Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 19 апреля 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 22 апреля 2016 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Суховой И.Б.,
судей Ушаковой И.В.,
Щербатых Е.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шевелюхиной М.Д.,
при участии:
- от индивидуального предпринимателя Вознюка Владимира Андреевича: Петрунина В.А., представителя по доверенности N 31 АБ 0742776 от 28.08.2015 (до перерыва);
- от общества с ограниченной ответственностью "Риэлт-У": Залогина Н.Н., представителя по доверенности б/н 24.08.2015 (до перерыва); Демитрашвили Н.А., представителя по доверенности б/н от 18.11.2015 (после перерыва);
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Вознюка Владимира Андреевича на решение Арбитражного суда Курской области от 21.01.2016 по делу N А35-7858/2015 (судья Хмелевской С.И.), по иску общества с ограниченной ответственностью "Риэлт-У" (ОГРН 1074632013246, ИНН 4632081717) к индивидуальному предпринимателю Вознюку Владимиру Андреевичу (ОГРН 313312301400075, ИНН 312307774806) о взыскании неустойки в виде штрафа и судебных расходов,
Общество с ограниченной ответственностью "Риэлт-У" (далее - ООО "Риэлт-У", истец) обратилось в Арбитражный суд Курской области с исковым заявлением (с учетом частичного отказа от иска) к индивидуальному предпринимателю Вознюку Владимиру Андреевичу (далее - ИП Вознюк В.А., ответчик, заявитель жалобы) о взыскании неустойки в виде штрафа в сумме 300 000 руб., судебных расходов по оплате госпошлины.
Решением Арбитражного суда Курской области от 21.01.2016 исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с принятым судебным актом, ссылаясь на незаконность и необоснованность решения суда первой инстанции, ИП Вознюк В.А. обратился в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт.
По мнению заявителя жалобы, ИП Вознюк В.А. не отказывался от заключения договора.
Определением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2016 апелляционная жалоба принята к производству.
Рассмотрение дела откладывалось, сторонам предлагалось урегулировать спор на взаимоприемлемых условиях. Мировое соглашение заключено не было.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции 14.04.2016 представитель ИП Вознюка В.А. поддержал доводы апелляционной жалобы, считает обжалуемое решение незаконным и необоснованным, принятым с нарушением норм материального и процессуального права, просит отменить его полностью, принять по делу новый судебный акт.
Представитель ООО "Риэлт-У" возражал против доводов апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве, считает обжалуемое решение законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В порядке статей 163, 18, 266 Арбитражного процессуального кодекса РФ в судебном заседании объявлялся перерыв до 19.04.2016, суд предлагал сторонам урегулировать спор мирным путем.
После перерыва рассмотрение дела продолжено в том же судебном составе. В продолженное судебное заседание представитель ответчика не явился, от истца явилась Демитрашвили Н.А., представитель ООО "Риэлт-У" по доверенности б/н от 18.11.2015.
Поскольку спор сторонами урегулирован не был, в силу части 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ, при рассмотрении дела в порядке арбитражного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.
Заслушав мнение представителей сторон, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения судебного акта.
Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим кодексом.
Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности (статья 8 Гражданского кодекса РФ).
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 03 октября 2014 г. между ИП Вознюк В.А. (арендодатель) и ООО "Риэлт-У" (арендатор) был заключен предварительный договор о заключении договора аренды нежилого здания, согласно которого стороны обязались заключить в срок не позднее 01 августа 2015 г. (п. 1.2 договора) договор аренды (далее - Основной договор) на условиях, определенных в настоящем Предварительном договоре и Приложении N 1 (проект договора аренды), являющемся неотъемлемой частью настоящего договора строящегося нежилого здания, ориентировочной проектной площадью - 1450 кв. м, а также крытую площадку ориентировочной проектной площадью 300 кв. м, расположенной на земельном участке с кадастровым номером: 31:15:0401004:103, площадью 4715 кв. м, расположенный по адресу: Белгородский район пос.Северный, ул. Октябрьская.
Согласно п. 3.1 предварительного договора арендатор обязался в течение пятнадцати рабочих дней с даты подписания настоящего договора авансом в счет будущих арендных платежей перечислить на расчетный счет арендодателя 3 000 000 руб., которые будут зачтены в счет будущих арендных платежей.
Во исполнение указанного условия предварительного договора истец платежными поручениями N 270 от 14 октября 2014 г., N 273 от 16 октября 2014 г. и N 274 от 17 октября 2014 г. перечислил на расчетный счет ответчика сумму авансового платежа в размере 3 000 000 руб.
Письмом от 24 июля 2015 г. индивидуальный предприниматель Вознюк В.А. уведомил ООО "Риэлт-У" о готовности заключить основной договор аренды в иной редакции, в части содержания здания и распределения ответственности сторон за состояние арендуемого имущества.
Письмом N 476 от 29 июля 2015 г. ООО "Риэлт-У" сообщило индивидуальному предпринимателю Вознюку В.А. о готовности до 01 августа 2015 г. заключить основной договор аренды на условиях предварительного договора и принять объекты недвижимости по акту приема-передачи.
Письмом N 31 от 30 июля 2015 г. индивидуальный предприниматель Вознюк В.А. уведомил ООО "Риэлт-У" об отказе от заключения договора аренды в связи с неполучением от истца согласия на конкретизацию условий договора аренды.
В ответ на письмо индивидуального предпринимателя Вознюка В.А. N 31 от 30 июля 2015 г., ООО "Риэлт-У" 05 августа 2015 г. курьерской службой Major была направлена претензия индивидуальному предпринимателю Вознюку В.А. о возврате в срок до 14 августа 2015 г. денежных средств, перечисленных на основании п. 3.1 предварительного договора в сумме 3 000 000 руб. и о выплате штрафа, предусмотренного п. 5.2 предварительного договора в размере 300 000 руб., и отступных в сумме 3 000 000 руб., предусмотренные п. 5.1. предварительного договора.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком условий предварительного договора и отказ от заключения основного договора, истец обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением (с учетом частичного отказа от иска).
Принимая решение по делу, суд первой инстанции пришел к выводу об удовлетворении исковых требований (с учетом частичного отказа от иска).
Судебная коллегия суда апелляционной инстанции считает данный вывод суда соответствующим действующему законодательству и фактическим обстоятельствам дела. При этом суд апелляционной инстанции руководствуется следующим.
В соответствии с ч. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Значение предварительного договора заключается в добровольном установлении между контрагентами юридической связи по передаче вещи в будущем, в связи с чем, они скрепляют свои обязательства договором организационного характера.
В силу пункта 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно статье 190 Гражданского кодекса Российской Федерации установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.
Согласно п. 1.2 предварительного договора от 03 октября 2014 г. стороны определили, что основной договор должен быть заключен не позднее 01 августа 2015 г.
В рассматриваемом случае 24.07.2015 года ИП Вознюк направил в адрес ООО "Риэлт-У" письмо, в котором выразил несогласие с рядом положений согласованного сторонами предварительного договора, основного договора, также согласованных сторонами ранее, и указал на необходимость изменения основного договора аренды, а именно указал на необходимость изменения п. 3.1.4, п. 3.1.5, п. 3.1.11, п. 5.1.4., п. 5.1.9, размера арендной платы (т.е. подлежал изменению п. 3.2.1, 3.2.2 вышеуказанного предварительного договора и п. 6.1.2 проекта договора аренды, в котором был дифференцированный подход к размеру арендной платы с учетом торговых площадей и крытой автостоянки, в измененном виде такого положения уже не было).
Кроме того, в вышеуказанном письме ИП Вознюк В.А. изменил срок договора аренды: вместо согласованных сторонами в п. 2.3. предварительного договора и раздела 4 проекта договора аренды 10 лет, ответчик предложил срок в 3 года.
Также в данном письме от 24.07.2015 года ИП Вознюк В.А. указал, что при недостижении условий по данному письму он согласен расторгнуть предварительный договор и возвратить выплаченный им аванс.
В ответ на указанное письмо, ООО "Риэлт-У" направило ИП "Вознюк В.А. письмо от 29.07.2015 года исх. N 471, которое получено ИП Вознюк В.А. 01.08.2015 года, в котором указало о готовности подписать договор аренды только на согласованных сторонами в предварительном договоре условиях и только в срок до 01.08.2015 года.
30.07.2015 года ИП Вознюк В.А. направил в адрес ООО "Риэлт-У" уведомление об отказе от заключения договора аренды исх. N 31 от 30.07.2015 года, в котором указано, что согласно п. 5.2. предварительного договора от 3.10.2014 года, ИП Вознюк В.А. уведомляет об отказе заключить основной договор аренды нежилого здания ориентировочной площадью 1450 кв. м, и крытой автостоянки площадью 300 кв. м, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 31:15:0401004:103 площадью 4715 кв. м по адресу Белгородской области, Белгородский район, пос. Северный, ул. Октябрьская.
Таким образом, Арендодатель - ИП Вознюк В.А., воспользовался своим правом, предусмотренным п. 5.2 предварительного договора, в котором предусмотрено право на отказ Арендодателя от заключения основного договора с возвратом уплаченных Арендатором денежных средств.
Поскольку основной договор в сроки, предусмотренные договором, а также пунктом 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (т.е. до 01 августа 2015 г.), не заключен потенциальными партнерами, предварительная договоренность утратила силу.
Кроме того, согласно п. 3. ст. 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым.
В соответствии с п. 1 ст. 450.1 ГК РФ право на односторонний отказ от договора (исполнение договора) (ст. 310 ГК РФ) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления.
В рассматриваемом случае стороны в предварительном договоре предусмотрели меру гражданско-правовой ответственности, которая по своей сути является неустойкой и способом обеспечения исполнения обязательства ответчиком по заключению основного договора аренды, и подлежит применению в случае отказа ответчика от заключения основного договора.
Согласно материалам дела, основной договор во исполнение предварительного договора аренды от 03.10.2014 сторонами заключен не был.
В силу п. 5 ст. 429 ГК РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 этого же Кодекса, согласно которым другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.
Кроме того, возможность взыскания неустойки за неисполнение обязательства с недобросовестной стороны установлена также ст. 394 ГК РФ.
Следовательно, условие об уплате неустойки за неисполнение обязательства по заключению основного договора может быть включено сторонами в предварительный договор.
Согласно п. 5.2 предварительного договора, в случае отказа арендодателя заключить основной договор на условиях, установленных настоящим предварительным договором, арендодатель обязуется осуществить возврат арендатору денежных средств (п. 3.1) и выплатить арендатору штраф в размере 10 (десяти) % от суммы, указанной в п. 3.1 настоящего договора.
Исследовав и оценив представленные доказательства, установив факт несоблюдения ответчиком условий предварительного договора и учитывая отказ арендатора от подписания договоров аренды на согласованных в предварительном договоре условиях, суд области правомерно пришел к выводу о наличии оснований для взыскания неустойки в виде штрафа в размере 300 000 руб.
Суд области правомерно указал, что доводы ответчика о его желании заключить основной договор на иных условиях, отличных от условий, предусмотренных предварительным договором, с учетом отсутствия согласия арендатора на изменение условий арендных отношений не могут являться основанием для освобождения арендодателя от ответственности, предусмотренной п. 5.2 предварительного договора. Последующие действия ответчика, связанные с направлением истцу подписанных проектов договора аренды совершены ответчиком за пределами срока действия предварительного договора и после полученного истцом отказа от заключения договора аренды от 30 июля 2015 г., в связи с чем, также не могут являться такими основаниями.
Довод заявителя жалобы о том, что между сторонами возник преддоговорной спор, отклоняется судом апелляционной инстанции ввиду следующего.
При заключении предварительного договора от 03.10.2014 года споров и разногласий между сторонами не возникало, стороны подписали и заключили предварительный договор о заключении договора аренды нежилого здания от 03.10.2014 года на условиях, определенных в настоящем Предварительном договоре и Приложении N 1 (проект договора аренды) без разногласий, таким образом, ИП Вознюк В.А. был ознакомлен с условиями основанного договора аренды и был с ними согласен.
Кроме того, разногласия, возникшие при заключении договора, могут быть переданы на рассмотрение суда.
Судебная коллегия отмечает, что основной договор с протоколом разногласий ответчиком подписан не был, с заявлением об урегулировании разногласий в арбитражный суд заявитель не обращался, более того, ИП Вознюк В.А. направил истцу отказ от заключения основного договора.
В соответствии с ч. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Таким образом, учитывая, что ответчик не исполнил взятые на себя обязательства по предварительному договору аренды помещения от 03.10.2014 и уклонился от подписания основного договора аренды нежилого помещения, суд области пришел к обоснованному выводу об удовлетворении первоначально заявленных исковых требований.
Иных доводов, основанных на доказательственной базе, апелляционная жалоба не содержит, доводы заявителя апелляционной жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции, а выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.
Судом первой инстанции были полно установлены фактические обстоятельства дела, всесторонне исследованы доказательства, представленные лицами, участвующими в деле, им дана надлежащая правовая оценка и принято решение, соответствующее требованиям норм материального и процессуального права.
Нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, судом области допущено не было.
Согласно положениям статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ, судебные расходы по государственной пошлине в сумме 2000 рублей за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее заявителя, возврату либо возмещению не подлежат.
Руководствуясь статьями 110, 112, 268, 269 ч. 1, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда Курской области от 21.01.2016 по делу N А35-7858/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Вознюка Владимира Андреевича (ОГРН 313312301400075, ИНН 312307774806) - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 22.04.2016 N 19АП-1247/2016 ПО ДЕЛУ N А35-7858/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 апреля 2016 г. по делу N А35-7858/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 19 апреля 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 22 апреля 2016 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Суховой И.Б.,
судей Ушаковой И.В.,
Щербатых Е.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шевелюхиной М.Д.,
при участии:
- от индивидуального предпринимателя Вознюка Владимира Андреевича: Петрунина В.А., представителя по доверенности N 31 АБ 0742776 от 28.08.2015 (до перерыва);
- от общества с ограниченной ответственностью "Риэлт-У": Залогина Н.Н., представителя по доверенности б/н 24.08.2015 (до перерыва); Демитрашвили Н.А., представителя по доверенности б/н от 18.11.2015 (после перерыва);
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Вознюка Владимира Андреевича на решение Арбитражного суда Курской области от 21.01.2016 по делу N А35-7858/2015 (судья Хмелевской С.И.), по иску общества с ограниченной ответственностью "Риэлт-У" (ОГРН 1074632013246, ИНН 4632081717) к индивидуальному предпринимателю Вознюку Владимиру Андреевичу (ОГРН 313312301400075, ИНН 312307774806) о взыскании неустойки в виде штрафа и судебных расходов,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Риэлт-У" (далее - ООО "Риэлт-У", истец) обратилось в Арбитражный суд Курской области с исковым заявлением (с учетом частичного отказа от иска) к индивидуальному предпринимателю Вознюку Владимиру Андреевичу (далее - ИП Вознюк В.А., ответчик, заявитель жалобы) о взыскании неустойки в виде штрафа в сумме 300 000 руб., судебных расходов по оплате госпошлины.
Решением Арбитражного суда Курской области от 21.01.2016 исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с принятым судебным актом, ссылаясь на незаконность и необоснованность решения суда первой инстанции, ИП Вознюк В.А. обратился в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт.
По мнению заявителя жалобы, ИП Вознюк В.А. не отказывался от заключения договора.
Определением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2016 апелляционная жалоба принята к производству.
Рассмотрение дела откладывалось, сторонам предлагалось урегулировать спор на взаимоприемлемых условиях. Мировое соглашение заключено не было.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции 14.04.2016 представитель ИП Вознюка В.А. поддержал доводы апелляционной жалобы, считает обжалуемое решение незаконным и необоснованным, принятым с нарушением норм материального и процессуального права, просит отменить его полностью, принять по делу новый судебный акт.
Представитель ООО "Риэлт-У" возражал против доводов апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве, считает обжалуемое решение законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В порядке статей 163, 18, 266 Арбитражного процессуального кодекса РФ в судебном заседании объявлялся перерыв до 19.04.2016, суд предлагал сторонам урегулировать спор мирным путем.
После перерыва рассмотрение дела продолжено в том же судебном составе. В продолженное судебное заседание представитель ответчика не явился, от истца явилась Демитрашвили Н.А., представитель ООО "Риэлт-У" по доверенности б/н от 18.11.2015.
Поскольку спор сторонами урегулирован не был, в силу части 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ, при рассмотрении дела в порядке арбитражного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.
Заслушав мнение представителей сторон, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения судебного акта.
Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим кодексом.
Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности (статья 8 Гражданского кодекса РФ).
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 03 октября 2014 г. между ИП Вознюк В.А. (арендодатель) и ООО "Риэлт-У" (арендатор) был заключен предварительный договор о заключении договора аренды нежилого здания, согласно которого стороны обязались заключить в срок не позднее 01 августа 2015 г. (п. 1.2 договора) договор аренды (далее - Основной договор) на условиях, определенных в настоящем Предварительном договоре и Приложении N 1 (проект договора аренды), являющемся неотъемлемой частью настоящего договора строящегося нежилого здания, ориентировочной проектной площадью - 1450 кв. м, а также крытую площадку ориентировочной проектной площадью 300 кв. м, расположенной на земельном участке с кадастровым номером: 31:15:0401004:103, площадью 4715 кв. м, расположенный по адресу: Белгородский район пос.Северный, ул. Октябрьская.
Согласно п. 3.1 предварительного договора арендатор обязался в течение пятнадцати рабочих дней с даты подписания настоящего договора авансом в счет будущих арендных платежей перечислить на расчетный счет арендодателя 3 000 000 руб., которые будут зачтены в счет будущих арендных платежей.
Во исполнение указанного условия предварительного договора истец платежными поручениями N 270 от 14 октября 2014 г., N 273 от 16 октября 2014 г. и N 274 от 17 октября 2014 г. перечислил на расчетный счет ответчика сумму авансового платежа в размере 3 000 000 руб.
Письмом от 24 июля 2015 г. индивидуальный предприниматель Вознюк В.А. уведомил ООО "Риэлт-У" о готовности заключить основной договор аренды в иной редакции, в части содержания здания и распределения ответственности сторон за состояние арендуемого имущества.
Письмом N 476 от 29 июля 2015 г. ООО "Риэлт-У" сообщило индивидуальному предпринимателю Вознюку В.А. о готовности до 01 августа 2015 г. заключить основной договор аренды на условиях предварительного договора и принять объекты недвижимости по акту приема-передачи.
Письмом N 31 от 30 июля 2015 г. индивидуальный предприниматель Вознюк В.А. уведомил ООО "Риэлт-У" об отказе от заключения договора аренды в связи с неполучением от истца согласия на конкретизацию условий договора аренды.
В ответ на письмо индивидуального предпринимателя Вознюка В.А. N 31 от 30 июля 2015 г., ООО "Риэлт-У" 05 августа 2015 г. курьерской службой Major была направлена претензия индивидуальному предпринимателю Вознюку В.А. о возврате в срок до 14 августа 2015 г. денежных средств, перечисленных на основании п. 3.1 предварительного договора в сумме 3 000 000 руб. и о выплате штрафа, предусмотренного п. 5.2 предварительного договора в размере 300 000 руб., и отступных в сумме 3 000 000 руб., предусмотренные п. 5.1. предварительного договора.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком условий предварительного договора и отказ от заключения основного договора, истец обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением (с учетом частичного отказа от иска).
Принимая решение по делу, суд первой инстанции пришел к выводу об удовлетворении исковых требований (с учетом частичного отказа от иска).
Судебная коллегия суда апелляционной инстанции считает данный вывод суда соответствующим действующему законодательству и фактическим обстоятельствам дела. При этом суд апелляционной инстанции руководствуется следующим.
В соответствии с ч. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Значение предварительного договора заключается в добровольном установлении между контрагентами юридической связи по передаче вещи в будущем, в связи с чем, они скрепляют свои обязательства договором организационного характера.
В силу пункта 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно статье 190 Гражданского кодекса Российской Федерации установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.
Согласно п. 1.2 предварительного договора от 03 октября 2014 г. стороны определили, что основной договор должен быть заключен не позднее 01 августа 2015 г.
В рассматриваемом случае 24.07.2015 года ИП Вознюк направил в адрес ООО "Риэлт-У" письмо, в котором выразил несогласие с рядом положений согласованного сторонами предварительного договора, основного договора, также согласованных сторонами ранее, и указал на необходимость изменения основного договора аренды, а именно указал на необходимость изменения п. 3.1.4, п. 3.1.5, п. 3.1.11, п. 5.1.4., п. 5.1.9, размера арендной платы (т.е. подлежал изменению п. 3.2.1, 3.2.2 вышеуказанного предварительного договора и п. 6.1.2 проекта договора аренды, в котором был дифференцированный подход к размеру арендной платы с учетом торговых площадей и крытой автостоянки, в измененном виде такого положения уже не было).
Кроме того, в вышеуказанном письме ИП Вознюк В.А. изменил срок договора аренды: вместо согласованных сторонами в п. 2.3. предварительного договора и раздела 4 проекта договора аренды 10 лет, ответчик предложил срок в 3 года.
Также в данном письме от 24.07.2015 года ИП Вознюк В.А. указал, что при недостижении условий по данному письму он согласен расторгнуть предварительный договор и возвратить выплаченный им аванс.
В ответ на указанное письмо, ООО "Риэлт-У" направило ИП "Вознюк В.А. письмо от 29.07.2015 года исх. N 471, которое получено ИП Вознюк В.А. 01.08.2015 года, в котором указало о готовности подписать договор аренды только на согласованных сторонами в предварительном договоре условиях и только в срок до 01.08.2015 года.
30.07.2015 года ИП Вознюк В.А. направил в адрес ООО "Риэлт-У" уведомление об отказе от заключения договора аренды исх. N 31 от 30.07.2015 года, в котором указано, что согласно п. 5.2. предварительного договора от 3.10.2014 года, ИП Вознюк В.А. уведомляет об отказе заключить основной договор аренды нежилого здания ориентировочной площадью 1450 кв. м, и крытой автостоянки площадью 300 кв. м, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 31:15:0401004:103 площадью 4715 кв. м по адресу Белгородской области, Белгородский район, пос. Северный, ул. Октябрьская.
Таким образом, Арендодатель - ИП Вознюк В.А., воспользовался своим правом, предусмотренным п. 5.2 предварительного договора, в котором предусмотрено право на отказ Арендодателя от заключения основного договора с возвратом уплаченных Арендатором денежных средств.
Поскольку основной договор в сроки, предусмотренные договором, а также пунктом 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (т.е. до 01 августа 2015 г.), не заключен потенциальными партнерами, предварительная договоренность утратила силу.
Кроме того, согласно п. 3. ст. 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым.
В соответствии с п. 1 ст. 450.1 ГК РФ право на односторонний отказ от договора (исполнение договора) (ст. 310 ГК РФ) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления.
В рассматриваемом случае стороны в предварительном договоре предусмотрели меру гражданско-правовой ответственности, которая по своей сути является неустойкой и способом обеспечения исполнения обязательства ответчиком по заключению основного договора аренды, и подлежит применению в случае отказа ответчика от заключения основного договора.
Согласно материалам дела, основной договор во исполнение предварительного договора аренды от 03.10.2014 сторонами заключен не был.
В силу п. 5 ст. 429 ГК РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 этого же Кодекса, согласно которым другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.
Кроме того, возможность взыскания неустойки за неисполнение обязательства с недобросовестной стороны установлена также ст. 394 ГК РФ.
Следовательно, условие об уплате неустойки за неисполнение обязательства по заключению основного договора может быть включено сторонами в предварительный договор.
Согласно п. 5.2 предварительного договора, в случае отказа арендодателя заключить основной договор на условиях, установленных настоящим предварительным договором, арендодатель обязуется осуществить возврат арендатору денежных средств (п. 3.1) и выплатить арендатору штраф в размере 10 (десяти) % от суммы, указанной в п. 3.1 настоящего договора.
Исследовав и оценив представленные доказательства, установив факт несоблюдения ответчиком условий предварительного договора и учитывая отказ арендатора от подписания договоров аренды на согласованных в предварительном договоре условиях, суд области правомерно пришел к выводу о наличии оснований для взыскания неустойки в виде штрафа в размере 300 000 руб.
Суд области правомерно указал, что доводы ответчика о его желании заключить основной договор на иных условиях, отличных от условий, предусмотренных предварительным договором, с учетом отсутствия согласия арендатора на изменение условий арендных отношений не могут являться основанием для освобождения арендодателя от ответственности, предусмотренной п. 5.2 предварительного договора. Последующие действия ответчика, связанные с направлением истцу подписанных проектов договора аренды совершены ответчиком за пределами срока действия предварительного договора и после полученного истцом отказа от заключения договора аренды от 30 июля 2015 г., в связи с чем, также не могут являться такими основаниями.
Довод заявителя жалобы о том, что между сторонами возник преддоговорной спор, отклоняется судом апелляционной инстанции ввиду следующего.
При заключении предварительного договора от 03.10.2014 года споров и разногласий между сторонами не возникало, стороны подписали и заключили предварительный договор о заключении договора аренды нежилого здания от 03.10.2014 года на условиях, определенных в настоящем Предварительном договоре и Приложении N 1 (проект договора аренды) без разногласий, таким образом, ИП Вознюк В.А. был ознакомлен с условиями основанного договора аренды и был с ними согласен.
Кроме того, разногласия, возникшие при заключении договора, могут быть переданы на рассмотрение суда.
Судебная коллегия отмечает, что основной договор с протоколом разногласий ответчиком подписан не был, с заявлением об урегулировании разногласий в арбитражный суд заявитель не обращался, более того, ИП Вознюк В.А. направил истцу отказ от заключения основного договора.
В соответствии с ч. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Таким образом, учитывая, что ответчик не исполнил взятые на себя обязательства по предварительному договору аренды помещения от 03.10.2014 и уклонился от подписания основного договора аренды нежилого помещения, суд области пришел к обоснованному выводу об удовлетворении первоначально заявленных исковых требований.
Иных доводов, основанных на доказательственной базе, апелляционная жалоба не содержит, доводы заявителя апелляционной жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции, а выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.
Судом первой инстанции были полно установлены фактические обстоятельства дела, всесторонне исследованы доказательства, представленные лицами, участвующими в деле, им дана надлежащая правовая оценка и принято решение, соответствующее требованиям норм материального и процессуального права.
Нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, судом области допущено не было.
Согласно положениям статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ, судебные расходы по государственной пошлине в сумме 2000 рублей за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее заявителя, возврату либо возмещению не подлежат.
Руководствуясь статьями 110, 112, 268, 269 ч. 1, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Курской области от 21.01.2016 по делу N А35-7858/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Вознюка Владимира Андреевича (ОГРН 313312301400075, ИНН 312307774806) - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья
И.Б.СУХОВА
И.Б.СУХОВА
Судьи
И.В.УШАКОВА
Е.Ю.ЩЕРБАТЫХ
И.В.УШАКОВА
Е.Ю.ЩЕРБАТЫХ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)