Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец ссылался на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендных платежей за пользование спорными участками в установленный договором срок.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 04 июля 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 05 июля 2017 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Волкова Я.Е. и Епифанова В.Е., при участии в судебном заседании от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Сервиспромстрой-МВ" (ОГРН 1052601035321) - Вишневского Д.Ю. (доверенность от 09.01.2017), в отсутствие истца - администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края (ОГРН 1152651026461), третьих лиц: муниципального унитарного предприятия "Ритуал", Поповой Светланы Олеговны, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Сервиспромстрой-МВ" на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 24.11.2016 (судья Быков А.С.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.03.2017 (судьи Егорченко И.Н., Марченко О.В., Сулейманов З.М.) по делу N А63-3719/2016, установил следующее.
Администрация Минераловодского городского округа Ставропольского края (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО "Сервиспромстрой-МВ" (далее - общество) о взыскании 5 111 664 рублей 90 копеек долга по арендной плате по договору аренды от 31.12.2013 N 279 за период с 4 квартала 2013 по 1 квартал 2016 года, а также 713 184 рублей 48 копеек неустойки, начисленной с 21.01.2014 по 01.03.2016, расторжении договора аренды с возложением на ответчика обязанности возвратить земельные участки с кадастровыми номерами 26:24:040321:180, 26:24:040321:181 и 26:24:040321:182.
Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 24.11.2016 исковое заявление удовлетворено частично. С ответчика в пользу истца взыскан долг по договору аренды в размере 3 228 310 рублей 18 копеек, а также 346 623 рубля 41 копейка неустойки. Суд принял решение о расторжении договора от 31.12.2013 N 279 аренды земельного участка с кадастровым номером 26:24:040321:132. В удовлетворении остальной части иска отказано.
Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.03.2017 решение от 24.11.2016 изменено. Апелляционный суд уменьшил размер взысканных с ответчика долга до 3 191 851 рубля 44 копеек, неустойки - до 260 880 рублей 49 копеек, а также увеличил размер государственной пошлины, взысканной с ответчика в доход федерального бюджета, до 46 264 рублей. Суд апелляционной инстанции исходил из того, что в границах предоставленного обществу земельного участка обнаружены захоронения, поэтому в силу положений статей 611 и 612 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) у арендатора отсутствует обязанность вносить арендную плату за названную часть участка. Из представленного акта осмотра от 22.08.2016 следует, что захоронения находятся на площади 1420 кв. м. Довод ответчика о том, что у него отсутствует возможность использовать весь участок, суд отклонил, поскольку захоронения расположены на территории, составляющей 1,13% от общей площади земельного участка (125 742 кв. м). Доказательств невозможности использования оставшейся территории земельного участка (12 322 кв. м) ответчик не представил.
В кассационной жалобе общество, ссылаясь на неправильное применение норм материального права, а также на несоответствие сделанных судами выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить судебные акты и отказать в удовлетворении искового заявления. Ответчик указывает, что в связи с нахождением на земельном участке несанкционированных захоронений, арендатор утратил возможность его использования по назначению (для строительства автомобильной стоянки). При таких обстоятельствах общество правомерно приостановило встречное исполнение по договору аренды в части внесения арендной платы. Общество обращалось в администрацию с заявлениями о нарушениях при производстве захоронений, допущенных МУП "Ритуал". Земельный участок предоставлен для размещения автомобильной стоянки (не является объектом капитального строительства) с нарушением статей 30, 31 и 34 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), что влечет недействительность (ничтожность) договора аренды. Требование администрации о расторжении недействительного договора аренды не могло быть удовлетворено судом.
В отзыве на кассационную жалобу администрация указала на отсутствие оснований для отмены оспариваемых судебных актов.
В судебном заседании представитель общества настаивал на отмене решения от 24.11.2016 и постановления от 22.03.2017.
Поскольку суд апелляционной инстанции изменил решение от 24.11.2016, предметом кассационного пересмотра является постановление от 22.03.2017 (статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - Кодекс).
Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя ответчика, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа пришел к следующим выводам.
Как видно из материалов дела, на основании договора аренды от 31.12.2013 N 279 и соглашения от 26.03.2014 общество является арендатором земельного участка из земель населенных пунктов площадью 125 742 кв. м с кадастровым номером 26:24:040321:132, предназначенного для строительства автомобильной стоянки, расположенного по адресу: Ставропольский край, город Минеральные Воды, в 990 м на северо-запад от жилого дома N 104 по ул. Советской (т. 1, л.д. 14, 21-26).
Согласно пункту 2.1 договора срок аренды земельного участка установлен с 22.11.2013 по 21.11.2023. Договор зарегистрирован в установленном порядке 15.02.2014. Участок передан арендатору по передаточному акту (т. 1, л.д. 24).
В пункте 3.1 договора стороны согласовали размер арендной платы за участок в 2013 году.
При расчете арендной платы применяются размеры ставок арендной платы за землю, утвержденные постановлением Правительства Ставропольского края. Арендная плата может быть изменена по инициативе арендодателя в одностороннем порядке при принятии нормативных правовых актов Российской Федерации и Ставропольского края, касающихся определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков ее внесения. В этом случае исчисление размера арендной платы производится в соответствии с нормативными правовыми актами, с даты, указанной в них, с письменным извещением арендатора и не требует заключения дополнительных соглашений (пункт 3.4 договора).
Постановлением администрации Минераловодского муниципального района от 15.12.2014 N 2283 утверждены схемы расположения на кадастровом плане территории земельных участков, образованных в результате раздела участка с кадастровым номером 26:24:040321:132.
Суды установили, что изменения в договор аренды не внесены, сведения о земельных участках с кадастровыми номерами 26:24:040321:180, 26:24:040321:181, 26:24:040321:182 носят временный характер.
Администрация города Минеральные Воды 21.07.2015 направила обществу письмо, в котором предложило оплатить образовавшуюся задолженность и расторгнуть договор аренды.
В письме от 10.08.2015 N 03 общество сообщило администрации о нахождении на участке захоронений, что предоставляет арендатору право приостановить исполнение встречного обязательства по внесению арендной платы.
Ссылаясь на просрочку внесения арендной платы, администрация обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статьи 309, 310 Гражданского кодекса).
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса). В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (статья 614 Гражданского кодекса).
В силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Статья 619 Гражданского кодекса предусматривает, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены дополнительные основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 данного Кодекса.
Суды установили, что в соответствии с Законом Ставропольского края от 28.05.2015 N 51-кз "О преобразовании муниципальных образований, входящих в состав Минераловодского муниципального района Ставропольского края (Минераловодского территориального муниципального образования Ставропольского края) и об организации местного самоуправления на территории Минераловодского района Ставропольского края" администрация Минераловодского городского округа Ставропольского края является стороной договора аренды, поэтому вправе выступать истцом по требованиям о взыскании арендной платы, неустойки и расторжении договора аренды.
В силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).
Согласно пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.
На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса, пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса (в редакции до 01.03.2015) и статьи 39.7 Земельного кодекса (в действующей редакции) плата за пользование спорным участком относится к категории регулируемых цен.
В пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13) содержатся следующие разъяснения. В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Поскольку спорный земельный участок относится к публичной собственности, арендная плата по договору, заключенному с обществом после введения в действие Земельного кодекса, носит регулируемый характер. При этом изменение нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета влечет изменение условий такого договора аренды без внесения в его текст подобных изменений.
С учетом изложенного при определении размера арендной платы по договору суды исходили из нормативно установленных методики и ставок арендной платы, установленных постановлением Правительства Ставропольского края от 16.04.2008 N 64-п "Об утверждении порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена".
Поскольку изменения в договор в части описания объекта аренды не произведены, при расчете арендной платы судебные инстанции правомерно учитывали характеристики земельного участка с кадастровым номером 26:24:040321:132.
Ответчик (с учетом даты приобретения прав и обязанностей арендатора по договору аренды) в период с 06.05.2014 по 31.03.2016 не вносил арендную плату, поэтому суды сделали правильный вывод о наличии оснований для частичного взыскания с общества долга и неустойки, а также пришли к выводу о существенном характере допущенных нарушений, влекущих расторжение договора аренды по требованию арендодателя.
Системное толкование статей 328, 611, 614 Гражданского кодекса позволяет сделать вывод о том, что договор аренды носит взаимный характер, невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, то он теряет право на получение арендной платы (определение Верховного Суда Российской Федерации от 29.01.2015 N 302-ЭС-14-735, Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2, утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015).
Суд апелляционной инстанции, установив, что ответчик лишен возможности пользоваться частью участка площадью 1420 кв. м, правомерно исключил из расчета арендную плату за нее и соответствующую часть неустойки.
Довод общества о возможности использовать весь земельный участок, рассмотрен апелляционным судом и правильно отклонен. Доказательств, свидетельствующих об утрате возможности использовать по назначению всю территорию земельного участка с кадастровым номером 26:24:040321:132, арендатор не представил. Сведений об иной площади земельного участка, занятой захоронениями, либо подтверждающих необходимость застройки всей территории исходного земельного участка, ответчик не представил (статьи 9 и 65 Кодекса).
Ссылка арендатора на нарушения, допущенные при предоставлении в аренду земельного участка, ошибочна. Как видно из материалов дела, спорный земельный участок предоставлен в аренду Поповой С.О. (первоначальный арендатор), с предварительным согласованием места размещения объекта (т. 1, л.д. 25-30). При этом из градостроительного заключения к акту выбора следовало, что на участке планировалось осуществлять капитальное строительство (т. 1, л.д. 52-56). Сведений о том, что технические характеристики планируемого к возведению объекта не требовали предоставления земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта, общество не приводит. Материалы дела и правила частей 8 и 9 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации также не позволяют признать обоснованным довод ответчика о том, что использование спорного земельного участка по назначению невозможно в силу требований градостроительного регламента соответствующей территориальной зоны.
При таких обстоятельствах основания для отмены постановления суда апелляционной инстанции от 22.03.2017 по доводам жалобы отсутствуют, поскольку они не опровергают выводы суда, сводятся к несогласию с ними. Апелляционный суд полно и всесторонне исследовал и оценил представленные доказательства, правильно применил нормы материального права.
Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы в соответствии со статьей 288 Кодекса, арбитражный суд округа не установил.
Расходы по уплате государственной пошлины при подаче кассационной жалобы относятся на общество (статья 110 Кодекса).
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.03.2017 по делу N А63-3719/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 05.07.2017 N Ф08-4606/2017 ПО ДЕЛУ N А63-3719/2016
Требование: О взыскании долга и неустойки по договору аренды земельного участка, обязании возвратить участки.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец ссылался на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендных платежей за пользование спорными участками в установленный договором срок.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 июля 2017 г. по делу N А63-3719/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 04 июля 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 05 июля 2017 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Волкова Я.Е. и Епифанова В.Е., при участии в судебном заседании от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Сервиспромстрой-МВ" (ОГРН 1052601035321) - Вишневского Д.Ю. (доверенность от 09.01.2017), в отсутствие истца - администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края (ОГРН 1152651026461), третьих лиц: муниципального унитарного предприятия "Ритуал", Поповой Светланы Олеговны, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Сервиспромстрой-МВ" на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 24.11.2016 (судья Быков А.С.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.03.2017 (судьи Егорченко И.Н., Марченко О.В., Сулейманов З.М.) по делу N А63-3719/2016, установил следующее.
Администрация Минераловодского городского округа Ставропольского края (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО "Сервиспромстрой-МВ" (далее - общество) о взыскании 5 111 664 рублей 90 копеек долга по арендной плате по договору аренды от 31.12.2013 N 279 за период с 4 квартала 2013 по 1 квартал 2016 года, а также 713 184 рублей 48 копеек неустойки, начисленной с 21.01.2014 по 01.03.2016, расторжении договора аренды с возложением на ответчика обязанности возвратить земельные участки с кадастровыми номерами 26:24:040321:180, 26:24:040321:181 и 26:24:040321:182.
Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 24.11.2016 исковое заявление удовлетворено частично. С ответчика в пользу истца взыскан долг по договору аренды в размере 3 228 310 рублей 18 копеек, а также 346 623 рубля 41 копейка неустойки. Суд принял решение о расторжении договора от 31.12.2013 N 279 аренды земельного участка с кадастровым номером 26:24:040321:132. В удовлетворении остальной части иска отказано.
Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.03.2017 решение от 24.11.2016 изменено. Апелляционный суд уменьшил размер взысканных с ответчика долга до 3 191 851 рубля 44 копеек, неустойки - до 260 880 рублей 49 копеек, а также увеличил размер государственной пошлины, взысканной с ответчика в доход федерального бюджета, до 46 264 рублей. Суд апелляционной инстанции исходил из того, что в границах предоставленного обществу земельного участка обнаружены захоронения, поэтому в силу положений статей 611 и 612 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) у арендатора отсутствует обязанность вносить арендную плату за названную часть участка. Из представленного акта осмотра от 22.08.2016 следует, что захоронения находятся на площади 1420 кв. м. Довод ответчика о том, что у него отсутствует возможность использовать весь участок, суд отклонил, поскольку захоронения расположены на территории, составляющей 1,13% от общей площади земельного участка (125 742 кв. м). Доказательств невозможности использования оставшейся территории земельного участка (12 322 кв. м) ответчик не представил.
В кассационной жалобе общество, ссылаясь на неправильное применение норм материального права, а также на несоответствие сделанных судами выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить судебные акты и отказать в удовлетворении искового заявления. Ответчик указывает, что в связи с нахождением на земельном участке несанкционированных захоронений, арендатор утратил возможность его использования по назначению (для строительства автомобильной стоянки). При таких обстоятельствах общество правомерно приостановило встречное исполнение по договору аренды в части внесения арендной платы. Общество обращалось в администрацию с заявлениями о нарушениях при производстве захоронений, допущенных МУП "Ритуал". Земельный участок предоставлен для размещения автомобильной стоянки (не является объектом капитального строительства) с нарушением статей 30, 31 и 34 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), что влечет недействительность (ничтожность) договора аренды. Требование администрации о расторжении недействительного договора аренды не могло быть удовлетворено судом.
В отзыве на кассационную жалобу администрация указала на отсутствие оснований для отмены оспариваемых судебных актов.
В судебном заседании представитель общества настаивал на отмене решения от 24.11.2016 и постановления от 22.03.2017.
Поскольку суд апелляционной инстанции изменил решение от 24.11.2016, предметом кассационного пересмотра является постановление от 22.03.2017 (статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - Кодекс).
Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя ответчика, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа пришел к следующим выводам.
Как видно из материалов дела, на основании договора аренды от 31.12.2013 N 279 и соглашения от 26.03.2014 общество является арендатором земельного участка из земель населенных пунктов площадью 125 742 кв. м с кадастровым номером 26:24:040321:132, предназначенного для строительства автомобильной стоянки, расположенного по адресу: Ставропольский край, город Минеральные Воды, в 990 м на северо-запад от жилого дома N 104 по ул. Советской (т. 1, л.д. 14, 21-26).
Согласно пункту 2.1 договора срок аренды земельного участка установлен с 22.11.2013 по 21.11.2023. Договор зарегистрирован в установленном порядке 15.02.2014. Участок передан арендатору по передаточному акту (т. 1, л.д. 24).
В пункте 3.1 договора стороны согласовали размер арендной платы за участок в 2013 году.
При расчете арендной платы применяются размеры ставок арендной платы за землю, утвержденные постановлением Правительства Ставропольского края. Арендная плата может быть изменена по инициативе арендодателя в одностороннем порядке при принятии нормативных правовых актов Российской Федерации и Ставропольского края, касающихся определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков ее внесения. В этом случае исчисление размера арендной платы производится в соответствии с нормативными правовыми актами, с даты, указанной в них, с письменным извещением арендатора и не требует заключения дополнительных соглашений (пункт 3.4 договора).
Постановлением администрации Минераловодского муниципального района от 15.12.2014 N 2283 утверждены схемы расположения на кадастровом плане территории земельных участков, образованных в результате раздела участка с кадастровым номером 26:24:040321:132.
Суды установили, что изменения в договор аренды не внесены, сведения о земельных участках с кадастровыми номерами 26:24:040321:180, 26:24:040321:181, 26:24:040321:182 носят временный характер.
Администрация города Минеральные Воды 21.07.2015 направила обществу письмо, в котором предложило оплатить образовавшуюся задолженность и расторгнуть договор аренды.
В письме от 10.08.2015 N 03 общество сообщило администрации о нахождении на участке захоронений, что предоставляет арендатору право приостановить исполнение встречного обязательства по внесению арендной платы.
Ссылаясь на просрочку внесения арендной платы, администрация обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статьи 309, 310 Гражданского кодекса).
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса). В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (статья 614 Гражданского кодекса).
В силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Статья 619 Гражданского кодекса предусматривает, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены дополнительные основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 данного Кодекса.
Суды установили, что в соответствии с Законом Ставропольского края от 28.05.2015 N 51-кз "О преобразовании муниципальных образований, входящих в состав Минераловодского муниципального района Ставропольского края (Минераловодского территориального муниципального образования Ставропольского края) и об организации местного самоуправления на территории Минераловодского района Ставропольского края" администрация Минераловодского городского округа Ставропольского края является стороной договора аренды, поэтому вправе выступать истцом по требованиям о взыскании арендной платы, неустойки и расторжении договора аренды.
В силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).
Согласно пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.
На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса, пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса (в редакции до 01.03.2015) и статьи 39.7 Земельного кодекса (в действующей редакции) плата за пользование спорным участком относится к категории регулируемых цен.
В пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13) содержатся следующие разъяснения. В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Поскольку спорный земельный участок относится к публичной собственности, арендная плата по договору, заключенному с обществом после введения в действие Земельного кодекса, носит регулируемый характер. При этом изменение нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета влечет изменение условий такого договора аренды без внесения в его текст подобных изменений.
С учетом изложенного при определении размера арендной платы по договору суды исходили из нормативно установленных методики и ставок арендной платы, установленных постановлением Правительства Ставропольского края от 16.04.2008 N 64-п "Об утверждении порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена".
Поскольку изменения в договор в части описания объекта аренды не произведены, при расчете арендной платы судебные инстанции правомерно учитывали характеристики земельного участка с кадастровым номером 26:24:040321:132.
Ответчик (с учетом даты приобретения прав и обязанностей арендатора по договору аренды) в период с 06.05.2014 по 31.03.2016 не вносил арендную плату, поэтому суды сделали правильный вывод о наличии оснований для частичного взыскания с общества долга и неустойки, а также пришли к выводу о существенном характере допущенных нарушений, влекущих расторжение договора аренды по требованию арендодателя.
Системное толкование статей 328, 611, 614 Гражданского кодекса позволяет сделать вывод о том, что договор аренды носит взаимный характер, невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, то он теряет право на получение арендной платы (определение Верховного Суда Российской Федерации от 29.01.2015 N 302-ЭС-14-735, Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2, утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015).
Суд апелляционной инстанции, установив, что ответчик лишен возможности пользоваться частью участка площадью 1420 кв. м, правомерно исключил из расчета арендную плату за нее и соответствующую часть неустойки.
Довод общества о возможности использовать весь земельный участок, рассмотрен апелляционным судом и правильно отклонен. Доказательств, свидетельствующих об утрате возможности использовать по назначению всю территорию земельного участка с кадастровым номером 26:24:040321:132, арендатор не представил. Сведений об иной площади земельного участка, занятой захоронениями, либо подтверждающих необходимость застройки всей территории исходного земельного участка, ответчик не представил (статьи 9 и 65 Кодекса).
Ссылка арендатора на нарушения, допущенные при предоставлении в аренду земельного участка, ошибочна. Как видно из материалов дела, спорный земельный участок предоставлен в аренду Поповой С.О. (первоначальный арендатор), с предварительным согласованием места размещения объекта (т. 1, л.д. 25-30). При этом из градостроительного заключения к акту выбора следовало, что на участке планировалось осуществлять капитальное строительство (т. 1, л.д. 52-56). Сведений о том, что технические характеристики планируемого к возведению объекта не требовали предоставления земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта, общество не приводит. Материалы дела и правила частей 8 и 9 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации также не позволяют признать обоснованным довод ответчика о том, что использование спорного земельного участка по назначению невозможно в силу требований градостроительного регламента соответствующей территориальной зоны.
При таких обстоятельствах основания для отмены постановления суда апелляционной инстанции от 22.03.2017 по доводам жалобы отсутствуют, поскольку они не опровергают выводы суда, сводятся к несогласию с ними. Апелляционный суд полно и всесторонне исследовал и оценил представленные доказательства, правильно применил нормы материального права.
Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы в соответствии со статьей 288 Кодекса, арбитражный суд округа не установил.
Расходы по уплате государственной пошлины при подаче кассационной жалобы относятся на общество (статья 110 Кодекса).
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.03.2017 по делу N А63-3719/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
А.И.МЕЩЕРИН
А.И.МЕЩЕРИН
Судьи
Я.Е.ВОЛКОВ
В.Е.ЕПИФАНОВ
Я.Е.ВОЛКОВ
В.Е.ЕПИФАНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)