Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 28 сентября 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 05 октября 2016 года.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Мальковой Д.Г., судей Наумовой Е.Н., Бухтояровой Л.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Сидоровой Ю.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Коммерческий банк "Богородский" в лице конкурсного управляющего - Государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов" на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 31.05.2016 по делу N А43-3769/2016, принятое судьей Окороковым Д.Д. по иску общества с ограниченной ответственностью "Фирма Строитель-П" (ИНН 5261025464, ОГРН 1025203569126) к обществу с ограниченной ответственностью "Адакта" (ИНН 5258111787, ОГРН 1135258005574), с привлечением к участию в деле третьих лиц - общества с ограниченной ответственностью Коммерческий банк "Богородский" (ИНН 5245004890, ОГРН 1025200000077), закрытого акционерного общества "Металлокомплект-М" (ИНН 7718134701, ОГРН 1027700288087), Шереметьевой Натальи Владимировны, Управления Росреестра по Нижегородской области (ИНН 5262133455, ОГРН 1045207492494), о признании расторгнутым договора долевого участия N 75 от 14 ноября 2014 года по четырем квартирам и признании прекращенным договора залога этих квартир,
при участии в судебном заседании представителей:
- от ООО КБ "Богородский" в лице КУ - Государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов" - Коневой Ю.Л. по доверенности 15.06.2016 (сроком до 29.06.2021);
- от ООО "Фирма Строитель-П" - Дудкина Н.И. по доверенности от 01.08.2016;
- от ЗАО "Металлокомплект-М" - Лазарева М.В. по доверенности от 25.08.2016 (сроком на 1 год),
общество с ограниченной ответственностью "Фирма Строитель-П" (далее - ООО "Фирма "Строитель-П") обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Адакта", уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в котором просило:
1) признать расторгнутым договор долевого участия N 75 от 14 ноября 2014 года в отношении прав требований по следующим объектам:
- - жилая двухкомнатная квартира N 160, расположенная на 10 этаже 4 секции, площадь квартиры с учетом площади лоджии 60,0 кв. м: общая площадь (без учета площади лоджии) 57,2 кв. м, в том числе жилая площадь 31,1 кв. м;
- - жилая трехкомнатная квартира, номер 164, расположенная на 1 этаже 5 секции, площадь квартиры с учетом площади лоджии 77,6 кв. м: общая площадь (без учета площади лоджии) 74,8 кв. м, в том числе жилая площадь 43,4 кв. м;
- - жилая четырехкомнатная квартира, номер 196, расположенная на 1 этаже 6 секции, площадь квартиры с учетом площади лоджии 100,2 кв. м: общая площадь (без учета площади лоджии) 94,4 кв. м, в том числе жилая площадь 60,0 кв. м;
- - жилая четырехкомнатная квартира, номер 204, расположенная на 3 этаже 6 секции, площадь квартиры с учетом площади лоджии 100,2 кв. м: общая площадь (без учета площади лоджии) 94,4 кв. м, в том числе жилая площадь 60,0 кв. м;
2) признать прекращенными договоры залога прав требований в отношении следующих объектов:
- - жилая двухкомнатная квартира N 160, расположенная на 10 этаже 4 секции, площадь квартиры с учетом площади лоджии 60,0 кв. м: общая площадь (без учета площади лоджии) 57,2 кв. м, в том числе жилая площадь 31,1 кв. м;
- - жилая трехкомнатная квартира, номер 164, расположенная на 1 этаже 5 секции, площадь квартиры с учетом площади лоджии 77,6 кв. м: общая площадь (без учета площади лоджии) 74,8 кв. м, в том числе жилая площадь 43,4 кв. м;
- - жилая четырехкомнатная квартира, номер 196, расположенная на 1 этаже 6 секции, площадь квартиры с учетом площади лоджии 100,2 кв. м: общая площадь (без учета площади лоджии) 94,4 кв. м, в том числе жилая площадь 60,0 кв. м;
- - жилая четырехкомнатная квартира, номер 204, расположенная на 3 этаже 6 секции, площадь квартиры с учетом площади лоджии 100,2 кв. м: общая площадь (без учета площади лоджии) 94,4 кв. м, в том числе жилая площадь 60,0 кв. м и погасить регистрационные записи о залоге права требования в отношении указанных объектов в Едином государственном реестре прав на недвижимость в связи с прекращением залога в силу закона.
Исковые требования основаны на положениях Федерального закона от 30 декабря 2004 года "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", а также на статьях 352, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, и мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязанностей по оплате цены спорных объектов по договору долевого участия в строительстве.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета, привлечены общество с ограниченной ответственностью Коммерческий банк "Богородский", закрытое акционерное общество "Металлокомплект-М", Шереметьева Наталья Владимировна, Управление Росреестра по Нижегородской области.
Решением от 31.05.2016 Арбитражный суд Нижегородской области удовлетворил иск в части признания расторгнутым договора долевого участия N 75 от 14 ноября 2014 года в отношении прав требований по вышеперечисленным объектам. В остальной части иск оставил без удовлетворения.
Не согласившись с принятым решением, ООО КБ "Богородский" обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт на основании статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В обоснование своих возражений относительно принятого по делу судебного акта заявитель в жалобе указывает, что договором N 75 не предусмотрена возможность уплаты цены договора периодическими платежами по определенному графику, в связи с чем невозможно установить, что на момент предъявления требования о расторжении договора не были оплачены именно права требования на квартиры 160, 164, 196, 204. Таким образом, по мнению заявителя, суд оставил без должной оценки вопрос о фактическом наличии и размере задолженности ответчика перед истцом.
Представитель заявителя в судебном заседании и письменных пояснениях к апелляционной жалобе поддержал вышеизложенные доводы, просил решение отменить, апелляционную жалобу удовлетворить. Дополнительно указал на недействительность заключенных сторонами спора соглашений о зачете встречных однородных требований.
Представитель ЗАО "Металлокомплект-М" поддержал позицию заявителя жалобы.
Истец в судебном заседании и в отзыве на апелляционную жалобу, возразил против доводов заявителя, просил решение оставить без изменения, жалобу без удовлетворения.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей ООО "Адакта", Шереметьевой Н.В, Управления Росреестра по Нижегородской области, по имеющимся в нем материалам.
Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 14 ноября 2014 года между ООО "Фирма "Строитель-П" (застройщик) и ООО "Адакта" (дольщик) заключен договор N 75 об участии в долевом строительстве жилого дома: 6 - 10-этажный 6-секционный жилой дом, расположенный по адресу: Нижегородская область, г. Нижний Новгород, Приокский район, ул. Голованова.
Договор долевого участия зарегистрирован в Управлении Федеральной службы кадастра и картографии по Нижегородской области 23 декабря 2014 года, о чем сделана регистрационная запись N 525201/496/2014-352.
Размер цены договора согласован сторонами в пункте 4.1 договора и составил 67 688 500 руб. исходя из площади поименованных квартир (всего 21 квартира).
Пунктом 4.2 указанного договора предусмотрено, что дольщик обязан оплатить цену договора в срок не позднее 01 июля 2015 года.
Как утверждает истец, ООО "Адакта" допустило просрочку внесения платежа в течение двух месяцев в отношении прав требований по следующим объектам - квартиры 160, 164, 196, 204.
04 декабря 2015 года ООО Фирма "Строитель-П" в адрес ООО "Адакта" направило предупреждение о необходимости погашения им задолженности, которое последним исполнено не было.
26 января 2016 года ООО Фирма "Строитель-П" направило в адрес ООО "Адакта" уведомление N 24 об одностороннем внесудебном отказе от исполнения договора участия в долевом строительств от N 75 от 14 ноября 2014 года указанных объектов недвижимости в связи просрочкой внесения платежа по договору долевого участия в течение более двух месяцев, что подтверждается представленными в материалы дела почтовыми квитанциями.
После этого истец в порядке части 3 статьи 9 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" обратился с заявлением в Управление Росреестра по Нижегородской области о государственной регистрации расторжения договора долевого участия N 75 от 14 ноября 2014 года в отношении спорных прав требований, что подтверждается распиской Росреестра о получении документов от 10 февраля 2016 года.
Управление Росреестра приостановило регистрацию расторжения договора долевого участия, ссылаясь на необходимость обращения в суд с соответствующим исковым заявлением.
Кроме того, из ответа Управления Росреестра следовало, что права требования по спорным объектам были заложены ООО "Адакта" следующим лицам: по квартире N 164 - по договору залога с ЗАО "Металлокомплект-М"; по квартире N 160 - по договору залога с Шереметьевой Н.В.; по квартирам N 196 и N 204 - по договору залога с ООО КБ "Богородский".
Вышеизложенные обстоятельства послужили истцу основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.
Повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Удовлетворяя заявленные истцом требования, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, регулируются Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ).
В статьях 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Как следует из положений статьи 5 Федерального закона N 214-ФЗ, в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 указанного Закона.
Частью 3 статьи 9 Федерального закона N 214-ФЗ определено, в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.
В соответствии с частью 4 статьи 9 Федерального закона N 214-ФЗ в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.
По смыслу части 3 статьи 9 указанного Закона застройщик обязан направить участнику долевого строительства предупреждение, из которого бы ясно и определенно следовало, какая задолженность имеется у участника перед застройщиком, требование погасить данную задолженность, а также последствия неисполнения такого требования.
При установлении возможности одностороннего отказа от исполнения договора, законодатель исходит из принципа юридического равенства участников гражданских отношений, презумпции незлоупотребления правом стороной, управомоченной на такой отказ и соблюдения предусмотренного законом порядка одностороннего отказа.
Таким образом, порядок и основания одностороннего отказа от исполнения договора участия в долевом строительстве по инициативе застройщика четко урегулирован законом и его несоблюдение влечет признание недействительным такого отказа.
Поэтому застройщик может реализовать право на односторонний отказ от исполнения договора лишь при соблюдении требований и порядка, предусмотренных вышеуказанной нормой Закона.
Из материалов дела следует, что дополнительными соглашениями от 21.10.2015, 26.10.2015 (том 1, л. д. 23, 24) стороны расторгли вышеуказанный договор в части трех квартир (проектные номера 2, 4, 121).
Кроме того, по договору об уступке права требования и перевода долга от 09.07.2015 (том 2, л. д. 84) ООО "Адакта" уступило Краснухину А.С. и Краснухиной Т.В. право требования к ООО "Фирма "Строитель-П" на получение в общую долевую собственность одной двухкомнатной квартиры (проектный номер 29).
В отношении квартир с проектными номерами 78, 94, 122, 130, 139, 49, 65, 72, 101, 136, 153, 169 и 192 сторонами спора были подписаны акты о взаимном погашении задолженности (том 2, л. д. 78 - 99) по договору генерального подряда N 14/11 от 14 ноября 2014 года (том 2, л. д. 37 - 46) и договору участия в долевом строительстве.
Таким образом, в отношении спорных квартир оплата ответчиком не была произведена, в том числе путем зачета, что подтверждал директор ответчика в судебном заседании суда первой инстанции.
Вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации участник долевого строительства не представил документов, объективно свидетельствующих о том, что он надлежащим образом исполнил принятые на себя по условиям договора от 28 августа 2015 года N 75 обязательства по своевременной оплате цены договора в отношении квартир с проектными номерами 160, 164, 196, 204.
Проанализировав содержание предупреждения N 403 от 04 декабря 2015 года, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что оно соответствует требованиям, предъявляемым к его содержанию Федеральным законом N 214-ФЗ, поскольку содержит указание на неуплату дольщиком денежных средств в счет участия в долевом строительстве по объектам (квартирам 160, 164, 196, 204), требование об их оплате, а также сообщение об одностороннем расторжении договора в случае неоплаты указанных выше объектов в течение 30 дней с момента направления данного уведомления.
Указанное предупреждение было направлено истцом в адрес ответчика 04 декабря 2015 года с уведомлением о вручении и описью вложения по адресу местонахождения ответчика, однако вручено адресату не было и возвратилось за истечением срока хранения.
Одновременно данное предупреждение было доставлено ответчику путем непосредственного вручения, что не оспаривается сторонами.
26 января 2016 года истец направил в адрес ответчика уведомление N 24 об одностороннем отказе от исполнения договора участия в долевом строительстве.
Указанное уведомление направлено с уведомлением о вручении и описью вложения по двум адресам: г. Нижний Новгород, ул. Перекопская, д. 3, оф. 4; г. Нижний Новгород, ул. Архитектурная, д. 2, пом. 3. Названные письма также были возвращены органом связи в адрес истца с указанием в качестве причины возврата - "истечение срока хранения".
В силу статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.
Следовательно, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что направленные истцом в адрес ООО "Адакта" письма свидетельствуют о надлежащем извещении последнего об одностороннем отказе ООО "Фирма "Строитель-П" от исполнения договора участия в долевом строительстве.
На основании изложенного суд справедливо констатировал, что порядок и основания одностороннего отказа от исполнения договора участия в долевом строительстве по инициативе застройщика соблюдены.
При таких обстоятельствах правильным является вывод суда первой инстанции о том, что в силу части 3 статьи 9 Федерального закона N 214-ФЗ спорный договор долевого участия считается прекращенным 26 февраля 2016 года (по истечении 30 дней с момента направления уведомления от 26 января 2016 года).
Следовательно, требование истца о признании договора расторгнутым в части неоплаченных ответчиком объектов удовлетворено судом правомерно.
Довод заявителя апелляционной жалобы о недействительности заключенных между сторонами спора сделок по зачету встречных однородных требований не может быть принят во внимание в качестве основания для отмены обжалуемого судебного акта, поскольку в установленном законом порядке за признанием оспариваемых сделок недействительными в суд никто не обращался.
В случае установления недействительности сделок по зачету обжалуемый судебный акт может быть пересмотрен по новым обстоятельствам в порядке, установленном пунктом 2 части 3 статьи 311 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Также истец просил признать прекращенными договоры залога прав требований в отношении спорных объектов и погасить соответствующие регистрационные записи в ЕГРП.
Установив, что ответчик по настоящему делу не является стороной спорных договоров залога, суд первой инстанции обоснованно отказал истцу в удовлетворении данных требований. В отношении данной части судебного акта мотивированных возражений в апелляционной жалобе не содержится.
Таким образом, оснований для отмены обжалуемого решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Обстоятельства дела судом первой инстанции исследованы полно, объективно и всесторонне, им дана надлежащая правовая оценка в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Доводы и аргументы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и учтены судом при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, повлияли бы на их обоснованность и законность либо опровергли выводы суда, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.
Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Нижегородской области от 31.05.2016 по делу N А43-3769/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Коммерческий банк "Богородский" в лице конкурсного управляющего - Государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЕРВОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 05.10.2016 ПО ДЕЛУ N А43-3769/2016
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 октября 2016 г. по делу N А43-3769/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 28 сентября 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 05 октября 2016 года.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Мальковой Д.Г., судей Наумовой Е.Н., Бухтояровой Л.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Сидоровой Ю.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Коммерческий банк "Богородский" в лице конкурсного управляющего - Государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов" на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 31.05.2016 по делу N А43-3769/2016, принятое судьей Окороковым Д.Д. по иску общества с ограниченной ответственностью "Фирма Строитель-П" (ИНН 5261025464, ОГРН 1025203569126) к обществу с ограниченной ответственностью "Адакта" (ИНН 5258111787, ОГРН 1135258005574), с привлечением к участию в деле третьих лиц - общества с ограниченной ответственностью Коммерческий банк "Богородский" (ИНН 5245004890, ОГРН 1025200000077), закрытого акционерного общества "Металлокомплект-М" (ИНН 7718134701, ОГРН 1027700288087), Шереметьевой Натальи Владимировны, Управления Росреестра по Нижегородской области (ИНН 5262133455, ОГРН 1045207492494), о признании расторгнутым договора долевого участия N 75 от 14 ноября 2014 года по четырем квартирам и признании прекращенным договора залога этих квартир,
при участии в судебном заседании представителей:
- от ООО КБ "Богородский" в лице КУ - Государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов" - Коневой Ю.Л. по доверенности 15.06.2016 (сроком до 29.06.2021);
- от ООО "Фирма Строитель-П" - Дудкина Н.И. по доверенности от 01.08.2016;
- от ЗАО "Металлокомплект-М" - Лазарева М.В. по доверенности от 25.08.2016 (сроком на 1 год),
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Фирма Строитель-П" (далее - ООО "Фирма "Строитель-П") обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Адакта", уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в котором просило:
1) признать расторгнутым договор долевого участия N 75 от 14 ноября 2014 года в отношении прав требований по следующим объектам:
- - жилая двухкомнатная квартира N 160, расположенная на 10 этаже 4 секции, площадь квартиры с учетом площади лоджии 60,0 кв. м: общая площадь (без учета площади лоджии) 57,2 кв. м, в том числе жилая площадь 31,1 кв. м;
- - жилая трехкомнатная квартира, номер 164, расположенная на 1 этаже 5 секции, площадь квартиры с учетом площади лоджии 77,6 кв. м: общая площадь (без учета площади лоджии) 74,8 кв. м, в том числе жилая площадь 43,4 кв. м;
- - жилая четырехкомнатная квартира, номер 196, расположенная на 1 этаже 6 секции, площадь квартиры с учетом площади лоджии 100,2 кв. м: общая площадь (без учета площади лоджии) 94,4 кв. м, в том числе жилая площадь 60,0 кв. м;
- - жилая четырехкомнатная квартира, номер 204, расположенная на 3 этаже 6 секции, площадь квартиры с учетом площади лоджии 100,2 кв. м: общая площадь (без учета площади лоджии) 94,4 кв. м, в том числе жилая площадь 60,0 кв. м;
2) признать прекращенными договоры залога прав требований в отношении следующих объектов:
- - жилая двухкомнатная квартира N 160, расположенная на 10 этаже 4 секции, площадь квартиры с учетом площади лоджии 60,0 кв. м: общая площадь (без учета площади лоджии) 57,2 кв. м, в том числе жилая площадь 31,1 кв. м;
- - жилая трехкомнатная квартира, номер 164, расположенная на 1 этаже 5 секции, площадь квартиры с учетом площади лоджии 77,6 кв. м: общая площадь (без учета площади лоджии) 74,8 кв. м, в том числе жилая площадь 43,4 кв. м;
- - жилая четырехкомнатная квартира, номер 196, расположенная на 1 этаже 6 секции, площадь квартиры с учетом площади лоджии 100,2 кв. м: общая площадь (без учета площади лоджии) 94,4 кв. м, в том числе жилая площадь 60,0 кв. м;
- - жилая четырехкомнатная квартира, номер 204, расположенная на 3 этаже 6 секции, площадь квартиры с учетом площади лоджии 100,2 кв. м: общая площадь (без учета площади лоджии) 94,4 кв. м, в том числе жилая площадь 60,0 кв. м и погасить регистрационные записи о залоге права требования в отношении указанных объектов в Едином государственном реестре прав на недвижимость в связи с прекращением залога в силу закона.
Исковые требования основаны на положениях Федерального закона от 30 декабря 2004 года "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", а также на статьях 352, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, и мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязанностей по оплате цены спорных объектов по договору долевого участия в строительстве.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета, привлечены общество с ограниченной ответственностью Коммерческий банк "Богородский", закрытое акционерное общество "Металлокомплект-М", Шереметьева Наталья Владимировна, Управление Росреестра по Нижегородской области.
Решением от 31.05.2016 Арбитражный суд Нижегородской области удовлетворил иск в части признания расторгнутым договора долевого участия N 75 от 14 ноября 2014 года в отношении прав требований по вышеперечисленным объектам. В остальной части иск оставил без удовлетворения.
Не согласившись с принятым решением, ООО КБ "Богородский" обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт на основании статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В обоснование своих возражений относительно принятого по делу судебного акта заявитель в жалобе указывает, что договором N 75 не предусмотрена возможность уплаты цены договора периодическими платежами по определенному графику, в связи с чем невозможно установить, что на момент предъявления требования о расторжении договора не были оплачены именно права требования на квартиры 160, 164, 196, 204. Таким образом, по мнению заявителя, суд оставил без должной оценки вопрос о фактическом наличии и размере задолженности ответчика перед истцом.
Представитель заявителя в судебном заседании и письменных пояснениях к апелляционной жалобе поддержал вышеизложенные доводы, просил решение отменить, апелляционную жалобу удовлетворить. Дополнительно указал на недействительность заключенных сторонами спора соглашений о зачете встречных однородных требований.
Представитель ЗАО "Металлокомплект-М" поддержал позицию заявителя жалобы.
Истец в судебном заседании и в отзыве на апелляционную жалобу, возразил против доводов заявителя, просил решение оставить без изменения, жалобу без удовлетворения.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей ООО "Адакта", Шереметьевой Н.В, Управления Росреестра по Нижегородской области, по имеющимся в нем материалам.
Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 14 ноября 2014 года между ООО "Фирма "Строитель-П" (застройщик) и ООО "Адакта" (дольщик) заключен договор N 75 об участии в долевом строительстве жилого дома: 6 - 10-этажный 6-секционный жилой дом, расположенный по адресу: Нижегородская область, г. Нижний Новгород, Приокский район, ул. Голованова.
Договор долевого участия зарегистрирован в Управлении Федеральной службы кадастра и картографии по Нижегородской области 23 декабря 2014 года, о чем сделана регистрационная запись N 525201/496/2014-352.
Размер цены договора согласован сторонами в пункте 4.1 договора и составил 67 688 500 руб. исходя из площади поименованных квартир (всего 21 квартира).
Пунктом 4.2 указанного договора предусмотрено, что дольщик обязан оплатить цену договора в срок не позднее 01 июля 2015 года.
Как утверждает истец, ООО "Адакта" допустило просрочку внесения платежа в течение двух месяцев в отношении прав требований по следующим объектам - квартиры 160, 164, 196, 204.
04 декабря 2015 года ООО Фирма "Строитель-П" в адрес ООО "Адакта" направило предупреждение о необходимости погашения им задолженности, которое последним исполнено не было.
26 января 2016 года ООО Фирма "Строитель-П" направило в адрес ООО "Адакта" уведомление N 24 об одностороннем внесудебном отказе от исполнения договора участия в долевом строительств от N 75 от 14 ноября 2014 года указанных объектов недвижимости в связи просрочкой внесения платежа по договору долевого участия в течение более двух месяцев, что подтверждается представленными в материалы дела почтовыми квитанциями.
После этого истец в порядке части 3 статьи 9 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" обратился с заявлением в Управление Росреестра по Нижегородской области о государственной регистрации расторжения договора долевого участия N 75 от 14 ноября 2014 года в отношении спорных прав требований, что подтверждается распиской Росреестра о получении документов от 10 февраля 2016 года.
Управление Росреестра приостановило регистрацию расторжения договора долевого участия, ссылаясь на необходимость обращения в суд с соответствующим исковым заявлением.
Кроме того, из ответа Управления Росреестра следовало, что права требования по спорным объектам были заложены ООО "Адакта" следующим лицам: по квартире N 164 - по договору залога с ЗАО "Металлокомплект-М"; по квартире N 160 - по договору залога с Шереметьевой Н.В.; по квартирам N 196 и N 204 - по договору залога с ООО КБ "Богородский".
Вышеизложенные обстоятельства послужили истцу основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.
Повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Удовлетворяя заявленные истцом требования, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, регулируются Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ).
В статьях 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Как следует из положений статьи 5 Федерального закона N 214-ФЗ, в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 указанного Закона.
Частью 3 статьи 9 Федерального закона N 214-ФЗ определено, в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.
В соответствии с частью 4 статьи 9 Федерального закона N 214-ФЗ в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.
По смыслу части 3 статьи 9 указанного Закона застройщик обязан направить участнику долевого строительства предупреждение, из которого бы ясно и определенно следовало, какая задолженность имеется у участника перед застройщиком, требование погасить данную задолженность, а также последствия неисполнения такого требования.
При установлении возможности одностороннего отказа от исполнения договора, законодатель исходит из принципа юридического равенства участников гражданских отношений, презумпции незлоупотребления правом стороной, управомоченной на такой отказ и соблюдения предусмотренного законом порядка одностороннего отказа.
Таким образом, порядок и основания одностороннего отказа от исполнения договора участия в долевом строительстве по инициативе застройщика четко урегулирован законом и его несоблюдение влечет признание недействительным такого отказа.
Поэтому застройщик может реализовать право на односторонний отказ от исполнения договора лишь при соблюдении требований и порядка, предусмотренных вышеуказанной нормой Закона.
Из материалов дела следует, что дополнительными соглашениями от 21.10.2015, 26.10.2015 (том 1, л. д. 23, 24) стороны расторгли вышеуказанный договор в части трех квартир (проектные номера 2, 4, 121).
Кроме того, по договору об уступке права требования и перевода долга от 09.07.2015 (том 2, л. д. 84) ООО "Адакта" уступило Краснухину А.С. и Краснухиной Т.В. право требования к ООО "Фирма "Строитель-П" на получение в общую долевую собственность одной двухкомнатной квартиры (проектный номер 29).
В отношении квартир с проектными номерами 78, 94, 122, 130, 139, 49, 65, 72, 101, 136, 153, 169 и 192 сторонами спора были подписаны акты о взаимном погашении задолженности (том 2, л. д. 78 - 99) по договору генерального подряда N 14/11 от 14 ноября 2014 года (том 2, л. д. 37 - 46) и договору участия в долевом строительстве.
Таким образом, в отношении спорных квартир оплата ответчиком не была произведена, в том числе путем зачета, что подтверждал директор ответчика в судебном заседании суда первой инстанции.
Вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации участник долевого строительства не представил документов, объективно свидетельствующих о том, что он надлежащим образом исполнил принятые на себя по условиям договора от 28 августа 2015 года N 75 обязательства по своевременной оплате цены договора в отношении квартир с проектными номерами 160, 164, 196, 204.
Проанализировав содержание предупреждения N 403 от 04 декабря 2015 года, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что оно соответствует требованиям, предъявляемым к его содержанию Федеральным законом N 214-ФЗ, поскольку содержит указание на неуплату дольщиком денежных средств в счет участия в долевом строительстве по объектам (квартирам 160, 164, 196, 204), требование об их оплате, а также сообщение об одностороннем расторжении договора в случае неоплаты указанных выше объектов в течение 30 дней с момента направления данного уведомления.
Указанное предупреждение было направлено истцом в адрес ответчика 04 декабря 2015 года с уведомлением о вручении и описью вложения по адресу местонахождения ответчика, однако вручено адресату не было и возвратилось за истечением срока хранения.
Одновременно данное предупреждение было доставлено ответчику путем непосредственного вручения, что не оспаривается сторонами.
26 января 2016 года истец направил в адрес ответчика уведомление N 24 об одностороннем отказе от исполнения договора участия в долевом строительстве.
Указанное уведомление направлено с уведомлением о вручении и описью вложения по двум адресам: г. Нижний Новгород, ул. Перекопская, д. 3, оф. 4; г. Нижний Новгород, ул. Архитектурная, д. 2, пом. 3. Названные письма также были возвращены органом связи в адрес истца с указанием в качестве причины возврата - "истечение срока хранения".
В силу статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.
Следовательно, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что направленные истцом в адрес ООО "Адакта" письма свидетельствуют о надлежащем извещении последнего об одностороннем отказе ООО "Фирма "Строитель-П" от исполнения договора участия в долевом строительстве.
На основании изложенного суд справедливо констатировал, что порядок и основания одностороннего отказа от исполнения договора участия в долевом строительстве по инициативе застройщика соблюдены.
При таких обстоятельствах правильным является вывод суда первой инстанции о том, что в силу части 3 статьи 9 Федерального закона N 214-ФЗ спорный договор долевого участия считается прекращенным 26 февраля 2016 года (по истечении 30 дней с момента направления уведомления от 26 января 2016 года).
Следовательно, требование истца о признании договора расторгнутым в части неоплаченных ответчиком объектов удовлетворено судом правомерно.
Довод заявителя апелляционной жалобы о недействительности заключенных между сторонами спора сделок по зачету встречных однородных требований не может быть принят во внимание в качестве основания для отмены обжалуемого судебного акта, поскольку в установленном законом порядке за признанием оспариваемых сделок недействительными в суд никто не обращался.
В случае установления недействительности сделок по зачету обжалуемый судебный акт может быть пересмотрен по новым обстоятельствам в порядке, установленном пунктом 2 части 3 статьи 311 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Также истец просил признать прекращенными договоры залога прав требований в отношении спорных объектов и погасить соответствующие регистрационные записи в ЕГРП.
Установив, что ответчик по настоящему делу не является стороной спорных договоров залога, суд первой инстанции обоснованно отказал истцу в удовлетворении данных требований. В отношении данной части судебного акта мотивированных возражений в апелляционной жалобе не содержится.
Таким образом, оснований для отмены обжалуемого решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Обстоятельства дела судом первой инстанции исследованы полно, объективно и всесторонне, им дана надлежащая правовая оценка в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Доводы и аргументы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и учтены судом при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, повлияли бы на их обоснованность и законность либо опровергли выводы суда, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.
Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Нижегородской области от 31.05.2016 по делу N А43-3769/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Коммерческий банк "Богородский" в лице конкурсного управляющего - Государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.
Председательствующий судья
Д.Г.МАЛЬКОВА
Д.Г.МАЛЬКОВА
Судьи
Л.В.БУХТОЯРОВА
Е.Н.НАУМОВА
Л.В.БУХТОЯРОВА
Е.Н.НАУМОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)