Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 17 декабря 2015 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 24 декабря 2015 года.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Балакиревой Е.М.,
судей Романенко С.Ш., Терентьева Е.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Коноваловой Я.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании 17 декабря 2015 года в зале N 6 апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Торговый Дом "Камилла" на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 22 октября 2015 года по делу N А65-10494/2015, судья Андреев К.П.,
по иску индивидуального предпринимателя Маннапова Ирека Абузаровича, г. Бугульма (ОГРН 304164519500217, ИНН 164506492588),
к обществу с ограниченной ответственностью "Торговый Дом "Камилла", г. Набережные Челны (ОГРН 1021602025653, ИНН 1650090860),
о взыскании 1 262 809,41 руб. задолженности, 162 453,49 руб. пени,
и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Торговый Дом "Камилла" к индивидуальному предпринимателю Маннапову Иреку Абузаровичу о взыскании 1 795 482 руб. убытков,
с участием в судебном заседании:
от заявителя апелляционной жалобы - представитель Хуснутдинов М.Р. по доверенности от 12.11.2015 г.,
индивидуальный предприниматель Маннапова Рушания Бариевна (далее - истец, предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Торговый Дом "Камилла" (далее - ответчик, Общество) с учетом уточнения в порядке ст. 49 АПК РФ о взыскании задолженности по арендной плате в размере 539011, 63 руб. за период с 01.04.2014 по 27.04.2015 г., пени по постоянной части арендной платы за период с 15.03.2014 по 27.04.2015 в размере 124 465, 44 руб.
Определением от 05.06.2015 судом принято для совместного рассмотрения встречное исковое заявление Общества к предпринимателю о взыскании 1 795 482 руб. убытков в виде стоимости работ по неотделимым улучшениям и суммы обеспечительного взноса.
Уточнение первоначального иска принято судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 22.10.2015 иск удовлетворен частично, с ответчика в пользу истца взыскано 512157,36 руб. задолженности и 124465,44 руб. неустойки, в удовлетворении остальной части иска отказано. В удовлетворении встречного иска отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, а также на неправильное применение норм материального права.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ответчик указывает, что поскольку в основном договоре аренды условие об обеспечительном платеже отсутствует, следовательно на момент заключения основного договора сумма в размере 495 000 руб. из статуса обеспечительного платежа перешла в статус переплаты. Также ответчик полагает, что истцом не обосновано со 02.04.2015 в одностороннем порядке увеличен размер арендной платы на 15%. Учитывая вышеизложенное, а также наличие на расчетном счете истца авансового платежа в размере 100 000 руб., ответчик полагает, что оснований для удовлетворения первоначального иска не имеется, а имеются основания для удовлетворения встречного. В части отказа в иске решение суда не оспаривается.
17.12.2015 представитель ответчика в судебном заседании доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержал и просил ее удовлетворить.
В судебное заседание истец не явился, о месте и времени судебного разбирательства в силу статей 121 - 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации извещен надлежащим образом, что позволяет суду в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть дело в его отсутствие.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя ответчика, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта, принятого арбитражным судом первой инстанции.
Как следует из материалов дела, 01.03.2013 между предпринимателем (сторона-1) и обществом (сторона-2) заключен предварительный договор аренды нежилого помещения, согласно которому стороны обязуются в срок до 25.03.2013 заключить договор аренды нежилого помещения, в котором Сторона-1 будет выступать арендодателем, а Сторона-2 арендатором. Согласно п. 1.3. предварительного договора помещение, подлежащее передаче в аренду имеет следующие характеристики: площадь 857,9 кв. м, адрес: Республики Татарстан, г. Бугульма, ул. 14 Павших, д. 23/1, под ведение торговой деятельности, срок действия основного договора аренды 10 лет с момента заключения.
По предварительной договоренности размер постоянной части арендной платы составляет 495 000 руб. в месяц и перечисляется не позднее 15 числа месяца, предшествующего расчетному (то есть авансом).
Согласно п. 3.2. предварительного договора, Арендатор в течение 5 банковских дней с даты подписания предварительного договора уплачивает Арендодателю в качестве обеспечения восстановительного ремонта, который должен быть проведен по окончании договора аренды или при досрочном его расторжении, сумму в размере ежемесячной арендной платы, предусмотренной п. 3.1. предварительного договора и будет считаться компенсацией арендодателю в случае невыполнения арендатором восстановительного ремонта арендуемого помещения. После подписания Сторонами основного договора аренды, обеспечительный платеж перечисленный Арендатором по п. 3.1. предварительного договора, засчитывается в счет обеспечительного платежа по основному договору аренды.
01.03.2013 обществом по платежному поручению N 003736 перечислено на расчетный счет предпринимателя 495 000 руб. в назначении платежа указано "Обеспечительный платеж согласно договора аренды б/н от 01.03.2013".
02.04.2013 между предпринимателем (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения N 13, согласно которому арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное пользование за плату нежилой объект недвижимости, расположенное по адресу: Республики Татарстан, г. Бугульма, ул. 14 Павших, д. 23, и включает в себя: помещения, расположенное на 1 этаже Здания, общей площадью 703,76 кв. м, отмечены в приложении N 1 красной линией, Фактически занимаемая площадь выделена штрихованием в приложении N 1 и может отличаться от площади, указанной в п. 1.2.1.
Помещение передано Обществу по акту приема-передачи 02.04.2013, с подтверждением фотографий (п. 1.9. договора), согласно п. 2. акта претензий у арендатора к арендодателю по имуществу и документам не имеется.
Договор заключен сроком на 10 лет с момента подписании акта приема-передачи, зарегистрирован в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан 16 июля 2014 года.
Порядок расчетов по арендной плате сторонами согласован в Приложении N 2 к договору аренды.
Согласно п. 2 - 4 приложения N 2 к договору ежемесячная арендная плата складывается из постоянной и переменной частей. Ежемесячная постоянная часть арендной платы включает в себя плату за пользование объектом и составляет 495 000 руб. и уплачивается арендатором в срок не позднее 15 числа месяца, предшествующего расчетному (авансом), путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя по указанным в договоре реквизитам. Ежемесячная переменная часть арендной платы включает в себя оплату коммунальных услуг (электроснабжение, водоснабжение и водоотведение (канализацию), отопление, эксплуатационные услуги и уплачивается арендатором согласно показаний приборов учета и на основании счетов, выставляемых организациями, оказывающими такие услуги.
Срок оплаты переменной части арендной платы:
Авансовый платеж в размере 100.000 руб. - не позднее 10 банковских дней с момента передачи арендуемого помещения арендатору в освобожденном от третьих лиц состоянии, оплата фактически потребленных коммунальных услуг в текущем месяце (не учитывая авансового платежа) в течение 3 банковских дней с момента получения Арендатором надлежащим образом оформленных счетов на оплату в полном объеме потребления за истекший месяц, но не позднее 25 числа каждого месяца в строгом соответствии с выставленными счетами/счетами-фактурами.
Днем исполнения обязательства по оплате постоянной и переменной части арендной платы является день зачисления денежных средств на расчетный счет арендодателя.
Счета на оплату коммунальных услуг ответчику направлялись почтой, нарочно и на электронный адрес, своевременно.
Согласно п. 9 Приложения N 2 к договору ежегодно 02 апреля, начиная с 2014 года, размер ежемесячной постоянной части арендной платы в связи с инфляцией подлежит индексации на 5% в сторону увеличения. Датой начала действия нового размера постоянной части арендной платы считается 1 число каждого года аренды. При этом подписания сторонами дополнительного соглашения не требуется. В случае если уровень инфляции с момента последней индексации постоянной части арендной платы превысит 10%, размер индексации постоянной части арендной платы устанавливается сторонами дополнительным соглашением, но не более величины инфляции по данным РОССТАТа.
Согласно п. 9.5. договора при получении письменного запроса или иного документа, требующего официального ответа или подписания, получившая ее сторона обязана в течение 10 дней с момента получения (кроме платежных документов), в случае если такая возможность существует, дать письменный ответ.
Согласно п. 9.6 договора аренды все сообщения и уведомления, направляемые сторонами друг другу в соответствии или в связи с настоящим договором, должны быть составлены на русском языке и направлены сторонами по факсу или по электронной почте (topsecretary@maheev.org) или заказным письмом с уведомлением о вручением или курьером.
03.03.2014 истцом в адрес ответчика направлено письмо N 177 от 03.03.2014 о повышении арендной платы в соответствии с п. 9 Приложения N 2 с 02.04.2014 на 5%, которая составит на 2014 год - 519 750 руб. и применяется в отношениях сторон с 02.04.2014.
16.04.2014 истцом направлено письмо о нарушении сроков и величины оплаты постоянной части арендной платы, которым истец также повторно известил ответчика об увеличении арендной платы в соответствии с п. 9 Приложения N 2.
12.05.2014 истцом направлено письмо о наличии задолженности по состоянию на 12.05.2014 по арендной плате в сумме 67 383,41 руб., которую необходимо оплатить незамедлительно и впредь соблюдать сроки оплаты.
26.11.2014 истцом в адрес ответчика вновь направлено письмо N 218 о наличии задолженности по арендным платежам по состоянию на 13.11.2014 в сумме 68 013,41 руб. и необходимости ее оплатить до 03.12.2014.
В связи с нарушением ответчиком сроков внесения арендных платежей 18.03.2015 предпринимателем в адрес Общества было направлено письмо о необходимости в срок до 23.03.2015 оплатить сумму долга, в том числе задолженность, образовавшуюся с марта 2014 года в сумме 182 937,90 руб. (с учетом неустойки).
26.03.2015 предпринимателем на электронную почту (topsecretary@maheev.org) Обществу направлено письмо исх. N 249 о необходимости оплатить с учетом имеющейся ранее задолженности долг в сумме 780 650,90 руб. (с учетом неустойки), в случае непогашения до 30.03.2015 предоставление коммунальных услуг и услуг аренды с 30.03.2015 будет ограничено полностью ежедневно с 17.00 час. Указанным письмом истец также просил вернуть подписанный экземпляр дополнительного соглашения N 1 от 03.03.2015 к договору аренды N 13 от 02.04.2013 по факту индексации арендной платы с 02.04.2015.
В период с 31.03.2015 по 06.04.2015 г. в виду имеющейся задолженности в помещении, арендуемом обществом, истцом производилось ограничение предоставления услуг энергоснабжения (за исключением холодильного оборудования) на 2 часа (с 17.00 до 19.00). По факту отключения от коммунальных услуг и истцом, и ответчиком составлялись соответствующие акты. Сам факт отключения ни истцом, ни ответчиком не отрицался.
27.04.2015 между истцом и ответчиком подписано соглашение о расторжении договора аренды N 13 от 02.04.2013, согласно которому стороны пришли к соглашению, по инициативе ООО "ТД "Камилла" расторгнуть договор аренды с 27.04.2015. Соглашение о расторжении зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан 20.05.2015.
Согласно акту приема-передачи от 27.04.2015, арендодатель принимает указанное в договоре помещение с имеющимися недостатками технического состоянию согласно Акта осмотра N 2 от 27.04.2015, время осмотра 13.00 час., составленного ООО "Центр недвижимости" в присутствии ИП Маннаповой Р.Б. и представителя ООО "ТД "Камилла" в лице Гатауллина А.М. по доверенности N 14 от 13.01.2015.
Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендных платежей по постоянной части в сумме 512 157,36 руб. (с учетом уменьшения), послужило основанием для начисления неустойки в соответствии с п. 4.2.2. договора в сумме 124 465,44 руб. за период с 15.03.2014 по 27.04.2015.
Поскольку задолженность по арендной плате и пени ответчиком не оплачена, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
ООО "ТД "Камилла" полагая, что авансовый платеж, произведенный по предварительному договору в сумме 495.000 руб. перестал быть таковым и является переплатой, поскольку согласно п. 9.1. договора N 13 от 02.04.2013 вся предшествующая переписка, документы и переговоры между сторонами по вопросам, являющимся предметом настоящего соглашения, теряют силу, в связи с чем считает, что оснований для начисления неустойки у истца не имелось. Кроме этого, встречный иск обоснован расторжением договора по вине предпринимателя (отключение от коммунальных услуг), и как следствие считает, что истец необоснованно удержал 495.000 руб. в качестве штрафа.
Также Обществом заявлено встречное исковое заявление в части взыскания суммы произведенных неотделимых улучшений (убытков) согласно приложению N 4 к договору аренды N 13 от 02.04.2013 в размере 1 300 482 руб. со ссылкой на ст. 15, 453 ГК РФ.
Удовлетворяя частично первоначальные исковые требования и отказывая в удовлетворении встречных, суд первой инстанции дал надлежащую оценку обстоятельствам дела, правильно применил нормы материального и процессуального права.
Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Судом установлено, что ответчик пользовался арендуемым помещением в спорный период с 02.04.2013 по 27.04.2015, что подтверждается представленными в материалы дела документами и не опровергается сторонами.
Истец указывает, что до 15.03.2014 г. ответчиком постоянная часть арендной платы вносилась своевременно, однако начиная с 15.03.2014 г. за ответчиком образовалась задолженность, которая на 27.04.2015 г. составляет 539 011,63 руб. (за вычетом переплаты ответчика по коммунальным услугам в размере 46 389,80 руб.).
Между тем, проверив данный расчет суд пришел к выводу о том, что расчет является необоснованным, подлежит корректировке.
В соответствии с условиями договора размер постоянной части арендной платы с 02.04.2013 составлял 495 000 руб.
Согласно п. 9 Приложения N 2 к договору ежегодно 02 апреля, начиная с 2014 года, размер ежемесячной постоянной части арендной платы в связи с инфляцией подлежит индексации на 5% в сторону увеличения. Датой начала действия нового размера постоянной части арендной платы считается 1 число каждого года аренды. При этом подписания сторонами дополнительного соглашения не требуется. В случае если уровень инфляции с момента последней индексации постоянной части арендной платы превысит 10%, размер индексации постоянной части арендной платы устанавливается сторонами дополнительным соглашением, но не более величины инфляции по данным РОССТАТа.
Исходя из буквального содержания данного условия договора аренды, арендная плата автоматически увеличивается ежегодно со 2 апреля каждого последующего года на 5%. При этом дополнительного согласования увеличения ее размера не требуется. Напротив, увеличение размера арендной платы в большем размере (более чем на 5%) требует дополнительного согласования такого увеличения сторонами. Таким образом, учитывая, что размер ежемесячной арендной платы на период с 02.04.2015 сторонами не согласовывался, размер ежемесячной арендной платы с 02.04.2014 г. составлял 519 750 руб., и с 02.04.2015 г. - 545 737,50 руб. (519 750 руб. +5%), а не 597 713 как указывает истец.
Согласно представленным истцом и ответчиком актам сверки по оплате коммунальных услуг за Обществом числится переплата в сумме 46 389,80 руб., что стороны подтвердили в судебном заседании. При этом просрочки в оплате ответчиком сумм коммунальных услуг, учитывая предварительную оплату в размере 100 000 руб. (платежное поручение N 6432 от 10.04.2013 г.), не имеется.
Таким образом, согласно расчету суда с учетом сумм оплаты постоянной части аренды со стороны истца и суммы переплаты по переменной части, размер задолженности по арендной плате за период с 01.04.2014 по 27.04.2015 составляет 512 157,36 руб. Данный расчет проверен судом апелляционной инстанции, признается обоснованным.
Из материалов дела следует. что пунктом 4.3 договора предусмотрено, если одна из сторон до окончания срока действия договора в одностороннем порядке расторгает арендные отношения, при соблюдении другой стороной всех пунктов и условий договора, то она должна выплатить другой стороне неустойку в размере стоимости аренды за 1 месяц.
Согласно п. 7.5. договора по истечении срока аренды или при досрочном расторжении договора арендатор обязан освободить и сдать Объект по акту сдачи-приема в восстановленном техническом и эксплуатационном состоянии.
При таких обстоятельствах, поскольку актом приема-передачи подтверждается факт расторжения договора по инициативе ООО "ТД "Камилла", а представленным отчетом от 27.04.2015, составленным ООО "Центр недвижимости" в день сдачи помещения из аренды подтверждена сдача помещения без ремонта, с приложением фототаблиц, суд считает, удержание предпринимателем суммы обеспечительного платежа в размере 495.000 руб., как обеспечение восстановительного ремонта, является правомерным.
В части отказа в иске решение не оспаривается.
Кроме этого, истцом на основании ст. 330 ГК РФ и п. 4.2.2. договора заявлено требование о взыскании неустойки в сумме 124 465,44 руб. за период с 15.03.2014 г. по 27.04.2015 г.
Согласно пункту 4.2.2 договора в случае несвоевременной оплаты постоянной или переменной части арендной платы, предусмотренной договором, Арендатор уплачивает Арендодателю пени в размере 0,3% от суммы задолженности за каждый день просрочки вплоть до полного выполнения своих обязательств.
Судом проверен расчет неустойки, представленный истцом, признается обоснованным, не превышающим размера, рассчитанного в соответствии с условиями договоров аренды.
В соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Как разъяснено в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 81 от 22.12.2011 г. "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса РФ", при обращении в суд с требованием о взыскании неустойки кредитор должен доказать неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства должником, которое согласно закону или соглашению сторон влечет возникновение обязанности должника уплатить кредитору соответствующую денежную сумму в качестве неустойки (пункт 1 статьи 330 ГК РФ). Соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается.
Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 13.01.2011 г. N 11680/10, снижение неустойки судом возможно только в одном случае - в случае явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения права.
Между тем в нарушение ст. 65 АПК РФ доказательств явной несоразмерности начисленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства ответчик в материалы дела не представил. Ответчиком в материалы дела также не представлены доказательства того, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.
Помимо того судом принимается во внимание период существования неоплаченного ответчиком денежного обязательства, а также отсутствие со стороны ответчика каких-либо действий, направленных на погашение задолженности.
Учитывая изложенное, а также поскольку факт несвоевременного исполнения ответчиком денежных обязательств подтверждается материалами дела, исковые требования о взыскании с ответчика неустойки являются обоснованными, правомерно удовлетворены в сумме 124 465,44 руб.
Отказывая в удовлетворении встречного иска Общества о взыскании с предпринимателя суммы обеспечительного взноса в размере 495 000 руб., а также стоимость работ по неотделимым улучшениям в сумме 1 300 482 руб., суд исходит из следующего.
В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Из буквального толкования текста предварительного и основного договора следует, что внесенный платеж в сумме 450 000 руб., сторонами согласован в качестве обеспечения восстановительного ремонта, который должен будет проведен по окончании срока действия договора или при досрочном расторжении договора и считается компенсацией, то есть сторонами определен момент его зачета.
Кроме этого, согласно п. 3.2. предварительного договора предусмотрено, что после подписания Сторонами основного договора аренды, обеспечительный платеж перечисленный Арендатором по п. 3.1. предварительного договора, засчитывается в счет обеспечительного платежа по основному договору аренды.
Таким образом, сторонами данный платеж согласован как обеспечительный по договору аренды N 13 от 02.04.2013, и в отсутствие протокола разногласий либо другого документа позволяющего трактовать данный пункт договора по иному, суд считает, что у Арендодателя не было оснований считать обеспечительный платеж авансовым.
В соответствии с пунктом 1 статья 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
Перечисленные арендатором денежные средства рассматриваются сторонами в качестве обеспечительной меры исполнения обязательства арендатора по договору. Указанная денежная сумма не является авансом, задатком или иным денежным поступлением в счет оплаты товаров, работ, услуг.
Оценив условия договора аренды с учетом требований ст. 431 ГК РФ обеспечительный платеж не является задатком, поскольку не отвечает признакам, установленным в пункте 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации, а является иным способом обеспечения исполнения обязательств по договору.
Более того, в платежном поручении N 003738 от 01.03.2013 о перечислении суммы 495 000 руб. Обществом в назначении платежа указано: "Обеспечительный платеж согласно договору аренды б/н от 01.03.2013".
Довод Общества в апелляционной жалобе о том, что в соответствии с пунктом 9.1. основного договора аренды с момента заключения договора аренды вся предшествующая переписка, документы и переговоры между сторонами по вопросам, являющимся предметом настоящего договора, теряют силу, а сумма обеспечительного платежа стала переплатой, то есть задатком, суд считает несостоятельным в виду вышеизложенного.
При таких обстоятельствах сумма обеспечительного взноса не подлежит возврату Обществу.
В части требований о взыскании убытков в виде стоимости работ по неотделимым улучшениям в сумме 1 300 482 руб., ответчик ссылается на то, что поскольку договор аренды расторгнут по вине арендодателя, так как им незаконно произведены отключения электроэнергии в арендуемом помещении, Обществу причинены убытки.
Вместе с этим апелляционный суд не может согласиться с данными доводами ответчика по следующим основаниям.
В соответствии с п. 3.3.18 договора арендодатель обязан в течение всего срока аренды держать помещение подключенным к электрическим сетям, к системам водопровода, канализации, теплоснабжения и телекоммуникациям.
Также согласно пунктам 3.4.4. и 3.4.5. договора арендатор обязан своевременно вносить арендные платежи.
Согласно п. 3.1.4. договора Арендодатель имеет право в случае несвоевременной оплаты постоянной или переменной части арендной платы более чем на 10 календарных дней, полностью или частично прекратить доступ к коммунальным услугам, о чем Арендодатель обязан уведомить Арендатора за 3 календарных дня.
Таким образом, условиями договора предусмотрено, что арендодатель имеет право ограничивать доступ арендатора к коммунальным услугам в случае просрочки оплаты по арендным платежам арендатором.
Наличие долга у Общества по арендным платежам на дату предупреждения предпринимателем о предстоящем отключении электроэнергии (26.03.2015) и на дату самого отключения (31.03.2015) подтверждается материалами дела. Долг составлял с учетом срока внесения арендного платежа авансом - 613 120,91 руб. При этом судом принимается во внимание, что истец неоднократно предупреждал ответчика о наличии задолженности и необходимости ее погашения, а сами отключения от электроэнергии производились после заблаговременного предупреждения ответчика об этом.
Установив неоднократную просрочку оплаты причитающихся платежей, что является существенным нарушением условий договора, суд приходит к выводу о наличии оснований у арендодателя воспользоваться положениями вышеуказанных пунктов договора, что является мерами защиты арендодателя, которые применимы им в силу добровольно принятых арендатором обязательств.
При этом суд учитывает, что в силу ст. 421 ГК РФ юридические лица и граждане свободны в заключении договора, при заключении договора ответчик располагая на преддоговорных стадиях, предшествующих заключению договора аренды и на стадии его заключения полной информацией о предложенных условиях, добровольно принял на себя все права и обязанности, определенные письменной сделкой, исполняемой сторонами. Никаких неопределенностей относительно условий исполнения договора у сторон не возникло при его заключении.
Из материалов дела следует, что ответчик использовал принятое в аренду имущество. У арендатора при подписании договора и использовании имущества не возникло никаких разногласий относительно мер защиты арендодателя, штрафных санкций. Договор подписан сторонами без замечаний и разногласий.
По правилам ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Согласно п. 1.10. договора аренды арендатор своими силами и за свой счет вправе произвести на объекте ремонтно-отделочные работы, основной перечень которых указан в Приложении N 4 к договору.
Пунктом 3.2.14. договора предусмотрено, что неотделимые улучшения, произведенные Арендатором, остаются в его собственности до конца срока действия договора, после истечения полного срока аренды по долгосрочному договору аренды неотделимые улучшения переходят в собственность Арендодателя только с его письменного согласия. В таком случае стоимость неотделимых улучшений возмещению Арендатору Арендодателем не подлежат.
Если досрочное прекращение договора произошло по инициативе Арендодателя не в связи с нарушением Арендатором своих обязательств по договору, Арендодатель обязан возместить Арендатору стоимость неотделимых улучшений, указанных в Приложении N 4, произведенных Арендатором при первоначальном размещении на Объекте, с учетом амортизации, пропорционально сроку действия договора.
Пунктом 3.4.8., 3.4.20. договора предусмотрено, что при досрочном расторжении договора аренды, Арендатор обязан сдать арендуемое здание по акту в отремонтированном состоянии, позволяющем его нормальную эксплуатацию, или оплатить стоимость ремонта арендуемого помещения. Арендатор обязан не позднее 21 рабочего дня с момента прекращения договора освободить и передать объект по акту приема-передачи в отремонтированном состоянии. Произведенные неотделимые улучшения (если таковые были произведены), передаются Арендодателю с его письменного согласия.
Судом установлено и обществом не оспорено, что инициатором расторжения договора было само общество, однако истец по встречному иску ошибочно полагает, что договор Обществом расторгнут по вине Арендатора в связи с отключением от электроэнергии и несением магазином убытков, поскольку Арендодатель неоднократно предупреждал арендатора о необходимости своевременного внесения сумм арендных платежей, путем заблаговременного направления Обществу писем, которые имеются в материалах дела, таким образом, ООО "ТД Камилла" своим бездействием вынудило предпринимателя прибегнуть к крайним мерам.
Требование о взыскании убытков не подлежит удовлетворению, поскольку Обществом не доказана совокупность оснований для возмещения убытков, необходимость которой определена статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации: наличие и размер убытков, нарушение его права арендодателем и причинно-следственная связь между действиями арендодателя и наступившими последствиями в виде убытков.
Документов подтверждающих объем осуществленных работ, количество затраченного материала, техническую и проектную документацию по указанным в приложении N 4 к договору аренды улучшениям арендуемого имущества и прилегающей территории, равно как и самого факта существующих неотделимых улучшений не представлено. В материалах дела такие документы отсутствуют.
Более того, согласно акту приема-передачи от 27.04.2015, ответчиком арендуемое помещение возвращено предпринимателю с имеющимися недостатками технического состояния, которые нашли отражение в акте осмотра N 2 от 27.04.2015., а из представленного предпринимателем отчета N 25/05/01-15, составленного по результатам осмотра, следует, что величина рыночной стоимости возмещения ущерба, причиненного нежилому зданию магазина "Мебель" по адресу: Республика Татарстан, г. Бугульма, ул. 14 Павших, д. 23, составляет 722 973 руб.
Таким образом, оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ представленные в материалы дела доказательства, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу о том, что истец по встречному иску не доказал совокупности обязательных элементов, подлежащих доказыванию для применения гражданско-правовой ответственности в виде взыскания убытков, в связи с чем в удовлетворении встречного иска отказано правомерно.
Принимая во внимание изложенное, арбитражный апелляционный суд считает, что доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не доказывают нарушения судом первой инстанции норм материального или процессуального права либо несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, всем доводом в решении была дана надлежащая правовая оценка.
Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы заявитель не представил, в связи с чем Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда Республики Татарстан, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе возлагаются на заявителя.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 22.10.2015 года, принятое по делу N А65-10494/2015, оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 24.12.2015 N 11АП-17008/2015 ПО ДЕЛУ N А65-10494/2015
Требование: О взыскании задолженности по арендной плате, пени по постоянной части арендной платы.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 декабря 2015 г. по делу N А65-10494/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 17 декабря 2015 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 24 декабря 2015 года.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Балакиревой Е.М.,
судей Романенко С.Ш., Терентьева Е.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Коноваловой Я.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании 17 декабря 2015 года в зале N 6 апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Торговый Дом "Камилла" на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 22 октября 2015 года по делу N А65-10494/2015, судья Андреев К.П.,
по иску индивидуального предпринимателя Маннапова Ирека Абузаровича, г. Бугульма (ОГРН 304164519500217, ИНН 164506492588),
к обществу с ограниченной ответственностью "Торговый Дом "Камилла", г. Набережные Челны (ОГРН 1021602025653, ИНН 1650090860),
о взыскании 1 262 809,41 руб. задолженности, 162 453,49 руб. пени,
и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Торговый Дом "Камилла" к индивидуальному предпринимателю Маннапову Иреку Абузаровичу о взыскании 1 795 482 руб. убытков,
с участием в судебном заседании:
от заявителя апелляционной жалобы - представитель Хуснутдинов М.Р. по доверенности от 12.11.2015 г.,
установил:
индивидуальный предприниматель Маннапова Рушания Бариевна (далее - истец, предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Торговый Дом "Камилла" (далее - ответчик, Общество) с учетом уточнения в порядке ст. 49 АПК РФ о взыскании задолженности по арендной плате в размере 539011, 63 руб. за период с 01.04.2014 по 27.04.2015 г., пени по постоянной части арендной платы за период с 15.03.2014 по 27.04.2015 в размере 124 465, 44 руб.
Определением от 05.06.2015 судом принято для совместного рассмотрения встречное исковое заявление Общества к предпринимателю о взыскании 1 795 482 руб. убытков в виде стоимости работ по неотделимым улучшениям и суммы обеспечительного взноса.
Уточнение первоначального иска принято судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 22.10.2015 иск удовлетворен частично, с ответчика в пользу истца взыскано 512157,36 руб. задолженности и 124465,44 руб. неустойки, в удовлетворении остальной части иска отказано. В удовлетворении встречного иска отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, а также на неправильное применение норм материального права.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ответчик указывает, что поскольку в основном договоре аренды условие об обеспечительном платеже отсутствует, следовательно на момент заключения основного договора сумма в размере 495 000 руб. из статуса обеспечительного платежа перешла в статус переплаты. Также ответчик полагает, что истцом не обосновано со 02.04.2015 в одностороннем порядке увеличен размер арендной платы на 15%. Учитывая вышеизложенное, а также наличие на расчетном счете истца авансового платежа в размере 100 000 руб., ответчик полагает, что оснований для удовлетворения первоначального иска не имеется, а имеются основания для удовлетворения встречного. В части отказа в иске решение суда не оспаривается.
17.12.2015 представитель ответчика в судебном заседании доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержал и просил ее удовлетворить.
В судебное заседание истец не явился, о месте и времени судебного разбирательства в силу статей 121 - 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации извещен надлежащим образом, что позволяет суду в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть дело в его отсутствие.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя ответчика, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта, принятого арбитражным судом первой инстанции.
Как следует из материалов дела, 01.03.2013 между предпринимателем (сторона-1) и обществом (сторона-2) заключен предварительный договор аренды нежилого помещения, согласно которому стороны обязуются в срок до 25.03.2013 заключить договор аренды нежилого помещения, в котором Сторона-1 будет выступать арендодателем, а Сторона-2 арендатором. Согласно п. 1.3. предварительного договора помещение, подлежащее передаче в аренду имеет следующие характеристики: площадь 857,9 кв. м, адрес: Республики Татарстан, г. Бугульма, ул. 14 Павших, д. 23/1, под ведение торговой деятельности, срок действия основного договора аренды 10 лет с момента заключения.
По предварительной договоренности размер постоянной части арендной платы составляет 495 000 руб. в месяц и перечисляется не позднее 15 числа месяца, предшествующего расчетному (то есть авансом).
Согласно п. 3.2. предварительного договора, Арендатор в течение 5 банковских дней с даты подписания предварительного договора уплачивает Арендодателю в качестве обеспечения восстановительного ремонта, который должен быть проведен по окончании договора аренды или при досрочном его расторжении, сумму в размере ежемесячной арендной платы, предусмотренной п. 3.1. предварительного договора и будет считаться компенсацией арендодателю в случае невыполнения арендатором восстановительного ремонта арендуемого помещения. После подписания Сторонами основного договора аренды, обеспечительный платеж перечисленный Арендатором по п. 3.1. предварительного договора, засчитывается в счет обеспечительного платежа по основному договору аренды.
01.03.2013 обществом по платежному поручению N 003736 перечислено на расчетный счет предпринимателя 495 000 руб. в назначении платежа указано "Обеспечительный платеж согласно договора аренды б/н от 01.03.2013".
02.04.2013 между предпринимателем (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения N 13, согласно которому арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное пользование за плату нежилой объект недвижимости, расположенное по адресу: Республики Татарстан, г. Бугульма, ул. 14 Павших, д. 23, и включает в себя: помещения, расположенное на 1 этаже Здания, общей площадью 703,76 кв. м, отмечены в приложении N 1 красной линией, Фактически занимаемая площадь выделена штрихованием в приложении N 1 и может отличаться от площади, указанной в п. 1.2.1.
Помещение передано Обществу по акту приема-передачи 02.04.2013, с подтверждением фотографий (п. 1.9. договора), согласно п. 2. акта претензий у арендатора к арендодателю по имуществу и документам не имеется.
Договор заключен сроком на 10 лет с момента подписании акта приема-передачи, зарегистрирован в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан 16 июля 2014 года.
Порядок расчетов по арендной плате сторонами согласован в Приложении N 2 к договору аренды.
Согласно п. 2 - 4 приложения N 2 к договору ежемесячная арендная плата складывается из постоянной и переменной частей. Ежемесячная постоянная часть арендной платы включает в себя плату за пользование объектом и составляет 495 000 руб. и уплачивается арендатором в срок не позднее 15 числа месяца, предшествующего расчетному (авансом), путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя по указанным в договоре реквизитам. Ежемесячная переменная часть арендной платы включает в себя оплату коммунальных услуг (электроснабжение, водоснабжение и водоотведение (канализацию), отопление, эксплуатационные услуги и уплачивается арендатором согласно показаний приборов учета и на основании счетов, выставляемых организациями, оказывающими такие услуги.
Срок оплаты переменной части арендной платы:
Авансовый платеж в размере 100.000 руб. - не позднее 10 банковских дней с момента передачи арендуемого помещения арендатору в освобожденном от третьих лиц состоянии, оплата фактически потребленных коммунальных услуг в текущем месяце (не учитывая авансового платежа) в течение 3 банковских дней с момента получения Арендатором надлежащим образом оформленных счетов на оплату в полном объеме потребления за истекший месяц, но не позднее 25 числа каждого месяца в строгом соответствии с выставленными счетами/счетами-фактурами.
Днем исполнения обязательства по оплате постоянной и переменной части арендной платы является день зачисления денежных средств на расчетный счет арендодателя.
Счета на оплату коммунальных услуг ответчику направлялись почтой, нарочно и на электронный адрес, своевременно.
Согласно п. 9 Приложения N 2 к договору ежегодно 02 апреля, начиная с 2014 года, размер ежемесячной постоянной части арендной платы в связи с инфляцией подлежит индексации на 5% в сторону увеличения. Датой начала действия нового размера постоянной части арендной платы считается 1 число каждого года аренды. При этом подписания сторонами дополнительного соглашения не требуется. В случае если уровень инфляции с момента последней индексации постоянной части арендной платы превысит 10%, размер индексации постоянной части арендной платы устанавливается сторонами дополнительным соглашением, но не более величины инфляции по данным РОССТАТа.
Согласно п. 9.5. договора при получении письменного запроса или иного документа, требующего официального ответа или подписания, получившая ее сторона обязана в течение 10 дней с момента получения (кроме платежных документов), в случае если такая возможность существует, дать письменный ответ.
Согласно п. 9.6 договора аренды все сообщения и уведомления, направляемые сторонами друг другу в соответствии или в связи с настоящим договором, должны быть составлены на русском языке и направлены сторонами по факсу или по электронной почте (topsecretary@maheev.org) или заказным письмом с уведомлением о вручением или курьером.
03.03.2014 истцом в адрес ответчика направлено письмо N 177 от 03.03.2014 о повышении арендной платы в соответствии с п. 9 Приложения N 2 с 02.04.2014 на 5%, которая составит на 2014 год - 519 750 руб. и применяется в отношениях сторон с 02.04.2014.
16.04.2014 истцом направлено письмо о нарушении сроков и величины оплаты постоянной части арендной платы, которым истец также повторно известил ответчика об увеличении арендной платы в соответствии с п. 9 Приложения N 2.
12.05.2014 истцом направлено письмо о наличии задолженности по состоянию на 12.05.2014 по арендной плате в сумме 67 383,41 руб., которую необходимо оплатить незамедлительно и впредь соблюдать сроки оплаты.
26.11.2014 истцом в адрес ответчика вновь направлено письмо N 218 о наличии задолженности по арендным платежам по состоянию на 13.11.2014 в сумме 68 013,41 руб. и необходимости ее оплатить до 03.12.2014.
В связи с нарушением ответчиком сроков внесения арендных платежей 18.03.2015 предпринимателем в адрес Общества было направлено письмо о необходимости в срок до 23.03.2015 оплатить сумму долга, в том числе задолженность, образовавшуюся с марта 2014 года в сумме 182 937,90 руб. (с учетом неустойки).
26.03.2015 предпринимателем на электронную почту (topsecretary@maheev.org) Обществу направлено письмо исх. N 249 о необходимости оплатить с учетом имеющейся ранее задолженности долг в сумме 780 650,90 руб. (с учетом неустойки), в случае непогашения до 30.03.2015 предоставление коммунальных услуг и услуг аренды с 30.03.2015 будет ограничено полностью ежедневно с 17.00 час. Указанным письмом истец также просил вернуть подписанный экземпляр дополнительного соглашения N 1 от 03.03.2015 к договору аренды N 13 от 02.04.2013 по факту индексации арендной платы с 02.04.2015.
В период с 31.03.2015 по 06.04.2015 г. в виду имеющейся задолженности в помещении, арендуемом обществом, истцом производилось ограничение предоставления услуг энергоснабжения (за исключением холодильного оборудования) на 2 часа (с 17.00 до 19.00). По факту отключения от коммунальных услуг и истцом, и ответчиком составлялись соответствующие акты. Сам факт отключения ни истцом, ни ответчиком не отрицался.
27.04.2015 между истцом и ответчиком подписано соглашение о расторжении договора аренды N 13 от 02.04.2013, согласно которому стороны пришли к соглашению, по инициативе ООО "ТД "Камилла" расторгнуть договор аренды с 27.04.2015. Соглашение о расторжении зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан 20.05.2015.
Согласно акту приема-передачи от 27.04.2015, арендодатель принимает указанное в договоре помещение с имеющимися недостатками технического состоянию согласно Акта осмотра N 2 от 27.04.2015, время осмотра 13.00 час., составленного ООО "Центр недвижимости" в присутствии ИП Маннаповой Р.Б. и представителя ООО "ТД "Камилла" в лице Гатауллина А.М. по доверенности N 14 от 13.01.2015.
Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендных платежей по постоянной части в сумме 512 157,36 руб. (с учетом уменьшения), послужило основанием для начисления неустойки в соответствии с п. 4.2.2. договора в сумме 124 465,44 руб. за период с 15.03.2014 по 27.04.2015.
Поскольку задолженность по арендной плате и пени ответчиком не оплачена, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
ООО "ТД "Камилла" полагая, что авансовый платеж, произведенный по предварительному договору в сумме 495.000 руб. перестал быть таковым и является переплатой, поскольку согласно п. 9.1. договора N 13 от 02.04.2013 вся предшествующая переписка, документы и переговоры между сторонами по вопросам, являющимся предметом настоящего соглашения, теряют силу, в связи с чем считает, что оснований для начисления неустойки у истца не имелось. Кроме этого, встречный иск обоснован расторжением договора по вине предпринимателя (отключение от коммунальных услуг), и как следствие считает, что истец необоснованно удержал 495.000 руб. в качестве штрафа.
Также Обществом заявлено встречное исковое заявление в части взыскания суммы произведенных неотделимых улучшений (убытков) согласно приложению N 4 к договору аренды N 13 от 02.04.2013 в размере 1 300 482 руб. со ссылкой на ст. 15, 453 ГК РФ.
Удовлетворяя частично первоначальные исковые требования и отказывая в удовлетворении встречных, суд первой инстанции дал надлежащую оценку обстоятельствам дела, правильно применил нормы материального и процессуального права.
Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Судом установлено, что ответчик пользовался арендуемым помещением в спорный период с 02.04.2013 по 27.04.2015, что подтверждается представленными в материалы дела документами и не опровергается сторонами.
Истец указывает, что до 15.03.2014 г. ответчиком постоянная часть арендной платы вносилась своевременно, однако начиная с 15.03.2014 г. за ответчиком образовалась задолженность, которая на 27.04.2015 г. составляет 539 011,63 руб. (за вычетом переплаты ответчика по коммунальным услугам в размере 46 389,80 руб.).
Между тем, проверив данный расчет суд пришел к выводу о том, что расчет является необоснованным, подлежит корректировке.
В соответствии с условиями договора размер постоянной части арендной платы с 02.04.2013 составлял 495 000 руб.
Согласно п. 9 Приложения N 2 к договору ежегодно 02 апреля, начиная с 2014 года, размер ежемесячной постоянной части арендной платы в связи с инфляцией подлежит индексации на 5% в сторону увеличения. Датой начала действия нового размера постоянной части арендной платы считается 1 число каждого года аренды. При этом подписания сторонами дополнительного соглашения не требуется. В случае если уровень инфляции с момента последней индексации постоянной части арендной платы превысит 10%, размер индексации постоянной части арендной платы устанавливается сторонами дополнительным соглашением, но не более величины инфляции по данным РОССТАТа.
Исходя из буквального содержания данного условия договора аренды, арендная плата автоматически увеличивается ежегодно со 2 апреля каждого последующего года на 5%. При этом дополнительного согласования увеличения ее размера не требуется. Напротив, увеличение размера арендной платы в большем размере (более чем на 5%) требует дополнительного согласования такого увеличения сторонами. Таким образом, учитывая, что размер ежемесячной арендной платы на период с 02.04.2015 сторонами не согласовывался, размер ежемесячной арендной платы с 02.04.2014 г. составлял 519 750 руб., и с 02.04.2015 г. - 545 737,50 руб. (519 750 руб. +5%), а не 597 713 как указывает истец.
Согласно представленным истцом и ответчиком актам сверки по оплате коммунальных услуг за Обществом числится переплата в сумме 46 389,80 руб., что стороны подтвердили в судебном заседании. При этом просрочки в оплате ответчиком сумм коммунальных услуг, учитывая предварительную оплату в размере 100 000 руб. (платежное поручение N 6432 от 10.04.2013 г.), не имеется.
Таким образом, согласно расчету суда с учетом сумм оплаты постоянной части аренды со стороны истца и суммы переплаты по переменной части, размер задолженности по арендной плате за период с 01.04.2014 по 27.04.2015 составляет 512 157,36 руб. Данный расчет проверен судом апелляционной инстанции, признается обоснованным.
Из материалов дела следует. что пунктом 4.3 договора предусмотрено, если одна из сторон до окончания срока действия договора в одностороннем порядке расторгает арендные отношения, при соблюдении другой стороной всех пунктов и условий договора, то она должна выплатить другой стороне неустойку в размере стоимости аренды за 1 месяц.
Согласно п. 7.5. договора по истечении срока аренды или при досрочном расторжении договора арендатор обязан освободить и сдать Объект по акту сдачи-приема в восстановленном техническом и эксплуатационном состоянии.
При таких обстоятельствах, поскольку актом приема-передачи подтверждается факт расторжения договора по инициативе ООО "ТД "Камилла", а представленным отчетом от 27.04.2015, составленным ООО "Центр недвижимости" в день сдачи помещения из аренды подтверждена сдача помещения без ремонта, с приложением фототаблиц, суд считает, удержание предпринимателем суммы обеспечительного платежа в размере 495.000 руб., как обеспечение восстановительного ремонта, является правомерным.
В части отказа в иске решение не оспаривается.
Кроме этого, истцом на основании ст. 330 ГК РФ и п. 4.2.2. договора заявлено требование о взыскании неустойки в сумме 124 465,44 руб. за период с 15.03.2014 г. по 27.04.2015 г.
Согласно пункту 4.2.2 договора в случае несвоевременной оплаты постоянной или переменной части арендной платы, предусмотренной договором, Арендатор уплачивает Арендодателю пени в размере 0,3% от суммы задолженности за каждый день просрочки вплоть до полного выполнения своих обязательств.
Судом проверен расчет неустойки, представленный истцом, признается обоснованным, не превышающим размера, рассчитанного в соответствии с условиями договоров аренды.
В соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Как разъяснено в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 81 от 22.12.2011 г. "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса РФ", при обращении в суд с требованием о взыскании неустойки кредитор должен доказать неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства должником, которое согласно закону или соглашению сторон влечет возникновение обязанности должника уплатить кредитору соответствующую денежную сумму в качестве неустойки (пункт 1 статьи 330 ГК РФ). Соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается.
Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 13.01.2011 г. N 11680/10, снижение неустойки судом возможно только в одном случае - в случае явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения права.
Между тем в нарушение ст. 65 АПК РФ доказательств явной несоразмерности начисленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства ответчик в материалы дела не представил. Ответчиком в материалы дела также не представлены доказательства того, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.
Помимо того судом принимается во внимание период существования неоплаченного ответчиком денежного обязательства, а также отсутствие со стороны ответчика каких-либо действий, направленных на погашение задолженности.
Учитывая изложенное, а также поскольку факт несвоевременного исполнения ответчиком денежных обязательств подтверждается материалами дела, исковые требования о взыскании с ответчика неустойки являются обоснованными, правомерно удовлетворены в сумме 124 465,44 руб.
Отказывая в удовлетворении встречного иска Общества о взыскании с предпринимателя суммы обеспечительного взноса в размере 495 000 руб., а также стоимость работ по неотделимым улучшениям в сумме 1 300 482 руб., суд исходит из следующего.
В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Из буквального толкования текста предварительного и основного договора следует, что внесенный платеж в сумме 450 000 руб., сторонами согласован в качестве обеспечения восстановительного ремонта, который должен будет проведен по окончании срока действия договора или при досрочном расторжении договора и считается компенсацией, то есть сторонами определен момент его зачета.
Кроме этого, согласно п. 3.2. предварительного договора предусмотрено, что после подписания Сторонами основного договора аренды, обеспечительный платеж перечисленный Арендатором по п. 3.1. предварительного договора, засчитывается в счет обеспечительного платежа по основному договору аренды.
Таким образом, сторонами данный платеж согласован как обеспечительный по договору аренды N 13 от 02.04.2013, и в отсутствие протокола разногласий либо другого документа позволяющего трактовать данный пункт договора по иному, суд считает, что у Арендодателя не было оснований считать обеспечительный платеж авансовым.
В соответствии с пунктом 1 статья 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
Перечисленные арендатором денежные средства рассматриваются сторонами в качестве обеспечительной меры исполнения обязательства арендатора по договору. Указанная денежная сумма не является авансом, задатком или иным денежным поступлением в счет оплаты товаров, работ, услуг.
Оценив условия договора аренды с учетом требований ст. 431 ГК РФ обеспечительный платеж не является задатком, поскольку не отвечает признакам, установленным в пункте 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации, а является иным способом обеспечения исполнения обязательств по договору.
Более того, в платежном поручении N 003738 от 01.03.2013 о перечислении суммы 495 000 руб. Обществом в назначении платежа указано: "Обеспечительный платеж согласно договору аренды б/н от 01.03.2013".
Довод Общества в апелляционной жалобе о том, что в соответствии с пунктом 9.1. основного договора аренды с момента заключения договора аренды вся предшествующая переписка, документы и переговоры между сторонами по вопросам, являющимся предметом настоящего договора, теряют силу, а сумма обеспечительного платежа стала переплатой, то есть задатком, суд считает несостоятельным в виду вышеизложенного.
При таких обстоятельствах сумма обеспечительного взноса не подлежит возврату Обществу.
В части требований о взыскании убытков в виде стоимости работ по неотделимым улучшениям в сумме 1 300 482 руб., ответчик ссылается на то, что поскольку договор аренды расторгнут по вине арендодателя, так как им незаконно произведены отключения электроэнергии в арендуемом помещении, Обществу причинены убытки.
Вместе с этим апелляционный суд не может согласиться с данными доводами ответчика по следующим основаниям.
В соответствии с п. 3.3.18 договора арендодатель обязан в течение всего срока аренды держать помещение подключенным к электрическим сетям, к системам водопровода, канализации, теплоснабжения и телекоммуникациям.
Также согласно пунктам 3.4.4. и 3.4.5. договора арендатор обязан своевременно вносить арендные платежи.
Согласно п. 3.1.4. договора Арендодатель имеет право в случае несвоевременной оплаты постоянной или переменной части арендной платы более чем на 10 календарных дней, полностью или частично прекратить доступ к коммунальным услугам, о чем Арендодатель обязан уведомить Арендатора за 3 календарных дня.
Таким образом, условиями договора предусмотрено, что арендодатель имеет право ограничивать доступ арендатора к коммунальным услугам в случае просрочки оплаты по арендным платежам арендатором.
Наличие долга у Общества по арендным платежам на дату предупреждения предпринимателем о предстоящем отключении электроэнергии (26.03.2015) и на дату самого отключения (31.03.2015) подтверждается материалами дела. Долг составлял с учетом срока внесения арендного платежа авансом - 613 120,91 руб. При этом судом принимается во внимание, что истец неоднократно предупреждал ответчика о наличии задолженности и необходимости ее погашения, а сами отключения от электроэнергии производились после заблаговременного предупреждения ответчика об этом.
Установив неоднократную просрочку оплаты причитающихся платежей, что является существенным нарушением условий договора, суд приходит к выводу о наличии оснований у арендодателя воспользоваться положениями вышеуказанных пунктов договора, что является мерами защиты арендодателя, которые применимы им в силу добровольно принятых арендатором обязательств.
При этом суд учитывает, что в силу ст. 421 ГК РФ юридические лица и граждане свободны в заключении договора, при заключении договора ответчик располагая на преддоговорных стадиях, предшествующих заключению договора аренды и на стадии его заключения полной информацией о предложенных условиях, добровольно принял на себя все права и обязанности, определенные письменной сделкой, исполняемой сторонами. Никаких неопределенностей относительно условий исполнения договора у сторон не возникло при его заключении.
Из материалов дела следует, что ответчик использовал принятое в аренду имущество. У арендатора при подписании договора и использовании имущества не возникло никаких разногласий относительно мер защиты арендодателя, штрафных санкций. Договор подписан сторонами без замечаний и разногласий.
По правилам ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Согласно п. 1.10. договора аренды арендатор своими силами и за свой счет вправе произвести на объекте ремонтно-отделочные работы, основной перечень которых указан в Приложении N 4 к договору.
Пунктом 3.2.14. договора предусмотрено, что неотделимые улучшения, произведенные Арендатором, остаются в его собственности до конца срока действия договора, после истечения полного срока аренды по долгосрочному договору аренды неотделимые улучшения переходят в собственность Арендодателя только с его письменного согласия. В таком случае стоимость неотделимых улучшений возмещению Арендатору Арендодателем не подлежат.
Если досрочное прекращение договора произошло по инициативе Арендодателя не в связи с нарушением Арендатором своих обязательств по договору, Арендодатель обязан возместить Арендатору стоимость неотделимых улучшений, указанных в Приложении N 4, произведенных Арендатором при первоначальном размещении на Объекте, с учетом амортизации, пропорционально сроку действия договора.
Пунктом 3.4.8., 3.4.20. договора предусмотрено, что при досрочном расторжении договора аренды, Арендатор обязан сдать арендуемое здание по акту в отремонтированном состоянии, позволяющем его нормальную эксплуатацию, или оплатить стоимость ремонта арендуемого помещения. Арендатор обязан не позднее 21 рабочего дня с момента прекращения договора освободить и передать объект по акту приема-передачи в отремонтированном состоянии. Произведенные неотделимые улучшения (если таковые были произведены), передаются Арендодателю с его письменного согласия.
Судом установлено и обществом не оспорено, что инициатором расторжения договора было само общество, однако истец по встречному иску ошибочно полагает, что договор Обществом расторгнут по вине Арендатора в связи с отключением от электроэнергии и несением магазином убытков, поскольку Арендодатель неоднократно предупреждал арендатора о необходимости своевременного внесения сумм арендных платежей, путем заблаговременного направления Обществу писем, которые имеются в материалах дела, таким образом, ООО "ТД Камилла" своим бездействием вынудило предпринимателя прибегнуть к крайним мерам.
Требование о взыскании убытков не подлежит удовлетворению, поскольку Обществом не доказана совокупность оснований для возмещения убытков, необходимость которой определена статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации: наличие и размер убытков, нарушение его права арендодателем и причинно-следственная связь между действиями арендодателя и наступившими последствиями в виде убытков.
Документов подтверждающих объем осуществленных работ, количество затраченного материала, техническую и проектную документацию по указанным в приложении N 4 к договору аренды улучшениям арендуемого имущества и прилегающей территории, равно как и самого факта существующих неотделимых улучшений не представлено. В материалах дела такие документы отсутствуют.
Более того, согласно акту приема-передачи от 27.04.2015, ответчиком арендуемое помещение возвращено предпринимателю с имеющимися недостатками технического состояния, которые нашли отражение в акте осмотра N 2 от 27.04.2015., а из представленного предпринимателем отчета N 25/05/01-15, составленного по результатам осмотра, следует, что величина рыночной стоимости возмещения ущерба, причиненного нежилому зданию магазина "Мебель" по адресу: Республика Татарстан, г. Бугульма, ул. 14 Павших, д. 23, составляет 722 973 руб.
Таким образом, оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ представленные в материалы дела доказательства, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу о том, что истец по встречному иску не доказал совокупности обязательных элементов, подлежащих доказыванию для применения гражданско-правовой ответственности в виде взыскания убытков, в связи с чем в удовлетворении встречного иска отказано правомерно.
Принимая во внимание изложенное, арбитражный апелляционный суд считает, что доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не доказывают нарушения судом первой инстанции норм материального или процессуального права либо несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, всем доводом в решении была дана надлежащая правовая оценка.
Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы заявитель не представил, в связи с чем Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда Республики Татарстан, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе возлагаются на заявителя.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 22.10.2015 года, принятое по делу N А65-10494/2015, оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
Е.М.БАЛАКИРЕВА
Е.М.БАЛАКИРЕВА
Судьи
С.Ш.РОМАНЕНКО
Е.А.ТЕРЕНТЬЕВ
С.Ш.РОМАНЕНКО
Е.А.ТЕРЕНТЬЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)