Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Административный истец указал, что оспариваемое решение об отказе в регистрации права собственности на квартиру принято до истечения срока, предоставленного государственным регистратором для устранения недостатков заявления и представления истребуемых документов.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Ерунова Е.В.
Судебная коллегия по административным делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:
председательствующего Стаховой Т.М.
судей Бутковой Н.А., Ильичевой Е.В.
при секретаре Ч.
рассмотрела в судебном заседании административное дело N 2а-1199/2017 по апелляционной жалобе представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу на решение Невского районного суда Санкт-Петербурга от 15 февраля 2017 года, принятое по административному иску В. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу об оспаривании отказа в государственной регистрации перехода права собственности в отношении объекта недвижимого имущества.
Заслушав доклад судьи Стаховой Т.М., объяснения представителя административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу - К., представителя административного истца - адвоката Бабич Ю.Н., Судебная коллегия
В. обратилась в суд с административным исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее - Управление Росреестра по Санкт-Петербургу), в котором просила признать незаконным отказ от 27 июля 2016 года государственной регистрации перехода права собственности в отношении объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: <адрес>
В качестве мер по восстановлению нарушенного права просила обязать Управление Росреестра по Санкт-Петербургу осуществить государственную регистрацию права собственности В. на указанную квартиру.
Решением Невского районного суда Санкт-Петербурга от 15 февраля 2017 года административный иск удовлетворен. Судом признан незаконным отказ Управления Росреестра по Санкт-Петербургу от 27 июля 2016 года в государственной регистрации перехода права собственности в отношении объекта недвижимого имущества - квартиры <адрес> в пользу В.
В апелляционной жалобе представитель административного ответчика просит решение суда отменить, указав на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела и неправильное применение норм материального и процессуального права.
В суде апелляционной инстанции представитель административного ответчика Управления Росреестра по Санкт-Петербургу К. настаивала на удовлетворении апелляционной жалобы.
Представитель административного истца адвокат Бабич Ю.Н., полагая решение суда законным и обоснованным, просила в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.
Административный истец В., представитель заинтересованного лица ПАО "Восточный экспресс банк" в лице Санкт-Петербургского филиала ПАО КБ "Восточный", надлежащим образом извещенные о месте и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, доказательств уважительности причин неявки или ходатайства об отложении судебного заседания не представили.
В соответствии с ч. 6 ст. 226, ч. 1 ст. 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, их представителей, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не является препятствием к рассмотрению и разрешению административного дела, если суд не признал их явку обязательной.
Выслушав объяснения участников судебного разбирательства, исследовав доказательства по делу, обсудив доводы апелляционной жалобы, Судебная коллегия приходит к следующему.
При рассмотрении дела судом первой инстанции установлено, что квартира <адрес> принадлежит на праве собственности <К.> В отношении указанного объекта недвижимого имущества 24 июля 2007 года установлено ограничение (обременение) права в виде ипотеки в пользу ООО "Городской ипотечный банк". Позже по договору о передаче прав на закладную, право залогодержателя и право по обеспеченному ипотекой обязательству на указанную квартиру перешли к ОАО КБ "Восточный экспресс".
Решением Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 11 ноября 2013 года по иску ПАО КБ "Восточный экспресс" к <К.> расторгнут кредитный договор, заключенный между <К.> и ООО "Городской ипотечный банк"; с ответчика взыскана задолженность по кредитному договору, а также обращено взыскание на квартиру <адрес>, определен способ реализации указанной квартиры - продажа с публичных торгов.
23 октября 2014 года Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Ленинградской области (далее - ТУ ФАУГИ по Ленинградской области) проведены публичные торги по продаже вышеназванной квартиры, победителем которых стала В.
10 ноября 2014 года между исполнителем государственного контракта, заключенного с ТУ ФАУГИ по Ленинградской области - ООО "Бизнес-Стиль" и В. заключен договор купли-продажи квартиры <адрес>. Согласно акта приема-передачи имущества от 10 ноября 2014 года, денежные средства по договору В. уплачены полностью.
Решением Благовещенского городского суда Амурской области от 28 октября 2015 года удовлетворен иск В. к ПАО КБ "Восточный" о прекращении обременения в виде ипотеки в отношении указанной квартиры. 01 апреля 2016 года решение Благовещенского городского суда Амурской области вступило в законную силу.
27 июня 2016 года В. через Многофункциональный центр Невского района Санкт-Петербурга (сектор N 3 в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу) подано заявление N... о внесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении ограничения (обременения) права в виде ипотеки в отношении квартиры <адрес> (л.д. 74-76), и заявление N... о государственной регистрации перехода права собственности на указанный объект недвижимости к В. (л.д. 70-72)
13 июля 2016 года Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу произведено погашение регистрационной записи об ипотеке на спорную квартиру.
Уведомлением Управления Росреестра по Санкт-Петербургу от 13 июля 2016 года N 78/117/004/2016-068 ООО "Бизнес-Стиль" и В. поставлены в известность о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности на квартиру до 12 августа 2016 года по основаниям, предусмотренным абз. 1 п. 1 ст. 19 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ) - в связи с возникновением сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав.
Государственный регистратор указал, что административный истец не представила надлежащим образом заверенная копия вступившего в законную силу решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество, а также два подлинных экземпляра договора купли-продажи от 10 ноября 2014 года, являющегося правоустанавливающим документом. Государственным регистратором также указано, что в соответствии с п. 1 ст. 25.4 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ государственная регистрация права при переходе права собственности на недвижимое имущество в результате обращения на него взыскания проводится на основании совместного заявления приобретателя В. и залогодержателя ПАО КБ "Восточный", которое в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу не представлено.
07 июля 2016 года через Многофункциональный центр Невского района Санкт-Петербурга (сектор N 3) представитель организатора публичных торгов ООО "Бизнес-Стиль" - <...> подала в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу заявление N... о регистрации перехода права собственности.
До истечения срока исправления недостатков заявления, установленного государственным регистратором по 12 августа 2016 года, Управление Росреестра по Санкт-Петербургу сообщением от 27 июля 2016 года N 78/117/004/2016-159 (N 78/117/004/2016-068) уведомило ООО "Бизнес-Стиль" и В. об отказе в государственной регистрации права собственности административного истца на квартиру <адрес> по основаниям, предусмотренным абз. 10 п. 1. ст. 20 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ в связи с тем, что не представлены документы, необходимые в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ, а именно - совместное заявление приобретателя В. и залогодержателя ПАО "Восточный Экспресс банк", а также второй подлинный экземпляр договора купли-продажи от 10 ноября 2014 года.
Разрешая возникший спор и удовлетворяя требования административного иска суд указал, что Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу необоснованно приняло решение об отказе в регистрации права собственности В. на квартиру до истечения срока, предоставленного государственным регистратором для устранения недостатков заявления истца от 27 июня 2016 года, т.к. это лишило ее права исполнить требования государственного регистратора.
Также суд посчитал незаконным требование государственного регистратора о предоставлении В. второго подлинника договора купли-продажи квартиры от 10 ноября 2014 года, являющегося правоустанавливающим документом. Суд указал, что первоначально В. и организатор торгов ТУ ФАУГИ по Ленинградской области - ООО "Бизнес-Стиль" 26 декабря 2014 года и 08 февраля 2015 года подавали заявление о государственной регистрации права собственности административного истца на приобретенную квартиру, приложив к заявлениям три подлинника договора купли-продажи от 10 ноября 2014 года. Решением Управления Росреестра по Санкт-Петербургу от 10 июня 2015 года в регистрации права собственности административного истца отказано, но подлинники договоров купли-продажи В. не возвращены. В связи с этим у государственного регистратора отсутствовало право и необходимость в повторном истребовании у В. второго подлинника договора купли-продажи, т.к. несколько экземпляров договора имеется по настоящее время в правоустанавливающем деле.
Кроме того, с учетом содержания п. 5.5 Постановления Правительства РФ от 05 июня 2008 года N 432 "О Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом", ст. 352 и ч. 1 ст. 447 ГК Российской Федерации, а также факта заключения договора купли-продажи объекта недвижимости по результатам торгов, суд сделал вывод о том, что организатор торгов ООО "Бизнес-Стиль" в данном случае выступает продавцом квартиры, приобретенной В. Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу погашена регистрационная запись об ипотеке на спорную квартиру на основании решения Благовещенского городского суда Амурской области от 28 октября 2016 года. Поэтому оснований для явки представителей ПАО КБ "Восточный" в регистрирующий орган и необходимость в подаче ими заявления о регистрации права собственности административного истца на приобретенный объект недвижимости, отсутствуют. Следовательно, приостановление государственной регистрации в связи с непредоставлением совместного заявления В. и ПАО КБ "Восточный", незаконно.
Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о незаконности сообщения об отказе в государственной регистрации права собственности от 27 июля 2016 года N 78/117/0004/2016-159 (78/117/004/2016-068). Вместе с тем считает необходимым исключить из мотивировочной части решения вывод суда о наличии в правоустанавливающем деле нескольких экземпляров подлинников договора купли-продажи квартиры.
Согласно ч. 2 ст. 176 КАС Российской Федерации суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.
Доказательств исследования судом документов правоустанавливающего дела, сформированного при оказании государственной услуги по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на основании заявлений В. и организатора торгов ООО "Бизнес-Стиль" от 26 декабря 2014 года и 08 февраля 2015 года, в материалах административного дела не имеется.
В соответствии с п. 6 ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 27 июля 2010 года N 210-ФЗ "Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг" многофункциональные центры осуществляют выдачу заявителям документов органов, предоставляющих государственные услуги, и органов, предоставляющих муниципальные услуги, по результатам предоставления государственных и муниципальных услуг, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации.
Из многофункционального центра судом не истребована информация о том, какие документы возвращены В. одновременно с вручением сообщения от 10 июня 2015 года об отказе в государственной регистрации права собственности.
Таким образом утверждение представителя Управления Росреестра по Санкт-Петербургу об отсутствии в деле правоустанавливающих документов второго экземпляра подлинника договора купли-продажи от 10 ноября 2014 года не опровергается исследованными судом доказательствами. В связи с этим вывод суда об отсутствии у В. обязанности представить в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу второй подлинник договора купли-продажи является ошибочным.
Вместе с тем приведенные обстоятельства не оказали влияние на правильность разрешения спора и принятие судом законного решения об удовлетворении административного иска.
Так, суд правильно указал, что решение об отказе в государственной регистрации права собственности В. на квартиру, принятое до истечения срока, установленного государственным регистратором для исправления недостатков заявления и документов, поданных на государственную регистрацию, безусловно, нарушило право административного истца на получение государственной услуги надлежащего качества.
Утверждение представителя Управления Росреестра по Санкт-Петербургу о невозможности проведения государственной регистрации перехода права собственности в отсутствие заявления залогодержателя ПАО КБ "Восточный", основано на ошибочном толковании законодательства.
В решении Благовещенского городского суда Амурской области от 28 октября 2015 года (дело N 2-9739/15) суд, ссылаясь на ч. 3 ст. 78 Федерального закона от 02 октября 2007 года N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве"; ч. 1 ст. 56, ч. 1 ст. 57, ч. 1 ст. 25 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"; п. 4 ч. 1 ст. 352 ГК Российской Федерации, сделал вывод о том, что залог недвижимости прекращен в связи с реализацией заложенного имущества путем проведения публичных торгов. Следовательно, права и обязанности залогодержателя - ОАО КБ "Восточный", также прекращены, а значит, явка представителей этой организации в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу не требуется.
Из содержания ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" следует, что государственная регистрация прав носит заявительный характер, поскольку проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.
Согласно ч. 1 ст. 447 ГК Российской Федерации договор может быть заключен путем проведения торгов с лицом, выигравшим торги.
В качестве организатора торгов могут выступать собственник вещи, обладатель иного имущественного права на нее, другое лицо, имеющее интерес в заключении договора с тем, кто выиграет торги, а также лицо, действующее на основании договора с указанными лицами и выступающее от их имени или от своего имени, если иное не предусмотрено законом (нотариус, специализированная организация и др.) - ч. 2 ст. 447 ГК Российской Федерации.
На основании приведенных норм права, установленного решением Благовещенского городского суда Амурской области от 28 октября 2015 года факта прекращения залога недвижимости, прав и обязанностей залогодержателя ПАО КБ "Восточный", а также в связи с погашением 13 июля 2016 года регистрационной записи об ипотеке на квартиру, суд первой инстанции правильно указал, что продавцов имущества в данном случае выступает организатор торгов ООО "Бизнес-Стиль", представителем которого подано в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу заявление о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру.
Таким образом, в случае исполнения В. обязанности представить второй экземпляр подлинника договора купли-продажи квартиры от 10 ноября 2014 года, у административного ответчика отсутствовали основания для отказа в государственной регистрации права собственности административного истца на приобретенную квартиру. Между тем по причине преждевременного вывода ответчика о неисполнении истцом требований государственного регистратора и принятием ответчиком, в связи с этим, решения об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости В. лишена возможности исполнитель требования государственного регистратора, изложенные в уведомлении о приостановлении государственной регистрации.
На основании изложенного, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, Судебная коллегия не усматривает.
Из содержания п. 1 ч. 1 ст. 227 КАС Российской Федерации следует, что в случае удовлетворения полностью или в части заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными, суд принимает решение об обязанности административного ответчика устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца или препятствия к их осуществлению.
В нарушение приведенной нормы Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд первой инстанции, признав незаконным решение Управление Росреестра по Санкт-Петербургу, не указал в решении способ восстановления нарушенных прав административного истца. В связи с этим решение суда первой инстанции подлежит дополнению путем обязания Управление Росреестра по Санкт-Петербургу повторно предоставить В. срок для устранения недостатков заявления о регистрации права собственности от 27 июня 2016 года, поступившего в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу 30 июня 2016 года, о чем в книге учета входящих документов N... внесена запись N...
На основании изложенного, руководствуясь п. 1 ст. 309 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Судебная коллегия
Дополнить решение суда следующим содержанием: обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу повторно предоставить В. срок для устранения недостатков заявления В. о регистрации права собственности от 27 июня 2016 года, поступившего в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу 30 июня 2016 года, о чем в книге учета входящих документов N... внесена запись N...
В остальной части решение Невского районного суда Санкт-Петербурга от 15 февраля 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 11.07.2017 N 33А-14948/2017 ПО ДЕЛУ N 2А-1199/2017
Требование: О признании незаконным отказа в государственной регистрации перехода права собственности в отношении объекта недвижимого имущества и обязании восстановить нарушенные права.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Административный истец указал, что оспариваемое решение об отказе в регистрации права собственности на квартиру принято до истечения срока, предоставленного государственным регистратором для устранения недостатков заявления и представления истребуемых документов.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 11 июля 2017 г. N 33а-14948/2017
Судья: Ерунова Е.В.
Судебная коллегия по административным делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:
председательствующего Стаховой Т.М.
судей Бутковой Н.А., Ильичевой Е.В.
при секретаре Ч.
рассмотрела в судебном заседании административное дело N 2а-1199/2017 по апелляционной жалобе представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу на решение Невского районного суда Санкт-Петербурга от 15 февраля 2017 года, принятое по административному иску В. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу об оспаривании отказа в государственной регистрации перехода права собственности в отношении объекта недвижимого имущества.
Заслушав доклад судьи Стаховой Т.М., объяснения представителя административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу - К., представителя административного истца - адвоката Бабич Ю.Н., Судебная коллегия
установила:
В. обратилась в суд с административным исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее - Управление Росреестра по Санкт-Петербургу), в котором просила признать незаконным отказ от 27 июля 2016 года государственной регистрации перехода права собственности в отношении объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: <адрес>
В качестве мер по восстановлению нарушенного права просила обязать Управление Росреестра по Санкт-Петербургу осуществить государственную регистрацию права собственности В. на указанную квартиру.
Решением Невского районного суда Санкт-Петербурга от 15 февраля 2017 года административный иск удовлетворен. Судом признан незаконным отказ Управления Росреестра по Санкт-Петербургу от 27 июля 2016 года в государственной регистрации перехода права собственности в отношении объекта недвижимого имущества - квартиры <адрес> в пользу В.
В апелляционной жалобе представитель административного ответчика просит решение суда отменить, указав на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела и неправильное применение норм материального и процессуального права.
В суде апелляционной инстанции представитель административного ответчика Управления Росреестра по Санкт-Петербургу К. настаивала на удовлетворении апелляционной жалобы.
Представитель административного истца адвокат Бабич Ю.Н., полагая решение суда законным и обоснованным, просила в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.
Административный истец В., представитель заинтересованного лица ПАО "Восточный экспресс банк" в лице Санкт-Петербургского филиала ПАО КБ "Восточный", надлежащим образом извещенные о месте и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, доказательств уважительности причин неявки или ходатайства об отложении судебного заседания не представили.
В соответствии с ч. 6 ст. 226, ч. 1 ст. 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, их представителей, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не является препятствием к рассмотрению и разрешению административного дела, если суд не признал их явку обязательной.
Выслушав объяснения участников судебного разбирательства, исследовав доказательства по делу, обсудив доводы апелляционной жалобы, Судебная коллегия приходит к следующему.
При рассмотрении дела судом первой инстанции установлено, что квартира <адрес> принадлежит на праве собственности <К.> В отношении указанного объекта недвижимого имущества 24 июля 2007 года установлено ограничение (обременение) права в виде ипотеки в пользу ООО "Городской ипотечный банк". Позже по договору о передаче прав на закладную, право залогодержателя и право по обеспеченному ипотекой обязательству на указанную квартиру перешли к ОАО КБ "Восточный экспресс".
Решением Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 11 ноября 2013 года по иску ПАО КБ "Восточный экспресс" к <К.> расторгнут кредитный договор, заключенный между <К.> и ООО "Городской ипотечный банк"; с ответчика взыскана задолженность по кредитному договору, а также обращено взыскание на квартиру <адрес>, определен способ реализации указанной квартиры - продажа с публичных торгов.
23 октября 2014 года Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Ленинградской области (далее - ТУ ФАУГИ по Ленинградской области) проведены публичные торги по продаже вышеназванной квартиры, победителем которых стала В.
10 ноября 2014 года между исполнителем государственного контракта, заключенного с ТУ ФАУГИ по Ленинградской области - ООО "Бизнес-Стиль" и В. заключен договор купли-продажи квартиры <адрес>. Согласно акта приема-передачи имущества от 10 ноября 2014 года, денежные средства по договору В. уплачены полностью.
Решением Благовещенского городского суда Амурской области от 28 октября 2015 года удовлетворен иск В. к ПАО КБ "Восточный" о прекращении обременения в виде ипотеки в отношении указанной квартиры. 01 апреля 2016 года решение Благовещенского городского суда Амурской области вступило в законную силу.
27 июня 2016 года В. через Многофункциональный центр Невского района Санкт-Петербурга (сектор N 3 в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу) подано заявление N... о внесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении ограничения (обременения) права в виде ипотеки в отношении квартиры <адрес> (л.д. 74-76), и заявление N... о государственной регистрации перехода права собственности на указанный объект недвижимости к В. (л.д. 70-72)
13 июля 2016 года Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу произведено погашение регистрационной записи об ипотеке на спорную квартиру.
Уведомлением Управления Росреестра по Санкт-Петербургу от 13 июля 2016 года N 78/117/004/2016-068 ООО "Бизнес-Стиль" и В. поставлены в известность о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности на квартиру до 12 августа 2016 года по основаниям, предусмотренным абз. 1 п. 1 ст. 19 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ) - в связи с возникновением сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав.
Государственный регистратор указал, что административный истец не представила надлежащим образом заверенная копия вступившего в законную силу решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество, а также два подлинных экземпляра договора купли-продажи от 10 ноября 2014 года, являющегося правоустанавливающим документом. Государственным регистратором также указано, что в соответствии с п. 1 ст. 25.4 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ государственная регистрация права при переходе права собственности на недвижимое имущество в результате обращения на него взыскания проводится на основании совместного заявления приобретателя В. и залогодержателя ПАО КБ "Восточный", которое в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу не представлено.
07 июля 2016 года через Многофункциональный центр Невского района Санкт-Петербурга (сектор N 3) представитель организатора публичных торгов ООО "Бизнес-Стиль" - <...> подала в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу заявление N... о регистрации перехода права собственности.
До истечения срока исправления недостатков заявления, установленного государственным регистратором по 12 августа 2016 года, Управление Росреестра по Санкт-Петербургу сообщением от 27 июля 2016 года N 78/117/004/2016-159 (N 78/117/004/2016-068) уведомило ООО "Бизнес-Стиль" и В. об отказе в государственной регистрации права собственности административного истца на квартиру <адрес> по основаниям, предусмотренным абз. 10 п. 1. ст. 20 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ в связи с тем, что не представлены документы, необходимые в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ, а именно - совместное заявление приобретателя В. и залогодержателя ПАО "Восточный Экспресс банк", а также второй подлинный экземпляр договора купли-продажи от 10 ноября 2014 года.
Разрешая возникший спор и удовлетворяя требования административного иска суд указал, что Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу необоснованно приняло решение об отказе в регистрации права собственности В. на квартиру до истечения срока, предоставленного государственным регистратором для устранения недостатков заявления истца от 27 июня 2016 года, т.к. это лишило ее права исполнить требования государственного регистратора.
Также суд посчитал незаконным требование государственного регистратора о предоставлении В. второго подлинника договора купли-продажи квартиры от 10 ноября 2014 года, являющегося правоустанавливающим документом. Суд указал, что первоначально В. и организатор торгов ТУ ФАУГИ по Ленинградской области - ООО "Бизнес-Стиль" 26 декабря 2014 года и 08 февраля 2015 года подавали заявление о государственной регистрации права собственности административного истца на приобретенную квартиру, приложив к заявлениям три подлинника договора купли-продажи от 10 ноября 2014 года. Решением Управления Росреестра по Санкт-Петербургу от 10 июня 2015 года в регистрации права собственности административного истца отказано, но подлинники договоров купли-продажи В. не возвращены. В связи с этим у государственного регистратора отсутствовало право и необходимость в повторном истребовании у В. второго подлинника договора купли-продажи, т.к. несколько экземпляров договора имеется по настоящее время в правоустанавливающем деле.
Кроме того, с учетом содержания п. 5.5 Постановления Правительства РФ от 05 июня 2008 года N 432 "О Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом", ст. 352 и ч. 1 ст. 447 ГК Российской Федерации, а также факта заключения договора купли-продажи объекта недвижимости по результатам торгов, суд сделал вывод о том, что организатор торгов ООО "Бизнес-Стиль" в данном случае выступает продавцом квартиры, приобретенной В. Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу погашена регистрационная запись об ипотеке на спорную квартиру на основании решения Благовещенского городского суда Амурской области от 28 октября 2016 года. Поэтому оснований для явки представителей ПАО КБ "Восточный" в регистрирующий орган и необходимость в подаче ими заявления о регистрации права собственности административного истца на приобретенный объект недвижимости, отсутствуют. Следовательно, приостановление государственной регистрации в связи с непредоставлением совместного заявления В. и ПАО КБ "Восточный", незаконно.
Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о незаконности сообщения об отказе в государственной регистрации права собственности от 27 июля 2016 года N 78/117/0004/2016-159 (78/117/004/2016-068). Вместе с тем считает необходимым исключить из мотивировочной части решения вывод суда о наличии в правоустанавливающем деле нескольких экземпляров подлинников договора купли-продажи квартиры.
Согласно ч. 2 ст. 176 КАС Российской Федерации суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.
Доказательств исследования судом документов правоустанавливающего дела, сформированного при оказании государственной услуги по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на основании заявлений В. и организатора торгов ООО "Бизнес-Стиль" от 26 декабря 2014 года и 08 февраля 2015 года, в материалах административного дела не имеется.
В соответствии с п. 6 ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 27 июля 2010 года N 210-ФЗ "Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг" многофункциональные центры осуществляют выдачу заявителям документов органов, предоставляющих государственные услуги, и органов, предоставляющих муниципальные услуги, по результатам предоставления государственных и муниципальных услуг, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации.
Из многофункционального центра судом не истребована информация о том, какие документы возвращены В. одновременно с вручением сообщения от 10 июня 2015 года об отказе в государственной регистрации права собственности.
Таким образом утверждение представителя Управления Росреестра по Санкт-Петербургу об отсутствии в деле правоустанавливающих документов второго экземпляра подлинника договора купли-продажи от 10 ноября 2014 года не опровергается исследованными судом доказательствами. В связи с этим вывод суда об отсутствии у В. обязанности представить в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу второй подлинник договора купли-продажи является ошибочным.
Вместе с тем приведенные обстоятельства не оказали влияние на правильность разрешения спора и принятие судом законного решения об удовлетворении административного иска.
Так, суд правильно указал, что решение об отказе в государственной регистрации права собственности В. на квартиру, принятое до истечения срока, установленного государственным регистратором для исправления недостатков заявления и документов, поданных на государственную регистрацию, безусловно, нарушило право административного истца на получение государственной услуги надлежащего качества.
Утверждение представителя Управления Росреестра по Санкт-Петербургу о невозможности проведения государственной регистрации перехода права собственности в отсутствие заявления залогодержателя ПАО КБ "Восточный", основано на ошибочном толковании законодательства.
В решении Благовещенского городского суда Амурской области от 28 октября 2015 года (дело N 2-9739/15) суд, ссылаясь на ч. 3 ст. 78 Федерального закона от 02 октября 2007 года N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве"; ч. 1 ст. 56, ч. 1 ст. 57, ч. 1 ст. 25 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"; п. 4 ч. 1 ст. 352 ГК Российской Федерации, сделал вывод о том, что залог недвижимости прекращен в связи с реализацией заложенного имущества путем проведения публичных торгов. Следовательно, права и обязанности залогодержателя - ОАО КБ "Восточный", также прекращены, а значит, явка представителей этой организации в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу не требуется.
Из содержания ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" следует, что государственная регистрация прав носит заявительный характер, поскольку проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.
Согласно ч. 1 ст. 447 ГК Российской Федерации договор может быть заключен путем проведения торгов с лицом, выигравшим торги.
В качестве организатора торгов могут выступать собственник вещи, обладатель иного имущественного права на нее, другое лицо, имеющее интерес в заключении договора с тем, кто выиграет торги, а также лицо, действующее на основании договора с указанными лицами и выступающее от их имени или от своего имени, если иное не предусмотрено законом (нотариус, специализированная организация и др.) - ч. 2 ст. 447 ГК Российской Федерации.
На основании приведенных норм права, установленного решением Благовещенского городского суда Амурской области от 28 октября 2015 года факта прекращения залога недвижимости, прав и обязанностей залогодержателя ПАО КБ "Восточный", а также в связи с погашением 13 июля 2016 года регистрационной записи об ипотеке на квартиру, суд первой инстанции правильно указал, что продавцов имущества в данном случае выступает организатор торгов ООО "Бизнес-Стиль", представителем которого подано в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу заявление о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру.
Таким образом, в случае исполнения В. обязанности представить второй экземпляр подлинника договора купли-продажи квартиры от 10 ноября 2014 года, у административного ответчика отсутствовали основания для отказа в государственной регистрации права собственности административного истца на приобретенную квартиру. Между тем по причине преждевременного вывода ответчика о неисполнении истцом требований государственного регистратора и принятием ответчиком, в связи с этим, решения об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости В. лишена возможности исполнитель требования государственного регистратора, изложенные в уведомлении о приостановлении государственной регистрации.
На основании изложенного, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, Судебная коллегия не усматривает.
Из содержания п. 1 ч. 1 ст. 227 КАС Российской Федерации следует, что в случае удовлетворения полностью или в части заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными, суд принимает решение об обязанности административного ответчика устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца или препятствия к их осуществлению.
В нарушение приведенной нормы Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд первой инстанции, признав незаконным решение Управление Росреестра по Санкт-Петербургу, не указал в решении способ восстановления нарушенных прав административного истца. В связи с этим решение суда первой инстанции подлежит дополнению путем обязания Управление Росреестра по Санкт-Петербургу повторно предоставить В. срок для устранения недостатков заявления о регистрации права собственности от 27 июня 2016 года, поступившего в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу 30 июня 2016 года, о чем в книге учета входящих документов N... внесена запись N...
На основании изложенного, руководствуясь п. 1 ст. 309 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Судебная коллегия
определила:
Дополнить решение суда следующим содержанием: обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу повторно предоставить В. срок для устранения недостатков заявления В. о регистрации права собственности от 27 июня 2016 года, поступившего в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу 30 июня 2016 года, о чем в книге учета входящих документов N... внесена запись N...
В остальной части решение Невского районного суда Санкт-Петербурга от 15 февраля 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)