Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 21 ноября 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 24 ноября 2017 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Барановой Ю.И.
судей Ереминой О.А., Пономаревой И.В.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Конозовой Е.В.
при участии:
- от истца - представитель Харитонов А.С. по доверенности N 107 от 01.04.2017, паспорт;
- от ответчика - представитель не явился, извещен,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Евразия дизайн"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 10.07.2017 по делу N А32-15108/2017
по иску ООО "Лидер"
к ООО "Евразия дизайн"
о взыскании задолженности,
принятое в составе судьи Гордюка А.В.
ООО "Лидер" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением о взыскании с ООО "Евразия дизайн" задолженности по договору аренды от 01.09.2016.
Решением суда взыскано с ООО "Евразия дизайн" (ИНН: 7731295088, ОГРН: 1157746959369) в пользу ООО "Лидер" (ИНН: 2309093131, ОГРН: 1052304959673) 1 904 078 рублей 78 копеек задолженности по арендной плате и 32 041 рубль расходов по оплате госпошлины.
Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения, просил отменить решение суда первой инстанции полностью и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование жалобы заявитель сослался на то, что судом первой инстанции не принят во внимание довод о математически некорректном расчете суммы задолженности, представленный вместе с отзывом на исковое заявление. Также судом первой инстанции не принят во внимание довод о необоснованности требований истца по взысканию дополнительной арендной платы в размере платы за нарушение нефинансовых обязательств. Истец не представил в материалы дела документов, подтверждающих нарушение арендатором нефинансовых обязательств, не представил доказательств направления арендатору уведомления об устранении каких-либо нефинансовых обязательств. Также заявитель указывает, что суд первой инстанции не принял во внимание доводы о необоснованности требовании истца об уплате задолженности, истцом не представлено доказательств направления счетов ответчику, а также довод о необоснованности требований об уплате неустойки.
В судебное заседание ответчик, надлежащим образом уведомленный о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку не обеспечил. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие ответчика, в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 01.09.2016 истец и ответчик подписали договор аренды помещений N KRS 448/2016/17 (далее - договор), в соответствии с которым истец (арендодатель) передал ответчику (арендатор) во временное владение и пользование помещения согласно внутреннему плану арендодателя N 01-027 в многофункциональном торгово-развлекательном комплексе OZ МОЛЛ по адресу г. Краснодар, ул. Крылатая, 2, общей площадью 942,6 кв. м.
Во исполнение условий договора помещение передано ответчику по акту приема-передачи от 01.09.2016.
В соответствии с разделом 4 договора, арендная плата за использование арендатором помещения состоит из постоянной части арендной платы и переменной части арендной платы, а именно:
- - минимальная годовая арендная плата, в размере указанном в приложении 1 к договору аренды (детали аренды); оплачивается арендатором авансовым платежом ежемесячно до 1 числа оплачиваемого календарного месяца, начиная с даты начала коммерческой деятельности арендатора до даты окончания срока договора;
- - оборотная часть арендной платы - оплачивается ежеквартально не позднее 15 (пятнадцатого) числа календарного месяца, следующего за отчетным кварталом; начисляется и оплачивается в порядке, предусмотренном в приложениях 5 и 6 к Договору аренды;
- - плата за обслуживание в размере указанном в приложении 1 к договору (детали аренды), оплачивается арендатором в качестве компенсации затрат арендодателя на обслуживание Торгового центра OZ МОЛЛ и наружных зон. Плата за обслуживание уплачивается Арендатором ежемесячно до 1 числа оплачиваемого календарного месяца;
- - сумма возмещаемых энергетических затрат, понесенных арендодателем для обеспечения помещений арендатора энергетическими ресурсами, определяется на основании показаний измерительных приборов, в соответствии с тарифами энергоснабжающих организаций для каждого вида энергетических ресурсов; оплачивается ежемесячно в течение 3 (трех) рабочих дней с момента выставления арендодателем счета на оплату;
- - дополнительная арендная плата, которая включает в себя все суммы возможных штрафных санкций за нарушение договорных обязательств, а также прочие выплаты получаемые в виде арендной платы на конец периода или указанные в договоре аренды как причитающиеся арендодателю, за исключением постоянной и переменной частей арендной платы.
Минимальная годовая арендная плата, плата за обслуживание составляют фиксированную часть арендной платы.
Свои обязательства перед ответчиком истец выполнил полностью, что подтверждается подписанным актом приема-передачи от 01.09.2016, а также актом о начале коммерческой деятельности от 01.09.2016.
В порядке досудебного урегулирования спора 28.03.2017 истец направил ответчику претензию с требованием об исполнении условий договора, в частности, погашения образовавшейся задолженности (претензия вручена ответчику нарочно), однако ответчик меры по погашению задолженности не принял.
В договоре аренды стороны определили обменный курс для оплаты сумм, выраженных в Евро, равный 45 рублям за 1 евро (пункт 24 приложения 1 к договору аренды).
Ответчик свои обязательства по договору не исполнил, арендную плату в установленные договором срок и не вносил, что и послужило причиной обращения истца в суд с настоящим иском.
Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статьи 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Факт исполнения истцом обязательств по спорному договору (передача имущества арендатору) и факт наличия у ответчика задолженности по арендной плате подтверждаются представленными в материалы дела доказательствами.
Суд апелляционной инстанции исходит из представленного истцом расчета исковых требований.
В соответствии с п. 10 приложения 1 договора аренды определяется ставка минимальной годовой арендной платы в размере 51,20 (пятьдесят один целый, 20/100) евро за 1 кв. м помещения в год, не включая НДС, в связи с чем, формула расчета ежемесячного платежа минимальной годовой арендной платы составляет: 51,20 евро * 942,6 кв. м/12 + НДС 18%, что составляет 4 745,68 евро в месяц.
В соответствии с п. 13 приложения 1 договора аренды определяется ставка платы за обслуживание в размере 68,67 (шестьдесят восемь целых 67/100) евро в год за 1 кв. м помещения, не включая НДС, данная ставка проиндексирована 01.01.2017 г. на основании п. 14 приложения 1 к договору аренды, ставка увеличена на 5% (пять процентов), после чего составила 72,10 (семьдесят два целых, 10/100) евро.
Согласно расчету истца формула расчета ежемесячного платежа платы за обслуживание согласно условиям договора аренды 72,10 евро * 942,6 кв. м/12 + НДС 18%, что составляет 6 682,88 евро в месяц.
В соответствии с условиями договора аренды, начиная с 01.01.2017 г. арендатору ежемесячно начислялась арендная плата в виде минимальной годовой арендной платы и платы за обслуживание в общем размере 11 428,56 (одиннадцать тысяч четыреста двадцать восемь, 56/100) евро.
При оплате арендных платежей в январе 2017 г. арендатор, не учитывая произведенную индексацию платы за обслуживание, осуществил оплату в недостаточном размере, что послужило возникновению задолженности по оплате платы за обслуживание за январь 2017 г. в размере 317,97 (триста семнадцать, 97/100) евро.
Таким образом, по состоянию на 21.04.2017 г. за ООО "Евразия дизайн" перед ООО "Лидер" числится задолженность по оплате арендных платежей в виде минимальной годовой арендной платы и платы за обслуживание в общем размере - 34 603,65 евро:
- 317,97 Евро, в том числе НДС - по оплате платы за обслуживание, с учетом индексации, за январь 2017 г;
- 4 745,68 Евро, в том числе НДС - по оплате минимальной годовой арендной платы, за февраль 2017 г.;
- 6 682,88 Евро, в том числе НДС - по оплате платы за обслуживание, с учетом индексации, за февраль 2017 г;
- 4 745,68 Евро, в том числе НДС - по оплате минимальной годовой арендной платы, за март 2017 г.;
- 6 682,88 Евро, в том числе НДС - по оплате платы за обслуживание, с учетом индексации, за март 2017 г;
- 4 745,68 Евро, в том числе НДС - по оплате минимальной годовой арендной платы, за апрель 2017 г.;
- 6 682,88 Евро, в том числе НДС - по оплате платы за обслуживание, с учетом индексации, за апрель 2017 г.
- Таким образом, по состоянию на 21.04.2017 задолженность ответчика перед истцом составляет 35 911,23 евро по оплате фиксированной части арендной платы в виде минимальной годовой арендной платы, платы за обслуживание, по оплате договорной неустойки за просрочку оплаты фиксированной части арендной платы;
- 288 073 рубля 43 копейки по оплате сумм возмещаемых энергетических затрат, понесенных истцом для обеспечения помещений арендатора энергетическими ресурсами, по оплате договорной неустойки за просрочку оплаты сумм возмещаемых энергетических затрат.
Судом первой инстанции задолженность рассчитана в размере 35 911,23 евро в рублях исходя из курса 1 евро = 45 рублей.
С учетом изложенного, исковые требования о взыскании задолженности правомерно удовлетворены судом в размере 1 904 078 рублей 78 копеек.
Доводы ответчика о необоснованности требований об оплате дополнительной арендной платы в размере платы за нарушение нефинансовых обязательств подлежат отклонению по следующим основаниям.
В соответствии с п. 7.2. договора аренды в случае неисполнения и/или ненадлежащего исполнения арендатором любого своего обязательства по договору аренды за исключением обязательств, изложенных в пункте 7.1. договора аренды, арендодатель имеет право выставить арендатору счет на оплату дополнительной арендной платы в размере платы за нарушение нефинансовых обязательств. Такой платеж должен быть совершен арендатором в течение 3 (трех) рабочих дней с момента выставления арендодателем соответствующего счета.
В соответствии с п. 1.37 договора аренды плата за нарушение нефинансовых обязательств означает фиксированную сумму, указанную в приложении 1 к договору аренды, взимаемую за каждый день задержки исполнения арендатором нефинансовых обязательств, а также иного нарушения нефинансовых обязательств (т.е. не являющихся обязательствами по совершению платежа), предусмотренных настоящим договором аренды, начиная с даты, следующей за днем истечения срока, предоставляемого арендодателем арендатору для устранения конкретного нарушения или с даты такого нарушения если настоящим договором аренды такое положение прямо предусмотрено в отношении конкретного нарушения. Вышеназванный срок, предоставляемый арендодателем арендатору для устранения конкретного нарушения, указывается в соответствующем уведомлении арендодателя и должен быть разумным и не менее срока, технически возможного и необходимого для устранения такого нарушения. При этом плата за нарушение нефинансовых обязательств, срок исполнения которых установлен настоящим договором аренды, начисляется со дня, следующего за последним днем такого срока, без необходимости направления арендодателем арендатору уведомления о нарушении.
Согласно п. 21 приложения 1 к договору аренды ставка платы за нарушение нефинансовых обязательств равна 100 (сто) евро, не включая НДС.
Также, судом установлено, что 17.10.2016 г. в ходе проверки на предмет соблюдения арендаторами договорных обязательств в арендуемых помещениях, администрацией OZ МОЛЛ выявлено повреждение покрытия подиума в торговом зале магазина, допущенное сотрудниками ООО "Евразия-дизайн", что является нарушением п. 12.1.1. договора аренды. Данное нарушение зафиксировано актом N КК-16-2149 от 17.10.2016 с предоставлением объективного срока для добровольного устранения нарушения и восстановления покрытия, вплоть до 24.10.2016 г. В предоставленные сроки нарушение не устранено, требования арендодателя проигнорированы.
На основании изложенного, ООО "Лидер" применило к ООО "Евразия дизайн" штрафные санкции в виде дополнительной арендной платы за нарушение нефинансовых обязательств в соответствии с п. 7.2. договора аренды с требованием осуществить оплату выставленного счета на оплату до 24.02.2017 г., включительно.
В соответствии с положениями п. 29.1.6 договора аренды арендодатель имеет право доставить любое требование или уведомление арендатору в помещения и передать данное требование или уведомление под роспись любого сотрудника арендатора или иного уполномоченного арендатором лица.
Таким образом, претензионное письмо исх. N 10201 от 20.02.2017 г. о выставлении счета на оплату дополнительной арендной платы в виде платы за нарушение нефинансовых обязательств с приложением оригинала счета на оплату, копией акта N КК-16-2149 от 17.10.2016 г. доставлено в арендуемое помещение 21.02.2017 г. под роспись сотрудника ООО "Евразия дизайн".
Таким образом, ответчику было известно о наступлении обязательства по оплате дополнительной арендной платы в виде платы за нарушение нефинансовых обязательств, при этом положения договора аренды и порядок применения штрафных санкций арендодателем соблюден, в связи с чем, штрафные санкции применены правомерно.
Что касается доводов заявителя о необоснованности требований об оплате арендных платежей в части сумм возмещаемых энергетических ресурсов, суд отмечает следующее.
В соответствии с п. 4.2.2. договора аренды стоимость единицы энергетического ресурса определяется на основании тарифов, действующих у поставщика таких ресурсов, и/или на основании расчета, разработанного организацией, специализирующейся на составлении подобного рода расчетов, и пересматривается арендодателем не чаще, чем 1 (один) раз в финансовый год. Расчет на каждый финансовый год производится арендодателем до 01 мая текущего финансового года, после чего арендодатель производит перерасчет суммы возмещаемых энергетических затрат, начиная с 01 января текущего финансового года.
Переменная часть арендной платы в размере суммы возмещаемых энергетических ресурсов состоит из оплаты за теплоснабжение и электроснабжение арендуемого помещения, при этом при расчете начислений арендодатель руководствуется тарифами энергоснабжающих организаций, чистой площадью арендуемого помещения, показателями счетчиков фактически потребленных энергоресурсов.
На основании условий п. 29.1.4 договора аренды требование, уведомление редакции пп. 11. п. 24 Приложения 1 к Договору аренды любое требование, уведомление, в том числе акты об оказанных услугах, счета-фактур, счета на оплату, акты сверки, иные документы, связанные с бухгалтерским учетом операций по договору аренды считаются предъявленными, переданными или врученными надлежащим образом, если оно адресовано стороне-адресату (или любому из ее участников или учредителей юридического лица) и отправлено по факсимильной связи или электронной почте с последующим предоставлением оригинала данного требования или уведомления стороне-получателю в течение 5 (пяти) рабочих дней.
В соответствии с п. 4.1.2.5 договора аренды арендатор обязан оплачивать арендодателю арендную плату в размере сумм, возмещаемых энергетических затрат, понесенных арендодателем для обеспечения помещений арендатора энергетическими ресурсами ежемесячно в течение 3 (трех) рабочих дней с момента выставления арендодателем счета на оплату, начиная с даты начала коммерческой деятельности арендатора в соответствии с положениями пункта 4.2 договора аренды.
Суд принимает во внимание подписанные сторонами акты, отражающие суммы ежемесячных платежей по оплате возмещаемых энергетических ресурсов. Таким образом, ответчик считается осведомленным надлежащим образом о суммах арендных платежей по оплате энергетических ресурсов, подлежащих к оплате.
В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
Доказательства произведения расчетов в нарушение согласованных сторонами условий, заявителем не представлено.
Таким образом, выводы суда первой инстанции соответствуют обстоятельствам, установленным по результатам исследования и оценки доказательств.
Доводы апелляционной жалобы не опровергают правильность сделанных судом первой инстанции и подтвержденных материалами дела выводов.
В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.
Суд первой инстанции всесторонне, полно и объективно установил фактические обстоятельства, исследовал имеющиеся в деле доказательства. При принятии обжалуемого судебного акта судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права. Оснований для изменения или отмены судебного акта, апелляционная инстанция не установила.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 10.07.2017 по делу N А32-15108/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 24.11.2017 N 15АП-14400/2017 ПО ДЕЛУ N А32-15108/2017
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 ноября 2017 г. N 15АП-14400/2017
Дело N А32-15108/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 21 ноября 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 24 ноября 2017 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Барановой Ю.И.
судей Ереминой О.А., Пономаревой И.В.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Конозовой Е.В.
при участии:
- от истца - представитель Харитонов А.С. по доверенности N 107 от 01.04.2017, паспорт;
- от ответчика - представитель не явился, извещен,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Евразия дизайн"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 10.07.2017 по делу N А32-15108/2017
по иску ООО "Лидер"
к ООО "Евразия дизайн"
о взыскании задолженности,
принятое в составе судьи Гордюка А.В.
установил:
ООО "Лидер" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением о взыскании с ООО "Евразия дизайн" задолженности по договору аренды от 01.09.2016.
Решением суда взыскано с ООО "Евразия дизайн" (ИНН: 7731295088, ОГРН: 1157746959369) в пользу ООО "Лидер" (ИНН: 2309093131, ОГРН: 1052304959673) 1 904 078 рублей 78 копеек задолженности по арендной плате и 32 041 рубль расходов по оплате госпошлины.
Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения, просил отменить решение суда первой инстанции полностью и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование жалобы заявитель сослался на то, что судом первой инстанции не принят во внимание довод о математически некорректном расчете суммы задолженности, представленный вместе с отзывом на исковое заявление. Также судом первой инстанции не принят во внимание довод о необоснованности требований истца по взысканию дополнительной арендной платы в размере платы за нарушение нефинансовых обязательств. Истец не представил в материалы дела документов, подтверждающих нарушение арендатором нефинансовых обязательств, не представил доказательств направления арендатору уведомления об устранении каких-либо нефинансовых обязательств. Также заявитель указывает, что суд первой инстанции не принял во внимание доводы о необоснованности требовании истца об уплате задолженности, истцом не представлено доказательств направления счетов ответчику, а также довод о необоснованности требований об уплате неустойки.
В судебное заседание ответчик, надлежащим образом уведомленный о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку не обеспечил. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие ответчика, в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 01.09.2016 истец и ответчик подписали договор аренды помещений N KRS 448/2016/17 (далее - договор), в соответствии с которым истец (арендодатель) передал ответчику (арендатор) во временное владение и пользование помещения согласно внутреннему плану арендодателя N 01-027 в многофункциональном торгово-развлекательном комплексе OZ МОЛЛ по адресу г. Краснодар, ул. Крылатая, 2, общей площадью 942,6 кв. м.
Во исполнение условий договора помещение передано ответчику по акту приема-передачи от 01.09.2016.
В соответствии с разделом 4 договора, арендная плата за использование арендатором помещения состоит из постоянной части арендной платы и переменной части арендной платы, а именно:
- - минимальная годовая арендная плата, в размере указанном в приложении 1 к договору аренды (детали аренды); оплачивается арендатором авансовым платежом ежемесячно до 1 числа оплачиваемого календарного месяца, начиная с даты начала коммерческой деятельности арендатора до даты окончания срока договора;
- - оборотная часть арендной платы - оплачивается ежеквартально не позднее 15 (пятнадцатого) числа календарного месяца, следующего за отчетным кварталом; начисляется и оплачивается в порядке, предусмотренном в приложениях 5 и 6 к Договору аренды;
- - плата за обслуживание в размере указанном в приложении 1 к договору (детали аренды), оплачивается арендатором в качестве компенсации затрат арендодателя на обслуживание Торгового центра OZ МОЛЛ и наружных зон. Плата за обслуживание уплачивается Арендатором ежемесячно до 1 числа оплачиваемого календарного месяца;
- - сумма возмещаемых энергетических затрат, понесенных арендодателем для обеспечения помещений арендатора энергетическими ресурсами, определяется на основании показаний измерительных приборов, в соответствии с тарифами энергоснабжающих организаций для каждого вида энергетических ресурсов; оплачивается ежемесячно в течение 3 (трех) рабочих дней с момента выставления арендодателем счета на оплату;
- - дополнительная арендная плата, которая включает в себя все суммы возможных штрафных санкций за нарушение договорных обязательств, а также прочие выплаты получаемые в виде арендной платы на конец периода или указанные в договоре аренды как причитающиеся арендодателю, за исключением постоянной и переменной частей арендной платы.
Минимальная годовая арендная плата, плата за обслуживание составляют фиксированную часть арендной платы.
Свои обязательства перед ответчиком истец выполнил полностью, что подтверждается подписанным актом приема-передачи от 01.09.2016, а также актом о начале коммерческой деятельности от 01.09.2016.
В порядке досудебного урегулирования спора 28.03.2017 истец направил ответчику претензию с требованием об исполнении условий договора, в частности, погашения образовавшейся задолженности (претензия вручена ответчику нарочно), однако ответчик меры по погашению задолженности не принял.
В договоре аренды стороны определили обменный курс для оплаты сумм, выраженных в Евро, равный 45 рублям за 1 евро (пункт 24 приложения 1 к договору аренды).
Ответчик свои обязательства по договору не исполнил, арендную плату в установленные договором срок и не вносил, что и послужило причиной обращения истца в суд с настоящим иском.
Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статьи 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Факт исполнения истцом обязательств по спорному договору (передача имущества арендатору) и факт наличия у ответчика задолженности по арендной плате подтверждаются представленными в материалы дела доказательствами.
Суд апелляционной инстанции исходит из представленного истцом расчета исковых требований.
В соответствии с п. 10 приложения 1 договора аренды определяется ставка минимальной годовой арендной платы в размере 51,20 (пятьдесят один целый, 20/100) евро за 1 кв. м помещения в год, не включая НДС, в связи с чем, формула расчета ежемесячного платежа минимальной годовой арендной платы составляет: 51,20 евро * 942,6 кв. м/12 + НДС 18%, что составляет 4 745,68 евро в месяц.
В соответствии с п. 13 приложения 1 договора аренды определяется ставка платы за обслуживание в размере 68,67 (шестьдесят восемь целых 67/100) евро в год за 1 кв. м помещения, не включая НДС, данная ставка проиндексирована 01.01.2017 г. на основании п. 14 приложения 1 к договору аренды, ставка увеличена на 5% (пять процентов), после чего составила 72,10 (семьдесят два целых, 10/100) евро.
Согласно расчету истца формула расчета ежемесячного платежа платы за обслуживание согласно условиям договора аренды 72,10 евро * 942,6 кв. м/12 + НДС 18%, что составляет 6 682,88 евро в месяц.
В соответствии с условиями договора аренды, начиная с 01.01.2017 г. арендатору ежемесячно начислялась арендная плата в виде минимальной годовой арендной платы и платы за обслуживание в общем размере 11 428,56 (одиннадцать тысяч четыреста двадцать восемь, 56/100) евро.
При оплате арендных платежей в январе 2017 г. арендатор, не учитывая произведенную индексацию платы за обслуживание, осуществил оплату в недостаточном размере, что послужило возникновению задолженности по оплате платы за обслуживание за январь 2017 г. в размере 317,97 (триста семнадцать, 97/100) евро.
Таким образом, по состоянию на 21.04.2017 г. за ООО "Евразия дизайн" перед ООО "Лидер" числится задолженность по оплате арендных платежей в виде минимальной годовой арендной платы и платы за обслуживание в общем размере - 34 603,65 евро:
- 317,97 Евро, в том числе НДС - по оплате платы за обслуживание, с учетом индексации, за январь 2017 г;
- 4 745,68 Евро, в том числе НДС - по оплате минимальной годовой арендной платы, за февраль 2017 г.;
- 6 682,88 Евро, в том числе НДС - по оплате платы за обслуживание, с учетом индексации, за февраль 2017 г;
- 4 745,68 Евро, в том числе НДС - по оплате минимальной годовой арендной платы, за март 2017 г.;
- 6 682,88 Евро, в том числе НДС - по оплате платы за обслуживание, с учетом индексации, за март 2017 г;
- 4 745,68 Евро, в том числе НДС - по оплате минимальной годовой арендной платы, за апрель 2017 г.;
- 6 682,88 Евро, в том числе НДС - по оплате платы за обслуживание, с учетом индексации, за апрель 2017 г.
- Таким образом, по состоянию на 21.04.2017 задолженность ответчика перед истцом составляет 35 911,23 евро по оплате фиксированной части арендной платы в виде минимальной годовой арендной платы, платы за обслуживание, по оплате договорной неустойки за просрочку оплаты фиксированной части арендной платы;
- 288 073 рубля 43 копейки по оплате сумм возмещаемых энергетических затрат, понесенных истцом для обеспечения помещений арендатора энергетическими ресурсами, по оплате договорной неустойки за просрочку оплаты сумм возмещаемых энергетических затрат.
Судом первой инстанции задолженность рассчитана в размере 35 911,23 евро в рублях исходя из курса 1 евро = 45 рублей.
С учетом изложенного, исковые требования о взыскании задолженности правомерно удовлетворены судом в размере 1 904 078 рублей 78 копеек.
Доводы ответчика о необоснованности требований об оплате дополнительной арендной платы в размере платы за нарушение нефинансовых обязательств подлежат отклонению по следующим основаниям.
В соответствии с п. 7.2. договора аренды в случае неисполнения и/или ненадлежащего исполнения арендатором любого своего обязательства по договору аренды за исключением обязательств, изложенных в пункте 7.1. договора аренды, арендодатель имеет право выставить арендатору счет на оплату дополнительной арендной платы в размере платы за нарушение нефинансовых обязательств. Такой платеж должен быть совершен арендатором в течение 3 (трех) рабочих дней с момента выставления арендодателем соответствующего счета.
В соответствии с п. 1.37 договора аренды плата за нарушение нефинансовых обязательств означает фиксированную сумму, указанную в приложении 1 к договору аренды, взимаемую за каждый день задержки исполнения арендатором нефинансовых обязательств, а также иного нарушения нефинансовых обязательств (т.е. не являющихся обязательствами по совершению платежа), предусмотренных настоящим договором аренды, начиная с даты, следующей за днем истечения срока, предоставляемого арендодателем арендатору для устранения конкретного нарушения или с даты такого нарушения если настоящим договором аренды такое положение прямо предусмотрено в отношении конкретного нарушения. Вышеназванный срок, предоставляемый арендодателем арендатору для устранения конкретного нарушения, указывается в соответствующем уведомлении арендодателя и должен быть разумным и не менее срока, технически возможного и необходимого для устранения такого нарушения. При этом плата за нарушение нефинансовых обязательств, срок исполнения которых установлен настоящим договором аренды, начисляется со дня, следующего за последним днем такого срока, без необходимости направления арендодателем арендатору уведомления о нарушении.
Согласно п. 21 приложения 1 к договору аренды ставка платы за нарушение нефинансовых обязательств равна 100 (сто) евро, не включая НДС.
Также, судом установлено, что 17.10.2016 г. в ходе проверки на предмет соблюдения арендаторами договорных обязательств в арендуемых помещениях, администрацией OZ МОЛЛ выявлено повреждение покрытия подиума в торговом зале магазина, допущенное сотрудниками ООО "Евразия-дизайн", что является нарушением п. 12.1.1. договора аренды. Данное нарушение зафиксировано актом N КК-16-2149 от 17.10.2016 с предоставлением объективного срока для добровольного устранения нарушения и восстановления покрытия, вплоть до 24.10.2016 г. В предоставленные сроки нарушение не устранено, требования арендодателя проигнорированы.
На основании изложенного, ООО "Лидер" применило к ООО "Евразия дизайн" штрафные санкции в виде дополнительной арендной платы за нарушение нефинансовых обязательств в соответствии с п. 7.2. договора аренды с требованием осуществить оплату выставленного счета на оплату до 24.02.2017 г., включительно.
В соответствии с положениями п. 29.1.6 договора аренды арендодатель имеет право доставить любое требование или уведомление арендатору в помещения и передать данное требование или уведомление под роспись любого сотрудника арендатора или иного уполномоченного арендатором лица.
Таким образом, претензионное письмо исх. N 10201 от 20.02.2017 г. о выставлении счета на оплату дополнительной арендной платы в виде платы за нарушение нефинансовых обязательств с приложением оригинала счета на оплату, копией акта N КК-16-2149 от 17.10.2016 г. доставлено в арендуемое помещение 21.02.2017 г. под роспись сотрудника ООО "Евразия дизайн".
Таким образом, ответчику было известно о наступлении обязательства по оплате дополнительной арендной платы в виде платы за нарушение нефинансовых обязательств, при этом положения договора аренды и порядок применения штрафных санкций арендодателем соблюден, в связи с чем, штрафные санкции применены правомерно.
Что касается доводов заявителя о необоснованности требований об оплате арендных платежей в части сумм возмещаемых энергетических ресурсов, суд отмечает следующее.
В соответствии с п. 4.2.2. договора аренды стоимость единицы энергетического ресурса определяется на основании тарифов, действующих у поставщика таких ресурсов, и/или на основании расчета, разработанного организацией, специализирующейся на составлении подобного рода расчетов, и пересматривается арендодателем не чаще, чем 1 (один) раз в финансовый год. Расчет на каждый финансовый год производится арендодателем до 01 мая текущего финансового года, после чего арендодатель производит перерасчет суммы возмещаемых энергетических затрат, начиная с 01 января текущего финансового года.
Переменная часть арендной платы в размере суммы возмещаемых энергетических ресурсов состоит из оплаты за теплоснабжение и электроснабжение арендуемого помещения, при этом при расчете начислений арендодатель руководствуется тарифами энергоснабжающих организаций, чистой площадью арендуемого помещения, показателями счетчиков фактически потребленных энергоресурсов.
На основании условий п. 29.1.4 договора аренды требование, уведомление редакции пп. 11. п. 24 Приложения 1 к Договору аренды любое требование, уведомление, в том числе акты об оказанных услугах, счета-фактур, счета на оплату, акты сверки, иные документы, связанные с бухгалтерским учетом операций по договору аренды считаются предъявленными, переданными или врученными надлежащим образом, если оно адресовано стороне-адресату (или любому из ее участников или учредителей юридического лица) и отправлено по факсимильной связи или электронной почте с последующим предоставлением оригинала данного требования или уведомления стороне-получателю в течение 5 (пяти) рабочих дней.
В соответствии с п. 4.1.2.5 договора аренды арендатор обязан оплачивать арендодателю арендную плату в размере сумм, возмещаемых энергетических затрат, понесенных арендодателем для обеспечения помещений арендатора энергетическими ресурсами ежемесячно в течение 3 (трех) рабочих дней с момента выставления арендодателем счета на оплату, начиная с даты начала коммерческой деятельности арендатора в соответствии с положениями пункта 4.2 договора аренды.
Суд принимает во внимание подписанные сторонами акты, отражающие суммы ежемесячных платежей по оплате возмещаемых энергетических ресурсов. Таким образом, ответчик считается осведомленным надлежащим образом о суммах арендных платежей по оплате энергетических ресурсов, подлежащих к оплате.
В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
Доказательства произведения расчетов в нарушение согласованных сторонами условий, заявителем не представлено.
Таким образом, выводы суда первой инстанции соответствуют обстоятельствам, установленным по результатам исследования и оценки доказательств.
Доводы апелляционной жалобы не опровергают правильность сделанных судом первой инстанции и подтвержденных материалами дела выводов.
В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.
Суд первой инстанции всесторонне, полно и объективно установил фактические обстоятельства, исследовал имеющиеся в деле доказательства. При принятии обжалуемого судебного акта судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права. Оснований для изменения или отмены судебного акта, апелляционная инстанция не установила.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 10.07.2017 по делу N А32-15108/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
Ю.И.БАРАНОВА
Ю.И.БАРАНОВА
Судьи
О.А.ЕРЕМИНА
И.В.ПОНОМАРЕВА
О.А.ЕРЕМИНА
И.В.ПОНОМАРЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)