Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Арендодатель ссылался на прекращение срока действия договора аренды, ненадлежащее исполнение арендатором обязательств внесению арендной платы.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 12 июля 2017 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 13 июля 2017 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Столярова А.А.,
судей Лазарева С.В., Семеновой З.Г.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Патрикеевой Оксаны Юрьевны (далее - предприниматель Патрикеева О.Ю., предприниматель) на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 11.01.2017 по делу N А07-10569/2015 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.03.2017 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, и извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.
Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан (далее - управление) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к предпринимателю Патрикеевой О.Ю. о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 28.05.2009 N 817/1-09 за период с 29.05.2012 по 31.10.2015 в сумме 1 956 531 руб. 82 коп., пени за период с 11.05.2012 по 06.10.2015 в сумме 1 132 022 руб. 02 коп., об обязании предпринимателя освободить и возвратить по акту приема-передачи земельного участка с кадастровым номером 02:55:020603:120, площадью 2 593 кв. м, расположенного в Октябрьском районе г. Уфы, ул. Вишерская (с учетом реорганизации Управления по земельным ресурсам администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан и уточнения исковых требований в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 11.01.2017 (судья Вальшина М.Х.) исковые требования удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взыскана сумма долга по арендной плате за период с 29.05.2012 по 31.10.2015 в размере 1 936 396 руб. 87 коп., 524 472 руб. 84 коп. пени за период с 14.05.2012 по 06.10.2015. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.03.2017 (судьи Богдановская Г.Н., Ермолаева Л.П., Пирская О.Н.) решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
В части освобождения земельного участка Арбитражным судом Республики Башкортостан вынесено дополнительное решение, оставленное судом апелляционной инстанции без изменения. Указанный судебный акт обжалован предпринимателем в кассационном порядке, кассационная жалоба принята судом кассационной инстанции к производству, рассматривается в отдельном производстве.
В кассационной жалобе ее заявитель просит обжалуемые судебные акты отменить, считая их незаконными и необоснованными. Как указывает податель жалобы, у него отсутствовала возможность использовать земельный участок по истечении срока действия договора аренды, в связи с чем, возложение на него обязанности по оплате арендной платы за период с 29.05.2012 по 31.10.2015 является неправомерным. Более того, образование задолженности за указанный период вызвано исключительно недобросовестными действиями истца. По мнению кассатора, невозможность получения разрешения на строительство связана с отказом истца в продлении договора аренды, в связи с чем ответчик был лишен возможности использования земельного участка по его прямому назначению и в согласованных целях. Заявитель полагает, что арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он был лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам, поскольку из положений ст. 606, 611 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатора пользованием вещью в соответствии с ее назначением, следовательно, возложение на ответчика обязанности по оплате арендной плате за период после 28.05.2012 является неправомерным. По мнению ответчика, применение истцом для расчета арендной платы ставки, установленной для вида функционального использования "отдельно стоящие гаражи - капитальные и металлические, в том числе "ракушка" физических и юридических лиц, индивидуальных предпринимателей", в то время как для гаражного кооператива "Нектар" применялась ставка арендной платы, установленная для вида функционального использования "гаражи подземные, полуподземные, встроенные, двух-, трех- и многоэтажные в составе автокооперативов" является необоснованным и свидетельствует об одностороннем изменении условий о размере арендной платы, что характеризует поведение арендодателя как недобросовестное и не подлежащее судебной защите. Кроме того, как указывает податель жалобы, арендатор не был письменно извещен о новом расчете арендной платы, что свидетельствует о несоблюдении арендодателем п. 4.5. договора аренды, какие-либо доказательства, подтверждающие опубликование истцом уведомления об изменении ставки арендной платы материалы дела не содержат. При указанных обстоятельствах, как полагает кассатор, применение ответчиком при расчетах арендной платы ставки арендной платы в процентах от кадастровой стоимости земельного участка в размере 0,94% (с последующим ее увеличением до 1%, 4,24%, 4,5%, 4,73%) является неправомерным, поскольку расчеты не соответствуют договору и разрешенному использованию земельного участка. Кроме того, как указывает заявитель, в материалах дела отсутствует информация о вручении ответчику письма от 09.08.2012 N 8301 о расторжении договора, более того, содержание указанного письма противоречит письмам, направленным истцом ответчику в ответ на просьбу о продлении договора аренды.
Управление в представленном отзыве просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения, считая их законными и обоснованными, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Законность судебных актов проверена судом кассационной инстанции в порядке, предусмотренном ст. 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов кассационной жалобы. Поскольку заявитель не согласен с обжалуемыми судебными актами только в части удовлетворенных исковых требований о взыскании суммы основного долга, указанные судебные акты проверяются кассационной инстанцией на предмет их законности только в обжалуемой заявителем части.
Как установлено судами и следует из материалов дела, между Комитетом по управлению муниципальной собственностью администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан (арендодатель) и гаражным товариществом "Нектар" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 28.05.2009 N 817/1-09, согласно условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 02:55:020603:120, площадью 2 593 кв. м, расположенный в Октябрьском районе городского округа г. Уфа Республики Башкортостан, ул. Вишерская, для строительства 2-этажного гаража на 33 машиноместа (п. 1.1. договора).
Согласно п. 3.1. договора аренды срок аренды устанавливается с 28.05.2009 до 28.05.2012.
В соответствии с п. 4.1. договора аренды размер годовой арендной платы за земельный участок на момент заключения договора составляет 78 335 руб. 36 коп.
Размер арендной платы с 01.01.2008 исчисляется путем умножения ставки арендной платы за землю (установленной соответствующим решением Совета городского округа г. Уфа Республики Башкортостан) на кадастровую стоимость земельного участка и часть (долю) земельного участка, занятого объектом, принадлежащим арендатору, определяемую с учетом долей в праве собственности на объект или сложившегося порядка пользования земельным участком. Расчет арендной платы определен в приложении к договору, который является его неотъемлемой частью (п. п. 4.2., 4.3. договора аренды).
Согласно п. 4.5. договора аренды размер арендной платы может пересматриваться не чаще одного раза в год арендодателем в одностороннем порядке без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений и/или дополнений в договор в случае изменений градостроительных требований использования земельного участка (а также изменений ставок арендной платы с уведомлением арендаторов в официальных средствах массовой информации органа местного самоуправления городского округа г. Уфа).
В соответствии с п. 4.7. договора аренды арендная плата вносится арендатором за каждый месяц вперед, но не позднее 10 числа текущего месяца.
Арендодатель и арендатор определили, что по истечении срока договора он может быть продлен по соглашению сторон (п. 3.2. договора аренды).
В силу п. п. 3.3., 3.4. договора аренды арендатору при намерении продлить договор необходимо не позднее чем за три месяца до истечении срока договора уведомить об этом арендодателя в письменной форме. В случае использования арендатором земельного участка по истечении срока действия договора (несвоевременный возврат арендованного земельного участка в соответствии со ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации) он обязан вносить арендную плату за пользование земельным участком в размере и порядке, предусмотренные договором, и неустойку, предусмотренную п. 7.3. договора.
Пунктами 5.4.11., 5.4.13. договора аренды стороны установили обязанность арендатора письменно сообщить арендодателю не позднее чем за три месяца о предстоящем освобождении земельного участка в связи с окончанием срока действия договора, а по истечении срока действия договора в десятидневный срок не позднее 07.06.2012 передать участок по акту приема-передачи арендодателю.
Согласно п. 6.3. договора аренды по истечении срока действия договора и не получении от арендатора письменного уведомления о намерении продлить его договор прекращает свое действие.
В соответствии с п. 7.3. договора аренды за несвоевременный возврат земельного участка помимо внесения арендной платы предусмотрено начисление и уплата арендатором арендодателю пени в размере 0,1% от месячного размера арендной платы за каждый день просрочки.
По акту приема-передачи от 28.05.2009 земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 02:55:020603:120, площадью 2 593 кв. м передан в аренду гаражному товариществу "Нектар".
Впоследствии между гаражным товариществом "Нектар" и предпринимателем Патрикеевой О.Ю. заключен договор об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 28.05.2009 N 817/1-09.
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 18.12.2014 N 01/031/2014-7116, в пользу предпринимателя зарегистрирована уступка прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка N 817/1-09 от 28.05.2009, а также обременение земельного участка с кадастровым номером 02:55:020603:120 в виде аренды на срок с 28.05.2009 по 28.05.2012.
Решением Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 15.12.2010 N 31/17 полномочия Комитета по управлению муниципальной собственностью администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан в части реализации функций в сфере земельных отношений переданы управлению по земельным ресурсам администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан.
Предприниматель Патрикеева О.Ю. обратилась в администрацию городского округа г. Уфа Республики Башкортостан с заявлением от 28.02.2012 N 67 о продлении договора аренды земельного участка N 817/1-09 от 28.05.2009.
Согласно штампу входящей корреспонденции заявление получено администрацией городского округа г. Уфа Республики Башкортостан 29.03.2012.
В ответ на поданное предпринимателем заявление Управление по земельным ресурсам администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан письмом от 13.04.2012 исх. N 8549 уведомило арендатора о необходимости представления полного пакета документов.
Управление по земельным ресурсам администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан направило предпринимателю уведомление от 09.08.2012 исх. N 8301 об истечении срока действия договора аренды земельного участка N 817/1-09 от 28.05.2009, об отказе от договора со стороны арендодателя, а также с требованием возвратить земельный участок по акту приема-передачи.
Судами установлено и из материалов дела следует, что вышеуказанное уведомление направлено ответчику по адресу, который совпадает с адресом нахождения предпринимателя Патрикеевой О.Ю., указанным в выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 18.12.2014 N 01/031/2014-7116, но не вручено ему и возвращено с отметкой "адресат не проживает".
Ответчик повторно обратился к Управлению по земельным ресурсам администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан с письмом от 04.04.2013 о продлении договора аренды.
Как следует из письма от 30.04.2013 исх. N П-4246, Управление по земельным ресурсам администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан сообщило предпринимателю о подготовке проекта постановления и прохождении процедуры его согласования, однако впоследствии письмом от 26.09.2014 исх. N П-8868 уведомило предпринимателя об отказе в продлении договора аренды земельного участка N 817/1-09 от 28.05.2009 в порядке п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с наличием задолженности по арендной плате в размере 257 262 руб. 07 коп.
Решением Совета городского округа г. Уфа Республики Башкортостан от 26.02.2015 N 42/18 "О реорганизации Управления по земельным ресурсам администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан и Управления муниципальной собственности администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан" Управление по земельным ресурсам администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан реорганизовано путем присоединения к нему Управления муниципальной собственности администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан, Управление по земельным ресурсам администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан переименовано в Управление земельных и имущественных отношений администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан.
Ссылаясь на прекращение срока действия договора аренды земельного участка от 28.05.2009 N 817/1-09, а также ненадлежащее исполнение предпринимателем Патрикеевой О.Ю. принятых по договору аренды земельного участка от 28.05.2009 N 817/1-09 обязательств арендатора по оплате арендной платы за период с 29.05.2012 по 31.10.2015 и возврату объекта аренды по истечении срока договора, что повлекло начисление пени за период с 14.05.2012 по 06.10.2015, управление обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.
Удовлетворяя исковые требования в части взыскания долга по арендной плате за период с 29.05.2012 по 31.10.2015, а также пени за период с 14.05.2012 по 06.10.2015, суды обеих инстанций исходили из доказанности материалами дела факта неисполнения ответчиком принятых им обязательств по оплате арендной платы по договору аренды земельного участка, учитывая заявленное ответчиком ходатайство о применении срока исковой давности отказали во взыскании задолженности в размере 20 134 руб. 95 коп., образовавшейся в период до 29.05.2012, с учетом перерасчета неустойки применили к ее размеру положения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Суд кассационной инстанции, проверив законность и обоснованность обжалуемых судебных актов в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе (ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не находит оснований для их отмены.
В силу п. 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 Земельного кодекса Российской Федерации, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.
В соответствии с пп. 7 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.
Согласно п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В силу п. п. 4, 12 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором аренды. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.
Согласно п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). В предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом (п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с п. 3 ст. 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление от 17.11.2011 N 73) к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
Согласно п. 19 постановления от 17.11.2011 N 73 арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Как следует из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 18.12.2014 N 01/031/2014-7116 и кадастрового паспорта земельного участка от 21.04.2009 N 02/09-193300 переданный в аренду земельный участок с кадастровым номером 02:55:020603:120 зарегистрированных правообладателей не имеет, то есть относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена.
Поскольку указанный земельный участок относится к категории публичных земель, судами с учетом вышеприведенных правовых норм правильно указано, что стоимость аренды земельного участка является в силу п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации регулируемой ценой, и арендодатель вправе рассчитывать на получение, а арендатор обязан уплатить арендную плату за пользование земельным участком, исходя из таковой цены.
В силу п. 1 ст. 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.
Судами установлено и из материалов дела усматривается, что на основании договора аренды земельного участка от 28.05.2009 N 817/1-09, оформленного между Комитетом по управлению муниципальной собственностью администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и гаражным товариществом "Нектар", договора от 20.12.2009, оформленного между гаражным товариществом "Нектар" и предпринимателем Патрикеевой О.Ю., с учетом положений решения Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 15.12.2010 N 31/17, между Управлением по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики и предпринимателем Патрикеевой О.Ю. возникли обязательственные правоотношения по поводу аренды последней земельного участка из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 02:55:020603:120, площадью 2 593 кв. м, расположенного в Октябрьском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, ул. Вишерская, для строительства 2-этажного гаража на 33 машиноместа.
Вышеуказанные сделки на предмет их действительности и заключенности сторонами не оспаривались (ч. 3.1. ст. 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Пунктом 3.1. договора установлен срок его действия - до 28.05.2012.
Согласно п. 3.2. договора по истечении срока действия договора договор может быть продлен по соглашению сторон, а арендатору, при намерении продлить договор, необходимо не позднее, чем за три месяца до истечения срока, уведомить об этом арендодателя (п. 3.3. договора).
Из материалов дела следует и судами установлено, что предприниматель письмом от 29.03.2012 обращалась с заявлением к администрации о продлении договора аренды, однако дополнительное соглашение о продлении срока договора аренды заключено не было, в силу чего договор аренды прекратил свое действие по истечении его срока.
Судами обеих инстанций с учетом ст. ст. 328, 606, 614, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, верно отмечено, что, несмотря на истечение срока действия договора аренды, арендатор не освобождается от оплаты арендной платы, указанная обязанность имеется у арендатора с момента передачи ему имущества в течение всего периода владения и пользования им переданным по договору имуществом до момента возврата арендодателю.
Учитывая положения ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающие специальный порядок передачи земельного участка во владение арендатора, так и его возврата арендодателю, именно акт приема-передачи в силу ст. 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является допустимым доказательством возврата имущества из аренды.
Из материалов дела следует, что по акту приема-передачи от 28.05.2009 земельный участок с кадастровым номером 02:55:020603:120 был передан во владение и пользование гаражного товарищества "Нектар".
Судами правильно отмечено, что отсутствие соответствующего документа, оформляющего передачу земельного участка арендодателем новому арендатору - предпринимателю Патрикеевой О.Ю. при заключении ею договора перенайма от 20.12.2009 не свидетельствует о неисполнении арендодателем обязанности по передаче арендованного имущества, поскольку такая обязанность исполнена арендодателем при первоначальном выбытии земельного участка из владения арендодателя на основании акта приема-передачи от 28.05.2009.
Кроме того факт использования переданного по договору земельного участка подтверждается материалами дела и ответчиком не оспаривается, что также свидетельствует о фактическом поступлении участка во владение арендатора.
Доказательства возврата земельного участка арендодателю материалы дела не содержат, ответчик не отрицает тот факт, что соответствующий документ не составлялся.
Между тем, суд апелляционной инстанции обоснованно отметил, что отсутствие в материалах дела сведений о фактическом использовании ответчиком земельного участка в соответствии с целями, указанными в договоре, не освобождает его от обязанности оплачивать пользование при невозврате участка, указав, что правоотношения сторон обусловлены заключенным между ними договором аренды, в силу чего именно на арендаторе как стороне обязательства лежит в порядке обязанность по доказыванию факта неиспользования земельного участка, тогда как арендодатель исполнивший обязанность по передаче объекта аренды, не обязан доказывать факт его использования арендатором.
В соответствии с абз. 2 ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
В силу разъяснений, содержащихся в п. 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора", в случае расторжения договора аренды взысканию подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу.
Согласно вышеуказанному п. 3.4. договора в случае использования арендатором земельного участка по истечении срока действия договора (несвоевременный возврат арендованного земельного участка в соответствии со ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации) он обязан вносить арендную плату за пользование земельным участком в размере и порядке, предусмотренные договором, и неустойку, предусмотренную п. 7.3. договора.
Исследовав и оценив по правилам ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства в их взаимосвязи и совокупности, принимая во внимание отсутствие в материалах дела доказательств, свидетельствующих о возврате ответчиком земельного участка и доказательств невозможности использования земельного участка по вине арендодателя, учитывая пояснения ответчика о том, что в период с мая 2012 по апрель 2014 и впоследствии арендная плата не вносилась, а также заявление ответчика о применении срока исковой давности, суды обеих инстанций пришли к обоснованному выводу о наличии у ответчика обязанности по оплате арендной платы за спорный период.
Что касается арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, то исходя из п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки ее внесения за названные участки устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
Постановлением Правительства Республики Башкортостан от 22.12.2009 N 480 "Об определении размера арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земли, государственная собственность на которые не разграничена" установлены Правила определения размера и внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земли, государственная собственность на которые не разграничена (далее - Правила).
В соответствии с п. 1.2. указанных Правил органы местного самоуправления устанавливают ставки арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена, с учетом скорректированных (путем добавления либо исключения) видов разрешенного использования земельных участков в пределах интервалов ставок арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена, полномочия по распоряжению которыми в соответствии с законодательством осуществляются органами местного самоуправления.
Из представленных истцом в материалы дела расчетов годовой арендной платы за спорный период следует, что задолженность ответчика по арендной плате рассчитана в соответствии с решением Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 03.12.2007 N 30/7 "Об арендной плате за землю в городском округе город Уфа Республики Башкортостан" в редакции решения Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 18.12.2013 N 26/8 с применением ставки арендной платы (в процентах от кадастровой стоимости земли) с учетом вида разрешенного использования "гаражи вне автокооперативов" (капитальные (отдельно стоящие, подземные, одно- и многоэтажные) и металлические гаражи (в том числе типа "ракушка") физических и юридических лиц, индивидуальных предпринимателей) по формуле: Апл = КСУ x Сап x (S1 / S), где КСУ - кадастровая стоимость земельного участка, Сап - ставка арендной платы (в процентах от кадастровой стоимости земли), S - площадь земельного участка, S1 - площадь земельного участка к оплате.
Согласно расчетам истца, за период с 01.04.2012 по 31.12.2012 размер ставки арендной платы (в процентах от кадастровой стоимости земли) определен на основании решения Совета городского округа г. Уфа Республики Башкортостан от 12.04.2012 N 3/3 и составляет 4,24%; за период с 01.01.2013 по 31.12.2013 - на основании решения Совета городского округа г. Уфа Республики Башкортостан от 20.12.2012 N 12/9 и составляет 4,5%; за периоды с 01.01.2014 по 31.12.2014, с 01.01.2014 по 31.12.2014 - на основании решения Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 20.12.2012 N 12/9 и составляет 4,73%; за период с 01.01.2015 по 31.12.2015 - на основании решения Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 29.07.2015 N 48/3, от 29.07.2015 N 48/3 и составляет 4,73%.
Из материалов дела следует, что предприниматель Патрикеева О.Ю. не возражал против применения указанной формулы расчета арендной платы, однако считал, что показатель Сап должен быть рассчитан применительно к виду разрешенного использования "гаражи подземные, полуподземные, встроенные, двух-, трех- и многоэтажные в составе автокооперативов", который использовался для расчета арендной платы для прежнего арендатора - гаражного товарищества "Нектар".
Согласно абз. 2 п. 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Из правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.12.2011 N 9069/11, следует, что публичные образования при сдаче в аренду земельных участков, принадлежащих им на праве собственности, а также участков, право собственности на которые не разграничено, выступают одновременно и как субъекты гражданского оборота и стороны договоров аренды, и как субъекты публичных отношений, наделенные правом в установленных законом случаях издавать нормативные акты, устанавливающие ставки арендной платы или механизм их определения. В силу такого властного полномочия публичное образование фактически обладает возможностью в одностороннем порядке изменять условие о размере арендной платы в ранее заключенных им договорах аренды, даже когда условия договора вообще не предусматривают возможности одностороннего изменения размера арендной платы.
Судом апелляционной инстанции отмечено, что данное властное полномочие направлено на реализацию принципа экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке.
Принимая во внимание вышеуказанные правовые нормы, апелляционный суд пришел к верному выводу о том, что публичное образование как арендодатель земельных участков при определении арендной платы, руководствуется действующей в соответствующий период муниципальной методикой определения арендной платы, утвержденной на основании п. 3 ст. 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, конкретные показатели которой подлежат применению, исходя, в том числе из категории и вида деятельности конкретного арендатора, в силу чего ставки арендной платы, определенные первоначально в договоре аренды к прежнему арендатору, могут быть неприменимы к арендатору, получившему право аренды в результате перенайма. Иной подход не только противоречил бы принципу регулируемого характера ставок арендной платы за публичные земли, но и принципу добросовестности, поскольку позволял бы арендатору оплачивать экономически необоснованную арендную плату за публичные земли, тем самым извлекая преимущества из своего незаконного поведения (п. 4 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
С учетом изложенного, учитывая, что ответчик обладает статусом индивидуального предпринимателя, что исключает применение к нему согласованной применительно к гаражному товариществу "Нектар" ставки арендной платы для автокооперативов, поскольку для осуществления аналогичной деятельности индивидуальным предпринимателем предусмотрена иная ставка, принимая во внимание отсутствие в материалах дела доказательств, подтверждающих факт осуществления предпринимателем Патрикеевой О.Ю. деятельности в составе автокооператива, суды пришли к правильному выводу о том, что расчет арендной платы по показателю ставки арендной платы необходимо производить применительно к виду разрешенного использования "гаражи вне автокооперативов" (капитальные (отдельно стоящие, подземные, одно- и многоэтажные) и металлические гаражи (в том числе типа "ракушка") физических и юридических лиц, индивидуальных предпринимателей), в связи с чем представленные истцом расчеты являются обоснованными в части методики их выполнения.
Поскольку ответчиком обязательство по своевременному внесению арендной платы по договору аренды земельного участка исполнялось ненадлежащим образом, принимая во внимание положения п. 1 ст. 330, абз. 3 ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 7.3. договора аренды, заявленное истцом требование о взыскании с ответчика неустойки, начисленной за период с 11.05.2012 по 06.10.2015, судами обеих инстанций также признано обоснованным, в связи с чем правомерно удовлетворено в части с учетом откорректированного судом расчета истца и применения к размеру предъявленной к взысканию неустойки положений ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Довод заявителя кассационной жалобы о том, что арендатор не был письменно извещен о новом расчете арендной платы, что свидетельствует о несоблюдении арендодателем п. 4.5. договора аренды, какие-либо доказательства, подтверждающие опубликование истцом уведомления об изменении ставки арендной платы материалы дела не содержат, судом кассационной инстанции отклоняется, поскольку указанный довод предпринимателем ранее не заявлялся в судах нижестоящих инстанций.
Иные доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка, основания для ее непринятия у суда кассационной инстанции отсутствуют. Указанные доводы направлены на переоценку установленных судами фактических обстоятельств дела и принятых доказательств, что недопустимо в силу требований, предусмотренных ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Нарушений при рассмотрении дела судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, которые в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием к отмене или изменению судебного акта, не установлено.
С учетом изложенного решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отмене не подлежат. Основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 11.01.2017 по делу N А07-10569/2015 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.03.2017 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Патрикеевой Оксаны Юрьевны - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА УРАЛЬСКОГО ОКРУГА ОТ 13.07.2017 N Ф09-3738/17 ПО ДЕЛУ N А07-10569/2015
Требование: О взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, пени.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Арендодатель ссылался на прекращение срока действия договора аренды, ненадлежащее исполнение арендатором обязательств внесению арендной платы.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 июля 2017 г. N Ф09-3738/17
Дело N А07-10569/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 12 июля 2017 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 13 июля 2017 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Столярова А.А.,
судей Лазарева С.В., Семеновой З.Г.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Патрикеевой Оксаны Юрьевны (далее - предприниматель Патрикеева О.Ю., предприниматель) на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 11.01.2017 по делу N А07-10569/2015 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.03.2017 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, и извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.
Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан (далее - управление) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к предпринимателю Патрикеевой О.Ю. о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 28.05.2009 N 817/1-09 за период с 29.05.2012 по 31.10.2015 в сумме 1 956 531 руб. 82 коп., пени за период с 11.05.2012 по 06.10.2015 в сумме 1 132 022 руб. 02 коп., об обязании предпринимателя освободить и возвратить по акту приема-передачи земельного участка с кадастровым номером 02:55:020603:120, площадью 2 593 кв. м, расположенного в Октябрьском районе г. Уфы, ул. Вишерская (с учетом реорганизации Управления по земельным ресурсам администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан и уточнения исковых требований в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 11.01.2017 (судья Вальшина М.Х.) исковые требования удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взыскана сумма долга по арендной плате за период с 29.05.2012 по 31.10.2015 в размере 1 936 396 руб. 87 коп., 524 472 руб. 84 коп. пени за период с 14.05.2012 по 06.10.2015. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.03.2017 (судьи Богдановская Г.Н., Ермолаева Л.П., Пирская О.Н.) решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
В части освобождения земельного участка Арбитражным судом Республики Башкортостан вынесено дополнительное решение, оставленное судом апелляционной инстанции без изменения. Указанный судебный акт обжалован предпринимателем в кассационном порядке, кассационная жалоба принята судом кассационной инстанции к производству, рассматривается в отдельном производстве.
В кассационной жалобе ее заявитель просит обжалуемые судебные акты отменить, считая их незаконными и необоснованными. Как указывает податель жалобы, у него отсутствовала возможность использовать земельный участок по истечении срока действия договора аренды, в связи с чем, возложение на него обязанности по оплате арендной платы за период с 29.05.2012 по 31.10.2015 является неправомерным. Более того, образование задолженности за указанный период вызвано исключительно недобросовестными действиями истца. По мнению кассатора, невозможность получения разрешения на строительство связана с отказом истца в продлении договора аренды, в связи с чем ответчик был лишен возможности использования земельного участка по его прямому назначению и в согласованных целях. Заявитель полагает, что арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он был лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам, поскольку из положений ст. 606, 611 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатора пользованием вещью в соответствии с ее назначением, следовательно, возложение на ответчика обязанности по оплате арендной плате за период после 28.05.2012 является неправомерным. По мнению ответчика, применение истцом для расчета арендной платы ставки, установленной для вида функционального использования "отдельно стоящие гаражи - капитальные и металлические, в том числе "ракушка" физических и юридических лиц, индивидуальных предпринимателей", в то время как для гаражного кооператива "Нектар" применялась ставка арендной платы, установленная для вида функционального использования "гаражи подземные, полуподземные, встроенные, двух-, трех- и многоэтажные в составе автокооперативов" является необоснованным и свидетельствует об одностороннем изменении условий о размере арендной платы, что характеризует поведение арендодателя как недобросовестное и не подлежащее судебной защите. Кроме того, как указывает податель жалобы, арендатор не был письменно извещен о новом расчете арендной платы, что свидетельствует о несоблюдении арендодателем п. 4.5. договора аренды, какие-либо доказательства, подтверждающие опубликование истцом уведомления об изменении ставки арендной платы материалы дела не содержат. При указанных обстоятельствах, как полагает кассатор, применение ответчиком при расчетах арендной платы ставки арендной платы в процентах от кадастровой стоимости земельного участка в размере 0,94% (с последующим ее увеличением до 1%, 4,24%, 4,5%, 4,73%) является неправомерным, поскольку расчеты не соответствуют договору и разрешенному использованию земельного участка. Кроме того, как указывает заявитель, в материалах дела отсутствует информация о вручении ответчику письма от 09.08.2012 N 8301 о расторжении договора, более того, содержание указанного письма противоречит письмам, направленным истцом ответчику в ответ на просьбу о продлении договора аренды.
Управление в представленном отзыве просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения, считая их законными и обоснованными, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Законность судебных актов проверена судом кассационной инстанции в порядке, предусмотренном ст. 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов кассационной жалобы. Поскольку заявитель не согласен с обжалуемыми судебными актами только в части удовлетворенных исковых требований о взыскании суммы основного долга, указанные судебные акты проверяются кассационной инстанцией на предмет их законности только в обжалуемой заявителем части.
Как установлено судами и следует из материалов дела, между Комитетом по управлению муниципальной собственностью администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан (арендодатель) и гаражным товариществом "Нектар" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 28.05.2009 N 817/1-09, согласно условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 02:55:020603:120, площадью 2 593 кв. м, расположенный в Октябрьском районе городского округа г. Уфа Республики Башкортостан, ул. Вишерская, для строительства 2-этажного гаража на 33 машиноместа (п. 1.1. договора).
Согласно п. 3.1. договора аренды срок аренды устанавливается с 28.05.2009 до 28.05.2012.
В соответствии с п. 4.1. договора аренды размер годовой арендной платы за земельный участок на момент заключения договора составляет 78 335 руб. 36 коп.
Размер арендной платы с 01.01.2008 исчисляется путем умножения ставки арендной платы за землю (установленной соответствующим решением Совета городского округа г. Уфа Республики Башкортостан) на кадастровую стоимость земельного участка и часть (долю) земельного участка, занятого объектом, принадлежащим арендатору, определяемую с учетом долей в праве собственности на объект или сложившегося порядка пользования земельным участком. Расчет арендной платы определен в приложении к договору, который является его неотъемлемой частью (п. п. 4.2., 4.3. договора аренды).
Согласно п. 4.5. договора аренды размер арендной платы может пересматриваться не чаще одного раза в год арендодателем в одностороннем порядке без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений и/или дополнений в договор в случае изменений градостроительных требований использования земельного участка (а также изменений ставок арендной платы с уведомлением арендаторов в официальных средствах массовой информации органа местного самоуправления городского округа г. Уфа).
В соответствии с п. 4.7. договора аренды арендная плата вносится арендатором за каждый месяц вперед, но не позднее 10 числа текущего месяца.
Арендодатель и арендатор определили, что по истечении срока договора он может быть продлен по соглашению сторон (п. 3.2. договора аренды).
В силу п. п. 3.3., 3.4. договора аренды арендатору при намерении продлить договор необходимо не позднее чем за три месяца до истечении срока договора уведомить об этом арендодателя в письменной форме. В случае использования арендатором земельного участка по истечении срока действия договора (несвоевременный возврат арендованного земельного участка в соответствии со ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации) он обязан вносить арендную плату за пользование земельным участком в размере и порядке, предусмотренные договором, и неустойку, предусмотренную п. 7.3. договора.
Пунктами 5.4.11., 5.4.13. договора аренды стороны установили обязанность арендатора письменно сообщить арендодателю не позднее чем за три месяца о предстоящем освобождении земельного участка в связи с окончанием срока действия договора, а по истечении срока действия договора в десятидневный срок не позднее 07.06.2012 передать участок по акту приема-передачи арендодателю.
Согласно п. 6.3. договора аренды по истечении срока действия договора и не получении от арендатора письменного уведомления о намерении продлить его договор прекращает свое действие.
В соответствии с п. 7.3. договора аренды за несвоевременный возврат земельного участка помимо внесения арендной платы предусмотрено начисление и уплата арендатором арендодателю пени в размере 0,1% от месячного размера арендной платы за каждый день просрочки.
По акту приема-передачи от 28.05.2009 земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 02:55:020603:120, площадью 2 593 кв. м передан в аренду гаражному товариществу "Нектар".
Впоследствии между гаражным товариществом "Нектар" и предпринимателем Патрикеевой О.Ю. заключен договор об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 28.05.2009 N 817/1-09.
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 18.12.2014 N 01/031/2014-7116, в пользу предпринимателя зарегистрирована уступка прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка N 817/1-09 от 28.05.2009, а также обременение земельного участка с кадастровым номером 02:55:020603:120 в виде аренды на срок с 28.05.2009 по 28.05.2012.
Решением Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 15.12.2010 N 31/17 полномочия Комитета по управлению муниципальной собственностью администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан в части реализации функций в сфере земельных отношений переданы управлению по земельным ресурсам администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан.
Предприниматель Патрикеева О.Ю. обратилась в администрацию городского округа г. Уфа Республики Башкортостан с заявлением от 28.02.2012 N 67 о продлении договора аренды земельного участка N 817/1-09 от 28.05.2009.
Согласно штампу входящей корреспонденции заявление получено администрацией городского округа г. Уфа Республики Башкортостан 29.03.2012.
В ответ на поданное предпринимателем заявление Управление по земельным ресурсам администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан письмом от 13.04.2012 исх. N 8549 уведомило арендатора о необходимости представления полного пакета документов.
Управление по земельным ресурсам администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан направило предпринимателю уведомление от 09.08.2012 исх. N 8301 об истечении срока действия договора аренды земельного участка N 817/1-09 от 28.05.2009, об отказе от договора со стороны арендодателя, а также с требованием возвратить земельный участок по акту приема-передачи.
Судами установлено и из материалов дела следует, что вышеуказанное уведомление направлено ответчику по адресу, который совпадает с адресом нахождения предпринимателя Патрикеевой О.Ю., указанным в выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 18.12.2014 N 01/031/2014-7116, но не вручено ему и возвращено с отметкой "адресат не проживает".
Ответчик повторно обратился к Управлению по земельным ресурсам администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан с письмом от 04.04.2013 о продлении договора аренды.
Как следует из письма от 30.04.2013 исх. N П-4246, Управление по земельным ресурсам администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан сообщило предпринимателю о подготовке проекта постановления и прохождении процедуры его согласования, однако впоследствии письмом от 26.09.2014 исх. N П-8868 уведомило предпринимателя об отказе в продлении договора аренды земельного участка N 817/1-09 от 28.05.2009 в порядке п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с наличием задолженности по арендной плате в размере 257 262 руб. 07 коп.
Решением Совета городского округа г. Уфа Республики Башкортостан от 26.02.2015 N 42/18 "О реорганизации Управления по земельным ресурсам администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан и Управления муниципальной собственности администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан" Управление по земельным ресурсам администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан реорганизовано путем присоединения к нему Управления муниципальной собственности администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан, Управление по земельным ресурсам администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан переименовано в Управление земельных и имущественных отношений администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан.
Ссылаясь на прекращение срока действия договора аренды земельного участка от 28.05.2009 N 817/1-09, а также ненадлежащее исполнение предпринимателем Патрикеевой О.Ю. принятых по договору аренды земельного участка от 28.05.2009 N 817/1-09 обязательств арендатора по оплате арендной платы за период с 29.05.2012 по 31.10.2015 и возврату объекта аренды по истечении срока договора, что повлекло начисление пени за период с 14.05.2012 по 06.10.2015, управление обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.
Удовлетворяя исковые требования в части взыскания долга по арендной плате за период с 29.05.2012 по 31.10.2015, а также пени за период с 14.05.2012 по 06.10.2015, суды обеих инстанций исходили из доказанности материалами дела факта неисполнения ответчиком принятых им обязательств по оплате арендной платы по договору аренды земельного участка, учитывая заявленное ответчиком ходатайство о применении срока исковой давности отказали во взыскании задолженности в размере 20 134 руб. 95 коп., образовавшейся в период до 29.05.2012, с учетом перерасчета неустойки применили к ее размеру положения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Суд кассационной инстанции, проверив законность и обоснованность обжалуемых судебных актов в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе (ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не находит оснований для их отмены.
В силу п. 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 Земельного кодекса Российской Федерации, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.
В соответствии с пп. 7 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.
Согласно п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В силу п. п. 4, 12 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором аренды. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.
Согласно п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). В предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом (п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с п. 3 ст. 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление от 17.11.2011 N 73) к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
Согласно п. 19 постановления от 17.11.2011 N 73 арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Как следует из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 18.12.2014 N 01/031/2014-7116 и кадастрового паспорта земельного участка от 21.04.2009 N 02/09-193300 переданный в аренду земельный участок с кадастровым номером 02:55:020603:120 зарегистрированных правообладателей не имеет, то есть относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена.
Поскольку указанный земельный участок относится к категории публичных земель, судами с учетом вышеприведенных правовых норм правильно указано, что стоимость аренды земельного участка является в силу п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации регулируемой ценой, и арендодатель вправе рассчитывать на получение, а арендатор обязан уплатить арендную плату за пользование земельным участком, исходя из таковой цены.
В силу п. 1 ст. 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.
Судами установлено и из материалов дела усматривается, что на основании договора аренды земельного участка от 28.05.2009 N 817/1-09, оформленного между Комитетом по управлению муниципальной собственностью администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и гаражным товариществом "Нектар", договора от 20.12.2009, оформленного между гаражным товариществом "Нектар" и предпринимателем Патрикеевой О.Ю., с учетом положений решения Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 15.12.2010 N 31/17, между Управлением по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики и предпринимателем Патрикеевой О.Ю. возникли обязательственные правоотношения по поводу аренды последней земельного участка из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 02:55:020603:120, площадью 2 593 кв. м, расположенного в Октябрьском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, ул. Вишерская, для строительства 2-этажного гаража на 33 машиноместа.
Вышеуказанные сделки на предмет их действительности и заключенности сторонами не оспаривались (ч. 3.1. ст. 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Пунктом 3.1. договора установлен срок его действия - до 28.05.2012.
Согласно п. 3.2. договора по истечении срока действия договора договор может быть продлен по соглашению сторон, а арендатору, при намерении продлить договор, необходимо не позднее, чем за три месяца до истечения срока, уведомить об этом арендодателя (п. 3.3. договора).
Из материалов дела следует и судами установлено, что предприниматель письмом от 29.03.2012 обращалась с заявлением к администрации о продлении договора аренды, однако дополнительное соглашение о продлении срока договора аренды заключено не было, в силу чего договор аренды прекратил свое действие по истечении его срока.
Судами обеих инстанций с учетом ст. ст. 328, 606, 614, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, верно отмечено, что, несмотря на истечение срока действия договора аренды, арендатор не освобождается от оплаты арендной платы, указанная обязанность имеется у арендатора с момента передачи ему имущества в течение всего периода владения и пользования им переданным по договору имуществом до момента возврата арендодателю.
Учитывая положения ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающие специальный порядок передачи земельного участка во владение арендатора, так и его возврата арендодателю, именно акт приема-передачи в силу ст. 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является допустимым доказательством возврата имущества из аренды.
Из материалов дела следует, что по акту приема-передачи от 28.05.2009 земельный участок с кадастровым номером 02:55:020603:120 был передан во владение и пользование гаражного товарищества "Нектар".
Судами правильно отмечено, что отсутствие соответствующего документа, оформляющего передачу земельного участка арендодателем новому арендатору - предпринимателю Патрикеевой О.Ю. при заключении ею договора перенайма от 20.12.2009 не свидетельствует о неисполнении арендодателем обязанности по передаче арендованного имущества, поскольку такая обязанность исполнена арендодателем при первоначальном выбытии земельного участка из владения арендодателя на основании акта приема-передачи от 28.05.2009.
Кроме того факт использования переданного по договору земельного участка подтверждается материалами дела и ответчиком не оспаривается, что также свидетельствует о фактическом поступлении участка во владение арендатора.
Доказательства возврата земельного участка арендодателю материалы дела не содержат, ответчик не отрицает тот факт, что соответствующий документ не составлялся.
Между тем, суд апелляционной инстанции обоснованно отметил, что отсутствие в материалах дела сведений о фактическом использовании ответчиком земельного участка в соответствии с целями, указанными в договоре, не освобождает его от обязанности оплачивать пользование при невозврате участка, указав, что правоотношения сторон обусловлены заключенным между ними договором аренды, в силу чего именно на арендаторе как стороне обязательства лежит в порядке обязанность по доказыванию факта неиспользования земельного участка, тогда как арендодатель исполнивший обязанность по передаче объекта аренды, не обязан доказывать факт его использования арендатором.
В соответствии с абз. 2 ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
В силу разъяснений, содержащихся в п. 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора", в случае расторжения договора аренды взысканию подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу.
Согласно вышеуказанному п. 3.4. договора в случае использования арендатором земельного участка по истечении срока действия договора (несвоевременный возврат арендованного земельного участка в соответствии со ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации) он обязан вносить арендную плату за пользование земельным участком в размере и порядке, предусмотренные договором, и неустойку, предусмотренную п. 7.3. договора.
Исследовав и оценив по правилам ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства в их взаимосвязи и совокупности, принимая во внимание отсутствие в материалах дела доказательств, свидетельствующих о возврате ответчиком земельного участка и доказательств невозможности использования земельного участка по вине арендодателя, учитывая пояснения ответчика о том, что в период с мая 2012 по апрель 2014 и впоследствии арендная плата не вносилась, а также заявление ответчика о применении срока исковой давности, суды обеих инстанций пришли к обоснованному выводу о наличии у ответчика обязанности по оплате арендной платы за спорный период.
Что касается арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, то исходя из п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки ее внесения за названные участки устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
Постановлением Правительства Республики Башкортостан от 22.12.2009 N 480 "Об определении размера арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земли, государственная собственность на которые не разграничена" установлены Правила определения размера и внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земли, государственная собственность на которые не разграничена (далее - Правила).
В соответствии с п. 1.2. указанных Правил органы местного самоуправления устанавливают ставки арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена, с учетом скорректированных (путем добавления либо исключения) видов разрешенного использования земельных участков в пределах интервалов ставок арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена, полномочия по распоряжению которыми в соответствии с законодательством осуществляются органами местного самоуправления.
Из представленных истцом в материалы дела расчетов годовой арендной платы за спорный период следует, что задолженность ответчика по арендной плате рассчитана в соответствии с решением Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 03.12.2007 N 30/7 "Об арендной плате за землю в городском округе город Уфа Республики Башкортостан" в редакции решения Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 18.12.2013 N 26/8 с применением ставки арендной платы (в процентах от кадастровой стоимости земли) с учетом вида разрешенного использования "гаражи вне автокооперативов" (капитальные (отдельно стоящие, подземные, одно- и многоэтажные) и металлические гаражи (в том числе типа "ракушка") физических и юридических лиц, индивидуальных предпринимателей) по формуле: Апл = КСУ x Сап x (S1 / S), где КСУ - кадастровая стоимость земельного участка, Сап - ставка арендной платы (в процентах от кадастровой стоимости земли), S - площадь земельного участка, S1 - площадь земельного участка к оплате.
Согласно расчетам истца, за период с 01.04.2012 по 31.12.2012 размер ставки арендной платы (в процентах от кадастровой стоимости земли) определен на основании решения Совета городского округа г. Уфа Республики Башкортостан от 12.04.2012 N 3/3 и составляет 4,24%; за период с 01.01.2013 по 31.12.2013 - на основании решения Совета городского округа г. Уфа Республики Башкортостан от 20.12.2012 N 12/9 и составляет 4,5%; за периоды с 01.01.2014 по 31.12.2014, с 01.01.2014 по 31.12.2014 - на основании решения Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 20.12.2012 N 12/9 и составляет 4,73%; за период с 01.01.2015 по 31.12.2015 - на основании решения Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 29.07.2015 N 48/3, от 29.07.2015 N 48/3 и составляет 4,73%.
Из материалов дела следует, что предприниматель Патрикеева О.Ю. не возражал против применения указанной формулы расчета арендной платы, однако считал, что показатель Сап должен быть рассчитан применительно к виду разрешенного использования "гаражи подземные, полуподземные, встроенные, двух-, трех- и многоэтажные в составе автокооперативов", который использовался для расчета арендной платы для прежнего арендатора - гаражного товарищества "Нектар".
Согласно абз. 2 п. 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Из правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.12.2011 N 9069/11, следует, что публичные образования при сдаче в аренду земельных участков, принадлежащих им на праве собственности, а также участков, право собственности на которые не разграничено, выступают одновременно и как субъекты гражданского оборота и стороны договоров аренды, и как субъекты публичных отношений, наделенные правом в установленных законом случаях издавать нормативные акты, устанавливающие ставки арендной платы или механизм их определения. В силу такого властного полномочия публичное образование фактически обладает возможностью в одностороннем порядке изменять условие о размере арендной платы в ранее заключенных им договорах аренды, даже когда условия договора вообще не предусматривают возможности одностороннего изменения размера арендной платы.
Судом апелляционной инстанции отмечено, что данное властное полномочие направлено на реализацию принципа экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке.
Принимая во внимание вышеуказанные правовые нормы, апелляционный суд пришел к верному выводу о том, что публичное образование как арендодатель земельных участков при определении арендной платы, руководствуется действующей в соответствующий период муниципальной методикой определения арендной платы, утвержденной на основании п. 3 ст. 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, конкретные показатели которой подлежат применению, исходя, в том числе из категории и вида деятельности конкретного арендатора, в силу чего ставки арендной платы, определенные первоначально в договоре аренды к прежнему арендатору, могут быть неприменимы к арендатору, получившему право аренды в результате перенайма. Иной подход не только противоречил бы принципу регулируемого характера ставок арендной платы за публичные земли, но и принципу добросовестности, поскольку позволял бы арендатору оплачивать экономически необоснованную арендную плату за публичные земли, тем самым извлекая преимущества из своего незаконного поведения (п. 4 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
С учетом изложенного, учитывая, что ответчик обладает статусом индивидуального предпринимателя, что исключает применение к нему согласованной применительно к гаражному товариществу "Нектар" ставки арендной платы для автокооперативов, поскольку для осуществления аналогичной деятельности индивидуальным предпринимателем предусмотрена иная ставка, принимая во внимание отсутствие в материалах дела доказательств, подтверждающих факт осуществления предпринимателем Патрикеевой О.Ю. деятельности в составе автокооператива, суды пришли к правильному выводу о том, что расчет арендной платы по показателю ставки арендной платы необходимо производить применительно к виду разрешенного использования "гаражи вне автокооперативов" (капитальные (отдельно стоящие, подземные, одно- и многоэтажные) и металлические гаражи (в том числе типа "ракушка") физических и юридических лиц, индивидуальных предпринимателей), в связи с чем представленные истцом расчеты являются обоснованными в части методики их выполнения.
Поскольку ответчиком обязательство по своевременному внесению арендной платы по договору аренды земельного участка исполнялось ненадлежащим образом, принимая во внимание положения п. 1 ст. 330, абз. 3 ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 7.3. договора аренды, заявленное истцом требование о взыскании с ответчика неустойки, начисленной за период с 11.05.2012 по 06.10.2015, судами обеих инстанций также признано обоснованным, в связи с чем правомерно удовлетворено в части с учетом откорректированного судом расчета истца и применения к размеру предъявленной к взысканию неустойки положений ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Довод заявителя кассационной жалобы о том, что арендатор не был письменно извещен о новом расчете арендной платы, что свидетельствует о несоблюдении арендодателем п. 4.5. договора аренды, какие-либо доказательства, подтверждающие опубликование истцом уведомления об изменении ставки арендной платы материалы дела не содержат, судом кассационной инстанции отклоняется, поскольку указанный довод предпринимателем ранее не заявлялся в судах нижестоящих инстанций.
Иные доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка, основания для ее непринятия у суда кассационной инстанции отсутствуют. Указанные доводы направлены на переоценку установленных судами фактических обстоятельств дела и принятых доказательств, что недопустимо в силу требований, предусмотренных ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Нарушений при рассмотрении дела судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, которые в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием к отмене или изменению судебного акта, не установлено.
С учетом изложенного решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отмене не подлежат. Основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 11.01.2017 по делу N А07-10569/2015 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.03.2017 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Патрикеевой Оксаны Юрьевны - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
А.А.СТОЛЯРОВ
А.А.СТОЛЯРОВ
Судьи
С.В.ЛАЗАРЕВ
З.Г.СЕМЕНОВА
С.В.ЛАЗАРЕВ
З.Г.СЕМЕНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)