Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Оспариваемый отказ мотивирован установлением причин, препятствующих проведению испрашиваемых регистрационных действий, обстоятельствами, связанными с непредставлением обществом двух подлинных экземпляров правоустанавливающих документов, а также доверенностей на представление интересов контрагентов по сделке имущественного найма.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 02 декабря 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 09 декабря 2015 года.
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Шишовой О.А.,
судей Борзыкина М.В., Кобылянского В.В.,
при участии в заседании:
от истца: Свиридов В.В. - доверенность от 10 декабря 2014 года, Макарова Е.М. - доверенность N 183-15 от 03 августа 2015 года,
от ответчика: Хлыстова А.С. - доверенность N 21705/2015 от 09 октября 2015 года,
рассмотрев 02 декабря 2015 года в судебном заседании кассационную жалобу
ЗАО "ВТБ Капитал Управление Активами" Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Центральный"
на постановление Девятого арбитражного апелляционного суда
от 20 июля 2015 года,
принятое судьями Бекетовой И.В., Каменецким Д.В., Свиридовым В.А.,
по делу N А40-217853/2014 по заявлению
ЗАО "ВТБ Капитал Управление Активами" Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Центральный" (ОГРН: 1027739323600)
к Управлению Росреестра по г. Москве (ОГРН: 1097746680822)
об оспаривании решения об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды,
установил:
Закрытое акционерное общество "ВТБ Капитал Управление Активами" (далее - ЗАО "ВТБ Капитал Управление Активами", заявитель) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве (далее - Управление Росреестра по Москве, ответчик) от 31.10.2014 N 11/012/2014-257, принятого в связи с отказом в государственной регистрации расторжения договора аренды недвижимого имущества по адресу: г. Москва, пер. Трехпрудный, д. 9. стр. 2.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 20.03.2015 по делу N А40-217853/2014 заявленные требования удовлетворены.
Суд первой инстанции исходил из несоответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону, а также возникших для заявителя вследствие его действия неблагоприятных правовых последствий в сфере осуществляемой им предпринимательской и иной экономической деятельности.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 20.07.2015 решение суда первой инстанции от 20.03.2015 по делу N А40-217853/2014 отменено. В удовлетворении требований ЗАО "ВТБ Капитал Управление Активами" отказано.
Суд апелляционной инстанции указал на то, что обжалуемое решение государственного регистратора соответствует нормам действующего законодательства и не нарушает прав и законных интересов заявителя.
ЗАО "ВТБ Капитал Управление Активами" обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, решение суда первой инстанции оставить в силе.
Представитель заявителя в заседании суда кассационной инстанции поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.
Представители ответчика в заседании суда возражали против удовлетворения кассационной жалобы.
Изучив доводы кассационной жалобы, заслушав объяснения представителей сторон, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) законность обжалуемого постановления суда апелляционной инстанции, суд кассационной инстанции не находит оснований для его отмены.
Как установлено судами, 18.09.2014 ЗАО "ВТБ Капитал Управление Активами" Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Центральный" (далее - "Истец") обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве с заявлением о государственной регистрации расторжения договора аренды N 38/16/08 от 09.09.2005 г. (регистрационная запись N 77-77-11/050/2006-447 от 12.07.2006 г.), о чем в книгу учета входящих документов N 11/012/2014 г. внесена запись N 262.
Сообщением от 03.10.2014 N 11/012/2014-262 Управление Росреестра по Москве известило Истца о наличии обстоятельств, препятствующих государственной регистрации и о приостановке регистрации. В качестве таких обстоятельств было указано, что Истцом не представлены второй экземпляр дополнительного соглашения, доверенность от 01.10.2007 на заместителя директора филиала Компании с ограниченной ответственностью "Дженсток Лимитед" Степанова В.А., подписавшего указанное дополнительное соглашение, документы, подтверждающие полномочия генерального директора Манешина Е.В.
Объектом аренды по договору аренды N 38/16/08 от 09.09.2005 являются помещения в здании, кадастровый N 26969, находящемся по адресу: г. Москва, Трехпрудный переулок, д. 9, стр. 2. (далее - "Здание"). Арендодателем по договору аренды был предыдущий собственник здания - Компания с ограниченной ответственностью "Дженсток Лимитед".
Согласно условиям договора аренды срок аренды до 30.09.2008.
26.03.2009 Истец приобрел в собственность здание, следовательно, на момент его приобретения срок аренды уже истек. В свидетельстве о государственной регистрации права серия 77-АН N 679224 информация об обременении по договору аренды N 38/16/08 от 09.09.2005. отсутствовала.
31.10.2013 Истец получил выписку из ЕГРП, согласно которой на Здании числилось обременение в виде аренды по договору аренды N 38/16/08 от 09.09.2005.
Согласно пояснениям заявителя, предыдущий собственник Компания с ограниченной ответственностью "Дженсток Лимитед" при передаче здания в собственность Истцу передала часть документов по бывшим арендаторам, среди которых находился 1 экземпляр дополнительного соглашения о расторжении договора аренды. Иные документы, в том числе и истребуемые Управлением Росреестра при приостановлении государственной регистрации, у Истца, как у нового собственника здания, отсутствуют.
По результатам рассмотрения заявления ЗАО "ВТБ Капитал Управление Активами" от 18.09.2014 о регистрации расторжения договора аренды от 09.09.2005 за N 33/16/08 и приложенных к нему документов, Управлением Росреестра по Москве принято решение от 31.10.2014 N 11/012/2014-257 об отказе в государственной регистрации ввиду установления причин, препятствующих проведению испрашиваемых регистрационных действий. В обоснование принятого решения ответчик сослался на обстоятельства, связанные с непредставлением заявителем двух подлинных экземпляров правоустанавливающих документов, а также доверенностей на представление интересов контрагентов по сделке имущественного найма.
Считая, что принятое ответчиком решение влечет нарушение прав и охраняемых законом интересов ЗАО "ВТБ Капитал Управление Активами" в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, последнее было вынуждено обратиться в Арбитражный суд города Москвы с настоящим заявлением.
Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что оспариваемый отказ регистрирующего органа не соответствует Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утвержденной Приказом Минюста от 06.08.2004 N 135, согласно пунктам 22, 23 которой государственная регистрация прекращения обременения объекта недвижимости правом аренды в связи с истечением срока, на который договор аренды был заключен, осуществляется на основании заявления любой его стороны и если иное не установлено договором аренды не требует представления каких-либо дополнительных документов.
Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда и отказывая в удовлетворении требований заявителя, посчитал, что регистрирующим органом правомерно отказано в регистрации дополнительного соглашения к договору аренды, поскольку заявителем не были предоставлены документы, необходимые в соответствии с законом.
Суд кассационной инстанции соглашается с выводами суда апелляционной инстанции, которым были правильно применены нормы материального и процессуального права, в связи со следующим.
Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (статья 131 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
В силу пункта 1 статьи 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.
Согласно статье 18 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.
Согласно пункту 22 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утвержденной приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 06.08.2004 N 135, действующей на момент обращения общества с заявлением к ответчику и принятия оспариваемого отказа, государственная регистрация прекращения и расторжения договора аренды осуществляется посредством погашения регистрационных записей в подразделах III-4 и III-1 Единого государственного реестра прав в порядке, установленном разделом VI Правил ведения ЕГРП.
В соответствии с пунктом 23 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, внесение в Единый государственный реестр прав записей о регистрации прекращения и расторжения договора аренды осуществляется на основании одного заявления, которое может быть подано одной из сторон договора.
Между тем, помимо указанного заявления в регистрационный орган должны быть представлены документы, необходимые и достаточные для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав (ст. ст. 17 и 18 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
В соответствии с пунктом 3 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.
В то же время, само по себе истечение срока аренды, указанного в записях Единого государственного реестра прав, не является основанием для погашения записи.
Запись о прекращении аренды вносится в Единый государственный реестр прав по заявлению любой из сторон договора аренды на основании документов, свидетельствующих о прекращении договора аренды.
Любая из сторон договора вправе обратиться с заявлением о прекращении аренды, представив при этом документы, подтверждающие фактическое прекращение арендных отношений. Таким документом может являться акт передачи арендованного имущества арендодателю (ст. 622 ГК РФ) или уведомление, направленное одной стороне другой, о прекращении арендных отношений в связи с истечением срока аренды, о прекращении договора, заключенного на неопределенный срок, или соглашение о прекращении договора аренды в связи с истечением срока его действия.
Представление документов, подтверждающих фактическое прекращение арендных отношений, является необходимым в связи с тем, что по общему правилу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).
Таким образом, подтверждение прекращения договорных отношений в соответствии с требованиями действующего законодательства является необходимым условием при осуществлении регистрирующим органом действий по внесению записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним о прекращении аренды.
В силу статьи 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в государственной регистрации может быть отказано в случае непредставления документов, необходимых в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав.
На государственную регистрацию заявителем было предоставлено дополнительное соглашение к договору аренды.
В то же время, согласно пункту 5 статьи 18 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" необходимые для государственной регистрации прав документы в форме документов на бумажном носителе, выражающие содержание сделок, совершенных в простой письменной форме, и являющиеся основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав, представляются, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом, не менее чем в двух экземплярах-подлинниках, один из которых после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю, второй - помещается в дело правоустанавливающих документов.
Между тем, как установил суд апелляционной инстанции, заявителем на государственную регистрацию был предоставлен один экземпляр дополнительного соглашения N 3 от 01.10.2008.
В соответствии со статьей 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя. К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения. Если иное не установлено настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами, документы, необходимые для государственной регистрации прав, представляются заявителем (п. 2 ст. 16 Закона о регистрации).
Как установил суд апелляционной инстанции, дополнительное соглашение подписано со стороны арендодателя заместителем директора филиала Компании с ограниченной ответственностью "Дженсток Лимитед" Степановым В.А., действовавшего на основании доверенности б/н от 01.10.2007 и со стороны арендатора ЗАО "Группа компаний Игроник" генеральным директором Манешиной Е.В.
Между тем, согласно пункту 1 статьи 182 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.
В силу абзаца 5 пункта 4 статьи 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при обращении в орган, осуществляющий государственную регистрацию, лицо, имеющее право действовать без доверенности от имени юридического лица, предъявляет документ, удостоверяющий его личность, учредительные документы юридического лица либо нотариально удостоверенные копии учредительных документов юридического лица или заверенные лицом, имеющим право действовать без доверенности от имени юридического лица, и печатью юридического лица копии этих учредительных документов, а представитель юридического лица, кроме того, документ, подтверждающий его полномочия действовать от имени юридического лица, если иное не установлено федеральным законом.
Таким образом, поскольку с заявлением о регистрации дополнительного соглашения обратился новый собственник здания, фактически правопреемник одной из сторон договора аренды (арендодателя), при этом дополнительное соглашение от имени арендодателя было подписано заместителем директора филиала Компании с ограниченной ответственностью "Дженсток Лимитед", действовавшего на основании доверенности, а сам заявитель дополнительное соглашение не подписывал, то при такой ситуации, для государственной регистрации необходимо было предоставить доказательства, подтверждающие полномочия лица, подписавшего дополнительное соглашение.
Вместе с тем, доверенность б/н от 01.10.2007 на имя Степанова В.А. в материалы регистрационного дела заявителем не была предоставлена, в том числе и после приостановления государственной регистрации.
Кроме того, избранный заявителем способ защиты непосредственно затрагивает права другой стороны договора аренды - арендатора.
В то же время, в рамках главы 24 АПК РФ суд не вправе рассматривать спор о праве, а обязан дать оценку законности действий регистрирующего органа.
При изложенных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции обоснованно и на основании правильного применения норм материального права согласился с доводами регистрирующего органа о том, что заявителем в нарушение требований законодательства не предоставлены необходимые для осуществления государственной регистрации документы и в установленном законом количестве экземпляров, что явилось причиной принятия обжалуемого решения об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения.
На основании вышеизложенного, довод кассационной жалобы об истребовании регистрирующим органом дополнительных документов, не предусмотренных законодательством, несостоятелен, поскольку регистрирующий орган указал о непредставлении заявителем документов, в рамках требований Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и гражданского законодательства.
Доводы кассационной жалобы судом кассационной инстанции изучены и отклоняются, поскольку по существу, направлены на переоценку установленных судом фактов, исследованных доказательств и сделанных на их основании выводов, что в силу статьи 286 АПК РФ не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.
Судом апелляционной инстанции при рассмотрении дела и вынесении обжалуемого акта были установлены все существенные для дела обстоятельства и им дана надлежащая правовая оценка. Выводы апелляционного суда основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу. Нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены обжалуемого судебного акта, кассационной инстанцией не установлено.
При изложенных обстоятельствах оснований для отмены постановления суда апелляционной инстанции не имеется.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 20 июля 2015 года по делу N А40-217853/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий судья
О.А.ШИШОВА
Судьи
М.В.БОРЗЫКИН
В.В.КОБЫЛЯНСКИЙ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 09.12.2015 N Ф05-15622/2015 ПО ДЕЛУ N А40-217853/2014
Требование: О признании незаконным решения Росреестра об отказе в государственной регистрации расторжения договора аренды недвижимого имущества.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Оспариваемый отказ мотивирован установлением причин, препятствующих проведению испрашиваемых регистрационных действий, обстоятельствами, связанными с непредставлением обществом двух подлинных экземпляров правоустанавливающих документов, а также доверенностей на представление интересов контрагентов по сделке имущественного найма.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 9 декабря 2015 г. по делу N А40-217853/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 02 декабря 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 09 декабря 2015 года.
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Шишовой О.А.,
судей Борзыкина М.В., Кобылянского В.В.,
при участии в заседании:
от истца: Свиридов В.В. - доверенность от 10 декабря 2014 года, Макарова Е.М. - доверенность N 183-15 от 03 августа 2015 года,
от ответчика: Хлыстова А.С. - доверенность N 21705/2015 от 09 октября 2015 года,
рассмотрев 02 декабря 2015 года в судебном заседании кассационную жалобу
ЗАО "ВТБ Капитал Управление Активами" Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Центральный"
на постановление Девятого арбитражного апелляционного суда
от 20 июля 2015 года,
принятое судьями Бекетовой И.В., Каменецким Д.В., Свиридовым В.А.,
по делу N А40-217853/2014 по заявлению
ЗАО "ВТБ Капитал Управление Активами" Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Центральный" (ОГРН: 1027739323600)
к Управлению Росреестра по г. Москве (ОГРН: 1097746680822)
об оспаривании решения об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды,
установил:
Закрытое акционерное общество "ВТБ Капитал Управление Активами" (далее - ЗАО "ВТБ Капитал Управление Активами", заявитель) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве (далее - Управление Росреестра по Москве, ответчик) от 31.10.2014 N 11/012/2014-257, принятого в связи с отказом в государственной регистрации расторжения договора аренды недвижимого имущества по адресу: г. Москва, пер. Трехпрудный, д. 9. стр. 2.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 20.03.2015 по делу N А40-217853/2014 заявленные требования удовлетворены.
Суд первой инстанции исходил из несоответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону, а также возникших для заявителя вследствие его действия неблагоприятных правовых последствий в сфере осуществляемой им предпринимательской и иной экономической деятельности.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 20.07.2015 решение суда первой инстанции от 20.03.2015 по делу N А40-217853/2014 отменено. В удовлетворении требований ЗАО "ВТБ Капитал Управление Активами" отказано.
Суд апелляционной инстанции указал на то, что обжалуемое решение государственного регистратора соответствует нормам действующего законодательства и не нарушает прав и законных интересов заявителя.
ЗАО "ВТБ Капитал Управление Активами" обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, решение суда первой инстанции оставить в силе.
Представитель заявителя в заседании суда кассационной инстанции поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.
Представители ответчика в заседании суда возражали против удовлетворения кассационной жалобы.
Изучив доводы кассационной жалобы, заслушав объяснения представителей сторон, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) законность обжалуемого постановления суда апелляционной инстанции, суд кассационной инстанции не находит оснований для его отмены.
Как установлено судами, 18.09.2014 ЗАО "ВТБ Капитал Управление Активами" Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Центральный" (далее - "Истец") обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве с заявлением о государственной регистрации расторжения договора аренды N 38/16/08 от 09.09.2005 г. (регистрационная запись N 77-77-11/050/2006-447 от 12.07.2006 г.), о чем в книгу учета входящих документов N 11/012/2014 г. внесена запись N 262.
Сообщением от 03.10.2014 N 11/012/2014-262 Управление Росреестра по Москве известило Истца о наличии обстоятельств, препятствующих государственной регистрации и о приостановке регистрации. В качестве таких обстоятельств было указано, что Истцом не представлены второй экземпляр дополнительного соглашения, доверенность от 01.10.2007 на заместителя директора филиала Компании с ограниченной ответственностью "Дженсток Лимитед" Степанова В.А., подписавшего указанное дополнительное соглашение, документы, подтверждающие полномочия генерального директора Манешина Е.В.
Объектом аренды по договору аренды N 38/16/08 от 09.09.2005 являются помещения в здании, кадастровый N 26969, находящемся по адресу: г. Москва, Трехпрудный переулок, д. 9, стр. 2. (далее - "Здание"). Арендодателем по договору аренды был предыдущий собственник здания - Компания с ограниченной ответственностью "Дженсток Лимитед".
Согласно условиям договора аренды срок аренды до 30.09.2008.
26.03.2009 Истец приобрел в собственность здание, следовательно, на момент его приобретения срок аренды уже истек. В свидетельстве о государственной регистрации права серия 77-АН N 679224 информация об обременении по договору аренды N 38/16/08 от 09.09.2005. отсутствовала.
31.10.2013 Истец получил выписку из ЕГРП, согласно которой на Здании числилось обременение в виде аренды по договору аренды N 38/16/08 от 09.09.2005.
Согласно пояснениям заявителя, предыдущий собственник Компания с ограниченной ответственностью "Дженсток Лимитед" при передаче здания в собственность Истцу передала часть документов по бывшим арендаторам, среди которых находился 1 экземпляр дополнительного соглашения о расторжении договора аренды. Иные документы, в том числе и истребуемые Управлением Росреестра при приостановлении государственной регистрации, у Истца, как у нового собственника здания, отсутствуют.
По результатам рассмотрения заявления ЗАО "ВТБ Капитал Управление Активами" от 18.09.2014 о регистрации расторжения договора аренды от 09.09.2005 за N 33/16/08 и приложенных к нему документов, Управлением Росреестра по Москве принято решение от 31.10.2014 N 11/012/2014-257 об отказе в государственной регистрации ввиду установления причин, препятствующих проведению испрашиваемых регистрационных действий. В обоснование принятого решения ответчик сослался на обстоятельства, связанные с непредставлением заявителем двух подлинных экземпляров правоустанавливающих документов, а также доверенностей на представление интересов контрагентов по сделке имущественного найма.
Считая, что принятое ответчиком решение влечет нарушение прав и охраняемых законом интересов ЗАО "ВТБ Капитал Управление Активами" в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, последнее было вынуждено обратиться в Арбитражный суд города Москвы с настоящим заявлением.
Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что оспариваемый отказ регистрирующего органа не соответствует Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утвержденной Приказом Минюста от 06.08.2004 N 135, согласно пунктам 22, 23 которой государственная регистрация прекращения обременения объекта недвижимости правом аренды в связи с истечением срока, на который договор аренды был заключен, осуществляется на основании заявления любой его стороны и если иное не установлено договором аренды не требует представления каких-либо дополнительных документов.
Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда и отказывая в удовлетворении требований заявителя, посчитал, что регистрирующим органом правомерно отказано в регистрации дополнительного соглашения к договору аренды, поскольку заявителем не были предоставлены документы, необходимые в соответствии с законом.
Суд кассационной инстанции соглашается с выводами суда апелляционной инстанции, которым были правильно применены нормы материального и процессуального права, в связи со следующим.
Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (статья 131 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
В силу пункта 1 статьи 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.
Согласно статье 18 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.
Согласно пункту 22 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утвержденной приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 06.08.2004 N 135, действующей на момент обращения общества с заявлением к ответчику и принятия оспариваемого отказа, государственная регистрация прекращения и расторжения договора аренды осуществляется посредством погашения регистрационных записей в подразделах III-4 и III-1 Единого государственного реестра прав в порядке, установленном разделом VI Правил ведения ЕГРП.
В соответствии с пунктом 23 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, внесение в Единый государственный реестр прав записей о регистрации прекращения и расторжения договора аренды осуществляется на основании одного заявления, которое может быть подано одной из сторон договора.
Между тем, помимо указанного заявления в регистрационный орган должны быть представлены документы, необходимые и достаточные для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав (ст. ст. 17 и 18 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
В соответствии с пунктом 3 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.
В то же время, само по себе истечение срока аренды, указанного в записях Единого государственного реестра прав, не является основанием для погашения записи.
Запись о прекращении аренды вносится в Единый государственный реестр прав по заявлению любой из сторон договора аренды на основании документов, свидетельствующих о прекращении договора аренды.
Любая из сторон договора вправе обратиться с заявлением о прекращении аренды, представив при этом документы, подтверждающие фактическое прекращение арендных отношений. Таким документом может являться акт передачи арендованного имущества арендодателю (ст. 622 ГК РФ) или уведомление, направленное одной стороне другой, о прекращении арендных отношений в связи с истечением срока аренды, о прекращении договора, заключенного на неопределенный срок, или соглашение о прекращении договора аренды в связи с истечением срока его действия.
Представление документов, подтверждающих фактическое прекращение арендных отношений, является необходимым в связи с тем, что по общему правилу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).
Таким образом, подтверждение прекращения договорных отношений в соответствии с требованиями действующего законодательства является необходимым условием при осуществлении регистрирующим органом действий по внесению записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним о прекращении аренды.
В силу статьи 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в государственной регистрации может быть отказано в случае непредставления документов, необходимых в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав.
На государственную регистрацию заявителем было предоставлено дополнительное соглашение к договору аренды.
В то же время, согласно пункту 5 статьи 18 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" необходимые для государственной регистрации прав документы в форме документов на бумажном носителе, выражающие содержание сделок, совершенных в простой письменной форме, и являющиеся основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав, представляются, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом, не менее чем в двух экземплярах-подлинниках, один из которых после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю, второй - помещается в дело правоустанавливающих документов.
Между тем, как установил суд апелляционной инстанции, заявителем на государственную регистрацию был предоставлен один экземпляр дополнительного соглашения N 3 от 01.10.2008.
В соответствии со статьей 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя. К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения. Если иное не установлено настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами, документы, необходимые для государственной регистрации прав, представляются заявителем (п. 2 ст. 16 Закона о регистрации).
Как установил суд апелляционной инстанции, дополнительное соглашение подписано со стороны арендодателя заместителем директора филиала Компании с ограниченной ответственностью "Дженсток Лимитед" Степановым В.А., действовавшего на основании доверенности б/н от 01.10.2007 и со стороны арендатора ЗАО "Группа компаний Игроник" генеральным директором Манешиной Е.В.
Между тем, согласно пункту 1 статьи 182 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.
В силу абзаца 5 пункта 4 статьи 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при обращении в орган, осуществляющий государственную регистрацию, лицо, имеющее право действовать без доверенности от имени юридического лица, предъявляет документ, удостоверяющий его личность, учредительные документы юридического лица либо нотариально удостоверенные копии учредительных документов юридического лица или заверенные лицом, имеющим право действовать без доверенности от имени юридического лица, и печатью юридического лица копии этих учредительных документов, а представитель юридического лица, кроме того, документ, подтверждающий его полномочия действовать от имени юридического лица, если иное не установлено федеральным законом.
Таким образом, поскольку с заявлением о регистрации дополнительного соглашения обратился новый собственник здания, фактически правопреемник одной из сторон договора аренды (арендодателя), при этом дополнительное соглашение от имени арендодателя было подписано заместителем директора филиала Компании с ограниченной ответственностью "Дженсток Лимитед", действовавшего на основании доверенности, а сам заявитель дополнительное соглашение не подписывал, то при такой ситуации, для государственной регистрации необходимо было предоставить доказательства, подтверждающие полномочия лица, подписавшего дополнительное соглашение.
Вместе с тем, доверенность б/н от 01.10.2007 на имя Степанова В.А. в материалы регистрационного дела заявителем не была предоставлена, в том числе и после приостановления государственной регистрации.
Кроме того, избранный заявителем способ защиты непосредственно затрагивает права другой стороны договора аренды - арендатора.
В то же время, в рамках главы 24 АПК РФ суд не вправе рассматривать спор о праве, а обязан дать оценку законности действий регистрирующего органа.
При изложенных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции обоснованно и на основании правильного применения норм материального права согласился с доводами регистрирующего органа о том, что заявителем в нарушение требований законодательства не предоставлены необходимые для осуществления государственной регистрации документы и в установленном законом количестве экземпляров, что явилось причиной принятия обжалуемого решения об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения.
На основании вышеизложенного, довод кассационной жалобы об истребовании регистрирующим органом дополнительных документов, не предусмотренных законодательством, несостоятелен, поскольку регистрирующий орган указал о непредставлении заявителем документов, в рамках требований Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и гражданского законодательства.
Доводы кассационной жалобы судом кассационной инстанции изучены и отклоняются, поскольку по существу, направлены на переоценку установленных судом фактов, исследованных доказательств и сделанных на их основании выводов, что в силу статьи 286 АПК РФ не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.
Судом апелляционной инстанции при рассмотрении дела и вынесении обжалуемого акта были установлены все существенные для дела обстоятельства и им дана надлежащая правовая оценка. Выводы апелляционного суда основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу. Нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены обжалуемого судебного акта, кассационной инстанцией не установлено.
При изложенных обстоятельствах оснований для отмены постановления суда апелляционной инстанции не имеется.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 20 июля 2015 года по делу N А40-217853/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий судья
О.А.ШИШОВА
Судьи
М.В.БОРЗЫКИН
В.В.КОБЫЛЯНСКИЙ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)