Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 20 января 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 26 января 2016 года.
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Ходыревой Л.Е.,
судей Кривошеиной С.В., Павлюк Т.В.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Лачиновой К.А. с применением средств аудиозаписи
при участии в заседании:
от истца: без участия (извещен)
от ответчика: Воросовой М.С. по доверенности от 11.01.2016
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "БКС-СтройИнвест" на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 25.09.2015 г. по делу N А45-6249/2015 (судья Емельянова Г.М.)
по иску Администрации города Екатеринбурга к Обществу с ограниченной ответственностью "БКС-СтройИнвест" о взыскании 196866 руб. 46 коп.,
установил:
Администрация города Екатеринбурга (далее - истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Новосибирской области с заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "БКС-СтройИнвест" (далее - ответчик, ООО "БКС-СтройИнвест") о взыскании 196 866 руб. 46 коп. задолженности по арендной плате за период с декабря 2012 года по декабрь 2014 года (с учетом уточнения размера исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 25.09.2015 года иск частично удовлетворен. С ООО "БКС-СтройИнвест" в пользу Администрации г. Екатеринбурга взыскана задолженность по арендной плате в размере 133 595 руб. 91 коп., государственная пошлина в размере 5007 руб. 87 коп. в доход федерального бюджета.
Не согласившись с решением суда, ООО "БКС-СтройИнвест" обратилось в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Новосибирской области отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска в полном объеме по следующим основаниям:
- - ООО "БКС-СтройИнвест" не меняло свое наименование и не являлось стороной по договору аренды земельного участка от 29.12.2000 года N 7-295, следовательно, взыскание с данного общества долга по договору аренды и неустойки является неправомерным;
- - годовой размер арендной платы устанавливается в пределах двух процентов кадастровой стоимости земельного участка.
Подробно доводы подателя изложены в апелляционной жалобе, поддержаны представителем апеллянта в судебном заседании. В том числе, представитель Общества пояснила, что ей не понятен расчет арендной платы, произведенный истцом.
Администрация в отзыве на апелляционную жалобу просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, жалобу - без удовлетворения.
Истец, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства (суд апелляционной инстанции располагает сведениями о получении адресатом направленной копии судебного акта (ч. 1 ст. 123 АПК РФ)), в том числе публично, путем размещения информации о дате и времени слушания дела на интернет-сайте суда, кроме того, с учетом получения извещения о времени и месте судебного разбирательства по первому судебному акту (ч. 6 статьи 121 АПК РФ, п. 4, п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 12), в судебное заседание апелляционной инстанции не явился. В порядке ч. 3 ст. 156 АПК РФ суд считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие стороны.
Судебное заседание по делу на основании ст. 158 АПК РФ откладывалось для представления истцом пояснений по делу; пояснения не представлены.
Проверив материалы дела в порядке ст. 268 АПК РФ, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителя ответчика, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции не подлежащим отмене по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, между Администрацией города Екатеринбурга и ОАО "Уральский приборостроительный завод" заключен договор аренды земельного участка от 29.12.2000 года N 7-295, в соответствии с которым в аренду передан земельный участок, расположенный по адресу: город Екатеринбург, ул. Максима Горького, 17. Общая площадь участка 15 586 кв. м, кадастровый номер 66:41:0701018:001. Договор аренды заключен на срок - с 01.08.1999 г. по 31.07.2014 г.
По истечении предусмотренного договором срока при отсутствии возражений со стороны арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.
Договор прошел предусмотренную законом процедуру государственной регистрации (рег. запись от 02.10.2001 г. N 66-01/01-71/2001-539).
На основании дополнительного соглашения от 03.11.2003 г. в договор аренды от 29.12.2000 г. N 7-295 на стороне арендатора стало ООО "Компания ИСКРА-УРАЛ".
Согласно выписке из ЕГРП от 24.11.2014 г. N 66-66-01/003/2014-99705 право собственности на объект недвижимости, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, ул. Максима Горького, 17, перешло по договору купли-продажи от 12.07.2011 г. от ООО "Компания ИСКРА-УРАЛ" к ООО "Компания Брокеркредитсервис". ООО "Компания Брокеркредитсервис" продало указанные объекты недвижимости ООО "БКС-СтройИнвест" по договору купли-продажи N 10/н от 27.11.2012 г., право собственности ООО "БКС-СтройИнвест" зарегистрировано 20.12.2012 г.
В соответствии с пунктом 2.3 договора аренды, размер арендной платы, условия и сроки внесения определяются в приложении N 1, которое является неотъемлемой частью договора. Расчет арендной платы ежегодно определяется арендодателем и направляется арендатору.
В связи с тем, что ответчик не полностью внес арендную плату, истец начислил сумму арендной платы по договору за период с декабря 2012 года по декабрь 2014 года в размере 196 866 руб. 46 коп.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Администрации в арбитражный суд с настоящим иском.
Принимая судебный акт о частичном удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из доказанности неисполнения ответчиком обязательств по уплате арендных платежей, предусмотренных договором от 29.12.2000 года N 7-295, с учетом того, что часть долга в размере 63 270 руб. 55 коп. уплачена ответчиком.
Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции, при этом исходит из следующих норм права и фактических обстоятельств.
В соответствие со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Статьей 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Из положений ст. ст. 309, 310 ГК РФ следует, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиям закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются за исключением случаев, предусмотренных законом.
Факт пользования ответчиком спорным имуществом в рассматриваемый период ООО "БКС-СтройИнвест" не оспорен.
Доказательства уплаты арендных платежей за спорный период (кроме учтенных судом 63 270,55 руб.) или возврата имущества, ответчиком в порядке статьи 65 АПК РФ не представлены.
В апелляционной жалобе ответчик указывает, что ООО "БКС-СтройИнвест" не меняло свое наименование и не являлось стороной по договору аренды земельного участка от 29.12.2000 года N 7-295, следовательно, взыскание с данного общества долга по договору аренды и неустойки является неправомерным.
Вместе с тем, ответчик оплатил часть задолженности по арендной плате в сумме 63 270 руб. 55 коп., на что он сам указывает в апелляционной жалобе, следовательно, апеллянт признает наличие договорных отношений с Администрацией и факт пользования спорным имуществом. ООО "БКС-СтройИнвест" не представило доказательств того, что указанная сумма оплачена им по другому договору аренды.
Согласно выписке из ЕГРП от 24.11.2014 г. N 66-66-01/003/2014-99705 право собственности на объект недвижимости, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, ул. Максима Горького, 17, перешло по договору купли-продажи от 12.07.2011 г. от ООО "Компания ИСКРА-УРАЛ" к ООО "Компания Брокеркредитсервис" (ООО "Компания "БКС"). ООО "Компания Брокеркредитсервис" продало указанные объекты недвижимости ООО "БКС-СтройИнвест" по договору купли-продажи N 10/н от 27.11.2012 г.
В соответствии с пунктом 1 статьи 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.
Согласно п. 3 ст. 552 ГК РФ продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
В соответствии с п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
На основании п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее. Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
Таким образом, при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона. В случае, если продавец объекта недвижимости являлся арендатором земельного участка, покупатель принимает тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного участка.
Согласно п. 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).
Исходя из изложенных выше норм права, правовых позиций Президиума и Пленума ВАС РФ, ответчик приобрел права и обязанности арендатора ровно в том объеме, в каком они существовали у предыдущего собственника здания.
Таким образом, права и обязанности по договору аренды от 29.12.2000 г. N 7-295 перешли к ответчику - ООО "БКС-СтройИнвест".
Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли является земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Довод апелляционной жалобы о неправильном определении истцом размера арендной платы отклоняется судом как необоснованный.
Согласно ч. 3 п. 2 статьи 39.7 Земельного кодекса РФ если иное не установлено Земельным кодексом или другим федеральным законом порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена определяется органом государственной власти субъекта Российской Федерации, то есть Правительством Свердловской области.
Верховный суд Российской Федерации в постановлениях N 309-ЭС14-7950, 303-ЭС15-7877 указал следующее. В силу пункта 3 статьи 65 ЗК РФ (действовавшего до 01.03.2015) порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
В действовавшем до 01.03.2015 г. пункте 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О порядке введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации" закреплено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
В спорный период порядок определения платы за земельные участки, находящиеся в неразграниченной собственности, на территории города Екатеринбурга определялся на основании Постановления Правительства Свердловской области от 30.12.2011 г. N 1855-ПП, которым установлены соответствующие ставки арендной платы.
В связи с чем довод ответчика о необходимости применения годовой ставки аренды в размере 2% от кадастровой стоимости земельного участка признается несостоятельным.
Ссылка представителя апеллянта на то, что ему непонятен расчет размера арендной платы не может быть принята судом апелляционной инстанции. Так, сам расчет является неотъемлемой частью самого договора аренды, более того, в нем конкретно указаны все его составляющие: площадь земельного участка, кадастровая стоимость, ставка арендной платы, коэффициент увеличения (л.д. 20-22), согласующиеся в том числе с дополнительным соглашением к договору от 03.11.2003 г. (л.д. 14).
Возражения апеллянта в части площади земельного участка необоснованны.
Так, согласно п. п. 2.1 Договора, размер арендной платы определяется пропорционально площади помещений, находящихся в его собственности, к общей площади помещений здания, расположенного на земельном участке. Таким образом, расчет задолженности произведен с учетом пропорциональности площади помещений, принадлежащих ответчику.
Согласно п. 1.1 Договора арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 15 586 кв. м. Договор подписан сторонами, прошел предусмотренную законом процедуру государственной регистрации. Также площадь земельного участка в 15 586 кв. м подтверждается планом границ земельного участка с кадастровым номером 66:41:0701018:001, утвержденным Государственным Комитетом РФ по земельной политике (г. Екатеринбург).
При этом судом апелляционной инстанции учитывается, что ответчик занимает позицию, согласно которой начисленные суммы арендной платы ему непонятны, при этом не предприняв меры по заключению дополнительного соглашения с установлением расчета платы либо иные меры, направленные на выяснение и уточнение сумм платежей, их изменению применительно к установленным прежними собственниками.
Таким образом, задолженность по арендным платежам за период с декабря 2012 года по декабрь 2014 года составила 196 866 руб. 46 коп. Поскольку ответчиком уплачена сумма долга в размере 63 270 руб. 55 коп., с него взыскана задолженность в размере 133 595 руб. 91 коп. (196 866 руб. 46 коп. - 63 270 руб. 55 коп. = 133 595 руб. 91 коп.).
В целом доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не опровергают выводы суда первой инстанции и направлены на переоценку фактических обстоятельств, правильно установленных и оцененных судом первой инстанции, и не могут служить основаниями для отмены принятого решения.
При изложенных обстоятельствах, принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным и обоснованным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ, а равно принятия доводов апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции не имеется.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции
постановил:
Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 25 сентября 2015 года по делу N А45-6249/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
Л.Е.ХОДЫРЕВА
Судьи
С.В.КРИВОШЕИНА
Т.В.ПАВЛЮК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕДЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 26.01.2016 ПО ДЕЛУ N А45-6249/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 января 2016 г. по делу N А45-6249/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 20 января 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 26 января 2016 года.
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Ходыревой Л.Е.,
судей Кривошеиной С.В., Павлюк Т.В.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Лачиновой К.А. с применением средств аудиозаписи
при участии в заседании:
от истца: без участия (извещен)
от ответчика: Воросовой М.С. по доверенности от 11.01.2016
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "БКС-СтройИнвест" на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 25.09.2015 г. по делу N А45-6249/2015 (судья Емельянова Г.М.)
по иску Администрации города Екатеринбурга к Обществу с ограниченной ответственностью "БКС-СтройИнвест" о взыскании 196866 руб. 46 коп.,
установил:
Администрация города Екатеринбурга (далее - истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Новосибирской области с заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "БКС-СтройИнвест" (далее - ответчик, ООО "БКС-СтройИнвест") о взыскании 196 866 руб. 46 коп. задолженности по арендной плате за период с декабря 2012 года по декабрь 2014 года (с учетом уточнения размера исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 25.09.2015 года иск частично удовлетворен. С ООО "БКС-СтройИнвест" в пользу Администрации г. Екатеринбурга взыскана задолженность по арендной плате в размере 133 595 руб. 91 коп., государственная пошлина в размере 5007 руб. 87 коп. в доход федерального бюджета.
Не согласившись с решением суда, ООО "БКС-СтройИнвест" обратилось в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Новосибирской области отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска в полном объеме по следующим основаниям:
- - ООО "БКС-СтройИнвест" не меняло свое наименование и не являлось стороной по договору аренды земельного участка от 29.12.2000 года N 7-295, следовательно, взыскание с данного общества долга по договору аренды и неустойки является неправомерным;
- - годовой размер арендной платы устанавливается в пределах двух процентов кадастровой стоимости земельного участка.
Подробно доводы подателя изложены в апелляционной жалобе, поддержаны представителем апеллянта в судебном заседании. В том числе, представитель Общества пояснила, что ей не понятен расчет арендной платы, произведенный истцом.
Администрация в отзыве на апелляционную жалобу просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, жалобу - без удовлетворения.
Истец, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства (суд апелляционной инстанции располагает сведениями о получении адресатом направленной копии судебного акта (ч. 1 ст. 123 АПК РФ)), в том числе публично, путем размещения информации о дате и времени слушания дела на интернет-сайте суда, кроме того, с учетом получения извещения о времени и месте судебного разбирательства по первому судебному акту (ч. 6 статьи 121 АПК РФ, п. 4, п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 12), в судебное заседание апелляционной инстанции не явился. В порядке ч. 3 ст. 156 АПК РФ суд считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие стороны.
Судебное заседание по делу на основании ст. 158 АПК РФ откладывалось для представления истцом пояснений по делу; пояснения не представлены.
Проверив материалы дела в порядке ст. 268 АПК РФ, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителя ответчика, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции не подлежащим отмене по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, между Администрацией города Екатеринбурга и ОАО "Уральский приборостроительный завод" заключен договор аренды земельного участка от 29.12.2000 года N 7-295, в соответствии с которым в аренду передан земельный участок, расположенный по адресу: город Екатеринбург, ул. Максима Горького, 17. Общая площадь участка 15 586 кв. м, кадастровый номер 66:41:0701018:001. Договор аренды заключен на срок - с 01.08.1999 г. по 31.07.2014 г.
По истечении предусмотренного договором срока при отсутствии возражений со стороны арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.
Договор прошел предусмотренную законом процедуру государственной регистрации (рег. запись от 02.10.2001 г. N 66-01/01-71/2001-539).
На основании дополнительного соглашения от 03.11.2003 г. в договор аренды от 29.12.2000 г. N 7-295 на стороне арендатора стало ООО "Компания ИСКРА-УРАЛ".
Согласно выписке из ЕГРП от 24.11.2014 г. N 66-66-01/003/2014-99705 право собственности на объект недвижимости, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, ул. Максима Горького, 17, перешло по договору купли-продажи от 12.07.2011 г. от ООО "Компания ИСКРА-УРАЛ" к ООО "Компания Брокеркредитсервис". ООО "Компания Брокеркредитсервис" продало указанные объекты недвижимости ООО "БКС-СтройИнвест" по договору купли-продажи N 10/н от 27.11.2012 г., право собственности ООО "БКС-СтройИнвест" зарегистрировано 20.12.2012 г.
В соответствии с пунктом 2.3 договора аренды, размер арендной платы, условия и сроки внесения определяются в приложении N 1, которое является неотъемлемой частью договора. Расчет арендной платы ежегодно определяется арендодателем и направляется арендатору.
В связи с тем, что ответчик не полностью внес арендную плату, истец начислил сумму арендной платы по договору за период с декабря 2012 года по декабрь 2014 года в размере 196 866 руб. 46 коп.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Администрации в арбитражный суд с настоящим иском.
Принимая судебный акт о частичном удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из доказанности неисполнения ответчиком обязательств по уплате арендных платежей, предусмотренных договором от 29.12.2000 года N 7-295, с учетом того, что часть долга в размере 63 270 руб. 55 коп. уплачена ответчиком.
Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции, при этом исходит из следующих норм права и фактических обстоятельств.
В соответствие со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Статьей 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Из положений ст. ст. 309, 310 ГК РФ следует, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиям закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются за исключением случаев, предусмотренных законом.
Факт пользования ответчиком спорным имуществом в рассматриваемый период ООО "БКС-СтройИнвест" не оспорен.
Доказательства уплаты арендных платежей за спорный период (кроме учтенных судом 63 270,55 руб.) или возврата имущества, ответчиком в порядке статьи 65 АПК РФ не представлены.
В апелляционной жалобе ответчик указывает, что ООО "БКС-СтройИнвест" не меняло свое наименование и не являлось стороной по договору аренды земельного участка от 29.12.2000 года N 7-295, следовательно, взыскание с данного общества долга по договору аренды и неустойки является неправомерным.
Вместе с тем, ответчик оплатил часть задолженности по арендной плате в сумме 63 270 руб. 55 коп., на что он сам указывает в апелляционной жалобе, следовательно, апеллянт признает наличие договорных отношений с Администрацией и факт пользования спорным имуществом. ООО "БКС-СтройИнвест" не представило доказательств того, что указанная сумма оплачена им по другому договору аренды.
Согласно выписке из ЕГРП от 24.11.2014 г. N 66-66-01/003/2014-99705 право собственности на объект недвижимости, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, ул. Максима Горького, 17, перешло по договору купли-продажи от 12.07.2011 г. от ООО "Компания ИСКРА-УРАЛ" к ООО "Компания Брокеркредитсервис" (ООО "Компания "БКС"). ООО "Компания Брокеркредитсервис" продало указанные объекты недвижимости ООО "БКС-СтройИнвест" по договору купли-продажи N 10/н от 27.11.2012 г.
В соответствии с пунктом 1 статьи 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.
Согласно п. 3 ст. 552 ГК РФ продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
В соответствии с п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
На основании п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее. Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
Таким образом, при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона. В случае, если продавец объекта недвижимости являлся арендатором земельного участка, покупатель принимает тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного участка.
Согласно п. 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).
Исходя из изложенных выше норм права, правовых позиций Президиума и Пленума ВАС РФ, ответчик приобрел права и обязанности арендатора ровно в том объеме, в каком они существовали у предыдущего собственника здания.
Таким образом, права и обязанности по договору аренды от 29.12.2000 г. N 7-295 перешли к ответчику - ООО "БКС-СтройИнвест".
Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли является земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Довод апелляционной жалобы о неправильном определении истцом размера арендной платы отклоняется судом как необоснованный.
Согласно ч. 3 п. 2 статьи 39.7 Земельного кодекса РФ если иное не установлено Земельным кодексом или другим федеральным законом порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена определяется органом государственной власти субъекта Российской Федерации, то есть Правительством Свердловской области.
Верховный суд Российской Федерации в постановлениях N 309-ЭС14-7950, 303-ЭС15-7877 указал следующее. В силу пункта 3 статьи 65 ЗК РФ (действовавшего до 01.03.2015) порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
В действовавшем до 01.03.2015 г. пункте 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О порядке введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации" закреплено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
В спорный период порядок определения платы за земельные участки, находящиеся в неразграниченной собственности, на территории города Екатеринбурга определялся на основании Постановления Правительства Свердловской области от 30.12.2011 г. N 1855-ПП, которым установлены соответствующие ставки арендной платы.
В связи с чем довод ответчика о необходимости применения годовой ставки аренды в размере 2% от кадастровой стоимости земельного участка признается несостоятельным.
Ссылка представителя апеллянта на то, что ему непонятен расчет размера арендной платы не может быть принята судом апелляционной инстанции. Так, сам расчет является неотъемлемой частью самого договора аренды, более того, в нем конкретно указаны все его составляющие: площадь земельного участка, кадастровая стоимость, ставка арендной платы, коэффициент увеличения (л.д. 20-22), согласующиеся в том числе с дополнительным соглашением к договору от 03.11.2003 г. (л.д. 14).
Возражения апеллянта в части площади земельного участка необоснованны.
Так, согласно п. п. 2.1 Договора, размер арендной платы определяется пропорционально площади помещений, находящихся в его собственности, к общей площади помещений здания, расположенного на земельном участке. Таким образом, расчет задолженности произведен с учетом пропорциональности площади помещений, принадлежащих ответчику.
Согласно п. 1.1 Договора арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 15 586 кв. м. Договор подписан сторонами, прошел предусмотренную законом процедуру государственной регистрации. Также площадь земельного участка в 15 586 кв. м подтверждается планом границ земельного участка с кадастровым номером 66:41:0701018:001, утвержденным Государственным Комитетом РФ по земельной политике (г. Екатеринбург).
При этом судом апелляционной инстанции учитывается, что ответчик занимает позицию, согласно которой начисленные суммы арендной платы ему непонятны, при этом не предприняв меры по заключению дополнительного соглашения с установлением расчета платы либо иные меры, направленные на выяснение и уточнение сумм платежей, их изменению применительно к установленным прежними собственниками.
Таким образом, задолженность по арендным платежам за период с декабря 2012 года по декабрь 2014 года составила 196 866 руб. 46 коп. Поскольку ответчиком уплачена сумма долга в размере 63 270 руб. 55 коп., с него взыскана задолженность в размере 133 595 руб. 91 коп. (196 866 руб. 46 коп. - 63 270 руб. 55 коп. = 133 595 руб. 91 коп.).
В целом доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не опровергают выводы суда первой инстанции и направлены на переоценку фактических обстоятельств, правильно установленных и оцененных судом первой инстанции, и не могут служить основаниями для отмены принятого решения.
При изложенных обстоятельствах, принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным и обоснованным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ, а равно принятия доводов апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции не имеется.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции
постановил:
Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 25 сентября 2015 года по делу N А45-6249/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
Л.Е.ХОДЫРЕВА
Судьи
С.В.КРИВОШЕИНА
Т.В.ПАВЛЮК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)