Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Арендодатель ссылался на частичное внесение арендатором платы за пользование нежилым помещением.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 19 июля 2017 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 26 июля 2017 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Татариновой И.А.,
судей Семеновой З.Г., Купреенкова В.А.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Городиловой Елены Валерьевны на решение Арбитражного суда Свердловской области от 26.12.2016 по делу N А60-47745/2016 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.03.2017 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании приняли участие:
- представитель Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Верхняя Пышма - Лис А.В. (доверенность от 09.01.2017 N 4);
- индивидуальный предприниматель Городилова Елена Валерьевна.
Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Верхняя Пышма (далее - комитет) обратился в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Городиловой Елене Валерьевне (далее - предприниматель Городилова Е.В.) о взыскании 775 526 руб. 80 коп., в том числе задолженности по арендной плате в сумме 681 378 руб. 73 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 94 148 руб. 07 коп., о расторжении договора N 1-379 аренды объекта муниципального нежилого фонда городского округа Верхняя Пышма и обязании предпринимателя передать комитету объект муниципального нежилого фонда (подвальное помещение), расположенный по адресу: Свердловская область, г. Верхняя Пышма, ул. Мамина-Сибиряка, 2, общей площадью 89,3 кв. м.
До рассмотрения спора по существу от истца поступило ходатайство об отказе от иска в части требований о расторжении договора и обязании передать объект муниципального нежилого фонда. Кроме того, истец увеличил требования о взыскании процентов до суммы 122 609 руб. 07 коп.
Решением суда первой инстанции от 26.12.2016 (судья Ефимов Д.В.) исковые требования удовлетворены частично. Суд взыскал с предпринимателя Городиловой Е.В. в пользу комитета задолженность по арендной плате в сумме 681 378 руб. 73 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 116 714 руб. 55 коп. В части требований о расторжении договора N 1-379 аренды объекта муниципального нежилого фонда городского округа Верхняя Пышма от 29.01.1999, обязании предпринимателя Городиловой Е.В. передать комитету объект муниципального нежилого фонда (подвальное помещение), расположенный по адресу: Свердловская область, г. Верхняя Пышма, ул. Мамина-Сибиряка, 2, общей площадью 89,3 кв. м, производство по делу прекращено. В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением суда апелляционной инстанции от 30.03.2017 (судьи Васильева Е.В., Борзенкова И.В., Васева Е.Е.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе предприниматель Городилова Е.В. просит обжалуемые судебные акты отменить, ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и неправильное применение судами норм материального права. Заявитель полагает, что представленный комитетом расчет арендной платы, выполненный исходя из отчета об оценке, противоречит Положению о передаче в аренду объектов муниципального нежилого фонда в городском округе Верхняя Пышма, утвержденному решением Думы городского округа Верхняя Пышма от 27.11.2008 N 64/8. Ссылаясь на п. 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", п. 6 Положения, дату заключения договора аренды, заявитель полагает, что величина годовой арендной платы за объект нежилого фонда по договору аренды должна рассчитываться исходя из годовой базовой ставки арендной платы за пользование объектами муниципального нежилого фонда в городском округе Верхняя Пышма на соответствующий год.
По мнению заявителя, при наличии на территории городского округа Верхняя Пышма утвержденной методики расчета арендной платы применение судами положений Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" неправомерно.
Кроме того, заявитель полагает, что суды не дали правовой оценки абз. 2 п. 2 дополнительного соглашения от 27.12.2012 к договору аренды, согласно которому после определения размера арендной платы стороны обязуются подписать договор аренды в новой редакции, предусматривающей изменение условий договора с 01.01.2013. Заявитель отмечает, что в материалах дела имеется подписанное сторонами соглашение от 12.09.2013 к договору аренды, в котором стороны в порядке, установленном соглашением от 27.12.2012, определили размер рыночной платы и внесли соответствующие изменения в договор аренды от 29.01.1999 N 1-379. По мнению заявителя, поскольку в 2014 г. и в 2015 г. стороны дополнительные соглашения к договору аренды не подписывали, договор аренды от 29.01.1999 N 1-379 действовал в редакции дополнительного соглашения от 12.09.2013, в п. 1 которого установлен размер арендной платы в сумме 16 967 руб. 48 коп. в месяц. Учитывая изложенное, ссылаясь на положения ст. 421, 432, 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, заявитель полагает, что арендная плата за 2014, 2015 г. должна быть исчислена в размере, установленном соглашением от 12.09.2013, а именно в сумме 16 967 руб. 48 коп. в месяц.
Помимо изложенного заявитель ссылается на ошибочный, по его мнению, вывод судов о том, что плата в сумме 392 руб. установлена лишь за 1 кв. м используемой площади, полагая, что из буквального толкования отчета от 24.04.2014 следует, что рыночная стоимость права аренды за объект недвижимого имущества - нежилого помещения общей площадью 87,3 кв. м составляет 392 руб. в месяц, без учета КУ и без учета НДС.
Комитет представил отзыв на кассационную жалобу, в котором просит в удовлетворении жалобы отказать, отмечая, что обстоятельства дела установлены судами полно и всесторонне, спор разрешен при полном исследовании имеющихся в материалах дела доказательств и с правильным применением норм материального и процессуального права.
В соответствии со ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции в обжалуемой части исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе.
Изучив доводы заявителя кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не усмотрел оснований для отмены судебных актов в обжалуемой части.
В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. 3 ст. 607, ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды и размере арендной платы.
В силу п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии со ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ) проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.
Согласно ч. 9 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Федеральный закон от 26.07.2006 N 135-ФЗ) по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного в порядке, предусмотренном ч. 1 или 3 данной статьи, заключение договора с прежним арендатором на новый срок без проведения торгов возможно, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий: 1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации; 2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.
Согласно правовой позиции, изложенной в п. 4.2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора о сроке и арендной плате с соблюдением положений ч. 9 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ.
В п. 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 разъяснено, что если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать следующее.
Акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором. Если стороны распространили действие упомянутого акта на свои отношения из договора аренды, но договор содержит какое-либо условие, изначально противоречащее действовавшему в момент его заключения положению названного акта, предполагается, если не доказано иное, что стороны отдали приоритет данному условию договора (ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Решением Думы городского округа Верхняя Пышма от 27.11.2008 N 64/8 утвержден Порядок определения размера арендной платы на объекты муниципального нежилого фонда в городском округе Верхняя Пышма (далее - Порядок).
В соответствии с п. 6.1.3 Порядка по соглашению сторон с 01.01.2012 величина годовой арендной платы за объект нежилого фонда по договору аренды, заключенному до 1 марта 2011 года, устанавливается по формуле, указанной в п. 6.1.2 настоящего Порядка, при этом годовая ставка арендной платы объекта нежилого фонда (САП) определяется отчетом об оценке.
В п. 6.1.2 Порядка указана следующая формула расчета годового размера арендной платы, начисляемой до 1 января года, следующего за годом заключения договора:
W1 = САП / 12 x N, где W1 - размер годовой платы в рублях до 1 января года, следующего за годом заключения договора; САП - годовая ставка арендной платы объекта нежилого фонда, установленная по результатам конкурса или аукциона, а для договоров аренды, заключаемых без проведения конкурса или аукциона, - отчетом об оценке; N - количество месяцев до 1 января года, следующего за годом заключения договора.
Также в п. 6.1.2 Порядка указана формула расчета годового размера арендной платы, начисляемой в календарном году, следующем за годом заключения договора:
W2 = САП x К, где W2 - размер годовой платы в рублях в календарном году, следующем за годом заключения договора; САП - годовая ставка арендной платы объекта нежилого фонда, установленная по результатам конкурса или аукциона, а для договоров аренды, заключаемых без проведения конкурса или аукциона, - отчетом об оценке; К - коэффициент уровня инфляции, устанавливаемый на предстоящий финансовый год федеральным законом о федеральном бюджете.
В соответствии с п. 1 ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.
Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
При исследовании обстоятельств настоящего дела судами установлено, что между комитетом (арендодатель) и предпринимателем Городиловой Е.В. (арендатор) заключен договор аренды от 29.01.1999 N 1-379 объекта муниципального нежилого фонда муниципального образования "Верхняя Пышма", согласно п. 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду объект общей площадью 89,30 кв. м, расположенный по адресу: Свердловская область, город Верхняя Пышма, ул. Мамина-Сибиряка, д. 2.
Факт передачи имущества арендатору подтвержден актом приема-передачи от 29.01.1999.
Срок действия договора определен сторонами с 01.01.1999 по 31.12.1999 (п. 1.2 договора).
Согласно п. 4.2 договора изменение размера арендной платы в установленном органами местного самоуправления порядке и сроки является обязательным для сторон.
Дополнительными соглашениями к договору срок его действия ежегодно продлевался на один календарный год.
В соглашении от 05.01.2001 стороны согласовали уточнение объекта аренды в части его общей площади (площадь уменьшена до 87,30 кв. м).
Соглашением от 27.12.2012 срок действия договора продлен до 31.12.2013.
При подписании соглашения стороны согласовали, что размер арендной платы за арендуемый по настоящему договору объект муниципального нежилого фонда с 01.01.2013 определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта. После определения размера арендной платы стороны обязуются подписать договор аренды в новой редакции, предусматривающей изменение его условий с 01.01.2013.
По результатам проведенной обществом с ограниченной ответственностью "Регион-Оценка" оценки установлена рыночная стоимость арендной платы за пользование переданного в аренду объектом муниципального нежилого фонда по состоянию на 10.07.2013.
Согласно отчету рыночная стоимость арендной платы составила 16 967 руб. 48 коп. (без НДС).
На основании указанного отчета стороны подписали соглашение от 12.09.2013, которым п. 4.1 договора аренды изложен в новой редакции. В соответствии с новым условием арендатор начиная с 01.01.2013 ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным, перечисляет на счет арендодателя арендную плату в сумме 16 967 руб. 48 коп.
Остальные условия договора оставлены без изменения, в том числе п. 4.2 договора, согласно которому изменение размера арендной платы в установленном органами местного самоуправления порядке и сроки является обязательным для сторон.
На основании отчета об оценке общества с ограниченной ответственностью "Регион-Оценка" от 24.04.2014 арендодатель установил арендатору новый размер арендной платы: с 01.01.2014 - в сумме 34 221 руб. 60 коп. в месяц, с 01.01.2015 - в сумме 36 103 руб. 79 руб. в месяц (с учетом коэффициента инфляции 5,5%).
Уведомлением от 14.09.2015 арендодатель известил арендатора о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Объект аренды возвращен арендодателю 17.11.2016 по акту приема-передачи.
Выявив, что стороны договора аренды предусмотрели применение актов органа местного самоуправления при определении арендной платы, при этом в силу п. 4.2 договора изменение размера арендной платы в установленном органами местного самоуправления порядке и сроки является обязательным для сторон, суды обоснованно признали, что такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды, комитет правомерно начислил предпринимателю Городиловой Е.В. за 2014 г. арендную плату в размере, установленном отчетом об оценке общества с ограниченной ответственностью "Регион-Оценка" от 24.04.2014.
Учитывая изложенное, следует признать обоснованным вывод судов о том, что согласно отчету от 24.04.2014 рыночная стоимость ежемесячной арендной платы за пользование объектом муниципального нежилого фонда по состоянию на 01.01.2014 составила 34 221 руб. 60 коп., при этом с учетом коэффициента инфляции на 2015 г. арендная плата на этот год правомерно определена комитетом исходя из ежемесячного размера арендной платы в сумме 36 103 руб. 79 коп. (34 221,60 руб. * 1,055).
Установив факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по внесению арендной платы, отсутствие в материалах дела доказательств погашения задолженности, суд первой инстанции, учитывая пропуск истцом срока исковой давности по требованию о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 11.11.2012 по 04.10.2013, правомерно удовлетворил исковые требования частично, взыскав задолженность по арендной плате в сумме 681 378 руб. 73 коп., а также проценты в сумме 116 714 руб. 55 коп. за неисполнение обязательства по уплате арендных платежей.
Фактические обстоятельства дела судами первой и апелляционной инстанций установлены и исследованы в полном объеме, выводы судов соответствуют доказательствам, имеющимся в материалах дела, и нормам действующего законодательства.
Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка, основания для ее непринятия у суда кассационной инстанции отсутствуют. Кроме того, указанные доводы направлены на переоценку установленных судами фактических обстоятельств дела и принятых доказательств, что недопустимо в силу требований, предусмотренных ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Нормы материального права применены судами правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены обжалуемых судебных актов, не выявлено.
С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решение Арбитражного суда Свердловской области от 26.12.2016 по делу N А60-47745/2016 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.03.2017 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Городиловой Елены Валерьевны - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА УРАЛЬСКОГО ОКРУГА ОТ 26.07.2017 N Ф09-3651/17 ПО ДЕЛУ N А60-47745/2016
Требование: О взыскании задолженности по арендной плате.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Арендодатель ссылался на частичное внесение арендатором платы за пользование нежилым помещением.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 июля 2017 г. N Ф09-3651/17
Дело N А60-47745/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 19 июля 2017 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 26 июля 2017 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Татариновой И.А.,
судей Семеновой З.Г., Купреенкова В.А.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Городиловой Елены Валерьевны на решение Арбитражного суда Свердловской области от 26.12.2016 по делу N А60-47745/2016 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.03.2017 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании приняли участие:
- представитель Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Верхняя Пышма - Лис А.В. (доверенность от 09.01.2017 N 4);
- индивидуальный предприниматель Городилова Елена Валерьевна.
Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Верхняя Пышма (далее - комитет) обратился в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Городиловой Елене Валерьевне (далее - предприниматель Городилова Е.В.) о взыскании 775 526 руб. 80 коп., в том числе задолженности по арендной плате в сумме 681 378 руб. 73 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 94 148 руб. 07 коп., о расторжении договора N 1-379 аренды объекта муниципального нежилого фонда городского округа Верхняя Пышма и обязании предпринимателя передать комитету объект муниципального нежилого фонда (подвальное помещение), расположенный по адресу: Свердловская область, г. Верхняя Пышма, ул. Мамина-Сибиряка, 2, общей площадью 89,3 кв. м.
До рассмотрения спора по существу от истца поступило ходатайство об отказе от иска в части требований о расторжении договора и обязании передать объект муниципального нежилого фонда. Кроме того, истец увеличил требования о взыскании процентов до суммы 122 609 руб. 07 коп.
Решением суда первой инстанции от 26.12.2016 (судья Ефимов Д.В.) исковые требования удовлетворены частично. Суд взыскал с предпринимателя Городиловой Е.В. в пользу комитета задолженность по арендной плате в сумме 681 378 руб. 73 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 116 714 руб. 55 коп. В части требований о расторжении договора N 1-379 аренды объекта муниципального нежилого фонда городского округа Верхняя Пышма от 29.01.1999, обязании предпринимателя Городиловой Е.В. передать комитету объект муниципального нежилого фонда (подвальное помещение), расположенный по адресу: Свердловская область, г. Верхняя Пышма, ул. Мамина-Сибиряка, 2, общей площадью 89,3 кв. м, производство по делу прекращено. В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением суда апелляционной инстанции от 30.03.2017 (судьи Васильева Е.В., Борзенкова И.В., Васева Е.Е.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе предприниматель Городилова Е.В. просит обжалуемые судебные акты отменить, ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и неправильное применение судами норм материального права. Заявитель полагает, что представленный комитетом расчет арендной платы, выполненный исходя из отчета об оценке, противоречит Положению о передаче в аренду объектов муниципального нежилого фонда в городском округе Верхняя Пышма, утвержденному решением Думы городского округа Верхняя Пышма от 27.11.2008 N 64/8. Ссылаясь на п. 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", п. 6 Положения, дату заключения договора аренды, заявитель полагает, что величина годовой арендной платы за объект нежилого фонда по договору аренды должна рассчитываться исходя из годовой базовой ставки арендной платы за пользование объектами муниципального нежилого фонда в городском округе Верхняя Пышма на соответствующий год.
По мнению заявителя, при наличии на территории городского округа Верхняя Пышма утвержденной методики расчета арендной платы применение судами положений Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" неправомерно.
Кроме того, заявитель полагает, что суды не дали правовой оценки абз. 2 п. 2 дополнительного соглашения от 27.12.2012 к договору аренды, согласно которому после определения размера арендной платы стороны обязуются подписать договор аренды в новой редакции, предусматривающей изменение условий договора с 01.01.2013. Заявитель отмечает, что в материалах дела имеется подписанное сторонами соглашение от 12.09.2013 к договору аренды, в котором стороны в порядке, установленном соглашением от 27.12.2012, определили размер рыночной платы и внесли соответствующие изменения в договор аренды от 29.01.1999 N 1-379. По мнению заявителя, поскольку в 2014 г. и в 2015 г. стороны дополнительные соглашения к договору аренды не подписывали, договор аренды от 29.01.1999 N 1-379 действовал в редакции дополнительного соглашения от 12.09.2013, в п. 1 которого установлен размер арендной платы в сумме 16 967 руб. 48 коп. в месяц. Учитывая изложенное, ссылаясь на положения ст. 421, 432, 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, заявитель полагает, что арендная плата за 2014, 2015 г. должна быть исчислена в размере, установленном соглашением от 12.09.2013, а именно в сумме 16 967 руб. 48 коп. в месяц.
Помимо изложенного заявитель ссылается на ошибочный, по его мнению, вывод судов о том, что плата в сумме 392 руб. установлена лишь за 1 кв. м используемой площади, полагая, что из буквального толкования отчета от 24.04.2014 следует, что рыночная стоимость права аренды за объект недвижимого имущества - нежилого помещения общей площадью 87,3 кв. м составляет 392 руб. в месяц, без учета КУ и без учета НДС.
Комитет представил отзыв на кассационную жалобу, в котором просит в удовлетворении жалобы отказать, отмечая, что обстоятельства дела установлены судами полно и всесторонне, спор разрешен при полном исследовании имеющихся в материалах дела доказательств и с правильным применением норм материального и процессуального права.
В соответствии со ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции в обжалуемой части исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе.
Изучив доводы заявителя кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не усмотрел оснований для отмены судебных актов в обжалуемой части.
В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. 3 ст. 607, ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды и размере арендной платы.
В силу п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии со ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ) проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.
Согласно ч. 9 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Федеральный закон от 26.07.2006 N 135-ФЗ) по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного в порядке, предусмотренном ч. 1 или 3 данной статьи, заключение договора с прежним арендатором на новый срок без проведения торгов возможно, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий: 1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации; 2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.
Согласно правовой позиции, изложенной в п. 4.2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора о сроке и арендной плате с соблюдением положений ч. 9 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ.
В п. 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 разъяснено, что если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать следующее.
Акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором. Если стороны распространили действие упомянутого акта на свои отношения из договора аренды, но договор содержит какое-либо условие, изначально противоречащее действовавшему в момент его заключения положению названного акта, предполагается, если не доказано иное, что стороны отдали приоритет данному условию договора (ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Решением Думы городского округа Верхняя Пышма от 27.11.2008 N 64/8 утвержден Порядок определения размера арендной платы на объекты муниципального нежилого фонда в городском округе Верхняя Пышма (далее - Порядок).
В соответствии с п. 6.1.3 Порядка по соглашению сторон с 01.01.2012 величина годовой арендной платы за объект нежилого фонда по договору аренды, заключенному до 1 марта 2011 года, устанавливается по формуле, указанной в п. 6.1.2 настоящего Порядка, при этом годовая ставка арендной платы объекта нежилого фонда (САП) определяется отчетом об оценке.
В п. 6.1.2 Порядка указана следующая формула расчета годового размера арендной платы, начисляемой до 1 января года, следующего за годом заключения договора:
W1 = САП / 12 x N, где W1 - размер годовой платы в рублях до 1 января года, следующего за годом заключения договора; САП - годовая ставка арендной платы объекта нежилого фонда, установленная по результатам конкурса или аукциона, а для договоров аренды, заключаемых без проведения конкурса или аукциона, - отчетом об оценке; N - количество месяцев до 1 января года, следующего за годом заключения договора.
Также в п. 6.1.2 Порядка указана формула расчета годового размера арендной платы, начисляемой в календарном году, следующем за годом заключения договора:
W2 = САП x К, где W2 - размер годовой платы в рублях в календарном году, следующем за годом заключения договора; САП - годовая ставка арендной платы объекта нежилого фонда, установленная по результатам конкурса или аукциона, а для договоров аренды, заключаемых без проведения конкурса или аукциона, - отчетом об оценке; К - коэффициент уровня инфляции, устанавливаемый на предстоящий финансовый год федеральным законом о федеральном бюджете.
В соответствии с п. 1 ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.
Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
При исследовании обстоятельств настоящего дела судами установлено, что между комитетом (арендодатель) и предпринимателем Городиловой Е.В. (арендатор) заключен договор аренды от 29.01.1999 N 1-379 объекта муниципального нежилого фонда муниципального образования "Верхняя Пышма", согласно п. 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду объект общей площадью 89,30 кв. м, расположенный по адресу: Свердловская область, город Верхняя Пышма, ул. Мамина-Сибиряка, д. 2.
Факт передачи имущества арендатору подтвержден актом приема-передачи от 29.01.1999.
Срок действия договора определен сторонами с 01.01.1999 по 31.12.1999 (п. 1.2 договора).
Согласно п. 4.2 договора изменение размера арендной платы в установленном органами местного самоуправления порядке и сроки является обязательным для сторон.
Дополнительными соглашениями к договору срок его действия ежегодно продлевался на один календарный год.
В соглашении от 05.01.2001 стороны согласовали уточнение объекта аренды в части его общей площади (площадь уменьшена до 87,30 кв. м).
Соглашением от 27.12.2012 срок действия договора продлен до 31.12.2013.
При подписании соглашения стороны согласовали, что размер арендной платы за арендуемый по настоящему договору объект муниципального нежилого фонда с 01.01.2013 определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта. После определения размера арендной платы стороны обязуются подписать договор аренды в новой редакции, предусматривающей изменение его условий с 01.01.2013.
По результатам проведенной обществом с ограниченной ответственностью "Регион-Оценка" оценки установлена рыночная стоимость арендной платы за пользование переданного в аренду объектом муниципального нежилого фонда по состоянию на 10.07.2013.
Согласно отчету рыночная стоимость арендной платы составила 16 967 руб. 48 коп. (без НДС).
На основании указанного отчета стороны подписали соглашение от 12.09.2013, которым п. 4.1 договора аренды изложен в новой редакции. В соответствии с новым условием арендатор начиная с 01.01.2013 ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным, перечисляет на счет арендодателя арендную плату в сумме 16 967 руб. 48 коп.
Остальные условия договора оставлены без изменения, в том числе п. 4.2 договора, согласно которому изменение размера арендной платы в установленном органами местного самоуправления порядке и сроки является обязательным для сторон.
На основании отчета об оценке общества с ограниченной ответственностью "Регион-Оценка" от 24.04.2014 арендодатель установил арендатору новый размер арендной платы: с 01.01.2014 - в сумме 34 221 руб. 60 коп. в месяц, с 01.01.2015 - в сумме 36 103 руб. 79 руб. в месяц (с учетом коэффициента инфляции 5,5%).
Уведомлением от 14.09.2015 арендодатель известил арендатора о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Объект аренды возвращен арендодателю 17.11.2016 по акту приема-передачи.
Выявив, что стороны договора аренды предусмотрели применение актов органа местного самоуправления при определении арендной платы, при этом в силу п. 4.2 договора изменение размера арендной платы в установленном органами местного самоуправления порядке и сроки является обязательным для сторон, суды обоснованно признали, что такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды, комитет правомерно начислил предпринимателю Городиловой Е.В. за 2014 г. арендную плату в размере, установленном отчетом об оценке общества с ограниченной ответственностью "Регион-Оценка" от 24.04.2014.
Учитывая изложенное, следует признать обоснованным вывод судов о том, что согласно отчету от 24.04.2014 рыночная стоимость ежемесячной арендной платы за пользование объектом муниципального нежилого фонда по состоянию на 01.01.2014 составила 34 221 руб. 60 коп., при этом с учетом коэффициента инфляции на 2015 г. арендная плата на этот год правомерно определена комитетом исходя из ежемесячного размера арендной платы в сумме 36 103 руб. 79 коп. (34 221,60 руб. * 1,055).
Установив факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по внесению арендной платы, отсутствие в материалах дела доказательств погашения задолженности, суд первой инстанции, учитывая пропуск истцом срока исковой давности по требованию о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 11.11.2012 по 04.10.2013, правомерно удовлетворил исковые требования частично, взыскав задолженность по арендной плате в сумме 681 378 руб. 73 коп., а также проценты в сумме 116 714 руб. 55 коп. за неисполнение обязательства по уплате арендных платежей.
Фактические обстоятельства дела судами первой и апелляционной инстанций установлены и исследованы в полном объеме, выводы судов соответствуют доказательствам, имеющимся в материалах дела, и нормам действующего законодательства.
Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка, основания для ее непринятия у суда кассационной инстанции отсутствуют. Кроме того, указанные доводы направлены на переоценку установленных судами фактических обстоятельств дела и принятых доказательств, что недопустимо в силу требований, предусмотренных ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Нормы материального права применены судами правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены обжалуемых судебных актов, не выявлено.
С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Свердловской области от 26.12.2016 по делу N А60-47745/2016 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.03.2017 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Городиловой Елены Валерьевны - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
И.А.ТАТАРИНОВА
И.А.ТАТАРИНОВА
Судьи
З.Г.СЕМЕНОВА
В.А.КУПРЕЕНКОВ
З.Г.СЕМЕНОВА
В.А.КУПРЕЕНКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)