Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 05 апреля 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 08 апреля 2016 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Игнахиной М.В.,
судей Мальцева С.В., Юдиной Н.С.,
при ведении протокола судебного заседания Гулиевым А.Ф.,
при участии в заседании:
от ООО "ОПТОВИК" - Есина Н.В. представитель по доверенности от 01.09.2015,
от ООО "Кулон СПб" - Морозова Т.В. представитель по доверенности от 28.08.2015,
от ООО "МЕДСНАБ" - представитель не явился, извещен надлежащим образом,
от ООО "ТРЕЙДТОРГ" - представитель не явился, извещен надлежащим образом,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "ОПТОВИК" на решение Арбитражного суда Московской области от 05.02.2016 по делу N А41-57373/15, принятое судьей Бондаревым М.Ю., по заявлению ООО "Кулон СПб" к ООО "МЕДСНАБ", ООО "ТРЕЙДТОРГ", ООО "ОПТОВИК" о взыскании и обязании,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Кулон СПб" (далее - ООО "Кулон СПб", истец) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ФАРМОПТ" (далее - ООО "ФАРМОПТ", ответчик) о взыскании 1 680 841 рублей задолженности и обязании провести помещение в надлежащее стояние.
Определение Арбитражного суда Московской области от 15.10.2015 по делу N А41-57373/15 на основании статьи 48 АПК РФ произведено процессуальное правопреемство на стороне ответчика. Суд заменил ООО "ФАРМОПТ" на ООО "Медснаб", ООО "Трейдторг", ООО "Оптовик" (том 5, л.д. 132).
До принятия судебного акта по существу ООО "Кулон СПб" в порядке статьи 49 АПК РФ уточнило требование, просило взыскать солидарно с ООО "Медснаб", ООО "Трейдторг", ООО "Оптовик" в пользу истца арендную плату за период с 01 августа 2015 года по 31 августа 2015 года (включительно) в размере 1 680 841 рублей, в том числе НДС 18%; обязать ответчиков солидарно привести помещения в надлежащее состояние, установить срок исполнения обязательства по приведению помещения в надлежащее состояние, а также указать, что истец вправе осуществить соответствующие действия за счет ответчика со взысканием с него необходимых расходов в случае, если ответчик не исполнит решение в течение установленного срока (том 7, л.д. 4).
Решением Арбитражного суда Московской области от 05.02.2016 по делу N А41-57373/15 солидарно с ООО "МЕДСНАБ", ООО "ТРЕЙДТОРГ", ООО "ОПТОВИК" взыскано 1 680 841 рублей долга и 35 808 рублей 41 копеек расходов по госпошлине. Суд обязал ООО "МЕДСНАБ", ООО "ТРЕЙДТОРГ", ООО "ОПТОВИК" солидарно в течение 30 дней с момента вступления настоящего решения в законную силу привести помещения, указанные в приложении N 3 к долгосрочному договору аренды от 23.12.2009, заключенному между ООО "Кулон СПб" и ООО "Морон" (дата государственной регистрации 16.03.2011) в состояние соответствующее п. 10.1 вышеуказанного договора. В случае неисполнения ответчиком (ми) в установленный судом срок обязанности по восстановлению помещения, предоставить истцу право самостоятельно осуществить действия указанные во втором разделе резолютивной части настоящего решения с отнесением на ответчика необходимых расходов (том 7, л.д. 46 - 48).
Не согласившись с указанным судебным актом ООО "ОПТОВИК" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просило решение отменить.
Дело рассматривается в соответствии с нормами ст. 153 АПК РФ или ст. ст. 121 - 123, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей ООО "МЕДСНАБ", ООО "ТРЕЙДТОРГ", надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.
В судебном заседании представитель ООО "ОПТОВИК" поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.
Представитель ООО "Кулон СПб" возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив доводы апелляционной жалобы в совокупности и взаимосвязи с собранными по делу доказательствами, апелляционный суд не усматривает основания для отмены судебного акта.
Как следует из материалов дела, 23.12.2009 между ООО "Кулон СПб" и ООО "ФАРМОПТ" был заключен долгосрочный договор аренды, зарегистрированный Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу 16 марта 2011 года за номером 78-78-06/002/2011-842, с учетом изменений, внесенных в договор аренды дополнительным соглашением от 27 декабря 2013 года, зарегистрированным Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу 16 августа 2014 года за номером 78-78-63/015/2014-291, в соответствии с которыми истец как арендодатель, среди прочего, обязался сдать в аренду ответчику как арендатору, помещения общей площадью 2 704,02 квадратных метров, в соответствии с измерениями ПИБ, расположенные в здании, принадлежащем истцу на праве собственности и расположенном по адресу: Россия, Санкт-Петербург, поселок Шушары, Пулковское шоссе, д. 56, корп. 4, лит. А (далее - здание) на срок, истекающий в 23 часа 59 минут 31 августа 2015 года, а ответчик обязался, среди прочего, принять в аренду помещения и уплачивать истцу платежи, предусмотренные договором аренды (том 1, л.д. 27 - 101).
В соответствии со статьей 4 договора аренды за пользование и владение помещениями ответчик обязался выплачивать истцу без каких-либо вычетов, встречных требований или зачетов, арендную плату, состоящую из следующих сумм:
(1) за складские помещения: базовая арендная плата за первый год Срока Аренды - в размере 218 680,5 долларов США по ставке 95 долларов США за кв. м арендной площади по БОМА в год, начиная со второго года Срока Аренды в размере 264 718,5 долларов США по ставке 115 долларов США за кв. м арендной площади по БОМА в год, начиная с третьего года срока аренды подлежит ежегодному увеличению в соответствии со статьей 4.3; за Офисные помещения - в размере 57 380 долларов США по ставке 200 Долларов США за кв. м арендной площади по БОМА в год, подлежащую ежегодному увеличению в соответствии со статьей 4.3; за Мезонин - в размере 24 912 долларов США по ставке 90 долларов США за кв. м арендной площади по БОМА в год, подлежащую ежегодному увеличению в соответствии со статьей 4.3; (2) эксплуатационные расходы и расчетные эксплуатационные расходы каждые уплачиваемые в таком порядке и в такое время и рассчитываемые согласно приложению 5 (договора аренды); (3) коммунальные платежи и расчетные коммунальные платежи каждые уплачиваемые в таком порядке и в такое время и рассчитываемые согласно приложению 6 (договора аренды).
В соответствии со статьей 4.3 договора аренды ежегодно в каждую дату начала срока аренды начиная со второго года аренды, базовая арендная Плата за Офисные помещения, Мезонин, а за Складские помещения, начиная с третьего года аренды подлежит увеличению на коэффициент 2%. При этом такое увеличение не требует подписания дополнительных соглашений.
Дата начала определена в Разделе 1 "Словарь терминов" договора аренды, датой начала является дата регистрации договора аренды - 16 марта 2011 года.
Таким образом, за весь период срока аренды на дату настоящего иска арендодателем было произведено увеличение базовой арендной платы следующим образом (ставки указаны в долларах США без НДС):
Базовая арендная плата за 1 кв. м складских помещений в год:
- 115 (ставка, применимая со второго года аренды по статье 4.1.1 Договора Аренды) + 2,0% (увеличение в дату 16 марта 2013 года) = 117,30 + 2,0% (увеличение в дату 16 марта 2014 года) = 119,6460 + 2,0% (увеличение в дату 16 марта 2015) = 122,0389 (ставка, действующая на дату настоящего иска);
- Базовая арендная плата за 1 кв. м офисных помещений в год:
- 200 (ставка, применимая в первый год срока аренды по статье 4.1.2 Договора Аренды) + 2% (увеличение в дату 16 марта 2012 года) = 204,00 + 2,0% (увеличение в дату 16 марта 2013 года) = 208,08 + 2,0% (увеличение в дату 16 марта 2014 года) = 212,24 16 + 2,0% (увеличение в дату 16 марта 2015 года) = 216,4864 (ставка, действующая на дату настоящего иска);
- Базовая арендная плата за 1 кв. м мезонина в год:
- 90 (ставка, применимая в первый год срока аренды по статье 4.1.3 Договора Аренды) + 2% (увеличение в дату 16 марта 2012 года) = 91,80 + 2,0% (увеличение в дату 16 марта 2013 года) = 93,6360+ 2,0% (увеличение в дату 16 марта 2014 года) = 95,5087 + 2,0% (увеличение в дату 16 марта 2015 года) = 97,4189 (ставка, действующая на дату настоящего иска);
- Порядок оплаты определен сторонами в статье 4.5 арендатор обязуется уплачивать базовую арендную плату, расчетные эксплуатационные расходы, расчетные коммунальные платежи и плату за парковку (если применимо) равными ежемесячными авансовыми платежами в даты платежей (пропорционально соответствующей любой части месяца в течение срока аренды) .... Отсутствие или задержка в выставлении арендодателем какого-либо своего счета арендатору не может служить основанием для неоплаты или задержки оплаты арендатором каких-либо причитающихся с него платежей.
Дата платежа определена сторонами в разделе 1 "Словарь терминов" как 1-й день календарного месяца срока аренды, если какая-либо из указанных дат не является рабочим днем, то непосредственно предшествующий такой дате рабочий день.
В соответствии с положениями статьи 4.6 договора аренды все платежи по настоящему Договору Аренды осуществляются в размере рублевого эквивалента сумм, указанных в долларах США, рассчитанного по курсу Центрального Банка Российской Федерации (Банк России) на дату соответствующего платежа до момента, пока курс доллара США, устанавливаемый Банком России будет оставаться в рамках верхней и нижней фиксированных границ. Верхняя и нижняя фиксированные границы курса Доллара США устанавливаются по следующей формуле: Базовый курс +/- 10%. В качестве Базового курса для первого года аренды принимается курс доллара США, установленный Банком России в день подписания договора аренды. В случае если курс доллара США к рублю РФ, установленный Банком России на день осуществления платежа будет выше или ниже фиксированных границ, то оплата будет производиться по верхней или нижней фиксированной границе соответственно, при этом нижняя граница считается равной: Базовый курс минус 10% от Базового курса, и если курс Доллара США к рублю РФ, установленный Банком России на дату оплаты ниже указанной нижней границы, то платеж производится Арендатором в рублях, исходя из нижней границы курса. Верхняя граница считается равной: Базовый курс плюс 10% от Базового курса, и если курс рубля к доллару США, установленный Банком России на дату оплаты, выше верхней границы, то применяется верхняя граница курса. Базовый курс (курс Доллара США на дату подписания договора аренды) составляет 30,4439 рублей. Таким образом, верхняя граница курса доллара США составляет 30,4439 + 10% = 33,4883, а нижняя - 30,33,39 - 10% = 27,3995.
Соответственно, с учетом положений статьи 4.6 договора аренды для расчета рублевого эквивалента сумм, требуемых истцом по настоящему иску, применяется верхняя граница курса - 33,4883 рублей за один доллар США.
При этом стороны в статье 2.4 договора аренды согласовали, что для целей расчета базовой арендной платы, расчетных эксплуатационных расходов, эксплуатационных расходов, расчетных коммунальных платежей и коммунальных платежей будет использоваться арендуемая площадь помещений в соответствии со стандартом BOMA, равная 2 865,7 квадратных метров всех помещений в соответствии со стандартом BOMA, состоящая из: (а) 2 30,9 квадратных метров складских помещений в соответствии со стандартом BOMA, (б) 276,9 квадратных метров мезонина в соответствии со стандартом BOMA, и (в) 286,9 квадратных метров Офисных Помещений в соответствии со стандартом BOMA.
В соответствии с вышеизложенным сумма базовой арендной платы за период с 01 августа 2015 года по 31 августа 2015 года составляет:
(2 301,9 (площадь складских помещений) x 122,0389 (ставка, действующая на дату настоящего иска) + 286,9 (площадь Офисных Помещений) x 216,4864 (ставка, действующая на дату настоящего иска) + 276,9 (квадратных метров Мезонина) x 97,4189 (ставка, действующая на дату настоящего иска)) / 12 (кол-во месяцев в году) x 1,18 (НДС 18%) x 33,4883 (верхняя граница курса) = 1 218 437,97 рублей, в том числе НДС 18%.
Порядок расчета и уплаты арендатором эксплуатационных расходов и расчетных эксплуатационных расходов определен сторонами в приложении 5 к договору аренды.
Согласно статье 1 "СЛОВАРЬ ТЕРМИНОВ" термин "Расчетные Эксплуатационные Расходы" означает смету эксплуатационных расходов, составленную арендодателем или оценщиком арендодателя на любой отчетный год, о которой арендодатель должен уведомить арендатора в письменной форме в порядке, установленном в договоре аренды.
Арендодатель письмом от 04.12.2014 N 456-14 уведомил арендатора о размере оценочной суммы эксплуатационных расходов, используемых для расчета расчетных эксплуатационных расходов в 2015 году - 38 (тридцать восемь) долларов США в год за 1 квадратный метр арендуемой площади, без учета НДС.
В соответствии с вышеизложенным сумма расчетных эксплуатационных Расходов за период с 01 августа 2015 года по 31 августа 2015 года составляет:
2 865,7 (арендуемая площадь помещений в соответствии со стандартом BOMA) x 38 (оценочная сумма в год) / 12 (кол-во месяцев в году) x 1,18 (НДС 18%) x 33,4883 (верхняя граница курса) = 358 598,27 рублей, включая НДС 18%.
Порядок расчета и оплаты арендатором расчетных коммунальных платежей и коммунальных платежей определен сторонами в приложении 6 к договору аренды.
В статье 1 "СЛОВАРЬ ТЕРМИНОВ" термин "Расчетные Коммунальные Платежи" определен сторонами как смета коммунальных платежей, составленная арендодателем на отчетный год, о которой арендодатель должен уведомить арендатора в письменной форме в порядке, установленном в договоре аренды" арендодатель письмом от 04.12.2014 N 456-14 уведомил арендатора о размере оценочной суммы Коммунальных платежей, используемых для расчета расчетных коммунальных платежей в 2015 году в размере 11 (одиннадцать) долларов США в год за 1 квадратный метр арендуемой площади, без учета НДС.
В соответствии с вышеизложенным сумма расчетных коммунальных платежей за период с 01 августа 2015 года по 31 августа 2015 года составляет:
2 865,7 (арендуемая площадь помещений в соответствии со стандартом BOMA) x 11 (оценочная сумма в год) / 12 (кол-во месяцев в году) x 1,18 (НДС 18%) x 33,4883 (верхняя граница курса) = 103 804,76 рублей, включая НДС 18%.
Арендная плата за период с 01 августа 2015 года по 31 августа 2015 года составляет сумму в размере 1 680 841 рублей, в том числе НДС 18%.
Ссылаясь на то обстоятельство, что ответчик свои обязательства по своевременному внесению арендной платы за период с 01.08.2015 по 31.08.2015 включительно не выполнил, в результате чего за ним образовалась задолженность в сумме 1 680 841 рублей, истец обратился в арбитражный суд с иском по настоящему делу.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
Суд апелляционной инстанции соглашается с данным выводом суда первой инстанции.
В соответствии со статьями 309 - 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - соответствии с обычаями делового оборота или обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и односторонне изменение его условий не допускается, за исключение случаев, предусмотренных законом.
Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Судом первой инстанции установлено и из материалов дела следует, что обязательства по перечислению арендных платежей за период с 01.08.2015 по 31.08.2015 включительно ответчик не исполнил.
В нарушение положений статьи 65 АПК РФ доказательств, подтверждающих внесение ответчиком арендных платежей, в материалы дела не представлено.
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции об обоснованности заявленных истцом требований о взыскании задолженности по арендной плате и считает их подлежащими удовлетворению в полном объеме.
Довод ООО "ОПТОВИК" о недоказанности объема потребляемых коммунальных услуг в связи с неиспользованием помещений, отклоняется судебной коллегией.
Как усматривается из материалов дела, помещения, арендуемые по договору аренды, в августе 2015 года находились во владении и пользовании ответчика, помещения до 31 августа 2015 года истцу не возвращались.
Таким образом, в договоре аренды предусмотрено обязательство по оплате расчетных коммунальных платежей арендатором за август 2015 года и указанное обязательство арендатором не было исполнено.
Согласно разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данным в пункте 38 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращение обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.
В силу пункта 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи (пункт 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Апелляционный суд считает необходимым отметить, что в силу статьи 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.
При этом суд апелляционной инстанции отмечает, что надлежащим доказательством освобождения нежилого помещения в силу статьи 655 ГК РФ является передаточный акт, подписанный сторонами.
В материалы настоящего дела не представлено акта приемки-передачи помещений от арендатора к арендодателю.
В части требования о приведении помещений в состояние, соответствующее требованиям раздела 10 договора аренды суд первой инстанции правомерно исходил из следующего: арендодатель передал, а арендатор принял помещения 16.03.2011 года по акту приемки-передачи от арендодателя к арендатору.
В соответствии с актом в момент передачи помещений арендатору, помещения соответствовали условиям договора аренды и арендатор не имел претензий к состоянию помещений.
Пунктом 4 дополнительного соглашения срок аренды был продлен до 31 августа 2015 года.
На момент рассмотрения дела (и предъявления иска) срок аренды истек, а в силу 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Арендатор не обращался к арендодателю с просьбой продлить срок действия договора, при этом письмом исх. N б/н от 23.12.2014 подтвердил отсутствие намерения продлять срок аренды и фактическое освобождение помещений ранее срока окончания договора аренды.
В соответствии со статьей 3.2 договора аренды договор аренды не подлежит автоматическому продлению или возобновлению, арендатор не имеет никаких преимущественных прав в отношении помещений в силу закона или иным образом, арендатор не имеет преимущественного право на заключение договора аренды на новый срок.
31.08.2015 арендодатель в присутствии свидетелей составил акт осмотра помещений, в котором зафиксировал отсутствие персонала арендатора в помещениях, наличие в помещениях имущества, не принадлежащего арендодателю, а также составил акт о недостатках помещений на основании и в соответствии со статьей 10.1 договора аренды.
В соответствии со статьей 10.1 договора аренды: арендатор обязан в дату истечения срока аренды или, если применимо, досрочного расторжения настоящего договора аренды (вне зависимости от причин такого досрочного расторжения): 10.1.1 возвратить арендодателю помещения (включая все вмонтированное механическое и электрическое оборудование и коммуникации, а также все, что перечислено в инвентарной описи) в чистом, отделанном и отремонтированном состоянии (за исключением нормального износа в процессе использования по целевому назначению в соответствии с настоящим договором аренды) и иным образом в соответствии с обязательствами арендатора по настоящему договору аренды; 10.1.2 если арендодатель не потребует иного, удалить все работы арендатора и иные дополнения и улучшения, произведенные в течение срока аренды или в течение любого предшествующего периода пользования помещениями арендатором, и привести помещения в состояние, в котором помещения находились в дату доступа (как она определена в предварительном договоре аренды), и которым арендодатель будет разумно удовлетворен; 10.1.3 удалить все имущество арендатора, вывески, мебель и иные предметы из помещений и с автостоянки и исправить любой ущерб, причиненный в результате такого удаления, в приемлемой для арендодателя форме; и 10.1.4 заменить любое поврежденное или пропавшее имущество арендодателя имуществом аналогичного качества.
Как усматривается из материалов дела, 27.07.2015 арендодателем был осуществлен осмотр помещений и составлен перечень дефектов помещений, арендуемых арендатором по договору аренды, в соответствии с которым арендодатель предварительно установил размер повреждений, причиненных арендатором помещениям и выходящих за рамки нормального износа (том 1, л.д. 104).
В связи с тем, что срок аренды истек и ответчик не вернул арендуемое помещение по правилам 10 раздела договора, истец обосновано (ст. 309 ГК РФ) требует исполнение обязательств по приведению помещений в надлежащее состояние.
Согласно статье 174 АПК РФ при принятии решения, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные со взысканием денежных средств или с передачей имущества, арбитражный суд в резолютивной части решения указывает лицо, обязанное совершить эти действия, а также место и срок их совершения. Арбитражный суд может указать в решении, что истец вправе осуществить соответствующие действия за счет ответчика со взысканием с него необходимых расходов в случае, если ответчик не исполнит решение в течение установленного срока.
В силу статьи 60 ГК РФ если кредитору, потребовавшему в соответствии с правилами настоящей статьи досрочного исполнения обязательства или прекращения обязательства и возмещения убытков, такое исполнение не предоставлено, убытки не возмещены и не предложено достаточное обеспечение исполнения обязательства, солидарную ответственность перед кредитором наряду с юридическими лицами, созданными в результате реорганизации, несут лица, имеющие фактическую возможность определять действия реорганизованных юридических лиц (пункт 3 статьи 53.1), члены их коллегиальных органов и лицо, уполномоченное выступать от имени реорганизованного юридического лица (пункт 3 статьи 53), если они своими действиями (бездействием) способствовали наступлению указанных последствий для кредитора, а при реорганизации в форме выделения солидарную ответственность перед кредитором наряду с указанными лицами несет также реорганизованное юридическое лицо. Если передаточный акт не позволяет определить правопреемника по обязательству юридического лица, а также если из передаточного акта или иных обстоятельств следует, что при реорганизации недобросовестно распределены активы и обязательства реорганизуемых юридических лиц, что привело к существенному нарушению интересов кредиторов, реорганизованное юридическое лицо и созданные в результате реорганизации юридические лица несут солидарную ответственность по такому обязательству.
В соответствии со статьей 322 ГК РФ солидарная обязанность (ответственность) или солидарное требование возникает, если солидарность обязанности или требования предусмотрена договором или установлена законом, в частности при неделимости предмета обязательства. Обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, равно как и требования нескольких кредиторов в таком обязательстве, являются солидарными, если законом, иными правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное.
При этом положение статьи 323 ГК РФ устанавливает, что при солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга.
Таким образом, суд первой инстанции, правомерно обязал ООО "МЕДСНАБ", ООО "ТРЕЙДТОРГ", ООО "ОПТОВИК" солидарно в течение 30 дней с момента вступления решения в законную силу привести помещения, указанные в приложении N 3 к долгосрочному договору аренды от 23.12.2009, заключенному между ООО "Кулон СПб" и ООО "Морон" (дата государственной регистрации 16.03.2011) в состояние соответствующее п. 10.1. вышеуказанного договора.
Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что акт осмотра (перечень дефектов), составленный истцом в одностороннем порядке 27 июля 2015 года не может служить доказательством причинения ответчиками убытков, отклоняется судебной коллегией.
Как усматривается из материалов дела, ответчик имел право пользоваться помещениями в соответствии с договором аренды до 31 августа 2015 года.
31.08.2015 ответчик не явился для составления акта осмотра помещений сторонами и подписания акта приемки-передачи помещений от арендатора к арендодателю, не явился и не направил арендодателю возражения относительно акта осмотра помещений, направленного ООО "ОПТОВИК" письмом от 03.09.2015 N 376-15.
Довод ООО "ОПТОВИК" о невозможности понять, какие именно работы и действия должны быть произведены ответчиками с целью приведения помещений в надлежащее состояние, не принимается судебной коллегией, поскольку суд не обязан в решениях перечислять конкретные виды работ по приведению помещений в надлежащее состояние и определять способы и методы приведения помещений в надлежащее состояние.
Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции об обоснованности заявленных требований.
Доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции.
На основании изложенного, апелляционная коллегия полагает, что суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал обстоятельства, имеющие значение для дела, оценил в совокупности и взаимосвязи представленные сторонами доказательства, правильно применив нормы материального и процессуального права принял законное и обоснованное решение.
При указанных обстоятельствах основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 05 февраля 2016 года по делу N А41-57373/15 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Московского округа через арбитражный суд первой инстанции в двухмесячный срок со дня его изготовления в полном объеме.
Председательствующий
М.В.ИГНАХИНА
Судьи
С.В.МАЛЬЦЕВ
Н.С.ЮДИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 08.04.2016 N 10АП-3284/2016 ПО ДЕЛУ N А41-57373/15
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 апреля 2016 г. по делу N А41-57373/15
Резолютивная часть постановления объявлена 05 апреля 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 08 апреля 2016 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Игнахиной М.В.,
судей Мальцева С.В., Юдиной Н.С.,
при ведении протокола судебного заседания Гулиевым А.Ф.,
при участии в заседании:
от ООО "ОПТОВИК" - Есина Н.В. представитель по доверенности от 01.09.2015,
от ООО "Кулон СПб" - Морозова Т.В. представитель по доверенности от 28.08.2015,
от ООО "МЕДСНАБ" - представитель не явился, извещен надлежащим образом,
от ООО "ТРЕЙДТОРГ" - представитель не явился, извещен надлежащим образом,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "ОПТОВИК" на решение Арбитражного суда Московской области от 05.02.2016 по делу N А41-57373/15, принятое судьей Бондаревым М.Ю., по заявлению ООО "Кулон СПб" к ООО "МЕДСНАБ", ООО "ТРЕЙДТОРГ", ООО "ОПТОВИК" о взыскании и обязании,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Кулон СПб" (далее - ООО "Кулон СПб", истец) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ФАРМОПТ" (далее - ООО "ФАРМОПТ", ответчик) о взыскании 1 680 841 рублей задолженности и обязании провести помещение в надлежащее стояние.
Определение Арбитражного суда Московской области от 15.10.2015 по делу N А41-57373/15 на основании статьи 48 АПК РФ произведено процессуальное правопреемство на стороне ответчика. Суд заменил ООО "ФАРМОПТ" на ООО "Медснаб", ООО "Трейдторг", ООО "Оптовик" (том 5, л.д. 132).
До принятия судебного акта по существу ООО "Кулон СПб" в порядке статьи 49 АПК РФ уточнило требование, просило взыскать солидарно с ООО "Медснаб", ООО "Трейдторг", ООО "Оптовик" в пользу истца арендную плату за период с 01 августа 2015 года по 31 августа 2015 года (включительно) в размере 1 680 841 рублей, в том числе НДС 18%; обязать ответчиков солидарно привести помещения в надлежащее состояние, установить срок исполнения обязательства по приведению помещения в надлежащее состояние, а также указать, что истец вправе осуществить соответствующие действия за счет ответчика со взысканием с него необходимых расходов в случае, если ответчик не исполнит решение в течение установленного срока (том 7, л.д. 4).
Решением Арбитражного суда Московской области от 05.02.2016 по делу N А41-57373/15 солидарно с ООО "МЕДСНАБ", ООО "ТРЕЙДТОРГ", ООО "ОПТОВИК" взыскано 1 680 841 рублей долга и 35 808 рублей 41 копеек расходов по госпошлине. Суд обязал ООО "МЕДСНАБ", ООО "ТРЕЙДТОРГ", ООО "ОПТОВИК" солидарно в течение 30 дней с момента вступления настоящего решения в законную силу привести помещения, указанные в приложении N 3 к долгосрочному договору аренды от 23.12.2009, заключенному между ООО "Кулон СПб" и ООО "Морон" (дата государственной регистрации 16.03.2011) в состояние соответствующее п. 10.1 вышеуказанного договора. В случае неисполнения ответчиком (ми) в установленный судом срок обязанности по восстановлению помещения, предоставить истцу право самостоятельно осуществить действия указанные во втором разделе резолютивной части настоящего решения с отнесением на ответчика необходимых расходов (том 7, л.д. 46 - 48).
Не согласившись с указанным судебным актом ООО "ОПТОВИК" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просило решение отменить.
Дело рассматривается в соответствии с нормами ст. 153 АПК РФ или ст. ст. 121 - 123, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей ООО "МЕДСНАБ", ООО "ТРЕЙДТОРГ", надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.
В судебном заседании представитель ООО "ОПТОВИК" поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.
Представитель ООО "Кулон СПб" возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив доводы апелляционной жалобы в совокупности и взаимосвязи с собранными по делу доказательствами, апелляционный суд не усматривает основания для отмены судебного акта.
Как следует из материалов дела, 23.12.2009 между ООО "Кулон СПб" и ООО "ФАРМОПТ" был заключен долгосрочный договор аренды, зарегистрированный Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу 16 марта 2011 года за номером 78-78-06/002/2011-842, с учетом изменений, внесенных в договор аренды дополнительным соглашением от 27 декабря 2013 года, зарегистрированным Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу 16 августа 2014 года за номером 78-78-63/015/2014-291, в соответствии с которыми истец как арендодатель, среди прочего, обязался сдать в аренду ответчику как арендатору, помещения общей площадью 2 704,02 квадратных метров, в соответствии с измерениями ПИБ, расположенные в здании, принадлежащем истцу на праве собственности и расположенном по адресу: Россия, Санкт-Петербург, поселок Шушары, Пулковское шоссе, д. 56, корп. 4, лит. А (далее - здание) на срок, истекающий в 23 часа 59 минут 31 августа 2015 года, а ответчик обязался, среди прочего, принять в аренду помещения и уплачивать истцу платежи, предусмотренные договором аренды (том 1, л.д. 27 - 101).
В соответствии со статьей 4 договора аренды за пользование и владение помещениями ответчик обязался выплачивать истцу без каких-либо вычетов, встречных требований или зачетов, арендную плату, состоящую из следующих сумм:
(1) за складские помещения: базовая арендная плата за первый год Срока Аренды - в размере 218 680,5 долларов США по ставке 95 долларов США за кв. м арендной площади по БОМА в год, начиная со второго года Срока Аренды в размере 264 718,5 долларов США по ставке 115 долларов США за кв. м арендной площади по БОМА в год, начиная с третьего года срока аренды подлежит ежегодному увеличению в соответствии со статьей 4.3; за Офисные помещения - в размере 57 380 долларов США по ставке 200 Долларов США за кв. м арендной площади по БОМА в год, подлежащую ежегодному увеличению в соответствии со статьей 4.3; за Мезонин - в размере 24 912 долларов США по ставке 90 долларов США за кв. м арендной площади по БОМА в год, подлежащую ежегодному увеличению в соответствии со статьей 4.3; (2) эксплуатационные расходы и расчетные эксплуатационные расходы каждые уплачиваемые в таком порядке и в такое время и рассчитываемые согласно приложению 5 (договора аренды); (3) коммунальные платежи и расчетные коммунальные платежи каждые уплачиваемые в таком порядке и в такое время и рассчитываемые согласно приложению 6 (договора аренды).
В соответствии со статьей 4.3 договора аренды ежегодно в каждую дату начала срока аренды начиная со второго года аренды, базовая арендная Плата за Офисные помещения, Мезонин, а за Складские помещения, начиная с третьего года аренды подлежит увеличению на коэффициент 2%. При этом такое увеличение не требует подписания дополнительных соглашений.
Дата начала определена в Разделе 1 "Словарь терминов" договора аренды, датой начала является дата регистрации договора аренды - 16 марта 2011 года.
Таким образом, за весь период срока аренды на дату настоящего иска арендодателем было произведено увеличение базовой арендной платы следующим образом (ставки указаны в долларах США без НДС):
Базовая арендная плата за 1 кв. м складских помещений в год:
- 115 (ставка, применимая со второго года аренды по статье 4.1.1 Договора Аренды) + 2,0% (увеличение в дату 16 марта 2013 года) = 117,30 + 2,0% (увеличение в дату 16 марта 2014 года) = 119,6460 + 2,0% (увеличение в дату 16 марта 2015) = 122,0389 (ставка, действующая на дату настоящего иска);
- Базовая арендная плата за 1 кв. м офисных помещений в год:
- 200 (ставка, применимая в первый год срока аренды по статье 4.1.2 Договора Аренды) + 2% (увеличение в дату 16 марта 2012 года) = 204,00 + 2,0% (увеличение в дату 16 марта 2013 года) = 208,08 + 2,0% (увеличение в дату 16 марта 2014 года) = 212,24 16 + 2,0% (увеличение в дату 16 марта 2015 года) = 216,4864 (ставка, действующая на дату настоящего иска);
- Базовая арендная плата за 1 кв. м мезонина в год:
- 90 (ставка, применимая в первый год срока аренды по статье 4.1.3 Договора Аренды) + 2% (увеличение в дату 16 марта 2012 года) = 91,80 + 2,0% (увеличение в дату 16 марта 2013 года) = 93,6360+ 2,0% (увеличение в дату 16 марта 2014 года) = 95,5087 + 2,0% (увеличение в дату 16 марта 2015 года) = 97,4189 (ставка, действующая на дату настоящего иска);
- Порядок оплаты определен сторонами в статье 4.5 арендатор обязуется уплачивать базовую арендную плату, расчетные эксплуатационные расходы, расчетные коммунальные платежи и плату за парковку (если применимо) равными ежемесячными авансовыми платежами в даты платежей (пропорционально соответствующей любой части месяца в течение срока аренды) .... Отсутствие или задержка в выставлении арендодателем какого-либо своего счета арендатору не может служить основанием для неоплаты или задержки оплаты арендатором каких-либо причитающихся с него платежей.
Дата платежа определена сторонами в разделе 1 "Словарь терминов" как 1-й день календарного месяца срока аренды, если какая-либо из указанных дат не является рабочим днем, то непосредственно предшествующий такой дате рабочий день.
В соответствии с положениями статьи 4.6 договора аренды все платежи по настоящему Договору Аренды осуществляются в размере рублевого эквивалента сумм, указанных в долларах США, рассчитанного по курсу Центрального Банка Российской Федерации (Банк России) на дату соответствующего платежа до момента, пока курс доллара США, устанавливаемый Банком России будет оставаться в рамках верхней и нижней фиксированных границ. Верхняя и нижняя фиксированные границы курса Доллара США устанавливаются по следующей формуле: Базовый курс +/- 10%. В качестве Базового курса для первого года аренды принимается курс доллара США, установленный Банком России в день подписания договора аренды. В случае если курс доллара США к рублю РФ, установленный Банком России на день осуществления платежа будет выше или ниже фиксированных границ, то оплата будет производиться по верхней или нижней фиксированной границе соответственно, при этом нижняя граница считается равной: Базовый курс минус 10% от Базового курса, и если курс Доллара США к рублю РФ, установленный Банком России на дату оплаты ниже указанной нижней границы, то платеж производится Арендатором в рублях, исходя из нижней границы курса. Верхняя граница считается равной: Базовый курс плюс 10% от Базового курса, и если курс рубля к доллару США, установленный Банком России на дату оплаты, выше верхней границы, то применяется верхняя граница курса. Базовый курс (курс Доллара США на дату подписания договора аренды) составляет 30,4439 рублей. Таким образом, верхняя граница курса доллара США составляет 30,4439 + 10% = 33,4883, а нижняя - 30,33,39 - 10% = 27,3995.
Соответственно, с учетом положений статьи 4.6 договора аренды для расчета рублевого эквивалента сумм, требуемых истцом по настоящему иску, применяется верхняя граница курса - 33,4883 рублей за один доллар США.
При этом стороны в статье 2.4 договора аренды согласовали, что для целей расчета базовой арендной платы, расчетных эксплуатационных расходов, эксплуатационных расходов, расчетных коммунальных платежей и коммунальных платежей будет использоваться арендуемая площадь помещений в соответствии со стандартом BOMA, равная 2 865,7 квадратных метров всех помещений в соответствии со стандартом BOMA, состоящая из: (а) 2 30,9 квадратных метров складских помещений в соответствии со стандартом BOMA, (б) 276,9 квадратных метров мезонина в соответствии со стандартом BOMA, и (в) 286,9 квадратных метров Офисных Помещений в соответствии со стандартом BOMA.
В соответствии с вышеизложенным сумма базовой арендной платы за период с 01 августа 2015 года по 31 августа 2015 года составляет:
(2 301,9 (площадь складских помещений) x 122,0389 (ставка, действующая на дату настоящего иска) + 286,9 (площадь Офисных Помещений) x 216,4864 (ставка, действующая на дату настоящего иска) + 276,9 (квадратных метров Мезонина) x 97,4189 (ставка, действующая на дату настоящего иска)) / 12 (кол-во месяцев в году) x 1,18 (НДС 18%) x 33,4883 (верхняя граница курса) = 1 218 437,97 рублей, в том числе НДС 18%.
Порядок расчета и уплаты арендатором эксплуатационных расходов и расчетных эксплуатационных расходов определен сторонами в приложении 5 к договору аренды.
Согласно статье 1 "СЛОВАРЬ ТЕРМИНОВ" термин "Расчетные Эксплуатационные Расходы" означает смету эксплуатационных расходов, составленную арендодателем или оценщиком арендодателя на любой отчетный год, о которой арендодатель должен уведомить арендатора в письменной форме в порядке, установленном в договоре аренды.
Арендодатель письмом от 04.12.2014 N 456-14 уведомил арендатора о размере оценочной суммы эксплуатационных расходов, используемых для расчета расчетных эксплуатационных расходов в 2015 году - 38 (тридцать восемь) долларов США в год за 1 квадратный метр арендуемой площади, без учета НДС.
В соответствии с вышеизложенным сумма расчетных эксплуатационных Расходов за период с 01 августа 2015 года по 31 августа 2015 года составляет:
2 865,7 (арендуемая площадь помещений в соответствии со стандартом BOMA) x 38 (оценочная сумма в год) / 12 (кол-во месяцев в году) x 1,18 (НДС 18%) x 33,4883 (верхняя граница курса) = 358 598,27 рублей, включая НДС 18%.
Порядок расчета и оплаты арендатором расчетных коммунальных платежей и коммунальных платежей определен сторонами в приложении 6 к договору аренды.
В статье 1 "СЛОВАРЬ ТЕРМИНОВ" термин "Расчетные Коммунальные Платежи" определен сторонами как смета коммунальных платежей, составленная арендодателем на отчетный год, о которой арендодатель должен уведомить арендатора в письменной форме в порядке, установленном в договоре аренды" арендодатель письмом от 04.12.2014 N 456-14 уведомил арендатора о размере оценочной суммы Коммунальных платежей, используемых для расчета расчетных коммунальных платежей в 2015 году в размере 11 (одиннадцать) долларов США в год за 1 квадратный метр арендуемой площади, без учета НДС.
В соответствии с вышеизложенным сумма расчетных коммунальных платежей за период с 01 августа 2015 года по 31 августа 2015 года составляет:
2 865,7 (арендуемая площадь помещений в соответствии со стандартом BOMA) x 11 (оценочная сумма в год) / 12 (кол-во месяцев в году) x 1,18 (НДС 18%) x 33,4883 (верхняя граница курса) = 103 804,76 рублей, включая НДС 18%.
Арендная плата за период с 01 августа 2015 года по 31 августа 2015 года составляет сумму в размере 1 680 841 рублей, в том числе НДС 18%.
Ссылаясь на то обстоятельство, что ответчик свои обязательства по своевременному внесению арендной платы за период с 01.08.2015 по 31.08.2015 включительно не выполнил, в результате чего за ним образовалась задолженность в сумме 1 680 841 рублей, истец обратился в арбитражный суд с иском по настоящему делу.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
Суд апелляционной инстанции соглашается с данным выводом суда первой инстанции.
В соответствии со статьями 309 - 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - соответствии с обычаями делового оборота или обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и односторонне изменение его условий не допускается, за исключение случаев, предусмотренных законом.
Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Судом первой инстанции установлено и из материалов дела следует, что обязательства по перечислению арендных платежей за период с 01.08.2015 по 31.08.2015 включительно ответчик не исполнил.
В нарушение положений статьи 65 АПК РФ доказательств, подтверждающих внесение ответчиком арендных платежей, в материалы дела не представлено.
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции об обоснованности заявленных истцом требований о взыскании задолженности по арендной плате и считает их подлежащими удовлетворению в полном объеме.
Довод ООО "ОПТОВИК" о недоказанности объема потребляемых коммунальных услуг в связи с неиспользованием помещений, отклоняется судебной коллегией.
Как усматривается из материалов дела, помещения, арендуемые по договору аренды, в августе 2015 года находились во владении и пользовании ответчика, помещения до 31 августа 2015 года истцу не возвращались.
Таким образом, в договоре аренды предусмотрено обязательство по оплате расчетных коммунальных платежей арендатором за август 2015 года и указанное обязательство арендатором не было исполнено.
Согласно разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данным в пункте 38 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращение обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.
В силу пункта 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи (пункт 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Апелляционный суд считает необходимым отметить, что в силу статьи 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.
При этом суд апелляционной инстанции отмечает, что надлежащим доказательством освобождения нежилого помещения в силу статьи 655 ГК РФ является передаточный акт, подписанный сторонами.
В материалы настоящего дела не представлено акта приемки-передачи помещений от арендатора к арендодателю.
В части требования о приведении помещений в состояние, соответствующее требованиям раздела 10 договора аренды суд первой инстанции правомерно исходил из следующего: арендодатель передал, а арендатор принял помещения 16.03.2011 года по акту приемки-передачи от арендодателя к арендатору.
В соответствии с актом в момент передачи помещений арендатору, помещения соответствовали условиям договора аренды и арендатор не имел претензий к состоянию помещений.
Пунктом 4 дополнительного соглашения срок аренды был продлен до 31 августа 2015 года.
На момент рассмотрения дела (и предъявления иска) срок аренды истек, а в силу 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Арендатор не обращался к арендодателю с просьбой продлить срок действия договора, при этом письмом исх. N б/н от 23.12.2014 подтвердил отсутствие намерения продлять срок аренды и фактическое освобождение помещений ранее срока окончания договора аренды.
В соответствии со статьей 3.2 договора аренды договор аренды не подлежит автоматическому продлению или возобновлению, арендатор не имеет никаких преимущественных прав в отношении помещений в силу закона или иным образом, арендатор не имеет преимущественного право на заключение договора аренды на новый срок.
31.08.2015 арендодатель в присутствии свидетелей составил акт осмотра помещений, в котором зафиксировал отсутствие персонала арендатора в помещениях, наличие в помещениях имущества, не принадлежащего арендодателю, а также составил акт о недостатках помещений на основании и в соответствии со статьей 10.1 договора аренды.
В соответствии со статьей 10.1 договора аренды: арендатор обязан в дату истечения срока аренды или, если применимо, досрочного расторжения настоящего договора аренды (вне зависимости от причин такого досрочного расторжения): 10.1.1 возвратить арендодателю помещения (включая все вмонтированное механическое и электрическое оборудование и коммуникации, а также все, что перечислено в инвентарной описи) в чистом, отделанном и отремонтированном состоянии (за исключением нормального износа в процессе использования по целевому назначению в соответствии с настоящим договором аренды) и иным образом в соответствии с обязательствами арендатора по настоящему договору аренды; 10.1.2 если арендодатель не потребует иного, удалить все работы арендатора и иные дополнения и улучшения, произведенные в течение срока аренды или в течение любого предшествующего периода пользования помещениями арендатором, и привести помещения в состояние, в котором помещения находились в дату доступа (как она определена в предварительном договоре аренды), и которым арендодатель будет разумно удовлетворен; 10.1.3 удалить все имущество арендатора, вывески, мебель и иные предметы из помещений и с автостоянки и исправить любой ущерб, причиненный в результате такого удаления, в приемлемой для арендодателя форме; и 10.1.4 заменить любое поврежденное или пропавшее имущество арендодателя имуществом аналогичного качества.
Как усматривается из материалов дела, 27.07.2015 арендодателем был осуществлен осмотр помещений и составлен перечень дефектов помещений, арендуемых арендатором по договору аренды, в соответствии с которым арендодатель предварительно установил размер повреждений, причиненных арендатором помещениям и выходящих за рамки нормального износа (том 1, л.д. 104).
В связи с тем, что срок аренды истек и ответчик не вернул арендуемое помещение по правилам 10 раздела договора, истец обосновано (ст. 309 ГК РФ) требует исполнение обязательств по приведению помещений в надлежащее состояние.
Согласно статье 174 АПК РФ при принятии решения, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные со взысканием денежных средств или с передачей имущества, арбитражный суд в резолютивной части решения указывает лицо, обязанное совершить эти действия, а также место и срок их совершения. Арбитражный суд может указать в решении, что истец вправе осуществить соответствующие действия за счет ответчика со взысканием с него необходимых расходов в случае, если ответчик не исполнит решение в течение установленного срока.
В силу статьи 60 ГК РФ если кредитору, потребовавшему в соответствии с правилами настоящей статьи досрочного исполнения обязательства или прекращения обязательства и возмещения убытков, такое исполнение не предоставлено, убытки не возмещены и не предложено достаточное обеспечение исполнения обязательства, солидарную ответственность перед кредитором наряду с юридическими лицами, созданными в результате реорганизации, несут лица, имеющие фактическую возможность определять действия реорганизованных юридических лиц (пункт 3 статьи 53.1), члены их коллегиальных органов и лицо, уполномоченное выступать от имени реорганизованного юридического лица (пункт 3 статьи 53), если они своими действиями (бездействием) способствовали наступлению указанных последствий для кредитора, а при реорганизации в форме выделения солидарную ответственность перед кредитором наряду с указанными лицами несет также реорганизованное юридическое лицо. Если передаточный акт не позволяет определить правопреемника по обязательству юридического лица, а также если из передаточного акта или иных обстоятельств следует, что при реорганизации недобросовестно распределены активы и обязательства реорганизуемых юридических лиц, что привело к существенному нарушению интересов кредиторов, реорганизованное юридическое лицо и созданные в результате реорганизации юридические лица несут солидарную ответственность по такому обязательству.
В соответствии со статьей 322 ГК РФ солидарная обязанность (ответственность) или солидарное требование возникает, если солидарность обязанности или требования предусмотрена договором или установлена законом, в частности при неделимости предмета обязательства. Обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, равно как и требования нескольких кредиторов в таком обязательстве, являются солидарными, если законом, иными правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное.
При этом положение статьи 323 ГК РФ устанавливает, что при солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга.
Таким образом, суд первой инстанции, правомерно обязал ООО "МЕДСНАБ", ООО "ТРЕЙДТОРГ", ООО "ОПТОВИК" солидарно в течение 30 дней с момента вступления решения в законную силу привести помещения, указанные в приложении N 3 к долгосрочному договору аренды от 23.12.2009, заключенному между ООО "Кулон СПб" и ООО "Морон" (дата государственной регистрации 16.03.2011) в состояние соответствующее п. 10.1. вышеуказанного договора.
Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что акт осмотра (перечень дефектов), составленный истцом в одностороннем порядке 27 июля 2015 года не может служить доказательством причинения ответчиками убытков, отклоняется судебной коллегией.
Как усматривается из материалов дела, ответчик имел право пользоваться помещениями в соответствии с договором аренды до 31 августа 2015 года.
31.08.2015 ответчик не явился для составления акта осмотра помещений сторонами и подписания акта приемки-передачи помещений от арендатора к арендодателю, не явился и не направил арендодателю возражения относительно акта осмотра помещений, направленного ООО "ОПТОВИК" письмом от 03.09.2015 N 376-15.
Довод ООО "ОПТОВИК" о невозможности понять, какие именно работы и действия должны быть произведены ответчиками с целью приведения помещений в надлежащее состояние, не принимается судебной коллегией, поскольку суд не обязан в решениях перечислять конкретные виды работ по приведению помещений в надлежащее состояние и определять способы и методы приведения помещений в надлежащее состояние.
Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции об обоснованности заявленных требований.
Доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции.
На основании изложенного, апелляционная коллегия полагает, что суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал обстоятельства, имеющие значение для дела, оценил в совокупности и взаимосвязи представленные сторонами доказательства, правильно применив нормы материального и процессуального права принял законное и обоснованное решение.
При указанных обстоятельствах основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 05 февраля 2016 года по делу N А41-57373/15 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Московского округа через арбитражный суд первой инстанции в двухмесячный срок со дня его изготовления в полном объеме.
Председательствующий
М.В.ИГНАХИНА
Судьи
С.В.МАЛЬЦЕВ
Н.С.ЮДИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)