Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Между сторонами был заключен договор о задатке, по которому истец в обеспечение исполнения обязательств по заключению договора купли-продажи передал ответчику в счет стоимости квартиры денежные средства. Основной договор купли-продажи в срок сторонами заключен не был, денежные средства ответчик истцу не возвратил. Истец полагает, что уплаченная им по договору сумма, по сути, является авансом.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Кротов А.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:
председательствующего Елкановой И.А.,
судей Бурловой Е.В., Колемасовой В.С.,
при секретаре Г.
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Елкановой И.А. гражданское дело по иску И. к Х. о взыскании суммы аванса, по апелляционной жалобе Х. на решение Балаковского районного суда Саратовской области от 17.05.2016 года, которым исковые требования удовлетворены.
Заслушав доклад судьи, объяснения Х., поддержавшего доводы жалобы, исследовав материалы дела, обсудив доводы жалобы и возражения на нее, судебная коллегия
установила:
И. обратился в суд с исковым заявлением, указав, что в 2014 году решил приобрести в собственность жилое помещение, подобрав для покупки квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.
Данная квартира была обременена ипотекой, принадлежала Х., который попросил заплатить ему в качестве задатка 150000 руб. для разрешения вопроса об освобождении недвижимого имуществ от обременения с последующим зачетом данной суммы в счет оплаты стоимости квартиры.
В обоснование исковых требований И. также ссылался на то, что 14.08.2014 года между ним и ответчиком был заключен договор задатка, по которому он денежные средства в размере 150000 руб. передал Х. Впоследствии договор купли-продажи указанной квартиры заключен не был, в связи с отказом истцу в предоставлении ипотечного кредита.
В 2016 году истец обратился к ответчику с требованием возвратить ему уплаченную по договору сумму, но в связи с тем, что Х. отказался выполнить его требования, просил взыскать с ответчика 150000 руб., указывая, что данный платеж являлся по сути авансом.
Решением Балаковского районного суда Саратовской области от 17.05.2016 года с Х. в пользу И. взысканы денежные средства в размере 150000 руб., расходы по оплате услуг представителя - 4000 руб., расходы по оплате государственной пошлины - 4200 руб.
В апелляционной жалобе Х. просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований. Автор жалобы считает, что выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела, судом неправильно применены нормы материального и процессуального права. Указывает, что им выполнены все условия договора задатка от 14.08.2014 года, тогда как И. условия договора выполнены не были, а потому, ссылаясь на положения п. 2 ст. 381 ГК РФ полагает, что сумма задатка должна остаться у него.
В возражениях на апелляционную жалобу И. просит оставить решение суда без изменений, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Иные лица, участвующие в деле, будучи извещенными о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда не явились, представителей в суд второй инстанции не направили, о причинах неявки не сообщили и не просили дело не рассматривать в их отсутствие, в связи с чем на основании ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия по гражданским делам находит возможным рассмотрение дела в их отсутствие.
Проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующему.
Статья 380 ГК РФ предусматривает, что задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).
Из материалов дела следует, что 14.08.2014 года между Х. и И. был заключен договор, который стороны именовали как "договор о задатке", из которого следует, что Х. - продавец обязуется продать и передать, а И. - покупатель принять в собственность в срок до 14.10.2014 года <адрес> (п. 1 договора); стороны обязуются заключить договор купли-продажи указанной квартиры в срок до 14.10.2014 года, стоимость которой определена в размере 2700000 руб. (п. 2 договора). Из п. 4 договора следует, что в доказательство достигнутой договоренности и обеспечение исполнения обязательств по заключению договора купли-продажи покупатель в счет стоимости квартиры передал, а продавец получил задаток в сумме 150000 руб.
В договоре также указано, что в отношении данной квартиры существует ограничение (обременение) права - ипотека в силу закона, на основании свидетельства о государственной регистрации права, и продавец гарантирует снять обременение на указанный объект недвижимости до 28.08.2014 года (п. 4 договора).
Основной договор купли-продажи в срок до 14.10.2014 года сторонами заключен не был, денежные средства в размере 150000 руб. ответчик истцу не возвратил.
Разрешая спор и принимая решение об удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что к обязательствам, вытекающим из договора задатка не могут быть применены нормы Гражданского кодекса Российской Федерации о задатке, так как основной договор купли-продажи квартиры сторонами заключен не был, а потому основное обязательство денежного характера отсутствует, в силу чего уплаченная истцом ответчику сумма в размере 150000 руб. не может быть признана задатком, и подлежит возврату И.
С данными выводами суда первой инстанции судебная коллегия согласиться не может по следующим основаниям.
Задаток согласно ст. 329 ГК РФ является одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора.
Исходя из положений п. 1 ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет и другие существенные условия основного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п. п. 2 - 4).
Гражданский кодекс Российской Федерации в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений, не исключал возможности обеспечения задатком предварительного договора (ст. 429 ГК РФ), предусматривающего определенные обязанности сторон, связанные с заключением в будущем основного договора и применением при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной п. 2 ст. 381 ГК РФ.
Из договора задатка, заключенного сторонами по делу 14.08.2014 года, следует, что сумма 150000 руб. в данном случае обеспечивала возникшее обязательство покупателя И. перед продавцом Х. заключить основной договор купли-продажи квартиры на согласованных условиях в определенный срок. При этом денежным являлось одно из обязательств покупателя по основному договору купли-продажи квартиры, в зачет которого и поступила бы внесенная им сумма (задаток) в случае его заключения.
Таким образом, спорная сумма выполняла и платежную функцию.
Судебная коллегия, исследовав соглашения о задатке от 14.08.2014 года, приходит к выводу о том, что заключенное между сторонами соглашение содержит элементы предварительного договора и включает все существенные условия договора купли-продажи жилого помещения (ст. ст. 549, 554, 555, 558 ГК РФ).
Следовательно, задатком в настоящем случае обеспечивалось возникшее из договора обязательство сторон, то есть продавца Х. и покупателя И., заключить основной договор купли-продажи конкретной квартиры на согласованных условиях в определенный срок.
С учетом изложенного является ошибочным вывод суда первой инстанции, что переданная истцом на основании договора задатка от 14.08.2014 года денежная сумма в размере 150000 руб. выполняла только платежную функцию и являлась авансом.
Кроме того, стороной продавца по договору были выполнены его условия, осуществлена государственная регистрация прекращения обременения (ипотеки) <адрес> в <адрес> (л.д. 23 - 24, 35, 36). Также в соответствии с требованиями ст. 35 СК РФ супругой Х. - ФИО9 25.08.2014 года было оформлено нотариальное согласие на продажу указанного жилого помещения (л.д. 33).
Между тем, как следует из искового заявления, И. сам отказался от заключения договора купли-продажи, ссылаясь на то, что получил отказ в предоставлении ипотечного кредита.
Доказательств возникновения обстоятельств, предусмотренных п. 7 договора, при которых сумма задатка возвращается покупателю, последним представлено не было (ст. 56 ГПК РФ).
Следовательно, договор купли-продажи не был заключен по вине покупателя - И.
При таких обстоятельствах, решение нельзя признать законным и обоснованным, поскольку оно постановлено при неправильном применении указанных норм материального права, что привело к несоответствию выводов суда первой инстанции, изложенных в решении, обстоятельствам дела (п. п. 3, 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ).
В связи с изложенным решение суда подлежит отмене с принятием по делу нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований И. к Х. о взыскании денежных средств в размере 150000 руб. (п. 2 ст. 328 ГПК РФ).
При таком положении и с учетом требований ст. ст. 98, 100 ГПК РФ не подлежат удовлетворению и требования истца о взыскании судебных расходов.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Балаковского районного суда Саратовской области от 17.05.2016 года отменить.
Принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований И. к Х. о взыскании суммы аванса отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ САРАТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 17.08.2016 ПО ДЕЛУ N 33-5978/2016
Требование: О взыскании суммы аванса.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Между сторонами был заключен договор о задатке, по которому истец в обеспечение исполнения обязательств по заключению договора купли-продажи передал ответчику в счет стоимости квартиры денежные средства. Основной договор купли-продажи в срок сторонами заключен не был, денежные средства ответчик истцу не возвратил. Истец полагает, что уплаченная им по договору сумма, по сути, является авансом.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САРАТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 17 августа 2016 г. по делу N 33-5978
Судья: Кротов А.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:
председательствующего Елкановой И.А.,
судей Бурловой Е.В., Колемасовой В.С.,
при секретаре Г.
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Елкановой И.А. гражданское дело по иску И. к Х. о взыскании суммы аванса, по апелляционной жалобе Х. на решение Балаковского районного суда Саратовской области от 17.05.2016 года, которым исковые требования удовлетворены.
Заслушав доклад судьи, объяснения Х., поддержавшего доводы жалобы, исследовав материалы дела, обсудив доводы жалобы и возражения на нее, судебная коллегия
установила:
И. обратился в суд с исковым заявлением, указав, что в 2014 году решил приобрести в собственность жилое помещение, подобрав для покупки квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.
Данная квартира была обременена ипотекой, принадлежала Х., который попросил заплатить ему в качестве задатка 150000 руб. для разрешения вопроса об освобождении недвижимого имуществ от обременения с последующим зачетом данной суммы в счет оплаты стоимости квартиры.
В обоснование исковых требований И. также ссылался на то, что 14.08.2014 года между ним и ответчиком был заключен договор задатка, по которому он денежные средства в размере 150000 руб. передал Х. Впоследствии договор купли-продажи указанной квартиры заключен не был, в связи с отказом истцу в предоставлении ипотечного кредита.
В 2016 году истец обратился к ответчику с требованием возвратить ему уплаченную по договору сумму, но в связи с тем, что Х. отказался выполнить его требования, просил взыскать с ответчика 150000 руб., указывая, что данный платеж являлся по сути авансом.
Решением Балаковского районного суда Саратовской области от 17.05.2016 года с Х. в пользу И. взысканы денежные средства в размере 150000 руб., расходы по оплате услуг представителя - 4000 руб., расходы по оплате государственной пошлины - 4200 руб.
В апелляционной жалобе Х. просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований. Автор жалобы считает, что выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела, судом неправильно применены нормы материального и процессуального права. Указывает, что им выполнены все условия договора задатка от 14.08.2014 года, тогда как И. условия договора выполнены не были, а потому, ссылаясь на положения п. 2 ст. 381 ГК РФ полагает, что сумма задатка должна остаться у него.
В возражениях на апелляционную жалобу И. просит оставить решение суда без изменений, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Иные лица, участвующие в деле, будучи извещенными о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда не явились, представителей в суд второй инстанции не направили, о причинах неявки не сообщили и не просили дело не рассматривать в их отсутствие, в связи с чем на основании ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия по гражданским делам находит возможным рассмотрение дела в их отсутствие.
Проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующему.
Статья 380 ГК РФ предусматривает, что задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).
Из материалов дела следует, что 14.08.2014 года между Х. и И. был заключен договор, который стороны именовали как "договор о задатке", из которого следует, что Х. - продавец обязуется продать и передать, а И. - покупатель принять в собственность в срок до 14.10.2014 года <адрес> (п. 1 договора); стороны обязуются заключить договор купли-продажи указанной квартиры в срок до 14.10.2014 года, стоимость которой определена в размере 2700000 руб. (п. 2 договора). Из п. 4 договора следует, что в доказательство достигнутой договоренности и обеспечение исполнения обязательств по заключению договора купли-продажи покупатель в счет стоимости квартиры передал, а продавец получил задаток в сумме 150000 руб.
В договоре также указано, что в отношении данной квартиры существует ограничение (обременение) права - ипотека в силу закона, на основании свидетельства о государственной регистрации права, и продавец гарантирует снять обременение на указанный объект недвижимости до 28.08.2014 года (п. 4 договора).
Основной договор купли-продажи в срок до 14.10.2014 года сторонами заключен не был, денежные средства в размере 150000 руб. ответчик истцу не возвратил.
Разрешая спор и принимая решение об удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что к обязательствам, вытекающим из договора задатка не могут быть применены нормы Гражданского кодекса Российской Федерации о задатке, так как основной договор купли-продажи квартиры сторонами заключен не был, а потому основное обязательство денежного характера отсутствует, в силу чего уплаченная истцом ответчику сумма в размере 150000 руб. не может быть признана задатком, и подлежит возврату И.
С данными выводами суда первой инстанции судебная коллегия согласиться не может по следующим основаниям.
Задаток согласно ст. 329 ГК РФ является одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора.
Исходя из положений п. 1 ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет и другие существенные условия основного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п. п. 2 - 4).
Гражданский кодекс Российской Федерации в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений, не исключал возможности обеспечения задатком предварительного договора (ст. 429 ГК РФ), предусматривающего определенные обязанности сторон, связанные с заключением в будущем основного договора и применением при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной п. 2 ст. 381 ГК РФ.
Из договора задатка, заключенного сторонами по делу 14.08.2014 года, следует, что сумма 150000 руб. в данном случае обеспечивала возникшее обязательство покупателя И. перед продавцом Х. заключить основной договор купли-продажи квартиры на согласованных условиях в определенный срок. При этом денежным являлось одно из обязательств покупателя по основному договору купли-продажи квартиры, в зачет которого и поступила бы внесенная им сумма (задаток) в случае его заключения.
Таким образом, спорная сумма выполняла и платежную функцию.
Судебная коллегия, исследовав соглашения о задатке от 14.08.2014 года, приходит к выводу о том, что заключенное между сторонами соглашение содержит элементы предварительного договора и включает все существенные условия договора купли-продажи жилого помещения (ст. ст. 549, 554, 555, 558 ГК РФ).
Следовательно, задатком в настоящем случае обеспечивалось возникшее из договора обязательство сторон, то есть продавца Х. и покупателя И., заключить основной договор купли-продажи конкретной квартиры на согласованных условиях в определенный срок.
С учетом изложенного является ошибочным вывод суда первой инстанции, что переданная истцом на основании договора задатка от 14.08.2014 года денежная сумма в размере 150000 руб. выполняла только платежную функцию и являлась авансом.
Кроме того, стороной продавца по договору были выполнены его условия, осуществлена государственная регистрация прекращения обременения (ипотеки) <адрес> в <адрес> (л.д. 23 - 24, 35, 36). Также в соответствии с требованиями ст. 35 СК РФ супругой Х. - ФИО9 25.08.2014 года было оформлено нотариальное согласие на продажу указанного жилого помещения (л.д. 33).
Между тем, как следует из искового заявления, И. сам отказался от заключения договора купли-продажи, ссылаясь на то, что получил отказ в предоставлении ипотечного кредита.
Доказательств возникновения обстоятельств, предусмотренных п. 7 договора, при которых сумма задатка возвращается покупателю, последним представлено не было (ст. 56 ГПК РФ).
Следовательно, договор купли-продажи не был заключен по вине покупателя - И.
При таких обстоятельствах, решение нельзя признать законным и обоснованным, поскольку оно постановлено при неправильном применении указанных норм материального права, что привело к несоответствию выводов суда первой инстанции, изложенных в решении, обстоятельствам дела (п. п. 3, 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ).
В связи с изложенным решение суда подлежит отмене с принятием по делу нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований И. к Х. о взыскании денежных средств в размере 150000 руб. (п. 2 ст. 328 ГПК РФ).
При таком положении и с учетом требований ст. ст. 98, 100 ГПК РФ не подлежат удовлетворению и требования истца о взыскании судебных расходов.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Балаковского районного суда Саратовской области от 17.05.2016 года отменить.
Принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований И. к Х. о взыскании суммы аванса отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)