Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 21 сентября 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 31 октября 2016 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Горбик В.М.
судей Полубехиной Н.С., Старовойтовой О.Р.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Южаковой В.Д.
при участии:
от истца: представители Алимова Л.Т. (доверенность от 02.11.2015),
Макаровская Н.В. (доверенность от 25.05.2016),
от ответчиков: 1) представитель Погода Д.С. (доверенность от 27.02.2016),
от ООО "Олана": представитель Сенькин С.А. (доверенность от 27.02.2016),
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер 13АП-10428/2016, 13АП-10429/2016) ИП Рябухиной О.С. и ООО "Олана" (лица, не участвующего в деле) на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.02.2016 по делу N А56-92126/2015 (судья Вареникова А.О.), принятое
по иску ЗАО "Стремберг"
к ИП Рябухиной О.С., ООО "Олана"
о взыскании задолженности и неустойки,
Закрытое акционерное общество "Стремберг" (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Рябухиной Оксане Сергеевне (далее - ответчик 1, предприниматель) о взыскании 1/100 от общей суммы задолженности по оплате базовой арендной платы в размере 3922 долларов США 13 центов, 1/100 от общей суммы задолженности по оплате за маркетинг в размере 142 долларов США 63 цента, 1/100 от общей суммы задолженности по эксплуатационным расходам в размере 1069 долларов США 67 центов, 1/100 от общей суммы неустойки в размере 13165 долларов США 70 центов.
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.02.2016 исковые требования удовлетворены в полном объеме. Также с предпринимателя в пользу общества взыскано 28609 руб. 70 коп. расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела в арбитражном суде первой инстанции.
Предприниматель подала апелляционную жалобу, в которой, полагая, что судом принято решение в отношении ненадлежащего ответчика, просила решение отменить, принять по делу новый судебный акт, отказав в удовлетворении заявленных требований.
ООО "Олана" (лицо, не участвующее в деле) также обратилось с апелляционной жалобой, в которой, сославшись на нарушение судом первой инстанции норм процессуального права и неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, просило решение отменить, исковое заявление общества оставить без рассмотрения.
Общество в отзыве на жалобы с доводами апелляционных жалоб не согласилось, просило решение суда оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.
В судебном заседании апелляционного суда представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда отменить. Также заявил ходатайство о приобщении доказательств, приложенных к апелляционной жалобе (пункты 5 - 11 приложения). Представитель истца возразил против удовлетворения апелляционных жалоб и приобщения к делу дополнительных доказательств.
В обоснование доводов жалоб предприниматель и ООО "Олана" указали, что арендатором по предварительному договору аренды от 23.01.2012 N 106 с 01.12.2012 является ООО "Олана", что подтверждается дополнительным соглашением от 01.12.2012, которым произведена замена арендатора. Таким образом, податели жалоб полагали, что решение принято о правах и обязанностях ООО "Олана", не привлеченного к участию в деле.
Определением от 01.06.2016 апелляционный суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции; к участию в деле третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО "Олана"; назначено судебное разбирательство.
Дополнительные доказательства, перечисленные в приложении к апелляционной жалобе предпринимателя (пункты 5 - 11 приложения), приобщены к материалам дела. Дополнительные доказательства, приложенные к апелляционной жалобе ООО "Олана" (пункты 4 - 12 приложения), не приобщены к материалам дела ввиду отсутствия ходатайства о их приобщении.
В апелляционный суд от ЗАО "Стремберг" поступило 21.06.2016 ходатайство о привлечении третьего лица ООО "Олана" к участию в деле в качестве соответчика, поскольку на основании дополнительного соглашения от 01.12.2012 все права и обязанности арендатора по договору аренды с 01.12.2012 перешли от ИП Рябухиной О.С. к ООО "Олана".
Также ЗАО "Стремберг" направило в суд ходатайство об уточнении исковых требований (увеличении), просило взыскать с ответчика в пользу истца 116 588 долларов США 93 цента задолженности по оплате базовой арендной платы за период с 01.08.2013 по 30.11.2015 с оплатой в рублях по курсу Центрального банка Российской Федерации на день оплаты, но не более 36 рублей за 1 доллар США, и не менее 28,50 рублей за 1 доллар США; 5 358 долларов США 69 центов задолженности по внесению платы за маркетинг за период с 01.10.2013 по 30.11.2015 с оплатой в рублях по курсу Центрального банка Российской Федерации на день оплаты, но не более 36 рублей за 1 доллар США, и не менее 28,50 рубля за 1 доллар США; 50 086 долларов США 69 центов задолженности по оплате эксплуатационных расходов за период с 01.11.2013 по 30.11.2015 с оплатой в рублях по курсу Центрального банка Российской Федерации на день оплаты, но не более 36 рублей за 1 доллар США, и не менее 28,50 рублей за 1 доллар США; 568 034 руб. 43 коп. задолженности по внесению платы с оборота за период с 01.08.2014 по 31.03.2015; 1/100 (одну сотую) от общей суммы неустойки за задержку внесения базовой арендной платы, платы за маркетинг и платы за эксплуатационные расходы за период с 06.08.2013 по 06.11.2015 в размере 2 564 долларов США 30 центов с оплатой в рублях по курсу Центрального банка Российской Федерации на день оплаты, но не более 36 рублей за 1 доллар США, и не менее 28,50 рублей за 1 доллар США; 1/100 (одну сотую) от общей суммы неустойки за задержку внесения платы с оборота за период с 16.09.2014 по 06.11.2015 в размере 8 952 руб. 11 коп. (л.д. 90-95 т. 2).
Кроме того, от истца в апелляционный суд 22.06.2016 поступило ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств, подтверждающих отправку в адрес ООО "Олана" и предпринимателя копий иска; акт сверки взаимных расчетов за период с 28.01.2012 по 30.11.2015 между ЗАО "Стремберг" и ООО "Олана".
В судебном заседании 29.06.2016 представитель истца поддержал ходатайства о привлечении ООО "Олана" к делу в качестве соответчика, об уточнении исковых требований.
Иск может быть предъявлен в арбитражный суд совместно несколькими истцами или к нескольким ответчикам (процессуальное соучастие). При невозможности рассмотрения дела без участия другого лица в качестве ответчика арбитражный суд первой инстанции привлекает его к участию в деле как соответчика по ходатайству сторон или с согласия истца (статья 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Таким образом, исходя из положений Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации выбор ответчика по делу (как замена, так и процессуальное соучастие на стороне ответчика) является прерогативой истца и должен осуществляться с таким расчетом, что удовлетворение именно заявленных требований в защиту права и законного интереса и именно к этому лицу приведет к наиболее быстрой и эффективной защите от посягательств и/или восстановлению нарушенных и/или оспариваемых прав.
В данном случае установив, что иск предъявлен к ненадлежащему ответчику, который должен отвечать по иску, принимая во внимание ходатайство истца о привлечении ООО "Олана" к делу в качестве соответчика, апелляционный суд счел необходимым удовлетворить ходатайство общества; привлек к участию в деле соответчиком ООО "Олана" (далее - предприятие, ответчик). Апелляционный суд также принял к рассмотрению уточненные обществом исковые требования.
В судебном заседании представитель ООО "Олана" заявил ходатайство о приобщении к делу дополнительных доказательств, приложенных к апелляционной жалобе; об отложении судебного разбирательства.
Апелляционный суд, принимая во внимание пункт 8 статьи 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также состояние копий, исследовать которые не представлялось возможным, оставил без удовлетворения ходатайство; дополнительные доказательства возвращены ООО "Олана". Вместе с тем апелляционный суд счел целесообразным отложить судебное разбирательство.
Предприятие 12.08.2016 представило отзыв на исковое заявление, в котором просило отказать ЗАО "Стремберг" в удовлетворении заявленных исковых требований в части взыскания платы за маркетинг, эксплуатационных платежей, платы с оборота, а также неустойки за задержку платежей ввиду отсутствия заключенного договора аренды; отказать ЗАО "Стремберг" в удовлетворении заявленных исковых требований в части взыскания задолженности по арендной плате и коммунальным платежам за пользование помещением в размере, превышающем расчет ответчика. Ответчик сослался на то, что в нарушение условий предварительного договора от 23.01.2012 N 106 (пункты 5.2, 5.3) арендодатель (общество) не направил арендатору (предпринимателю) подписанные со своей стороны договоры аренды и не представил заверенную копию свидетельства о собственности; в результате ни краткосрочный, ни долгосрочный договоры аренды между истцом и ответчиком заключены не были; соответствующая государственная регистрация долгосрочного договора аренды не производилась. Условия пункта 5.8 предварительного договора не отменяют обязанности арендатора заключить краткосрочный и долгосрочный договоры аренды, что является предметом договора и предусмотрено пунктами 2.2, 5.2 и 5.3 предварительного договора. Предприятие полагало, что обязательства по внесению платы за какие-либо дополнительные услуги (платы за маркетинг, эксплуатационных платежей, платы с оборота), отличные от базовой арендной платы и коммунальных платежей (сервисное обслуживание), прекратились 25.06.2012, поскольку согласно акту приема-передачи от 25.06.2012 помещение передано с завершенными в нем отделочными работами и пригодно к эксплуатации. По мнению предприятия, поскольку между истцом и ответчиком договор аренды заключен не был, требования ЗАО "Стремберг" о взыскании иных платежей, кроме базовой арендной платы и коммунальных платежей (сервисное обслуживание), а именно: платы за маркетинг, эксплуатационных платежей, платы с оборота; неустойки за задержку внесения арендной платы в размере 0,5% от суммы задолженности являются необоснованными и не подлежат удовлетворению. В отзыве указано, что ООО "Олана" в период с 01.12.2012 по настоящее время произвело оплату за фактическое пользование потенциальным объектом аренды (в условиях незаключенного договора аренды) на общую сумму 154 164,91 долл. США; оплату коммунальных платежей в размере 396 831 руб. 22 коп.; что подтверждено истцом в исходящем от него акте сверки взаимных расчетов за период с 28.01.2012 по 30.11.2015 (л.д. 118-121 т. 2). Согласно расчету предприятия задолженность ООО "Олана" перед ЗАО "Стремберг" за пользование помещением с учетом произведенных ранее платежей составляет сумму 35 998,95 долл. США; задолженность по коммунальным платежам за использованное помещение с учетом произведенных ранее платежей составляет сумму 10 133 руб. 20 коп.
Предприниматель в отзыве на иск просила отказать обществу в удовлетворении исковых требований к ИП Рябухиной О.С. В обоснование доводов предприниматель сослалась на дополнительное соглашение от 01.12.2012, которым стороны произвели замену арендатора в предварительном договоре от 23.01.2012 N 106 и акты сверки взаимных расчетов за период с 01.01.2011 по 04.08.2014, согласно которым по состоянию на 04.08.2014 какая-либо задолженность ИП Рябухиной О.С. перед ЗАО "Стремберг" отсутствует.
От ООО "Олана" в апелляционный суд поступили письменные пояснения, в которых предприятие просило отказать обществу в удовлетворении заявленных требований, поскольку между истцом и ответчиком договор аренды заключен не был, арендные отношения носили фактический характер, что свидетельствует о согласии арендатора оплатить фактическое использование им помещения в этот период (до момента заключения договора аренды) на условиях, предусмотренных договором аренды, и не означает, что непосредственная обязанность возникла у ответчика ранее заключения самого договора.
Для предоставления возможности истцу ознакомиться с представленными ответчиками документами, приложенными к отзывам и письменной позиции предприятия и предпринимателя, протокольным определением от 17.08.2016 апелляционный суд отложил судебное разбирательство.
В письменных пояснениях и дополнительных письменных пояснениях общества на отзыв предприятия (вх. от 21.09.2016) истец с доводами ООО "Олана" не согласился, просил исковые требования удовлетворить в полном объеме, взыскав предъявляемые суммы задолженности по арендной плате и суммы неустоек в заявленном размере с ООО "Олана".
На основании пункта 2 части 3 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с нахождением судьи Кашиной Т.А. в очередном отпуске произведена замена в составе судей, рассматривающем дело. В связи с заменой судьи Кашиной Т.А. на судью Старовойтову О.Р. судебное разбирательство 21.09.2016 произведено с самого начала.
В судебном заседании представитель истца ходатайствовал о приобщении к материалам дела письменных позиций общества и приложенных к ним дополнительных доказательств. Дополнительные доказательства приобщены к материалам дела.
В судебном заседании представитель общества просил исковые требования удовлетворить, представители ответчиков против удовлетворения иска возразили.
Как следует из материалов дела, между ЗАО "Стремберг" (арендодателем) и ИП Рябухиной О.С. (арендатором) заключен предварительный договор от 23.01.2012 N 106 аренды нежилого помещения общей площадью 199,78 кв. м, расположенного на 1-м этаже нежилого здания многофункционального торгово-развлекательного комплекса "Питерлэнд", находящегося по адресу: Санкт-Петербург, Приморский пр., дом 72, литер А, для организации салона красоты.
Пунктом 5.8 договора установлено, что в случае, если дата официального открытия здания наступит до государственной регистрации права собственности арендодателя на здание, или в случае, если стороны не подпишут договор аренды на дату официального открытия здания, арендодатель обязуется предоставить арендатору возможность начать использовать помещение в соответствии с разрешенным использованием и целевым назначением здания с даты официального открытия здания при условии, что к этой дате арендатором будут завершены отделочные работы в помещении в полном объеме.
В предусмотренном настоящим пунктом случае стороны подпишут акт приема-передачи помещения от арендодателя к арендатору в дату официального открытия здания, а в случае невыполнения арендатором к этой дате отделочных работ в полном объеме указанный акт подписывается сторонами в дату, следующую за датой завершения арендатором отделочных работ в полном объеме, и в которую арендатор обязан открыть помещение для посетителей.
Использование арендатором помещения в период с даты подписания акта приема-передачи помещения от арендодателя к арендатору до даты подписания сторонами краткосрочного договора аренды будет осуществляться на условиях, согласованных сторонами в приложении N 2 к настоящему договору, и по ставке платы за пользование, равной ставке арендной платы и иных платежей по краткосрочному договору аренды в порядке, предусмотренном для выплаты арендной платы и иных платежей по краткосрочному договору аренды.
Помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 25.06.2012.
Пунктом 4.3 приложения N 2 к договору установлена обязанность арендатора в течение срока аренды выплачивать арендодателю арендную плату, которая состоит из постоянной (базовая арендная плата и эксплуатационных расходы) и переменной (плата с оборота арендатора и плата за сервисное обслуживание) частей, а также платы за маркетинг.
В соответствии с пунктом 4.2 приложения N 2 к договору размер базовой арендной платы за аренду помещения равен произведению площади помещения на арендную ставку, что составляет 550,00 долларов США за один кв. м помещения в год, кроме того НДС. Оплата базовой арендной платы уплачивается арендатором не позднее 5-го числа оплачиваемого месяца (пункт 4.2.1 приложения N 2 к договору). Начиная со второго года аренды, размер ежегодной базовой арендной платы увеличивается на 5% (пункт 4.3.3 приложения N 2 к договору).
В соответствии с пунктами 4.3, 4.3.1, 4.3.2 приложения N 2 к договору ежегодный размер эксплуатационных расходов равен произведению площади помещения на ставку эксплуатационных расходов, размер которой составляет 150,00 долларов в США за один кв. м помещения в год, кроме того НДС.; плата за эксплуатационные расходы уплачивается арендатором ежемесячно не позднее пятого числа оплачиваемого месяца; ежегодный размер эксплуатационных расходов не чаще одного раза в год в течение всего срока аренды увеличивается (индексируется) на 5%.
Пунктами 4.14, 4.1.14, 4.14.1 приложения N 2 к договору установлено, что ежегодный размер платы маркетинг составляет 20,00 долларов США за один кв. м помещения в год, кроме того НДС; плата за маркетинг уплачивается арендатором авансом за соответствующий календарный месяц в срок до пятого числа оплачиваемого месяца; начиная со второго года аренды, размер платы за маркетинг увеличивается (индексируется) на 5%.
За нарушение сроков оплаты арендодатель вправе начислить неустойку в размере 0,5% от суммы задолженности за каждый день просрочки (пункт 4.19 приложения N 2 к договору).
В целях досудебного порядка урегулирования спора истец направил ответчику претензию от 06.11.2015 N 357-Ю с требованием о погашении задолженности по арендной плате, а также об оплате неустойки за просрочку внесения арендной платы.
Поскольку требования, заявленные в претензии, предпринимателем удовлетворены не были, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Апелляционным судом установлено, что арендатором по предварительному договору аренды от 23.01.2012 N 106 с 01.12.2012 является ООО "Олана", что подтверждено дополнительным соглашением от 01.12.2012, которым произведена замена арендатора.
Как предусмотрено статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. По общему принципу, изложенному в пункте 1 статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства, одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации оговорено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. В соответствии с абзацем вторым пункта 1 этой статьи порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В силу принятых на себя по договору аренды обязательств арендатор должен своевременно и полностью выплачивать арендодателю арендную плату и платежи в размере и порядке, определенном договором.
В силу пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором. Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) является определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, в частности в случае просрочки исполнения.
Обратившись в арбитражный суд с исковыми требованиями, общество мотивировало правомерность их предъявления ссылкой на обстоятельства во взаимосвязи с доказательствами. В письменной позиции на отзыв предприятия общество, исходило из того, что договор аренды является смешанным и содержит в себе как положения, являющиеся положениями предварительного договора, содержащие обязательства сторон заключить договоры аренды, так и обязательства по передаче арендодателем арендатору помещения на условиях краткосрочного договора аренды, в том числе условия по размеру и порядку внесения арендной платы, а также размер и порядок оплаты неустоек, сославшись на содержащиеся в предварительном договоре от 23.01.2012 N 106 условия, пункт 10.1 договора аренды. В соответствии с пунктом 5.8 договора аренды арендодатель обязан с даты официального открытия здания, если договоры аренды не будут подписаны, а арендатор завершит отделочные работы в помещении, предоставить арендатору в пользование помещение по акту приема-передачи помещения, а арендатор обязан принять помещение и пользоваться им. Использование арендатором помещения в период с даты подписания акта приема-передачи помещения от арендодателя к арендатору до даты подписания сторонами краткосрочного договора аренды будет осуществляться на условиях, согласованных сторонами в приложении N 2 к договору и по ставке платы за пользование, равной ставке арендной платы и иных платежей по краткосрочному договору аренды в порядке, предусмотренном для выплаты арендной платы и иных платежей по краткосрочному договору аренды. Исходя из указанных условий, арендодатель 25.06.2012 передал, а арендатор (предприниматель) принял в аренду помещение N 1.36, о чем оформлен акт приема-передачи помещения от арендодателя к арендатору, подписанный обеими сторонами. Соответственно, с указанной даты - 25.06.2012 краткосрочный договор аренды считается заключенным и начал течь 11-месячный срок аренды помещения, предусмотренный пунктом 3.1 приложения N 2 к договору аренды, который истек 25.05.2013, после чего договор аренды считался заключенным на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации). Договор аренды (предварительный договор от 23.01.2012 N 106) в совокупности со всеми его приложениями, которые в соответствии с пунктом 10.2 договора аренды являются его неотъемлемой частью, содержит все существенные условия договора аренды, то есть, оснований полагать этот договор незаключенным не имеется. Сославшись на положения статей 609, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, общество указало на отсутствие оснований для государственной регистрации краткосрочного договора аренды, как обстоятельство признания его заключенным. Общество полагало необходимым учесть, что предприниматель, в последующем после заключения дополнительного соглашения от 01.12.2012 к договору аренды ООО "Олана", во взаимоотношениях с обществом всегда исходили из того, что краткосрочный договор аренды заключен и действует между сторонами (как составная часть смешанного договора). Подтверждением тому общество полагало то, что ответчики пользовались арендуемым помещением N 1.36, осуществляя в нем коммерческую деятельность в соответствии с разрешенным использованием (пункт 2.3 договора аренды); производили оплату за аренду помещения согласно приложению N 2 договора аренды; заключали в отношении него дополнительные соглашения от 01.12.2012 б/н, от 01.01.2013 N 3, от 26.08.2013 N 4, от 28.02.2014 N 5, от 10.12.2014 N 6, регулирующие размер арендной платы за пользование арендуемым помещением. Таким образом, довод предприятия о не заключении сторонами договора аренды общество сочло несостоятельным и подлежащим отклонению судом. Общество не согласилось с утверждением предприятия в письменном пояснении от 15.09.2016 об отсутствии у него обязанности по внесению таких составляющих арендную плату платежей, как платы за маркетинг, оплаты эксплуатационных расходов, платы с оборота, а также неустойки за задержку внесения арендной платы. Между тем предприятие в дополнительных соглашениях от 28.02.2014 N 5, от 10.12.2014 N 6 к договору аренды согласовывало с истцом график погашения задолженности по арендной плате, которая имела место на 28.02.2014, на 10.12.2014 соответственно, но не исполнило свои обязательства по погашению долга. В последующем задолженность ООО "Олана" по арендной плате увеличилась. По данным истца, предприятием оплачена рублями сумма, эквивалентная 142698,79 долларам США, и рублевыми платежами сумма 802 113 руб. 61 коп. На изложенные предприятием в отзыве на иск от 11.08.2016 доводы, что в период с 01.12.2012 по 30.11.2015 оно оплатило арендную плату за пользование арендуемым помещением на общую сумму, эквивалентную 154 164,91 долларам США, и 396 831 руб. 22 коп., в связи с чем его задолженность по арендным платежам составляет 35 998,95 доллара США и 10 133 руб. 20 коп.; общество возразило, указав, что в своем письменном пояснении от 15.09.2016 предприятие уже утверждает об отсутствии задолженности перед истцом и просит отказать в иске полностью. В то же время ООО "Олана" не оспаривает размер внесенной арендной платы, указанный в представленном истцом в суд акте сверки от 17.06.2016 (платежи, приведенные в акте сверки от 17.06.2016 полностью соответствуют платежам, указанным в расчете задолженности от 11.08.2016, представленном в суд предприятием; разница в итоговых цифрах объясняется ошибочным переводом предприятием части рублевых платежей (плата с оборота) на сумму 405282,39 руб. - в доллары, 405282,39 руб. + 396831,22 руб. = 802113,61 руб. рублевые платежи по данным общества). Истец полагал, что представленными в суд доказательствами полностью подтверждено, что задолженность ООО "Олана" за период аренды по 30.11.2015 составляет 172 034,31 доллара США и 568 034 руб. 43 коп. Не согласившись с возражениями предприятия относительно наличия законного права на сдачу в аренду имущества, общество сослалось на абзац 4 пункта 10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". В данном пункте указано, что судам необходимо учитывать, что применительно к статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи) и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, также не противоречит положениям статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации и не может быть признан недействительным по названному основанию. На довод предприятия о том, что общество не подтвердило своего законного права на сдачу в аренду имущества, арендуемого предприятием, что предусмотрено пунктом 5.2 договора аренды, истец указал, что в действительности этот пункт договора аренды не предусматривает его обязанность подтвердить право на сдачу в аренду имущества при заключении договора, лишь определяет обязательства сторон по заключению долгосрочного договора аренды в течение 60 дней с даты получения истцом свидетельства о праве собственности на здание (с учетом положений абзаца 23 раздела 1 договора аренды). Данное свидетельство истцом до настоящего времени не получено, в связи с чем нарушений пункта 5.2 договора аренды не допущено. В то же время истец вправе заключать договора аренды в отношении помещений в здании МТРК "Питерлэнд" по адресу: Санкт-Петербург, Приморский пр. дом 72, литер А, так как на дату заключения договора аренды и по настоящее время истец являлся и является единственным законным владельцем указанного здания. В соответствии с положениями статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Поскольку предприятие в возражениях на иск полагало отсутствующей у него обязанность по внесению таких составляющих арендную плату платежей, как платы за маркетинг, оплаты эксплуатационных расходов, платы с оборота, неустойки за задержку внесения арендной платы, общество, признав данное утверждение несоответствующим действительности, сослалось на приложение N 2 к договору аренды, в котором предусмотрены обязательства ООО "Олана", как арендатора, оплачивать арендную плату и неустойку, в случае задержки внесения арендной платы. Как указало общество, предприятие в своих возражениях не привело оснований, по которым обязательства по оплате части арендных платежей у него возникли, а по другим платежам, также составляющим арендную плату, обязательства не возникли. В то же время, предприятие в целом не оспорило размер внесенной им арендной платы, указанной в представленном в суд истцом акте сверки от 17.06.2016. Соответственно, предприятие фактически признало и размер имеющейся у него задолженности по внесению арендной платы, так как истцом исковые требования заявлены в полном соответствии с данным актом сверки. Кроме того, общество обратило внимание на указание ООО "Олана" в своем отзыве, что в период с 01.12.2012 по 30.11.2015 оно внесло арендную плату за пользование арендуемым помещением на общую сумму, эквивалентную 154 164,91 долларам США и 396 831,22 руб., в связи с чем его задолженность по арендным платежам составляет 35 998,95 доллара США и 10 133,20 рубля. Приведенный расчет выполнен предприятием ошибочно. Также, по мнению истца, следует учесть, что предприятие не представило суду документы, подтверждающие внесение обществу "Стремберг" арендных платежей на сумму, эквивалентную 154 164,91 долларам США, об оплате которой оно утверждало в отзыве на иск.
Общество согласилось, что предприниматель является ненадлежащим ответчиком по делу, поскольку дополнительным соглашением от 01.12.2012 к договору аренды произведена замена прежнего арендатора ИП Рябухиной О.С. на нового - ООО "Олана", права и обязанности предпринимателя по договору перешли к предприятию.
Исследовав доводы сторон во взаимосвязи с условиями договора, положениями действующего законодательства, регулирующего спорные отношения, имеющимися в деле доказательствами, апелляционный суд пришел к выводу о правомерности предъявленных обществом требований. Согласно пункту 9.2 Инструкции по делопроизводству в арбитражных судах Российской Федерации (первой, апелляционной и кассационной инстанций), утвержденной Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2013 N 100, апелляционный суд с учетом результата разрешения спора использовал письменную позицию истца при изготовлении судебного акта, признав изложенные в ней доводы, соответствующими фактическим обстоятельствам, со ссылкой на имеющиеся в деле доказательства; мотивированными относящимися к предмету спора нормами законодательства и разъяснениями по их применению.
При таких обстоятельствах исковые требования общества "Стремберг" к ООО "Олана" подлежат удовлетворению. В удовлетворении иска к предпринимателю следует отказать.
Расходы по госпошлине распределяются в соответствии с положениями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и разъяснениями, изложенными в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 N 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражном суде".
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29 февраля 2016 года по делу N А56-92126/2015 отменить.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Олана" в пользу закрытого акционерного общества "Стремберг" 172 034 долларов США 31 цент задолженности по оплате базовой арендной платы, маркетингу, эксплуатационным расходам с оплатой в рублях по курсу Центрального банка Российской Федерации на день оплаты, но не более 36 рублей за 1 доллар США, и не менее 28,50 рублей за 1 доллар США; 568 034 руб. 43 коп. задолженности по внесению платы с оборота; 1/100 (одну сотую) от общей суммы неустойки за задержку внесения базовой арендной платы, платы за маркетинг и платы за эксплуатационные расходы в размере 2 564 долларов США 30 центов с оплатой в рублях по курсу Центрального банка Российской Федерации на день оплаты, но не более 36 рублей за 1 доллар США, и не менее 28,50 рублей за 1 доллар США; 1/100 (одну сотую) от общей суммы неустойки за задержку внесения платы с оборота в размере 8 952 руб. 11 коп.; 57 312 руб. 68 коп. расходов по государственной пошлине по иску.
В иске к ИП Рябухиной Оксане Сергеевне отказать.
Взыскать с ЗАО "Стремберг" в пользу ИП Рябухиной Оксаны Сергеевны 3 000 руб. расходов по государственной пошлине по апелляционной жалобе.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРИНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 31.10.2016 N 13АП-10428/2016, 13АП-10429/2016 ПО ДЕЛУ N А56-92126/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 31 октября 2016 г. N 13АП-10428/2016, 13АП-10429/2016
Дело N А56-92126/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 21 сентября 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 31 октября 2016 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Горбик В.М.
судей Полубехиной Н.С., Старовойтовой О.Р.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Южаковой В.Д.
при участии:
от истца: представители Алимова Л.Т. (доверенность от 02.11.2015),
Макаровская Н.В. (доверенность от 25.05.2016),
от ответчиков: 1) представитель Погода Д.С. (доверенность от 27.02.2016),
от ООО "Олана": представитель Сенькин С.А. (доверенность от 27.02.2016),
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер 13АП-10428/2016, 13АП-10429/2016) ИП Рябухиной О.С. и ООО "Олана" (лица, не участвующего в деле) на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.02.2016 по делу N А56-92126/2015 (судья Вареникова А.О.), принятое
по иску ЗАО "Стремберг"
к ИП Рябухиной О.С., ООО "Олана"
о взыскании задолженности и неустойки,
установил:
Закрытое акционерное общество "Стремберг" (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Рябухиной Оксане Сергеевне (далее - ответчик 1, предприниматель) о взыскании 1/100 от общей суммы задолженности по оплате базовой арендной платы в размере 3922 долларов США 13 центов, 1/100 от общей суммы задолженности по оплате за маркетинг в размере 142 долларов США 63 цента, 1/100 от общей суммы задолженности по эксплуатационным расходам в размере 1069 долларов США 67 центов, 1/100 от общей суммы неустойки в размере 13165 долларов США 70 центов.
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.02.2016 исковые требования удовлетворены в полном объеме. Также с предпринимателя в пользу общества взыскано 28609 руб. 70 коп. расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела в арбитражном суде первой инстанции.
Предприниматель подала апелляционную жалобу, в которой, полагая, что судом принято решение в отношении ненадлежащего ответчика, просила решение отменить, принять по делу новый судебный акт, отказав в удовлетворении заявленных требований.
ООО "Олана" (лицо, не участвующее в деле) также обратилось с апелляционной жалобой, в которой, сославшись на нарушение судом первой инстанции норм процессуального права и неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, просило решение отменить, исковое заявление общества оставить без рассмотрения.
Общество в отзыве на жалобы с доводами апелляционных жалоб не согласилось, просило решение суда оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.
В судебном заседании апелляционного суда представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда отменить. Также заявил ходатайство о приобщении доказательств, приложенных к апелляционной жалобе (пункты 5 - 11 приложения). Представитель истца возразил против удовлетворения апелляционных жалоб и приобщения к делу дополнительных доказательств.
В обоснование доводов жалоб предприниматель и ООО "Олана" указали, что арендатором по предварительному договору аренды от 23.01.2012 N 106 с 01.12.2012 является ООО "Олана", что подтверждается дополнительным соглашением от 01.12.2012, которым произведена замена арендатора. Таким образом, податели жалоб полагали, что решение принято о правах и обязанностях ООО "Олана", не привлеченного к участию в деле.
Определением от 01.06.2016 апелляционный суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции; к участию в деле третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО "Олана"; назначено судебное разбирательство.
Дополнительные доказательства, перечисленные в приложении к апелляционной жалобе предпринимателя (пункты 5 - 11 приложения), приобщены к материалам дела. Дополнительные доказательства, приложенные к апелляционной жалобе ООО "Олана" (пункты 4 - 12 приложения), не приобщены к материалам дела ввиду отсутствия ходатайства о их приобщении.
В апелляционный суд от ЗАО "Стремберг" поступило 21.06.2016 ходатайство о привлечении третьего лица ООО "Олана" к участию в деле в качестве соответчика, поскольку на основании дополнительного соглашения от 01.12.2012 все права и обязанности арендатора по договору аренды с 01.12.2012 перешли от ИП Рябухиной О.С. к ООО "Олана".
Также ЗАО "Стремберг" направило в суд ходатайство об уточнении исковых требований (увеличении), просило взыскать с ответчика в пользу истца 116 588 долларов США 93 цента задолженности по оплате базовой арендной платы за период с 01.08.2013 по 30.11.2015 с оплатой в рублях по курсу Центрального банка Российской Федерации на день оплаты, но не более 36 рублей за 1 доллар США, и не менее 28,50 рублей за 1 доллар США; 5 358 долларов США 69 центов задолженности по внесению платы за маркетинг за период с 01.10.2013 по 30.11.2015 с оплатой в рублях по курсу Центрального банка Российской Федерации на день оплаты, но не более 36 рублей за 1 доллар США, и не менее 28,50 рубля за 1 доллар США; 50 086 долларов США 69 центов задолженности по оплате эксплуатационных расходов за период с 01.11.2013 по 30.11.2015 с оплатой в рублях по курсу Центрального банка Российской Федерации на день оплаты, но не более 36 рублей за 1 доллар США, и не менее 28,50 рублей за 1 доллар США; 568 034 руб. 43 коп. задолженности по внесению платы с оборота за период с 01.08.2014 по 31.03.2015; 1/100 (одну сотую) от общей суммы неустойки за задержку внесения базовой арендной платы, платы за маркетинг и платы за эксплуатационные расходы за период с 06.08.2013 по 06.11.2015 в размере 2 564 долларов США 30 центов с оплатой в рублях по курсу Центрального банка Российской Федерации на день оплаты, но не более 36 рублей за 1 доллар США, и не менее 28,50 рублей за 1 доллар США; 1/100 (одну сотую) от общей суммы неустойки за задержку внесения платы с оборота за период с 16.09.2014 по 06.11.2015 в размере 8 952 руб. 11 коп. (л.д. 90-95 т. 2).
Кроме того, от истца в апелляционный суд 22.06.2016 поступило ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств, подтверждающих отправку в адрес ООО "Олана" и предпринимателя копий иска; акт сверки взаимных расчетов за период с 28.01.2012 по 30.11.2015 между ЗАО "Стремберг" и ООО "Олана".
В судебном заседании 29.06.2016 представитель истца поддержал ходатайства о привлечении ООО "Олана" к делу в качестве соответчика, об уточнении исковых требований.
Иск может быть предъявлен в арбитражный суд совместно несколькими истцами или к нескольким ответчикам (процессуальное соучастие). При невозможности рассмотрения дела без участия другого лица в качестве ответчика арбитражный суд первой инстанции привлекает его к участию в деле как соответчика по ходатайству сторон или с согласия истца (статья 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Таким образом, исходя из положений Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации выбор ответчика по делу (как замена, так и процессуальное соучастие на стороне ответчика) является прерогативой истца и должен осуществляться с таким расчетом, что удовлетворение именно заявленных требований в защиту права и законного интереса и именно к этому лицу приведет к наиболее быстрой и эффективной защите от посягательств и/или восстановлению нарушенных и/или оспариваемых прав.
В данном случае установив, что иск предъявлен к ненадлежащему ответчику, который должен отвечать по иску, принимая во внимание ходатайство истца о привлечении ООО "Олана" к делу в качестве соответчика, апелляционный суд счел необходимым удовлетворить ходатайство общества; привлек к участию в деле соответчиком ООО "Олана" (далее - предприятие, ответчик). Апелляционный суд также принял к рассмотрению уточненные обществом исковые требования.
В судебном заседании представитель ООО "Олана" заявил ходатайство о приобщении к делу дополнительных доказательств, приложенных к апелляционной жалобе; об отложении судебного разбирательства.
Апелляционный суд, принимая во внимание пункт 8 статьи 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также состояние копий, исследовать которые не представлялось возможным, оставил без удовлетворения ходатайство; дополнительные доказательства возвращены ООО "Олана". Вместе с тем апелляционный суд счел целесообразным отложить судебное разбирательство.
Предприятие 12.08.2016 представило отзыв на исковое заявление, в котором просило отказать ЗАО "Стремберг" в удовлетворении заявленных исковых требований в части взыскания платы за маркетинг, эксплуатационных платежей, платы с оборота, а также неустойки за задержку платежей ввиду отсутствия заключенного договора аренды; отказать ЗАО "Стремберг" в удовлетворении заявленных исковых требований в части взыскания задолженности по арендной плате и коммунальным платежам за пользование помещением в размере, превышающем расчет ответчика. Ответчик сослался на то, что в нарушение условий предварительного договора от 23.01.2012 N 106 (пункты 5.2, 5.3) арендодатель (общество) не направил арендатору (предпринимателю) подписанные со своей стороны договоры аренды и не представил заверенную копию свидетельства о собственности; в результате ни краткосрочный, ни долгосрочный договоры аренды между истцом и ответчиком заключены не были; соответствующая государственная регистрация долгосрочного договора аренды не производилась. Условия пункта 5.8 предварительного договора не отменяют обязанности арендатора заключить краткосрочный и долгосрочный договоры аренды, что является предметом договора и предусмотрено пунктами 2.2, 5.2 и 5.3 предварительного договора. Предприятие полагало, что обязательства по внесению платы за какие-либо дополнительные услуги (платы за маркетинг, эксплуатационных платежей, платы с оборота), отличные от базовой арендной платы и коммунальных платежей (сервисное обслуживание), прекратились 25.06.2012, поскольку согласно акту приема-передачи от 25.06.2012 помещение передано с завершенными в нем отделочными работами и пригодно к эксплуатации. По мнению предприятия, поскольку между истцом и ответчиком договор аренды заключен не был, требования ЗАО "Стремберг" о взыскании иных платежей, кроме базовой арендной платы и коммунальных платежей (сервисное обслуживание), а именно: платы за маркетинг, эксплуатационных платежей, платы с оборота; неустойки за задержку внесения арендной платы в размере 0,5% от суммы задолженности являются необоснованными и не подлежат удовлетворению. В отзыве указано, что ООО "Олана" в период с 01.12.2012 по настоящее время произвело оплату за фактическое пользование потенциальным объектом аренды (в условиях незаключенного договора аренды) на общую сумму 154 164,91 долл. США; оплату коммунальных платежей в размере 396 831 руб. 22 коп.; что подтверждено истцом в исходящем от него акте сверки взаимных расчетов за период с 28.01.2012 по 30.11.2015 (л.д. 118-121 т. 2). Согласно расчету предприятия задолженность ООО "Олана" перед ЗАО "Стремберг" за пользование помещением с учетом произведенных ранее платежей составляет сумму 35 998,95 долл. США; задолженность по коммунальным платежам за использованное помещение с учетом произведенных ранее платежей составляет сумму 10 133 руб. 20 коп.
Предприниматель в отзыве на иск просила отказать обществу в удовлетворении исковых требований к ИП Рябухиной О.С. В обоснование доводов предприниматель сослалась на дополнительное соглашение от 01.12.2012, которым стороны произвели замену арендатора в предварительном договоре от 23.01.2012 N 106 и акты сверки взаимных расчетов за период с 01.01.2011 по 04.08.2014, согласно которым по состоянию на 04.08.2014 какая-либо задолженность ИП Рябухиной О.С. перед ЗАО "Стремберг" отсутствует.
От ООО "Олана" в апелляционный суд поступили письменные пояснения, в которых предприятие просило отказать обществу в удовлетворении заявленных требований, поскольку между истцом и ответчиком договор аренды заключен не был, арендные отношения носили фактический характер, что свидетельствует о согласии арендатора оплатить фактическое использование им помещения в этот период (до момента заключения договора аренды) на условиях, предусмотренных договором аренды, и не означает, что непосредственная обязанность возникла у ответчика ранее заключения самого договора.
Для предоставления возможности истцу ознакомиться с представленными ответчиками документами, приложенными к отзывам и письменной позиции предприятия и предпринимателя, протокольным определением от 17.08.2016 апелляционный суд отложил судебное разбирательство.
В письменных пояснениях и дополнительных письменных пояснениях общества на отзыв предприятия (вх. от 21.09.2016) истец с доводами ООО "Олана" не согласился, просил исковые требования удовлетворить в полном объеме, взыскав предъявляемые суммы задолженности по арендной плате и суммы неустоек в заявленном размере с ООО "Олана".
На основании пункта 2 части 3 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с нахождением судьи Кашиной Т.А. в очередном отпуске произведена замена в составе судей, рассматривающем дело. В связи с заменой судьи Кашиной Т.А. на судью Старовойтову О.Р. судебное разбирательство 21.09.2016 произведено с самого начала.
В судебном заседании представитель истца ходатайствовал о приобщении к материалам дела письменных позиций общества и приложенных к ним дополнительных доказательств. Дополнительные доказательства приобщены к материалам дела.
В судебном заседании представитель общества просил исковые требования удовлетворить, представители ответчиков против удовлетворения иска возразили.
Как следует из материалов дела, между ЗАО "Стремберг" (арендодателем) и ИП Рябухиной О.С. (арендатором) заключен предварительный договор от 23.01.2012 N 106 аренды нежилого помещения общей площадью 199,78 кв. м, расположенного на 1-м этаже нежилого здания многофункционального торгово-развлекательного комплекса "Питерлэнд", находящегося по адресу: Санкт-Петербург, Приморский пр., дом 72, литер А, для организации салона красоты.
Пунктом 5.8 договора установлено, что в случае, если дата официального открытия здания наступит до государственной регистрации права собственности арендодателя на здание, или в случае, если стороны не подпишут договор аренды на дату официального открытия здания, арендодатель обязуется предоставить арендатору возможность начать использовать помещение в соответствии с разрешенным использованием и целевым назначением здания с даты официального открытия здания при условии, что к этой дате арендатором будут завершены отделочные работы в помещении в полном объеме.
В предусмотренном настоящим пунктом случае стороны подпишут акт приема-передачи помещения от арендодателя к арендатору в дату официального открытия здания, а в случае невыполнения арендатором к этой дате отделочных работ в полном объеме указанный акт подписывается сторонами в дату, следующую за датой завершения арендатором отделочных работ в полном объеме, и в которую арендатор обязан открыть помещение для посетителей.
Использование арендатором помещения в период с даты подписания акта приема-передачи помещения от арендодателя к арендатору до даты подписания сторонами краткосрочного договора аренды будет осуществляться на условиях, согласованных сторонами в приложении N 2 к настоящему договору, и по ставке платы за пользование, равной ставке арендной платы и иных платежей по краткосрочному договору аренды в порядке, предусмотренном для выплаты арендной платы и иных платежей по краткосрочному договору аренды.
Помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 25.06.2012.
Пунктом 4.3 приложения N 2 к договору установлена обязанность арендатора в течение срока аренды выплачивать арендодателю арендную плату, которая состоит из постоянной (базовая арендная плата и эксплуатационных расходы) и переменной (плата с оборота арендатора и плата за сервисное обслуживание) частей, а также платы за маркетинг.
В соответствии с пунктом 4.2 приложения N 2 к договору размер базовой арендной платы за аренду помещения равен произведению площади помещения на арендную ставку, что составляет 550,00 долларов США за один кв. м помещения в год, кроме того НДС. Оплата базовой арендной платы уплачивается арендатором не позднее 5-го числа оплачиваемого месяца (пункт 4.2.1 приложения N 2 к договору). Начиная со второго года аренды, размер ежегодной базовой арендной платы увеличивается на 5% (пункт 4.3.3 приложения N 2 к договору).
В соответствии с пунктами 4.3, 4.3.1, 4.3.2 приложения N 2 к договору ежегодный размер эксплуатационных расходов равен произведению площади помещения на ставку эксплуатационных расходов, размер которой составляет 150,00 долларов в США за один кв. м помещения в год, кроме того НДС.; плата за эксплуатационные расходы уплачивается арендатором ежемесячно не позднее пятого числа оплачиваемого месяца; ежегодный размер эксплуатационных расходов не чаще одного раза в год в течение всего срока аренды увеличивается (индексируется) на 5%.
Пунктами 4.14, 4.1.14, 4.14.1 приложения N 2 к договору установлено, что ежегодный размер платы маркетинг составляет 20,00 долларов США за один кв. м помещения в год, кроме того НДС; плата за маркетинг уплачивается арендатором авансом за соответствующий календарный месяц в срок до пятого числа оплачиваемого месяца; начиная со второго года аренды, размер платы за маркетинг увеличивается (индексируется) на 5%.
За нарушение сроков оплаты арендодатель вправе начислить неустойку в размере 0,5% от суммы задолженности за каждый день просрочки (пункт 4.19 приложения N 2 к договору).
В целях досудебного порядка урегулирования спора истец направил ответчику претензию от 06.11.2015 N 357-Ю с требованием о погашении задолженности по арендной плате, а также об оплате неустойки за просрочку внесения арендной платы.
Поскольку требования, заявленные в претензии, предпринимателем удовлетворены не были, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Апелляционным судом установлено, что арендатором по предварительному договору аренды от 23.01.2012 N 106 с 01.12.2012 является ООО "Олана", что подтверждено дополнительным соглашением от 01.12.2012, которым произведена замена арендатора.
Как предусмотрено статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. По общему принципу, изложенному в пункте 1 статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства, одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации оговорено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. В соответствии с абзацем вторым пункта 1 этой статьи порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В силу принятых на себя по договору аренды обязательств арендатор должен своевременно и полностью выплачивать арендодателю арендную плату и платежи в размере и порядке, определенном договором.
В силу пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором. Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) является определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, в частности в случае просрочки исполнения.
Обратившись в арбитражный суд с исковыми требованиями, общество мотивировало правомерность их предъявления ссылкой на обстоятельства во взаимосвязи с доказательствами. В письменной позиции на отзыв предприятия общество, исходило из того, что договор аренды является смешанным и содержит в себе как положения, являющиеся положениями предварительного договора, содержащие обязательства сторон заключить договоры аренды, так и обязательства по передаче арендодателем арендатору помещения на условиях краткосрочного договора аренды, в том числе условия по размеру и порядку внесения арендной платы, а также размер и порядок оплаты неустоек, сославшись на содержащиеся в предварительном договоре от 23.01.2012 N 106 условия, пункт 10.1 договора аренды. В соответствии с пунктом 5.8 договора аренды арендодатель обязан с даты официального открытия здания, если договоры аренды не будут подписаны, а арендатор завершит отделочные работы в помещении, предоставить арендатору в пользование помещение по акту приема-передачи помещения, а арендатор обязан принять помещение и пользоваться им. Использование арендатором помещения в период с даты подписания акта приема-передачи помещения от арендодателя к арендатору до даты подписания сторонами краткосрочного договора аренды будет осуществляться на условиях, согласованных сторонами в приложении N 2 к договору и по ставке платы за пользование, равной ставке арендной платы и иных платежей по краткосрочному договору аренды в порядке, предусмотренном для выплаты арендной платы и иных платежей по краткосрочному договору аренды. Исходя из указанных условий, арендодатель 25.06.2012 передал, а арендатор (предприниматель) принял в аренду помещение N 1.36, о чем оформлен акт приема-передачи помещения от арендодателя к арендатору, подписанный обеими сторонами. Соответственно, с указанной даты - 25.06.2012 краткосрочный договор аренды считается заключенным и начал течь 11-месячный срок аренды помещения, предусмотренный пунктом 3.1 приложения N 2 к договору аренды, который истек 25.05.2013, после чего договор аренды считался заключенным на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации). Договор аренды (предварительный договор от 23.01.2012 N 106) в совокупности со всеми его приложениями, которые в соответствии с пунктом 10.2 договора аренды являются его неотъемлемой частью, содержит все существенные условия договора аренды, то есть, оснований полагать этот договор незаключенным не имеется. Сославшись на положения статей 609, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, общество указало на отсутствие оснований для государственной регистрации краткосрочного договора аренды, как обстоятельство признания его заключенным. Общество полагало необходимым учесть, что предприниматель, в последующем после заключения дополнительного соглашения от 01.12.2012 к договору аренды ООО "Олана", во взаимоотношениях с обществом всегда исходили из того, что краткосрочный договор аренды заключен и действует между сторонами (как составная часть смешанного договора). Подтверждением тому общество полагало то, что ответчики пользовались арендуемым помещением N 1.36, осуществляя в нем коммерческую деятельность в соответствии с разрешенным использованием (пункт 2.3 договора аренды); производили оплату за аренду помещения согласно приложению N 2 договора аренды; заключали в отношении него дополнительные соглашения от 01.12.2012 б/н, от 01.01.2013 N 3, от 26.08.2013 N 4, от 28.02.2014 N 5, от 10.12.2014 N 6, регулирующие размер арендной платы за пользование арендуемым помещением. Таким образом, довод предприятия о не заключении сторонами договора аренды общество сочло несостоятельным и подлежащим отклонению судом. Общество не согласилось с утверждением предприятия в письменном пояснении от 15.09.2016 об отсутствии у него обязанности по внесению таких составляющих арендную плату платежей, как платы за маркетинг, оплаты эксплуатационных расходов, платы с оборота, а также неустойки за задержку внесения арендной платы. Между тем предприятие в дополнительных соглашениях от 28.02.2014 N 5, от 10.12.2014 N 6 к договору аренды согласовывало с истцом график погашения задолженности по арендной плате, которая имела место на 28.02.2014, на 10.12.2014 соответственно, но не исполнило свои обязательства по погашению долга. В последующем задолженность ООО "Олана" по арендной плате увеличилась. По данным истца, предприятием оплачена рублями сумма, эквивалентная 142698,79 долларам США, и рублевыми платежами сумма 802 113 руб. 61 коп. На изложенные предприятием в отзыве на иск от 11.08.2016 доводы, что в период с 01.12.2012 по 30.11.2015 оно оплатило арендную плату за пользование арендуемым помещением на общую сумму, эквивалентную 154 164,91 долларам США, и 396 831 руб. 22 коп., в связи с чем его задолженность по арендным платежам составляет 35 998,95 доллара США и 10 133 руб. 20 коп.; общество возразило, указав, что в своем письменном пояснении от 15.09.2016 предприятие уже утверждает об отсутствии задолженности перед истцом и просит отказать в иске полностью. В то же время ООО "Олана" не оспаривает размер внесенной арендной платы, указанный в представленном истцом в суд акте сверки от 17.06.2016 (платежи, приведенные в акте сверки от 17.06.2016 полностью соответствуют платежам, указанным в расчете задолженности от 11.08.2016, представленном в суд предприятием; разница в итоговых цифрах объясняется ошибочным переводом предприятием части рублевых платежей (плата с оборота) на сумму 405282,39 руб. - в доллары, 405282,39 руб. + 396831,22 руб. = 802113,61 руб. рублевые платежи по данным общества). Истец полагал, что представленными в суд доказательствами полностью подтверждено, что задолженность ООО "Олана" за период аренды по 30.11.2015 составляет 172 034,31 доллара США и 568 034 руб. 43 коп. Не согласившись с возражениями предприятия относительно наличия законного права на сдачу в аренду имущества, общество сослалось на абзац 4 пункта 10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". В данном пункте указано, что судам необходимо учитывать, что применительно к статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи) и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, также не противоречит положениям статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации и не может быть признан недействительным по названному основанию. На довод предприятия о том, что общество не подтвердило своего законного права на сдачу в аренду имущества, арендуемого предприятием, что предусмотрено пунктом 5.2 договора аренды, истец указал, что в действительности этот пункт договора аренды не предусматривает его обязанность подтвердить право на сдачу в аренду имущества при заключении договора, лишь определяет обязательства сторон по заключению долгосрочного договора аренды в течение 60 дней с даты получения истцом свидетельства о праве собственности на здание (с учетом положений абзаца 23 раздела 1 договора аренды). Данное свидетельство истцом до настоящего времени не получено, в связи с чем нарушений пункта 5.2 договора аренды не допущено. В то же время истец вправе заключать договора аренды в отношении помещений в здании МТРК "Питерлэнд" по адресу: Санкт-Петербург, Приморский пр. дом 72, литер А, так как на дату заключения договора аренды и по настоящее время истец являлся и является единственным законным владельцем указанного здания. В соответствии с положениями статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Поскольку предприятие в возражениях на иск полагало отсутствующей у него обязанность по внесению таких составляющих арендную плату платежей, как платы за маркетинг, оплаты эксплуатационных расходов, платы с оборота, неустойки за задержку внесения арендной платы, общество, признав данное утверждение несоответствующим действительности, сослалось на приложение N 2 к договору аренды, в котором предусмотрены обязательства ООО "Олана", как арендатора, оплачивать арендную плату и неустойку, в случае задержки внесения арендной платы. Как указало общество, предприятие в своих возражениях не привело оснований, по которым обязательства по оплате части арендных платежей у него возникли, а по другим платежам, также составляющим арендную плату, обязательства не возникли. В то же время, предприятие в целом не оспорило размер внесенной им арендной платы, указанной в представленном в суд истцом акте сверки от 17.06.2016. Соответственно, предприятие фактически признало и размер имеющейся у него задолженности по внесению арендной платы, так как истцом исковые требования заявлены в полном соответствии с данным актом сверки. Кроме того, общество обратило внимание на указание ООО "Олана" в своем отзыве, что в период с 01.12.2012 по 30.11.2015 оно внесло арендную плату за пользование арендуемым помещением на общую сумму, эквивалентную 154 164,91 долларам США и 396 831,22 руб., в связи с чем его задолженность по арендным платежам составляет 35 998,95 доллара США и 10 133,20 рубля. Приведенный расчет выполнен предприятием ошибочно. Также, по мнению истца, следует учесть, что предприятие не представило суду документы, подтверждающие внесение обществу "Стремберг" арендных платежей на сумму, эквивалентную 154 164,91 долларам США, об оплате которой оно утверждало в отзыве на иск.
Общество согласилось, что предприниматель является ненадлежащим ответчиком по делу, поскольку дополнительным соглашением от 01.12.2012 к договору аренды произведена замена прежнего арендатора ИП Рябухиной О.С. на нового - ООО "Олана", права и обязанности предпринимателя по договору перешли к предприятию.
Исследовав доводы сторон во взаимосвязи с условиями договора, положениями действующего законодательства, регулирующего спорные отношения, имеющимися в деле доказательствами, апелляционный суд пришел к выводу о правомерности предъявленных обществом требований. Согласно пункту 9.2 Инструкции по делопроизводству в арбитражных судах Российской Федерации (первой, апелляционной и кассационной инстанций), утвержденной Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2013 N 100, апелляционный суд с учетом результата разрешения спора использовал письменную позицию истца при изготовлении судебного акта, признав изложенные в ней доводы, соответствующими фактическим обстоятельствам, со ссылкой на имеющиеся в деле доказательства; мотивированными относящимися к предмету спора нормами законодательства и разъяснениями по их применению.
При таких обстоятельствах исковые требования общества "Стремберг" к ООО "Олана" подлежат удовлетворению. В удовлетворении иска к предпринимателю следует отказать.
Расходы по госпошлине распределяются в соответствии с положениями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и разъяснениями, изложенными в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 N 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражном суде".
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29 февраля 2016 года по делу N А56-92126/2015 отменить.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Олана" в пользу закрытого акционерного общества "Стремберг" 172 034 долларов США 31 цент задолженности по оплате базовой арендной платы, маркетингу, эксплуатационным расходам с оплатой в рублях по курсу Центрального банка Российской Федерации на день оплаты, но не более 36 рублей за 1 доллар США, и не менее 28,50 рублей за 1 доллар США; 568 034 руб. 43 коп. задолженности по внесению платы с оборота; 1/100 (одну сотую) от общей суммы неустойки за задержку внесения базовой арендной платы, платы за маркетинг и платы за эксплуатационные расходы в размере 2 564 долларов США 30 центов с оплатой в рублях по курсу Центрального банка Российской Федерации на день оплаты, но не более 36 рублей за 1 доллар США, и не менее 28,50 рублей за 1 доллар США; 1/100 (одну сотую) от общей суммы неустойки за задержку внесения платы с оборота в размере 8 952 руб. 11 коп.; 57 312 руб. 68 коп. расходов по государственной пошлине по иску.
В иске к ИП Рябухиной Оксане Сергеевне отказать.
Взыскать с ЗАО "Стремберг" в пользу ИП Рябухиной Оксаны Сергеевны 3 000 руб. расходов по государственной пошлине по апелляционной жалобе.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
В.М.ГОРБИК
В.М.ГОРБИК
Судьи
Н.С.ПОЛУБЕХИНА
О.Р.СТАРОВОЙТОВА
Н.С.ПОЛУБЕХИНА
О.Р.СТАРОВОЙТОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)