Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: При заключении договора между обществом и уполномоченным органом возникли разногласия по вопросу о размере выкупной цены нежилого помещения.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 30.11.2017
Полный текст постановления изготовлен 06.12.2017
Арбитражный суд Московского округа
в составе: председательствующего-судьи Дунаевой Н.Ю.,
судей Карповой Г.А., Красновой С.В.,
при участии в заседании:
от ООО "Родник" - Тарасова И.В. - доверен. от 27.01.2017 г.
от Департамента городского имущества города Москвы - Бускин А.А. - доверен. от 09.01.2017 г. N 33-д-21/17
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы
на решение от 21 июля 2017 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Селиверстовой Н.Н.,
на постановление от 06 сентября 2017 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Григорьевым А.Н., Валиевым В.Р., Головкиной О.Г.,
по делу N А40-32003/16 по иску ООО "Родник"
к Департаменту городского имущества города Москвы
об урегулировании разногласий,
установил:
Общество ограниченной ответственностью "Родник" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением, с учетом уточнений, принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ, к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилых помещений, общей площадью 115,6 кв. м (пом. V, комн. 1-8) расположенных по адресу: г. Москва, ул. Михайлова д. 43, путем принятия п. 3.1. договора купли-продажи нежилого помещения, в следующей редакции:
"Цена объекта составляет 3 373 245 (три миллиона триста семьдесят три тысячи двести сорок пять) руб. 00 копеек без учета улучшений в соответствии с экспертным заключением. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется".
Пункта 3.4. договора в следующей редакции:
"Оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до 10 числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 60 000 (шестьдесят тысяч) руб. 00 коп., и процентов за предоставляемую рассрочку, начисленных на остаток от основного долга.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 21.07.2017 исковые требования удовлетворены.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 06.09.2017 решение Арбитражного суда города Москвы от 21.07.2017 по делу N А40-32003/16 оставлено без изменения.
Не согласившись с принятыми судебными актами, ответчик обратился с кассационной жалобой в Арбитражный суд Московского округа, в которой просит отменить решение Арбитражного суда города Москвы от 21.07.2017, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 06.09.2017 по делу N А40-32003/16 и принять новый судебный акт, урегулировав разногласия по цене, определенной Департаментом.
В качестве оснований обоснованности жалобы заявитель ссылается на нарушение норм права, неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности, суды не дали оценку отчету, представленному Департаментом, суды необоснованно отказали в проведении повторной экспертизы, суды неправомерно обязали заключить договор купли-продажи по цене, определенной судебной экспертизой, поэтому вышеуказанные судебные акты подлежат отмене.
В ходе судебного рассмотрения кассационной жалобы истец доводы кассационной жалобы отклонил, просил судебные акты оставить в силе, представил отзыв.
Ответчик, надлежащим образом извещенный о дате и месте судебного разбирательства не явился. Кассационная жалоба рассмотрена в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив доводы кассационной жалобы, заслушав представителя истца, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что отсутствуют основания, предусмотренные статьей 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения оспариваемых судебных актов, а именно:
Из материалов дела следует и установлено судами, Общество ограниченной ответственностью "Родник" является арендатором нежилых помещений площадью 115,6 кв. м, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Михайлова д. 43 на основании договора аренды от 23.08.2004 N 05-00363/04, заключенного с Департаментом имущества города Москвы (правопреемник - Департамент городского имущества города Москвы).
В связи с обращением истца, распоряжением Мосжилинспекции от 14.04.2005 N ЮВ-0143/А007160-05 разрешено переустройство помещений и производства связанных с ним ремонтно-строительных работ в жилом доме по адресу: ул. Михайлова, д. 43.
Начальником Инспекции по надзору за переустройством помещений в жилых домах в ЮВАО 18.08.2005 утвержден акт о произведенном ООО "Родник" переустройстве помещений в жилом доме. К приемке предъявлены работы: заделка дверного проема между помещениями N 2 и N 8, устройство умывальной с установкой дополнительного сантехнического оборудования, с проведением работ по гидроизоляции, устройство монолитной бетонной лестницы в помещении N 1, устройство гипсокартонного короба в помещении N 2, заделка оконных проемов в помещениях N 1, 3, 6, установка дополнительной входной двери; разборка дверных коробок между помещениями N 4, и N 5.
23.09.2015 общество обратилось в Департамент с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в порядке ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Департамент направил в адрес истца проект договора купли-продажи арендуемых помещений, указав стоимость выкупаемых помещений в размере 9 136 000,00 руб. на основании отчета об оценке рыночной стоимости от 28.10.2015 N 108-15Б/75, выполненного ООО "АБН-Консалт" и положительного экспертного заключения от 09.11.2015 N 2911/С-15, подготовленного НП СРО "Свод".
Истец, посчитав цену существенно завышенной, не соответствующей рыночным ценам за аналогичное имущество, обратился в специализированную оценочную компанию ООО "Консалтинговая группа "ПраймАудит". В соответствии с подготовленным ООО "Консалтинговая группа "ПраймАудит" заключением об оценке рыночной стоимости спорных нежилых помещений, цена объекта составила 5 732 000,00 руб., за вычетом неотделимых улучшений 3 372 245 руб. 00 коп.
22.12.2015 истец направил Департаменту подписанный договор купли-продажи помещений с протоколом разногласий и предложением заключить договор купли-продажи на иных условиях.
13.01.2016 Департамент отказал в подписании договора купли-продажи недвижимости в редакции, предложенной истцом.
Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия, истец обратился в суд с настоящим иском.
Согласно реестру субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы истец является субъектом малого предпринимательства.
Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которые согласно статье 10 данного Федерального закона вступают в силу с 01.01.2009.
Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 3 Информационного письма от 05.11.2009 N 134, в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ до 01.01.2009 реализация субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества была возможна только в случае включения недвижимого имущества в нормативные правовые акты о планировании приватизации государственного или муниципального имущества. Субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона требованиям, с 01.01.2009 вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).
Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, в силу названного Закона является обязательным, и между сторонами при заключении такого договора возникли разногласия, поэтому рассмотрение судом по требованию общества возникших разногласий основано на положениях статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Согласно части 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.
Таким образом, рыночная стоимость выкупаемого имущества подлежит уменьшению, на стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором в рамках существующего арендного обязательства.
Для устранения разногласий в стоимости выкупного имущества на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции обоснованно в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначил по делу судебную оценочную экспертизу, по результатам которой определена рыночная стоимость нежилого помещения площадью 115,6 кв. м (подвал, пом. V, ком. 1-8), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Михайлова, д. 43, на дату оценки 23.09.2015 без учета НДС составляет 5 285 245,00 руб. без учета НДС.
Экспертом установлено, что неотделимыми улучшениями недвижимого имущества площадью 115,6 кв. м (подвал, пом. V комн. 1-8), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Михайлова, д. 43, являются следующие из выполненных работ: 1. демонтажные работы, 2. работы по устройству полов; 3. работы по устройству стен и перегородок; 4. работы по устройству потолков; 5. работы по закладке проемов и установке оконных и дверных блоков; 6. электромонтажные работы; 7. работы по устройству автоматической установки пожарной сигнализации; 8. сантехнические работы; 9. работы по устройству вентиляции; 10. наружные работы с приямками оконными; 11. работы по устройству входа в подвальное помещение.
Амортизационная стоимость неотделимых улучшений, произведенных в помещениях площадью 115,6 кв. м (подвал пом. V комн. 1-8), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Михайлова, д. 43 по состоянию на 23.09.2015 составляет 1 966 188,00 руб. без НДС.
По ходатайству ответчика, определением Арбитражного суда города Москвы от 06.04.2017 по делу была назначена повторная судебная экспертиза, проведение которой было поручено ООО "Московская Международная Строительная экспертиза", эксперту Шевченко Оксане Владимировне.
По результатам повторной экспертизы рыночная стоимость нежилого помещения площадью 115,6 кв. м (подвал, пом. V, ком. 1-8), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Михайлова, д. 43, на дату оценки 23.09.2015 без учета НДС составляет 7 517 000 руб. 00 коп. с учетом НДС.
Все работы по ремонту (перепланировке, переустройству) недвижимого имущества площадью 115,6 кв. м (подвал пом. V комн. 1-8), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Михайлова, д. 42, являются неотделимыми улучшениями.
Амортизационная стоимость неотделимых улучшений, произведенных в помещениях площадью 115,6 кв. м (подвал пом. V комн. 1-8), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Михайлова, д. 43 по состоянию на 23.09.2015 составляет 548 608,00 руб. без НДС. Остаточная стоимость улучшений составляет 1 791 392,00 руб.
Оценив экспертное заключение ООО "Московская Международная Строительная экспертиза", суды первой и апелляционной инстанций обоснованно сочли отчет об оценке соответствующим требованиям ст. ст. 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отражающим все предусмотренные ч. 2 ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, основанным на материалах дела, и пришел к правильному выводу об удовлетворении требований.
Учитывая изложенное, судами первой и апелляционной инстанций сделан правильный вывод о том, что истец как субъект малого предпринимательства более двух лет арендующий спорный объект, при отсутствии задолженности по арендной плате и пени за арендуемое имущество, отвечает требованиям ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", при этом истцом были предприняты все необходимые меры по реализации права на приобретение в собственность спорного объекта в рамках данного Федерального закона, в связи, с чем правомерно удовлетворили требования истца.
В силу положений ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Поскольку п. 3.4 договора содержит указание на сумму ежемесячного платежа, определенную в соответствии с п. 3.1 (цена объекта), и в соответствии с п. 3.2 договора истцу предоставлена рассрочка оплаты выкупаемого имущества, и разногласия в части п. 3.1 договора урегулированы в судебном порядке, п. 3.4 договора правомерно принят судом в редакции истца.
Доводы заявителя жалобы о том, что суды необоснованно обязали ответчика заключить договор купли-продажи по цене, определенной судебной экспертизой, кассационная коллегия считает несостоятельным.
В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.
Согласно пункту 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).
Оценив представленное независимым экспертом заключение по правилам статей 71, 86 АПК РФ, суд апелляционной инстанции пришел к выводам о том, что заключение эксперта ООО "Московская Международная Строительная экспертиза" соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, поэтому договор купли-продажи надлежит заключить по цене 3 373 245 руб.
Доводы заявителя об отказе суда в проведении по делу повторной экспертизы не соответствуют действительности, поскольку повторная экспертиза по ходатайству ответчика была судом проведена.
Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, полно и всесторонне исследованы судебной коллегией и в соответствии со статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отклонению, поскольку основаны на ошибочном толковании закона, не опровергают обстоятельств, установленных судами при рассмотрении настоящего дела, не влияют на законность обжалуемых судебных актов и не подтверждены надлежащими доказательствами.
Согласно ч. 3 ст. 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые арбитражным судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.
Основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций согласно ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Таким образом, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права.
Доводы заявителя кассационной жалобы, по которым он не согласен с оспариваемыми судебными актами, направлены на переоценку обстоятельств, установленных судами первой и апелляционной инстанций, что недопустимо при рассмотрении дела в суде кассационной инстанции, исходя из положений главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При указанных обстоятельствах, суд кассационной инстанции не установил оснований для изменения или отмены решения арбитражного суда первой и постановления апелляционной инстанций, предусмотренных в ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 21 июля 2017 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 06 сентября 2017 года по делу N А40-32003/16 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 06.12.2017 N Ф05-18048/2017 ПО ДЕЛУ N А40-32003/16
Требование: Об урегулировании разногласий по договору купли-продажи нежилого помещения.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: При заключении договора между обществом и уполномоченным органом возникли разногласия по вопросу о размере выкупной цены нежилого помещения.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 декабря 2017 г. по делу N А40-32003/16
Резолютивная часть постановления объявлена 30.11.2017
Полный текст постановления изготовлен 06.12.2017
Арбитражный суд Московского округа
в составе: председательствующего-судьи Дунаевой Н.Ю.,
судей Карповой Г.А., Красновой С.В.,
при участии в заседании:
от ООО "Родник" - Тарасова И.В. - доверен. от 27.01.2017 г.
от Департамента городского имущества города Москвы - Бускин А.А. - доверен. от 09.01.2017 г. N 33-д-21/17
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы
на решение от 21 июля 2017 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Селиверстовой Н.Н.,
на постановление от 06 сентября 2017 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Григорьевым А.Н., Валиевым В.Р., Головкиной О.Г.,
по делу N А40-32003/16 по иску ООО "Родник"
к Департаменту городского имущества города Москвы
об урегулировании разногласий,
установил:
Общество ограниченной ответственностью "Родник" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением, с учетом уточнений, принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ, к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилых помещений, общей площадью 115,6 кв. м (пом. V, комн. 1-8) расположенных по адресу: г. Москва, ул. Михайлова д. 43, путем принятия п. 3.1. договора купли-продажи нежилого помещения, в следующей редакции:
"Цена объекта составляет 3 373 245 (три миллиона триста семьдесят три тысячи двести сорок пять) руб. 00 копеек без учета улучшений в соответствии с экспертным заключением. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется".
Пункта 3.4. договора в следующей редакции:
"Оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до 10 числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 60 000 (шестьдесят тысяч) руб. 00 коп., и процентов за предоставляемую рассрочку, начисленных на остаток от основного долга.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 21.07.2017 исковые требования удовлетворены.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 06.09.2017 решение Арбитражного суда города Москвы от 21.07.2017 по делу N А40-32003/16 оставлено без изменения.
Не согласившись с принятыми судебными актами, ответчик обратился с кассационной жалобой в Арбитражный суд Московского округа, в которой просит отменить решение Арбитражного суда города Москвы от 21.07.2017, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 06.09.2017 по делу N А40-32003/16 и принять новый судебный акт, урегулировав разногласия по цене, определенной Департаментом.
В качестве оснований обоснованности жалобы заявитель ссылается на нарушение норм права, неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности, суды не дали оценку отчету, представленному Департаментом, суды необоснованно отказали в проведении повторной экспертизы, суды неправомерно обязали заключить договор купли-продажи по цене, определенной судебной экспертизой, поэтому вышеуказанные судебные акты подлежат отмене.
В ходе судебного рассмотрения кассационной жалобы истец доводы кассационной жалобы отклонил, просил судебные акты оставить в силе, представил отзыв.
Ответчик, надлежащим образом извещенный о дате и месте судебного разбирательства не явился. Кассационная жалоба рассмотрена в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив доводы кассационной жалобы, заслушав представителя истца, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что отсутствуют основания, предусмотренные статьей 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения оспариваемых судебных актов, а именно:
Из материалов дела следует и установлено судами, Общество ограниченной ответственностью "Родник" является арендатором нежилых помещений площадью 115,6 кв. м, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Михайлова д. 43 на основании договора аренды от 23.08.2004 N 05-00363/04, заключенного с Департаментом имущества города Москвы (правопреемник - Департамент городского имущества города Москвы).
В связи с обращением истца, распоряжением Мосжилинспекции от 14.04.2005 N ЮВ-0143/А007160-05 разрешено переустройство помещений и производства связанных с ним ремонтно-строительных работ в жилом доме по адресу: ул. Михайлова, д. 43.
Начальником Инспекции по надзору за переустройством помещений в жилых домах в ЮВАО 18.08.2005 утвержден акт о произведенном ООО "Родник" переустройстве помещений в жилом доме. К приемке предъявлены работы: заделка дверного проема между помещениями N 2 и N 8, устройство умывальной с установкой дополнительного сантехнического оборудования, с проведением работ по гидроизоляции, устройство монолитной бетонной лестницы в помещении N 1, устройство гипсокартонного короба в помещении N 2, заделка оконных проемов в помещениях N 1, 3, 6, установка дополнительной входной двери; разборка дверных коробок между помещениями N 4, и N 5.
23.09.2015 общество обратилось в Департамент с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в порядке ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Департамент направил в адрес истца проект договора купли-продажи арендуемых помещений, указав стоимость выкупаемых помещений в размере 9 136 000,00 руб. на основании отчета об оценке рыночной стоимости от 28.10.2015 N 108-15Б/75, выполненного ООО "АБН-Консалт" и положительного экспертного заключения от 09.11.2015 N 2911/С-15, подготовленного НП СРО "Свод".
Истец, посчитав цену существенно завышенной, не соответствующей рыночным ценам за аналогичное имущество, обратился в специализированную оценочную компанию ООО "Консалтинговая группа "ПраймАудит". В соответствии с подготовленным ООО "Консалтинговая группа "ПраймАудит" заключением об оценке рыночной стоимости спорных нежилых помещений, цена объекта составила 5 732 000,00 руб., за вычетом неотделимых улучшений 3 372 245 руб. 00 коп.
22.12.2015 истец направил Департаменту подписанный договор купли-продажи помещений с протоколом разногласий и предложением заключить договор купли-продажи на иных условиях.
13.01.2016 Департамент отказал в подписании договора купли-продажи недвижимости в редакции, предложенной истцом.
Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия, истец обратился в суд с настоящим иском.
Согласно реестру субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы истец является субъектом малого предпринимательства.
Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которые согласно статье 10 данного Федерального закона вступают в силу с 01.01.2009.
Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 3 Информационного письма от 05.11.2009 N 134, в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ до 01.01.2009 реализация субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества была возможна только в случае включения недвижимого имущества в нормативные правовые акты о планировании приватизации государственного или муниципального имущества. Субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона требованиям, с 01.01.2009 вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).
Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, в силу названного Закона является обязательным, и между сторонами при заключении такого договора возникли разногласия, поэтому рассмотрение судом по требованию общества возникших разногласий основано на положениях статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Согласно части 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.
Таким образом, рыночная стоимость выкупаемого имущества подлежит уменьшению, на стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором в рамках существующего арендного обязательства.
Для устранения разногласий в стоимости выкупного имущества на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции обоснованно в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначил по делу судебную оценочную экспертизу, по результатам которой определена рыночная стоимость нежилого помещения площадью 115,6 кв. м (подвал, пом. V, ком. 1-8), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Михайлова, д. 43, на дату оценки 23.09.2015 без учета НДС составляет 5 285 245,00 руб. без учета НДС.
Экспертом установлено, что неотделимыми улучшениями недвижимого имущества площадью 115,6 кв. м (подвал, пом. V комн. 1-8), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Михайлова, д. 43, являются следующие из выполненных работ: 1. демонтажные работы, 2. работы по устройству полов; 3. работы по устройству стен и перегородок; 4. работы по устройству потолков; 5. работы по закладке проемов и установке оконных и дверных блоков; 6. электромонтажные работы; 7. работы по устройству автоматической установки пожарной сигнализации; 8. сантехнические работы; 9. работы по устройству вентиляции; 10. наружные работы с приямками оконными; 11. работы по устройству входа в подвальное помещение.
Амортизационная стоимость неотделимых улучшений, произведенных в помещениях площадью 115,6 кв. м (подвал пом. V комн. 1-8), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Михайлова, д. 43 по состоянию на 23.09.2015 составляет 1 966 188,00 руб. без НДС.
По ходатайству ответчика, определением Арбитражного суда города Москвы от 06.04.2017 по делу была назначена повторная судебная экспертиза, проведение которой было поручено ООО "Московская Международная Строительная экспертиза", эксперту Шевченко Оксане Владимировне.
По результатам повторной экспертизы рыночная стоимость нежилого помещения площадью 115,6 кв. м (подвал, пом. V, ком. 1-8), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Михайлова, д. 43, на дату оценки 23.09.2015 без учета НДС составляет 7 517 000 руб. 00 коп. с учетом НДС.
Все работы по ремонту (перепланировке, переустройству) недвижимого имущества площадью 115,6 кв. м (подвал пом. V комн. 1-8), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Михайлова, д. 42, являются неотделимыми улучшениями.
Амортизационная стоимость неотделимых улучшений, произведенных в помещениях площадью 115,6 кв. м (подвал пом. V комн. 1-8), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Михайлова, д. 43 по состоянию на 23.09.2015 составляет 548 608,00 руб. без НДС. Остаточная стоимость улучшений составляет 1 791 392,00 руб.
Оценив экспертное заключение ООО "Московская Международная Строительная экспертиза", суды первой и апелляционной инстанций обоснованно сочли отчет об оценке соответствующим требованиям ст. ст. 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отражающим все предусмотренные ч. 2 ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, основанным на материалах дела, и пришел к правильному выводу об удовлетворении требований.
Учитывая изложенное, судами первой и апелляционной инстанций сделан правильный вывод о том, что истец как субъект малого предпринимательства более двух лет арендующий спорный объект, при отсутствии задолженности по арендной плате и пени за арендуемое имущество, отвечает требованиям ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", при этом истцом были предприняты все необходимые меры по реализации права на приобретение в собственность спорного объекта в рамках данного Федерального закона, в связи, с чем правомерно удовлетворили требования истца.
В силу положений ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Поскольку п. 3.4 договора содержит указание на сумму ежемесячного платежа, определенную в соответствии с п. 3.1 (цена объекта), и в соответствии с п. 3.2 договора истцу предоставлена рассрочка оплаты выкупаемого имущества, и разногласия в части п. 3.1 договора урегулированы в судебном порядке, п. 3.4 договора правомерно принят судом в редакции истца.
Доводы заявителя жалобы о том, что суды необоснованно обязали ответчика заключить договор купли-продажи по цене, определенной судебной экспертизой, кассационная коллегия считает несостоятельным.
В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.
Согласно пункту 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).
Оценив представленное независимым экспертом заключение по правилам статей 71, 86 АПК РФ, суд апелляционной инстанции пришел к выводам о том, что заключение эксперта ООО "Московская Международная Строительная экспертиза" соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, поэтому договор купли-продажи надлежит заключить по цене 3 373 245 руб.
Доводы заявителя об отказе суда в проведении по делу повторной экспертизы не соответствуют действительности, поскольку повторная экспертиза по ходатайству ответчика была судом проведена.
Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, полно и всесторонне исследованы судебной коллегией и в соответствии со статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отклонению, поскольку основаны на ошибочном толковании закона, не опровергают обстоятельств, установленных судами при рассмотрении настоящего дела, не влияют на законность обжалуемых судебных актов и не подтверждены надлежащими доказательствами.
Согласно ч. 3 ст. 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые арбитражным судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.
Основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций согласно ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Таким образом, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права.
Доводы заявителя кассационной жалобы, по которым он не согласен с оспариваемыми судебными актами, направлены на переоценку обстоятельств, установленных судами первой и апелляционной инстанций, что недопустимо при рассмотрении дела в суде кассационной инстанции, исходя из положений главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При указанных обстоятельствах, суд кассационной инстанции не установил оснований для изменения или отмены решения арбитражного суда первой и постановления апелляционной инстанций, предусмотренных в ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 21 июля 2017 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 06 сентября 2017 года по делу N А40-32003/16 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий судья
Н.Ю.ДУНАЕВА
Судьи
С.В.КРАСНОВА
Г.А.КАРПОВА
Н.Ю.ДУНАЕВА
Судьи
С.В.КРАСНОВА
Г.А.КАРПОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)