Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 24 марта 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 25 марта 2016 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Савельевой Н.М.,
судей Васильевой Е.В., Гуляковой Г.Н.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Савватеевой К.В.
при участии:
от истца Администрации городского округа Дегтярск: Андриянов А.В. - представитель по доверенности от 25.02.2016 г.
от ответчика ООО "Дегтярский хлеб": Епитифоров А.С. - представитель по доверенности от 16.03.2016 г., Феофилактов К.Ю. - представитель по доверенности от 02.09.2015 г.
лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,
рассмотрев апелляционные жалобы ответчика общества с ограниченной ответственностью "Дегтярский хлеб", истца Администрации городского округа Дегтярск
на решение Арбитражного суда Свердловской области
от 16 ноября 2015 года
по делу N А60-57695/2014,
принятое судьей Д.В.Ефимовым
по первоначальному иску Администрации городского округа Дегтярск (ОГРН 1026601643419, ИНН 6627003996)
к обществу с ограниченной ответственностью "Дегтярский хлеб" (ОГРН 1076658038907, ИНН 6658289752)
о расторжении договора аренды и взыскании 17 053 825 руб. 52 коп.
по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Дегтярский хлеб"
к Администрации городского округа Дегтярск
о зачете денежных средств,
установил:
Администрация городского округа Дегтярск обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к ООО "Дегтярский хлеб" о взыскании 21 257 326 руб. 41 коп. - задолженности по арендной плате за период с 30 июля 2008 по 23 октября 2015, а также 3 900 921 руб. 48 коп. - процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 30 июля 2008 года по 23 октября 2015 года; расторжении договора аренды нежилого помещения от 08 июля 2008 г., обязании передать администрации городского округа Дегтярск нежилое здание производственного комплекса, литера 1А; 1Б; 1В; 1Д; 1Ж, общей площадью 1 408, 7 кв. м, расположенное по адресу: г. Дегтярск, ул. Клубная, 1, кадастровый номер 66-66-18/006/2007-740 по акту приема-передачи в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу (с учетом уточнения исковых требований в порядке, предусмотренном статьей 49 АПК РФ - том 8, л.д. 146-148).
ООО "Дегтярский хлеб" заявлен встречный иск о зачете денежных средств в сумме 9 300 706 руб. 30 коп., потраченных истцом ООО "Дегтярский Хлеб" на основании договора аренды нежилого помещения от 30.07.2008 на капитальный ремонт и реконструкцию арендованного имущества - здание производственного комплекса Литера 1А; 1Б; 1В; 1Д; 1Ж, общей площадью 1408,7 кв. м, расположенное по адресу: Свердловская область г. Дегтярск ул. Клубная, 1 с кадастровым номером 66-66-18/006/2007-740 в счет погашения арендной платы за период с 30.07.2008 по 31.10.2015 включительно; обязании ответчика - Администрации городского округа Дегтярск производить зачет оставшейся суммы инвестиционных платежей ООО "Дегтярский Хлеб" в размере 38 483 015 руб. 00 коп., потраченных ООО "Дегтярский Хлеб" на основании договора аренды нежилого помещения от 30.07.2008 г. на капитальный ремонт и реконструкцию арендованного имущества - здание производственного комплекса Литера 1А; 1Б; 1В; 1Д; 1Ж, общей площадью 1 408,7 кв. м, расположенное по адресу: Свердловская область г. Дегтярск ул. Клубная, дом 1 с кадастровым номером 66-66-18/006/2007-740 в счет арендной платы на будущий период, начиная с 01.11.2015 г. до окончания срока договора аренды, т.е. до 30.07.2018 либо до момента, когда инвестиционные платежи будут исчерпаны, т.е. до того момента, который наступит раньше (с учетом уточнения исковых требований в порядке, предусмотренном статьей 49 АПК РФ - том 8, л.д. 17-22).
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 16 ноября 2015 года в удовлетворении исковых требований Администрации городского округа Дегтярск отказано. Взыскано с общества с ограниченной ответственностью "Дегтярский хлеб" (ИНН 6658289752, ОГРН 1076658038907) в пользу Администрации городского округа Дегтярск (ИНН 6627003996, ОГРН 1026601643419) расходы по оплате услуг эксперта в сумме 49500 руб. 00 коп. В удовлетворении встречных исковых требований общества с ограниченной ответственностью "Дегтярский хлеб" отказано.
Истец Администрации городского округа Дегтярск и ответчик общество с ограниченной ответственностью "Дегтярский хлеб", не согласившись с решением суда, обратились с апелляционными жалобами, в которых просят решение суда отменить и принять новый судебный акт.
Истец полагает, что вступившим в законную силу приговором суда по уголовному делу, вынесенному в отношении главы городского округа Дегтярск Трофимова В.Е., установлено, что фактически стоимость произведенных за счет арендатора работ по капитальному ремонту и реконструкции арендованного объекта составила 12 338 418 руб. 10 коп., а не 24 313 967,07 руб., как установлено судебной экспертизой по настоящему делу; ссылается на то, что эксперт необоснованно оценил стоимость работ, проведенных в литерах Е и И, которые не принадлежат арендодателю.
Ответчик полагает, что фактически стоимость произведенных за его счет работ в арендованном объекте составила 47 783 721 руб., судом необоснованно не учтена стоимость строительно-монтажных работ (монтаж отопления, холодного и горячего водоснабжения, устройству водяной скважины, систем вентиляции, монтажу теплопункта, общестроительных работ) на общую сумму 7 134 007 руб., подтвержденных актами выполненных работ и представленных ответчиком после завершения экспертизы; а также судом не учтена стоимость установленного в арендованных помещениях оборудования, без которого производство хлебобулочных изделий невозможно; суд не учел, что в соответствии с пунктом 3.8 договора аренды выплата арендной платы была приостановлена в связи с проводимым ремонтом, при этом согласно отчету от 15.09.2015 г. ООО ЦНЭО "УралЕвроАзия" год ввода в эксплуатацию инженерного оборудования для производства кондитерских и хлебобулочных изделий 2012 год, следовательно, арендатор обязан вносить арендную плату с сентября 2012 года; суд не дал оценку заявлению ответчика о пропуске срока исковой давности.
Ответчиком заявлено ходатайство о приобщении в материалы дела дополнительного доказательства - акта приема-передачи от 18.07.2008 г., который подтверждает отсутствие кровли, покрытия пола и отопительной системы в арендованных помещениях.
Истец возражает против приобщения в материалы дела дополнительного доказательства.
В соответствии с частью 2 статьи 268 АПК РФ дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, в том числе в случае, если судом первой инстанции было отклонено ходатайство об истребовании доказательств, и суд признает эти причины уважительными.
Согласно пункту 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" (далее - Постановление N 36) поскольку суд апелляционной инстанции на основании статьи 268 АПК РФ повторно рассматривает дело по имеющимся в материалах дела и дополнительно представленным доказательствам, то при решении вопроса о возможности принятия новых доказательств, в том числе приложенных к апелляционной жалобе или отзыву на апелляционную жалобу, он определяет, была ли у лица, представившего доказательства, возможность их представления в суд первой инстанции или заявитель не представил их по не зависящим от него уважительным причинам.
Учитывая, что каких-либо уважительных причин непредставления указанных выше доказательств в суд первой инстанции ответчиком не приведено, следовательно, у апелляционного суда не имеется оснований для приобщения дополнительного доказательства в ходе апелляционного производства.
Определением суда от 17.03.2016 г. судом апелляционной инстанции был объявлен перерыв с целью проверки довода истца о наличии вступившего в законную силу приговора суда по уголовному делу, в котором зафиксирована иная стоимость выполненных работ на арендованном объекте.
В судебном заседании 24.03.2016. истцом представлен приговор суда от 20.11.2015 г., который приобщен в материалы дела.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, между Администрацией городского округа Дегтярск (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Дегтярский хлеб" (арендатор) заключен договор аренды от 30.07.2008 в соответствии с условиями которого, арендатору по акту от 30.07.2008 во временное владение и пользование передано нежилое здание производственного комплекса литера 1А, 1Б, 1В, 1Д, 1Ж, общей площадью 1408,7 кв. м, расположенное по адресу: Свердловская область, г. Дегтярск, ул. Клубная, 1.
В соответствии с п. 4.1 договора срок его действия установлен сторонами с 30.07.2008 по 30.07.2018.
Согласно п. 3.1 договора арендатор обязуется уплачивать за пользование имуществом арендную плату в размере 65 974 руб. 11 коп. в месяц.
Пунктом 3.3 договора предусмотрено, что помимо арендной платы арендатор вправе вносить арендодателю инвестиционные платежи в размере до 15 000 000 руб. 00 коп., которые арендатор по согласованной с арендодателем смете использует для выполнения капитального ремонта (реконструкции) имущества.
Арендатор обязуется уплачивать арендную плату ежемесячно до 10 числа следующего месяца (п. 3.4 договора).
Размер арендной платы подлежит изменению при принятии соответствующего решения Думой городского округа Дегтярск, устанавливающего ставки арендной платы за пользование муниципальным имуществом (п. 3.6 договора).
В соответствии с п. 3.7 договора при изменении ставки арендной платы арендодатель обязан письменно уведомить об этом арендатора и заключить с ним дополнительное соглашение об изменении арендной платы. Арендатор уплачивает арендную плату по измененным расценкам с момента подписания дополнительного соглашения.
Дополнительным соглашением от 02.09.2008 к договору аренды от 30.07.2008 муниципальное образование городской округ Дегтярск и общество с ограниченной ответственностью "Дегтярский хлеб" предусмотрели, что в соответствии с п. 3.3 договора аренды от 30.07.2008 арендатор обязуется проинвестировать на условиях возвратности реконструкцию производственного комплекса на общую сумму 14 280 606 руб. 00 коп.
Дополнительным соглашением N 2 от 19.08.2010 к договору аренды от 30.07.2008 п. 3.3 договора изложен в новой редакции: "Арендатор взял на себя обязательства проинвестировать на условиях возвратности, капитальный ремонт производственного комплекса общей площадью 1408,7 кв. м, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Дегтярск, ул. Клубная, 1 на сумму 37 000 000 руб. 00 коп.
В соответствии с п. 2 дополнительного соглашения N 2 от 19.08.2010 на момент подписания дополнительного соглашения арендатором выполнены, а арендатором приняты работы по капитальному ремонту на общую сумму 32 395 543 руб. 00 коп.
Пунктом 2 дополнительного соглашения от 02.04.2012 к договору аренды от 30.07.2008 стороны увеличили с 01.01.2012 арендную плату до 244 755 руб. 43 коп. в месяц.
В соответствии с п. 3 дополнительного соглашения от 02.04.2012 в счет погашения арендной платы используется стоимость неотделимых улучшений, установленная в дополнительном соглашении N 2 от 19.08.2010.
Полагая, что у арендатора имеется задолженность по арендной плате за период с 30.07.2008 по 23.10.2015 в сумме 21 257 326 руб. 41 коп. истец обратился с иском о взыскании с ответчика, указанной задолженности. Кроме того, на задолженность истцом начислены проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 11.08.2008 по 23.10.2015 в сумме 3 900 921 руб. 48 коп.
В свою очередь ответчик обращаясь со встречным иском, указывал на то, что отсутствует задолженность по арендной плате. Поскольку в силу исполнения условий договора аренды и дополнительных соглашений к нему, арендатором был произведен капитальный ремонт и реконструкция арендованного помещения, то стоимость произведенного капитального ремонта, улучшений и установленного оборудования, должна быть зачтена в счет оплаты по договорам аренды с момента начала пользования арендованным имуществом с сентября 2012 года и в счет платежей будущих периодов.
Суд первой инстанции, определением суда от 20.03.2015 назначил судебную экспертизу, по результатам проведения которой установил, что стоимость фактически выполненных строительно-монтажных работ составляет 24 313 967 руб. 07 коп.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции указал, что в связи с заключенным сторонами дополнительным соглашением от 02.04.2012 г. к договору аренды от 30.07.2008 г., расходы арендатора по капитальному ремонту и реконструкции фактически зачтены в счет арендной платы, в связи с чем на дату подачи иска задолженность отсутствовала. Указанное обстоятельство исключает возможность требования о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами.
В удовлетворении встречных исковых требований судом первой инстанции отказано, в связи с отсутствием у истца по встречному иску оснований на предъявление требования о зачете сверх установленной экспертом расходов в сумме 24 313 967 руб. 07 коп.
Не согласившись с решением суда в части отказа в удовлетворении исковых требований, истец обратился с апелляционной жалобой. В обоснование доводов жалобы истец указывает, что вступившим в законную силу приговором суда по уголовному делу, вынесенному в отношении главы городского округа Дегтярск Трофимова В.Е., установлено, что фактически стоимость произведенных за счет арендатора работ по капитальному ремонту и реконструкции составила 12 338 418 руб. 10 коп., а не 24 313 967,07 руб., как установлено судебной экспертизой по настоящему делу; ссылается на то, что эксперт необоснованно оценил стоимость работ, проведенных в литерах Е и И, которые не принадлежат арендодателю.
Ответчик (истец по встречному иску) в обоснование доводов апелляционной жалобы указывает, что фактически стоимость произведенных за его счет работ на арендованном объекте составила 47 783 721 руб., судом необоснованно не учтена стоимость строительно-монтажных работ (монтаж отопления, холодного и горячего водоснабжения, устройству водяной скважины, систем вентиляции, монтажу теплопункта, общестроительных работ) на общую сумму 7 134 007 руб., подтвержденных актами выполненных работ, представленных ответчиком после завершения экспертизы; а также судом не учтена стоимость установленного в арендованных помещениях оборудования, без которого производство хлебобулочных изделий невозможно; суд не дал оценки тому обстоятельству, что в соответствии с пунктом 3.8 договора аренды выплата арендной платы была приостановлена в связи с проводимым ремонтом, при этом согласно отчету от 15.09.2015 г. ООО ЦНЭО "УралЕвроАзия" год ввода в эксплуатацию инженерного оборудования для производства кондитерских и хлебобулочных изделий 2012 год, следовательно, арендатор обязан вносить арендную плату с сентября 2012 года; суд также не дал оценку заявлению ответчика о пропуске срока исковой давности.
Изучив материалы дела, проверив соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, обсудив доводы апелляционных жалоб и возражений на жалобы, проверив правильность применения судом норм материального права, соблюдения норм процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона; односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
В рассматриваемом случае между сторонами был заключен договор аренды имущества.
Статьей 606 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу статьи 614 ГК РФ арендатор обязан вносить плату за арендованное имущество в сроки и в порядке, которые согласованы сторонами в договоре.
Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: арендодатель по отношению к арендатору обязан предоставить последнему имущество в пользование, а арендатор - вносить платежи за пользование этим имуществом.
Факт передачи имущества ответчику подтверждается материалами дела и ответчиком не оспаривается.
Истец настаивает на том, что у арендатора имеется задолженность по арендной плате за период с 30.07.2008 по 23.10.2015 в сумме 21 257 326 руб. 41 коп.
Ответчик полагает, что им проведены работы по капитальному ремонту и реконструкции арендованного объекта, в связи с чем стоимость ремонта 47 783 721 руб. должна быть зачтена в счет задолженности по арендной плате, а также в счет будущих периодов.
В силу пункта 2 статьи 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (статья 623 ГК РФ).
Из анализа вышеуказанных положений п. 2 ст. 623 ГК РФ следует, что данная норма носит диспозитивный характер и стороны могут предусмотреть в договоре иное распределение затрат, связанных с улучшением арендованного имущества с согласия арендодателя.
Из анализа условий договора аренды и дополнительных соглашений к нему, следует, что стороны договорились об обязанности арендатора проинвестировать на условиях возвратности, капитальный ремонт производственного комплекса общей площадью 1408,7 кв. м, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Дегтярск, ул. Клубная, 1 на сумму 37 000 000 руб. 00 коп.
Согласно пункту 2.4.1 договора аренды - по истечении срока действия договора или при досрочном его расторжении арендатор вправе изъять произведенные арендатором улучшения имущества, которые могут быть отделены без ущерба для имущества (отделимые улучшения), если сторонами не подписано соглашение о компенсации арендодателем не изымаемых арендатором отделимых улучшений.
Согласно пункту 2.4.2 договора аренды - арендатор вправе получить от арендодателя компенсацию затрат на неотделимые улучшения имущества, которые не могут быть отделены без ущерба для имущества, произведенные арендатором за свой счет с предварительного разрешения арендодателя.
При этом как верно указывает истец по первоначальному иску, зачет стоимости неотделимых улучшений в счет арендной платы условиями договора не предусмотрен.
Между тем, несмотря на отсутствие в договоре аренды условия о возможности зачета стоимости произведенных затрат в счет арендной платы, сторонами заключено дополнительное соглашение от 02.04.2012, согласно пункту 3 которого в счет погашения арендной платы используется стоимость неотделимых улучшений, установленная в дополнительном соглашении N 2 от 19.08.2010.
В свою очередь согласно пункту 2 дополнительному соглашению N 2 от 19.08.2010, на момент подписания дополнительного соглашения арендатором выполнены, а арендатором приняты работы по капитальному ремонту на общую сумму 32 395 543 руб. 00 коп.
В связи с наличием между сторонами спора об объеме произведенных работ и их стоимости, наличием в Ревдинском городском суде Свердловской области уголовного дела в отношении должностного лица арендодателя, подписавшего акты выполненных работ с превышением своих полномочий, определением суда от 20.03.2015 по делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту Государственного казенного учреждения Свердловской области "Управление капитального строительства Свердловской области" Воловому С.И.
Эксперту предложено определить фактические объемы выполненных работ и их соответствие сметной документации и актам приемки выполненных работ на объекте площадью 1408,7 кв. м, расположенному по адресу: ул. Клубная, 1в г. Дегтярске, Ревдинского района, Свердловской области; установить стоимость фактически выполненных строительных работ на объекте площадью 1408,7 кв. м, расположенном по адресу: ул. Клубная, 1в г. Дегтярске, Ревдинского района, Свердловской области и определить соответствует ли площадь помещений указанных в техническом паспорте площади после проведения капитального ремонта.
Как установлено судом первой инстанции из экспертного заключения N 1-06/087-15 от 06.08.2015 экспертом сделан вывод, что предоставленная на экспертизу сметная документация не соответствует предоставленным актам о приемке выполненных работ по форме КС-2. Стоимость фактически выполненных строительно-монтажных работ составляет 2 4313 967 руб. 07 коп.
Исследовав представленные в дело документы, оценив их по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что ООО "Дегтярский Хлеб" в соответствии с экспертным заключением подтвердило факт выполнения работ по капитальному ремонту и реконструкции принадлежащего истцу по основному иску имущества на сумму 24 313 967 руб. 07 коп.
Указанные расходы арендатора в силу заключенного сторонами дополнительного соглашения от 02.04.2012 к договору аренды от 30.07.2008 зачтены сторонами в счет погашения арендной платы.
При таких обстоятельствах суд пришел к верному выводу, что на момент обращения с иском в суд у ответчика отсутствовала задолженность по арендной плате, что исключает также возможность удовлетворения требования о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами.
Суд также правомерно указал, поскольку зачет взаимных обязательств фактически произведен сторонами в соответствии с положениями статей 410, 616, 623 Гражданского кодекса Российской Федерации на основании заключенного сторонами соглашения от 02.04.2012, которое в установленном порядке не оспорено, то встречные исковые требования удовлетворению не подлежат, в связи с отсутствием у истца оснований на предъявление требования о зачете сверх установленной экспертом расходов в сумме 24 313 967 руб. 07 коп.
Довод истца по первоначальному иску о том, что вступившим в законную силу приговором суда по уголовному делу, вынесенному в отношении главы городского округа Дегтярск Трофимова В.Е., установлено, что фактически стоимость произведенных за счет арендатора работ по капитальному ремонту и реконструкции арендованного объекта составила 12 338 418 руб. 10 коп., а не 24 313 967,07 руб., отклоняется, поскольку экспертом по настоящему делу исследовались не только акты выполненных работ, поименованные в приговоре суда - от 28.11.2008 г., 28.01.2009 г., 28.03.2009 г., 28.04.2009 г., 25.05.2009 г., от 28.06.2009 г., 28.07.2009 г., 28.09.2009 г., 28.10.2009 г., 25.05.2010 г., но и иные доказательства, в том числе - акты освидетельствования скрытных работ, ведомости объемов работ, представленные ответчиком по настоящему делу.
Довод истца по первоначальному иску о том, что экспертом по настоящему делу необоснованно оценена стоимость работ, проведенных в литерах Е и И, которые принадлежат не арендодателю, а иным лицам Павлову И.В. и Важенину Л.В., отклоняется, поскольку опровергается содержанием заключения на странице 12 (л.д. 38, том 7). Из документов и заключения эксперта следует, что Павлову И.В. и Важенину Л.В. принадлежит иное помещение - литер 1А площадью 324,9 кв. м, проведенные работы в указанном помещении, экспертом не оценивались.
Довод истца по встречному иску, что фактически стоимость произведенных за его счет работ на арендованном объекте составила 47 783 721 руб., отклоняется, поскольку опровергается выводами судебной экспертизы.
Довод заявителя жалобы о том, что после проведения экспертизы им представлены дополнительные акты выполненных работ на общую сумму 7 134 007 руб. - стоимость строительно-монтажных работ (монтаж отопления, холодного и горячего водоснабжения, устройству водяной скважины, систем вентиляции, монтажу теплопункта, общестроительных работ), подлежит отклонению.
Риск наступления последствий совершения или несовершения процессуальных действий несут участвующие в деле лица, не выполнившие обязанности и не воспользовавшиеся правами, предоставленными им процессуальным законом (пункт 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Из материалов дела следует, что суд первой инстанции предпринял все зависящие от него действия по запросу у ответчика документов, подтверждающих факт выполнения работ для направления их эксперту (том 4). Несмотря на указанное обстоятельство ответчиком акты выполненных работ на сумму 7 134 007 руб. представлены после проведения экспертизы с ходатайством от 28.09.2015 г. (том 7).
Ходатайств о проведении дополнительной экспертизы ответчик в установленном порядке не заявлял (ст. 87 АПК РФ).
Довод заявителя жалобы о том, что судом не зачтена в счет будущих арендных платежей стоимость установленного в арендованных помещениях оборудования, без которого производство хлебобулочных изделий невозможно, подлежит отклонению.
Как следует из пункта 2.4.1 договора аренды - по истечении срока действия договора или при досрочном его расторжении арендатор праве изъять произведенные арендатором улучшения имущества, которые могут быть отделены без ущерба для имущества (отделимые улучшения), если сторонами не подписано соглашение о компенсации арендодателем не изымаемых арендатором отделимых улучшений.
Вместе с тем ответчиком в материалы дела не представлено доказательств в пользу того, что установленное оборудование является улучшением имущества по своему характеру неотделимым, то есть таким, которое не может быть демонтировано без вреда для арендованного имущества.
Кроме того, в силу правила, установленного пунктом 2 статьи 623 ГК РФ, право арендатора на возмещение стоимости произведенных им улучшений возникает после прекращения договора аренды. При этом, как следует из материалов дела, договор аренды не прекращен.
Довод заявителя жалобы о том, что суд не учел, что в соответствии с пунктом 3.8 договора аренды выплата арендной платы была приостановлена в связи с проводимым ремонтом, при этом согласно отчету от 15.09.2015 г. ООО ЦНЭО "УралЕвроАзия" год ввода в эксплуатацию инженерного оборудования для производства кондитерских и хлебобулочных изделий - 2012 год, следовательно, арендатор обязан вносить арендную плату с сентября 2012 года, подлежит отклонению, поскольку материалами дела не подтверждено, что в период до 2012 г. завод не осуществлял производственную деятельность.
Кроме того, сторонами было подписано дополнительное соглашение N 2 от 19.08.2010, в соответствии с которым уже на момент подписания соглашения в августе 2010 года стороны подтверждают факт выполнения работ по ремонту и реконструкции арендованного помещения.
Довод заявителя жалобы о том, что суд первой инстанции не учел заявление ответчика о пропуске истцом срока исковой давности, подлежит отклонению, поскольку истцу по первоначальному иску было отказано в удовлетворении исковых требований о взыскании задолженности по арендной платы, в том числе за 2008-2012 год, в силу заключенного сторонами дополнительного соглашения от 02.04.2012 к договору аренды от 30.07.2008, согласно условиям которого сторонами произведен зачет в счет погашения арендной платы, то есть судом отказано в удовлетворении иска в связи с отсутствием задолженности по состоянию на 02.04.2012 г.
При указанных обстоятельствах решение Арбитражного суда Свердловской области от 16 ноября 2015 года по делу N А60-57695/2014 следует оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Руководствуясь статьями 104, 176, 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Свердловской области от 16 ноября 2015 года по делу N А60-57695/2014 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.
Председательствующий
Н.М.САВЕЛЬЕВА
Судьи
Е.В.ВАСИЛЬЕВА
Г.Н.ГУЛЯКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 25.03.2016 N 17АП-1375/2016-АК ПО ДЕЛУ N А60-57695/2014
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 марта 2016 г. N 17АП-1375/2016-АК
Дело N А60-57695/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 24 марта 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 25 марта 2016 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Савельевой Н.М.,
судей Васильевой Е.В., Гуляковой Г.Н.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Савватеевой К.В.
при участии:
от истца Администрации городского округа Дегтярск: Андриянов А.В. - представитель по доверенности от 25.02.2016 г.
от ответчика ООО "Дегтярский хлеб": Епитифоров А.С. - представитель по доверенности от 16.03.2016 г., Феофилактов К.Ю. - представитель по доверенности от 02.09.2015 г.
лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,
рассмотрев апелляционные жалобы ответчика общества с ограниченной ответственностью "Дегтярский хлеб", истца Администрации городского округа Дегтярск
на решение Арбитражного суда Свердловской области
от 16 ноября 2015 года
по делу N А60-57695/2014,
принятое судьей Д.В.Ефимовым
по первоначальному иску Администрации городского округа Дегтярск (ОГРН 1026601643419, ИНН 6627003996)
к обществу с ограниченной ответственностью "Дегтярский хлеб" (ОГРН 1076658038907, ИНН 6658289752)
о расторжении договора аренды и взыскании 17 053 825 руб. 52 коп.
по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Дегтярский хлеб"
к Администрации городского округа Дегтярск
о зачете денежных средств,
установил:
Администрация городского округа Дегтярск обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к ООО "Дегтярский хлеб" о взыскании 21 257 326 руб. 41 коп. - задолженности по арендной плате за период с 30 июля 2008 по 23 октября 2015, а также 3 900 921 руб. 48 коп. - процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 30 июля 2008 года по 23 октября 2015 года; расторжении договора аренды нежилого помещения от 08 июля 2008 г., обязании передать администрации городского округа Дегтярск нежилое здание производственного комплекса, литера 1А; 1Б; 1В; 1Д; 1Ж, общей площадью 1 408, 7 кв. м, расположенное по адресу: г. Дегтярск, ул. Клубная, 1, кадастровый номер 66-66-18/006/2007-740 по акту приема-передачи в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу (с учетом уточнения исковых требований в порядке, предусмотренном статьей 49 АПК РФ - том 8, л.д. 146-148).
ООО "Дегтярский хлеб" заявлен встречный иск о зачете денежных средств в сумме 9 300 706 руб. 30 коп., потраченных истцом ООО "Дегтярский Хлеб" на основании договора аренды нежилого помещения от 30.07.2008 на капитальный ремонт и реконструкцию арендованного имущества - здание производственного комплекса Литера 1А; 1Б; 1В; 1Д; 1Ж, общей площадью 1408,7 кв. м, расположенное по адресу: Свердловская область г. Дегтярск ул. Клубная, 1 с кадастровым номером 66-66-18/006/2007-740 в счет погашения арендной платы за период с 30.07.2008 по 31.10.2015 включительно; обязании ответчика - Администрации городского округа Дегтярск производить зачет оставшейся суммы инвестиционных платежей ООО "Дегтярский Хлеб" в размере 38 483 015 руб. 00 коп., потраченных ООО "Дегтярский Хлеб" на основании договора аренды нежилого помещения от 30.07.2008 г. на капитальный ремонт и реконструкцию арендованного имущества - здание производственного комплекса Литера 1А; 1Б; 1В; 1Д; 1Ж, общей площадью 1 408,7 кв. м, расположенное по адресу: Свердловская область г. Дегтярск ул. Клубная, дом 1 с кадастровым номером 66-66-18/006/2007-740 в счет арендной платы на будущий период, начиная с 01.11.2015 г. до окончания срока договора аренды, т.е. до 30.07.2018 либо до момента, когда инвестиционные платежи будут исчерпаны, т.е. до того момента, который наступит раньше (с учетом уточнения исковых требований в порядке, предусмотренном статьей 49 АПК РФ - том 8, л.д. 17-22).
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 16 ноября 2015 года в удовлетворении исковых требований Администрации городского округа Дегтярск отказано. Взыскано с общества с ограниченной ответственностью "Дегтярский хлеб" (ИНН 6658289752, ОГРН 1076658038907) в пользу Администрации городского округа Дегтярск (ИНН 6627003996, ОГРН 1026601643419) расходы по оплате услуг эксперта в сумме 49500 руб. 00 коп. В удовлетворении встречных исковых требований общества с ограниченной ответственностью "Дегтярский хлеб" отказано.
Истец Администрации городского округа Дегтярск и ответчик общество с ограниченной ответственностью "Дегтярский хлеб", не согласившись с решением суда, обратились с апелляционными жалобами, в которых просят решение суда отменить и принять новый судебный акт.
Истец полагает, что вступившим в законную силу приговором суда по уголовному делу, вынесенному в отношении главы городского округа Дегтярск Трофимова В.Е., установлено, что фактически стоимость произведенных за счет арендатора работ по капитальному ремонту и реконструкции арендованного объекта составила 12 338 418 руб. 10 коп., а не 24 313 967,07 руб., как установлено судебной экспертизой по настоящему делу; ссылается на то, что эксперт необоснованно оценил стоимость работ, проведенных в литерах Е и И, которые не принадлежат арендодателю.
Ответчик полагает, что фактически стоимость произведенных за его счет работ в арендованном объекте составила 47 783 721 руб., судом необоснованно не учтена стоимость строительно-монтажных работ (монтаж отопления, холодного и горячего водоснабжения, устройству водяной скважины, систем вентиляции, монтажу теплопункта, общестроительных работ) на общую сумму 7 134 007 руб., подтвержденных актами выполненных работ и представленных ответчиком после завершения экспертизы; а также судом не учтена стоимость установленного в арендованных помещениях оборудования, без которого производство хлебобулочных изделий невозможно; суд не учел, что в соответствии с пунктом 3.8 договора аренды выплата арендной платы была приостановлена в связи с проводимым ремонтом, при этом согласно отчету от 15.09.2015 г. ООО ЦНЭО "УралЕвроАзия" год ввода в эксплуатацию инженерного оборудования для производства кондитерских и хлебобулочных изделий 2012 год, следовательно, арендатор обязан вносить арендную плату с сентября 2012 года; суд не дал оценку заявлению ответчика о пропуске срока исковой давности.
Ответчиком заявлено ходатайство о приобщении в материалы дела дополнительного доказательства - акта приема-передачи от 18.07.2008 г., который подтверждает отсутствие кровли, покрытия пола и отопительной системы в арендованных помещениях.
Истец возражает против приобщения в материалы дела дополнительного доказательства.
В соответствии с частью 2 статьи 268 АПК РФ дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, в том числе в случае, если судом первой инстанции было отклонено ходатайство об истребовании доказательств, и суд признает эти причины уважительными.
Согласно пункту 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" (далее - Постановление N 36) поскольку суд апелляционной инстанции на основании статьи 268 АПК РФ повторно рассматривает дело по имеющимся в материалах дела и дополнительно представленным доказательствам, то при решении вопроса о возможности принятия новых доказательств, в том числе приложенных к апелляционной жалобе или отзыву на апелляционную жалобу, он определяет, была ли у лица, представившего доказательства, возможность их представления в суд первой инстанции или заявитель не представил их по не зависящим от него уважительным причинам.
Учитывая, что каких-либо уважительных причин непредставления указанных выше доказательств в суд первой инстанции ответчиком не приведено, следовательно, у апелляционного суда не имеется оснований для приобщения дополнительного доказательства в ходе апелляционного производства.
Определением суда от 17.03.2016 г. судом апелляционной инстанции был объявлен перерыв с целью проверки довода истца о наличии вступившего в законную силу приговора суда по уголовному делу, в котором зафиксирована иная стоимость выполненных работ на арендованном объекте.
В судебном заседании 24.03.2016. истцом представлен приговор суда от 20.11.2015 г., который приобщен в материалы дела.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, между Администрацией городского округа Дегтярск (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Дегтярский хлеб" (арендатор) заключен договор аренды от 30.07.2008 в соответствии с условиями которого, арендатору по акту от 30.07.2008 во временное владение и пользование передано нежилое здание производственного комплекса литера 1А, 1Б, 1В, 1Д, 1Ж, общей площадью 1408,7 кв. м, расположенное по адресу: Свердловская область, г. Дегтярск, ул. Клубная, 1.
В соответствии с п. 4.1 договора срок его действия установлен сторонами с 30.07.2008 по 30.07.2018.
Согласно п. 3.1 договора арендатор обязуется уплачивать за пользование имуществом арендную плату в размере 65 974 руб. 11 коп. в месяц.
Пунктом 3.3 договора предусмотрено, что помимо арендной платы арендатор вправе вносить арендодателю инвестиционные платежи в размере до 15 000 000 руб. 00 коп., которые арендатор по согласованной с арендодателем смете использует для выполнения капитального ремонта (реконструкции) имущества.
Арендатор обязуется уплачивать арендную плату ежемесячно до 10 числа следующего месяца (п. 3.4 договора).
Размер арендной платы подлежит изменению при принятии соответствующего решения Думой городского округа Дегтярск, устанавливающего ставки арендной платы за пользование муниципальным имуществом (п. 3.6 договора).
В соответствии с п. 3.7 договора при изменении ставки арендной платы арендодатель обязан письменно уведомить об этом арендатора и заключить с ним дополнительное соглашение об изменении арендной платы. Арендатор уплачивает арендную плату по измененным расценкам с момента подписания дополнительного соглашения.
Дополнительным соглашением от 02.09.2008 к договору аренды от 30.07.2008 муниципальное образование городской округ Дегтярск и общество с ограниченной ответственностью "Дегтярский хлеб" предусмотрели, что в соответствии с п. 3.3 договора аренды от 30.07.2008 арендатор обязуется проинвестировать на условиях возвратности реконструкцию производственного комплекса на общую сумму 14 280 606 руб. 00 коп.
Дополнительным соглашением N 2 от 19.08.2010 к договору аренды от 30.07.2008 п. 3.3 договора изложен в новой редакции: "Арендатор взял на себя обязательства проинвестировать на условиях возвратности, капитальный ремонт производственного комплекса общей площадью 1408,7 кв. м, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Дегтярск, ул. Клубная, 1 на сумму 37 000 000 руб. 00 коп.
В соответствии с п. 2 дополнительного соглашения N 2 от 19.08.2010 на момент подписания дополнительного соглашения арендатором выполнены, а арендатором приняты работы по капитальному ремонту на общую сумму 32 395 543 руб. 00 коп.
Пунктом 2 дополнительного соглашения от 02.04.2012 к договору аренды от 30.07.2008 стороны увеличили с 01.01.2012 арендную плату до 244 755 руб. 43 коп. в месяц.
В соответствии с п. 3 дополнительного соглашения от 02.04.2012 в счет погашения арендной платы используется стоимость неотделимых улучшений, установленная в дополнительном соглашении N 2 от 19.08.2010.
Полагая, что у арендатора имеется задолженность по арендной плате за период с 30.07.2008 по 23.10.2015 в сумме 21 257 326 руб. 41 коп. истец обратился с иском о взыскании с ответчика, указанной задолженности. Кроме того, на задолженность истцом начислены проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 11.08.2008 по 23.10.2015 в сумме 3 900 921 руб. 48 коп.
В свою очередь ответчик обращаясь со встречным иском, указывал на то, что отсутствует задолженность по арендной плате. Поскольку в силу исполнения условий договора аренды и дополнительных соглашений к нему, арендатором был произведен капитальный ремонт и реконструкция арендованного помещения, то стоимость произведенного капитального ремонта, улучшений и установленного оборудования, должна быть зачтена в счет оплаты по договорам аренды с момента начала пользования арендованным имуществом с сентября 2012 года и в счет платежей будущих периодов.
Суд первой инстанции, определением суда от 20.03.2015 назначил судебную экспертизу, по результатам проведения которой установил, что стоимость фактически выполненных строительно-монтажных работ составляет 24 313 967 руб. 07 коп.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции указал, что в связи с заключенным сторонами дополнительным соглашением от 02.04.2012 г. к договору аренды от 30.07.2008 г., расходы арендатора по капитальному ремонту и реконструкции фактически зачтены в счет арендной платы, в связи с чем на дату подачи иска задолженность отсутствовала. Указанное обстоятельство исключает возможность требования о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами.
В удовлетворении встречных исковых требований судом первой инстанции отказано, в связи с отсутствием у истца по встречному иску оснований на предъявление требования о зачете сверх установленной экспертом расходов в сумме 24 313 967 руб. 07 коп.
Не согласившись с решением суда в части отказа в удовлетворении исковых требований, истец обратился с апелляционной жалобой. В обоснование доводов жалобы истец указывает, что вступившим в законную силу приговором суда по уголовному делу, вынесенному в отношении главы городского округа Дегтярск Трофимова В.Е., установлено, что фактически стоимость произведенных за счет арендатора работ по капитальному ремонту и реконструкции составила 12 338 418 руб. 10 коп., а не 24 313 967,07 руб., как установлено судебной экспертизой по настоящему делу; ссылается на то, что эксперт необоснованно оценил стоимость работ, проведенных в литерах Е и И, которые не принадлежат арендодателю.
Ответчик (истец по встречному иску) в обоснование доводов апелляционной жалобы указывает, что фактически стоимость произведенных за его счет работ на арендованном объекте составила 47 783 721 руб., судом необоснованно не учтена стоимость строительно-монтажных работ (монтаж отопления, холодного и горячего водоснабжения, устройству водяной скважины, систем вентиляции, монтажу теплопункта, общестроительных работ) на общую сумму 7 134 007 руб., подтвержденных актами выполненных работ, представленных ответчиком после завершения экспертизы; а также судом не учтена стоимость установленного в арендованных помещениях оборудования, без которого производство хлебобулочных изделий невозможно; суд не дал оценки тому обстоятельству, что в соответствии с пунктом 3.8 договора аренды выплата арендной платы была приостановлена в связи с проводимым ремонтом, при этом согласно отчету от 15.09.2015 г. ООО ЦНЭО "УралЕвроАзия" год ввода в эксплуатацию инженерного оборудования для производства кондитерских и хлебобулочных изделий 2012 год, следовательно, арендатор обязан вносить арендную плату с сентября 2012 года; суд также не дал оценку заявлению ответчика о пропуске срока исковой давности.
Изучив материалы дела, проверив соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, обсудив доводы апелляционных жалоб и возражений на жалобы, проверив правильность применения судом норм материального права, соблюдения норм процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона; односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
В рассматриваемом случае между сторонами был заключен договор аренды имущества.
Статьей 606 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу статьи 614 ГК РФ арендатор обязан вносить плату за арендованное имущество в сроки и в порядке, которые согласованы сторонами в договоре.
Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: арендодатель по отношению к арендатору обязан предоставить последнему имущество в пользование, а арендатор - вносить платежи за пользование этим имуществом.
Факт передачи имущества ответчику подтверждается материалами дела и ответчиком не оспаривается.
Истец настаивает на том, что у арендатора имеется задолженность по арендной плате за период с 30.07.2008 по 23.10.2015 в сумме 21 257 326 руб. 41 коп.
Ответчик полагает, что им проведены работы по капитальному ремонту и реконструкции арендованного объекта, в связи с чем стоимость ремонта 47 783 721 руб. должна быть зачтена в счет задолженности по арендной плате, а также в счет будущих периодов.
В силу пункта 2 статьи 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (статья 623 ГК РФ).
Из анализа вышеуказанных положений п. 2 ст. 623 ГК РФ следует, что данная норма носит диспозитивный характер и стороны могут предусмотреть в договоре иное распределение затрат, связанных с улучшением арендованного имущества с согласия арендодателя.
Из анализа условий договора аренды и дополнительных соглашений к нему, следует, что стороны договорились об обязанности арендатора проинвестировать на условиях возвратности, капитальный ремонт производственного комплекса общей площадью 1408,7 кв. м, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Дегтярск, ул. Клубная, 1 на сумму 37 000 000 руб. 00 коп.
Согласно пункту 2.4.1 договора аренды - по истечении срока действия договора или при досрочном его расторжении арендатор вправе изъять произведенные арендатором улучшения имущества, которые могут быть отделены без ущерба для имущества (отделимые улучшения), если сторонами не подписано соглашение о компенсации арендодателем не изымаемых арендатором отделимых улучшений.
Согласно пункту 2.4.2 договора аренды - арендатор вправе получить от арендодателя компенсацию затрат на неотделимые улучшения имущества, которые не могут быть отделены без ущерба для имущества, произведенные арендатором за свой счет с предварительного разрешения арендодателя.
При этом как верно указывает истец по первоначальному иску, зачет стоимости неотделимых улучшений в счет арендной платы условиями договора не предусмотрен.
Между тем, несмотря на отсутствие в договоре аренды условия о возможности зачета стоимости произведенных затрат в счет арендной платы, сторонами заключено дополнительное соглашение от 02.04.2012, согласно пункту 3 которого в счет погашения арендной платы используется стоимость неотделимых улучшений, установленная в дополнительном соглашении N 2 от 19.08.2010.
В свою очередь согласно пункту 2 дополнительному соглашению N 2 от 19.08.2010, на момент подписания дополнительного соглашения арендатором выполнены, а арендатором приняты работы по капитальному ремонту на общую сумму 32 395 543 руб. 00 коп.
В связи с наличием между сторонами спора об объеме произведенных работ и их стоимости, наличием в Ревдинском городском суде Свердловской области уголовного дела в отношении должностного лица арендодателя, подписавшего акты выполненных работ с превышением своих полномочий, определением суда от 20.03.2015 по делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту Государственного казенного учреждения Свердловской области "Управление капитального строительства Свердловской области" Воловому С.И.
Эксперту предложено определить фактические объемы выполненных работ и их соответствие сметной документации и актам приемки выполненных работ на объекте площадью 1408,7 кв. м, расположенному по адресу: ул. Клубная, 1в г. Дегтярске, Ревдинского района, Свердловской области; установить стоимость фактически выполненных строительных работ на объекте площадью 1408,7 кв. м, расположенном по адресу: ул. Клубная, 1в г. Дегтярске, Ревдинского района, Свердловской области и определить соответствует ли площадь помещений указанных в техническом паспорте площади после проведения капитального ремонта.
Как установлено судом первой инстанции из экспертного заключения N 1-06/087-15 от 06.08.2015 экспертом сделан вывод, что предоставленная на экспертизу сметная документация не соответствует предоставленным актам о приемке выполненных работ по форме КС-2. Стоимость фактически выполненных строительно-монтажных работ составляет 2 4313 967 руб. 07 коп.
Исследовав представленные в дело документы, оценив их по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что ООО "Дегтярский Хлеб" в соответствии с экспертным заключением подтвердило факт выполнения работ по капитальному ремонту и реконструкции принадлежащего истцу по основному иску имущества на сумму 24 313 967 руб. 07 коп.
Указанные расходы арендатора в силу заключенного сторонами дополнительного соглашения от 02.04.2012 к договору аренды от 30.07.2008 зачтены сторонами в счет погашения арендной платы.
При таких обстоятельствах суд пришел к верному выводу, что на момент обращения с иском в суд у ответчика отсутствовала задолженность по арендной плате, что исключает также возможность удовлетворения требования о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами.
Суд также правомерно указал, поскольку зачет взаимных обязательств фактически произведен сторонами в соответствии с положениями статей 410, 616, 623 Гражданского кодекса Российской Федерации на основании заключенного сторонами соглашения от 02.04.2012, которое в установленном порядке не оспорено, то встречные исковые требования удовлетворению не подлежат, в связи с отсутствием у истца оснований на предъявление требования о зачете сверх установленной экспертом расходов в сумме 24 313 967 руб. 07 коп.
Довод истца по первоначальному иску о том, что вступившим в законную силу приговором суда по уголовному делу, вынесенному в отношении главы городского округа Дегтярск Трофимова В.Е., установлено, что фактически стоимость произведенных за счет арендатора работ по капитальному ремонту и реконструкции арендованного объекта составила 12 338 418 руб. 10 коп., а не 24 313 967,07 руб., отклоняется, поскольку экспертом по настоящему делу исследовались не только акты выполненных работ, поименованные в приговоре суда - от 28.11.2008 г., 28.01.2009 г., 28.03.2009 г., 28.04.2009 г., 25.05.2009 г., от 28.06.2009 г., 28.07.2009 г., 28.09.2009 г., 28.10.2009 г., 25.05.2010 г., но и иные доказательства, в том числе - акты освидетельствования скрытных работ, ведомости объемов работ, представленные ответчиком по настоящему делу.
Довод истца по первоначальному иску о том, что экспертом по настоящему делу необоснованно оценена стоимость работ, проведенных в литерах Е и И, которые принадлежат не арендодателю, а иным лицам Павлову И.В. и Важенину Л.В., отклоняется, поскольку опровергается содержанием заключения на странице 12 (л.д. 38, том 7). Из документов и заключения эксперта следует, что Павлову И.В. и Важенину Л.В. принадлежит иное помещение - литер 1А площадью 324,9 кв. м, проведенные работы в указанном помещении, экспертом не оценивались.
Довод истца по встречному иску, что фактически стоимость произведенных за его счет работ на арендованном объекте составила 47 783 721 руб., отклоняется, поскольку опровергается выводами судебной экспертизы.
Довод заявителя жалобы о том, что после проведения экспертизы им представлены дополнительные акты выполненных работ на общую сумму 7 134 007 руб. - стоимость строительно-монтажных работ (монтаж отопления, холодного и горячего водоснабжения, устройству водяной скважины, систем вентиляции, монтажу теплопункта, общестроительных работ), подлежит отклонению.
Риск наступления последствий совершения или несовершения процессуальных действий несут участвующие в деле лица, не выполнившие обязанности и не воспользовавшиеся правами, предоставленными им процессуальным законом (пункт 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Из материалов дела следует, что суд первой инстанции предпринял все зависящие от него действия по запросу у ответчика документов, подтверждающих факт выполнения работ для направления их эксперту (том 4). Несмотря на указанное обстоятельство ответчиком акты выполненных работ на сумму 7 134 007 руб. представлены после проведения экспертизы с ходатайством от 28.09.2015 г. (том 7).
Ходатайств о проведении дополнительной экспертизы ответчик в установленном порядке не заявлял (ст. 87 АПК РФ).
Довод заявителя жалобы о том, что судом не зачтена в счет будущих арендных платежей стоимость установленного в арендованных помещениях оборудования, без которого производство хлебобулочных изделий невозможно, подлежит отклонению.
Как следует из пункта 2.4.1 договора аренды - по истечении срока действия договора или при досрочном его расторжении арендатор праве изъять произведенные арендатором улучшения имущества, которые могут быть отделены без ущерба для имущества (отделимые улучшения), если сторонами не подписано соглашение о компенсации арендодателем не изымаемых арендатором отделимых улучшений.
Вместе с тем ответчиком в материалы дела не представлено доказательств в пользу того, что установленное оборудование является улучшением имущества по своему характеру неотделимым, то есть таким, которое не может быть демонтировано без вреда для арендованного имущества.
Кроме того, в силу правила, установленного пунктом 2 статьи 623 ГК РФ, право арендатора на возмещение стоимости произведенных им улучшений возникает после прекращения договора аренды. При этом, как следует из материалов дела, договор аренды не прекращен.
Довод заявителя жалобы о том, что суд не учел, что в соответствии с пунктом 3.8 договора аренды выплата арендной платы была приостановлена в связи с проводимым ремонтом, при этом согласно отчету от 15.09.2015 г. ООО ЦНЭО "УралЕвроАзия" год ввода в эксплуатацию инженерного оборудования для производства кондитерских и хлебобулочных изделий - 2012 год, следовательно, арендатор обязан вносить арендную плату с сентября 2012 года, подлежит отклонению, поскольку материалами дела не подтверждено, что в период до 2012 г. завод не осуществлял производственную деятельность.
Кроме того, сторонами было подписано дополнительное соглашение N 2 от 19.08.2010, в соответствии с которым уже на момент подписания соглашения в августе 2010 года стороны подтверждают факт выполнения работ по ремонту и реконструкции арендованного помещения.
Довод заявителя жалобы о том, что суд первой инстанции не учел заявление ответчика о пропуске истцом срока исковой давности, подлежит отклонению, поскольку истцу по первоначальному иску было отказано в удовлетворении исковых требований о взыскании задолженности по арендной платы, в том числе за 2008-2012 год, в силу заключенного сторонами дополнительного соглашения от 02.04.2012 к договору аренды от 30.07.2008, согласно условиям которого сторонами произведен зачет в счет погашения арендной платы, то есть судом отказано в удовлетворении иска в связи с отсутствием задолженности по состоянию на 02.04.2012 г.
При указанных обстоятельствах решение Арбитражного суда Свердловской области от 16 ноября 2015 года по делу N А60-57695/2014 следует оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Руководствуясь статьями 104, 176, 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Свердловской области от 16 ноября 2015 года по делу N А60-57695/2014 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.
Председательствующий
Н.М.САВЕЛЬЕВА
Судьи
Е.В.ВАСИЛЬЕВА
Г.Н.ГУЛЯКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)