Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью; Ипотечный кредит; Банковские операции
Обстоятельства: Истец указал на то, что срок сдачи объекта ответчиком был нарушен. Истец направил в адрес ответчика запрос с просьбой предоставить информацию о состоянии объекта и сроках окончания работ, ответов получено не было. По договору ипотечного кредитования истец заплатил комиссию, проценты, заключил договор страхования. Ожидая своевременного выполнения ответчиком принятых по договору обязательств, в связи с отсутствием собственного жилья истец был вынужден снимать квартиру.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ф/с Шокурова Л.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Ворониной И.В.
и судей Лемагиной И.Б. и Магжановой Э.А.,
с участием адвоката Трухан Н.Г.,
при секретаре Б.А.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Лемагиной И.Б.
дело по апелляционным жалобам Б.С., ООО "Вита Реал Эстейт" на решение Останкинского районного суда г. Москвы от 22 марта 2016 г., которым постановлено:
Взыскать с ООО "Вита Реал Эстейт" в пользу Б.С. неустойку в размере 100000 руб., компенсацию морального вреда в размере 10000 руб., расходы на нотариальные услуги в размере 1420 руб., судебные расходы на представителя в размере 15000 руб., штраф в размере 55000 руб., судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 3500 руб., в остальной части отказать.
- Расторгнуть договор N... о долевом участии в строительстве жилого дома блокированной застройки от... г., заключенный между Б.С. и ООО "Вита Реал Эстейт", со снятием залога (ипотеки) в отношении ...комнатной квартиры, расположенной по строительному адресу: ..., N на площадке...;
Б.С. обратился в суд с иском к ООО "Вита Реал Эстейт" о взыскании неустойки, убытков, компенсации морального вреда, судебных расходов на нотариальные услуги, на услуги представителя, по уплате государственной пошлины, указывая, что между ними был заключен договор N... от... г. о долевом участии в строительстве жилого дома блокированной застройки по адресу: ..., по которому ответчик принял на себя обязательства в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом или иной объект недвижимости, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать объект участнику долевого строительства. По условиям договора истец... г. оплатил оговоренную договором сумму в размере 2480000 руб. Срок сдачи объекта ответчиком в п. 5.5 договора был указан - 2-й квартал... г., что ответчиком не было выполнено.... г. истец направил в адрес ответчика запрос с просьбой предоставить информацию о состоянии объекта и сроках окончания работ; ... г. - предоставить информацию о планируемых сроках завершения строительства, порядке выплаты предусмотренной договором неустойки за несвоевременную сдачу объекта; ответов получено не было.... г. истец направил ответчику претензию о выплате неустойки, предоставлении информации о сроках сдачи объекта. По договору ипотечного кредитования истец заплатил комиссию, проценты на общую сумму 121074 руб. 16 коп.; заключил договор страхования, по которому оплатил страховую премию в размере 6270 руб. 24 коп. Ожидая своевременного выполнения ответчиком принятых по договору обязательств, в связи с отсутствием собственного жилья истец был вынужден снимать квартиру; убытки, понесенные им в качестве оплаты за съемную квартиру с... г. по... г. в размере 755000 руб., по его мнению, должен возместить ответчик. Также действиями ответчика ему причинен моральный вред, который он просил взыскать в сумме 500000 руб. В уточненном исковом заявлении истец просил взыскать с ответчика неустойку в размере 1735008 руб.; убытки в качестве оплаты за съемную квартиру в размере 830000 руб., по уплате повышенных процентов по кредитному договору в размере 13677 руб. 12 коп., страховой премии за ипотечное страхование в размере 6270 руб. 24 коп., компенсацию морального вреда в размере 500000 руб., расходы на нотариальные услуги в размере 1420 руб., на оплату услуг представителя в размере 35000 руб., по оплате государственной пошлины в размере 10923 руб. 88 коп., штраф по Закону "О защите прав потребителей".
ООО "Вита Реал Эстейт" обратилось со встречным иском к Б.С. о признании договора между сторонами N... о долевом участии в строительстве жилого дома блокированной застройки от... г. прекращенным с... г., указывая, что по условиям данного договора застройщик был обязан построить и передать в собственность инвестору жилое помещение по адресу жилого дома: ...; срок сдачи объекта в эксплуатацию был установлен во 2-м квартале... г. Б.С. оплатил... г. стоимость объекта в размере 2480000 руб.; ... г. ООО от Б.С. получило уведомление от... г. о возврате денежных средств инвестиционного взноса, одностороннем отказе от исполнения договора. Платежным поручением N... от... г. денежные средства в размере 2480000 руб. были ему возвращены; от дальнейших контактов с руководством ООО Б.С. уклонялся; он неоднократно приглашался для подписания соглашения о расторжении договора N... от... г., но такое соглашение он не подписал. ООО "Вита Реал Эстейт" считает, что Б.С. отказался от исполнения договора N... о долевом участии в строительстве жилого дома блокированной застройки от... г. в одностороннем порядке, а потому данный договор является прекращенным с даты уведомления застройщика об одностороннем отказе от исполнения обязательства. В уточненном встречном исковом заявлении ООО просило признать договор N... о долевом участии в строительстве жилого дома блокированной застройки от... г. прекращенным с... г. со снятием залога (ипотеки) в отношении ...комнатной квартиры по строительному адресу: ..., N на площадке....
Истец Б.С. в суд не явился, был извещен; его представитель в судебном заседании поддержала уточненные исковые требования, встречный иск не признала. Представители ответчика ООО "Вита Реал Эстейт" в судебном заседании исковые требования не признали, т.к. в... г. договор участия в долевом строительстве был расторгнут по инициативе истца, денежные средства за квартиру перечислены на его счет; поддержали уточненные встречные исковые требования, пояснив, что без снятия залога с квартиры они лишены возможности ею распорядиться. Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ЗАО "ВТБ24" в суд не явился, был извещен.
Судом постановлено указанное решение, об отмене которого в части удовлетворения требований противоположной стороны, в части расторжения договора между сторонами по доводам апелляционных жалоб просят Б.С., ООО "Вита Реал Эстейт".
Проверив материалы дела, выслушав представителя истца Б.С. по доверенности П., представителей ответчика ООО "Вита Реал Эстейт" по доверенности Ш., адвоката Трухан Н.Г., обсудив доводы апелляционных жалоб, учитывая надлежащее извещение других участвующих в деле лиц, несообщение о причинах неявки, судебная коллегия считает возможным рассмотреть жалобы в данном судебном заседании, находит решение суда подлежащим отмене в части расторжения договора о долевом участии в строительстве, как постановленное без учета фактических обстоятельств дела, с нарушением требований действующего законодательства.
Разрешая спор между сторонами, суд первой инстанции руководствовался ФЗ от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"; Законом "О защите прав потребителей"; ст. ст. 309, 310 ГК РФ о необходимости исполнения обязательств надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; недопустимости одностороннего отказа от исполнения обязательства и одностороннего изменения его условий, за исключением случаев, предусмотренных законом; ст. 15 ГК РФ о возмещении причиненных убытков; ст. 330 ГК РФ о взыскании неустойки; ст. 333 ГК РФ об уменьшении размера неустойки; ст. 450 ГК РФ об основаниях расторжения договора; Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 г. N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей"; ст. ст. 98, 100 ГПК РФ о взыскании судебных расходов.
При разрешении заявленных требований суд первой инстанции установил, что между ООО "Вита Реал Эстейт" и Б.С. был заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома блокированной застройки N... от... г., по которому ООО обещало в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости, после получения разрешения на ввод их в эксплуатацию передать объект участнику долевого строительства. Из условий договора между сторонами усматривается, что предметом договора является ...комнатная квартира по строительному адресу: ..., N на площадке..., на... этаже секции жилого дома; общий объем инвестиционных средств, вкладываемых инвестором в строительство квартиры, составляет 2480000 руб. Истец обязательства по оплате инвестиционного взноса исполнил, что подтверждается копией платежного поручения N... от... г., где плательщиком указан Банк "ВТБ24". Согласно п. 5.5 договора участия в долевом строительстве, срок передачи объекта инвестирования был определен как 2-й квартал... г.
В процессе рассмотрения спора из представленных ответчиком доказательств установлено, что... г. Б.С. направил в адрес ООО "Вита Реал Эстейт" уведомление о расторжении договора долевого строительства, т.к. объект долевого строительства не был передан в срок; просил считать расторгнутым договор долевого строительства N... от... г. с даты получения уведомления; возвратить внесенные им денежные средства, оплатить неустойку в размере 40920 руб., убытки в размере 50126 руб. 04 коп. По согласованию с Банком "ВТБ 24" ответчик перечислил на счет истца уплаченные им по договору N... от... г. за объект долевого строительства денежные средства в размере 2480000 руб., что представитель истца в заседании судебной коллегии не оспаривала, хотя оспаривала направление уведомления о расторжении договора, но не представила достоверных доказательств того, что такое уведомление Б.С. не подписывалось и не направлялось в адрес ответчика.
Руководствуясь ст. 9 ФЗ N 214-ФЗ от 30.12.2004 г. "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", суд пришел к правильному выводу о том, что истец как участник долевого строительства в одностороннем порядке отказался от исполнения договора, поскольку застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства были нарушены на срок, превышающий установленный договором более чем 2 месяца. Застройщик в данном случае был обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, уплатить проценты на эту сумму за пользование данными денежными средствами в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. С учетом норм, регулирующих указанные правоотношения между сторонами, подробно приведя их в мотивировочной части решения, суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о том, что ответчик не исполнил в установленные договором участия в долевом строительстве сроки передачу объекта инвестирования; поскольку по инициативе истца договор был расторгнут, то с ответчика в пользу истца подлежит взысканию неустойка за нарушение сроков передачи объекта с даты внесения денежных средств... г. до даты их поступления на счет истца... г. Сумма неустойки была определена судом по указанному в мотивировочной части решения расчету в размере 450120 руб. Вместе с тем, суд сделал обоснованный вывод о явной несоразмерности начисленной неустойки последствиям нарушения обязательства, а потому, применив требования ст. 333 ГК РФ, уменьшил данную неустойку до 100000 руб., установив баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, учитывая, что неустойка по своей природе носит компенсационный характер, является способом обеспечения исполнения обязательства должником, не должна служить средством обогащения кредитора, но при этом направлена на восстановление прав кредитора, нарушенных вследствие ненадлежащего исполнения обязательства, а потому должна соответствовать последствиям нарушения обязательства.
Судебная коллегия с указанными выводами суда считает необходимым согласиться, поскольку они соответствуют фактическим обстоятельствам дела и требованиям действующего законодательства; не усматривает предусмотренных законом оснований для отмены решения суда в этой части, отказа в удовлетворении требований истца о взыскании неустойки по доводам жалобы ответчика; также судебная коллегия не усматривает предусмотренных законом оснований для увеличения размера взысканной неустойки, периода ее взыскания по доводам жалобы истца, поскольку суд правильно определил период начисления неустойки, правомерно применил требования ст. 333 ГК РФ, снизив подлежащую уплате с ответчика в пользу истца сумму неустойки.
Руководствуясь ст. 15 Закона "О защите прав потребителей", суд обоснованно взыскал с ответчика в пользу истца компенсацию морального вреда с учетом характера причиненных потребителю нравственных и физических страданий, исходя из принципа разумности и справедливости, в размере 10000 руб. С данным выводом суда судебная коллегия также считает необходимым согласиться, поскольку размер компенсации определен судом с учетом конкретных обстоятельств дела, требований действующего законодательства, а потому судебная коллегия не усматривает оснований как для увеличения данной суммы по доводам жалобы истца, так и для отказа в удовлетворении этих требований по доводам жалобы ответчика.
В соответствии с п. 6 ст. 13 Закона РФ "О защите прав потребителей" суд правомерно взыскал с ответчика в пользу истца штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 55000 руб., что также соответствует фактическим обстоятельствам дела и требованиям действующего законодательства, поэтому доводы жалоб сторон об увеличении данной суммы, отказе в ее взыскании являются несостоятельными, противоречат фактическим обстоятельствам дела и требованиям действующего законодательства.
На основании ст. ст. 98, 100 ГПК РФ, учитывая требования разумности, справедливости, количество судебных заседаний, в которых принял участие представитель истца, объем оказанных им услуг, конкретные обстоятельства дела, суд сделал вывод о частичном взыскании с ответчика в пользу истца расходов на оплату юридических услуг в размере 15000 руб., на оплату услуг нотариуса - в размере 1420 руб., расходов по уплате госпошлины - в размере 3500 руб. пропорционально размеру удовлетворенных требований.
Судебная коллегия считает, что суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении требований истца о взыскании убытков, выразившихся в оплате съемной квартиры, процентов по кредитному договору, указав, что на момент заключения договора истец был зарегистрирован по адресу: ...; доказательств невозможности проживать по данному адресу им представлено не было; обязанность уплатить проценты по кредитному договору возникла у истца до того, как его право на получение квартиры было нарушено. Суд правильно указал, что между нарушением права истца на передачу ему квартиры, его расходами на уплату процентов по договору ипотеки, уплатой страховой премии за ипотечное страхование отсутствует причинно-следственная связь; заключение истцом ипотечного договора с указанными в нем условиями было правом истца, а потому его требования о взыскании убытков, связанных с повышением процентной ставки по кредитному договору, суд правомерно оставил без удовлетворения. Судебная коллегия не находит оснований для отмены решения в этой части и удовлетворения данных требований истца, поскольку выводы суда в обоснование отказа в их удовлетворении соответствуют требованиям действующего законодательства.
Из материалов дела усматривается, что ООО "Вита Реал Эстейт" обратилось к Б.С. со встречным требованием о признании договора N... о долевом участии в строительстве жилого дома блокированной застройки от... г., заключенного между сторонами, прекращенным с... г. со снятием залога (ипотеки) в отношении ...комнатной квартиры по строительному адресу: ..., N на площадке.... Вместе с тем, суд первой инстанции рассмотрел требование о расторжении данного договора, руководствуясь ст. 450 ГК РФ. С данными выводами суда первой инстанции стороны не согласны, поскольку такие требования ответчиком не заявлялись. В соответствии с ч. 3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям, однако суд может выйти за пределы заявленных требований в случаях, предусмотренных федеральным законом. Такие выводы в мотивировочной части решения суда отсутствуют. В связи с этим судебная коллегия не может согласиться с решением суда первой инстанции о расторжении договора между сторонами, поскольку договор фактически расторгнут в одностороннем порядке в связи с направлением истцом в адрес ответчика уведомления об этом еще... г. При таких обстоятельствах решение суда в этой части подлежит отмене, поскольку выводы суда о расторжении договора с момента вынесения решения противоречат фактическим обстоятельствам дела и требованиям действующего законодательства. Также в решении суд указывает о том, что договор между сторонами расторгнут, т.е. решение суда содержит противоречащие друг другу выводы. При разрешении данных требований суд первой инстанции неправильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела; выводы суда, изложенные в решении по этому вопросу, не соответствуют обстоятельствам дела; судом в этой части были неправильно применены нормы материального и процессуального права; суд при разрешении данных требований не применил закон, подлежащий применению.
В соответствии с ч. 1 ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права. Такие основания для отмены обжалуемого судебного постановления в этой части по доводам апелляционных жалоб сторон имеются.
В обоснование заявленных требований ООО "Вита Реал Эстейт" указывало, что Б.С. отказался от исполнения договора N... о долевом участии в строительстве жилого дома блокированной застройки от... г. в одностороннем порядке, а потому данный договор является прекращенным с даты уведомления застройщика об одностороннем отказе от исполнения обязательства. В уточненном встречном исковом заявлении ООО просило признать договор N... о долевом участии в строительстве жилого дома блокированной застройки от... г. прекращенным с... г. со снятием залога (ипотеки) в отношении ...комнатной квартиры по строительному адресу: ..., N на площадке.... С учетом установленных по делу обстоятельств, требований действующего законодательства судебная коллегия считает данные требования подлежащими удовлетворению.
При этом судебная коллегия учитывает, что в соответствии со ст. 9 ФЗ N 214-ФЗ истец в одностороннем порядке отказался от исполнения договора, денежные средства за квартиру ему были возвращены... г. на его расчетный счет в Банке "ВТБ 24", но он полагает договор между сторонами действующим, не предпринимает меры к снятию залога со спорной квартиры, тогда как договор расторгнут в одностороннем порядке с момента направления уведомления об этом. Поскольку Б.С. уклоняется от снятия ипотечного обременения с квартиры по адресу: ..., N на площадке..., истец по встречному иску заявил требование о снятии обременения с данной квартиры. На спорном объекте строительства существует залог в виде ипотеки, что подтверждается выпиской из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним. ООО "Вита Реал Эстейт" пыталось оформить право собственности на указанный объект, но им было получено уведомление о приостановлении государственной регистрации права, поскольку существует обременение. На основании ст. 25 ФЗ от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение 3-х рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки. Поскольку в добровольном порядке Б.С. не предоставляет документы для снятия обременения, ООО "Вита Реал Эстейт" в одностороннем порядке не может снять обременение, а потому требования о снятии залога (ипотеки) в отношении ...комнатной квартиры по строительному адресу: ..., N на площадке... подлежат удовлетворению, поскольку договор участия в долевом строительстве расторгнут, денежные средства за объект инвестирования возвращены Б.С. в полном объеме.
Руководствуясь п. 2 ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия считает необходимым отменить решение суда первой инстанции в части удовлетворения встречных исковых требований о расторжении договора, приняв по делу в этой части новое решение: признать договор N... о долевом участии в строительстве жилого дома блокированной застройки от... г., заключенный между ООО "Вита Реал Эстейт" и Б.С., прекращенным с... г. со снятием залога (ипотеки) в отношении ...комнатной квартиры по строительному адресу: ..., N на площадке...; решение суда в остальной части оставить без изменения, апелляционные жалобы Б.С., ООО "Вита Реал Эстейт" - без удовлетворения на основании изложенного в мотивировочной части апелляционного определения.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
Решение Останкинского районного суда г. Москвы от 22 марта 2016 г. в части расторжения договора о долевом участии в строительстве отменить.
Принять по делу в этой части новое решение.
Признать договор N... о долевом участии в строительстве жилого дома блокированной застройки от... г., заключенный между ООО "Вита Реал Эстейт" и Б.С., прекращенным с... г. со снятием залога (ипотеки) в отношении 2-комнатной квартиры по строительному адресу: ..., N на площадке....
Решение суда в остальной части оставить без изменения, апелляционные жалобы Б.С., ООО "Вита Реал Эстейт" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 22.06.2016 ПО ДЕЛУ N 33-24179/2016
Требование: О взыскании неустойки, убытков, компенсации морального вреда.Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью; Ипотечный кредит; Банковские операции
Обстоятельства: Истец указал на то, что срок сдачи объекта ответчиком был нарушен. Истец направил в адрес ответчика запрос с просьбой предоставить информацию о состоянии объекта и сроках окончания работ, ответов получено не было. По договору ипотечного кредитования истец заплатил комиссию, проценты, заключил договор страхования. Ожидая своевременного выполнения ответчиком принятых по договору обязательств, в связи с отсутствием собственного жилья истец был вынужден снимать квартиру.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 22 июня 2016 г. по делу N 33-24179
ф/с Шокурова Л.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Ворониной И.В.
и судей Лемагиной И.Б. и Магжановой Э.А.,
с участием адвоката Трухан Н.Г.,
при секретаре Б.А.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Лемагиной И.Б.
дело по апелляционным жалобам Б.С., ООО "Вита Реал Эстейт" на решение Останкинского районного суда г. Москвы от 22 марта 2016 г., которым постановлено:
Взыскать с ООО "Вита Реал Эстейт" в пользу Б.С. неустойку в размере 100000 руб., компенсацию морального вреда в размере 10000 руб., расходы на нотариальные услуги в размере 1420 руб., судебные расходы на представителя в размере 15000 руб., штраф в размере 55000 руб., судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 3500 руб., в остальной части отказать.
- Расторгнуть договор N... о долевом участии в строительстве жилого дома блокированной застройки от... г., заключенный между Б.С. и ООО "Вита Реал Эстейт", со снятием залога (ипотеки) в отношении ...комнатной квартиры, расположенной по строительному адресу: ..., N на площадке...;
- установила:
Б.С. обратился в суд с иском к ООО "Вита Реал Эстейт" о взыскании неустойки, убытков, компенсации морального вреда, судебных расходов на нотариальные услуги, на услуги представителя, по уплате государственной пошлины, указывая, что между ними был заключен договор N... от... г. о долевом участии в строительстве жилого дома блокированной застройки по адресу: ..., по которому ответчик принял на себя обязательства в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом или иной объект недвижимости, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать объект участнику долевого строительства. По условиям договора истец... г. оплатил оговоренную договором сумму в размере 2480000 руб. Срок сдачи объекта ответчиком в п. 5.5 договора был указан - 2-й квартал... г., что ответчиком не было выполнено.... г. истец направил в адрес ответчика запрос с просьбой предоставить информацию о состоянии объекта и сроках окончания работ; ... г. - предоставить информацию о планируемых сроках завершения строительства, порядке выплаты предусмотренной договором неустойки за несвоевременную сдачу объекта; ответов получено не было.... г. истец направил ответчику претензию о выплате неустойки, предоставлении информации о сроках сдачи объекта. По договору ипотечного кредитования истец заплатил комиссию, проценты на общую сумму 121074 руб. 16 коп.; заключил договор страхования, по которому оплатил страховую премию в размере 6270 руб. 24 коп. Ожидая своевременного выполнения ответчиком принятых по договору обязательств, в связи с отсутствием собственного жилья истец был вынужден снимать квартиру; убытки, понесенные им в качестве оплаты за съемную квартиру с... г. по... г. в размере 755000 руб., по его мнению, должен возместить ответчик. Также действиями ответчика ему причинен моральный вред, который он просил взыскать в сумме 500000 руб. В уточненном исковом заявлении истец просил взыскать с ответчика неустойку в размере 1735008 руб.; убытки в качестве оплаты за съемную квартиру в размере 830000 руб., по уплате повышенных процентов по кредитному договору в размере 13677 руб. 12 коп., страховой премии за ипотечное страхование в размере 6270 руб. 24 коп., компенсацию морального вреда в размере 500000 руб., расходы на нотариальные услуги в размере 1420 руб., на оплату услуг представителя в размере 35000 руб., по оплате государственной пошлины в размере 10923 руб. 88 коп., штраф по Закону "О защите прав потребителей".
ООО "Вита Реал Эстейт" обратилось со встречным иском к Б.С. о признании договора между сторонами N... о долевом участии в строительстве жилого дома блокированной застройки от... г. прекращенным с... г., указывая, что по условиям данного договора застройщик был обязан построить и передать в собственность инвестору жилое помещение по адресу жилого дома: ...; срок сдачи объекта в эксплуатацию был установлен во 2-м квартале... г. Б.С. оплатил... г. стоимость объекта в размере 2480000 руб.; ... г. ООО от Б.С. получило уведомление от... г. о возврате денежных средств инвестиционного взноса, одностороннем отказе от исполнения договора. Платежным поручением N... от... г. денежные средства в размере 2480000 руб. были ему возвращены; от дальнейших контактов с руководством ООО Б.С. уклонялся; он неоднократно приглашался для подписания соглашения о расторжении договора N... от... г., но такое соглашение он не подписал. ООО "Вита Реал Эстейт" считает, что Б.С. отказался от исполнения договора N... о долевом участии в строительстве жилого дома блокированной застройки от... г. в одностороннем порядке, а потому данный договор является прекращенным с даты уведомления застройщика об одностороннем отказе от исполнения обязательства. В уточненном встречном исковом заявлении ООО просило признать договор N... о долевом участии в строительстве жилого дома блокированной застройки от... г. прекращенным с... г. со снятием залога (ипотеки) в отношении ...комнатной квартиры по строительному адресу: ..., N на площадке....
Истец Б.С. в суд не явился, был извещен; его представитель в судебном заседании поддержала уточненные исковые требования, встречный иск не признала. Представители ответчика ООО "Вита Реал Эстейт" в судебном заседании исковые требования не признали, т.к. в... г. договор участия в долевом строительстве был расторгнут по инициативе истца, денежные средства за квартиру перечислены на его счет; поддержали уточненные встречные исковые требования, пояснив, что без снятия залога с квартиры они лишены возможности ею распорядиться. Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ЗАО "ВТБ24" в суд не явился, был извещен.
Судом постановлено указанное решение, об отмене которого в части удовлетворения требований противоположной стороны, в части расторжения договора между сторонами по доводам апелляционных жалоб просят Б.С., ООО "Вита Реал Эстейт".
Проверив материалы дела, выслушав представителя истца Б.С. по доверенности П., представителей ответчика ООО "Вита Реал Эстейт" по доверенности Ш., адвоката Трухан Н.Г., обсудив доводы апелляционных жалоб, учитывая надлежащее извещение других участвующих в деле лиц, несообщение о причинах неявки, судебная коллегия считает возможным рассмотреть жалобы в данном судебном заседании, находит решение суда подлежащим отмене в части расторжения договора о долевом участии в строительстве, как постановленное без учета фактических обстоятельств дела, с нарушением требований действующего законодательства.
Разрешая спор между сторонами, суд первой инстанции руководствовался ФЗ от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"; Законом "О защите прав потребителей"; ст. ст. 309, 310 ГК РФ о необходимости исполнения обязательств надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; недопустимости одностороннего отказа от исполнения обязательства и одностороннего изменения его условий, за исключением случаев, предусмотренных законом; ст. 15 ГК РФ о возмещении причиненных убытков; ст. 330 ГК РФ о взыскании неустойки; ст. 333 ГК РФ об уменьшении размера неустойки; ст. 450 ГК РФ об основаниях расторжения договора; Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 г. N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей"; ст. ст. 98, 100 ГПК РФ о взыскании судебных расходов.
При разрешении заявленных требований суд первой инстанции установил, что между ООО "Вита Реал Эстейт" и Б.С. был заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома блокированной застройки N... от... г., по которому ООО обещало в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости, после получения разрешения на ввод их в эксплуатацию передать объект участнику долевого строительства. Из условий договора между сторонами усматривается, что предметом договора является ...комнатная квартира по строительному адресу: ..., N на площадке..., на... этаже секции жилого дома; общий объем инвестиционных средств, вкладываемых инвестором в строительство квартиры, составляет 2480000 руб. Истец обязательства по оплате инвестиционного взноса исполнил, что подтверждается копией платежного поручения N... от... г., где плательщиком указан Банк "ВТБ24". Согласно п. 5.5 договора участия в долевом строительстве, срок передачи объекта инвестирования был определен как 2-й квартал... г.
В процессе рассмотрения спора из представленных ответчиком доказательств установлено, что... г. Б.С. направил в адрес ООО "Вита Реал Эстейт" уведомление о расторжении договора долевого строительства, т.к. объект долевого строительства не был передан в срок; просил считать расторгнутым договор долевого строительства N... от... г. с даты получения уведомления; возвратить внесенные им денежные средства, оплатить неустойку в размере 40920 руб., убытки в размере 50126 руб. 04 коп. По согласованию с Банком "ВТБ 24" ответчик перечислил на счет истца уплаченные им по договору N... от... г. за объект долевого строительства денежные средства в размере 2480000 руб., что представитель истца в заседании судебной коллегии не оспаривала, хотя оспаривала направление уведомления о расторжении договора, но не представила достоверных доказательств того, что такое уведомление Б.С. не подписывалось и не направлялось в адрес ответчика.
Руководствуясь ст. 9 ФЗ N 214-ФЗ от 30.12.2004 г. "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", суд пришел к правильному выводу о том, что истец как участник долевого строительства в одностороннем порядке отказался от исполнения договора, поскольку застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства были нарушены на срок, превышающий установленный договором более чем 2 месяца. Застройщик в данном случае был обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, уплатить проценты на эту сумму за пользование данными денежными средствами в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. С учетом норм, регулирующих указанные правоотношения между сторонами, подробно приведя их в мотивировочной части решения, суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о том, что ответчик не исполнил в установленные договором участия в долевом строительстве сроки передачу объекта инвестирования; поскольку по инициативе истца договор был расторгнут, то с ответчика в пользу истца подлежит взысканию неустойка за нарушение сроков передачи объекта с даты внесения денежных средств... г. до даты их поступления на счет истца... г. Сумма неустойки была определена судом по указанному в мотивировочной части решения расчету в размере 450120 руб. Вместе с тем, суд сделал обоснованный вывод о явной несоразмерности начисленной неустойки последствиям нарушения обязательства, а потому, применив требования ст. 333 ГК РФ, уменьшил данную неустойку до 100000 руб., установив баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, учитывая, что неустойка по своей природе носит компенсационный характер, является способом обеспечения исполнения обязательства должником, не должна служить средством обогащения кредитора, но при этом направлена на восстановление прав кредитора, нарушенных вследствие ненадлежащего исполнения обязательства, а потому должна соответствовать последствиям нарушения обязательства.
Судебная коллегия с указанными выводами суда считает необходимым согласиться, поскольку они соответствуют фактическим обстоятельствам дела и требованиям действующего законодательства; не усматривает предусмотренных законом оснований для отмены решения суда в этой части, отказа в удовлетворении требований истца о взыскании неустойки по доводам жалобы ответчика; также судебная коллегия не усматривает предусмотренных законом оснований для увеличения размера взысканной неустойки, периода ее взыскания по доводам жалобы истца, поскольку суд правильно определил период начисления неустойки, правомерно применил требования ст. 333 ГК РФ, снизив подлежащую уплате с ответчика в пользу истца сумму неустойки.
Руководствуясь ст. 15 Закона "О защите прав потребителей", суд обоснованно взыскал с ответчика в пользу истца компенсацию морального вреда с учетом характера причиненных потребителю нравственных и физических страданий, исходя из принципа разумности и справедливости, в размере 10000 руб. С данным выводом суда судебная коллегия также считает необходимым согласиться, поскольку размер компенсации определен судом с учетом конкретных обстоятельств дела, требований действующего законодательства, а потому судебная коллегия не усматривает оснований как для увеличения данной суммы по доводам жалобы истца, так и для отказа в удовлетворении этих требований по доводам жалобы ответчика.
В соответствии с п. 6 ст. 13 Закона РФ "О защите прав потребителей" суд правомерно взыскал с ответчика в пользу истца штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 55000 руб., что также соответствует фактическим обстоятельствам дела и требованиям действующего законодательства, поэтому доводы жалоб сторон об увеличении данной суммы, отказе в ее взыскании являются несостоятельными, противоречат фактическим обстоятельствам дела и требованиям действующего законодательства.
На основании ст. ст. 98, 100 ГПК РФ, учитывая требования разумности, справедливости, количество судебных заседаний, в которых принял участие представитель истца, объем оказанных им услуг, конкретные обстоятельства дела, суд сделал вывод о частичном взыскании с ответчика в пользу истца расходов на оплату юридических услуг в размере 15000 руб., на оплату услуг нотариуса - в размере 1420 руб., расходов по уплате госпошлины - в размере 3500 руб. пропорционально размеру удовлетворенных требований.
Судебная коллегия считает, что суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении требований истца о взыскании убытков, выразившихся в оплате съемной квартиры, процентов по кредитному договору, указав, что на момент заключения договора истец был зарегистрирован по адресу: ...; доказательств невозможности проживать по данному адресу им представлено не было; обязанность уплатить проценты по кредитному договору возникла у истца до того, как его право на получение квартиры было нарушено. Суд правильно указал, что между нарушением права истца на передачу ему квартиры, его расходами на уплату процентов по договору ипотеки, уплатой страховой премии за ипотечное страхование отсутствует причинно-следственная связь; заключение истцом ипотечного договора с указанными в нем условиями было правом истца, а потому его требования о взыскании убытков, связанных с повышением процентной ставки по кредитному договору, суд правомерно оставил без удовлетворения. Судебная коллегия не находит оснований для отмены решения в этой части и удовлетворения данных требований истца, поскольку выводы суда в обоснование отказа в их удовлетворении соответствуют требованиям действующего законодательства.
Из материалов дела усматривается, что ООО "Вита Реал Эстейт" обратилось к Б.С. со встречным требованием о признании договора N... о долевом участии в строительстве жилого дома блокированной застройки от... г., заключенного между сторонами, прекращенным с... г. со снятием залога (ипотеки) в отношении ...комнатной квартиры по строительному адресу: ..., N на площадке.... Вместе с тем, суд первой инстанции рассмотрел требование о расторжении данного договора, руководствуясь ст. 450 ГК РФ. С данными выводами суда первой инстанции стороны не согласны, поскольку такие требования ответчиком не заявлялись. В соответствии с ч. 3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям, однако суд может выйти за пределы заявленных требований в случаях, предусмотренных федеральным законом. Такие выводы в мотивировочной части решения суда отсутствуют. В связи с этим судебная коллегия не может согласиться с решением суда первой инстанции о расторжении договора между сторонами, поскольку договор фактически расторгнут в одностороннем порядке в связи с направлением истцом в адрес ответчика уведомления об этом еще... г. При таких обстоятельствах решение суда в этой части подлежит отмене, поскольку выводы суда о расторжении договора с момента вынесения решения противоречат фактическим обстоятельствам дела и требованиям действующего законодательства. Также в решении суд указывает о том, что договор между сторонами расторгнут, т.е. решение суда содержит противоречащие друг другу выводы. При разрешении данных требований суд первой инстанции неправильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела; выводы суда, изложенные в решении по этому вопросу, не соответствуют обстоятельствам дела; судом в этой части были неправильно применены нормы материального и процессуального права; суд при разрешении данных требований не применил закон, подлежащий применению.
В соответствии с ч. 1 ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права. Такие основания для отмены обжалуемого судебного постановления в этой части по доводам апелляционных жалоб сторон имеются.
В обоснование заявленных требований ООО "Вита Реал Эстейт" указывало, что Б.С. отказался от исполнения договора N... о долевом участии в строительстве жилого дома блокированной застройки от... г. в одностороннем порядке, а потому данный договор является прекращенным с даты уведомления застройщика об одностороннем отказе от исполнения обязательства. В уточненном встречном исковом заявлении ООО просило признать договор N... о долевом участии в строительстве жилого дома блокированной застройки от... г. прекращенным с... г. со снятием залога (ипотеки) в отношении ...комнатной квартиры по строительному адресу: ..., N на площадке.... С учетом установленных по делу обстоятельств, требований действующего законодательства судебная коллегия считает данные требования подлежащими удовлетворению.
При этом судебная коллегия учитывает, что в соответствии со ст. 9 ФЗ N 214-ФЗ истец в одностороннем порядке отказался от исполнения договора, денежные средства за квартиру ему были возвращены... г. на его расчетный счет в Банке "ВТБ 24", но он полагает договор между сторонами действующим, не предпринимает меры к снятию залога со спорной квартиры, тогда как договор расторгнут в одностороннем порядке с момента направления уведомления об этом. Поскольку Б.С. уклоняется от снятия ипотечного обременения с квартиры по адресу: ..., N на площадке..., истец по встречному иску заявил требование о снятии обременения с данной квартиры. На спорном объекте строительства существует залог в виде ипотеки, что подтверждается выпиской из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним. ООО "Вита Реал Эстейт" пыталось оформить право собственности на указанный объект, но им было получено уведомление о приостановлении государственной регистрации права, поскольку существует обременение. На основании ст. 25 ФЗ от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение 3-х рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки. Поскольку в добровольном порядке Б.С. не предоставляет документы для снятия обременения, ООО "Вита Реал Эстейт" в одностороннем порядке не может снять обременение, а потому требования о снятии залога (ипотеки) в отношении ...комнатной квартиры по строительному адресу: ..., N на площадке... подлежат удовлетворению, поскольку договор участия в долевом строительстве расторгнут, денежные средства за объект инвестирования возвращены Б.С. в полном объеме.
Руководствуясь п. 2 ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия считает необходимым отменить решение суда первой инстанции в части удовлетворения встречных исковых требований о расторжении договора, приняв по делу в этой части новое решение: признать договор N... о долевом участии в строительстве жилого дома блокированной застройки от... г., заключенный между ООО "Вита Реал Эстейт" и Б.С., прекращенным с... г. со снятием залога (ипотеки) в отношении ...комнатной квартиры по строительному адресу: ..., N на площадке...; решение суда в остальной части оставить без изменения, апелляционные жалобы Б.С., ООО "Вита Реал Эстейт" - без удовлетворения на основании изложенного в мотивировочной части апелляционного определения.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Останкинского районного суда г. Москвы от 22 марта 2016 г. в части расторжения договора о долевом участии в строительстве отменить.
Принять по делу в этой части новое решение.
Признать договор N... о долевом участии в строительстве жилого дома блокированной застройки от... г., заключенный между ООО "Вита Реал Эстейт" и Б.С., прекращенным с... г. со снятием залога (ипотеки) в отношении 2-комнатной квартиры по строительному адресу: ..., N на площадке....
Решение суда в остальной части оставить без изменения, апелляционные жалобы Б.С., ООО "Вита Реал Эстейт" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)