные условия договора аренды (объект аренды, размер арендной платы), с учетом того, что спорный договор заключен на срок менее одного года, суды обоснованно признали договор от 11.04.2013 N 11144 заключенным, указав, что в данной ситуации обязательной государственной регистрации договор не подлежит.
Исследовав представленный предприятием "Башавтотранс" в материалы дела расчет задолженности предпринимателя Зайцева О.В. за период с октября 2013 года по декабрь 2014 года, признав названный расчет верным, суды пришли к выводу о том, что основной долг предпринимателя Зайцева О.В. за указанный период составляет 133 022 руб. 65 коп.
Доказательств, свидетельствующих как об исполнении предпринимателем Зайцевым О.В. обязательств по внесению арендной платы за указанный в иске период, так и о прекращении денежных обязательств по иным основаниям, материалы дела не содержат.
При таких обстоятельствах, установив факт ненадлежащего исполнения предпринимателем Зайцевым О.В. обязательств по внесению арендный платы по договору, суды обоснованно удовлетворили требование предприятия "Башавтотранс" о взыскании с предпринимателя Зайцева О.В. задолженности в сумме 133 022 руб. 65 коп.
Поскольку доказательств погашения задолженности материалы дела не содержат, суды правомерно взыскали с предпринимателя Зайцева О.В. пени в сумме 175 116 руб. 10 коп. за период с 11.10.2013 по 21.08.2015.
Оценив заключенный между сторонами договор о компенсации арендатором расходов по оплате коммунальных услуг и технического обслуживания от 01.01.2013 N 109/12в-к/у, суды пришли к выводу о том, что сторонами согласована обязанность предпринимателя Зайцева О.В. по внесению денежных средств в сумме не менее 13 776 руб. по ежегодной оплате коммунальных услуг.
Судами установлено, что предпринимателем Зайцевым О.В. факт оказания услуг по теплоснабжению, электроснабжению, водоснабжению и водоотведению (в период аренды нежилого помещения) не оспорен, контррасчет размера задолженности не представлен.
При исследовании по правилам ст. 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющихся в материалах дела доказательств, в частности заверенных копий соответствующих счетов за период с октября 2012 года по декабрь 2014 года, суды установили наличие у предпринимателя Зайцева О.В. задолженности по оплате коммунальных услуг, рассчитанной за указанный период, в сумме 30 146 руб. 71 коп.
Таким образом, приняв во внимание общую площадь арендованного помещения, цель его использования, предусмотренные договором от 01.01.2013 правила определения размера стоимости коммунальных услуг, а также период просрочки, суды обоснованно удовлетворили требование предприятия "Башавтотранс" в данной части.
При таких обстоятельствах следует признать, что суды правомерно удовлетворили исковые требования предприятия "Башавтотранс".
Фактические обстоятельства дела судами первой и апелляционной инстанции установлены и исследованы в полном объеме, выводы судов соответствуют доказательствам, имеющимся в материалах дела.
Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка, основания для их непринятия у суда кассационной инстанции отсутствуют. Указанные доводы направлены на переоценку установленных судом фактических обстоятельств дела и принятых доказательств, что недопустимо в силу требований, предусмотренных ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Нормы материального права применены судами правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебных актов, не выявлено.
С учетом изложенного обжалуемые судебные акты следует оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 05.10.2015 по делу N А07-19402/2015 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.12.2015 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Зайцева Олега Валерьевича - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
И.А.ТАТАРИНОВА
Судьи
А.А.СТОЛЯРОВ
С.В.ЛАЗАРЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА УРАЛЬСКОГО ОКРУГА ОТ 06.04.2016 N Ф09-2889/16 ПО ДЕЛУ N А07-19402/2015
Требование: О взыскании долга по договору аренды, неустойки, задолженности по договору о компенсации расходов на оплату коммунальных услуг и технического обслуживания.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Арендодатель указал на невнесение арендной платы и невозмещение расходов в связи с использованием нежилого помещения.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 апреля 2016 г. N Ф09-2889/16
Дело N А07-19402/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 31 марта 2016 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 06 апреля 2016 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Татариновой И.А.,
судей Столярова А.А., Лазарева С.В.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Зайцева Олега Валерьевича (далее - предприниматель Зайцев О.В., заявитель) на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 05.10.2015 по делу N А07-19402/2015 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.12.2015 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании принял участие предприниматель Зайцев О.В. (лично, паспорт).
Государственное унитарное предприятие "Башавтотранс" Республики Башкортостан (далее - предприятие "Башавтотранс") обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к предпринимателю Зайцеву О.В. о взыскании:
- - 133 022 руб. 65 коп. основного долга по договору о передаче объектов государственного нежилого фонда, закрепленных на праве хозяйственного ведения, в аренду без права выкупа от 11.04.2013 N 11144, рассчитанного за период с октября 2013 года по декабрь 2014 года;
- - 175 116 руб. 10 коп. неустойки за нарушение обязательств по внесению арендной платы, предусмотренной п. 4.2.1 договора от 11.04.2013 N 11144 и рассчитанной за период с 11.10.2013 по 21.08.2015;
- - 30 146 руб. 71 коп. задолженности по договору о компенсации арендатором расходов по оплате коммунальных услуг и технического обслуживания от 01.01.2013 N 109/12в-к/у, рассчитанной за период с октября 2012 года по декабрь 2014 года;
- - 110 рублей в возмещение почтовых расходов предприятия в качестве судебных издержек.
Решением суда от 05.10.2015 (судья Салиева Л.В.) исковые требования удовлетворены.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.12.2015 (судьи Ермолаева Л.П., Карпачева М.И., Пивоварова Л.В.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе предприниматель Зайцев О.В. просит обжалуемые судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение, ссылаясь на неполное выяснение судами обстоятельств, имеющих значение для рассматриваемого дела, и нарушение судами норм процессуального права: ст. 121, 122, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, выразившееся в ненадлежащем уведомлении заявителя о времени и месте судебных заседаний, а также совершении процессуальных действий. Заявитель утверждает, что был лишен возможности участвовать в судебных заседаниях, защищать свои права и законные интересы путем предоставления доказательств, опровергающих доказательства, представленные предприятием.
Предприниматель полагает, что предприятие неправомерно обратилось в суд с требованием о взыскании с заявителя основного долга в размере 133 022 руб. 65 коп., поскольку предприниматель частично погасил задолженность, уплатив денежные суммы в размере 30 000 руб. и 50 000 руб., что подтверждено квитанциями от 01.07.2013 и от 29.05.2014, а также актом сверки взаимных расчетов. Заявитель отмечает, что не имел возможности производить оплату аренды помещения в соответствии с новым тарифом, а следовательно, по недобросовестности контрагента допустил образование долга по договору от 11.04.2013 N 11144, поскольку уведомления об изменении размера арендной платы по названному договору в адрес предпринимателя не поступали. Предприниматель также отмечает, что, ознакомившись с материалами дела, планировал представить в суд апелляционной инстанции дополнение к апелляционной жалобе, в котором предполагал изложить все свои возражения по существу заявленных требований, но не видел необходимости в этом ввиду наличия намерения подписать мировое соглашение, однако суд апелляционной инстанции не удовлетворил ходатайство об отложении судебного разбирательства, поданное для урегулирования спора и подписания мирового соглашения.
В отзыве на кассационную жалобу предприятие "Башавтотранс" просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения.
При подаче кассационной жалобы предпринимателем Зайцевым О.В. заявлено ходатайство о вызове для допроса в качестве свидетеля Салагаева Константина Васильевича для установления обстоятельств, имеющих значение для дела.
В силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции проверяет соответствие выводов судов первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. При этом арбитражное процессуальное законодательство не предоставляет суду кассационной инстанции полномочий по сбору доказательств, назначению экспертизы, вызову и допросу свидетелей, по исследованию и оценке новых доказательств и не предусматривает возможность переоценки выводов судов об обстоятельствах дела с учетом представленных в суд кассационной инстанции дополнительных документов.
В связи с изложенным в удовлетворении ходатайства предпринимателя Зайцева О.В. судом кассационной инстанции отказано.
Изучив доводы заявителя кассационной жалобы, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.
В соответствии с п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
В силу ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды и размере арендной платы (п. 3 ст. 607, ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу ст. 611, п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, а арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (п. 2 ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Специальные нормы, регламентирующие порядок заключения договора аренды здания или сооружения, содержатся в ст. 650 - 655 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В пункте 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснен порядок изменения размера арендной платы, которая не является регулируемой, но в отношении нее публично-правовым образованием установлены правила (принят нормативный правовой акт), которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого образования.
В силу ст. 329, 330, 331 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, которую должник обязан уплатить кредитору в случае ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.
В соответствии со ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Как следует из разъяснений, содержащихся в п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации) неустойка может быть снижена судом на основании ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика. При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.
При исследовании обстоятельств дела судами первой и апелляционной инстанций установлено следующее.
В Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена регистрационная запись от 14.11.2006 N 02-04-01/303/2006-347 о праве хозяйственного ведения предприятия "Башавтотранс" на нежилое одноэтажное строение общей площадью 3143,9 кв. м, инвентарный номер 129, лит. К, К1, К2, К3, К4, К5. Адрес объекта: Республика Башкортостан, город Уфа, Советский район, улица Владивостокская, дом 4.
По согласованию с Министерством земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (представитель собственника) предприятием "Башавтотранс" (арендодатель) и предпринимателем Зайцевым О.В. (арендатор) подписан договор от 11.04.2013 N 11144 о передаче объектов государственного нежилого фонда, закрепленных на праве хозяйственного ведения, в аренду без права выкупа.
Предприятие "Башавтотранс" обязалось передать, а предприниматель Зайцев О.В. - принять во временное владение и пользование (в аренду) на срок с 08.10.2012 по 03.10.2013 для использования в "складской деятельности" нежилое помещение общей площадью 23,1 кв. м (п. 1.1, 1.2 договора). Местонахождение объекта аренды: г. Уфа, Советский район, ул. Владивостокская, д. 4 (литера К5, ком. N 3, 4).
Согласно п. 3.1 договора расчет арендной платы производится в соответствии с Методикой определения годовой арендной платы за пользование государственным имуществом Республики Башкортостан, утвержденной постановлением Правительства Республики Башкортостан от 29.12.2007 N 403, или устанавливается согласно протоколу о подведении итогов аукциона (конкурса), оформляется в виде приложения к договору и является его неотъемлемой частью.
Размер арендной платы подлежит досрочному пересмотру по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных законодательством. Размер арендной платы пересматривается арендодателем в одностороннем порядке при изменении коэффициентов расчета годовой арендной платы. При изменении размера арендной платы оформляется новый расчет арендной платы, который становится неотъемлемой частью договора. Новый расчет арендной платы направляется арендатору уведомлением и является обязательным для исполнения. Новый размер арендной платы устанавливается с момента внесения соответствующих изменений, указанных в расчете арендной платы. Момент получения арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее пяти дней с момента его отправки заказным письмом по адресу арендатора, указанному в договоре, или не позднее пяти дней с момента получения нового расчета арендной платы под роспись арендатором либо его представителем (пункт 3.2 договора).
Арендная плата вносится арендатором за каждый месяц вперед с оплатой до десятого числа оплачиваемого месяца путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя, без выставления арендатору счета на оплату (пункт 3.3 договора).
Расторжение или прекращение действия договора не освобождает арендатора от необходимости погашения задолженности по арендной плате и выплаты пени (пункт 3.4). В случае использования арендатором объекта по истечении срока действия договора (несвоевременный возврат арендуемого объекта) арендатор обязуется вносить арендную плату и пени за просрочку платежа за пользование объектом в размере и порядке, установленных договором (пункт 3.5 договора). Арендатор оплачивает предоставляемые ему коммунальные и иные услуги по отдельным договорам, заключаемым между арендатором и арендодателем или предприятиями, обслуживающими объект. Арендная плата за землю и платежи за пользование другими природными ресурсами не включаются в состав годовой арендной платы за пользование объектом (нежилым помещением), устанавливаются и вносятся в порядке и пределах, определяемых соответствующими нормативными правовыми актами Российской Федерации и Республики Башкортостан (пункт 3.6 договора). При невнесении арендатором в установленные договором сроки арендной платы начисляются пени в размере 0,3 процента с просроченной суммы за каждый день просрочки (пункт 4.2.1 договора).
В качестве приложений к договору от 11.04.2013 N 11144 подготовлены расчеты арендной платы, в основу которых положена Методика определения годовой арендной платы за пользование государственным имуществом Республики Башкортостан, утвержденная постановлением Правительства Республики Башкортостан от 29.12.2007 N 403.
Согласно расчетам в период с 08.10.2012 по 31.12.2012 размер ежемесячного денежного обязательства арендатора составлял 8566,74 руб., в период с 01.01.2013 по 31.12.2013 - 9372,24 руб., в период с 01.01.2014 по 31.12.2014 - 9653,18 руб. Изменение (увеличение) размера арендной платы обусловлено ежегодным изменением (увеличением) значения коэффициента "Со", то есть размера стоимости нового строительства (одного квадратного метра общей площади), утверждаемого Министерством земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан в установленном правовыми актами субъекта Российской Федерации (Республики Башкортостан) порядке.
Нежилое помещение передано в аренду предпринимателю Зайцеву О.В. с 08.10.2012 по акту приема-передачи от 11.04.2013.
Для целей регулирования правоотношений в части возмещения арендатором расходов арендодателя по содержанию нежилого помещения, оплаты коммунальных услуг между арендодателем и арендатором подписан договор о компенсации арендатором расходов по оплате коммунальных услуг и технического обслуживания от 01.01.2013 N 109/12в-к/у.
Согласно договору от 01.01.2013 N 109/12в-к/у предприятие "Башавтотранс" перечисляет поставщикам коммунальных и эксплуатационных услуг плату за коммунальные услуги (электроснабжение, отопление, водоснабжение, водоотведение, вывоз ТБО, размещение ТБО, вывоз снега, дезинсекция, дератизация, уборка прилегающей территории) и техническое обслуживание. В свою очередь, предприниматель Зайцев О.В. возмещает предприятию расходы по содержанию сданного в аренду помещения и оплату коммунальных услуг, потребляемых предпринимателем в период действия договора (пункт 1.1 договора). Помещение находится по адресу: г. Уфа, ул. Владивостокская, 4 (пункт 1.2 договора). Срок действия договора - с 08.10.2012 по 03.10.2013 (пункт 1.4 договора). Ориентировочная стоимость по данному договору составляет 13 776 рублей (в год, или 1148 рублей в месяц). Фактическая стоимость суммы компенсации коммунальных услуг по договору определяется стоимостью выставленных счетов (пункт 3.1 договора). Подробный расчет размера компенсации расходов арендодателя приведен в приложении к договору от 01.01.2013 N 109/12в-к/у.
Последний платеж в пользу предприятия предприниматель осуществил в июле 2013 года.
Предприятие "Башавтотранс" посредством использования услуг почтовой связи направило предпринимателю Зайцеву письменную претензию от 27.05.2015, в которой потребовало погасить задолженность по арендной плате, по оплате коммунальных услуг и по возмещению расходов арендодателя на содержание нежилого помещения. Предприятие также указало, что в случае невыполнения предпринимателем данных требований в досудебном порядке, оно обратится в арбитражный суд и потребует, помимо прочего, взыскания договорной неустойки.
Поскольку предприниматель Зайцев О.В. на претензию не ответил, задолженность не погасил, предприятие "Башавтотранс" обратилось в арбитражный суд с соответствующими требованиями.
Оценив представленные в дело доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды установили, что арендодатель передал имущество в пользование, а арендатор принял его без каких-либо замечаний, пользовался данным имуществом, соглашение по условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, возражений относительно предоставленного в аренду имущества в период пользования арендатором заявлено не было, в процессе использования арендованного имущества у сторон также не возникало затруднений, связанных с невозможностью индивидуализации объекта аренды. При этом судами отмечено, что стороны добровольно согласовали условие о том, что размер арендной платы определяется путем применения Методики определения годовой арендной платы за пользование государственным имуществом Республики Башкортостан, утвержденной постановлением Правительства Республики Башкортостан от 29.12.2007 N 403.
Таким образом, установив, что сторонами при соблюдении установленной федеральным законом формы сделки согласованы существенные условия договора аренды (объект аренды, размер арендной платы), с учетом того, что спорный договор заключен на срок менее одного года, суды обоснованно признали договор от 11.04.2013 N 11144 заключенным, указав, что в данной ситуации обязательной государственной регистрации договор не подлежит.
Исследовав представленный предприятием "Башавтотранс" в материалы дела расчет задолженности предпринимателя Зайцева О.В. за период с октября 2013 года по декабрь 2014 года, признав названный расчет верным, суды пришли к выводу о том, что основной долг предпринимателя Зайцева О.В. за указанный период составляет 133 022 руб. 65 коп.
Доказательств, свидетельствующих как об исполнении предпринимателем Зайцевым О.В. обязательств по внесению арендной платы за указанный в иске период, так и о прекращении денежных обязательств по иным основаниям, материалы дела не содержат.
При таких обстоятельствах, установив факт ненадлежащего исполнения предпринимателем Зайцевым О.В. обязательств по внесению арендный платы по договору, суды обоснованно удовлетворили требование предприятия "Башавтотранс" о взыскании с предпринимателя Зайцева О.В. задолженности в сумме 133 022 руб. 65 коп.
Поскольку доказательств погашения задолженности материалы дела не содержат, суды правомерно взыскали с предпринимателя Зайцева О.В. пени в сумме 175 116 руб. 10 коп. за период с 11.10.2013 по 21.08.2015.
Оценив заключенный между сторонами договор о компенсации арендатором расходов по оплате коммунальных услуг и технического обслуживания от 01.01.2013 N 109/12в-к/у, суды пришли к выводу о том, что сторонами согласована обязанность предпринимателя Зайцева О.В. по внесению денежных средств в сумме не менее 13 776 руб. по ежегодной оплате коммунальных услуг.
Судами установлено, что предпринимателем Зайцевым О.В. факт оказания услуг по теплоснабжению, электроснабжению, водоснабжению и водоотведению (в период аренды нежилого помещения) не оспорен, контррасчет размера задолженности не представлен.
При исследовании по правилам ст. 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющихся в материалах дела доказательств, в частности заверенных копий соответствующих счетов за период с октября 2012 года по декабрь 2014 года, суды установили наличие у предпринимателя Зайцева О.В. задолженности по оплате коммунальных услуг, рассчитанной за указанный период, в сумме 30 146 руб. 71 коп.
Таким образом, приняв во внимание общую площадь арендованного помещения, цель его использования, предусмотренные договором от 01.01.2013 правила определения размера стоимости коммунальных услуг, а также период просрочки, суды обоснованно удовлетворили требование предприятия "Башавтотранс" в данной части.
При таких обстоятельствах следует признать, что суды правомерно удовлетворили исковые требования предприятия "Башавтотранс".
Фактические обстоятельства дела судами первой и апелляционной инстанции установлены и исследованы в полном объеме, выводы судов соответствуют доказательствам, имеющимся в материалах дела.
Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка, основания для их непринятия у суда кассационной инстанции отсутствуют. Указанные доводы направлены на переоценку установленных судом фактических обстоятельств дела и принятых доказательств, что недопустимо в силу требований, предусмотренных ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Нормы материального права применены судами правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебных актов, не выявлено.
С учетом изложенного обжалуемые судебные акты следует оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 05.10.2015 по делу N А07-19402/2015 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.12.2015 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Зайцева Олега Валерьевича - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
И.А.ТАТАРИНОВА
Судьи
А.А.СТОЛЯРОВ
С.В.ЛАЗАРЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)