Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 16.05.2017 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 22.05.2017 г.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Сумароковой Т.Я.
судей Панкратовой Н.И., Барановской Е.Н.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Ярахтиным А.Е.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
ООО "АСМЕН" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 27 марта 2017 года
по делу N А40-177255/16, принятое судьей Болиевой В.З., по
иску Общества с ограниченной ответственностью "АСМЕН" (ОГРН 5137746119176)
к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423)
третье лицо: Управление Росреестра по г. Москве
о признании уведомления о расторжении договора аренды нежилого помещения недействительным и признании договора аренды действующим
при участии в судебном заседании:
- от истца: Ивакин И.А. по доверенности от 30.01.2017 г.;
- от ответчика: Яшкин А.В. по доверенности от 09.01.2017 г.;
- от третьего лица: не явился, извещен,
Общество с ограниченной ответственностью ООО "АСМЕН" (далее ООО "АСМЕН", заявитель) обратилось в суд с требованием о признании незаконным уведомления Департамента городского имущества города Москвы (далее - департамент, ответчик) от 25.07.2016 г. N ДГИ-И-31646/16 о расторжении договора аренды нежилого помещения и претензии от 21.07.2016 г. N 33-6-33026/16-(0)-0 о начислении штрафной неустойки в размере 233 314,54 руб.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 27.03.2017 года в удовлетворении исковых требований отказано.
С решением суда первой инстанции не согласился истец, подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, принять новый судебный акт. В обоснование жалобы заявитель ссылается на нарушение или неправильное применение норм материального и процессуального права, на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.
В судебном заседании заявитель апелляционной жалобы полностью поддержал ее доводы, ответчик с решением суда согласен, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, проверив в порядке ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность вынесенного по делу решения арбитражного суда первой инстанции, правильность применения арбитражным судом норм материального и процессуального права и соответствие выводов суда установленным и исследованным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, суд
установил:
следующие обстоятельства.
В силу ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.
Согласно пунктам 1, 2 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.
Как следует из оспариваемого уведомления об отказе от исполнения от договора аренды от 25.07.2016 N ДГИ-И-31646/16, основанием для отказа от договора явились два обстоятельства: - передача арендованного недвижимого имущества арендатором в пользование третьим лицам без согласия собственника; - наличие задолженности по арендной плате по состоянию на 13.07.2016 г. в размере 155 543,03 руб.
Согласно пункту 4.1.2 договора арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке без обращения в суд, в том числе, в случае невнесения арендной платы более двух раз подряд либо систематической неоплаты арендной платы, повлекшей задолженность в сумме, превышающей размер арендной платы за два срока оплаты; передачи объекта аренды арендатором (как целого, так и его части) другим лицам по какому-либо основанию без согласия арендодателя.
При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
В соответствие с п. 8.3 договора договор аренды может быть досрочно расторгнут арендодателем в одностороннем порядке без обращения в суд, в случаях, установленных пунктом 4.1.2 настоящего договора аренды.
В качестве одного из оснований для расторжения договора департамент в оспариваемом уведомлении указал на то, что по результатам осмотра, проведенного 21.03.2016, установлено, что нежилое помещение используется сторонними пользователями ИП Сафроновым Д.С. и ИП Ефременко А.В. без согласия собственника.
В подтверждение указанных доводов Департаментом в материалы дела представлены акты осмотра от 21.03.2016 г. и от 06.05.2016 г.
Так, согласно указанным актам осмотра на площадях арендатора размещены сторонние организации: ИП Сафронов Д.С. и ИП Еременко А.В. Кроме того, на фасаде дом и входной двери имеются рекламные вывески: "Пицца Bon Хот-дог; минимаркет разливных напитков; ремонт одежды, сумок, обуви; табак". В помещении информационный стенд с информацией арендатора ООО "Асмен" отсутствует.
Помещение используется под минимаркет разливного пива, безалкогольных напитков и сопутствующих товаров ИП Сафронов. При этом согласно акту осмотра от 06.05.2016 г. комната N 4 данного помещения используется под ремонт одежды ИП Ефременко А.В. При этом в акте от 06.05.2016 г. имеется указание на то, что претензия от 31.03.2016 N АГИ-ГР-27032/16-2 о выявленных нарушениях арендатором ООО "АСМЕН" не выполнено.
Согласно указанной претензии от 31.3.2016 г., представленной в материалы дела, департаментом указано на то, что в случае неисполнения настоящей претензии в установленные сроки (до 30.04.2016 г. - освободить помещение от стороннего пользователя), департамент оставляет за собой право расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке в соответствии с условиями договора, на основании ст. 450.1. ГК РФ.
Истец в подтверждение своих возражений против расторжения договора представил в материалы дела договоры о совместной деятельности (простого товарищества) от 01.10.2016 N ДСД-2-2015 (между ООО "Асмен" и ИП Сафроновым Д.С.) и от 01.03.2016 N ДСД-3-2016 (между ООО "Асмен" и ИП Ефременко А.В.). Истец ссылается на нормы ст. ст. 1041, 1043, 1048 ГК РФ, указывая на то, что договор простого товарищества не является договором субаренды помещения, поскольку само помещение не передается в субаренды третьему лицу, а эксплуатация помещения осуществляется совместно участниками для получения прибыли от общего дела.
Доводы апелляционной жалобы истца не могут быть приняты апелляционным судом в качестве основания для отмены решения суда первой инстанции.
Согласно пункту 1 статьи 1041 ГК РФ по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели.
В соответствии с пунктом 1 статьи 1043 ГК РФ внесенное товарищами имущество, которым они обладали на праве собственности, а также произведенная в результате совместной деятельности продукция и полученные от такой деятельности плоды и доходы признаются их общей долевой собственностью, если иное не установлено законом или договором простого товарищества либо не вытекает из существа обязательства.
Внесенное товарищами имущество, которым они обладали по основаниям, отличным от права собственности, используется в интересах всех товарищей и составляет наряду с имуществом, находящимся в их общей собственности, общее имущество товарищей.
Как следует из пункта 1.2 указанных договоров простого товарищества, участники для выполнения условий договора осуществляют совместную эксплуатацию имущества и иных вкладов, предоставленных участниками в совместное пользование.
При этом пунктом 2.1 вышеуказанных договоров предусмотрено, что ООО "Асмен" вносит в совместную деятельность в том числе следующий вклад - предоставляет нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Москва, Захарьинские дворики, д. 1, корп. 2, общей площадью 13 кв. м в состоянии, пригодном для использования его под магазин (по договору от 01.10.2015 г.), и общей площадью 11,4 кв. м (по договору от 01.03.2016 г.).
Таким образом, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что предоставив в качестве вклада в совместную деятельность нежилое помещение, общество, по существу, распорядилось им. При этом, согласия собственника на передачу арендованного имущества в общее пользование с третьими лицами получено не было.
Из дословного содержания п. 4.1.2 следует, что передачи объекта аренды арендатором (как целого, так и его части) другим лицам по какому-либо основанию без согласия арендодателя является основанием для досрочного расторжения договора аренды.
В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Исходя из изложенного, из совокупности представленных по делу доказательств решение суда первой инстанции соответствует обстоятельствам дела, оснований для переоценки выводов суда первой инстанции апелляционный суд не находит, решение отмене не подлежит.
Госпошлина по апелляционной жалобе в порядке ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ подлежит отнесению на заявителя.
Руководствуясь статьями 110, 176, п. 1 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Девятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 27 марта 2017 года по делу N А40-177255/16 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 22.05.2017 N 09АП-16820/2017 ПО ДЕЛУ N А40-177255/16
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 мая 2017 г. N 09АП-16820/2017
Дело N А40-177255/16
Резолютивная часть постановления объявлена 16.05.2017 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 22.05.2017 г.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Сумароковой Т.Я.
судей Панкратовой Н.И., Барановской Е.Н.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Ярахтиным А.Е.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
ООО "АСМЕН" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 27 марта 2017 года
по делу N А40-177255/16, принятое судьей Болиевой В.З., по
иску Общества с ограниченной ответственностью "АСМЕН" (ОГРН 5137746119176)
к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423)
третье лицо: Управление Росреестра по г. Москве
о признании уведомления о расторжении договора аренды нежилого помещения недействительным и признании договора аренды действующим
при участии в судебном заседании:
- от истца: Ивакин И.А. по доверенности от 30.01.2017 г.;
- от ответчика: Яшкин А.В. по доверенности от 09.01.2017 г.;
- от третьего лица: не явился, извещен,
Общество с ограниченной ответственностью ООО "АСМЕН" (далее ООО "АСМЕН", заявитель) обратилось в суд с требованием о признании незаконным уведомления Департамента городского имущества города Москвы (далее - департамент, ответчик) от 25.07.2016 г. N ДГИ-И-31646/16 о расторжении договора аренды нежилого помещения и претензии от 21.07.2016 г. N 33-6-33026/16-(0)-0 о начислении штрафной неустойки в размере 233 314,54 руб.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 27.03.2017 года в удовлетворении исковых требований отказано.
С решением суда первой инстанции не согласился истец, подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, принять новый судебный акт. В обоснование жалобы заявитель ссылается на нарушение или неправильное применение норм материального и процессуального права, на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.
В судебном заседании заявитель апелляционной жалобы полностью поддержал ее доводы, ответчик с решением суда согласен, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, проверив в порядке ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность вынесенного по делу решения арбитражного суда первой инстанции, правильность применения арбитражным судом норм материального и процессуального права и соответствие выводов суда установленным и исследованным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, суд
установил:
следующие обстоятельства.
В силу ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.
Согласно пунктам 1, 2 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.
Как следует из оспариваемого уведомления об отказе от исполнения от договора аренды от 25.07.2016 N ДГИ-И-31646/16, основанием для отказа от договора явились два обстоятельства: - передача арендованного недвижимого имущества арендатором в пользование третьим лицам без согласия собственника; - наличие задолженности по арендной плате по состоянию на 13.07.2016 г. в размере 155 543,03 руб.
Согласно пункту 4.1.2 договора арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке без обращения в суд, в том числе, в случае невнесения арендной платы более двух раз подряд либо систематической неоплаты арендной платы, повлекшей задолженность в сумме, превышающей размер арендной платы за два срока оплаты; передачи объекта аренды арендатором (как целого, так и его части) другим лицам по какому-либо основанию без согласия арендодателя.
При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
В соответствие с п. 8.3 договора договор аренды может быть досрочно расторгнут арендодателем в одностороннем порядке без обращения в суд, в случаях, установленных пунктом 4.1.2 настоящего договора аренды.
В качестве одного из оснований для расторжения договора департамент в оспариваемом уведомлении указал на то, что по результатам осмотра, проведенного 21.03.2016, установлено, что нежилое помещение используется сторонними пользователями ИП Сафроновым Д.С. и ИП Ефременко А.В. без согласия собственника.
В подтверждение указанных доводов Департаментом в материалы дела представлены акты осмотра от 21.03.2016 г. и от 06.05.2016 г.
Так, согласно указанным актам осмотра на площадях арендатора размещены сторонние организации: ИП Сафронов Д.С. и ИП Еременко А.В. Кроме того, на фасаде дом и входной двери имеются рекламные вывески: "Пицца Bon Хот-дог; минимаркет разливных напитков; ремонт одежды, сумок, обуви; табак". В помещении информационный стенд с информацией арендатора ООО "Асмен" отсутствует.
Помещение используется под минимаркет разливного пива, безалкогольных напитков и сопутствующих товаров ИП Сафронов. При этом согласно акту осмотра от 06.05.2016 г. комната N 4 данного помещения используется под ремонт одежды ИП Ефременко А.В. При этом в акте от 06.05.2016 г. имеется указание на то, что претензия от 31.03.2016 N АГИ-ГР-27032/16-2 о выявленных нарушениях арендатором ООО "АСМЕН" не выполнено.
Согласно указанной претензии от 31.3.2016 г., представленной в материалы дела, департаментом указано на то, что в случае неисполнения настоящей претензии в установленные сроки (до 30.04.2016 г. - освободить помещение от стороннего пользователя), департамент оставляет за собой право расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке в соответствии с условиями договора, на основании ст. 450.1. ГК РФ.
Истец в подтверждение своих возражений против расторжения договора представил в материалы дела договоры о совместной деятельности (простого товарищества) от 01.10.2016 N ДСД-2-2015 (между ООО "Асмен" и ИП Сафроновым Д.С.) и от 01.03.2016 N ДСД-3-2016 (между ООО "Асмен" и ИП Ефременко А.В.). Истец ссылается на нормы ст. ст. 1041, 1043, 1048 ГК РФ, указывая на то, что договор простого товарищества не является договором субаренды помещения, поскольку само помещение не передается в субаренды третьему лицу, а эксплуатация помещения осуществляется совместно участниками для получения прибыли от общего дела.
Доводы апелляционной жалобы истца не могут быть приняты апелляционным судом в качестве основания для отмены решения суда первой инстанции.
Согласно пункту 1 статьи 1041 ГК РФ по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели.
В соответствии с пунктом 1 статьи 1043 ГК РФ внесенное товарищами имущество, которым они обладали на праве собственности, а также произведенная в результате совместной деятельности продукция и полученные от такой деятельности плоды и доходы признаются их общей долевой собственностью, если иное не установлено законом или договором простого товарищества либо не вытекает из существа обязательства.
Внесенное товарищами имущество, которым они обладали по основаниям, отличным от права собственности, используется в интересах всех товарищей и составляет наряду с имуществом, находящимся в их общей собственности, общее имущество товарищей.
Как следует из пункта 1.2 указанных договоров простого товарищества, участники для выполнения условий договора осуществляют совместную эксплуатацию имущества и иных вкладов, предоставленных участниками в совместное пользование.
При этом пунктом 2.1 вышеуказанных договоров предусмотрено, что ООО "Асмен" вносит в совместную деятельность в том числе следующий вклад - предоставляет нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Москва, Захарьинские дворики, д. 1, корп. 2, общей площадью 13 кв. м в состоянии, пригодном для использования его под магазин (по договору от 01.10.2015 г.), и общей площадью 11,4 кв. м (по договору от 01.03.2016 г.).
Таким образом, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что предоставив в качестве вклада в совместную деятельность нежилое помещение, общество, по существу, распорядилось им. При этом, согласия собственника на передачу арендованного имущества в общее пользование с третьими лицами получено не было.
Из дословного содержания п. 4.1.2 следует, что передачи объекта аренды арендатором (как целого, так и его части) другим лицам по какому-либо основанию без согласия арендодателя является основанием для досрочного расторжения договора аренды.
В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Исходя из изложенного, из совокупности представленных по делу доказательств решение суда первой инстанции соответствует обстоятельствам дела, оснований для переоценки выводов суда первой инстанции апелляционный суд не находит, решение отмене не подлежит.
Госпошлина по апелляционной жалобе в порядке ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ подлежит отнесению на заявителя.
Руководствуясь статьями 110, 176, п. 1 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Девятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 27 марта 2017 года по делу N А40-177255/16 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
Т.Я.СУМАРОКОВА
Судьи
Н.И.ПАНКРАТОВА
Е.Н.БАРАНОВСКАЯ
Т.Я.СУМАРОКОВА
Судьи
Н.И.ПАНКРАТОВА
Е.Н.БАРАНОВСКАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)